厦门银兴资产评估土地房地产评估有限公司房地产抵押估价报告.docx

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1、口车良*资产评估土地 房地产评付有限公司房地产摘眄古价报告估价报告编号：厦银兴法字（2019）第193028号 估价项目名称：源福祥（永春）纸业有限公司所属位于永春县蓬壶镇壶南村工业房地产市场价值评估估价委托人：厦门市中级人民法院房地产估价机构：厦门银兴资产评估土地房地产评估有限公司注册房地产估价师：俞贵文（注册号：）赵昱捷（注册号：）估价报告出具日期：2019年7月23日厦门市思明区金榜路63号凯旋广场628单元电话：传真：（2）付款方式为一次性付清。（3）房屋面积内涵为建筑面积。（4）币种为人民币。七、估价原则：本估价报告遵循以下原则：1 .独立、客观、公正原则：即要求站在中立的立场上，实

2、事求是、公平正直 地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。2 .合法原则：即估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。3 .价值时点原则：即估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值 或价格的原则。4 .替代原则：即估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价格偏差 在合理范围内的原则。5 .最高最佳利用原则：即估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下（包括 最佳的用途、规模、档次等，在法律上允许、技术上可能、财务上可行并且价值 最大化的利用）的价值或价格的原则。八、估价依据：（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件：1 .中华人民共和国资产评估法

3、（中华人民共和国第十二届全国人民代表大 会常务委员会第二十一次会议于2016年7月2日通过，自2016年12月1日起施行）2 .中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第六十二号，2007年3 月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）3 .中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第七十二号, 2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议关于修改 中华人民共和国城市房地产管理法的决定修正）4 .中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第二十八号，2004 年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改

4、中华 人民共和国土地管理法的决定第二次修正）5 .中华人民共和国城市规划法（中华人民共和国主席令第七十四号，2007 年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）6 .最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定（法释 （2011 ） 21 号）7 .福建省高级人民法院司法评估拍卖工作规定（试行）（闽高法（2012 ） 335 号）8 .最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定（法 释（2018） 15号）（2018年6月4日最高人民法院审判委员会第1741次会议通 过，自2018年9月1日起施行）9 .最高人民法院办公厅、中国资产评估协会、中国土地

5、估价师与土地登记代 理人协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国矿业权评估师协会、中 国珠宝玉石首饰行业协会关于印发人民法院委托评估工作规范的通知（法办 2018） 273 号）10 .永春县人民政府关于公布实施永春县土地定级与基准地价（2017年修编） 的通知（永政文（2017） 220号）（二）本次估价采用的技术规程：11 房地产估价规范（中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015）12 房地产估价基本术语标准（中华人民共和国国家标准GB/T 50899-2013） （三）估价委托人提供的有关资料：1 . （2019）厦中法司法综鉴字第061号司法评估委托书2 . （201

6、5）厦执字第508号执行裁定书3 .永春房权证蓬壶镇字第009653号房屋所有权证、永春国用（2011）第 0145号国有土地使用证复印件4 .其他与案件相关的材料（四）估价机构和估价人员掌握的有关资料：1 .估价对象实地查勘资料及照片2 .永春县房地产市场信息等资料九、估价方法：本次估价选取成本逼近法和基准地价系数修正法作为本次土地使用权估价的 基本方法，采用成本法作为地上建筑物估价的基本方法。所谓成本逼近法：是指以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上 适当的利润、利息、应纳税金和土地所有权增值收益来确定土地价格的一种估价方法。所谓基准地价系数修正法：是通过估价对象条件与级别或区域

7、内同类用地一 般条件的比较，并根据两者在区域条件、个别条件、使用年期和估价期日等方面 的差异大小，对基准地价进行相应修正，以此估算估价对象地价的方法。所谓成本法：是先分别求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然 后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。十、估价结果：估价对象于估价时点2019年6月21日的市场价值为人民币玖佰捌拾万零捌 佰元整（RMB980. 08万元），估价结果详见致估价委托人函。本估价结果内涵为在满足本次估价假设和限制条件下，包括建筑物（含室内 二次装修）、工业用地红线范围内整宗用地的土地使用权（含土地出让金）及公 共配套设施，不包括动产、债权债务、特许经营

8、权等其他财产或权益；付款方式 为一次性付清；房屋面积内涵为建筑面积；币种为人民币。十一、注册房地产估价师:姓名注册号签名日期赵昱捷俞贵文十二、实地查勘期：2019年6月21日十三、估价作业期：2019年6月21日至2019年7月23日厦门银兴资产评估土地房地产评估有限公司2019年7月23日一、司法评估委托书、执行裁定书二、其他与案件相关的材料三、估价对象位置图及现场查勘照片四、永春房权证蓬壶镇字第009653号房屋所有权证、永春国用(2011)第0145号国有土地使用证复印件五、房地产估价机构企业法人营业执照(副本)复印件六、房地产估价机构资质证书复印件七、注册房地产估价师资格证书复印件中国

9、电僖5永通厂街联络点O昭显岩公园估价对象永ea养汽车站O 云南车间永杳县公安局图秀源出所O后建车行O九牧王五金位置图厂区入口办公楼室内宿舍厂房室内厂房周边道路估价项目名称源福祥（永春）纸业有限公司所属位于永春县蓬壶镇壶南村工业房地产估价委托人厦门市中级人民法院价值时点2019年6月21日估价目的为委托方司法处置提供房地产价值参考估价作业期2019年6月21日至2019年7月23日估价项目位置永春县蓬壶镇壶南村土地房屋证号永春房权证蓬壶镇字第009653号房屋所有权证、永春国用（2011） 第0145号国有土地使用证共2本权属人源福祥（永春）纸业有限公司房屋用途办公楼、宿舍楼、仓库、 厂房、门卫

10、、锅炉房等面积建筑物合计 9589. 78 m2土地11759. 00 m2土地用途工业房屋成新率60%土地使用权类型出让土地剩余使用年限39. 50 年估价结果估价对象于估价时点2019年6月21日的市场价值为人民币玖佰 捌拾万零捌佰元整（RMB980.08万元），估价结果详见致估价委托人 函。价值定义本次评估价值为房地产市场价值，市场价值是指自愿买方和自 愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基 准日进行正常公平交易的价值估计数额,包括估价对象分摊土地使用 权价值、地上建筑物及公共配套设施价值。财产范围包括建筑物（含 室内二次装修）、工业用地红线范围内整宗用地的土地使用

11、权（含土 地出让金）及公共配套设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等 其他财产或权益。特殊说明注册房地产 估价师姓名注册号签名俞贵文赵昱捷房地产估价机构厦门银兴资产评估土地房地产 评估有限公司估价报告编号厦银兴法字（2019）第193028号致佰依委托人函厦银兴法字（2019）第193028号厦门市中级人民法院：我司接受贵方的委托，委派注册房地产估价师俞贵文（注册号：）、赵昱捷 （注册号：）对估价对象进行了估价，有关内容报告如下。估价目的：为委托方司法处置提供房地产价值参考。估价对象：源福祥（永春）纸业有限公司所属位于永春县蓬壶镇壶南村工业 房地产。据委托方提供的永春房权证蓬壶镇字第0096

12、53号房屋所有权证、永春 国用（2011）第0145号国有土地使用证，权利人为源福祥（永春）纸业有限公 司，房屋建筑面积共计为9589. 78 m2, 土地使用权类型为出让，用途为工业，终 止日期为2058年12月4日。财产范围包括建筑物（含室内二次装修）、工业用 地红线范围内整宗用地的土地使用权（含土地出让金）及公共配套设施，不包括动 产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。价值时点：2019年6月21日价值类型：市场价值估价方法：成本逼近法、基准地价系数修正法、成本法估价结果：估价对象于估价时点2019年6月21日的市场价值为人民币玖佰捌拾万零捌佰元整（RMB980.08万元），估价结果

13、详见下表:项目名称面积（m2）评估单价（元/nV）评估价值（万元）土地使用权11759.00223262.231幢办公楼703.2772951.272幢宿舍楼961.6972970.113幢仓库436.3381135.394幢厂房2230.70811180.915幢厂房719.0181158.316幢其他188.1072913.717幢其他62.007294.528幢其他25.807291.889幢门卫17.277291.2610幢仓库106.567297.77A幢仓库38.406472.48B幢仓库1337.0064786.5C幢化验室38.808113.15D幢锅炉房1480.858111

14、20.10E幢锅炉房155.0064710.03F幢厂房1089.0064770.46合计/980.08特别提示：（1）估价结果包括估价对象室内二次装修价值、不含室内家具、家 电等动产价值。（2）本估价报告的使用期限为自本报告出具之日起一年。（3）欲了 解本评估项目的全面情况，应认真阅读本报告书全文。厦门银兴资产评估土地房地产评估有限公司法定代表人：2019年7月23日目最估价师声明1估价假设和限制条件2估价结果报告3一、估价委托人3二、房地产估价机构3三、估价目的3四、估价对象3五、价值时点4六、价值类型4七、估价原则5八、估价依据5九、估价方法6十、估价结果7十一、注册房地产估价师7十二、

15、实地查勘期7十三、估价作业期7附件8恬份师声明我们郑重声明：1 .我们在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述 和重大遗漏。2 .本估价报告中分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和 结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。3 .我们与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利 害关系人没有利害关系。4 .我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。5 .我们依照房地产估价规范（中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015）及 房地产估价基本术语标准（中华人民共和国国家标准GB/T 50

16、899-2013）进 行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。6 .没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7 .其他需要声明的事项：估价报告应由注册房地产估价师签名并加盖估价机构公章才具有法律效力。 在估价报告上签名的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内 容和结论负责任。恬份假设不口 R艮命U米件一、一般假设：1 .本报告估价中有关资料以委托方提供的估价对象权属证书复印件为依据， 但估价人员未予核实，本次估价假设估价委托人提供的所有资料是真实、完整和 有效的，且估价对象可以在公开市场上自由转让。2 .关注了估价对象的房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素， 经实地查勘并依

17、常规判断，假定房屋质量及居住环境是安全的，在耐用年限或土 地使用期限内能够正常使用。3 .本次评估价值时点为厦门市中级人民法院委托之日2019年6月21日，现 场查勘日为2019年7月17日，本次评估设定估价对象于价值时点与现场查勘日 的实物状况一致。二、未定事项假设：无三、背离事实假设：无四、不相一致假设：无五、依据不足假设：无六、估价报告使用限制：1 .本估价报告仅作为本次估价目的之使用，不作其他任何用途使用。2 .本估价报告使用者为估价委托人（厦门市中级人民法院），估价报告使用 者在使用本估价报告时，不应断章取义。3 .未经本估价机构书面同意，任何单位或个人不得将本报告的全部或部分内 容

18、用于公开的文件、通告或报告中，亦不得以任何形式公开发表。4 .本估价报告须经估价机构加盖公章、法定代表人签名（或盖章）及注册房 地产估价师签字后方可有效。5 .本估价报告使用期限为自本估价报告出具之日起不超过一年。七、其他事项说明：根据估价人员现场勘查，宗地内搭盖有多处违章钢结构建筑物，本次评估范围不含宗地内违章搭盖的建筑物。房地产份份结果才艮告一、估价委托人：厦门市中级人民法院二、房地产估价机构：厦门银兴资产评估土地房地产评估有限公司法定代表人：赵昱捷住 所：厦门市思明区金榜路63号628单元房地产估价机构备案等级、证书编号：一级、号联系电话：公司传真：三、估价目的：为委托方司法处置提供房地

19、产价值参考。四、估价对象：（一）估价对象的合法性分析至价值时点，估价对象权属清晰，已被法院查封。（二）估价对象财产范围财产范围包括建筑物（含室内二次装修）、工业用地红线范围内整宗用地的 土地使用权（含土地出让金）及公共配套设施，不包括动产、债权债务、特许经营 权等其他财产或权益。（三）估价对象基本状况项 目蓬壶镇壶南村产权证号永春房权证蓬壶镇字第009653号房屋所有权证、永春国用（2011）第0145 号国有土地使用证权属人源福祥（永春）纸业有限公司国有土地使用类型出让土地批准使用年限至2058年12月4日止地号/图号/土地规划用途工业土地实际用途工业幢号12345678结构砖混砖混框架框架

20、框架砖混砖混砖混总层数43111211建筑面积703. 27961. 69436. 332230. 70719.01188. 1062. 0025.80房屋规划用途办公楼宿舍楼仓库厂房厂房其他其他其他幢号910ABCDEF结构砖混砖混砖木砂柱,钢 屋面钢混框架砖木碎柱，钢 屋面总层数11111511建筑面积17. 27106. 5638. 401337. 0039. 801480. 85155. 001089. 00房屋规划用途门卫仓库仓库仓库化验室锅炉房锅炉房厂房建成年份1997年建成（据调查了解，仅为本次评估使用）（四）土地基本状况估价对象所在宗地四至：东临S206省道、西临民房、南临民房

21、、北临汽修厂,宗地所处区域的土地等级为蓬壶镇一级工业用地等级范围。宗地面积为11759. 00 m2, 土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2058年12月4日）。宗地 形状较规则，地势较平坦，宗地开发程度达到“五通”（通上水、通下水、通电、 通讯、通路）。（五）建筑物基本状况估价对象永春县蓬壶镇壶南村工业房地产约建成于1997年，厂区内部为水泥 道路，实行半封闭式物业管理，物业管理一般。宗地内3层砖混结构建筑物作为员工宿舍使用，一层大理石地面，内墙乳胶漆 粉刷，天棚木作吊顶；二至三层瓷砖地面，内墙及天棚乳胶漆粉刷，楼梯瓷砖踏 面，铝合金扶手。4层砖混结构建筑物作为办公及员工宿舍使用，室

22、内缸砖地面， 内墙乳胶漆粉刷，天棚铝塑扣板吊顶，楼梯大理石踏面，铝合金扶手。保安室室 内瓷砖地面，内墙及天棚乳胶漆粉刷；其余为厂房、仓库、锅炉房等使用，室内 水泥地面找平，内墙乳胶漆粉刷，天棚为彩钢板。室内水、电、卫生设施齐全， 使用正常，防水、保温、隔热已达到工业设计标准、通风、采光、日照较好。根 据估价对象建成年份、耐用年限、使用状况，采用直线折旧法确定其房屋建筑物 成新率为60%o五、价值时点：本次估价的价值时点为委托之日，即2019年6月21日。六、价值类型：1 .价值类型及其定义本次估价的价值类型为市场价值，市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自 理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的 价值估计数额，包括估价对象整宗土地使用权价值、地上建筑物及公共配套设施 价值。2 .价值内涵（1）财产范围：包括建筑物（含室内二次装修）、工业用地红线范围内整宗用 地的土地使用权（含土地出让金）及公共配套设施，不包括动产、债权债务、特 许经营权等其他财产或权益。