2023年房地产估价师之估价原理与方法高分题库附答案.pdf

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1、2023年房地产估价师之估价原理与方法高分题库附精品答案单选题（共 8 0 题）1、在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（）。A.某一地区的家庭总人口数B.全社会或某一地区的家庭平均人口数C.全社会的家庭总人口数D.全社会或某一地区的家庭总人口数【答案】B2、“用寒远寒，用凉远凉”属于A.因时制宜B.因地制宜C.因人制宜D.阴阳亡失【答案】A3、有理性的买者在购买商品时，会选择（）。A.效用最大而价格最低的B.效用最小而价格最低C.效用最大而价格最高的D.效用最小而价格最高的【答案】A4、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（）。A.单位比较法B.分部分项法C.造

2、价分析法D.指数调整法【答案】C5、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有1 0 层，且建筑基底总面积 为 6 0 0 m 2,建筑用地面积为1 0 0 0 m 2,则建筑容积率为（）。A.6 0B.6C.1 0D.6 0%【答案】B6、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5 层时，预期投资利润率为4.36%；在 5 20 层时，每增高一层，投资利润率上升0.1 8%；而在20 30 层时，每增高一层，投资利润率下降0.1 4 队 那 么，（）层应该是这座大楼的经济高度。A.5B.20C.30D.31【答案】B7、某套住宅的套内建筑面积为1 4 5 m 2,套内使用面积为1 32m 2,

3、应分摊的公共部分建筑面积为9m 2,按套内建筑面积计算的价格为35 0 0 元/m 2,该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m 2。A.30 0 0B.327 7C.3295D.35 99【答案】C8、其性收引的邪气是A.风邪B.寒邪C.燥邪D.暑邪【答案】B9、卖方5 年前以贷款方式购买了一套建筑面积为8 5 m 2 的住宅，贷款总额为4 5万元，期限为1 5 年，年利率固定不变为6 机 采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方5 0 万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6 强和4%,则该住宅的正常成交价

4、格为（）元/m 2。A.97 8 7B.1 0 0 1 3C.1 0 28 2D.1 0 5 39【答案】A1 0、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（）。A.半年B.一年C.两年D.三年【答案】B1 1、具有贮藏精气的作用A.胆B.小肠C.大肠D.胃【答案】D1 2、能让口鼻干燥，皮肤干涩、甚则破裂，毛发不荣，小便短少，大便干结的病邪是A.热B.寒C.风D.燥【答案】D1 3、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费3 0 万元，每年增加电费等运营费用5 万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为3 0年，报酬率为8

5、 随该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。A.3 5.0 0B.5 6.2 9C.8 6.2 9D.1 8 0.0 0【答案】C1 4、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用（）时的汇率进行换算。A.估价作业日期B.成交日期C.价值时点D.市场状况调整后【答案】C1 5、运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（）。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算投资利息和开发利润【答案】D1 6、起于足踝下是A.督脉B.任脉C.阴维脉D.阴跷脉【答案】D1 7、房地产估价报告中估价师声明的内

6、容不包括（）。A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明【答案】D1 8、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是（）。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则【答案】D1 9、在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（）。A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数【答案】C2 0、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。A.上升B.下降C.保持相对稳定D.先上升后下降【答

7、案】A2 1、已知一年期国债年利率为3.3 1%,贷款年利率为5.4 3%,投资风险补偿率为2.2 3%,管理负担补偿率为1.3 2%,缺乏流动性补偿率为1.4 2%,投资带来的优惠率为0.5 0%,利用累加法计算的报酬率为（）。A.7.7 8%B.8.2 8%C.1 3.2 1%D.1 4.2 1%【答案】A2 2、某宗房地产交易中，买方支付给卖方2 9万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常负担下的价格的5%和3%,则该宗房地产交易的正常负担下的价格为（）万元。A.2 7.6B.2 8.2C.2 9.0D.2 9.9【答 案】B2 3、

8、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为8 6万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A.7 5.0 0B.7 5.6 0C.8 3.6 0D.8 6.0 0【答 案】B2 4、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路2 0元，燃气1 8元，供水1 4元，排水1 6元，热力1 2元，供电2 5元，通信8元，场地平整1 5元，则该地区“五通一平”的正常费用为（）元/m 2。A.9 8B.1 0 2C.1 0 8D.1 1 6【答 案】A2 5、评估某宗房地产2 0 0 5

9、年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3 0 0 0元/m 2,成交日期为2 0 0 5年1月末，该类房地产自2 0 0 5年1月末至2 0 0 5年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5乐2.5乐0.5%、-1.5乐-2.5乐-1.0乐1.5乐-1.5乐0o则该可比实例在2 0 0 5年9月末的价格为（）元/m 2。A.2 9 3 8B.2 9 8 2C.3 3 2 9D.3 3 7 9【答案】A2 6、高热后，皮肤干燥，或肌肤甲错并有皮肤瘙痒的病机是A.津停气阻B.气随液脱C.津枯血燥D.津亏血瘀【答案】C2 7、房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。A.所有权B.典权C.抵押权D.

10、地役权【答案】A2 8、夏季的主气是A.热B.暑C.风D.火【答案】B2 9、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于()OA.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧【答案】C3 0、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是()。A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便【答案】D3 1、某出租的房地产的年租金

11、收入为1 0 万元，年出租总费用为1 万元。建筑物重置成本为1 0 0 万元，成新率为8 0%。已知土地资本化率为6 临 建筑物资本化率为8 机假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为()万元。A.4 3B.1 1 2.5C.1 2 3.3D.1 5 0【答案】C3 2、下列关于血热的叙述不正确的是A.表现为刺痛，痛有定处，得温而不减B.为血分有热，血行加速的病理状态C.病因为邪热人血或五志过极化火D.病机主要以实为主【答案】A3 3、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式P c (t)=N P c C k c(t)中，N表 示()。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单

12、位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】A3 4、下列经脉属于奇经八脉的是A.督脉B.任脉C.带脉D.阴维脉【答案】A3 5、“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也”说明了A.阴阳互根B.阴阳互用C.阴阳对立制约D.阴阳相互转化【答案】B3 6、“主胞胎”的经脉是A.冲脉B.任脉C.督脉D.带脉【答案】B3 7、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）。A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产

13、开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】D3 8、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的（）的款额后，抵押权人方可优先受偿。A.税金B.拍卖费用C.土地使用权出让金D.土地使用成本【答案】C3 9、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为6 0 0 万元、9 0 0 万元、5 0 万元、6 0 万元、1 5 0 万元、1 2 0万元，投资利润率为2 0%,则成本利润率为（）。A.1 7.1 3%B.1 8.3 0%C.1 8.6 1%D.2 1.4 7%【答案】B4

14、0、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（）。A.待开发房地产价值B.管理费用C.销售税费D.购买待开发房地产应负担的税费【答案】C4 1、某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（）特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响D.易受限制【答案】C4 2、某估价机构于2 0 0 3 年 6月 1 0 日2 0 日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2 0 0 3 年 6 月 1 5 Ho 因估价结果有争议，2 0 0 3 年 8月 1 5 进行复估，则复估的估价时点为（）。A.2 0 0 3 年 6月

15、 1 5 日B.2 0 0 3 年8月 1 5 日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】A4 3、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便滤浸清，舌体胖，苔稍黄者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热【答案】A4 4、关于假设开发法的说法，错误的是（）。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值【答案】D45、按照谨慎原则，运用收益法评估

16、房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。A.较高B.较低C.居中D.最低【答案】C46、在实际估价中，选 取（）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。A.估价时点B.价值类型C.估价机构D.估价依据【答案】D47、某宗估价对象为一宗土地面积1 0 0 亩，则选取的可比实例规模一般应在()OA.5 0 亩B.2 1 0 亩C.40 亩D.30 0 亩【答案】A48、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是()。A.市场价格B.评估价值C.成交价格D.理论价格【答案】D49、用

17、直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V 甲=1 48 0+8 0 i,乙类房地产的价格变化趋势为V 乙=1 5 0 0+6 0 i,该两类房地产的价格增长潜力相比()OA.甲类房地产比乙类房地产强B.乙类房地产比甲类房地产强C.该两类房地产强弱程度相同D.该两类房地产强弱程度不可比【答案】A5 0、某宗土地取得成本为1 0 0 0 万元，开发成本为1 30 0 万元，管理费用为8 0 万元，销售费用为2 5 万元，销售税费为1 5 万元，投资利息为1 8 万元，开发利润为 40 0 万元。则其投资利润率为（）。A.1 6.41%B.1 6.5 3%C.1 6.6 3%D.1 6.8 1%【

18、答案】C5 1、头痛、项强、鼻塞、咽痒、咳嗽的病邪是A.热B.寒C.风D.火【答案】C5 2、假设开发法的理论依据是（）。A.替代原理B.合法原理C.预期原理D.生产费用价值论【答案】C5 3、房地产开发投资利润率的计算基数为（）。A.土地成本+建设成本B.开发完成后的房地产价值C.土地成本+建设成本+管理费用D.土地成本+建设成本+管理费用+销售费用【答 案】D5 4、关于地租测算的说法，错误的是（）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应

19、包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用【答 案】D5 5、预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为1 8万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%,则该类房地产的合理经营期限应 为（）年。A.3 4B.3 5C.3 6D.3 7【答 案】C5 6、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6队为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（）。A.6.3 7%B.6.1 2%C.6.0 2%D.6%【答案】A5 7、某宗工业用地面积为5 0 0 0 m 2,容积率为1.0,楼面地价为8 0 0

20、 元/m 2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为&0,其中商业用途建筑面积占4 0%,楼面地价为3 0 0 0 元/m 2；居住用途建筑面积占6 0%,楼面地价为1 0 0 0 元/m 2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A.4 0 0 0B.5 9 0 0C.6 8 0 0D.7 2 0 0【答案】C5 8、某年1 月 3 0 日购买某房地产的价格为1 0 0 0 美元/m 2,首付款为2 0%,余款半年末一次性支付，月利率为0.6 机 当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨现，人民币兑美元的汇率1 月3 0 日为6.5 9 ：1,9月3 0 日为 6.4

21、6：1。下列关于该房地产价格的说法，不正确的是（）。A.该房地产的名义交易价格为人民币6 5 9 0 元/m 2B.该房地产的实际交易价格为人民币6 4 0 4 元/m 2C.该房地产于该年9 月 3 0 日的市场价格为1 0 5 2 美元/m 2D.该类房地产在该年1 月 3 0 日至9 月 3 0 日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1%【答案】D5 9、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧【答案】A6 0、“治痰先治气”是的（）具体应用。A.气

22、能行津B.气能生津C.津能生气D.气能摄津【答案】A6 1、假设开发法是以（）为理论依据的。A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理【答案】C6 2、痉厥、抽搐、皮肤干燥、肌肤甲错，并有皮肤瘙痒或落屑等症状体现的病机是A.血燥生风B.血虚生风C.阴虚风动D.热极生风【答案】A6 3、肢体麻木或运动不便，甚则不用；肌肤干燥、瘙痒、欠温，甚则肌肤甲错，是指A.气不摄血B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气随血脱【答案】C64、某抵押房地产的市场价值为60 0 万元，已知法定优先受偿款为5 0 万元，抵押率为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。A.3 7 0B.3 8 5C.42

23、 0D.5 5 0【答案】B65、房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取（）的方法。A.实物分割B.拍卖分割C.折价分割D.变卖分割【答案】A66、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（）。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D67、某建筑物的建筑面积5 0 0 0 m 2,坐落的土地面积为2 0 0 0 m 2,土地价格1 5 0 0元/m 2,用成本法测

24、算出的该建筑物的重置价格为1 60 0 元/m 2,市场上该类房地产的正常房地价格为1 8 0 0 元/m 2。该建筑物的现值为（）。A.2 40 0 元/m 2B.1 2 0 0 元/m 2C.1 0 0 0 元/m 2D.1 5 0 0 元/m 2【答案】B68、投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于【答案】D69、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（）OA.市场价值B.花费的成本C.效用D.投资价值【答案】C7 0、某宗房地产交易中，买方付给卖方2 5 0 0 元/

25、m 2,交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于（）元/m 2oA.2 42 7B.2 5 0 0C.2 5 7 5D.2 63 2【答案】D7 1、关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（）。A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值D.需测算后续开发的应得利润【答案】C7 2、某套住宅建筑面积为1 0 0 m 2,可使用面积为8 0 m 2,分摊的共有面积系

26、数为1 0%,墓内建筑面积下的价格为2 60 0 元/m 2,该套住宅建筑面积下的价格为()元/m 2。A.2 0 8 0B.2 2 8 8C.2 3 40D.2 3 9 2【答案】C7 3、某商场是6 年前一幢已使用5 年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为4 0 年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为6 0 年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为()。A.7 5.5 6%B.8 1.6 7%C.8 5.0 0%D.8 6.6 7%【答案】B7 4、下列哪项不是气随液脱的形成原因A.高热B

27、.大汗C.严重吐泻D.大量失血【答案】D7 5、某套建筑面积为1 0 0 m 2的住宅，含家电家具的成交价格为5 0 万元，首付4 0%,余款半年后一次付清，假设年利率为8 肌家电家具价值为5万元，现将该交易实日作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m 2。A.4 3 8 7B.4 3 9 8C.4 5 0 0D.4 8 8 7【答案】B7 6、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（）的比率。A.同价值B.同收益C.同性质D.同类型【答案】C7 7、“惊则气乱”，则A.精神萎靡，气短乏力B.心无所倚.神无所归.虑无所定C.精神不集中，甚则失

28、神狂乱D.心悸，惊恐不安【答案】B7 8、一般来说，（）围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。A.成交价格B.市场价格C.投资价格D.理论价格【答案】A7 9、在实际估价中，判定在建工程的标准是（）。A.是否完成竣工验收B.是否完成内外装修C.是否已完成结构封顶D.是否已安装了门窗【答案】A8 0、设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（）作出明确界定。A.实物状况B.基本状况C.权属状况D.区位状况【答案】B多选题(共4 0 题)1、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为()OA.开发期+经营期B.开发期+运营期C.开发期+

29、经营期一前期一建造期D.开发期+运营期一前期一建造期E.前期+建造期+经营期【答案】A B2、关于重新购建价格的说法，正确的有()。A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建价格相当于账面价值C.重新购建价格是客观的重新购建价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】C D3、关于重新购建成本的说法，正确的有()oA.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建成本相当于账面价值C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本

30、E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】C D4、房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的（）。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】A D5、关于重新购建成本的说法，正确的有（）oA.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建成本相当于账面价值C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】C D6、房地产租赁包括（）。A.房屋租赁B.土地租赁C.土地使用权出租D.动产租赁E.不动产租赁【答案】A B C

31、7、对于商业房地产来说，它看重的是（）。A.繁华程度B.安宁程度C.交通条件D.动力的取得E.基础设施条件【答案】A C8、下列关于指数修匀法的说法中，正确的有（）。A.指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法B.指数修匀法是以上一期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法C.计算公式为：V i +l=V i+a （P i-V i）（P i 为第i 期的实际值；V i 为第i 期的预测值；V i +1 为第i +1 期的预测值；a 为修匀常数，O W a W l）D.运用指数修匀法进行预测的关键，是确定修匀常数的值E

32、.指数修匀法是计算得出实际值的一种方法【答案】A C D9、关于房地产估价要素的说法，正确的有（）。A.估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要B.估价对象有估价委托人和估价目的的双重决定C.选取估价依据应有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取D.估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择E.估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，不得交叉或反复【答案】A B D1 0、某估价机构为一商品住宅抵押货款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为2 0年。在未来2 0年内估价机构对此估价报告（）。A.均要负法律责任B.在

33、经过1年之后也无需重新对该商品住宅进行评估C.经过1年之后需重新对该商品住宅进行评估D.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估E如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估【答案】A B D1 1、在建筑物折旧中，可以将物质折旧项目分为（）。A.物质缺乏项目B.物质落后项目C.物质过剩项目D.可修复项目E.不可修复项目【答案】D1 2、比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（）。A.租赁权限制情况B.交易税费负担转嫁情况C.已抵押担保债权情况D.地役权设立情况E.利用方式限制情况【答案】A

34、C D1 3、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（）OA.待开发房地产的价值B.待开发房地产取得的税费C.续建开发成本D.销售费用E.销售税金【答案】A B C D1 4、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。A.收益期应为租赁合同剩余租赁期B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期C.净收益应为合同租金减去运营费用D.净收益应为市场租金减去运营费用E.净收益应为市场租金减去合同租金【答案】A1 5、房地产的独一无二特性导致了（）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容

35、易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大【答案】A B C D1 6、对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则【答案】A B C1 7、市场法估价中需要建立价格可比基础，主要包括（）等。A.统一采用总价B.统一面积单位和内涵C.统一付款方式D.统一币种和货币单位E统一采用单价【答案】B C D1 8、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封B.未进入被征收房屋内实地勘察，估价中对内部状况进行的合理设定C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其

36、是安全的D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定【答案】A D1 9、【2 0 12 年真题】下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】B C2 0、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。A.同一估价项目应至少选派2 名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估价师C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1 名注册房地产估价师全程参与

37、估价工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】A B C D2 1、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（）。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地变现能力弱C.小商铺通常比大商铺变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱【答案】A B C2 2、房地产抵押对房地产估价的需要，包 括（）。A.增加抵押贷款B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产【答案

38、】A B C D2 3、关于基本估价方法，美国体系分为（）等。A.市场比较法B.投资法C.剩余法D.成本法E.收益法【答案】A D2 4、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况【答案】A2 5、按照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购建成本分为（）。A.重建成本B.重置成本C.置换成本D.估算重建成本E.估算重置成本【答案】A B2 6、关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C

39、.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途【答案】B D2 7、下 列（）等的限制属于房地产权益中受房地产权利以外因素限制的情况。A.地役权B.租赁权C.土地用途D.建筑高度E.相邻关系【答案】C D2 8、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.受托对估价委托

40、人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定【答案】A D2 9、房地产需要专业估价的理由有（）。A.房地产具有独一无二性B.政府部门要求估价C.房地产的价值量较大D.估价人员要求估价E.房地产不可移动性【答案】A C3 0、在合法处分方面，应 以（）等允许的处分方式为依据。A.法律B.法规C.合同D.口头约定E.规章【答案】A B C3 1、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】B C3 2、只有在静态分析法中才需要测算的项

41、目是（）。A.销售费用B.投资利息C.开发利润D.销售税费E.后续的开发成本【答案】B C3 3、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法。正确的有（）。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产意外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率【答案】A B C3 4、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的

42、损失，造成建筑物功能折旧的主要原因有（），。A.意外破坏的损毁B.市场供给的过量C.建筑设计的缺陷D.人们消费观念的改变E.周围环境条件恶化【答案】C D35、反映一般物价变动的指标有（）。A.城镇居民人均可支配收入增长率B.农村居民人均纯收入增长率C.居民消费价格指数D.生产资料价格指数E.居民可支配收入指数【答案】C D36、下列关于交付估价报告的说法中，正确的有（）。A.交付估价报告是房地产估价的基本程序B.估价报告需经内部机构审核C.估价报告只能由委托人签收D.在交付估价报告时，需 在 估价报告交接单上签收E.估价报告交给委托人后，房地产估价程序即已结束【答案】A B D37、当房地产

43、价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（）。A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同【答案】A B38、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况【答案】A D39、下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新取得全

44、新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是实际发生的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】B D4 0、下列选项中，属于房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况的有（）OA.房地产使用管制B.异议登记C.设立了抵押权D.住宅带有上学指标E.被人民法院查封【答案】A B大 题（共 15题）一、为评估一套建筑面积为75 m 2 的酒店式公寓2 0 1 6 年 9月 30 日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率

45、2 0 1 6 年 6 月 3 0 日为1 美元等于6.6 1 元人民币，2 0 1 6 年 9 月 3 0 日为1 美元等于6.6 5 元人民币；人民币与港币的市场汇率2 0 1 6 年 7月3 1 日为1 元人民币等于1.2 0 元港币，2 0 1 6 年9 月 3 0 日为1 元人民币等于1.2 2 6 元港币。试利用上述资料估算该公寓2 0 1 6 年 9 月 3 0 日用人民币计价的市场价格。【答案】（1）建立比较基础 可比实例A 1）建筑面积=6 0 m 2/0.7 2 =8 3.3 3 m 2 2）房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格一非房地产成分的价值=1 1 2 万元3.

46、5 万元=1 0 8.5万元 可比实例B 1）统一计价单位6.6 1 X 1 6.5 万美元=1 0 9.0 6 5 万元人民币 2）统一税费负担 正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）=1 0 9.0 6 5 万/（1 一7%）=1 1 7.2 7 4 万元人民币 可比实例C 1）统一计价单位 1 1 5 万元港币+1.2=95.8 3 3 万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）二、某宗出租的房地产，建筑面积为4 0 0 0 0 口 2,容积率为4,土地使用期限为4 0 年，自2 0 0 5 年 1 0 月 1日起计算，约定不可续期。建

47、筑物为钢筋混凝土结构，于2 0 0 7 年 1 0 月 1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的7 0 机 根据市场调查得知，2 0 1 0 年 1 0 月 1日该类房地产的租金为每月4 0 元/m 2,年平均空置率为2 0%平均每月除税费外的运营费用为3 0 万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2 1 0 0 元/m 2,土地报酬率为8%,建筑物报酬率为1 0%请计算该房地产在2 0 1 0 年 1 0 月 1日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=4 0 0 0 0 X 0.7 X （1 2 0%）X4 0 X 1 2=1 0 7 5

48、.2 （万元）；（2）总运营费用：C=3 0 X 1 2+1 0 7 5.2 X 8%=4 4 6.0 2 （万元）；（3）年净收益：a=A-C=1 0 7 5.2-4 4 6.0 2=6 2 9.1 8 （万元）；或 a=4 X 0.7 X （1-2 0%）X 4 0 X 1 2 X （1-8%）-3 0 X 1 2=6 2 9.1 8 （万元）；（4）土地总价：L=4 0 0 0 0/4 X 2 1 0 0=2 1 0 0（万元）；（5）年土地净收益：a L=2 1 0 0 X 8%/1-1/（1+8%）4 0-5 1=1 8 0.1 9（万元）；（6）年建筑物净收益：a B=a-a L=

49、6 2 9.1 8-1 8 0.1 9=4 4 8.99（万元）；（7）建筑物总价：B=4 4 8.99/1 0%X 1-1/（1+1 0%）4 0-5 1 =4 3 3 0.1 3 （万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2 1 0 0+4 3 3 0.1 3=6 4 3 0.1 3 （万元）。三、某宗房地产占地2 0 0 0 m 2,容积率为3.0。土地是在2 0 0 9年 5 月通过出让方式取得的，出让年限是4 0 年。建筑物是于2 0 1 0 年 1 1 月建成使用的，经济寿命为 5 0 年。经调查，现在取得类似土地4 0 年使用权的市场价格是5 0 0 元/m 2,同类建筑物重置价格

50、是1 0 0 0 元/m 2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5 万元，装修重置价格3 0 万元，经济寿命5 年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8虹求该房地产在2013年 5 月的市场价格。（10分）【答案】四、某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年，从 2008年 10月 1 日起计，不可续期。该商城于2010年 10月 1 日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6 成，现实社会一般贷款成数为5 成。调查得知，现在附近类似商