XX市老年乐园工程项目可行性研究报告.pdf

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1、I XX 市老年乐园工程 可行性研究报告 II 目 录 1 总 论.1 1.1 项目基本情况.1 1.2 建设单位概况.2 1.3 编制依据.2 1.4 结论与建议.3 1.5 主要技术经济指标.3 2 项目建设背景和必要性.5 2.1 项目建设背景.5 2.2 项目建设必要性.8 3 需求和供给分析.11 3.1 XX 市老龄人口预测.11 3.2 XX 市老年机构需求分析.11 3.3 XX 市养老机构供给分析.12 3.4 分析结论.13 4 建设规模与建设内容.14 4.1 功能定位.14 4.2 建设规模与内容.14 5 项目选址与建设条件.23 5.1 项目选址.23 III 5.

2、2 建设条件.23 6 建设方案.28 6.1 总平面布置原则.28 6.2 建筑设计.31 6.3 结构设计.37 6.4 公用工程.39 7 环保、劳动安全与消防.46 7.1 环境保护.46 7.2 劳动安全与卫生.49 7.3 消防.53 8 节能.55 8.1 节能依据.55 8.2 用能种类和数据.56 8.3 节能措施.57 8.4 水资源及节水措施.58 9 组织机构与项目管理.59 9.1 组织机构.59 9.2 项目管理.60 10 项目进度与招投标方案.61 10.1 项目进度.61 10.2 招投标方案.62 11 投资估算与资金筹措.64 IV 11.1投资估算的依据

3、.64 11.2投资估算说明.64 11.3投资估算构成.66 11.4资金筹措.67 11.5财务平衡.67 12 社会效益评价.68 12.1 社会效益分析.68 12.2 社会互适性分析.69 12.3 社会效益结论.69 V 附件：1、关于 XX 市老年乐园工程项目建议书的批复（临发改社会【2010】76 号）2、建设项目选址意见书（选字第 331082201000009 号）（附件、附图）3、关于 XX 市老年乐园工程用地情况说明 4、关于 XX 市老年乐园工程建设项目环境影响报告表的批复（临环审【2010】166 号）附图：1、项目地理位置图 2、项目总平面图 1 1 总 论 1.

4、1 项目基本情况 1.1.1 项目名称 XX 市老年乐园工程。1.1.2 建设地址 XX 市大洋街道双桥村。1.1.3 建设单位 XX 市老年乐园工程建设指挥部。1.1.4 建设性质 新建。1.1.5 建设规模 本项目建设征地面积 114655m2（其中代征道路面积 19219m2）；总建筑面积 126520m2，其中地上建筑面积 114520m2，地下建筑面积12000m2。1.1.6 建设内容 本项目建设内容主要由公寓、公共建筑及配套设施三部分组成。公寓设为自理公寓、半护理公寓和全护理公寓三类，户型有单人间、两人间、四人间等以供选择。公共建筑包括老年人康复医疗中心，老年活动中心，职工宿舍，

5、餐饮以及银行、超市、邮局、电信等生活服务设施。配套设施包括汽车库、室外健身设施、道路、绿化、给排水及消防设施等。2 1.1.7 建设投资 项目总投资为 48369 万元，其中工程费用 37751 万元，工程建设其他费 7035 万元，预备费 3583 万元。1.1.8 资金筹措 本项目共需资金 48369 万元。所需建设资金申请市财政资金解决。1.1.9 建设工期 项目建设期 36 个月。1.2 建设单位概况 2010 年 5 月 4 日，XX 市人民政府办公室发布了关于建立市综合性养老机构建设领导小组的通知（临政办【2010】43 号），文件决定成立市综合性养老机构建设领导小组，并明确了小组

6、成员，下设办公室于民政局，全面负责 XX 市老年乐园工程的建设管理工作。1.3 编制依据 一、中国老龄事业发展“十一五”规划 二、浙江省老龄事业发展“十一五”规划 三、XX 市老龄事业“十一五”发展规划 四、2009 年度全国民政事业发展统计报告 五、老年人建筑设计规范（JGJ122-99）六、老年人居住建筑设计标准（GB/T50340-2003）七、城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准（DB33/1021-2005）3 八、投资项目可行性研究指南（试用版）（国家发展计划委员会 2003 年发布）九、建设项目经济评价方法与参数（第三版）十、全国统一建筑安装工程工期定额 十一、浙江省建筑工

7、程概算定额（2003 版）1.4 结论与建议 XX 市老年乐园工程是一项由政府领导、财政支持，享受政策优惠，实行分级收费的民生工程。本项目实行独立核算，是一所面向全XX 市，具有示范性、非盈利性特点的老年服务机构。本项目的实施能够有效缓解 XX 市当前老龄人口的机构养老需求，是创建集学习、康复、娱乐、养老等为一体的综合性养老服务机构的有益尝试，为引导民营资本投入 XX 养老事业指明了可行的道路，将对 XX 机构养老事业的发展起到良好的示范带头作用，进一步推动 XX 老龄事业的健康发展。本项目建设规模符合 XX 市总体规划和当地实际情况，项目实施所需的政策、经济、地质、交通、施工条件基本具备，工

8、程方案合理，投资方案和资金筹措方案可行，具有良好的社会效益。1.5 主要技术经济指标 序号 项目 单位 指标 备注 一 技术指标 1 征地面积 m2 114655 2 用地面积 m2 95436 3 总建筑面积 m2 126520 4 3.1 地上建筑面积 m2 114520 3.1.1 公寓 m2 89670 其中：自理公寓 m2 53625 1284 床 半护理公寓 m2 19770 644 床 全护理公寓 m2 16275 748 床 3.1.2 配套建筑 m2 24850 其中：康复医疗中心 m2 4000 老年活动中心 m2 9500 职工宿舍 m2 2500 餐饮及生活配套 m2

9、8850 3.2 地下建筑面积 m2 12000 4 建筑占地面积 m2 18977 5 容积率 1.2 6 建筑密度%20 7 绿地率%35 8 停车位 个 350 个 机动车停车位 9 公寓床位数 个 2676 二 经济指标 10 项目总投资 万元 48369 10.1 工程费用 万元 37751 10.2 工程建设其他费 万元 7035 10.3 预备费 万元 3583 5 2 项目建设背景和必要性 2.1 项目建设背景 2.1.1 我国特别是浙江省老龄化进程加快 据统计，我国于 1999 年时 60 岁以上老人占比突破 10%，正式进入老龄化社会。虽然此后 10 年间，人口老龄化问题尚

10、不突出，但其所带来的影响已经呈现出逐年增长的态势。特别是因为我国人口基数大，随着经济和社会的发展，人口预期寿命日益延长，造成我国人口老龄化发展速度越来越快。中国财政政策报告 2010/2011 指出，2011年以后的 30 年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势。至 2030 年，中国 65 岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。2040 年 60 岁及以上人口占比将达 28%左右。到 2050 年，60 岁及以上老人占比将超过 30%，社会进入深度老龄化阶段。浙江省是全国第一批成为老龄化社会的省份之一。早在 1987 年，浙江省 60 岁及以上人口占比超过了 10%，为

11、上海之后第二个进入老龄化社会的省份，至 2008 年老龄人口占比为 14.25%。表 2-1 浙江省不同年份老龄人口统计表 1953 1964 1982 1990 1997 2008 总人口（万人）2241.57 2851.86 3888.46 4144.6 4463.31 5120 60 岁以上人口（万人）154.74 198.75 337.83 430.38 541.23 729.38 占比（%）6.90 7.02 8.69 10.38 12.13 14.25 预计 2010 年底，浙江省 60 岁及以上老年人口将达到 750 万人，6 约占总人口的 15%以上，80 岁以上高龄老人将超过

12、 100 万人。据我省民政部门预计，到 2040 年前后，全省老年人口将达到峰值 1460 万，约占总人口的 32。2.1.2“优先发展社会养老服务”被写入“十二五”规划建议 随着人口老龄化进程的加快，养老问题日益突出。目前我国城乡空巢家庭超过 50%，部分大中城市达到 70%；农村留守老人约 4000万，占农村老年人口的 37%。据我省民政部门统计，2010 年，空巢老人家庭、无子女照料老人家庭将占到老年人家庭数的 60%左右，未来空巢率将进一步加剧。而目前各省市的养老服务均存在总量不足、投入不足、专业化水平不高、监管不到位等问题，为有效应对人口老龄化问题对养老服务带来的挑战，我国把“优先发

13、展社会养老服务”写入“十二五”规划建议，并提出在“十二五”期间，我国将基本建立起以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的社会养老服务体系。浙江省委、省政府高度重视发展社会养老服务，把它作为加快推进以改善民生为重点的社会建设的重要内容来抓。“十一五”期间，先后颁布社会福利发展“十一五”规划、关于促进养老服务业发展的通知、关于加快推进养老服务体系建设的意见等政策文件，明确社会养老服务的建设方向。其中 关于加快推进养老服务体系建设的意见文件明确要求全省各地搭建市、县（市、区）、街道（乡镇）三级养老服务平台，以建设“星光老年之家”为抓手，建立多形式、广覆盖的居家养老服务网点。实现到 2012

14、 年，全省城乡社区居7 家养老服务实现基本覆盖，机构养老服务床位数保持年均增长 10%以上，享受机构养老服务人数达到老年人口总数的 3%以上。2.1.3 XX市社会养老服务体系建设成绩斐然 据统计，目前 XX 市共有人口约 116.4 万，其中 60 周岁以上老人达到 16.5 万，占总人口数的 14.18%以上。XX 市老龄事业在市委、市政府的领导下，在社会各界的关心帮助下，取得了多项成绩，逐步实现“老有所养、老有所医、老有所学、老有所教、老有所乐、老有所为”的目标。08-09 年，XX 在古城街道南门社区和大洋街道的高桥社区、大洋社区、富康社区，先后建立了集老同志娱乐、学习、生活照料为一体

15、的居家养老服务中心，为老年人提供服务。2009 年，XX 市出台一系列有关居家养老和机构养老方面的优惠政策，鼓励社会力量创办养老服务机构。今年，XX 市又将建成 100 家农村空巢老人帮扶服务中心，大大提升农村居家养老服务水平。自居家养老服务体系建设工作开展以来，已投入 54.76 万元用于硬件建设，初步建成有 723 人的专业服务队伍、1144 人的志愿服务队伍和 1211 名低龄老人组成的银龄互助爱心储蓄队伍，基本形成市、镇（街道）、村三级居家养老服务组织网络。当前，XX 市已形成公办敬老院 18 家、国办福利院 1 家和民办养老院共 28 家的机构规模，提供床位达 4390 张。同时，全

16、市综合养老机构的缺乏受到社会各界的重视，为推动我市养老服务体系再上新台阶，市委市政府把老年乐园项目作为本年度市重点工程，并于“临政办201043 号”号文件中明确该工程领导小组，加快启8 动老年乐园项目成为养老服务体系建设的首要内容。2.2 项目建设必要性 2.2.1 项目建设是改善民生，促进社会和谐稳定的重要内容 我国自实行计划生育政策以来，4:2:1 的现代家庭模式逐渐形成，传统家庭供养模式弊端随之显现。同时由于生活水平的提高，医疗条件的改善，人的寿命在延长，人口老龄化使老有所养在照料需求与供给矛盾日趋尖锐。不少老人虽衣食无忧，但精神文化生活缺乏，想乐没有场所，自我封闭，精神空虚加速衰老。

17、同时，随之而来的涉老纠纷、家庭关系、代际关系等社会关系加剧变化。人口老龄化发展的客观现实受到党和政府的极大关注，“十七大”报告指出，要加快推进以改善民生为重点的社会建设，把“老有所养”和“学有所教、劳有所得、病有所医、住有所居”作为推动建设和谐社会的重点。XX 老年乐园拥有适合老年人生活的设施条件，具备相关专业技能的人员，能够为有特殊需求的老年人提供专业化的生活照料和医疗护理服务，同时设置老年人学习、娱乐场所，满足老年人物质文化需求和情感心理需求。XX 老年人是社会财富的创造者，是全社会的宝贵财富，他们为全国的解放，建设和发展作出了积极的贡献。XX 今天的精神文明和物质文明成果蕴含着他们的智慧

18、和劳动，凝聚着他们的辛勤汗水。本项目从尊重和关爱广大老年人出发，在经济供养、医疗保障、生活照料、精神安慰等方面实现“老有所养”，让老年人共享改革开放的成果。本项目是落实科学发展观，创造和谐社会的具体9 体现。2.2.2 项目建设是 XX市养老服务体系建设的重要组成部分 随着 XX 市工业化、城市化和市场经济的发展，传统的家庭结构发生了较大的变化。一是多数家庭不再是生产单位，从而导致老年人、尤其是高龄老人的生活和照料问题逐步由社会化解决。二是家庭规模逐步变小，家庭代数开始减少，老年人单独生活的家庭即所谓空巢家庭增多。即使是与子女一起生活的部分老人，也难以解决好老人的照料问题，部分老人必须由养老服

19、务机构承担。由此可见，在以居家养老为基础，社区服务为依托的基础上，也要求社会要逐步承担起照料老人的责任，养老服务机构必不可少。老年乐园作为专业化、规范化的养老机构，虽然其直接服务对象数量不多，比例不大，但功能作用较为特殊。老年乐园针对老年人的需求配备不同层次的设施和专业人员，为不同需求的老年人提供专业化的生活照料和医疗护理服务。其作为养老机构的示范，其硬件设施和服务水平能够辐射民间养老机构，并引领民营资本投入到机构养老的服务中来。同时，养老机构在设施、人员和技术上具有优势，可以通过培训、示范等方式，辐射到家庭和社区，提高整个养老服务的专业化、规范化水平。本项目完成后，居家、社区、机构的养老服务

20、互相补充，互相促进，“以居家养老为基础、社区（村）服务为依托，机构养老为补充、服务方式多元化、投资体系多样化、居家养老普及化、服务队伍专业化的养老服务体系”将成雏形。未来通过本项目的标杆作用，养老服10 务体系建设将不断完善。从而提高 XX 市整体养老服务水平，实现“老有所养”的目标。2.2.3 项目建设是发展老龄产业，建设小康社会的客观要求 随着我国经济条件的快速发展，老年人购买力逐渐提高。以 XX老年人为例，一是领取退休金的老年人占据一定比例。二是有相当一部分退休后又重新找到工作，除退休金外，还有另外的收入。三是一部分老年人或多或少从子女处得到一部分赡养费。四是一部分老人拥有一定的积蓄。同

21、时随着社会的发展，老年人对物质文化需求日益增加。以上现象使 XX 地区老龄产业尤其是老年服务业的发展前景美好，也为全面建设小康社会注入了巨大的经济动力。目前，XX 养老服务业发展滞后于经济发展，经过调查表明，60岁以上老年人口余寿中有平均 1/4 左右的时间处于肌体功能受损状态，需要不同程度的照料、护理。调查还表明，4%的老年人有人住养老机构的愿望，且将逐步增加。发达国家养老床位数约为老年人口总数的 5%-7%，而 XX 目前共有各类养老床位数 4390 张，仅占老龄人口总数的 2.6%，排队入住养老院的现象十分普遍。因此，XX 市委市政府高瞻远瞩，预期到老年人服务业的发展前景和对小康社会的重

22、要性，以建设 XX 市老年乐园为先导，不断促进老龄产业的发展。本项目是 XX 市统筹发展老龄产业的重要措施，有利于促进经济发展和社会发展相协调，营造一个健康、和谐、不分年龄、人人共享的小康社会。11 3 需求和供给分析 3.1 XX 市老龄人口预测 根据 XX 市民政局数据，XX 市 2007-2009 年户籍人口及老年人口数统计如下：07 年全市户籍人口数为 113.8万人，其中 60 岁以上的人口数为15.3 万人，占 XX 户籍总人口比率为 13.44%；08 年户籍人口数为 114.6万人，60 岁以上人口数为 16.0 万人，占比 13.96%；09 年全市户籍人口数为 115.5万

23、人，60 岁以上人口数为 16.5884人，占比 14.36%；根据联合国及相关专业机构对我国人口增长率以及 60 岁及以上人口占比增长率的预测，未来 30 年 XX 人口及 60 岁以上人口按照我国平均水平保守估计如下：表 3-1 老年人数预测表 人口增长率（）XX 市人口数（万人）老年人口数占比（%）老年人口数（万人）2010 116.4 14.77 17.2 2015 2.17 117.7 17.01 20.0 2020 1.45 118.5 19.60 23.2 2025 0.97 119.1 22.58 26.9 2030 0.65 119.5 26.01 31.1 2035 0.4

24、3 119.7 29.96 35.9 2040 0.29 119.9 34.52 41.4 3.2 XX 市老年机构需求分析 中国独生子女政策实施至今已有 30 年，第一代独生子女的家长12 已步入晚年，中国正面临“421 家庭”时代，一对夫妻赡养 4 个老人和抚养 1个孩子的家庭格局成为主流，负担沉重。同时，城市化的快速推进，人口流动，家庭小型化也大大冲击了家庭旧有的代际抚育功能，据调查，有 90%以上的 80 后因收入不高，职场压力大、工作时间长，照顾子女所花费的精力大等原因无法赡养父母，传统的家庭赡养早已不堪重负，导致空巢家庭的激增，我省空巢老人家庭、无子女照料老人家庭已占到老年人家庭数

25、的 60%左右。空巢老人因与外界隔离、缺少关爱、寂寞忧虑、恐惧心理、年老体弱、行动不便等原因，造成生活和精神上的压力，故这部分老人及家庭要求入驻养老机构的需求强烈。同时，随着在我省养老福利机构设施的现代化、为老服务的多功能化，特别是集养老、康复、学习、娱乐为一体的综合养老机构的成功创办，除解决了老年人的养老康复外，促进了老年人的身心健康，老年人入驻意愿强烈。再者，随着 XX 市养老保险覆盖面的扩大（2009 年达到 171196 人），目前 60 岁以上的老人以及目前四五十岁 XX 居民，规划期内享受养老保险的占据一定比例，同时，XX 市经商办厂人员比例较高，老年人或其子女生活经济生活较富裕，

26、老年人消费能力强，为入住条件优越的老年机构提供了可能。经过相关部门调查显示，XX 市目前要求入住老年机构占比 4%。若未来对养老机构的需求量也以 4%的比例估计：2010 年需求量为 6877 张；2015年为 8008 张；2020 年为 9293 张。3.3 XX 市养老机构供给分析 XX 市共有公办敬老院 18 家和国办福利院 1 家，共设 1391 张床13 位，主要收养五保三无老人。XX 市现有五保三无老人 772 人，实际收养 720 人，上述敬老院经费有保障，各项硬件设施尚可，医疗和服务方面正逐步提高。在规模和基础设施方面基本能满足当前及未来五保三五老人的养老。XX 市现有民办养

27、老院共 28 家，共拥有床位数 2999 张，分为自理、半护理、全护理等多个档次，针对老年人基本的养老康复需求设置。随着养老事业的逐步发展，该部分养老院在硬件设施及软件服务上将逐年提高。综上，XX 养老机构床位供给量目前为 4390 张。3.4 分析结论 通过对需求和供给分析后发现：1、养老机构床位数明显不足。根据前述的保守估计，2010 年床位数缺口 2487 张；2015 年则发展至 3500 张（考虑到 2010 到 2015年间机构养老床位数供给量有些许增加）。2、综合性养老机构缺乏。现有的养老院只保障老年人基本的生活和简单护理，缺少“老有所养”提出的为老年人提供一个集学习、康复、娱乐

28、、养老等为一体的场所。3、建设一个综合的、具有示范效应的机构养老服务中心已经势在必行。随着老龄人购买能力的增加，老龄产业的发展呈现出不可低估的态势，XX 当地急需建设一个具有示范和带头作用的养老服务机构，以引领民营资本投入到老龄产业中。14 4 建设规模与建设内容 4.1 功能定位 XX 市老年乐园工程是一项由政府领导、财政支持，享受政策优惠，实行分级收费的民生工程。本项目实行独立核算，是一所面向全XX 市，具有示范性、非盈利性特点的老年服务机构。根据 XX 市委市政府规划，XX 市老年乐园工程将建设成为集学习、康复、娱乐、养老等为一体的综合养老服务中心。该综合养老机构一方面可在一定程度上解决

29、 XX 市老年人口的养老问题，更重要的是在 XX 市建立一种新的机构养老模式，起到引领和示范作用，从而带动民间资本和服务的投入，提升机构养老的整体水平，推动养老事业的发展。4.2 建设规模与内容 4.2.1 建设规模和内容确定原则 一、规模和内容设定需体现项目的功能定位；二、需考虑地块的土地指标及规划条件；三、考虑地块周边可利用的大中型公共设施的配置；四、地块附近交通及市政基础设施配套的完善性；五、当地机构养老供求状况。4.2.2 建设规模和内容的确定 本项目建设内容主要由公寓、公共建筑及配套设施三部分组成。根据老年人建筑设计规范，按照老年人是否需要护理和依赖护理15 的程度，本项目将公寓设置

30、为自理公寓、半护理公寓和全护理公寓三类，户型有单人间、两人间、四人间等以供选择。公共建筑包括老年人康复医疗中心，老年活动中心，职工宿舍，餐饮以及银行、超市、邮局、电信等生活服务设施。配套设施包括汽车库、室外健身设施、道路、绿化、给排水及消防设施等。建设规模如下图：老年乐园主要是为老年人提供独立或半独立家居及集体居住的建筑，并具有相对完整的公建配套服务设施。根据功能定位，XX 市老年乐园旨在有效缓解当地老年人口机构养老问题的基础上，对社会资本投入养老事业起到引领和示范作用。本项目考虑到 XX 地区养老实际，参照老年人居住建筑设计标准（GB/T50340-2003），按老年人自理能力及服务需求，设

31、置自理公16 寓、半护理公寓和全护理公寓三种类型。依据浙江省同类项目经验，结合本项目地块具体情况，老年乐园共设置床位 2676 张，其中自理区 1284 张，半护理区 644 张，全护理区 748 张。公寓分别有单人间、两人间、四人间以供选择，根据房间的户型及平面功能设置，得出三类公寓的建筑面积分别为 53625m2、19770m2、16275m2，公寓建筑面积合计 89670m2，符合老年人居住建筑设计标准的规定。同时，按照浙江省同类项目中设置的公共建筑和公寓的合理比例，确定公共建筑的建筑面积为 36850m2（其中，地下建筑面积 12000m2）。综上，本项目总建筑面积为 126520m2

32、，其中，地上建筑面积为114520m2，地下建筑面积为 12000m2。一、公寓建设规模（一）自理公寓 自理公寓以能够自理的健康老年人为居住对象，设卧室、卫生间、阳台，单人间部分设厨房，两人间设厨房，由多层和高层构成。高层自理公寓设两人间，多层自理公寓设单人间（带厨房和不带厨房）和两人间，房间建筑面积 34860m2；公共活动空间、值班室、护士站等的建筑面积为 18765m2，自理公寓建筑面积合计为 53625m2。公寓 公寓内公共空间 户型 单间建筑面积（m2)套数（套）建筑面积（m2)建筑面积（m2)单人间（不带厨房）40 264 10560 6780 单人间（带厨房）45 240 108

33、00 6300 两人间 50 270 13500 5685 小计 774 34860 18765 自理公寓共 3 幢高层，12 幢多层，各类单体的标准层功能布置17 如下：标准层功能布置（建筑面积 m2）户型 房间 公共活动空间 小计 备注 单人间（带厨房）360 210 570 每幢楼 1 层设护士站、值班室各 45m2，每层设公共活动空间；每层 8 户，6 层，5 幢 240 155 395 每幢楼 1 层设护士站、值班室各 35m2，每层设公共活动空间；每层 6 户，6 层，2 幢 单人间（不带厨房）320 205 525 每幢楼 1 层设护士站、值班室各 45m2，每层设公共活动空间；

34、每层 8 户，6 层，4 幢 400 210 610 每幢楼 1 层设护士站、值班室各 47m2，每层设公共活动空间；每层 8 户，6 层，1 幢 两人间 250 95 345 每幢楼 1 层设护士站、值班室各 38m2，每层设公共活动空间；底层 4 户，标准层 5 户，15 层，3 幢 （二）半护理公寓 半护理公寓适用于有介助护理需求，行动有些不便，不能完全自理的老年人，设卧室、卫生间、阳台，由多层和高层构成。高层护理公寓设两人间，多层护理公寓设单人间，房间建筑面积为 10550m2；活动室、医技办公室、配药间、配餐间、值班室、护士站、餐厅、护理洗澡间等的建筑面积为 9220m2，半护理公寓

35、建筑面积合计为19770m2。公寓 公寓内公共空间 户型 单间建筑面积（m2)套数（套）建筑面积（m2)建筑面积（m2)单人间 30 144 4320 4500 两人间 35 178 6230 4720 小计 322 10550 9220 18 半护理公寓共 2幢高层，3幢多层，各类单体的标准层功能布置如下：标准层功能布置（建筑面积 m2）户型 房间 护士站 值班室 配餐间及公共空间 小计 备注 单人间 240 53 48 149 490 每幢楼 1 层设医技办公室、配药间共 46m2，每层设护士站、值班室、配餐间及公共空间等；每层 8 户，6 层，3 幢 两人间 210 27 27 101

36、365 每幢楼 1 层设医技办公室、配药间共 48m2，每层设护士站、值班室、配餐间及公共空间等；每层 6 户，15 层，2 幢 （三）全护理公寓 入住全护理公寓的老人大多行动不便，基本完全需要依赖医护人员的照料或看护，也需要一定的精神慰籍来消除对病痛的恐惧。因此，这类房间对公共空间有一定要求，室内设卧室、卫生间、阳台，有两人间和四人间两种户型，房间的建筑面积 8780m2；活动室、医技办公室、配药间、配餐间、值班室、护士站、餐厅、洗衣房等的建筑面积为 7495m2，全护理公寓建筑面积合计为 16275m2。公寓 公寓内公共空间 户型 单间建筑面积（m2)套数（套）建筑面积（m2)建筑面积（m

37、2)单人间 25 52 1300 两人间 30 52 1560 2915 四人间 40 148 5920 4580 小计 252 8780 7495 全护理公寓共 3幢高层，各类单体的标准层功能布置如下：19 标准层功能布置（建筑面积 m2）户型 房间 护士站 值班室 配餐间及公共空间 小计 备注 单人间 175 31 31 148 385 两人间 210 31 31 113 385 单人间与两人间布置在 1 幢楼内。1 层设医技办公室 41m2，每层设护士站、值班室、配药间、配餐间及公共空间等；每层 7户，15 层，1 幢 四人间 200 26 26 98 350 每幢楼1层设医技办公室41

38、m2，每层设护士站、值班室、配药间、配餐间及公共空间等；每层 5户，15 层，2 幢 二、公建建筑规模 本项目公共建筑主要包括康复医疗中心、老年活动中心、职工宿舍、餐饮及生活配套设施等。（一）康复医疗中心 康复医疗中心服务对象主要为入住本公寓的老人服务内容是为老人提供日常照料、医疗、保健、康复等服务，康复保健为主、治疗为辅。同时，本着医疗资源共享的原则，本中心也可将服务半径延伸至大洋街道，为当地居民尤其是老年人提供医疗、康复服务。据大洋街道网站统计，大洋街道常住人口 4.8 万人，外来人口 4 万多人。参照乡镇卫生院设计标准（建标【2008】142 号），每千服务人口宜设置 0.6-1.2 张

39、床位，可设置床位 58-117 张。由于康复医疗中心主要是为老年公寓中入住的老人服务，床位大部分可依托老年公寓解决，床位拟定为 50 张。同时，为更好的服务老人及周边居民，建设标准在乡镇卫生院基础上参照综合医院建设标准（建标 110-2008）有20 所提高，增加了医护用房配置：设置急诊部、医技科室、医疗保障系统、增加门诊用房和预防保健用房面积，并设置护理员培训教学设施。因此，按每床 80m2核定建筑面积为 4000m2。（二）老年活动中心 老年活动中心是本项目入住老年人的主要室内活动场所，是丰富老年人晚年生活，提供交往沟通的平台，核定建筑规模 9500m2，功能设置如下：1、展示厅，举办画展

40、、书法展等展览，成为老年人向社会展示自己的舞台；能容纳 300 人左右的多功能活动室，可以举行晚会、联谊活动、大型会议、放映电影、曲艺表演等各种集体活动。2、老年健身中心，设置健身房、游泳池、台球室、乒乓球室等。3、老年娱乐中心，设置棋牌室、休闲茶室、多功能厅、园艺室、聊天吧等。4、老年教育中心，设置书法、美术、音乐、舞蹈、曲艺、电脑等多种康乐性活动场所，培养老人的业余爱好，丰富他们的业务生活。5、图书阅览中心，设置藏书室、电子阅览室、多媒体放映厅等。6、老年管理中心，主要为咨询、管理人员办公室。（三）职工宿舍 本项目拟配备员工 200 人，参照宿舍建筑设计规范（JGJ36-2005），本项目

41、职工宿舍设置为两人间，单层床铺，配室内卫生间，核定建筑规模为 2500m2。（四）餐饮及生活服务设施 21 根据老年人居住建筑设计标准（GB/T50340-2003）及饮食建筑设计规范（JGJ64-89），配餐中心餐厅餐位数按床位数的 60-70%设置，每座使用面积 2m2/人，考虑到部分自理公寓设厨房，核定建筑面积为 5650m2。超市、银行、邮局、电信局、理发店、洗衣房、鲜花店、药房、老年人用品店等生活服务设施沿街设置，既可服务于老年朋友日常所需，将其对外开放也可增加老年人的邻里亲近感，核定建筑规模为3200m2。三、配套设施 本项目配套设施包括汽车库、室外健身设施、道路、绿化、给排水及消

42、防设施等。本项目建设地下室 12000m2，可用于设置部分老年人公共活动场所、设备用房及停车位，兼作人防。停车位设置须符合城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准（DB33/1021-2005）的规定，可采用地下和地面相结合的方式，主要设置于地下室。同时为方便外部临时来访和老年人泊车，设置若干地上机动车停车位、为老年人轮椅停放的特殊停车位和部分临时泊位，机动车位共设置 350 个。四、建设内容 序号 项目 单位 指标 备注 1 征地面积 m2 114655 2 总建筑面积 m2 126520 2.1 地上建筑面积 m2 114520 22 2.1.1 公寓 m2 89670 其中：自理公寓

43、m2 53625 1284 床 半护理公寓 m2 19770 644 床 全护理公寓 m2 16275 748 床 2.1.2 配套建筑 m2 24850 其中：康复医疗中心 m2 4000 老年活动中心 m2 9500 职工宿舍 m2 2500 餐饮及生活服务设施 m2 8850 2.2 地下建筑面积 m2 12000 23 5 项目选址与建设条件 5.1 项目选址 5.1.1 建设地点与地理位置 本项目建设地点在 XX。XX 位于浙江省沿海中部，长三角经济圈南翼，是浙江省辖市，XX 市代管市。介于北纬 28 4029 04，东经 120 49121 41之间。东频东海，南接 XX 市区，西

44、连仙居县，北与天台县、三门县接壤。本项目选址在 XX 市大洋街道双桥村。该地块东与双林北路连接，西靠杨梅山，南为溪坑，北临 35 省道，交通便利。5.1.2 土地权属类别与占地面积 本项目拟征用 XX 市大洋街道双桥村土地，征地面积 114655m2（其中代征道路面积 19219m2），目前，项目的征地手续正在办理之中，土地利用总体规划修编也正在进行，拟确定为建设用地，以划拨方式供地。5.1.3 土地利用现状 该地块位于 XX 市大洋街道双桥村，现状土地上有农田、水域、道路等。其中，非农保地 44.5 亩，水域 10 亩，道路 19219m2（合 28.83亩），其余为农田，约 88.65 亩

45、。5.2 建设条件 5.2.1 政策规划条件 多年来，XX 市人大代表、政协委员一直向市委市政府提交议题、24 提案，要求市政府规划筹建上规模、上品位的养老机构。市委市政府高度重视，把它写入 2010 年政府工作报告，作为 2010 年政府为民办实事的民生工程和市重点工程，并成立领导小组进行调查研究、实地查看。经论证，决定在大洋街道双桥村，征地 114655m2（约 171.98亩），建设一个集学习、康复、娱乐、养老等为一体的综合养老服务中心，2010 年底要完成项目选址、设计，争取年内启动建设。5.2.2 社会经济条件 近年来，XX 市国民经济保持平稳健康发展态势。据初步测算，2009 年全

46、市实现生产总值（GDP）275.62 亿元，按可比价格计算，比上年增长 10.8%，比一季度、上半年和前三季度分别回升 8.5、3.0和 1.6 个百分点。其中第一产业增加值 23.59 亿元，增长 5.1%；第二产业增加值 145.21 亿元，增长 12.2%；第三产业增加值 106.83 亿元，增长 10.0%。第三产业增加值占生产总值的比重比上年提高 0.2 个百分点，达到 38.8%，三次产业结构由上年的 8.2：53.2：38.6 调整为8.6：52.7：38.8。按户籍人口计算的人均生产总值达到 23953 元，比上年增长 10.0%，按人民币对美元年平均汇率（1 美元6.831

47、元）折算为 3507 美元。XX 稳定快速发展的社会经济为项目的实施奠定了坚实的基础。25 临海市2 0 0 5-2 0 0 9 年G D P 和财政收入变化图2 7 5 6 2 0 02 5 9 6 8 6 42 2 7 1 3 8 51 9 2 4 1 9 41 6 4 8 1 8 53 2 9 5 0 23 0 6 5 1 62 6 6 1 0 62 1 2 7 8 21 7 6 6 4 605 0 0 0 0 01 0 0 0 0 0 01 5 0 0 0 0 02 0 0 0 0 0 02 5 0 0 0 0 03 0 0 0 0 0 02 0 0 92 0 0 82 0 0 72

48、0 0 62 0 0 5年万元国民生产总值财政收入 5.2.3 地形、地貌条件 本项目建设地位于XX市。XX市拥有陆地总面积2203平方公里，其中山地面积占 70.7%，平原面积占 22.8%，水域面积占 6.5%；海域面积 1819 平方公里，海岸线长 227 公里。市域东西最大横距 85 公里，南北最大纵距 44 公里。全市三面环山，一面靠海，具有“七山一水二分田”的特征。境内背山面水，以山地和丘陵为主，地势自西向东倾斜。中部是断陷盆地，东部为滨海平原，地势平坦。本项目建设场地山势平缓，水域开阔，山体较多，植被茂盛，环境清幽，很适合建设老年公寓。5.2.4 工程地质条件 XX 地质构造单元

49、属“浙闽地质”，华夏台背斜的东翼部分。构造形态以断裂形变为主，褶皱构造不发育。地貌结构复杂，土地、丘陵、台地、平原、滩涂、岛礁都有发育而以割破碎的丘陵和土地为主26 要特征，分布最为广大。分布结果是：西部集中分布土地、丘陵，山间溪流纵横交织；中部主要为丘陵与河谷平原；东部系河网平原及滩涂海域。从地貌而言，XX 属丘陵土地市。5.2.5 气象条件 XX 市属亚热带季风性湿润气候，四季分明。年平均气温 17，全年积温 5370，无霜期 241 天，平均蒸发量 1231.4毫米，属湿润地区。1 月平均气温 5.8，7 月平均气温 28；年降水量 1550 毫米，56 月为梅雨季节，79月以晴天为主，

50、夏秋之交台风活动较频繁。5.2.6 基础设施条件 一、道路交通 本项目地块位于 XX 市大洋街道双桥村，紧邻 35 省道，对外交通十分便利。二、给水排水 给水：XX 市区现有牛头山水库一座，储水量达 3.025 亿立方，日供水能力 40 万吨，实际日供水量 8 万吨，市政管网的水量、水质均能够满足项目建成后运行要求。排水：项目实行雨污分流，各类废水经处理后纳入城市污水管网。三、供电 大洋街道现有 110kV 变电所两座，市政电力能够满足需求。四、通信 本项目接入大洋街道通信管道。27 5.2.7 征地拆迁条件 本项目拟在 XX 市大洋街道双桥村征地 114655m2，约 171.98 亩。目前