某区域别墅市场分析报告.ppt
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1、12 六月 2023某区域别墅市场分析报某区域别墅市场分析报告告前言前言认识秦岭：认识秦岭：秦岭北麓是距西安最近的热点旅游度假、休闲区域秦岭北麓是距西安最近的热点旅游度假、休闲区域国家中央花园国家中央花园秦岭秦岭秦岭是中国地理上最重要的南北分界线，也是中国南北气候的分界线，四季分明，动植物资源非常丰富，已建成森林公多个，华山、骊山、终南山、太白山等已成为全国著名30园。”国家中央花园“的山水景观，被誉为距西安最近的旅游度假休闲地距西安最近的旅游度假休闲地秦岭北麓秦岭北麓位于长安区境内的秦岭北麓地区，山势挺拔峻秀，土地平坦开阔，自然环境优美，人文景观众多，自然资源丰富。年秦岭的环山公路建成、西安
2、市内直达秦岭的公交线2001路开通后是距离西安最近的旅游度假休闲地。环山公路环山公路秦岭风光秦岭风光项目理解项目区位：项目区位：项目位于秦岭北麓旅游度假热点板块，周边旅游度假景点丰项目位于秦岭北麓旅游度假热点板块，周边旅游度假景点丰富，有部分休闲配套，但生活配套较差富，有部分休闲配套，但生活配套较差西安祥峪森林公园亚建高尔夫球场两个国家级森林公园：朱雀和太平森林公园草堂寺旅游区万亩优质无公害葡萄基地西安亚建高尔夫球俱乐部高科度假大酒店国家级618和210研究所西北工业大学、西北大学、西安建筑科技大学和西安高新技术学院等多个科研院所草堂寺朱雀森林公园秦岭旅游度假区项目理解从对秦岭区域的认识、项目
3、区位的理解、技术指标的解析、企业品牌等方面研判，本项目应该是l 地处离西安市最近的旅游度假休闲热点板块区域地处离西安市最近的旅游度假休闲热点板块区域 l 自然景观资源丰富、生活配套缺乏、品牌有待树立自然景观资源丰富、生活配套缺乏、品牌有待树立l 中等规模，低密度独栋别墅项目中等规模，低密度独栋别墅项目 面对这样的基础条件，项目所处的市场竞争环境如何？有着怎样的市场机会与威面对这样的基础条件，项目所处的市场竞争环境如何？有着怎样的市场机会与威胁？哪里有市场空间？哪些客户是我们可以吸纳的？这都需要对市场进行深入的剖析胁？哪里有市场空间？哪些客户是我们可以吸纳的？这都需要对市场进行深入的剖析项目理解
4、宏观环境：宏观环境：宏观经济及房地产发展，赋予项目怎样的大环境？宏观经济及房地产发展，赋予项目怎样的大环境？市场机会宏观环境西安城市化水平处于中级阶段，高于中国平均水平，但与一线城市相比西安城市化水平处于中级阶段，高于中国平均水平，但与一线城市相比差距较大。经济水平处于向小康过渡的阶段差距较大。经济水平处于向小康过渡的阶段人口结构：人口结构：西安市现辖新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县等9区4县。到2007年底总人口数为764余万人，其中男性392.2万人，女性371.8万人，性别比105：100。在总人口中，农业人口410.4
5、万人，非农业人口353.85万人。城市化水平城市化水平50%40%70%90%人均GDP（美元）289125536000-700030000第三产业51.30%39.10%超过60%接近80%恩格尔系数34%37.10%31%左右小于30%模拟城市西安中国北京、上海东京、纽约城市化水城市化水平平20%20%40%40%60%60%80%80%100%100%初级阶段初级阶段中级阶段中级阶段中上阶段中上阶段高级阶段高级阶段恩格尔恩格尔系数系数%3030393949496060最富裕最富裕小康小康向小康过渡向小康过渡温饱温饱绝对贫困绝对贫困西安目前所处位置西安目前所处位置市场机会宏观环境l西安市西
6、安市GDPGDP水平在全国处于较水平在全国处于较低水平低水平；与一线城市相比，仅为广州的1/4，北京的1/5；l与二线省会城市相比，是长沙、郑州的75%，仅为成都、武汉的一半；西安整体经济目前还处于国内较低的水平，与同级别二线省会城市西安整体经济目前还处于国内较低的水平，与同级别二线省会城市GDPGDP相比差距较大；相比差距较大；市场机会宏观环境2001年-2008年国内生产总值（GDP)的增长率：2004 10.1%2005 10.4%2006 10.7%2007 11.4%2008 9.4%2008 9.4%20092009年上半年年上半年7.1%7.1%西安市西安市GDPGDP增长速度是
7、全国增长速度是全国GDPGDP增长速度的两倍，处于高速增长阶段，未增长速度的两倍，处于高速增长阶段，未来有望迅速赶上同类二线城市。来有望迅速赶上同类二线城市。2008 2008年，西安年，西安GDPGDP首次突破首次突破20002000亿元，达亿元，达2190.042190.04亿元，同比增长亿元，同比增长15.6%15.6%，增速同比加快，增速同比加快0.90.9个百分点，连个百分点，连续续8 8年保持了年保持了13%13%以上的增速。财政总收入同比增长以上的增速。财政总收入同比增长24.4%24.4%全年财政总收入全年财政总收入324.34324.34亿元，同比增长亿元，同比增长24.4%
8、24.4%。15.60%15.60%市场机会宏观环境西安经济处于快速增长期，财富升级导致高端消费缺口打开，新的消费场西安经济处于快速增长期，财富升级导致高端消费缺口打开，新的消费场所逐渐改变高端人群的消费观念，为房地产高端物业的发展带来契机。所逐渐改变高端人群的消费观念，为房地产高端物业的发展带来契机。风向标二：高端娱乐场所扩建：风向标二：高端娱乐场所扩建：高端消费产业的发展，高端消费产业的发展，将给房地产高端物业发将给房地产高端物业发展带来契机展带来契机.西安亚建高尔夫球场1997年投入运营，目前共有18洞，前期球场会员较少，球场经营状况不佳，近几年，项目运营形式转好，球场经常出现场地不够用
9、的状况，已决定对球场进行扩建；2006年6月30日，长安美美在西安南门外长安国际举行盛大开业仪式，主要经营GUCCI、ZEGNA、FENDI、CHAPORD、BALLY、DUNHILL等在内的众多国际顶级品牌，成为西安最高档的百货卖场。风向标一：高端商业进驻西安：风向标一：高端商业进驻西安：2006年11月23日星巴克咖啡西安高新店正式开业，这也是西北首家星巴克咖啡店，截止今日，星巴克在东大街、钟楼金花也开设了分店，星巴克在西安共计3家店。风向标三：高端饮食品牌进驻西安：风向标三：高端饮食品牌进驻西安：市场机会宏观环境陕西别墅高端物业的消费对象要定位于千万级富豪。陕西别墅高端物业的消费对象要定
10、位于千万级富豪。陕西富豪人数与一线城市相比，差距较大，是四川富豪数量的一半。陕西富豪人数与一线城市相比，差距较大，是四川富豪数量的一半。陕西在千万富豪和亿万富豪人数的两项排名上都是陕西在千万富豪和亿万富豪人数的两项排名上都是第第1616名名。其中千万富豪人数为。其中千万富豪人数为1020010200人人，亿万富豪，亿万富豪人数为人数为610610人人。排名地区人数%千万富豪/万人人口1 北京143,000 17.4 88 2 广东137,000 16.6 14 3 上海116,000 14.1 62 4 浙江110,500 13.4 22 5 江苏 59,5007.28 6 福建 31,200
11、3.8 9 7 山东 27,9003.43 8 辽宁 25,7003.16 9 四川 21,2002.63 10河南 14,2001.7 2 千万富豪人数千万富豪人数-全国十强排名全国十强排名四川四川的两项排名都是的两项排名都是第第9 9位位，千万富豪人数为，千万富豪人数为2120021200人人，亿万富豪人数为，亿万富豪人数为13501350人人；。；。市场机会宏观环境西安房地产市场西安房地产市场2000-20072000-2007年进入快速发展阶段，年进入快速发展阶段，0808年受诸多客观因素影响年受诸多客观因素影响发展步伐减慢，进入发展步伐减慢，进入20092009年后房地产市场再次转好
12、。年后房地产市场再次转好。2000年-2007年受全国及区域经济高速发展推动，西安市商品房投资增速保持较快上涨态势。2008年受地震、经济危机等因素的影响，商品房投资减缓，市场供应开始萎缩。2009年，宏观经济开始好转，房地产投资迅速回升，销售面积逐月攀升市场机会宏观环境房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。l西安住宅均价自2006年起均价从3307元/平米涨至4538元/平米；l2006年-2008年，西安住宅均价年增长率在13%以上，2009年上半年增长率为7%，上半年房地产市场状况良好。西安房地产市场住宅均价自西安房地产市场住宅均价自20062006年以来处于
13、一个快速增长的状态；年以来处于一个快速增长的状态；市场机会宏观环境从纵向上看，西安别墅市场的发展速度很快，短短4年间供应及需求量从2005年的不足10000攀升至2008年的160000左右，投资额与销售额也基本成正比发展。可见西安别墅市场存在较大潜力。西安别墅投资额逐年增大，销售额与投资额皆呈现上升趋势，在政府西安别墅投资额逐年增大，销售额与投资额皆呈现上升趋势，在政府限制别墅开发背景之下西安别墅市场未来存在较大的发展潜力限制别墅开发背景之下西安别墅市场未来存在较大的发展潜力市场机会宏观环境仅从销量上看，近4年来西安别墅市场的销售面积呈直线上涨趋势，尽管2008年中国遭遇经济危机和汶川地震，
14、但别墅的销量仍然有增无减。受宏观经济高速增长的推动作用，西安房价保持较快上涨速度，与此相应，别墅产品的价格也基本呈直线上涨趋势，即使在08年也未出现回落，可见西安市场对高端物业存在较强需求。西安别墅价格及销售量呈现逐年攀升趋势，可见随着宏观经济的增长，西安别墅价格及销售量呈现逐年攀升趋势，可见随着宏观经济的增长，市场对别墅物业的需求不断增大市场对别墅物业的需求不断增大市场机会宏观环境宏观环境总结：宏观环境总结：l目前，西安经济处于二线目前，西安经济处于二线同类城市中较低水平同类城市中较低水平；但年；但年GDPGDP增长率超过全国平均水平，保持增长率超过全国平均水平，保持着着较快的增长势头，未来
15、有望赶超同类二线城市较快的增长势头，未来有望赶超同类二线城市；l经济的快速增长催生了经济的快速增长催生了消费缺口的打开消费缺口的打开，为房地产高端物业发展带来契机，但城市，为房地产高端物业发展带来契机，但城市高端高端消费能力相对有限消费能力相对有限；l宏观经济快速增长的势头之下，宏观经济快速增长的势头之下，形成了形成了房地产市场高速发展房地产市场高速发展的动力和基础，为本案提供的动力和基础，为本案提供了了良好的契机和发展环境良好的契机和发展环境l西安市场对别墅物业的西安市场对别墅物业的需求逐渐增大需求逐渐增大，为本案开发带来了机会；，为本案开发带来了机会；市场机会宏观环境区域研究：区域研究：秦
16、岭文化的研究？秦岭文化的研究？城市的规划与区域的发展为项目带来哪些契机？城市的规划与区域的发展为项目带来哪些契机？市场机会区域研究秦岭的特点秦岭的特点文化特点文化特点隐士文化，天人合一，道法自然，自古修行之山；隐士文化，天人合一，道法自然，自古修行之山；诗歌文化，诗意栖居，诗情人诗歌文化，诗意栖居，诗情人 生生地域特点地域特点秦岭和淮河作为中国南北地理分水岭；秦岭和淮河作为中国南北地理分水岭；气象特点气象特点四季分明，典型标准的温带气候代表；四季分明，典型标准的温带气候代表；秦岭研究秦岭研究世界只有一条秦岭。秦岭有条最名的终南山。“在天之中，居都之南在天之中，居都之南”，谓之，谓之“中南中南”
17、，名之“终南”这是长江与黄河两大水系的发源地、分水岭。“终南”因此而可谓神圣中华文明的正源。市场机会区域研究秦岭基础介绍终南山介绍秦岭诗词合集清零传说合集秦岭文化介绍秦岭隐士文化-空谷幽兰小说秦岭研究资料链接秦岭研究资料链接目前西安的核心城区为城内、高新区及城南区域，西安城市未来的发展方向目前西安的核心城区为城内、高新区及城南区域，西安城市未来的发展方向是浐霸新区及城北经济技术开发区。是浐霸新区及城北经济技术开发区。城市发展规律：城市发展规律：城市的发展必然向平原方向发展，城北及浐灞板块正是平原地形，而城南及高新区域发展空间已不大，城市不可能延伸至秦岭脚下；政府作为导向：西安市政府及火车站北迁
18、、泾渭工业园区的建设，已表明西安的发展方向是北向；未来西安规划图未来西安规划图区域发展优势：浐灞区域作为新兴的板块，将成为西安生态环境最好的区域之一，加之地铁一号线的穿越，必将加快本区域的城市化进程，所以也将成为西安的未来发展方向；未来西安规划图未来西安规划图市场机会区域研究在未来的规划中，秦岭区域依然是生态旅游度假区。在未来的规划中，秦岭区域依然是生态旅游度假区。打造秦岭生态旅游品牌：打造秦岭生态旅游品牌：未来陕西省将把秦岭区域打造成为国际性生态旅游目的地、中国生态旅游示范基地 。处理好秦岭旅游与生态保护的关系，解决好主要景区有特色、可观赏、可通达的问题。交通将实现水陆空均可到达，提高景区交
19、通线路密度。”为秦岭山体为秦岭山体“加大秦岭北麓生态保护力度，保护和恢复浅山植被，构建西安生态屏障；积极发展农业示范园和休闲观光园，强化生态建设对经济发展的带动作用。努力实现全区年接待游客达500万人次，旅游业直接收入达到4亿元，真正把长安建设成风光秀丽、环境优美的西安生态后花园！长安区未来五年规划、发展前景展望长安区未来五年规划、发展前景展望努力把长安打努力把长安打造成西安生态后花园，造成西安生态后花园，城内城内城东城东城北城北城西城西高新高新 城南城南西安市政府、火车站北迁西安市政府、火车站北迁城南、高新区南向发展将受到秦岭的限制城南、高新区南向发展将受到秦岭的限制浐灞新区崛起浐灞新区崛起
20、市场机会区域研究西安高新区户县太平峪口一级公路（简称“西太公路”）已于09年6月30日开工，计划2010年国庆节前建成通车。道路全长26.845公里，主线双向六车道，设计车速每小时60公里。交通的逐渐改善将带动区域旅游度假的持续升温，形成近郊最热交通的逐渐改善将带动区域旅游度假的持续升温，形成近郊最热的旅游度假休闲地。的旅游度假休闲地。公路:重要景区无缝连接城市铁路：开通旅游专列航空：修建观光专用停机坪。水路：重点开发汉江水上旅游交通利好利好1 1：西太公路的开通能缩短秦岭到高新交通时间；：西太公路的开通能缩短秦岭到高新交通时间；利好利好2 2：水陆空三栖交通配套，：水陆空三栖交通配套，打造秦
21、岭一级交通骨架打造秦岭一级交通骨架市场机会区域研究 6月30日上午，西安高新区户县太平峪口一级公路（简称“西太公路”）开工奠基仪式隆重举行。道路全长26.845公里，预计项目总投资4.736亿元，计划2010年国庆节前建成通车。年国庆节前建成通车。该条道路的修建，对于西安高新区和刚刚成立的草堂科技产业基地以及沿线村镇实现加快发展，具有重要意义。西太一级公路北起西安高新区的西部大道，南达环山公路太平峪口，途中经过长安区的郭杜、兴隆乡、五星乡和户县的草堂镇等地。道路规划宽度60米，主车道宽24米，建设总里程26.845公里，其中主线长21.57公里，支线长5.275公里。主线双向六车道，设计车速每
22、小时60公里。工程建设总投资4.736亿元。计划于2010年10月1日建成通车。建成后，西安高新区到草堂科技产业基地的车程将缩短到20分钟。此外，西太一级公路的建成，还将使西安城市路网建设中形成一条北起六村堡机场高速路，南达南山脚下环山公路，纵贯西安南北，总长40公里的快速交通大动脉。这条快速交通走廊的形成，还将为长安区和户县，为长安通讯产业园、草堂科技产业基地与西安地区高速公路网，与咸阳国际航空港形成更为紧密便捷的联系，从而为上述区域的经济快速发展、产业腾飞提供更为有力的对外交通支持。（3）2010年西太一级公路建成通车，加速高新区与秦岭旅游区经济发展的步伐年西太一级公路建成通车，加速高新区
23、与秦岭旅游区经济发展的步伐秦岭北麓板块大配套形成时间周期较长，短期内无法提供足够的生活配秦岭北麓板块大配套形成时间周期较长，短期内无法提供足够的生活配套服务。套服务。西安高新区草堂科技产业基地有望发展成西安卫星城西安高新区草堂科技产业基地位于西安高新区西南方向约18公里处，共分为南北两区。未来13年内，西安高新区与户县政府将合作共建草堂科技产业基地，将其建设成一座科技新城、人文新城、生态新城。计划基础建设为10年，水、电、路、讯、气、暖等基础设施建设；计划到2020年，企业总数将达到2500户，实现营业收入1278亿元，增加值225.8亿元，就业人口16万人。草堂科技产业草堂科技产业基地的发展
24、周基地的发展周期过长，难以期过长，难以满足秦岭生活满足秦岭生活配套需要。配套需要。秦岭仍会处于秦岭仍会处于城市边缘，仍城市边缘，仍是城市休闲度是城市休闲度假区。假区。高新区草堂科技产业基地高新区草堂科技产业基地草堂旅游区市场机会区域研究 据了解，目前基地各项建设已经全面展开，投资近2亿元的基地主干道路工程已经启动建设，招商工作也在有序进行，目前已正式签约亿龙生物科技、东风电工设备、群力自控设备和唐发科技等4个项目，项目总投资7.8亿元人民币，其中外资1000万美元。基地建设将按照高标准、高起点的要求，一次规划，一次配套，计划利用10年左右的时间、投资90亿元进行水、电、路、讯、气、暖等基础设施
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