房地产项目开发计划书2篇.docx

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1、房地产项目开发计划书2篇房地产项目开发方案书1 1.为保证房地产开发项目前期工作顺当进行，且符合国家和地方相关法律、法规，特制定本程序。 2 适用范围 本程序适用于房地产开发项目的前期工作。在XX开发区内房地产开发工程项目的前期工作执行XX经济经济技术开发区规划设计管理规定有关规定。 3 职责 3.1 项目部下设前期办负责办理房地产开发工程项目的前期工作。项目部不设置特地机构的，要指定专人办理房地产开发工程项目的前期工作。 3.2 项目部负责制定工程项目前期工作方案，具体向政府各主管部门申请办理工程项目开发前期的政府批件和取证工作，- 房地产前期工作方案 3.3 项目部通过招标选择设计单位、地

2、质勘测单位、工程总承包单位、监理公司等供方，与供方草签经济合同；经济合同经集团公司复核并正式订立后开展有关业务。 4 程序内容 4.1 项目部组织拟定工程项目进度方案并报公司批准。 4.2 项目部负责起草公司向xx投资控股有限公司（以下简称控股公司）关于房地产开发工程项目的立项申请请示公文，并取得控股公司的立项批复。 4.3 项目部申请办理房地产开发项目土地准许使用的相关手续。依据土地出让合同办理建设用地规划许可证、国有土地使用证。 4.4 项目部持房地产开发项目立项批复等批件及房地产开发企业资质证书，到政府规划部门申请办理规划要点、详规设计条件等批文。 4.5 项目部托付设计部门进行正式规划

3、设计，供应工程项目建筑平、立、剖面规划设计图，上报政府规划部门审定并获得规划设计成果通知书。 4.6 项目部申请办理消防、人防、大小配套、教育、环保、等政府有关部门初步审核看法或证明并上报政府规划部门。 4.8 项目部起草项目扩大初步设计审查申请报告上报政府规划部门审查，取得工程项目扩大初步设计审核批复文件。 4.9 项目部依据政府建设行政主管部门要求，持房地产开发项目政府批复、批件及其他证明材料，到政府建设行政主管部门申报年度投资方案、办理报建备案手续，直至猎取建设工程规划许可证。 4.10 扩大初步设计审核批复后，设计院完成施工图设计及工程结构计算，到政府建设行政主管部门申请办理图纸审查批

4、准手续，获得施工图纸审查批准书。 4.11 项目部持年度投资方案及工程项目班子组成人员资格证明，到市建委办理建筑管理机构资格认证书。 4.12 项目部组织参与勘测合同、设计合同、土地出让合同、大小配套合同及其他前期合同的谈判和草签。项目部按政府规定办理属于政府配套工程所需手续。 4.13 项目部依据招标程序选定中标监理单位、施工总承包单位并草签经济合同；经济合同经公司复核正式订立后开展有关业务。 4.14项目部持监理公司和施工单位的中标通知书，连同监理合同、施工合同到政府建设工程质量监督部门办理质量监督备案手续。 4.15 项目部持年度投资方案、建设工程规划许可证、墙改基金证明、施工图纸审查批

5、准书、房地产开发企业资质证书、建设单位资格证书、质量监督备案、中标通知书、监理合同、勘察设计合同、施工合同等报建备案手续到政府建设行政主管部门办理施工许可证。 4.16 项目部在工程项目前期工作结束后，将全部政府批件、证件原件由项目部综合办集中保管。工程项目竣工移交后，项目部填写工程项目竣工文件移交单向房地产事业部办理全部政府批件、证件原件的移交手续。 房地产项目开发方案书2 （一）XX市宏观经济环境分析 XX市宏观经济呈现以下特征： 1、XX市宏观经济环境稳定，呈良好进展趋势，为房地产的进展供应了一个良好的进展空间。 2、随着XX市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对不动产的消费和投资欲望

6、都得到提升。 （二）产业政策对房地产市场的影响 限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格制定针对流淌人口的购房及居住的调理规范，把握人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈技术上没什么说的，从宏观上没法分析。还有，近年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和始终上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，把握房价。 国家实行一系列措施无非是保证房地产业的稳定进展，这些举措将对房地产业产生巨大的影响。 （三）区域市场分析 海珠区是老四区之一，古称江南洲，在XX市珠江的南面，20xx年

7、全区总面积为90。40平方千米，总人口87。7万人。20xx年12月31日起，海珠区辖18个行政街道：赤岗、新港、滨江、素社、海幢、凤阳、龙凤、沙园、瑞宝、江海、南华西、南石头、江南中、昌岗、南洲、琶洲、官洲、华洲。海珠区古称“江南洲”，XX人称其为“河南”，处在XX市的中部，由珠江水系河段前后航道所环绕，是四周环水的自然良壤。海珠区风景秀丽，气候宜人，是一个素有“南肺”之称的绿色岛区。黄埔村，原名“凤浦”，位于海珠岛东部，濒临珠江，北与天河区、东与黄埔区、南与番禺区隔江相望，面积2。5平方公里，是XX市海珠区新窖镇辖内的16个行政村之一。全村耕地587亩（水田450亩，农地137亩），主要种

8、植水稻，番薯，果蔗。山地3400亩，造林1400亩，种果20xx亩。各种果树种植面积（约数）：杨梅500亩，枇杷400亩，荔枝500亩，桃、李600亩。其杨梅品质特佳，远近驰名。四周有地铁8号线，还有229，137，262，564公交线。村内还有航海高等专科学校因应XX城市中心“东移南拓的整体战略需要。XX城市重心的转移，必将带动琶洲地区的快速进展，而黄埔古港遗址的爱惜与开发，又成为本区域今后一个“亮点，与周边一系列文化古迹和现代景观相映成趣，将极大提升本区域的.整体价值。 随着多年的进展，外来人口越来越多，由于XX城市重心的转移，将会使该区的环境和市政设施得到逐步的完善和健全，有利于房地产业

9、的进展，将会吸引不少在工作的人士在此置业安居。 （四）产品定位 优势分析：1、楼盘开发地临江：随着经济的高速进展，人们的生活压力越来越大，人们开头追求安逸，追求心中的那一片净土。美丽的江景在繁华吵闹的大都市里更尤为珍贵。 2、有悠久的航运文化：东南隅的琶洲岛在中西方贸易、海上交通和文化沟通史上占据着重要位置，更有具备中国“海上丝绸之路起点”之誉的黄埔村。至清代康熙、乾隆年间，黄埔村进展成为世界性的贸易港口今称之为黄埔古港。当年轰动世界的美国“中国皇后号”商船和瑞典“哥德堡”号商船来访中国，均是在黄埔古港口泊岸。无论是美丽的江景，还是独具岭南艺术的村内古建筑都深深的吸引着人们。 3、高校城：师资

10、优质，环境漂亮的高校城是多少学子梦中的求学之地，若能在此买房，有利于以后孩子的素养教育。 4、良好的交通体系：有地铁4号和8号线以及环城高速在旁边经过，便利上下班。 劣势分析：1、配套设施照旧未成熟，进展尚须时日。医院、学校、公园、银行、市场等设施相对不齐全。 2、竞争比较激烈，海珠区有邦泰公寓，位于琶洲会展中心四周，交通特别便利，2分钟到地铁口，有用率高。 价格：均价22500元/户型：86的复式和单层四周交通：地铁2号线磨碟沙站小区门口即是磨碟沙公交车站，有20、139、229、262、304、505、507、583、高校城3线等多路公交车经过雅郡花园，位于琶洲板块的会展商圈内，接近琶洲会

11、馆区，靠近大型地铁江畔社区。 价格：毛坯均价15000元/ 户型：77两房保利世贸公寓是琶洲会展商务核心区唯一可售的国际高档商务公寓，步行2分钟到达地铁口琶洲站，可共享保利世贸完善的会展专业商务配套。 价格：均价26500元/ 户型：51156的一到三房 泊雅湾有用率高，户型多样，使用不同的买家。 价格：均价19000元/ 户型：1120200的三至四房 利海假日轩：周边生活配套成熟，步行5分钟可到达地铁客村站、赤岗站，主推小户型，有用率高。 户型：2692的一二三房 地址：海珠区海珠区赤岗东路赤岗中学对面。 世纪星花园：位于万胜围东侧，距离地铁口较近，特别钟车程可到琶洲会展中心，为市区稀缺的

12、城央别墅，投资价值高。 户型：3001000的36层高别墅 地址：海珠区新港东路南侧、高速大路西面。 机会分析：1、XX市的经济进展对房地产市场的带动效应。 2、黄埔村的规划带来的利好商机。3、目前海珠区小户型的楼盘供应相对较少。 4、消费者的购买力强。 威逼分析：1、房地产及金融政策的规范和抑制。2、地块成熟有待培育。3、项目开发周期带来的一系列的连带性问题。 综上所诉，我们将楼盘的开发定位为中小户型。 项目形象定位 在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向往环境漂亮的绿化小区，和向往欣赏古色古香古村建筑的心态，带给顾客一种“既享有成熟小区环境，又坐拥将来旅游胜地”的双重“抵买”价值。将项目形

13、象定位为：闲相宜住公寓。 目标客户定位 1、外来人口在该地置业：他们留意综合素养，四周的自然环境以及四周的配套设施，对新环境适应性较强。 2、区内的买家：对于欲改善环境的买家和家中有安度晚年的老人家的客户，此住宅是他们的首选。 3、区域居民的子辈：这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深厚，而现有条件已难以满足其生活需要，想买大屋改善环境，同时出于孝敬老人的前提下，在同区就近购房，既能更好照看老人，又能享受独立居住的自由便利。 为了丰富本项目的产品，并提升项目的品质，本案对本楼户型的设计提出如下建议：1、双开门电梯的设计2、充分利用楼体的外观折线美 价格定位20xx0280

14、00元/平方米住宅为分期销售，由于不动产不论什么时候都是稀缺的，特别的中小户型的有用房；而且由于黄埔村的规划，让这一带有望升值。 （五）楼盘销售推广 1、预热期为第一阶段，将以树立品牌形象为主：为满足目标客户的精神需求，给人以诗意栖居的奇妙联想。故取朗朗上口、易于传播的案名为“兰亭轩”。同时在广告宣扬中，重点突出其珍贵的自然资源，江边夜景和古村特色的建筑风格，这是本项目最大的优势，所以首先利用这一资源来吸引目标客户。其次是住宅小区的绿化和配套设施齐全。宣扬以报纸、电视为主，广告为辅。协作公关活动，在新闻媒介上适当报道。如XX日报、XX晚报；电视以省有线、市有线翡翠台与本港台为主，电视台为辅。 2、开盘期为其次阶段：通过前期的宣扬造势，已有确定的知名度和客户的积累，故在开盘时强调的是现场氛围，通过开盘当天现场的布置和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，让客户的购买欲，最大限度促成签约。 3、其后的第三阶段将着力协作销售的高潮期进行的促销活动。9