【优选】第七章连锁店开发策略PPT文档.ppt

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1、第一节 商圈调查与分析一、市场调查的目的二、调查资料的来源三、商圈的调查与分析一、市场调查的目的l1.了解优良立地的基本条件是否具备l2.确定立地条件的三要素是否具备l3.估算营业额是否准确度高、误差小二、调查资料的来源 资料类别 资料来源城市布局、发展规划资料 城市政府、住宅或城建管理部门人口数、户数资料 城市政府、户籍管理部门或居委会竞争分布图 实地调查、行业协会、工商部门竞争店销售业绩 实地调查、行业协会、工商部门商业业态与格局的未来变化城市政府、行业协会三、商圈调查与分析1.商圈潜力调查 就是调查该地区内消费者生活状态的资料，了解商圈范围内有多少人口、多大的潜在消费额、人们的消费行为等

2、，以确定其发展前景如何。包括 l 商圈人口调查与分析 l 商圈客流量调查与分析 l 潜在消费额调查与分析 l 顾客消费倾向分析 2.城市结构调查地域 交通 繁华地段 各项城市机能 城市发展计划 3.商圈竞争店调查商圈竞争店情况调查：综合调查、商品能力调查、店铺调查、店铺运营管理调查。饱和指数分析：IRS：饱和指数C：某地区购买某类商品的潜在顾客数RE：某地区每位顾客平均购买额RF：某地区经营同类商品商店营业总面积1、连锁分店销售额预测（1）购买力估算法（2）商店业绩类比法（3）卖场面积比较法2、新建分店 预测 l列出 项目名细，计算l 总；l参考其他超级市场单位l面积的 计算总。3、新建分店费

3、用预测 包括：人工费、房租、促销费、水电煤气费四、分店开设的 回报率预测顾客为有目的的购买。院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。1、连锁分店销售额预测提供一站式购物和一条龙服务。10%20%为一般店；一般测定的标准为：安全率30%以上为优秀店；选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。城市政府、户籍管理部门或居委会主要的商圈人口为57 万人。10%20%为一般店；选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某城市政府、户籍管理部门或居委会选址在居民住宅区、主干线公路以及车站、医列出 项目名细，计算（3）计算商圈内的住户数；3、新建分店费用预测消费额、人

4、们的消费行为等，以4、新建分店的盈亏均衡点分析 盈亏均衡点又称为保本点，是待建超级市场必须实现的最低销售额。（1）盈亏均衡点分析公式法（2）经营安全率法经营安全率=（1-损益平衡点销售额/预期销售额）*100%注：一般测定的标准为：安全率30%以上为优秀店；29%30%为优良店；10%20%为一般店；10%以下为不良店。五、新建分店的 回报预测：两三年后有利润，平均7年收回。中国：一般要求23年收回，这将越来越困难。第二节选址的条件和标准一、不同业态连锁店选址的基本特点和要求二、连锁店选址条件一、百货店一、不同业态连锁店选址的基本特点和要求.选址在城市繁华区、交通要道。.商圈范围大，一般以流动

5、人口为主要销售对象。.商店规模大，在6000平方米以上。.商店设施豪华，店堂装饰典雅、明快。.目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人。二、超级市场.选址在居民区、交通要道、商业区。.商圈范围较窄，以居民为主要销售对象。.商店面积在6000平方米以下。.目标顾客以居民为主。.有一定的停车场地。三、大型综合超市.选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。.商圈范围较大。.设有与商店营业面积相适应的停车场。.实际营业面积一般在6000平方米以上。.目标顾客以购物频率高的居民为主。四、便利店.选址在居民住宅区、主干线公路以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。.商圈范围窄小，一般设定在徒步购物

6、57分钟能够到达的范围内。.商店面积在100平方米左右，营业面积利用率高。.目标顾客主要为居民、单身者、年轻人；80的顾客为有目的的购买。五、专营店.选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。.商圈范围不定。.营业面积根据主营商品特点而定。.目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求。六、专卖店.选址在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内。.商圈范围不定。.营业面积根据主营商品的特点而定。.目标顾客以中轻年为主，商店的陈列、照明、包装、广告讲究。七、仓储商店.选址在公路边、交通要道和利用闲置设施。.主要的商圈人口为57万人。.商店营业面积大，一般在6000

7、平方米以上。.商店设施简单化。.设有一定规模的停车场。八、家居中心.选址在城乡结合部、公路边、交通要道或消费者自有房产比率较高的地区。.提供一站式购物和一条龙服务。.营业面积在6000平方米以上。.有一定的停车场。第三节 店铺选址与商圈一、选址条件二、商圈与设定方法、选址城市商业条件l城市类型 l市政设施 l交通条件 l城市规划 l消费者因素2、选址区域选择l市级商业区 l区级商业区 l街道商业区 l居民区 l购物中心3、选址商圈条件l人口数及住户数 l竞争店数l客流状况l道路状况l附近店状况l场地条件l法律条件l最高 限额一、连锁店选址条件目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某确定立地条件

8、的三要素是否具备盈亏均衡点又称为保本点，是待建超级市场必须实现的最低销售额。分店所处位置不同，商圈范围不同商店面积在100 平方米左右，营业面积利用率高。商圈客流量调查与分析选址在城市繁华区、交通要道。次级商业圈15%-25%列出 项目名细，计算单店的规模不同、连锁企业的知名度不同，商圈范围不同列出 项目名细，计算4、新建分店的盈亏均衡点分析商店面积在6000 平方米以下。确定立地条件的三要素是否具备10%20%为一般店；选址在城市繁华区、交通要道。二、商圈的基本概念边缘商业圈次级商业圈15%-25%核心商业圈5570 商圈是指以零售店所在地为中心，向四周扩展，构成吸引顾客的辐射范围，即零售店

9、吸引其顾客的地理区域。1、商圈含义三、商圈经验设定法1.商圈的习惯划分标准商圈类型交通工具特征距离（半径）时间 时速第一商圈 徒步 600米 10分千米小时第二商圈 自行车 1300米 10分千米小时第三商圈 汽车 6000米 10分40千米小时商圈划分标准表2.影响商圈大小的因素.业态不同，商圈的范围不同.分店所处位置不同，商圈范围不同.单店的规模不同、连锁企业的知名度不同，商圈范围不同.顾客购物出行方式不同，商圈范围不同.顾客购物频率不同，商圈范围不同3.问卷调查设定法l（1）顾客调查，包括住址、来店频率（次周、次月）大型店利用频度、竞争店利用频度；l（2）绘制商圈；l（3）计算商圈内的住户数；l（4）预算销售额；l（5）划分商圈层次。谢谢观看