房屋租赁合同范文锦集5篇_1.docx
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1、房屋租赁合同范文锦集5篇房屋租赁合同 篇1 一、房屋租赁合同应具备以下主要条款: (一)当事人的姓名或名称及地址; (二)房屋的位置、使用或建筑面积、装修的设施; (三)房屋用途(居住或商业、办公、厂房等); (四)租赁期限(不得超过二十年); (五)租金数额及支付的期限、币种、方式; (六)房屋修缮责任; (七)装修的商定; (八)转租的商定; (九)变更或解除合同的条件; (十)违约责任; (十一)租赁双方的其他权利和义务; (十二)当事人商定的其他条款。 二、房屋租赁合同应留意的事项: 1、租赁合同以承租人取得租赁物的使用收益权为目的,因而是转移标的物用益权的合同,这是它与买卖合同相互区
2、分的最主要标志。承租人可以对承租物使用收益,但却无权处分。出租人交付租赁物,在其自己不再占有、使用租赁物的同时,却并未失去对租赁物的全部权或者处分权。租赁合同是转移财产用益权的合同。 2 、租赁合同的标的物为有形的、非消耗的特定物。 承租人取得租赁物的目的,在于对租赁物进行使用以及利用它获得收益,并且在租赁期限届满时还要返还租赁物,因此,作为租赁合同标的物的租赁物只能表现为有形物、非消耗物、特定物。只有这样,才能与租赁合同的性质和目的相符。 3、在租赁合同中,出租人供应租赁物,收取租金,承租人使用租赁物,交付租金。当事人双方的权利义务相互对应,取得租赁物的使用收益权与交付租金之间存在着对价关系
3、。租赁合同是双务有偿合同。 4、租赁合同自租赁人与承租人达成协议时成立,不以实际交付标的物作为合同成立的要件。 5 、租赁合同一般是要式合同。租赁合同的形式主要取决于租赁期限的长短。租赁期限在6个月以上的,应当接受书面形式。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限、租赁物修理等条款。 房屋租赁合同 篇2 甲方(原出租方):_ 乙方(原承租方):_ 甲乙双方于_年_月_日签订了租赁协议,商定由甲方将位于贵昆路709号(原阿拉乡阿拉村宝恩储货场)房屋及场地整体出租给乙方使用,租赁时间从_年_月_日起至_年_月_日止。现甲乙双方经协商全都,同意于_年_月_日提前终止租赁
4、协议,依据中华人民共和国合同法等相关法律法规的规定,甲乙双方本着公正、自愿、协商全都的原则,就双方提前终止租赁协议相关事宜达成如下条款: 一、甲乙双方全都同意于_年_月_日提前终止双方于_年_月_日日签订的租赁协议。 二、基于提前终止租赁协议,乙方之前在此场地空地上建盖的厂房、仓库,合计面积_平方米,甲方同意按每平方米_ 元赐予乙方补偿,合计补偿款_元,此补偿款甲方于_年_月_日前将全额补偿款一次性交给乙方,乙方同意接受甲方赐予的上述补偿,乙方在收到甲方支付的补偿款后将属于乙方生产经营用设备设施及其附属品搬迁完毕,将场地、房屋及其附属设施交还给甲方。 三、违约责任:甲乙双方在签订本协议后不按协
5、议条款执行的视为违约,违约方必需向守约方支付全额补偿款3倍的违约金。 四、在租赁协议履行期间,甲乙双方对各自民事行为负责,与对方无关。 五、本协议签订之后,甲乙双方各自履行相应的权利和义务。 六、甲乙双方应共同遵守本协议,任何一方违反本协议的商定,依法担当相应责任。 七、因本协议所引起的或与本协议有关的争议,双方应友好协商解决,协商不成应向所在地的人民法院提起诉讼。违约方应担当守约方因处理本协议项下纠纷所产生的诉讼费、律师费、差旅费等一切损失。 八、本协议未尽事项,甲乙双方另行协商解决并签订补充协议。甲乙双方于_年_月_签订的租赁协议作为本协议的附件。 九、本协议自双方签字或盖章之日起生效,
6、本协议一式二份,双方各执一份。 甲方:_ 乙方:_ _年_月_日 _年_月_日 房屋租赁合同 篇3 【关键词】 划拨土地房屋用途 合同效力 一、引 言 房屋租赁作为一种让渡房屋使用权的一种民事行为,对于建立和完善多层次住房保障体系,活跃市场经济发挥了重要作用。随着国有企业改制高潮渐远,事业单位改制日益提上日程,将释放出大量的划拨土地上的房屋进入市场。众多国有企业、事业单位改制后,照旧保留了房屋所占用国有土地的划拨性质。作为市场主体,国有企事业单位改制后的公司,从物尽其用和追求经济效益的角度动身,必定将闲置的划拨土地上房屋出租以获利。本文拟以笔者代理的一起房屋租赁合同纠纷作为切入点,对转变划拨国
7、有土地上房屋用途的租赁合同效力作初步分析,以抛砖引玉,与司法实务人士进行沟通和探讨。 二、案件始末 位于武汉中心城区的某文化创意园,由武汉某汽车修造公司经营,名为文化创意园实为商业街,聚集了多家餐饮、服装企业。武汉某餐饮公司承租其中1000余平方米用于经营海鲜酒楼,后租赁双方因房屋租金发生纠纷,汽车修造公司将该餐饮公司诉至武汉市某区人民法院。笔者作为餐饮公司的代理律师,凭借多年为国土规划行政部门供应法律服务的阅历,推断承租房屋原为国有汽车修造企业厂房,所占用的土地应为划拨工业用地,房屋性质应当为工业、交通用房。若出租房转变了土地和房屋用途,则租赁合同违反了中华人民共和国土地管理法、中华人民共和
8、国土地管理法实施条例及物权法等法律法规的强制性规定而存在合同无效的可能性。随后,笔者作为餐饮公司的代理人向国土和房产管理部门调取了出租房屋土地及房产证,证明白前述推定,确认出租房屋所涉土地用途为工业用地,使用权类型为划拨,房屋设计用途为工业交通仓储用房的事实。 在猎取上述证据后,笔者建议餐饮公司以出租方擅自转变土地和房屋用途,违反相关法律法规的强制性规定为由,向某区人民法院提起反诉,要求确认租赁合同无效,并判令出租方赔偿承租方的装修损失二百余万元。经开庭审理,某区法院认为出租房已经向房屋租赁管理部门办理房屋租赁备案证,并未违反法律行政法规的效力性强制性规定为由,判决驳回餐饮公司的反诉请求。目前
9、,餐饮公司已经向武汉市中级人民法院提起上诉。 三、司法审判现状及其成因分析 (一)司法审判现状 基于对上述某区法院判决的疑问,笔者查阅了各地法院对类似案件的判决,发觉各地法院对于转变房屋用途的租赁合同的效力判决结果及其判决依据缺乏基本统一的尺度和标准,甚至同一法院对同类案件的判决结果也截然迥异,令人无所适从。各地法院判决结果和判决依据大致有如下几种情形: 1、武汉市某区人民法院审理承租人反诉某汽车修造公司擅自转变划拨土地及房屋用途,要求确认租赁合同无效的案件数起,一律以未违反法律、行政法规的效力性强制性规定为由,驳回反诉人的反诉请求,但并未对土地管理法及土地管理法实施条例等法律关于土地用途的规
10、定是否为效力性强制性规定进行进一步阐释,缺乏说理的深度,不能产生令人信服的法律效果。 2、广东佛山市某区人民法院的判决,认为土地管理法、土地管理法实施条及物权法等法律关于不得擅自转变土地用途的规定,旨在调整土地使用者利用土地进行建设的行为,其调整和规范的对象为建设用地使用权人或建设单位,并非旨在规范和调整房屋建成后的利用和处分行为。 3、最高人民法院分别于20xx年和20xx年对转变划拨土地上房屋用途的租赁合同的效力作出了截然不同的法律认定。在昆明市消防支队上诉重庆市垫江复合保温材料总厂租赁合同纠纷一案中,最高人民法院(20xx)民一终字第73号民事判决书判决认定,出租方未经批准擅自转变土地用
11、途和房屋性质的出租行为,违反土地管理法和土地管理法实施条例等法律行政法规中关于土地使用者必需依据土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定,其租赁协议书无效。昆明消防支队房屋出租行为具有转变土地用途的性质,是违法行为,无论是否上缴租金中的土地收益部分,均不能使租赁协议书有效。但颇具戏剧性的是,时隔不到一年,对兰州红丽园商贸有限责任公司上诉甘肃诚信电线电缆有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案,最高人民法院却以(20xx)民一终字第4号民事判决书判决认定,转变划拨土地用途的房屋租赁合同有效。其判决理由为:依据中华人民共和国城市房地产管理法第五十五条和城市房屋租赁管理方法其次十五条的规定,即房屋全部
12、人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中的土地收益按财政部关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行方法和关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定的规定,由市县人民政府房地产管理部门代收代缴。 (二)成因分析 1对不得擅自转变土地用途的强制性规定究竟为管理性强制性规定还是效力性强制性规定理解不一对转变划拨土地用途租赁合同效力持确定说的学者和实务人士认为,土地管理法及土地管理法实施条例中关于不得擅自转变土地用途,转变土地用途的必需经相关土地和规划主管部门批准,并办理土地用途变更登记的规定系管理性强制性规定,是土地行政主管部门从土地用途管制角度对土地使用者应
13、按规划用途使用土地的行政管理性要求。违反该规定,仅导致相关行政管理机关对其进行行政惩处的法律后果,不必定导致转变划拨土用途的租赁合同无效。其法律依据是房地产管理法及其与之配套的城市房屋租赁管理方法并未禁止划拨土地上房屋出租,只要将租金中的土地收益中上缴国家,并不损害国家利益。 对转变划拨土地用途租赁合同效力持否定说的学者和实务人则士认为,土地管理法及土地管理法实施条例关于不得擅自转变土地用途的规定系效力性强制性规定,其目的在于否定转变土地用途的行为在民商法上的效力,以引导民商事主体遵循我国土地用途管制的基本原则,依据既定土地用途合理使用土地,否则,土地用途管制将形同虚设。同时,由于房屋租赁主管
14、部门没有足够的人员、精力主动强制作为房屋全部权人的出租人办理房屋租赁备案登记,其监管只能是被动监管,即主要依靠于出租人自觉办理房屋租赁备案登记。但基于趋利避害和追求利益最大化的本能,大多数出租人不会主动办理房屋租赁备案登记。 因此,寄望于转变划拨土地用途的房屋有全部权人以国家利益为大局,将划拨土地上房屋出租的收益中的土地收益部分上缴国家,是不切实际。 2. 未区分划拨土地上房屋现状用途出租和转变房屋用途出租的法律性质 有法律专家和实务人士认为,中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(下称出让和转让暂行条例)第四十五条和中华人民共和国城市房地产管理法(下称城市房地产管理法)第五十六条
15、的规定,为转变划拨土地上房屋的出租合同效力的供应了法律依据。 依据出让和转让暂行条例第四十五条规定,只要经土地和房屋管理部门批准,满足土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人,具有国有土地使用证和建筑物、其他附着物合法的产权证明,以及按规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以出租房屋所获收益抵交土地使用权出让金等条件,划拨土地及地上建筑物、附着物即可出租。依据城市房地产管理法)第五十六条规定:只要房屋全部权人将租金中所含的土地收益上缴国家,划拨土地上的房屋即可出租。 笔者认为,出让和转让暂行条例第四十五条以及城市房地产管理法)第五十六条所调整和规范的对象主要
16、为划拨土地上房屋现状用途下的房屋出租行为,而不包括转变划拨土地上房屋用途的房屋出租行为,理由如下: (1)我国实行房地一体主义,不仅房屋和土地的物权归属应适用该规章,房屋和土地的用途亦应遵循该基本规章,土地用途直接准备房屋用途。依据城乡规划法第四十三条的规定,建设单位应当依据规划条件进行建设,确需变更的,必需向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合把握性详细规划的,城乡规划主管部门不得批准。同时,依据城乡规划编制方法第四十二条的规定,把握性详细规划确定的各地块的主要用途应当作为强制性内容。综上可知,房屋建设应当依据城市总体规划和相应地块把握性详细规划确定的土地用途进行建设。因
17、此,土地用途直接和终局的准备房屋用途,转变房屋用途,其实质是转变了土地用途。 (2)我国对土地用途实行严格的管制制度,土地使用者必需依据土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。任何转变土地用途的行为,都应当履行法定的审批程序,即须经土地主管部门同意,并报批准用地的人民政府批准。城市规划区内转变土地用途的,还必需符合城市总体规划要求,经得规划主管部门的同意。经过上述程序转变土地用途后,还应在土地登记主管部门作土地用途变更登记。 (3)划拨土地是指土地使用者通过各种方式依法无偿或以极低的对价获得的土地,具有很强的政策性,必需符合划拨用地名目对使用主体和特定用途的要求。依据国土资源部令第9号划拨用地
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