2023年吉林省房地产估价师经营与管理实物期权适用的范围考试试卷.docx

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1、2016年吉林省房地产估价师经营与管理：实物期权适用的范围考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式：开发利润=直接成本利润率【2007年考题】 A：后续开发成本+管理费用 B：后续开发成本+管理费用+销售费用 C：待开发房地产价值+后续开发成本 D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费 E：工业用地的监测点评估价格 2、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当

2、，选取的可比实例规模一般应存估价对象规模的范围之内。 A：0.52.0 B：1.52.0 C：0.51.5 D：1.01.5 E：工业用地的监测点评估价格3、张某通过甲保险公司的代理人赵某向该保险公司为李某投了20万元的人身保险。该保险合同的关系人是。 A：张某 B：李某 C：赵某 D：甲保险公司 E：执行层的组织协调 4、关于维修基金管理的下列表述中，正确的是。 A：业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管 B：业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管 C：维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用 D：业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还 E：执行

3、层的组织协调5、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是_。 A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 6、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。 A：委托人 B：估价报告预期使用者 C：管理部门 D：中立 E：工业用地的监测点评估价格 7、开发商在选择自己的融资方式时，应重点考虑的因素不包括_。 A资金融出机构的资金来源和财力状况 B资金融出机构的对外形

4、象 C各项融资收费的合理性 D对资金调动和转移的灵活性 8、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知成地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于_。 A2427元/m2 B2500元/m2 C2575元/m2 D2632元/m2 9、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的。 A：销售收入 B：转让收入 C：租金收入 D：利息收入 E：借款合同 10、A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为10000元。按照税收优惠政策，张某应缴纳营业税元。 A：100 B：15

5、0 C：300 D：400 E：执行层的组织协调11、下列_不是影响房地产价格的国际因素。 A世界经济状况 B重要政治人物的健康状况 C国际竞争状况 D政治对立状况 12、从20062010年，某市商品房开工量分别为30万m2、60万m2、80万m2、95万m2、120万m2，若以2006年为基期，则2010年该市商品房开工量的定基增长速度为_%。 A100 B200 C300 D400 13、下列关于预告登记的表述中，正确的是_。 A预告登记仅适用于预售商品房的登记 B预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效 C房屋预告登记只能由双方共同申请 D房

6、屋预告登记仅在房屋登记簿上予以记载，不发放预告登记证明14、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为_万元。 A-40 B400 C1800 D3600 15、下列表述中正确的是。 A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B：在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 E：工业用地的监测点评估价格 16、对于住宅楼来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，_。 A楼层对价格的影响更大 B朝向对价格的影响更大 C二者同样重要 D因人而异 17、真实

7、需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为_。 A市场价值 B理论价值 C市场价格 D理论价格 18、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，从2010年开始保持在2009年的水平上该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年底到期，该类房地产的报酬率为8，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。 A：6825万元 B：6866万元 C：9181万元 D：9222万元 E：工业用地的监测点评估价格 19、以下有关现房与期房之间的关系的表达式中，正确的是。 A：期房价格=现房价格-预

8、计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿 B：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿 C：期房价格=现房价格+预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿 D：期房价格=现房价格+预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值+风险补偿 E：工业用地的监测点评估价格 20、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。 A：使用估价对象房地产的实际成交价格 B：使用政府公布的房地产交易指导价格 C：使用近一年内房地产的平均成交价格 D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 E：工业用地的监测点评估价格 21、

9、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。(2008年试题) A：房屋拆迁公告发布 B：房屋拆迁许可证颁发 C：签订房屋拆迁协议 D：房屋拆迁实施 E：房地产估价机构必须加盖公章 22、在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格称为_。 A基准地价 B标定地价 C宗地价格 D路线价格23、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是。 A：公共使用的排水沟 B：市政道路 C：权属不明的巷道 D：房屋占地面积 E：执行层的组织协调 24、下列不属于普通股股东享有权利的是。 A：股息红利分配的要求权 B：对公司事务的质询权 C：要求赎回权 D：公司剩余财产的分配权 E：执行层的组织

10、协调25、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于。 A：成本导向定价法 B：购买者导向定价法 C：竞争导向定价法 D：市场导向定价法 E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于城市土地的基本特征中的区位，表述正确的是。 A：城市土地由于不可移动，导致了区位的极端重要性 B：城市土地区位的涵义，除包括以地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置 C：城市土地区位不包括无形的因素 D：城市土地区位既包括有形的区位，也包括无形的因素，

11、如经济发展水平等 E：城市土地区位的涵义，更重要的是某一地段与周围经济环境的相互关系 2、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为_。 A10.2万元 B11.0万元 C11.3万元 D11.5万元3、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为_年。 A1 B2 C4 D5 4、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。 A选择专业化 B产品专业化

12、 C大量定制 D单一市场集中化5、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起内给予答复。 A：5日 B：7日 C：10日 D：15日 E：执行层的组织协调 6、下列关于直接融资的特点，表述正确的是。 A：直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为 B：直接融资有利于筹集长期投资资金 C：直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少 D：对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大 E：直接融资债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，经营上也会有较大压力从而促进资金使用效益的提高 7、估价对象为一

13、宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有。 A：地役权设立的情况 B：土地使用期限 C：基础设施完备程度 D：容积率 E：临街状况 8、影响房地产价格的社会因素，主要有。 A：政治安定状况 B：社会治安状况 C：房地产投资 D：房地产投机 E：城市化 9、下列保险种类中，属于政策性保险的有_。 A社会养老保险 B农业保险 C巨灾保险 D失业保险 E出口信用保险 10、针对不同用途的收益性物业可分为_。 A写字楼物业管理、商场物业管理 B承租人管理、租赁市场管理 C工业及货仓物业管理、人事管理 D商场物业管理、财务、人事管理11、某房地产开发项目的占地面积2万，土地总价16

14、000万元，如果房屋开发成本为3000元，预测销售价格为8000元，则该项目实现盈亏平衡的容积率为。 A：14 B：15 C：16 D：18 E：借款合同 12、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是_年。 A37 B40 C60 D63 13、某房地产开发项目，当=14时，净现值为450万元；当=15时，净现值为-200万元，平均资金成本率为13.2，基准收益率为10。该项目的财务内部收益率为。 A：20 B：14.31 C：14.69 D：14.80 E：借款合同14、某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为

15、1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为 8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、55%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入30%、40%和30%，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为_元/m2。 A2265 B2346 C2698 D3968 15、是中华人民共和国城市房地产管理法规定的房屋租赁合同必备条款。 A：当事人姓名或者名称及住所 B：租赁期限 C：租赁用途 D：租金交付方式 E：房屋的修缮责任 16、下列关于

16、各级资质房地产估价机构的业务范围，表述正确的是。 A：一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务 B：二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务 C：三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务 D：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务 E：暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务 17、下列属于土地使用管制的事项有【2006年考题】 A：建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通 B：取

17、得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施 C：某宗土地使用中，要求容积率为20 D：甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路 E：某宗土地只能用于商业房地产开发 18、拍品展示的方式主要有。 A：固定展示 B：巡回展示 C：现场展示 D：资料展不 E：定期展示 19、净收益每年不变的公式的作用有。 A：直接用于测算价格 B：用于测算类似房地产的价格 C：用于不同期限价格之间的换算 D：用于比较不同期限房地产价格的高低 E：用于市场法中因期限不同进行的价格调整 20、某住宅小区附近新建一条铁路，由此引起的该住宅小区房地产价值的贬损属于_。 A物质折旧 B功能折旧 C经济折旧

18、D会计折旧 21、现代营销战略的核心可以称为STP营销，指。 A：市场分析 B：选择目标市场 C：细分市场 D：市场定位 E：市场调查 22、经济评价中的基础参数中，属于评价标准类指标。 A：基准收益率 B：开发经营期 C：目标投资利润率 D：目标投资回报率 E：目标成本利润率23、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于_修正。 A交易情况 B交易日期 C区域因素 D个别因素 24、国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率不超过_。 A50% B60% C70% D80%25、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的_。 A权责发生制原则 B收负实现制原则 C配比原则 D划分收益性支出与资本性支出原则