万科城市选择的策略.ppt

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1、PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT11 六月 2023万科城市选择的策略PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT介绍提纲第一部分、对集团已进入/计划进入城市的现状分析 第二部分、对于非核心城市的发展策略 第三部分、对于集团城市选择策略的建议PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT第一部分、对集团已进入/计划进入城市的现状分析1、对于全国市场周期的判断PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT 全国人均 全国人均GDP GDP

2、增长趋势（增长趋势（85 85年 年-2000-2000年）年）99 99年出现拐点，预示 年出现拐点，预示 经济进入新一轮快速 经济进入新一轮快速增长期 增长期 全国房地产投资额增长趋势（全国房地产投资额增长趋势（93 93年 年-2000-2000年）年）99 99年增速加快，成为 年增速加快，成为国民经济的重要产业 国民经济的重要产业 单位：美元 单位：美元 单位：亿元 单位：亿元PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT 全国商品住宅销售量（全国商品住宅销售量（86 86年 年-2000-2000年）年）单位：万平方米 单位：万平方米 全国商品住

3、宅均价走势力（全国商品住宅均价走势力（91 91年 年-2000-2000年）年）单位：元 单位：元/平方米 平方米 98 98年后出现了量升价 年后出现了量升价升的走势，预示着中 升的走势，预示着中国房地产市场新一轮 国房地产市场新一轮行情的来临 行情的来临PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT 从各项指标的趋势看，中国房地产市场迎来了新一轮 从各项指标的趋势看，中国房地产市场迎来了新一轮的快速增长周期。的快速增长周期。全国的一些主要的大发展商均希望抓住时机，制定了 全国的一些主要的大发展商均希望抓住时机，制定了全国性的扩张计划。全国性的扩张计划。

4、万科在全国的优势地位在某些方面将面临挑战。万科在全国的优势地位在某些方面将面临挑战。万科现在面临的的关键问题是如何抓住机遇，确定合 万科现在面临的的关键问题是如何抓住机遇，确定合适的业务扩张策略，以迅速确立万科在全国市场的领先 适的业务扩张策略，以迅速确立万科在全国市场的领先地位。地位。小结：小结：PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT2、集团已进入/计划进入城市的各项经济指标的分析 第一部分 说明：在以下部分的比较中出现的定义释意：说明：在以下部分的比较中出现的定义释意：核心城市：核心城市：指深圳、上海、北京、广州；指深圳、上海、北京、广州；4 4

5、城市在各项经 城市在各项经 济指标的排名均占据前 济指标的排名均占据前4 4位 位。6 6城市：城市：指集团已进入发展的深圳、上海、北京、天津、沈 指集团已进入发展的深圳、上海、北京、天津、沈 阳、成都 阳、成都6 6城市。城市。11 11城市：城市：指集团已进入 指集团已进入/计划进入的 计划进入的11 11个城市 个城市。PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT市区人口指标比较PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT2000年国民生产总值（GDP)指标比较 核心城市的经济增长对全国经济的拉 核心城市的经济增

6、长对全国经济的拉动作用较大；就集团的城市线组合来 动作用较大；就集团的城市线组合来看，这些城市对全国经济发展的重要 看，这些城市对全国经济发展的重要性已占到超过三分之一的比重。性已占到超过三分之一的比重。PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT99-2000年人均GDP指标比较11.8%9.7%10.7%5.5%核心城市的人均 核心城市的人均GDP GDP平均值比 平均值比11 11个城市的人均 个城市的人均GDP GDP平均值高 平均值高48%48%。2000 2000年全国各大城市的人均 年全国各大城市的人均GDP GDP排名中，核心城市排进前 排

7、名中，核心城市排进前5 5位，位，11 11个 个城市中的非核心城市有 城市中的非核心城市有5 5个城市排进前 个城市排进前20 20位，成都、长春排位在 位，成都、长春排位在20 20名 名之外。之外。核心城市的人均 核心城市的人均GDP GDP增速高于 增速高于11 11个城市的增速，且基数远大于 个城市的增速，且基数远大于11 11个 个城市中的非核心城市。城市中的非核心城市。PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT99-200099-2000年人均可支配收入指标比较年人均可支配收入指标比较单位：元 单位：元10.4%7.5%8.7%7.3%核心

8、城市的人均可支配收入的平均值比 核心城市的人均可支配收入的平均值比11 11个城市的平均值高 个城市的平均值高50%50%。除核心城市的人均可支配收入增速与城市经济增速 除核心城市的人均可支配收入增速与城市经济增速（人均（人均GDP GDP增速）增速）相接近，其它非核心城市人均可支配收入增速滞后于城市经济增速 相接近，其它非核心城市人均可支配收入增速滞后于城市经济增速PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT99-200099-2000年房地产投资额比较年房地产投资额比较单位：元 单位：元 无论是核心城市还是 无论是核心城市还是11 11个城市在房地产市

9、场的投入资源的增速 个城市在房地产市场的投入资源的增速与全国市场的发展趋势保持一致，说确各地市场均未出现市场异 与全国市场的发展趋势保持一致，说确各地市场均未出现市场异常超速发展或过热的现象；常超速发展或过热的现象；非核心城市的房地产投资额增速基本均快于核心城市，一方面是 非核心城市的房地产投资额增速基本均快于核心城市，一方面是由于基于较低基数的增长，但在经济增长及收入增长速度慢于房 由于基于较低基数的增长，但在经济增长及收入增长速度慢于房地产投资额增速的情况下，非核心城市的房地产市场发展空间就 地产投资额增速的情况下，非核心城市的房地产市场发展空间就显得有限。显得有限。PPT PPT 文档演

10、模板 文档演模板 Office Office PPT PPT99-200099-2000年商品房销售量比较年商品房销售量比较 单位：万平方米 单位：万平方米 核心城市 核心城市GDP GDP总量占全国总量比重为 总量占全国总量比重为12.4%12.4%，商品房销售量占全，商品房销售量占全国比重为 国比重为21%21%，说明经济越发达的城市其房地产市场活跃程度越，说明经济越发达的城市其房地产市场活跃程度越甚，倍数效应明显；甚，倍数效应明显；2000 2000年核心城市对全国商品房销量增量的贡献率为 年核心城市对全国商品房销量增量的贡献率为25.3%25.3%，高，高于非核心城市的 于非核心城市的

11、14%14%。PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT99-200099-2000年商品房销售额比较年商品房销售额比较 单位：万元 单位：万元 各城市的商品房销售额增幅均快于销量的增幅，说明 各城市的商品房销售额增幅均快于销量的增幅，说明11 11个城市基 个城市基本呈价升量增的态势；本呈价升量增的态势；2000 2000年核心城市对全国商品房销额增量的贡献率为 年核心城市对全国商品房销额增量的贡献率为50%50%，高于非，高于非核心城市的 核心城市的18%18%。PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT核心城

12、市的各项指标在核心城市的各项指标在1111城市的占比分析城市的占比分析（2000 2000年数据）年数据）PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT小结：小结：核心城市在全国房地产市场占据了重要份额，其自身增 核心城市在全国房地产市场占据了重要份额，其自身增长对全国房地产市场发展的拉动作用明显。长对全国房地产市场发展的拉动作用明显。近 近2 2年，核心城市在全国房地产市场的份额呈上升趋势。年，核心城市在全国房地产市场的份额呈上升趋势。核心城市各项经济指标的增速不仅快于全国增速，且基 核心城市各项经济指标的增速不仅快于全国增速，且基本快于 本快于11 11

13、个城市中非核心城市的增速。个城市中非核心城市的增速。PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT3、集团各分公司对集团的利润贡献分析 第一部分PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT 各地公司地产业务 各地公司地产业务98-2000 98-2000年结算销售收入总和构成 年结算销售收入总和构成 总额 总额=58.34=58.34亿元 亿元 深圳、北京、上海占到总销售收入的 深圳、北京、上海占到总销售收入的71%71%PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT 各地公司地产业务

14、 各地公司地产业务98-2000 98-2000年结算销售净利润总和构成 年结算销售净利润总和构成 总额 总额=6.29=6.29亿元 亿元 深圳、北京、上海占到总销售净利润的 深圳、北京、上海占到总销售净利润的83%83%PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT小结：小结：京、沪、深 京、沪、深3 3个 个核心城市市场是集团目前的主要市场。核心城市市场是集团目前的主要市场。京、沪、深 京、沪、深3 3个 个核心城市市场是集团利润的主要来源。核心城市市场是集团利润的主要来源。PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT P

15、PT4、同竞争对手的房地产业务经营情况的比较分析第一部分PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT 深圳 深圳 沈阳 沈阳 北京 北京 上海 上海 天津 天津 广州 广州中国海外中国海外 2000 2000年销售 年销售24.3 24.3万平方米，万平方米，地产业务收入 地产业务收入27 27亿港元，亿港元，实现利润 实现利润2.68 2.68亿港元 亿港元 大连 大连万达集团万达集团 在大连 在大连2000 2000年销售面积约 年销售面积约 100 100万平方米，销售额 万平方米，销售额30 30亿，亿，并向北京及江浙一带拓展 并向北京及江浙一带拓

16、展万科万科 7 7地 地12 12个项目，个项目，2000 2000年销售 年销售 53.65 53.65万平方米，销售额 万平方米，销售额23 23亿 亿 元，实现利润 元，实现利润2.4 2.4亿元 亿元 注：注：万达数据来自其公司网页及其董事长王健林的采访资料 万达数据来自其公司网页及其董事长王健林的采访资料 中国海外数据来自其 中国海外数据来自其2000 2000年的业绩公报 年的业绩公报PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT各地发展商与万科当地公司比较各地发展商与万科当地公司比较 注：注：金地公开的财务数据仅到 金地公开的财务数据仅到200

17、0 2000年上半年，仅了解到全年销售额 年上半年，仅了解到全年销售额PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT小结：小结：从集团层面比较，从集团层面比较，竞争对手往往专注于一个或几个核心 竞争对手往往专注于一个或几个核心城市的市场拓展，其取得的经营业绩并不比我们差 城市的市场拓展，其取得的经营业绩并不比我们差。从核心城市市场的层面同竞争对手比较，除深圳外与当 从核心城市市场的层面同竞争对手比较，除深圳外与当地主要竞争对手还有很大的差距。地主要竞争对手还有很大的差距。PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT5、核

18、心城市市场的发展空间分析第一部分PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT核心城市占当地市场的份额PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT目前核心城市的业务增长状况对比 销售量 销售量 销售额 销售额*注：集团增速是与全国增速作对比，下同 注：集团增速是与全国增速作对比，下同PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT当地前5名发展商所占的市场份额分析 上海 上海99 99年排名前 年排名前5 5位的发展商 位的发展商PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Of

19、fice PPT PPT 上海 上海2000 2000年发展商排名统计尚未完成，故以 年发展商排名统计尚未完成，故以99 99年排名作为比较基础。年排名作为比较基础。北京无发展商排名的统计，故只能以楼盘销售排名替代。北京无发展商排名的统计，故只能以楼盘销售排名替代。深圳公司已在当地占据了第一的市场份额，故不在此作分析。深圳公司已在当地占据了第一的市场份额，故不在此作分析。北京 北京2000 2000年销售额排名前 年销售额排名前5 5位的楼盘 位的楼盘PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT小结：小结：集团在各地市场的销售量增长较快，但部分分公司在销

20、集团在各地市场的销售量增长较快，但部分分公司在销售金额方面的增长并未跑赢大势。售金额方面的增长并未跑赢大势。在部分城市我们的市场份额增长较慢甚至减退，在部分城市我们的市场份额增长较慢甚至减退，在核心 在核心城市市场同位于第一集团的发展商相比我们还有提高份额的 城市市场同位于第一集团的发展商相比我们还有提高份额的发展空间 发展空间。PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT第一部分总结第一部分总结 1 1、我们已选择的城市是正确的，这些城市基本面好，增速快于大势、我们已选择的城市是正确的，这些城市基本面好，增速快于大势，占领这些城市的市场能有利于确立集团在

21、全国的领先地位。，占领这些城市的市场能有利于确立集团在全国的领先地位。2 2、集团现有的的资源过于分散，造成了资源的利用效率同竞争对手、集团现有的的资源过于分散，造成了资源的利用效率同竞争对手相比并未占据优势，在部分核心城市的市场份额较小，难以进入当地 相比并未占据优势，在部分核心城市的市场份额较小，难以进入当地发展商的第一阵营。发展商的第一阵营。3 3、鉴于核心城市在市场份额及增长贡献率方面的指标均大大优于非、鉴于核心城市在市场份额及增长贡献率方面的指标均大大优于非核心城市，集团可考虑资源向核心城市倾斜，原因有以下几点：核心城市，集团可考虑资源向核心城市倾斜，原因有以下几点：核心城市所占市场

22、份额大，在核心城市提高份额有利于确立集团 核心城市所占市场份额大，在核心城市提高份额有利于确立集团在全国的领先地位。在全国的领先地位。随着经济步入新一轮增长周期，核心城市的 随着经济步入新一轮增长周期，核心城市的“马太效应 马太效应”将日益明 将日益明显，人才、投资向这些城市聚集，为当地房地产市场带来更大的发 显，人才、投资向这些城市聚集，为当地房地产市场带来更大的发展空间。展空间。土地政策的变更将对会加大在核心城市开发的资源投入成本，故 土地政策的变更将对会加大在核心城市开发的资源投入成本，故当务之急是加大在核心城市的土地储备力度，把握住先机。当务之急是加大在核心城市的土地储备力度，把握住先

23、机。PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT第二部分、对于非核心城市的发展策略PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT对于已进入对于已进入/计划进入的计划进入的77个非核心城市的策略个非核心城市的策略 11、77个非核心城市是集团利润的重要来源个非核心城市是集团利润的重要来源22、大力提高在核心城市的市场地位，在未来、大力提高在核心城市的市场地位，在未来55年之年之内，成为当地市场内，成为当地市场 的第一集团，确立规模优势。的第一集团，确立规模优势。PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Offi

24、ce PPT PPT对于未进入的非核心城市的策略 方法 方法：对可能进入的：对可能进入的非核心城市进行筛选。非核心城市进行筛选。筛选标准 筛选标准：同时在人口、人均：同时在人口、人均GDP GDP、人均可支配收入、人均可支配收入、房地产投资额、商品房销售量 房地产投资额、商品房销售量/额、均价六项指标（额、均价六项指标（2000 2000年）排名前 年）排名前20 20名的城市中，集团尚未考虑进入的城市 名的城市中，集团尚未考虑进入的城市。筛选结果：筛选结果：杭州、福州、青岛杭州、福州、青岛有潜力城市 有潜力城市 宁波 宁波（均价未达标）（均价未达标）无锡 无锡（均价未达标）（均价未达标）苏州

25、 苏州（均价未达标）（均价未达标）厦门 厦门（人口未达标）（人口未达标）PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT备注备注 1 1、我们目前在东部沿海省份重要城市除青岛、济南、杭州、我们目前在东部沿海省份重要城市除青岛、济南、杭州、福州、厦门外基本覆盖 福州、厦门外基本覆盖 2 2、我们认为可能重要的城市在筛选中落选的原因：、我们认为可能重要的城市在筛选中落选的原因：西安：西安：人均 人均GDP GDP排在第 排在第30 30位，销售额排在第 位，销售额排在第27 27位 位 重庆：重庆：人均 人均GDP GDP排在第 排在第35 35位 位 郑州：郑州

26、：人均可支配收入排在第 人均可支配收入排在第25 25位，人均 位，人均GDP GDP排在第 排在第 位 位 济南：济南：商品房销售量排在第 商品房销售量排在第23 23位，商品房销售额排在第 位，商品房销售额排在第23 23位 位 但重庆作为直辖市，包括万县等辖区，幅员辽阔，人口众多，感觉市区的人均收入 但重庆作为直辖市，包括万县等辖区，幅员辽阔，人口众多，感觉市区的人均收入和购房需求是很大的，其销售额及销售量 和购房需求是很大的，其销售额及销售量2000 2000年分别位列第 年分别位列第5 5和第 和第9 9位，证明市场发 位，证明市场发展空间很大，万科应重点考虑 展空间很大，万科应重点

27、考虑PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT 对于可能进入的非核心城市的进入前提条件的考核：对于可能进入的非核心城市的进入前提条件的考核：l l 城市本身地位与辐射力 城市本身地位与辐射力 当地房地产市场的的活跃程度 当地房地产市场的的活跃程度 当地政府的欢迎与重视程度 当地政府的欢迎与重视程度 l l 集团本身的管理跨度和资源支持 集团本身的管理跨度和资源支持 一旦选定，即运用品牌优势，迅速介入，提高集团的市 一旦选定，即运用品牌优势，迅速介入，提高集团的市场份额及影响力。场份额及影响力。PPT PPT 文档演模板 文档演模板 Office Office PPT PPT第三部分、对于集团城市选择的建议