2023年前期介入管理制度(篇).docx

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1、2023年前期介入管理制度(篇) 书目 物业管理前期介入工作内容-4 物业管理前期介入的工作内容(4) 第四节 验收阶段介入 接管验收定义: 物业公司在接管托付方的物业时,以物业房屋质量和满意运用功能为主的验收,内容包括:资料、房屋本体、道路、工建配套、设施设备、绿化景观等。 成立验收小组制定验收安排: 1.由物业总经理在物业管理合同规定的接管日期前一个月成立物业接管小组,并委任组长,组员包括各工程技术人员、职能部门人员、管理处人员并经过相关专业的教化或培训。 2.物业接管小组组长拟定物业接管安排并报总经理审批,物业接管安排应包括以下内容: a) 物业接管验收项目清单; b) 小组人员分工;

2、c) 接管日程支配; d) 其他(如提前介入在建工程验收等)。 3.小组组长拟定接管安排时应留意,图纸资料应至少提前于现场十五天完成验收。 图纸资料的验收 1.应予验收的图纸资料一般应包括: a)全套工程竣工图纸(详细以政府档案管理要求); b)施工承包合同复印件; c)机电设备运用说明书; d)电梯运用许可证; e)隐藏工程验收记录(涉及物业管理过程的项目); f)供水、供电的指标批文; g)供气系统验收证明(含指标批文); h)智能化系统验收证明; i)消防系统验收证明; j)接地电阴检测记录; k)防雷引下线焊接记录; l)地下管网竣工图; m)设备供货合同复印件; n)其他资料。 物业

3、的验收 1.房屋及分户(层)设施的验收 a) 房屋墙、地、门、窗装修状况; b) 供水、供电状况; c) 水、电设施,洁具及其他设施(按设计及房屋销售合同规定); d) 智能化设备状况; e) 其他(按房屋运用功能划分,各功能房屋具有各不同功能设施)。 2验收要求 a) 房屋本体和分户(层)设施符合设计要求和具备运用条件。 b) 质量和运用功能必需符合房屋接管验收标准,验收责任人将验收状况记录于房屋及公共设施接管验收交接表、工程验收表和房屋及公共设施清单,并提交接管小组组长。 3.公共设施验收 a) 给排水系统; b) 供电系统; c) 燃气系统; d) 空调系统; e) 消防系统; f) 通

4、讯系统; g) 安防系统; h) 电梯系统; i) 园林绿化系统; j) 道路、照明系统; k) 管理配套系统(含管理房、停车场、车棚、垃圾房等)。 4.验收要求: a) 公共设施完善,符合小区的规划的记载; b) 给排水系统、电气系统、照明系统、电梯系统、管理配套设施系统的质量和运用功能应符合房屋接管验收标准。 c) 对燃气系统,接管小组应索取有关专业公司验收合格证明。 d) 对安防、智能化系统及电梯工程接管小组应索取有关专业公司和政府监管部门的验收合格证明。 e) 消防系统要求有消防部门检验验收合格证明。 f) 系统的质量和运用功能应符合设计图、说明书及安装合同的有关规定。 g) 园林绿化

5、系统应符合绿化设计方案和绿化保养合同的要求。 验收责任人将验收状况记录于工程验收表和房屋及公共设施清单,并将记录表提交小组组长。 5.物业接管小组在接管理验收前应组织相关人员对接管物业的图纸及技术文件进行学习和探讨,在验收组织验收时,应提前至少一天确定验收时间并通知相关人员。 6.验收责任人依据验收状况将存在的问题填写于交接问题处理单,并跟进完善状况,该单由移交单位代表和验收人签字后,正本交移交人,副本由验收责任人和接管小组组长交管理处存底备查。 7.验收责任人对自己签发的交接问题处理单的执行状况进行监控,并在完善期限满或移交单位要求对存在问题项目重新进行验收时,验收责任人按规定组织人员参加验

6、收,验收合格的,在备注栏内注明,并签字,验收仍不合格的,要求其接着完善。 8.验收责任人在自己签发的交接问题处理单全部完成后,提交接管组长审核。 9.接管小组组长依据物业接管验收项目和验收责任人提交的工程验收表、交接问题处理单对物业接管验收工作进行监控,发觉有遗漏的应验收项目时,即时要求验收责任人进行验收。 物业预验收 1.对于在建大型物业,由于工程期长、工程量大,接管小组组长可指定小 组成员适当提前于整体工程的完工前进行预验收(初步验收),如隐藏工程等。 2.对物业进行预验收时,责任人应同时了解工程建设过程,小区规划、工 程建设进度、物业交付运用(入伙)时间,房屋销售对象(业主)基本状况,房

7、屋结构等,并做好记录。 物业的正式验收接管 1.物业接管小组组长在图纸资料,房屋及分户(分层)设施和公共设施均 完成验收后,制作房屋及公共设施竣工和接管验收交接表和物业整体移交验收表,物业即正式接管。 2.对新建保修期内的物业,物业整体移交验收表应一式三份,由开发商、施工单位和物业管理公司三方签章后各执一份。 3.对保修期满的物业,物业整体移交验收表一式两份,由物业管理公司和开发商双方签章各执一份。 4.物业正式验收接管后,物业交付给业主前,开发商基于任何考虑对物业进行改建、增建,接管小组 组长(或管理处主任)均须要求开发商事先供应改建、增建设计资料及托付施工单位的证明、施工安排等,并在施工完

8、毕时对改建、增建部分按要求进行补充验收。 入伙前信息处理流程图 物业管理前期介入工作内容-3 物业管理前期介入的工作内容(3) 第三节 施工建设阶段介入 物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声,即在设备、门窗安装阶段,时间上大致在竣工验收前5-6个月。 施工建设介入程序与内容 1.成立工程介入小组,一般23人,专业组人员专业搭协作理,具有水电气专业学问和良好的沟通技巧,并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接,刚好回复物业的建议。 2.介入小组根据施工安装进度进行现场跟进,发觉问题刚好通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度,通常可通过建

9、立一套报表体系来实施,报表包括的主要内容有:工作安排、检查状况及对问题处理的建议。 3.实行填报前期介入状况周报制度,将在施工现场发觉的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门,并跟进所呈报问题解决状况。 4.物业定期参与地产组织的项目现场工作协调会,刚好沟通相关问题和进度。 5.物业对介入中发觉的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导,并跟进问题整改落实状况。 物业公司在项目施工阶段介入应留意的要点 1.了解托付项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐藏工程、房屋结构等,并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目,加强常见工程质量通病及隐藏工程等特别过程的监控。从

10、业主运用功能角度,留意完善相关设计规划缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。 2.地下室工程 地下室因其结构埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境,是渗漏问题的常发部位。因此,依据其设计实行的防水施工方案而相应地重点监理以下事项: a)无论实行何种防水设计施工,基坑中不应积水,如有积水,应予解除。严禁带水或泥浆进行防 水工程施工。 b)采纳防水混凝土结构时,除严格根据设计要求计算混凝土的协作比之外,应重点检查:砼搅拦 时间不得少于2分钟(用机械搅拦);底板应尽量连续浇注,须留设施工缝时,应严格根据规范中的留设要求和施工要求施工后,墙

11、体只允许留水平施工缝;后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下,墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等);预埋件的埋设应严格按规范施工;养护时间和养护方式应严格监控,此项是承建商常常忽视的工序,但对砼的防水实力有较大的影响。 c)采纳水泥砂浆防水层,除按设计及规范施工外,应留意阴阳角应做成圆弧形或钝角;刚性多层 作法防水层宜连续施工,各层紧密贴合不留施工缝。 3.回填土工程 回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量,如回填质量不好,将会导致地面投入运用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道,使地面开裂等问题。因此,应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控,有问题应坚决要求返

12、工,否则后患无穷。 4.楼面、屋面砼工程 楼面、屋面砼工程质量,通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要缘由,亦是物业在以后的修理工作中无能为力的问题,故在楼面、屋面砼工程中应重点留意。 a)钢筋绑扎:钢筋绑扎是否按图按规范施工,其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列匀称等问 题,均造成以后楼板的开裂,特殊是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查,同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作,以免出现露筋现象。 b)砼浇注:除发展商的监理人员留意按施工规范监理施工外,鉴于物业常见质量问题,物业参加 监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理,有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题,

13、通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水,还会出现难以检查修理的问题。如剪力墙因砼捣制不密实,出现外墙面雨水渗入外墙面后,在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面,导致修理困难,故对以上部位砼的振捣应严格监控。 5.砌筑工程 建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象,造成此问题,通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对,砂浆不饱。因此,在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督,墙顶与梁底间的砌砖,应把砖体斜砌,使砖体两头顶紧墙顶和梁底,并保证砂浆饱满。 6.装饰工程 a)外墙面:外墙面抹灰及饰面施工的好坏经常是影响外墙是否渗水的一个关键,应严格监督。 b)内墙面及天花

14、板:内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料,应留意砂浆的搅拦匀称,以免造成墙体饰面开裂,墙体与砼梁、柱搭接处,最好加设砂布等材料后再抹灰。 c)地面:厨、厕地面,作为湿区应重点监理,留意砂浆密实及查坡泄水方面。 7.门窗工程 木门与墙体接合处,由于材质的差别,常常会出现缝隙,外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水,这些都是施工问题,应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。 8.给排水工程 a)给水工程:如供水管道埋设在墙内,则应在隐藏前做试水、试压试验。 b)排水工程:原有常用的铸铁管,常因质量问题,出现管壁砂眼渗水、接口简单渗水,运用年限短等问题,使物业管理公司修理困难、

15、管理费用增多,在可能的状况下建议改用pvc水管。 物业管理前期介入工作内容-2 物业管理前期介入的工作内容(2) 其次节 销策划阶段介入 营销策划阶段包括: 物业管理模式探讨、物业管理方案策划、确定业主临时公约内容和签定前期物业服务合同、销售现场和样板房的日常管理、地产销售活动的协作、以及客户信息的跟踪处理。 物业管理模式探讨: 通过对新物业管理项目的深化了解和调研分析,以及对目标客户群的需求调研分析,获得该项目物业管理的特色及物业管理前期规划改进的提示与参考,最终确定明确的、有特色的管理模式。模式应亲密结合项目管理特色,可以管理服务概念为主提出,如招商物业推出的兰溪谷礼宾式管理模式、城市主场

16、酒店式管理模式、海月社区区域客户助理管理模式等。 服务内容根据项目的特点及客户群体,结合当地居民消费实力及服务成本测算,有针对性的提出服务内容,如家政服务、家教服务、护理服务、礼仪服务、代购服务、交通、消遣、饮食、购物、托幼、体育及会所服务及社区文体服务,并对以上服务内容进一步细化,重点展示改进、创新的服务内容。 完整的物业管理概念和模式推出前,须要获得地产公司的批准,并与楼盘营销相结合,必要时物业可在销售现场进行推介和答疑。 编制物业管理方案: 在项目正式完成营销推广方案前,须要确定物业管理方案,它是物业公司对物业管理服务工作的全面策划,同时也作为地产与物业签订前期物业服务合同重要依据。 1

17、.编制程序 地产下发托付物业管理的意向书,并供应具体的项目资料。 物业对项目及周边状况的考察和调研。 制订编制安排落实责任人,完成项目物业管理方案初稿。 召集专题会议,修改补充相关内容。 报相关领导批阅,并组织召开物业管理方案评审会。 在该项目物业管理方案评审会上,向地产领导及相关部门介绍方案主要内容,听取评审看法。 依据地产评审看法,修改方案,定稿后经物业总经理和地产领导审批后,组织实施。 2.物业管理方案包含内容 物业管理方案中应包含管理模式、服务内容、内部管理机制、管理服务标准、品质限制方式、资源要求及管理费测算等内容。 签定前期物业服务协议 物业管理方案经地产确认后,据此与地产签定前期

18、物业服务合同,并在房屋销售时帮助地产购买者签订业主临时公约。 销售现场和样板房的日常管理、地产销售活动的协作、以及客户信息的跟踪处理 1.人员筹备:依据营销现场的要求配备相应工作人员; 并对工作人员进行礼仪、售楼学问、物业管理专业学问等岗前培训工作;进行岗前考核,合格者上岗。 2.规范管理:编写各岗位工作说明书,服务操作流程,使工作标准化、模板化如售楼处服务操作规程、样板房服务操作规程等。 3.沟通:定期与营销中心负责人进行沟通,了解营销状况、所需协作工作及日常工作的开展状况;不定时与营销人员沟通,了解现有工作的不足之处,并刚好进行整改;每月以简报的形式向地产相关部门汇报当月的工作状况及下月的

19、工作安排。 4.日常管理:不定时检查、督促员工做好现场接待、服务、秩序维护及物品等的管理工作;协作营销做好楼盘推广活动,落实相应工作;刚好对客户信息进行跟踪、处理、回访; 营销策划阶段应留意事项: 物业应主动了解地产在销售时对外宣扬和承诺的内容,依据地产须要供应物业推介资料,地产对与物业管理有关的宣扬和承诺内容须要获得物业书面确认。地产应适时支配物业相关人员参与相关培训,依据地产托付要求,物业可在销售现场帮助地产进行销售推广,了解客户状况,进行客户调查,并现场解答有关物业管理承诺问题。 物业管理前期介入工作内容-1 物业管理前期介入的工作内容(1) 1.前期介入的一般程序:由地产、物业双方确定

20、工作内容要求;并物业组成前期工作小组;制定工作安排并根据安排实施。 2.前期介入的工作内容:前期介入主要分五个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,验收阶段,项目入伙交付业主运用。 第一节:规划设计阶段介入 规划设计阶段包括: 物业对项目总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应留意的内容提出合理划建议。 规划设计评估的程序: 1.地产提前1个月向物业提出书面知会,要求物业参加某项详细项目规划设计的评估,并供应评估报告。 2.物业接到书面知会后,于3

21、日内回复,由相关部门牵头组成评估小组,并向地产提交评估所需的开发资料书目。 3.开发资料包括:企划文件(市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料);设计文件(规划图、建筑、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等)。 4.地产接到资料书目后刚好内向物业供应详细资料,对不能供应的资料,书面知会物业,并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会,介绍项目状况并解答疑问。 5.物业接到开发资料后一周内,组织评估小组探讨,完成项目及类似典型项目的实地考察。 6.评估小组依据开发资料中

22、针对项目评估细则所列内容,及项目说明会、实地考察状况,于一周内具体编写完成项目规划设计评估报告,并提交物业相关部门。 7.物业相关部门在评估小组提交报告3日内,组织公司评审组对项目规划设计评估报告进行评审。 8.评估小组依据物业公司评审会议的看法,于3日内完成对项目规划设计评估报告的修改。 9.经修改的项目规划设计评估报告由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后,提交物业公司总经理审核签发。 10.物业公司总经理签发后,评估报告提交地产公司。 11.项目规划设计总体评估要点: 住宅区规划功能区分合理,居住私密性和社区沟通协调。 住宅区道路交通规划合理,车流人流组织兼顾,停车位足够。 建筑与自

23、然和谐,采光、通风足够,环境美丽。 生活便利,基本生活配套齐全,出行便捷。 设备、设施保障充分,水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等牢靠完善。 注意环境生态,运用环保、节能等环保材料、设备设施。 平安防卫设计完备,运用先进技防手段,平安及消防配置充分。 智能化配置先进,网络资源充分,便于数字化小区建设。 便于物业组织管理,节约管理成本。 各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。 项目规划设计分类评估要点: 1.安保布局 a)便于安保管理区域分割,消退管理死角。 b)便于安保管理视线的巡查,避开管理的盲点。 c)人员及车辆各级出入口设置清楚,便于动态管理。 d)安保设备设施配置齐全,可实

24、行有效措施防范。 e)安保技防措施完备,形成多层次的安保体系,信息汇总通畅,反应快速。 2.消防布局 a)消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等)充分合理,运用牢靠。 b)消防车道设置合理,其位置及转变半径符合国家规范。 c)消防登高面(场地)设置合理,其位置及面积符合国家规范。 d)消防通道、门、墙、避难区设置合理,符合国家规范。 3.交通布局 a)各级道路的功能安排充分合理,有层次感,线路清楚,便于分流管理。 b)主要道路和出入口人车分流,在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。 c)机动车位配置充分(一般住宅不少于户数的2:1、另加访客车位占车

25、位数的5%,联排别墅等高标准住宅应按户数1:1,另加访客车位占车位数的10%)。非机动车位配置充分(一般住宅不少于户数1:1.5,以上指标可以根据不同地区需求进行调整),便于停放。 d)有条件,宜设置地下机动车停车库,应符合国家规范。 4.生活配置 a)依据小区周边(1公里范围)市场、商业配套状况设置足够市政、商业用房。 b)一般应考虑超市、菜市场、医疗、教化、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化消遣、交通等的配套服务功能。 c)如住宅区设置商业配套,宜独立集中,并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件,应尽量避开产生干扰。如利用住宅层设置营业场所,出入口或楼梯须与住宅分开。 d)如住宅

26、区设置会所,宜独立设计。会所面积、活动项目宜依据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如:一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目:健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等;面积在400平方米左右,住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。(指标供参考) 5.设备配套 a)水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满意运用须要,并留有适当扩展余地。 b)配电、水泵、电梯、中心空调的设备定型成熟牢靠。 c)沟、管、渠、井的设置合理,便于维护保养。 d)公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适,宜采纳 节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采纳节能自

27、熄开关,十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标记。 e)配电房、水泵房、电梯机房、中心空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内,给水泵房内不应有污水管穿越,电梯井不应紧邻卧房,紧邻书房及起居室时,应实行隔音措施。 6.智能化配置 a)安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统,电视监控系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等,并与中心限制中心联网。 b)网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平 台系统。 c)设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态

28、管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等,并与中心限制中心联网。 d)中心限制中心位置宜管理处相邻相近,布线系统应分考虑与中心限制中心的距离和由此造成的信号衰减。 e)智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统牢靠性及可扩性,采纳成熟产品。 7.房屋单体 a)屋面应充分考虑到防水及隔热效果,可上人屋面及屋顶花园满意其特别要求。 b)墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。 c)楼板厚度与隔音符合国家规范。 d)住宅分户门宜采纳统一制作的平安防卫门。 e)住宅外窗应考虑开启便利,尺度(安装空调要求),隔音防水效果好,不宜近

29、距离干脆面对其他住户的门窗。 f)厨房设计应遵循洗、切、炒流线,操作面长度宜在2-3米,燃气热水器位置合理,灶宜避开窗口设置。 g)卫生间不应干脆开向起居房,餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧房、起居房和餐厅上层,有上下水的洁具宜尽量避开卧房墙面布置。 h)厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置,地漏位置合理,便于检修。 i)管道、管线布局合理、互不干扰碰撞,尺寸符合国家规范,管道井检修孔应设置合理,便于检修。 j)宜采纳垂直烟道,断面尺寸充分(一般不少于250mm),应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中,高层宜安装无动力风帽。 k)底层地坪应充分考虑防潮措施。 l)房型设计

30、应考虑生活习惯,不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)。 m)有上部屋面阳台或管道可干脆下至下一层屋面(阳台)时,应考虑防盗措施。 n)阳台栏杆或栏板高度合理(一般不少于1.10m),宜采纳垂直杆件,杆件距小于0.10m,防止儿童攀爬。 8.室内配置 a)室内空调机位设置合理,应与家具布置一并考虑。卧房内宜避开对床直吹。 b)室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、平安隐藏。 c)室外空调机位应考虑安装及修理便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开,与邻套住宅机座相 d)邻时,应实行平安隔离措施。 e)空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放,或接入阳台排水系统。 f)室内空调洞位置合理,应靠近室

31、内机位,管中应距地2.2米左右,向外倾斜10度左右。 g)当户型或厅房过大时,应考虑柜式空调的要求。 h)如运用小型中心空调,层高应大于3.3m,并留有室外机位置。 i)室内各类插座、开关位置合理,应与家俱布置和运用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计安排合理。 j)电视、信息(电话和数据)插座宜在主卧、起居、书房分别设置,且不宜并行设置。 k)联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。 l)高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。 9.绿化配置 a)绿化布局合理,乔木、灌木、花、草的配置层次丰富,数量品种足够,造型美丽。 b)绿化率、集中绿地率设置合理,分布均衡,集中绿地位置适中,便于人流自然汇聚

32、。 c)绿化品种相宜当地气候条件,以变色观叶植物为主,茂密期长,成活率高,抗病虫性好。 d)绿化品种便于养护,养护成本节约。 e)绿化布局不遮拦住宅采光,便于人行通行,宜考虑行走习惯。 f)绿化品种宜无污染,兼具汲取有害污染功能(如尾气)。 g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。 10.景观配置 a)景观装饰布局合理,宜处于相对而言对人流集中的区域。 b)采纳水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。 c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。 d)不宜在小区内设置深度超过1米的水系,并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,还应配置相应的救生设备、设施。 e)景观装饰应便于清洁、养护

33、,宜采纳牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。 f)泛光照明不影响住户,不造成光污染。 11.公共空间 a)应充分考虑雨水排泄实力的设计,避开排泄不畅通。 b)宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。 c)公共活动区域分布合理、均衡,位置适中,并尽量削减对住户的影响。 d)绿化及保洁用水取水口设置合理(一般距离不大于150m)。 e)各类表具、表箱设置合理,便于查看、收发。楼道内应设置公告栏,宜预留牛奶箱,休闲椅位置,室外信报箱应有防雨措施。 f)楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入,宜设置无障碍通道和设施。 g)公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员,宜设置相应爱

34、护措施。 h)楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。 12.生态环保 a)住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。 b)住宅区内污水处理排放符合国家规范。 c)住宅区内无各类污染源。 d)周边应无干脆或间接严峻影响住户的污染源。 e)宜采纳对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。 f)垃圾收集宜采纳有害、有机、无机的分类收集,宜采纳垃圾压缩或生化技术处理。 g)垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号放射装置应选择隐藏位置,尽量不影响住户及环境。 h)宜在住宅区内形成自然生态链。 13.管理用房 a)物业管理处 管理中心功能:经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中心监控。 作业用

35、房功能:保安值勤室、用具房、修理清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。 总面积:依据住宅区管理面积和功能配置。(各地法规要求不一样)一般: 管理处用房面积=住宅区总建筑面积/100*0.2(指标供参考) 位置:住宅区中心,底层。 功能:办公室、资料室、会议室、接待室 面积:依据详细状况而定 位置:和管理处相对接近,业委会与居委会可联合设置于一处 14.新材料、新技术 a)应尽量采纳较为成熟并有先例的新材料、新技术。 b)试验性新材料、新技术应充分论证,先行试点。 c)采纳新材料、新技术应预留足够备品备件。 d)采纳新材料、新技术应充分考虑今后的修理养护便利及成本。 15.管理成本测算 a)

36、对规划应充分测算今后产生的管理成本。 b)管理成本应与市场上类似住宅接近,如因规划设计缘由造成差距过大,应知会地产共同协商,相应改进规划、设计。 16.与相像典型项目的比较 a)相像点 b)差异点 c)优势 d)劣势 公馆前期物业服务管理：前期介入 公馆前期服务管理:前期介入 第一节 前期介入 我们将供应全面的前期介入服务,并从物业管理角度在项目规划、设计、施工、验收等阶段供应合理化建议,为今后开展物业服务工作及限制管理成本打下良好的基础,同时为进入实操阶段做好充分的打算工作。 前期介入工作内容主要以下四个方面的内容: 规划设计期间的介入工作 工程施工期间的介入工作 设施设备调试期间的协作工作

37、 销售推广协作工作 一、规划设计期间的介入工作 支配各专业人员对项目及所在区域进行实地考察,通过研读、消化、理解项目公司供应的初步规划、方案设计、项目模型、全套施工图纸等资料,了解项目的规划意图和设计内容。 考查整体工程进度,帮助项目公司各专业工程的阶段性实施进度安排提议方案; 建筑设计(地下、地面、标准层、屋面)是否满意物业服务的需求; 设备机房的环境、通风是否满意要求; 对室外空调机位置确定,冷凝水的排放处理等问题的建议; 依据清洁管理阅历及物业规划要求,提出垃圾房的建立位置和价格建议; 管理用房位置确定的原则及设计、装修标准,管理用房位置的参考看法以及管理用房的布局; 在不增加项目开发成

38、本的状况下,为协作国际环保理念的推行,对适当设置一些环保设施,如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱(房)等提出建议; 对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议,并依据我司对楼宇机电设备和电梯市场的了解,结合项目本身的市场定位,为项目公司供应质量价格比最优的品牌与型号建议,以供参考选择; 从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议; 依据国家消防规范及公安消防主管部门的审核看法对设计中的缺陷(例如布局不合理造成人力奢侈等),提出订正及修改建议; 帮助审查园林绿化设计图纸,选择因地制宜的环境绿化植物,使其既美观又便利长期养护,对不利于以后物业管理的问题提出调整建议; 从平安管理、员工生活、社区文化

39、活动的开展须要等方面提出修改建议; 依据公共部位建筑材料的选用状况,供应保洁标准和程序; 对建筑外墙的选材和设计供应专业建议,以便利外墙清洗,使之保持许久的美观; 对配套设施的规模、结构、配套项目、装修格局标准、面积安排及经营模式等供应询问和建议。 物业管理角度供应专业询问和改进建议以降低成本提高效益: 物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等; 公共部分装修材料的选用; 帮助项目公司对多家电梯品牌进行优化选择,从性能价格比等多方面确定最优方案,最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格; 在满意消防规范的前提下,供应最新的设备技术或施工方法; 帮助项目公司选择性能稳定、质量牢靠、售后服务良好

40、的消防产品和分包商; 从业户运用的私密及平安角度考虑是否须要增设平安防护设施等; 从智能化的角度,提出专业建议: 在建筑给水与排水方面的节能、环保等的胜利阅历供应专业建议; 依据项目增设的配套设施,从节能和环保的角度,提出建议; 解答项目公司关于物业管理相关法规、政策的询问或供应相关法规、政策文本; 二、工程施工期间的介入工作 工程施工中,工程前期介入人员会常常到现场了解工程进度、施工状况,逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响运用功能的问题早发觉、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。 提出设备的设置和服务方面的改善看法及设计遗漏工程项目的建议; 分析物业建立选料及安装,改善设备

41、运用效果,减轻后期管理的压力; 审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,供应改善看法; 供应机电安装及能源安排的有关专业技术管理看法; 供应功能布局或用料更改的有关专业技术管理看法; 帮助施工人员做好对房屋材质方面的爱护,以避开施工对材质造成损伤; 提前熟识房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能; 检查工程施工进度(依据须要参加建立期有关工程联络会议和项目工程师定期碰面会等); 检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议; 提出遗漏工程项目的建议; 对项目公建配套设施、设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满意今后业主的须要,削减投入成本和今后

42、的物业管理成本。 三、设施设备调试期间的协作工作 在设施设备调试期,协作项目公司监督各专业设备安装和调试工作,确保工程质量。 对设备的选型、安装提出建议,对现场设施设备安装状况进行检查包括电梯井道防水、安装过程的质量监控,各种管线的预埋等; 参加机电设备的测试检查,建立调试档案; 刚好发觉可能造成的隐患或阻碍今后日常修理维护的问题,列出遗漏工程,从物业管理专业角度提出相应的整改看法,刚好通报项目公司; 参加设备的调试。 四、销售推广协作工作 此阶段重点突出营销现场管家式服务的展示,并使之贯穿于整个营销全过程,让潜在业主在置业之初就提前体验到亲切、温馨、恰到好处的的服务,增大楼盘的亮点,最大程度促进销售,详细工作开展如下: 项目销售期间的物业服务展示 项目进入销售阶段时,我们将供应驻场管家、安管员、保洁、吧台客服对销售现场进行物业的维护及物业服务形象的展示。 *安管人员销售大厅的形象展示、礼仪引导、看楼车辆指引、临时停车场管理;