光谷世界城商业运营管理公司计划书(第二部分).docx

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1、 光谷世界城商业运营管理公司计划书(第二部分)_物业经理人 其次局部工程商业运营治理公司组建模式与功能架构 一、商业运营治理公司筹建的必要性 （一）开发遗留资产价值的交接与核算 在光谷世界城的整个开发进程中，会有不少产权资产和无产权资产成为开发商遗留资产，这些资产如下所示： 1、一期工程中，销售局部的物业主要为四栋联体商场的首层和二层外，三层和四层主要进展招商公开租赁。 2、商场室内外广告位等无产权资产，这局部广告位面积大，数量多，分布广 3、室外及地下停车场，也成为开发商自有产权资产 4、为运营推广而设立的网站信息中心等软件产业 5、配套的仓库 6、室内外各类多种经营点的设立和租赁 以上都是

2、在开发本工程中产生的遗留资产，这些资产不行能靠开发商自主进展运营和治理，必需要组建特地的商业运营治理公司，来为这些资产进展细心的运营治理，使这些资产能够产生现金流，为开发商供应良好的收益来源。 固然，以上一些遗留资产，如广告位、多种运营摊点等无产权资产和停车场、仓库等有产权资产，在组建运营治理公司时也可以把这些资产注入运营治理公司，这样运营治理公司注册成立时，就拥有自己的自有资产，使运营治理公司能更好的发挥治理职能，收益来源渠道较多，维持日常运转有肯定的保障。 （二）确保工程的运营兴盛和持续进展 工程销售与招商的胜利，远远不是完毕，相反，只是一个开头，必需要通过细心的筹划运营治理，使世界城在开

3、业后稳定运营，走向兴盛之道，并且能够进展持续的进展，实现开发商、投资者、运营者等多赢的目标，这才是一个商业地产工程良好开发运营观念，任何短期利益行为，都会给工程整体带来不行估量的负面影响。 所以，要确保工程后续运营的兴盛进展，就必需组建专业的运营治理公司，特地负责工程的商业运营治理。 （三）为二期和三期的持续开发供应强大动力 光谷世界城的开发总面积120万，规划以主题特色及完整机能的九大组团，由一条1350米的世界最长步行街串联为一体，规划的商业规模达40万和80万的高档住宅。其中一期开发仅16万，可以说，一期开发只是一个开头，后续还有巨大的开发量。一期开发一旦建立完毕，必需要依靠良好的运营治

4、理来做旺商场，使一期实现真正的商业价值。假如后续开业运营失败，必将对工程后续开发产生难以挽回的负面影响。另外，通过一期的良好运营治理，使投资者、运营者等获得了抱负的经济收益，同时建立了一个专业和阅历丰富的运营团队，对二期和三期的后续开发、招商、销售乃至运营治理的巨大促进也不言而喻。 所以，必需要有专业的运营治理公司，为工程整体开发进程效劳，二期和三期的持续开发才有足够的动力来源。 （四）协调各方面的关系 商业物业销售后，工程因产权分散，商业地产工程在开发运营过程中牵涉的关系和环节很简单，表达了开发商、治理者、投资者、运营者和消费者等多个方面的利益关系，其整体的运营治理将会遇到不少问题，需要成立

5、特地的运营治理公司，协调和调控好各方面的关系，才能把商业物业整体的运营带动起来。 （五）开发商自身可持续进展的需要 1、令商业物业“保值、增值“，盘活开发商的固定资产。 要解决商业物业如何“保值、增值“，吸纳有全盘规划和商业专业学问的运营性专业人才，实行专业运营治理，有利于使房地产公司物业及商业工程持续稳定的进展，在投资市场成为炙手可热的投资品，盘活公司的固定资产，并使之“保值、增值“，为公司带来稳定的收益。 2、运营治理公司和开发公司分工明确，发挥各自专长 运营治理公司负责运营治理，开发公司负责开发，分工明确，能发挥各自专长。优化资源配置，协作集团公司走专业化进展道路。 3、增加资金运作途径

6、 运营公司专业运营商业物业，为工程后期进展打造好产业链中的物业运营一环，同时增加了资金运作的新途径。 4、专职处理商业物业问题 运营公司专业运营商业物业，处理可能发生的各种问题，避开房地产公司直接面对商业物业的问题，使房地产公司在后期开发中轻装前进。 5、商业领域的长远进展 运营公司专业性强，专职于招商、运营治理，能给租赁客户信念，使商业工程能持续稳定的进展，有利于公司在商业领域的长远进展。 二、工程商业运营公司组建模式 （一）商业运营治理两大工作内容 1、物业治理 ?世界城物业的硬件设施进展治理维护，包括了建筑硬件设施、设备和水电工程等设备的维护和保养 ?安保和消防系统工作的开展 ?清洁、绿

7、化及其他维护等一系列工作 ?物业效劳的相关工作 2、运营治理 ?世界城的日常治理效劳工作 ?商户的维系和调整 ?世界城的形象包装和推广 ?租金收取和业主的维系效劳工作 可以说，在工程的运营治理中，物业治理是运营治理开展的前提，运营治理是物业治理的提升、进展和利润表达。在实际运营治理中，两局部是严密联系，不行分别，如工程的日常效劳治理工作，既表达了物业治理的内容，又表达了运营治理的要点，物业治理中到处渗透了运营治理的特征，此点与单纯的住宅物业治理有很大差异。 以上两大局部内容中，运营治理是核心，物业治理是围绕运营治理来效劳的，从功能配置上附属于运营治理。 （二）工程运营治理公司组建模式 运营治理

8、公司组建有以下几种模式（本人将通过几种治理模式的利弊分析比照，依据本工程的实际状况，选择一种最适合的治理模式） 1、物业治理于运营治理分别，由不同企业公司主体进展操作 这种方式虽然能发挥专业公司的优势，但由于两个工作范畴之间的关联性严密，导致两个操作主体之间的工作内容必定存在穿插和重叠，因此局部责、权、利关系易于产生混淆，简单产生冲突，从而引起物业治理公司与运营治理公司相互争夺利润、推卸责任，各自为战，极大的打击了经营户的经营积极性，商户不知道出了问题，找谁？谁负责解决问题？对工程的顺畅运营和持续进展大为不利。 以广州一家SHOPPINGMALL为例，该工程自开业，尽管工程整体是开发商自有物业

9、，物管工作由物业公司负责，运营工作由商业运营公司负责，物业公司和商业运营公司都是开发商属下的子公司，但实际运作中涉及两间公司的部门多，环节冗长，手续繁琐，效率低下，而且由于利益关系产生了许多冲突和冲突，结果由于相互之间的不协作和不理解，令双方的工作协调和对商户 的治理在实际操作中都消失了种种问题，甚至使商户和治理方冲突激化，一度影响了商场的正常经营。后经总公司对治理机构进展调整，将物业治理公司撤并为运营治理公司下属一个部门，才渐渐扭转了工程在运营治理中消失的种种弊端。 由此可见，此模式不行取，仅能作为短期的过渡形式。 2、物业治理由物业公司负责，运营治理由专业公司供应参谋意见或驻场代表，由物业

10、公司进展统筹操作。 这种方式避开物管与运营工作分别对实际操作工作带来的一系列问题，使各项的治理和经营工作开展得比拟顺当，另外也能够在肯定程度上得到专业公司的意见，以弥补物业公司在运营工作上的欠缺。 这种模式在许多SHOPPINGMALL工程中被采纳，如目前较为胜利的“天河城“，当时他们聘请了“第一太平戴维斯“作为治理参谋公司，在运作了一段时间后，虽取得肯定成效，但并不显着，故后来渐渐弱化此合作模式。究竟，这种合作多以甲方支付参谋费为前提，令专业公司“旱涝保收“，另一方面由于专业公司没有争取更大利润的动力，没有融入真正的经营活动中（如停车场的经营），故其专业意见或多或少存在着不到位或建议实施走调

11、的状况，至于驻场代表的做法也会存在着人手不调缺乏的状况。 因此，目前许多工程更多的考虑利用专业公司品牌作用，借用其丰富的客户资源促进招商或销售工作，而实际利用其专业意见仅限于工程前期而已。 3、聘请专业公司进展全面运营治理工作，即实行专业公司承包做法，开发商每月收取固定费用，至于治理公司的盈亏由专业公司负责。 这种方式的好处是可以最大限度的赐予专业公司运营治理的空间，专业公司承包工作包含了物业治理和运营治理两大局部内容，可发挥其专业优势，且开发商也可有固定的微利回报；但从另一角度来看，作为工程的大业主（开发商）对工程运营治理的监控力度较小，且当工程消失经营不善，商户拒交租金、物管费等问题时，开

12、发商不仅会收不到微利的回报，更可能需出面整理残局。 固然，这种模式也有胜利和失败的案例：如广州天河宏城商业市场就较为胜利，由专业公司进展操盘，令该工程的热度不断上升，业主得到了抱负的回报；而广百新翼同样实行过这种模式治理负一、二层，结果消失了双方解除合作的局面。 可见，这种模式在肯定程度上受开发商和经营者心态的影响，假如是开发商对由专业公司操盘会产生较大利润存在很大盼望，无视商业经营规律，这样很可能会绝望而归，而假如专业公司的经营治理较为短浅，限于眼前利益，那么结果也会得不偿失。 4、由专业公司与开发商共同组建运营治理公司，对工程实行统一的全面经营治理。 这种方式通过专业公司与开发商合作形成的

13、独立核算实体运营治理公司，治理内容包括了物业治理和经营治理，这样可充分发挥双方的积极性，使工程运营治理效益最大化；一方面可最大限度利用专业公司的优势，另一方面也可表达开发商对运营治理的监控力度，且全程参加运营治理工作，在合作中积存阅历，加快自身成长。 固然，这种合作模式的前提在于合作双方明晰风险和利润，避开推诿责任和利益冲突。 5、由开发商单独组建运营治理公司，对物业实行全面运营治理 这种方式是开发商通过从社会上聘请有类似阅历的专业人才，组建运营治理公司，实行自行操作，运营治理公司的治理内容涵盖运营治理和物业治理，两大治理严密联系，相互协作，在治理上形成一个统一的整体。通过组建运营治理公司，可

14、使经营利润的最大化；另一方面也可使开发商全面经营治理自身的物业，经营权和治理权同属一家公司，不存在利润的争夺和责任的推诿，责任到部门，责任到个人，同时也不会造成公司对外口径不统一，便于统一治理。对开发商的长远进展目标有着深远的意义。 固然，这种方式存在一个“培育“过程，聘请回来的人能否符合公司进展要求，专业学问是否过硬等，且需要一段的时间整合，将他们的阅历融合在一起，但究竟这些人拥有着较丰富的SHOPPINGMALL运营治理阅历，因此时间不会太长。 （三）光谷世界城运营治理公司组建模式建议 综合以上五种商业工程经营治理模式的有缺点，结合光谷世界城的自身状况，从长远和整体角度考虑，建议本工程采纳

15、第五种方式： 成立商业运营治理公司进展商业物业运作 固然，假如公司从工程目前状况和市场运营治理运作惯例角度考虑，也可实行第三或第四中方式作为过渡性模式。 商业运营治理公司由开发商组建成立，其前期资产构造由开发商注入局部资产，如停车场、仓库、广告位、工程的三、四层及A区、D区等有产权和无产权资产等，这些资产就成为运营治理公司的注册资产，为商业运营治理公司的日常运营供应肯定的收入来源，这对开展工程的日常运营大有好处。 （四）商业运营治理公司的职能界限 由于商业运营公司由开发商组建，故从本质上运营治理公司隶属于开发商，开展工作针对的对象为经营者、投资者、消费者，所以运营治理的职能上有四重关系： 1、为开发商效劳，盘活开发商自有物业资产，打造光谷世界城这一全新商业品牌。 2、为经营者效劳，引导经营者共同做旺世界城。 3、为投资者效劳，为投资者供应租赁效劳，做旺世界城，使投资者的产业升值。 4、为消费者效劳，供应良好的购物环境和效劳，吸引消费者前来购物消费。 从职能界限本质来说，运营治理公司不牵涉开发商的业务进展和内部治理，是相对独立预算的企业体；同样，在适当整体调控的根底上，运营治理公司也不会介入世界城里经营户内部经营事务，只是作为一个引导者，扩大经营户的经营范围与提升其经营实力，经营户是相对独立开展自身经营的，这就是：统一治理，独立经营。/P