安麓（北京）酒店管理有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告.docx

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1、本报告依据中国资产评估准则编制北京首都旅游集团有限责任公司拟股权转让涉及的安麓 (北京)酒店管理有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告中同华评报字(2023)第0502H号第壹册北京中同华资产评估有限公司China Alliance Appraisal Co.,Ltd.日期：2023年3月17日地址：北京市丰台区丽泽路16号院北京汇亚大厦28层邮编：100073 电话：010-68090001 传真：010-68090099 北京首都旅游集团有限责任公司拟股权转让涉及的安麓（北京）酒店管理有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 万美元，实际出资79. 20万美元，持股比例40%;吉

2、合睦控股有限公司认缴资本79. 20万美元，实际出资39. 20万美元，持股比例40%;泰鸿控股有限公司认缴资本39. 60万 美元，实际出资39. 60万美元，持股比例20虬本次注册资本增加后，各股东出资及出 资比例情况如下：序号股东名称认缴金额（万美元）实际出资（万美元）持股比例（%）1北乐苜都旅游集团有限责任公司79. 2079. 2040. 002吉合睦控股TF限公司79. 2039. 2040. 003泰鸿控股有限公司39. 6039. 6020. 00合计198. 00158. 00100. 00截至评估基准日，各股东出资及出资比例无变化。3.主营业务简介安麓酒店主营业务为酒店管理

3、，发展和运营安麓品牌项下的度假酒店、城市酒店、住宅和其他有关产品。截至评估基准日，安麓酒店管理8家酒店，分别为已开业的朱家角安麓、兰亭安 麓、千岛湖安麓、官塘安麓及尚在建造的大同安麓、珠海安麓、东澳岛安麓、大堂安 麓。尚在建造的各酒店预计预2024年至2026年陆续开业。截至评估基准日，已开业的4家酒店历史期管理费、营销服务费等费用均未按相 应的框架协议比例进行收取。4.近年企业的资产、负债和财务、经营状况历史年度及评估基准日企业的资产、负债和财务、经营状况如下表： 财务状况及经营成果金额单位：人民币万元项目2019年12月31日2020年12月31日2021年12月31日2022年10月31

4、日资产总额472. 77595. 61554. 03378. 91负债总额58. 56129. 2985. 1351.59净资产414.21466. 32468. 90327. 32项目2019 年2020年2021年2022年1-10月营业收入296. 89424. 38327. 4478.81利润总额-80. 7452. 112. 57-141.57净利润-80. 7452. 112. 57-141.57以上各2019年、2020年、2021年及基准日财务数据已经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并分别出具了致同审字致同审字（2020）第H0ZC3039号、致同审字 （2021）第 1

5、10C000656号、致同审字（2022）第 110C011012号、致同专字（2023）第U0C002988号无保留意见的审计报告。5、执行的主要会计政策(1)会计期间本公司会计期间采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。(2)记账本位币本公司以人民币为记账本位币。(3)应收款项坏账准备计提应收款项采用账龄分析法计提坏账准备的比例如下:账龄应收账款计提比例1年以内(含1年)5. 001-2年10. 002-3年15. 003-4年30. 004-5年60. 005年以上100. 00固定资产折旧政策安麓公司采用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计 提折旧，终止确

6、认时或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值 准备的情况下，按固定资产类别、预计使用寿命和预计残值，安麓公司确定各类固 定资产的年折旧率如下：固定资产类别使用年限残值率年折旧率电器设备5年5. 0019. 00家具设备5年5. 0019. 006、适用税种及税率情况安麓公司适用的税种及税率情况如下表:税种计税依据法定税率增值税应税收入6企业所得税应纳税所得额25城市维护建设税应纳流转税额7教育费附加应纳流转税额3地方教育费附加应纳流转税额2税收优惠情况:1、安麓酒店符合企业所得税法实施条例规定的年度应纳税所得额不超过300万元、从业人数不超过300人、资产总额不超过5000万元等

7、三个条件的企业，属于小北京首都旅游集团有限责任公司拟股权转让涉及的安麓（北京）酒店管理有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 型微利企业，根据中华人民共和国企业所得税瓯第二十八条：符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。2、根据财政部税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告（财 政部税务总局公告2022年第13号）自2022年1月1日至2024年12月31日，安麓 酒店适用对小型微利企业年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减 按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税的优惠政策。（三）委托人与被评估单位之间的关系本次评估的委托人为被

8、评估单位股东。（四）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人本资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同约定的其他资产评估报告 使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人，除此之外，其他任何机构和个 人不能成为本资产评估报告的使用人。二、评估目的根据北京首都旅游集团有限责任公司总经理办公会纪要及安麓（北京）酒 店管理有限公司第十次董事会纪要，北京首都旅游集团有限责任公司拟转让所持有 安麓（北京）酒店管理有限公司股权。本次评估目的是反映安麓（北京）酒店管理有限公司股东全部权益于评估基准日 的市场价值，为上述经济行为提供价值参考。评估对象是安麓酒店的股东全部权益价值。评估对象涉及的资产

9、范围是安麓酒店的全部资产及负债，具体资产类型和审计后 账面价值见下表：金额单位：人民币元序号科目名称账面价值流动资产合计3, 778, 746. 381货币资金3, 350, 957. 462应收账款121.600. 003预付款项15, 000. 004其他应收款291. 188. 92非流动资产合计10, 356.181固定资产10, 356. 18序号科目名称账面价值资产总计3. 789,102. 56四流动负债515, 853. 511应付职工薪酬289, 738. 802应交税费14,469. 163其他应付款211,645. 55五非流动负债六负债总计515, 853. 51七净资

10、产（所有者权益）3, 273,249. 05上述资产与负债账面价值已经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了无保留意见的审计报告（致同专字（2023）第110C002988号）。（一）本次纳入评估范围的资产、负债与委托评估时申报的资产负债、范围一致， 委托人和被评估单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和 评估范围一致。（二）评估范围内主要资产情况企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：电子设备，实物资产主要分布在安麓 公司办公室内。主要资产的类型及特点如下：1 .电子设备本次委估电子设备共计24项，主要为笔记本电脑、台式电脑及打印机及办公家具 等设备，放置于安麓公司

11、各办公室，均购置于2012年至2017年间。企业主要办公设 备维护保养较好，设备类资产状态完好运转正常。2 .其他无形资产（1）账面未记录的无形资产企业申报的正在使用的、持续缴费、账面未记录的无形资产为商标58个，具体情况如下:序号商标名称注册人 （权利人）商标 类别商标注册证 号注册日期1仁心宇宙安麓（北京）酒店 管理有限公司20类家具599127932022-04-072麓士安麓（北京）酒店 管理有限公司43类餐饮住宿599127952022-03-283麓士安麓（北京）酒店 管理有限公司40类材料加工599127962022-03-28序号商标名称注册人 （权利人）标别 商类商标注册证

12、号注册日期4仁心宇宙安麓（北京）酒店 管理有限公司35类广告销售599127912022-04-075麓士安麓（北京）酒店 管理有限公司35类广告销售599127982022-03-286仁心宇宙安麓（北京）酒店 管理有限公司43类餐饮住宿599127882022-04-077麓士安麓（北京）酒店 管理有限公司36类金融物管599127972022-03-288麓士安麓（北京）酒店 管理有限公司14类珠宝钟表599128012022-04-079仁心字宙安麓（北京）酒店 管理有限公司21类日用器具599127922022-04-0710仁心字宙安麓（北京）酒店 管理有限公司36类金融物管599

13、127902022-03-2811麓士安麓（北京）酒店 管理有限公司20类家具599128002022-04-0712仁心宇宙安麓（北京）酒店 管理有限公司14类珠宝钟表599127942022-04-0713仁心宇宙安麓（北京）酒店 管理有限公司40类材料加工599127892022-03-2814麓士安麓（北京）酒店 管理有限公司21类日用器具599127992022-03-2815AHNLUH安麓（北京）酒店 管理有限公司44类医疗园艺92269522012-03-2816AHN LUH安麓（北京）酒店 管理有限公司14类珠宝钟表92061922012-03-2117AHN LUH安麓（

14、北京）酒店 管理有限公司18类皮革皮具92062062012-03-2118AHN LUH安麓（北京）酒店 管理有限公司41类教育娱乐92061992012-03-2119AHN LUH安麓（北京）酒店 管理有限公司29类食品92062042012-03-2120AHN LUH安麓（北京）酒店 管理有限公司9类科学仪器92062082012-03-2121AHN LUH安麓（北京）酒店 管理有限公司35类广告销售92062012012-03-2122AHN LUH安麓（北京）酒店 管理有限公司8类手工器械92062092012-04-1423AHN LUH安麓（北京）酒店 管理有限公司32类啤

15、酒饮料92062032012-03-2124AHN LUH安麓（北京）酒店 管理有限公司16类办公用品92062072012-03-2125AHN LUH安麓（北京）酒店 管理有限公司42类设计研究92061982012-03-2126AHN LUH安麓（北京）酒店 管理有限公司39类运输贮藏92062002012-03-2127AHN LUH安麓（北京）酒店 管理有限公司24类布料床单92061972012-03-2128AHN LUH安麓（北京）酒店 管理有限公司6类金属材料92062102012-03-21序号商标名称注册人 （权利人）标别 商类商标注册证 号注册日期29AHN LUH安

16、麓（北京）酒店 管理有限公司33类酒92062022012-03-2130AHN LUH安麓（北京）酒店 管理有限公司20类家具92062052012-03-2131AHN LUH安麓（北京）酒店 管理有限公司30类方便食品92061952012-03-2132AHN LUH安麓（北京）酒店 管理有限公司3类日化用品92061912012-03-2133AHN LUH安麓（北京）酒店 管理有限公司37类建筑修理92061962012-03-2134AHN LUH安麓（北京）酒店 管理有限公司21类日用器具92061932012-03-2135AHN LUH安麓（北京）酒店 管理有限公司25类服

17、装鞋帽92061942012-03-2136AHN LUH安麓（北京）酒店 管理有限公司43类餐饮住宿91409762012-02-2837AHN LUH安麓（北京）酒店 管理有限公司36类金融物管91409772012-02-2838安麓安麓（北京）酒店 管理有限公司25类服装鞋帽88601962011-12-0739安麓安麓（北京）酒店 管理有限公司33类酒88602232011-12-0740安麓安麓（北京）酒店 管理有限公司35类广告销售88602242011-12-2841安麓安麓（北京）酒店 管理有限公司30类方便食品88601972011-12-2142安麓安麓（北京）酒店 管理

18、有限公司18类皮革皮具88602192011-12-0743安麓安麓（北京）酒店 管理有限公司14类珠宝钟表88601932011-12-0744安麓安麓（北京）酒店 管理有限公司3类日化用品88601922011-12-0745安麓安麓（北京）酒店 管理有限公司41类教育娱乐88602272011-12-0746安麓安麓（北京）酒店 管理有限公司24类布料床单88601952011-12-0747安麓安麓（北京）酒店 管理有限公司8类手工器械88602282011-12-0748安麓安麓（北京）酒店 管理有限公司29类食品88602212012-01-2849安麓安麓（北京）酒店 管理有限公

19、司43类餐饮住宿88602012011-12-2850安麓安麓（北京）酒店 管理有限公司44类医疗园艺88601982011-12-2851安麓安麓（北京）酒店 管理有限公司37类建筑修理88601992012-01-2852安麓安麓（北京）酒店 管理有限公司9类科学仪器88602172011-12-0753安麓安麓（北京）酒店 管理有限公司20类家具88602202011-12-07序号商标名称注册人 （权利人）商标 类别商标注册证 号注册日期54安麓安麓（北京）酒店 管理有限公司39类运输贮藏88602262011-12-0755安麓安麓（北京）酒店 管理有限公司6类金属材料8860230

20、2011-12-0756安麓安麓（北京）酒店 管理有限公司32类啤酒饮料88602222011-12-0757安麓安麓（北京）酒店 管理有限公司21类日用器具88601942011-12-0758安麓安麓（北京）酒店 管理有限公司36类金融物管88602252011-12-28（三）企业申报的表外资产的情况除上述表外商标外，截止基准日安麓公司申报范围内无其他表外资产。（四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额本次评估不存在引用其他机构报告的情况。四、价值类型及其定义选择市场价值类型的理由：考虑本次所执行的资产评估业务对市场条件和评估对 象的使用等并无特别限制和要求，评估

21、结果应反映评估对象的市场价值，根据评估目 的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确定评估对象的价值类型为市场价值。本次评估采用持续经营前提下的市场价值作为选定的价值类型，具体定义如下：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评 估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。持续经营在本报告中是指被评估单位的生产经营活动会按其现状持续下去，并在 可预见的未来不会发生重大改变。除非特别说明，本报告中的“市场价值”是指评估对象在中国（大陆）产权（资产） 交易市场上所表现的市场价值。五、评估基准日本项目评估基准日是2022年10月31日；评估基准日由委托人确定。确定评估

22、基准日主要考虑经济行为的实现、会计期末 因素。资产评估是对某一时点的资产提供价值参考，选择会计期末作为评估基准日， 能够全面反映评估对象资产的整体情况；同时本着有利于保证评估结果有效地服务于 评估目的，准确划定评估范围，准确高效地清查核实资产，合理选取评估作价依据的 原则，选择距相关经济行为计划实现日较接近的日期作为评估基准日。-六、评估依据（一）经济行为依据1 .北京首都旅游集团有限责任公司总经理办公会纪要；2 .安麓（北京）酒店管理有限公司第十次董事会纪要。（二）法律法规依据1 .中华人民共和国资产评估法（2016年7月2日中华人民共和国第十二届全国 人民代表大会常务委员会第二十一次会议通

23、过）；2 .中华人民共和国公司法（根据2018年10月26日第十三届全国人民代表大会 常务委员会第六次会议关于修改中华人民共和国公司法的决定第四次修正）；3 .中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三 次会议通过）;4 .资产评估行业财政监督管理办法（财政部令第86号，2019年1月2日财政 部令第97号修改）；5 .中华人民共和国企业所得税法（2018年12月29日第十三届全国人民代表大 会常务委员会第七次会议第二次修正）；6 .中华人民共和国企业所得税法实施条例（2019年4月23日国务院令第714 号国务院关于修改部分行政法规的决定修正）7 .中华人民共和国

24、增值税暂行条例（2017年国务院令第691号）；8 .中华人民共和国增值税暂行条例实施细则（2011年财政部、国家税务总局 令第65号）；9 .关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财政部、国家税务总局财税2016） 36号）；10 .关于深化增值税改革有关政策的公告（财政部税务总局海关总署公告2019 年第39号）;11 .中华人民共和国企业国有资产法（2008年10月28日第十一届全国人民代表 大会常务委员会第五次会议通过）；12 .国有资产评估管理办法（国务院令第91号，2020年11月29日国务院令第732 号修订）；13 .企业国有资产监督管理暂行条例（国务院令第378号，国务院令

25、第709号2019 年3月2日修订）；14 .国有资产评估管理若干问题的规定（财政部令第14号，2001）;15 .企业国有资产评估管理暂行办法（国资委第12号令，2005）;16 .企业国有资产交易监督管理办法（国资委、财政部第32号令，2016年6月24 日）；17 .关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权2006274 号）；18 .关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知（国资产权（2009） 941 号）；19 .关于E|3发企业国有资产评估项目备案工作指引的通知（国资发产权2013） 64 号）;20 .中华人民共和国商标法（2019年4月23日第十三届全

26、国人民代表大会常务 委员会第十次会议第四次修正）；21 .中华人民共和国商标法实施条例（2014年国务院令第651号修订）22 .北市国资委市财政局关于贯彻落实企业国有资产交易监督管理办法 的意 见（京国资发2017 10号）；23 .北京市企业国有资产评估管理暂行办法（2008京国资发20085号）；24 .北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于深化企业国有资产评估管理改 革工作有关事项的通知（京国资发2019 2号）；25 .北京市国资委关于进一步深化企业国有资产评估管理改革工作有关事项的 通知（2020京国资发20209号）;26 .北京市企业国有资产评估核准项目评审管理暂行规定（京国

27、资发201232 号）；27 .其他与资产评估相关的法律、法规等。（三）评估准则依据1 .资产评估基本准则（tt资（201743号）；2 .资产评估职业道德准则（中评协2017） 30号）；3 .资产评估执业准则资产评估程序（中评协（2018） 36号）；4 .资产评估执业准则资产评估报告（中评协2018） 35号）；5 .资产评估执业准则资产评估委托合同（中评协（2017） 33号）；6 .资产评估执业准则一资产评估档案（中评协（2018） 37号）；7 .资产评估执业准则资产评估方法（中评协（2019） 35号）；8 .资产评估机构业务质量控制指南（中评协201746号）；9 .资产评估价

28、值类型指导意见（中评协2017） 47号）；10 .资产评估对象法律权属指导意见（中评协201748号）；11 .资产评估执业准则利用专家工作及相关报告（中评协（2017） 35号）;12 .资产评估执业准则企业价值（中评协（2018 ） 38号）；13 .资产评估执业准则无形资产（中评协（2017）37号）；14 .资产评估执业准则机器设备（中评协（2017）39号）；15 .企业国有资产评估报告指南（中评协201742号）;16 .商标资产评估指导意见（中评协（2017） 51号）；17 .资产评估准则术语2020（中评协2020） 31号）。（四）权属依据1 .国有资产产权登记表；2 .

29、商标注册证；3 .被评估单位提供的其他权属证明文件。（五）取价依据L被评估单位提供的以前年度的财务报表、审计报告；4 .被评估单位提供的有关协议、合同、发票等财务、经营资料；5 .全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）;6 .市场询价资料；7 .国家宏观、行业统计分析资料；8 .被评估单位提供的盈利预测及相关资料；9 .可比上市公司的相关资料；10 同花顺iFinD金融数据终端；11 评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料。（六）其他依据1 .被评估单位提供的各类资产评估申报明细表；2 .委托人与中同华签订的资产评估委托合同；3 .被评估单位相关人员访谈记录；4 .被

30、评估单位提供的其他有关资料。中国资产评估协会资产评估业务报告备案回执报告编码：合同编号：中同华合同字（2022） 2341号报告类型：法定评估业务资产评估报告报告文号：中同华评报字（2023）第050211号报告名称：北京首都旅游集团有限责任公司拟股权转让涉及的 安麓（北京）酒店管理有限公司股东全部权益价值 评估项目评估结论：12, 700, 000. 00元评估机构名称：北京中同华资产评估有限公司签名人员：卢皓（资产评估师）会员编号：11200309李静静（资产评估师）会员编号：11140086（可扫描二维码查询备案业务信息）说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作

31、为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专 业人员免除相关法律责任的依据。生成日期：2023年03月17日北京首都旅游集团有限责任公司拟股权转让涉及的 安麓(北京)酒店管理有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告七、评估方法(一)评估方法的选择依据资产评估基本准则，确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法 三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况， 分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。市场法适用的前提条件是：(1)评估对象的可比参照物具有公开的市场，以及活跃的交易；(

32、2)有关交易的必要信息可以获得。收益法适用的前提条件是：(1)评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；(2)预期收益所对应的风险能够度量；(3)收益期限能够确定或者合理预期。成本法(资产基础法)适用的前提条件是：(1)评估对象能正常使用或者在用；(2)评估对象能够通过重置途径获得；(3)评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。本次评估选用的评估方法为：收益法和资产基础法。评估方法选择理由如下：选取收益法评估的理由：被评估单位未来收益期和收益额可以预测并可以用货币 衡量；获得预期收益所承担的风险也可以量化，故本次评估选用了收益法。选取资产基础法评估的理由：安麓酒店评估基准日资产负债表内及

33、表外各项资产、 负债可以被识别，并可以用适当的方法单独进行评估，故本次评估选用了资产基础法。未选用市场法评估的理由：被评估单位主营业务为酒店管理业务，营业规模较小， 在资本市场和产权交易市场均难以找到足够的与评估对象相同或相似的可比企业交易 案例，故不适用市场法评估。(二)评估方法简介I.收益法收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法、股权自山现金流折现法和企业自山现金 流折现法。股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于 缺乏控制权的股东部分权益价值评估。股权自由现金流折现法，现金流口径为归属于股东的现金流

34、量，对应的折现率为 权益资本成本，评估值内涵为股东全部权益价值。现金流计算公式为：股权自由现金流量=净利润+折旧及摊销-资本性支出-营运资金增加额-偿还付息债 务本金+新借付息债务本金企业自由现金流折现法，现金流口径为归属于股东和负息债务债权人在内的所有 投资者现金流量，对应的折现率为加权平均资本成本，评估值内涵为企业整体价值。 现金流计算公式为：企业自由现金流量G争利润+折旧/摊销+税后利息支出一营运资金增加一资本性 支出本次评估选用企业自由现金流折现模型。基本公式为：E = B - D式中：E为被评估单位的股东全部权益的市场价值，D为负息负债的市场价值，B 为企业整体市场价值。B = P+

35、2c,式中：P为经营性资产价值，ZC为评估基准日存在的非经营性资产负债（含溢余 资产）的价值。P = ） 二 一 .“幺（】rY（1 + r）0式中：Ri:评估基准日后第i年预期的企业自由现金流量；r:折现率；Pn:终值； n:预测期。各参数确定如下：1）自由现金流Ri的确定R=净利润+折旧/摊销+税后利息支出一营运资金增加一资本性支出2）折现率r采用加权平均资本成本（WACC）确定，公式如下：E DWAC R 1一+ A, - -（1-Dr DE D+E式中：Re:权益资本成本；Rd:债权期望报酬率；T:所得税率。3）权益资本成本Re采用资本资产定价模型（CAPM）计算，公式如下：Re=Rr

36、+pxERP+Rs式中：Re为权益资本成本；R为无风险利率；B为贝塔系数；ERP为股权市场风险 溢价；Rs为特定风险报酬率4）终值Pn的确定根据企业价值准则规定，资产评估师应当根据企业进入稳定期的因素分析预测期 后的收益趋势、终止经营后的处置方式等，选择恰当的方法估算预测期后的价值。企业终值一般可采用永续增长模型（固定增长模型）、价格收益比例法、账面价值法 等确定。本次评估采用Gordon增长模型进行预测，我们假定企业的经营在2027年后每年 的经营情况趋于稳定，稳定期无增长。5）非经营性资产负债（含溢余资产）ZCi的价值非经营性资产负债（含溢余资产）在此是指在企业自由现金流量预测不涉及的相

37、关资产与负债。对非经营性资产负债，本次评估采用成本法进行评估。II.资产基础法企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基 础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。采用资产基础法进行企业价值评估，各项资产的价值应当根据其具体情况选用适 当的具体评估方法得出，所选评估方法可能有别于其作为单项资产评估对象时的具体 评估方法，应当考虑其对企业价值的贡献。各类资产、负债具体评估方法如下：流动资产的评估被评估单位流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款。1 .货币资金，包括现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行对账单、银行函证 等，

38、以核实后的价值确定评估值。2 .各种应收款项在核实无误的基础上，对于期后已收回和有充分理由相信能全额 收回的，按账面余额确认评估值；对于收回的可能性不确定的款项，参照账龄分析估 计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值；坏账准备按零 确定评估值。3 .预付账款，根据所能收回的相应货物形成资产或权利的价值确定评估值。对于 能够收回相应货物或权利的，按核实后的账面值作为评估值。对于那些有确凿证据表 明收不回相应货物，也不能形成相应资产或权益的预付账款，其评估值为零。非流动资产的评估被评估单位非流动资产包括设备类资产。1 .电子设备1）重置全价重置全价二购置价-可抵扣增值税2）成

39、新率的确定主要采用年限成新率确定。年限成新率二（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限X 100%2 .对于闲置、待报废的设备，按可变现净值确定评估值。3 .其他无形资产其他无形资产为商标，因被评估单位注册的商标权并非驰名商标，企业申请系为 防止法律风险，起到标识作用，被评估单位为服务类行业，大部分商标未使用，且未 对企业收益产生贡献。而企业在无形资产形成过程中发生的成本费用容易收集，内容 详实，故本次评估采用成本法进行评估，按照商标注册成本确定其评估值。流动负债、非流动负债的评估负债包括应付职工薪酬、应交税费、其他应付款。各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估单位实际需要承

40、担 的负债项目及金额确定评估值。（三）评估结论确定的方法考虑到一般情况下，资产基础法仅能反映企业资产的自身价值，而不能全面、合 理的体现企业的整体价值，并且采用资产基础法也无法涵盖诸如客户资源、人力资源 等无形资产的价值。被评估单位经过多年的发展，公司已形成了自己特有的经营理念、北京首都旅游集团有限责任公司拟股权转让涉及的安麓（北京）酒店管理有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 经营策略、经营方法及客户群体。评估师经过对安麓酒店财务状况的调查及历史经营 业绩分析，依据资产评估准则的规定，结合本次资产评估对象、股权转让的评估目的， 适用的价值类型，经过比较分析，认为收益法的评估结果能更全

41、面、合理地反映安麓 酒店的所有者权益价值。八、评估程序实施过程和情况（一）评估准备阶段与委托人洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风 险进行综合分析和评价，订立资产评估委托合同；确定项目负责人，组成评估项目组， 编制资产评估计划；辅导被评估单位填报资产评估申报表，准备评估所需资料。（二）现场调查及收集评估资料阶段根据此次评估业务的具体情况，按照评估程序准则和其他相关规定的要求，评估 人员通过询问、访谈、核对、监盘、勘查等方式对评估对象涉及的资产和负债进行了 必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了必要的尽职调查，从各种可 能的途径获取评估资料，核实评估范围，了

42、解评估对象现状，关注评估对象法律权属。（三）评定估算和编制初步评估报告阶段项目组评估专业人员对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估 算的依据和底稿；根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，选择适 用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成各专业及各类资 产的初步测算结果和评估说明。审核确认项目组成员提交的各专业及各类资产的初步测算结果和评估说明准确无 误，评估工作没有发生重复和遗漏情况的基础上，进行资产评估汇总分析，编制初步 评估报告。（四）评估报告内审和提交资产评估报告阶段我公司按照法律、行政法规、资产评估准则和资产评估机构内部质量控制制度， 对初

43、步资产评估报告进行内部审核，形成评估结论；与委托人或者委托人许可的相关 当事方就资产评估报告有关内容进行必要沟通；按资产评估委托合同的要求向委托人 提交正式资产评估报告。九、评估假设（一）一般假设1 .交易假设：假设所有待评估资产已经处在交易的过程中，资产评估师根据待评北京首都旅游集团有限责任公司拟股权转让涉及的 安麓（北京）酒店管理有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 估资产的交易条件等模拟市场进行估价。2 .公开市场假设：假设在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交 易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功 能、用途及其交易价格等作出理智

44、的判断。3 .企业持续经营假设：假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规，在可预见 的将来持续不断地经营下去。（二）特殊假设1 .本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为基本假设前提；2 .国家现行的有关法律法规、国家宏观经济形势无重大变化，利率、汇率、赋税 基准及税率、政策性征收费用等外部经济环境不会发生不可预见的重大变化；3 .本次评估假设被评估单位未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管 理模式，经营范围、方式与目前方向保持一致；4 .本次评估假设被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情 况继续使用，并未考虑各项资产各自的最佳利用；5 .假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，无其他人