2023年山东省房地产估价师案例与分析房地产估价报告写作的文字要求模拟试题.docx

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1、山东省2017年房地产估价师案例与分析：房地产估价报告写作的文字要求模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、按照规定，租赁合同到期，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。 A：3 B：5 C：6 D：9 E：执行层的组织协调 2、下列四个选项中，说法不正确的一项是_。 A以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物 B乡、村企业的土地使用权可以单独抵押 C以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押 D

2、以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分3、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于【2007年考题】 A：市场价值 B：清算价值 C：快速变现价值 D：投资价值 E：工业用地的监测点评估价格 4、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20，则成本利润率为。 A：17.13 B：18.30 C：18.61 D：21.47 E：工业用地的监测点评估价格5、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登

3、记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是。 A：统一房地产范围 B：统一付款方式 C：统一价格单位 D：统一市场状况 E：工业用地的监测点评估价格 6、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的_。 A一级市场 B二级市场 C三级市场 D存量市场 7、投资者进行房地产投资的主要目的是为了_。 A实现其财富价值的最大化 B获取房地产当前收益 C抵御通货膨胀的影响 D降低其投资组合的总体风险 8、完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要材料进行整理、归档和妥善保管。对估价材料的保存时间一般应在_年以上。 A5 B10 C15 D20

4、 9、在全国范围内有全国统一定额，这体现了工程建设定额的特点。 A：统一性 B：权威性 C：系统性 D：稳定性 E：执行层的组织协调 10、当市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的_资料。 A一手 B二手 C原始 D基础11、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和_的，免征土地增值税。 A10% B20% C30% D40% 12、对临时存款账户实行有效期管理，有效期最长不得超过年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调 13、假设开发法的原理依据与

5、相同，是预期原理。 A：收益法 B：经济法 C：权益法 D：成本法 E：工业用地的监测点评估价格14、电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为_年。 A1 B2 C3 D5 15、房地产评估价值对应的日期被称作。 A：价值基准日 B：估价时点 C：价值时点 D：估价报告日 E：工业用地的监测点评估价格 16、房地产泡沫形成的促成因素是_。 A土地的有限性 B土地的稀缺性 C投机需求膨胀 D金融机构支持 17、地下室墙采用砖墙时，其厚度一般不小于mm。 A：120 B：240 C：360 D：490 E：执行层的组织协调 18、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴

6、水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为_元。 A436000 B436500 C436562 D436685 19、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是。 A：了解某宗房地产的出租人权益价值 B：了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值 C：了解某地区地震后房地产价值的变化 D：了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额 E：工业用地的监测点评估价格 20、印花税的税率采用。 A：比例税率与固定税率 B：比例税率与定额税率 C：累进税率与比例税率 D：累进税率与定额税率 E：执行层的组织协调 21、估价报告有效期应从起计。 A：估价时点 B：估价作业期

7、 C：出具估价报告之日 D：签订估价委托合同之日 E：工业用地的监测点评估价格 22、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由_。 A上升到下降 B下降到上升 C高于合理空置率到低于合理空置率 D低于合理空置率到高于合理空置率23、2009年3月某人以45万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2010年3月该项目交付使用时，楼价上涨到336万元，则其预付款的收益率为。 A：12 B：134 C：80 D：125 E：借款合同 24、在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定以下选项中，属于实物构成范围内的是。 A：是否包括特许经营权 B：是否包括债权

8、债务 C：是否强制处分房地产 D：是否包括建筑物内的家具 E：工业用地的监测点评估价格25、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。(2009年试题) A：75 B：120 C：135 D：150 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列不属于基本报表的是_。 A资金来源与运用表 B经营成本估算表 C资产负债表 D损益表 2、中华人民共和国城市房地产管理法规定了的转

9、让房地产开发项目条件。 A：以出让方式取得的土地使用权 B：以划拨方式取得的土地使用权 C：以转让方式取得的土地使用权 D：以出租方式取得的土地使用权 E：以抵押方式取得的土地使用权3、房地产开发项目施工阶段的王程质量控制工作不包括。 A：对原材料的检验 B：对配套设施的检验 C：确立质量文件档案制度 D：确立成本控制档案制度 E：借款合同 4、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为_。 A房地产平均价格 B房地产中位数价格 C房地产价格指数 D房地产同质价格5、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有。 A：销售利润率小于投资利润率 B：投资利润率小于成本利润率 C：成本

10、利润率小于直接成本利润率 D：直接成本利润率小于销售利润率 E：年利润率小于总利润率 6、项目竣工档案中的技术资料的内容包括_。 A前期工程资料 B土建资料 C安装方面的资料 D设计文件 E竣工图 7、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的都来自该区域。 A：5065 B：6075 C：7085 D：8090 E：借款合同 8、房地产投资开发是指在依法取得国有_的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。 A土地使用权 B土地开发权 C土地所有权 D土地驻扎年限 9、从房地产投资的角度说，风险是指_。 A房地产投资结果的好坏程度 B获取预期投资收益的可能性大小 C房地产投资项目激烈竞争程度 D房

11、地产开发程度 10、是减轻纳税人负担的措施。 A：附加 B：加成 C：减税 D：免税 E：规定起征点和免征额11、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是_。 A同质偏好市场 B分散偏好市场 C个别偏好市场 D集群偏好市场 E弥隙市场 12、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括等， A：建筑高度 B：建筑结构 C：容积率 D：土地使用权来源 E：土地用途 13、风险辨识常用方法包括等。 A：专家调查法 B：解析方法 C：故障树分析法 D：幕景分析法 E：蒙特卡洛法14、当前，我国各地房地产交易管理机构的主要任务是。 A：办理房地产交易登记、鉴证等手续 B：开展

12、房地产股票活动指导和监督 C：为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务 D：协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费 E：为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格 15、下列关于近期建设规划，表述正确的是。 A：近期建设规划是总体规划的一个组成部分 B：城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，制定近期建设规划，报总体规划审批机关备案 C：近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局 D：自然与历史文化遗产保护以及防

13、灾减灾等内容，应当作为近期建设规划的强制性内容 E：近期建设规划的规划期限为5年 16、房地产开发的四个阶段包括。 A：投资机会选择与决策分析 B：前期工作 C：招标阶段 D：建设阶段 E：租售阶段 17、以下关于成本法理解中，正确的有。 A：成本法是求取估价对象在估价时点的全部建设成本，然后扣除折旧，以此求取估价对象的价格或价值的方法 B：成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值 C：成本法的理论依据是生产费用价值论，从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理” D：成本法即是估价人员根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来

14、测算价格 E：成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础来测算房地产价格的方法 18、影响房地产价值的权益因素包括。 A：房地产权利设立和行使的限制 B：房地产区位的限制 C：房地产使用管制 D：房地产通风采光的限制 E：房地产相邻关系的限制 19、是投资收益与投资损失的差额。 A：营业利润 B：营业支出 C：投资净收益 D：营业外收支净额 E：执行层的组织协调 20、下列不属于国务院关于城市总体规划审批范围的有。 A：直辖市的城市总体规划 B：省和自治区人民政府所在地城市的总体规划 C：国务院指定的城市总体规划 D：其他设市城市的总体规划 E：县人民政府所在地城镇总体规划 21、_年

15、，国务院颁布的住房公积金管理条例是住房公积金管理工作的法律依据。 A1999 B2000 C2001 D2002 22、土地使用权出让合同约定的使用年限期满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前_向土地管理部门提出申请。 A半年 B1年 C2年 D3年23、房产面积测量的精度要求是以作为限差。 A：误差的平均值 B：误差的最大值 C：中误差 D：两倍中误差 E：执行层的组织协调 24、工程量计算顺序中，下列属于分部分项工程计算顺序。 A：按施工顺序计算法 B：按“基础定额”和“计价规范”顺序计算法 C：按顺时针方向计算法 D：按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法 E：按图纸分项编号顺序计算法25、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。 A居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升 B如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大 C如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升 D如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大 E居民收入水平的变化对房地产价格影响不大