万科地产集团盈利能力分析-大学毕业设计.doc
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1、中央广播电视大学六盘水分校毕 业 论 文专 业 年 级 学生姓名 学 号 论文题目 指导教师 完成时间 【论文摘要】盈利能力自财务报表一出现开始就是财务分析的重点，对于盈利能力的分析结果是企业获得投资的一个重要信息，投资者对于上市公司的盈利能力分析十分重视。万科地产作为我国地产界的龙头企业，其盈利能力的分析在很大程度上影响着管理者的决策。万科地产自上市以来，其盈利能力基本稳定但是其成长能力存在一定的不稳定性。本文主要是通过对企业盈利能力以及其相关概念进行了分析，同时对于万科地产盈利能力指标进行了概述，通过对万科地产的相关数据进行计算分析，找到目前万科地产存在的盈利问题，进而提出自己对于改进万科
2、地产盈利能力的相关的建议。【关键词】万科地产；盈利能力；指标目 录一、盈利能力分析概述1（一）企业盈利能力内涵1（二）盈利能力分析指标1二、对万科股份有限公司盈利能力分析1（一）万科股份有限公司概况1（二）万科股份有限公司盈利能力指标分析21.盈利模式分析22针对财务数据对万科进行分析3三、万科股份有限公司目前存在的盈利问题及成因3（一）万科股份有限公司目前存在的盈利问题31、获利能力比较稳定，但总体的水平偏低32、运营能力波动大43、成长能力缺乏稳定性64、流动性强，负债率下降6（二）万科股份有限公司存在的问题的原因8四、对万科股份有限公司的相关建议8（一）增强企业核心竞争力8（二）增强公司
3、获取现金的能力9（三）加强公司内部结构的治理9（四）改善企业的资产质量9（五）健全外部监管机制10参考文献10附录 1 2006-2014年万科房产 各财务指标分析11附录 2 2007-2014年 万科集团现金流量表14附录 3 2007-2014年 万科集团资产负债表19一、盈利能力分析概述（一）企业盈利能力内涵盈利能力就是企业资金增值能力，它通常体现为企业收益数额的大小与水平的高低。盈利能力分析包括经营盈利能力分析、资产盈利能力分析、资本盈利能力分析和收益质量分析。经营应能力分析的主要指标是营业毛利率、营业利润率、营业净利率和成本费用利润率。资产盈利能力指标主要是总资产利润率、总资产报酬
4、率和总资产净利率。资本盈利能力分析主要的指标是净资产收益率、资本收益率、每股收益、市盈率。发展能力分析指标主要是盈利增长能力分析、资产增长能力、资本增长能力分析和技术投入增长能力分析。（二）盈利能力分析指标首先是资产利润率。资产利润率是公司税前利润总额与资产均匀总额的比率。它小但能够评估公司的资产盈余能力，而且能够反映出公司管理者的资产配置能力。万科地产2009年资产利润率较低，其他年份较高，而且呈逐年上升的趋势。阐明万科地产自2009年上市以来，利润总额在小断上升，资产盈余能力较强，同时也阐明公司管理者在资产配置方而有着较强的能力。其次是成本费用利润率。成本费用利润率是公司的利润总额与成本费
5、用总额的比率厂它能够评估公司盈余能力的高低，也能够评估公司对成本费用的控制能力和经营管理水平。该目标越高，阐明公司为获取利润而付出的代价越小，公司的盈余能力越强。万科地产的成本费用利润率在2009-2010年呈降低趋势，而在2010年以后逐年上升。阐明公司在上市前期由于经营成本、销售费用、管理费用、财务费用和所得税费用等成本费用的增加，影响了利润总额，然后造成本钱费用利润率的降低。上市后期成本费用利润率上升，阐明公司盈余能力逐年增强，管理者对成本费用的控制能力也在小断加强。第三是股东权益报酬率。股东权益报酬率反映了公司股东获取出资报酬的高低，该比率越高，盈余能力越强。第四是销售毛利率。销售毛利
6、率反映公司的经营成本与经营收入的比例关系，毛利率越大，阐明在经营收入净额中经营成本所占比重越小，公司经过销售获取利润的能力越强。经过以上图表万科地产销售毛利率在逐年上升，经过销售获取利润的能力较强2.房地产行业概况2.1房地产行业的发展状况2.1.1 房地产行业的发展现状近年来房价的不断上涨,使我国房地产业热度不断提高,房地产业也得到迅速发展, 幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。从房市的运行层面来看：（1）泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的
7、房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显
8、示其价格坚挺的基石并不牢固。根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。（2）成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%;其中今年5月成交量为1
9、00.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3 万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%，而与2006年同期相比降幅更达52%。从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其
10、它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。（3）紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀
11、”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。（4）市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来
12、获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。1月22日，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示;根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业。此外，其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。（5）房地产中介经营困难由于房市
13、不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。去年以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。今年1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场;北京的一些小中介也提前关店。2.1.2 房地产行业的优势分析（1）可以规模化的经营房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。由于土地具有不可移动性，所有的房产，不论其外形如何、性能怎样、用途是什么，都只能固定在一
14、定的地方，无法随便移动其位置。由于房地产位置的固定性，使得房地产的开发、经营等一系列经济活动都必须就地进行。从而使房地产具有区域性的特点。此外，因每一栋房屋都会因用途、结构、材料和面积以及建造的地点、时间和房屋的气候条件等的不同而产生诸多的相异之处，在经济上不可能出现大量供应同一房地产的情况。（2）巨大的价值提升空间房地产的耐久性和经济效益的可靠性。土地具有不可毁灭性;它具有永恒的使用价值。土地上的建筑物一经建成，只要不是天灾人祸或人为的损坏，其使用期限一般都可达数十年甚至上百年。因此，经营房地产风险小，得利大，经济效益可靠。由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的发展、人口的不断增长，经济
15、的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。（3）投资风险信号日趋丰富目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。2.1.3 房地产行业的劣势分析(1)政府对闲置土地的态度
16、越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。(2)房地产行业在一线城市业务比重较大，而一线城市的增长空间日趋有限且政策风险较大，均对房地产公司在未来的增长形成隐患。2.1.4 房地产行业的发展前景从宏观经济上看，中国人均GDP超过2000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。 同时，中国人口的城市化正处于加速阶段，城市人口购买能
17、力不断提高，住房的有效需求增加。家庭规模的小型化、家庭世代的降低、消费观念的转变、个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构，小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。 国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。 保障性住房政策将是最为重要、影响最为深远的产业政策。中国房地产将向保障性住房倾斜，保障性住房将成为多层次住房供给体系的重
18、要组成部分，结构性的调整过程将主要通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现，短期内由于市场供应量有限，对整个房地产市场影响有限；中长期看，结构调整无法避免，行业利润率将回落到合理水平，开发企业也将更多涉足保障性住房开发。 目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。二、对万科股份有限公司盈利能力分析（一）万科股份有限公司概况万科公司股份有限公司成立于1984年5月，是当前中国最大的专业住宅开发公司。2006年公司完结新开工面积500.6万平方米，竣工面积327
19、.5万平方米，完成销售收入212.3亿元，结算收入176.7亿元，净利润21.5亿元，交税24.2亿元。至2006末，公司总资产485.1亿元，净资产148.8亿元。以理念奠基、视品德道德重于商业利益，是万科的最大特征。万科以为，据守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从商场获取公正报答，是万科取得成功的柱石。公司致力于通过规范、透明的公司文化和稳健、专心的开展形式，成为最受客户、最受投资者、最受职工期待，最受社会敬重的公司。凭仗公司管理和品德准则上的体现，公司接连四年当选“中国最受敬重公司”，接连三年取得“中国最好公司公民”称谓。万科1988年进入住宅职业，1993年将群众住宅开发确定为公
20、司中心事务，2006年事务掩盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为要点的二十多个城市。迄今为止，万科共为九万多户中国家庭供给了住宅。通过多年尽力，万科逐渐确立了在住宅职业的竞赛优势：“万科”成为职业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家乡”等品牌得到各地消费者的承受和喜欢；公司研制的“情形花园洋房”是中国住宅职业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业效劳通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅职业的第一个客户关系安排。万科是国内第一家延聘第三方组织，每年进行全方位客户满意度调查的住宅公司。依据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为8
21、7%，忠诚度为69%。至2006年末，均匀每个老客户曾向6.41人引荐过万科楼盘。万科1991年变成深圳证券交易所第二家上市公司，2006年底总市值为672.3亿元，排名深交所上市公司第一位。上市16年来，万科主营业务收入复合增加率为28.3%，净利润复合增加率为34.1%，是上市后继续盈余增加年限最长的中国企业。公司在开展过程中两次当选福布斯“全球最好小企业”；屡次取得投资者联系、亚洲钱银等世界威望媒体评出的最好公司管理、最好投资者联系等奖项。（二）万科股份有限公司盈利能力指标分析1.盈利模式分析作为一家专业的住宅开发公司，万科企业股份有限公司现已居于房地产行业的龙头地位。其有一套自己的盈利
22、模式。特点可以概括为三个方而:专注于商品住宅开发，业务聚焦经济核心区，享受高净利率，业绩更多来源于规模扩张。图 1 万科地产盈利模式分析2针对财务数据对万科进行分析(1)净资产收益率。万科12到14年的资产收益率分别为16.370a,13.120a,8.7600,呈逐步降低之势，且降幅越来越大。但经过联系职业平均值来看，万科的净资产收益率每年均比职业平均值高，而且12年到14年万科的净资产收益率比行业平均值分别高1.31,1.45,2.27个百分点，由此能够得出万科的净资产收益率较同职业来说是一向处以职业前列，并在不断进步。一起13到14年净资产收益率在遭受全球金融危机的影响下，仍坚持了相对较
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