2023年万科物业管理制度(篇).docx

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1、2023年万科物业管理制度(篇) 书目 深圳万科物业质量手册：资源管理 深圳vk物业质量手册 资源管理 6资源管理 6.1资源的供应 为保证质量管理活动的顺当开展,公司将供应足够的人力资源、设施、工具、资金、技术、证照、印章、材料、方法、制度、信息、工作环境等资源,以满意质量管理体系过程的需求,确保顾客满足: a.对新项目的物业管理或新服务项目进行策划时,须确定满意要求所需的各种资源,确保供应顾客满足的服务。 b.公司制定物业管理前期打算程序,在新物业接管前,由分管总经理助理组织新项目管理处和相关职能部门,根据程序要求配置管理服务所需的资源。 c.对于本公司的各类服务项目,由各部门报相关职能部

2、门进行合理的资源配置。 d.公司根据信息传递管理程序传递各种信息,确保信息资源刚好、精确、完整、有效,满意管理服务对信息资源的需求。 e.如发生资源不足的状况时,由总经理负责协调解决。 * 支持性文件 vkwy6.1-g01物业管理前期打算程序 vkwy5.5.3-z02 信息传递管理程序 6.2人力资源 6.2.1总则 公司通过人员聘请、调配、培训开发、考核等,使全体员工具备胜任本职工作的实力,确保人力资源满意管理服务需求。 6.2.2实力、意识和培训 公司通过以下方法确保员工具备相应的实力和意识: a.公司在相关文件中对从事影响服务质量工作的人员所必需的实力、阅历、资格要求予以确定,并由人

3、力资源部对须持证上岗人员的证书进行检查、核实,督促其定期年审和参与培训考核,以确保其相应资格符合要求。 b.根据人力资源管理程序对员工开展培训、考核工作,评估培训效果,确保各岗位员工具备相应的实力,并相识到自己从事的工作对确保服务质量、实现公司质量目标的重要性。 c.公司按人力资源开发程序开发管理服务所需的各类人才,以不断提升服务质量,并为公司的可持续发展供应支持。 * 支持性文件 vkwy6.2-z01 人力资源管理程序 vkwy6.2-z02 人力资源开发管理程序 6.3 基础设施 本公司基础设施包括:办公场地、办公设备设施、证照、印章以及服务过程中运用的设备、设施、工具、检测仪器、图纸资

4、料等。 a.公司制定基础设施管理程序,确保基础设施能满意服务要求。 b.检测仪器按检测仪器管理程序予以限制、维护。 * 支持性文件 vkwy6.3-z01 基础设施管理程序 vkwy7.6-s01 检测仪器管理程序 6.4 工作环境 a.按工作环境管理程序,由责任部门对办公设备、设施,对工作环境进行管理。 b.全部工作场所应保证温度、湿度、噪音、粉尘、辐射等应符合国 家劳动爱护有关规定,对环境不达标的场所应实行相应措施,防止员工的身体和心理受到损伤。 c. 各部门办公环境设置应符合万科物业企业形象策划手册要求。 * 支持性文件 vkwy6.4-z01 工作环境管理程序 万科物业消防管理程序 物

5、业管理公司程序文件 -消防管理程序 1.目的 加强物业管理服务区域的消防管理,确保火灾预防与灭火救援工作的实施。 2.范围 适用于公司各部门。 3.职责 3.1 总经理为公司消防平安第一责任人,总经理授权分管总经理助理全面负责消防平安工作的组织落实和监督总结,建立健全防火平安责任制度。 3.2 品质管理部专业委员会帮助总经理助理落实和监督公司各部门的消防工作,督促完善防火平安责任制度。 3.3 各管理处经理为本部门消防平安干脆责任人,详细负责组织消防工作的实施、培训、演习、检查、完善消防设施等工作,组织和建立义务消防队,制定灭火方案。 3.4 各管理处指定专人负责防火宣扬及消防设施、设备的平安

6、检查,消退火险隐患。熟识四周环境,刚好制止、订正消防违章行为,实施现场灭火救灾工作。 4.方法和过程限制 4.1总则 4.1.1消防工作贯彻 预防为主,防消结合的方针。 4.1.2公司任何员工都有维护消防平安、爱护消防设施、预防火灾、报告火警、参加灭火工作的义务。 4.2消防组织 4.2.1各管理处经理全面负责本部门消防工作,实行逐级防火责任制,确定各岗位消防平安责任人、建立义务消防队: 4.2.1.1负责组织制定、修订各项消防规章制度、制定灭火方案。 4.2.1.2负责组织防火平安检查、巡察,定人、定时、定措施消退火险隐患,落实各项防火平安措施。 4.2.1.3负责组织进行消防宣扬教化、并定

7、期训练、演习。 4.2.1.4负责组织管理并支配人员修理消防设施、器材,确保完好运用。 4.2.1.5负责组织建立防火档案,确定消防平安重点部位,设置防火标记,实行严格管理。负责组织制定紧急状态下的疏散方案。 4.2.1.6负责组织扑救初起火灾和指导平安疏散。 4.2.1.7负责配备管理、维护消防设施的技术人员。 4.2.1.8帮助公安消防监督机关调查火灾缘由。 4.2.2消防紧急集合 4.2.2.1各管理处每季度至少进行一次消防紧急集合。 4.2.2.2人员以本部门平安员为主(在岗平安管理员可不在紧急集合之内)。 4.2.2.3须精确记录每个人员在接到紧急集合吩咐后赶至指定地点的时间及携带灭

8、火装备状况,并在紧急集合状况记录表中予以记录。 4.2.2.4各管理处紧急集合的指定地点及所需时间由平安管理专业委员会核定。 4.2.2.5对紧急集合中不能达到要求的人员,在月度考核中予以体现,对紧急集合中无故缺勤、拖延人员要予以肃穆处分。 4.2.3消防演习 4.2.3.1演习前一周制定演习方案并报平安管理专业委员会主任审批。 4.2.3.2每年十月各管理处必需组织一次消防实战演习(演习时必需实际运用消防水带、灭火器)。 4.2.3.3演习后应有相应的图片记录,并将演习状况记录在演习安排及状况登记表上。 4.2.4平安管理专业委员会至少每半年组织一次专业人员对各业务部门进行防火平安检查,填写

9、平安检查记录表,并监督整改措施的落实状况,保存相关质量记录。 4.3火灾预防 4.3.1按以下规定配置消防设施和器材、设置消防平安标记、消防疏散示意图: a.4.3.1.1电梯前室、走道、配电室、消防限制室、计算机房、发电机房、图书室、厨房、车库、仓库等重要部位应当配置相应种类的轻巧灭火器材。 4.3.1.2各小区(大厦)须有地面层消防设施平面图,并悬挂于物业本体的显著位置,图中应标注灭火器、消防栓、水流接合器等消防设施图标并与实际状况相符。 4.3.1.3各管理处应保存有小区(大厦)的地下煤气管网图。 4.3.1.4小区内挖掘地面必需得到部门经理同意方可动工。 b.4.3.1.5高层楼宇每层

10、明显位置必需设置消防疏散示意图。各部门需有灭火作战示意图,有消防设施清单,并悬挂及存放于消防限制中心。 4.3.1.6保障疏散通道、平安出口畅通,并设置符合国家规定的消防平安 疏散标记。 4.3.1.7必要时,各楼层宜配备自救用的平安绳或缓降器、软梯、救生袋等避难救生器具。 c.4.3.1.8员工宿舍应配置必要的消防平安措施。 4.3.2定期组织人员进行防火检查,对消防设施、器材等设备进行管理和维护,刚好消退火灾隐患,并建立消防档案,记录每次检查状况。 4.3.3建筑物内的自动报警和灭火系统,防、排烟设备,防火门、防火卷帘和消火栓等,要定期进行检查测试,凡失灵损破的,要刚好修理或更换,确保完整

11、好用。具备运用管道液化石油气条件的小区/大厦,严 a.禁运用瓶装液化燃气。 4.3.4根据有关电力技术规范的规定,定期对公共电器设备、开关、线路和照明灯具等进行检查,凡不符合平安要求、老化要刚好修理或更换。 b.4.3.5定期检查煤气管道、仪表、阀门和法兰接头等应符合平安运用要求。 4.3.6消防水泵、消防给水管道、消防水箱和消火栓等设施,不得随意改装或挪作他用。消防给水系统需停水修理时,应做好消防预防措施。 4.3.7禁止采纳不符合国家标准或者行业标准的配件、灭火剂来修理消防设施和器材。 4.3.8每位员工应熟识自己的岗位环境、操作的设备及物品状况,熟识平安出口的位置和消防器材的详细摆放位置

12、,懂得消防器材的详细运用方法,限制中心责任人负责监督消防器材设备的维护保养工作。 4.3.9严格用火用电作业和危急品管理;平安管理员必需会运用灭火器、消防水带,保洁员必需会运用灭火器、驾驭疏散人员的方法,各管理处在员工的考核中必需包括相应的消防学问考核内容。 4.3.10主动帮助消防机关对消防工作的检查和指导,针对本物业的特点每年三月和十月组织对顾客进行消防学问宣扬。 4.3.11禁止在具有火灾、爆炸危急隐患的物业场所运用明火;因特别状况须要运用明火作业的,应当根据规定事先办理审批手续。作业人员应当遵守消防平安规定,并实行相应的消防平安措施。 4.3.12电焊、气焊等具有火灾危急的作业人员和自

13、动消防系统的操作人员,必需持 证上岗,并严格遵守消防平安操作规程。 4.3.13对顾客装修的消防管理: 4.3.13.1在防火范围内,办公和商场装修面积在50平方米以下的,由管理处经理负责审批。超过50平方米的应报消防机关审核,经批准后方可施工,装修应采纳防火材料,运用易燃或可燃材料的,必需经消防机关批准,进行防火处理。 4.3.13.2顾客进行室内装修,在须要增设电器线路或进行动火作业前,必需符合平安要求后管理处方可批准。管理处必需要求施工人员做好平安措施,严禁乱挂、乱接临时电线。 4.3.14举办社区文化活动,具有火灾危急的,管理处应制定灭火和应急疏散预案,落实消防平安措施。 4.3.15

14、对危急品的储存、运输、运用、销毁必需按危急品管理程序执行。 5.引用标准 中华人民共和国国消防法 高层建筑消防管理规则 深圳市高层楼宇消防管理暂行规定 深圳市公安局关于防火重点部位临时动火作业审批制度的暂行规定 6.支持性文件 *wy7.5.1-a06-01消防设施运用作业指导书 *wy7.5.1-a06-02消防灭火作业指导书 7.质量记录和表格 *wy7.5.1-a06-f1 消防设施清单 *wy8.2.3-a01-f1 演习安排及状况登记表 *wy8.2.3-a01-f4紧急集合状况记录表 *wy8.2.3-a01-f5 平安检查记录表 万科物业平安员巡逻管理方法 vk物业平安员巡逻管理

15、方法 1.目的 明确平安员巡逻的方式、方法和留意事项,做好巡逻工作。 2.范围 适用于公司各部门。 3.职责 岗位工作内容 部门经理审批巡逻方案,并对巡逻状况进行监督。 平安主管/主办/班长制定两套以上巡逻路途图和巡逻要求,每季度评估并调整、变更巡逻方式,指导和检查巡逻工作 平安员根据巡逻路途和巡逻要求进行巡逻并签到,并对巡逻路途保密 4.方法和过程限制 平安巡逻包括的内容:日常巡逻、装修监控、空置房监控 4.1 日常巡逻的内容 类别检查内容检查方法 楼内公共设施查看有无异样,必要时试用 公共通道、消防通道查看有无堵塞、脏污 垃圾箱是否有异味、有危急品 设备房及设备闻、听、看有无异味、异声、异

16、样现象 办公室、仓库、资料室查看是否关闭、上锁 住户房门、窗户是否关闭、是否异样 楼外外墙及外墙附属设施查看有无空鼓、起皮、悬吊物 采光井是否有平安隐患 干道通道、广场、围栏围墙是否畅通、是否有缺口 绿化带是否有人破坏 消遣设施是否平安、坚固 停车场、车棚是否摆放整齐 安防设施下午交班时测试是否正常 其它可疑人员盘查、监视、驱除 公共秩序现场维护 突发事务爱护现场、疏散群众、平静事态 4.2装修巡逻 4.2.1 巡逻岗需对装修户的装修许可证和装修工程施工责任书进行验证和张贴检查,巡查时间为早晨8点至晚上22点,每天巡查次数不少于1次,并在装修现场监控记录表内记录,装修现场监控记录表须张贴于装修

17、现场。 4.2.2查验施工人员有无出入证、证件与所持人是否相符,有无过期,对已过期的证件要予以没收并刚好通知管理处。 4.2.3检查施工场地有无按规定配备灭火器,装修施工过程中有无违反装修申请表所核定的内容。如有违反,通知部门装修负责人处理。 4.2.4装修动火作业时,必需检查操作人员有无上岗证,相关防范措施是否落实。禁止装修队在装修现场生火做饭。 4.2.5 对装修户的装修时间进行检查,深圳市规定的装修施工作业时间为每天7时至12时,14时至19时,发觉超时施工者应马上制止。督促无留宿证明的施工人员离开大厦或小区,需留宿的施工人员应出具管理处办理的留宿证明。 4.2.6监督施工人员只能运用货

18、梯、按指定的通道进出及搬运材料等。装修工人员搬运垃圾只能在晚上18点以后进行。禁止装修队在清运车辆进场前,把垃圾搬出户外。 4.2.7制止装修垃圾堆放占用和堵塞消防通道。垃圾清运完后,检查清运垃圾的通道墙面、地面、天花及公共设施有无损坏、磨花现象,发觉问题刚好处理或帮助装修巡查人员处理。 4.3空置房巡逻 4.3.1部门平安负责人应刚好将空置房清单及空置房改变状况通知限制中心。空置房每天巡逻一次。 4.3.2巡逻岗在巡查时应特殊留意空置房屋的门窗是否关闭,照明是否关闭,房屋内有无异味、异样声响,是否存在房屋渗漏水等异样现象。 4.3.3 巡逻岗在台风暴雨天气来临前应确保空置房屋门窗关闭,排水畅

19、通。 4.3.4 如遇空置房屋内有可疑人员活动状况,巡逻岗应马上通知限制中心,恳求支援,同时亲密凝视空置房状况。支援人员到场后,对可疑人员进行盘查限制。 4.4重点巡逻留意事项 4.4.1管理处、文件资料室、限制中心、设备房、仓库等为重点巡逻部位,非工作人员未经允许擅自进入要害部门,应予以制止。 4.4.2每班次至少对要害部门(位)巡查一次,当自然灾难发生时,应加大巡逻力度。发觉要害部门(位)有异样时应马上向限制中心汇报,随时与限制中心保持联系。 4.4.3巡逻到有危急标识的要害部门(位),应留意自我平安爱护。遇到生疏人时应留意自我平安防范。 4.5台风暴雨发生时的巡逻留意事项 4.5.1检查

20、抗灾物资的完好与储备状况。如潜水泵、沙袋、应急灯等。 4.5.2检查公共设施如公共信息栏、广告牌、灯箱、高脚架等是否坚固。如检查公共区域门、窗及顾客阳台、门、窗等部位花盆、杂物摆放状况,要求移到平安位置。下面停放有机动车辆,应实行防范措施或报告上级。 4.5.3检查配电房、水泵房、办公室、资料室等要害部位门、窗是否关好,有无雨水进入的可能,特殊留意地势较低的机电设备防护状况,发觉异样刚好通知相关人员处理。 4.5.4检查发觉有平安隐患时,马上向限制中心或上级报告,并恳求派人增援,将损失削减到最低限度。 4.5.5台风、暴雨中巡逻应佩带相应平安爱护装备,如雨衣、雨靴、平安帽等,同时应留意自身平安

21、。 5.质量记录表格 gzwy7.5.1-a01-f1平安员交接班记录表 gzwy7.5.1-a01-01-f1 平安员巡逻签到表 gzwy7.5.1-a01-01-f2 平安员巡查记录表 gzwy7.5.1-a01-01-f3 装修现场监控记录表 万科物业管理体系顾问项目 万科物业管理体系(顾问项目) (一)企业内部管理及iso9000体系 顾问服务更多的是管理阅历的输出,万科物业十余年的管理阅历是顾问服务最强有力的支撑平台。多年的管理探究和阅历总结,万科物业建立了具体全面的质量管理体系文件,包括质量手册一册和体系文件六册,共计上百万字,对公司业务运作和企业管理的各个方面均制定了相应的规程,

22、确保全部过程得到有效策划、运作和限制。在体系文件的指导下,万科物业逐步完善公司、管理处各管理层次的管理制度,形成了涵盖人力资源、行政管理、财务管理、业务管理等一套科学、有效的规章管理制度体系。 贵我双方合作后,我司一方面以此为服务基础,输出管理服务阅历,另一方面,也将结合被顾问公司的实际,以此为参考建立起被顾问公司自己的管理体系。 (二)顾问服务运作管理体系 为规范万科物业顾问服务输出,确保每一顾问项目顺当达到既定目标,公司内部针对顾问服务制定了一系列的管理制度,详细包括: 1顾问项目运作程序 2顾问组进驻管理程序 3顾问工作监督程序 4顾问服务监察制度 5顾问书审批管理程序 6建议函递交、跟

23、踪流程 7顾问服务安排编制、更改审批流程 8顾问服务信息管理制度 9顾问服务全程工作安排表 10顾问书提交安排表 11顾问服务工作进度表 12顾问期工作报告 13顾问服务月度工作报告 14物业管理监督审核报告 15建议函跟踪记录表 16顾问书提交安排调整表 17顾问服务安排阶段性分析报告 18顾客满足度调查表 沈阳万科物业管理公司简介材料 沈阳万科物业管理有限公司的简介 坚持精品路途领航物业管理领域 沈阳万科物业管理有限公司 沈阳万科物业管理有限公司成立于1995年12月19日,系万科企业股份有限公司全资子公司。至2023年中期,公司管理规模已达到119.8万平方米,拥有员工825人。公司现设

24、七个物业服务中心,即万科城市花园、万科紫金苑、万科花园新城、万科四季花城、万科金色家园、万科新榆公馆、万科城。公司为国家贰级资质物业管理企业。 沈阳万科物业管理有限公司致力于通过人性化的企业文化和稳健、专注的发展模式,成为最受客户、员工欢迎,最受社会敬重的企业。经过多年的探究和实践,公司细心树立了“一心一意全为您”的企业精神,因诚信服务在社会上赢得了良好口碑,已经发展成为在辽沈地区极负盛誉、具有卓越成就之物业管理企业,为整个社会树立了具有代表性的物业管理形象。 沈阳万科物业管理有限公司在品质管理上精益求精,精雕细刻每一个服务细微环节,通过十年的自身实践,并整合全国万科物业系统的先进管理思想,形

25、成了一套成熟的、系统性的、可持续发展的品质服务方法论并不折不扣的予以执行。依据客户的特性化需求,坚持服务创新,先后推出了城市花园的“亲情式”服务、紫金苑的“酒店式”服务、花园新城的“组团围合式”服务,金色家园的“尊利大使”服务、四季花城的“贴心管家式”服务,以及体现“时”与“度”高度结合的“零干扰”服务,万科以自身持续的探究与实践为沈阳物业管理行业的良性发展做出贡献。 沈阳万科物业管理有限公司所服务的各物业小区先后荣获国家建设部授予的“全国物业管理优秀示范住宅小区”和“国家康居示范工程”称号;国家环保总局评定的“全国绿色社区”称号;辽宁省建设厅授予的“辽宁省物业管理优秀小区”称号;沈阳市人民政

26、府颁发的“五星级平安住宅小区”、“沈阳市生态环保示范小区”(a类)第一名荣誉称号及“辽宁省精神文明建设小区”、“沈阳市综合治理先进小区”、市消费者协会授予的“诚信单位”等多项荣誉称号。 沈阳万科物业管理有限公司以管理沈阳万科房地产开发有限公司在沈阳地区开发的项目为主,兼营物业顾问管理和询问业务。公司致力于为业主维护建立优质、风景如画的住宅及与业主一起创建一种基于居住观念与居住文化之上的生活方式,通过深刻把握业主的核心需求,在物业服务全过程创建客户价值。 长期以来,我校始终与沈阳万科物业管理有限公司保持亲密的联系。自96年以来,房地产管理教学科定期组织学生前去实习、参观,并聘请该公司的总经理蔡菊

27、茹女士担当我校客座教授,定期到学校参与座谈会,对我校专业设置、课程设置、人才培育规格等内容进行探讨、沟通。我校97级房地产经营与管理专业的毕业生纪立伟毕业后始终在该单位工作,目前担当该公司的品质部经理一职。多次接收我校在校生前去实习、参观,加强了我校与沈阳万科物业管理有限公司的联系。 2023年6月1日,我校正式与沈阳万科物业管理有限公司签订校企合作协议,进一步加强了学校与企业之间的合作,为培育出符合市场需求的技能型人才奠定了坚实的基础。 深万科是最闻名的综合房地产企业之一,有着良好的企业文化与社会责任感。像这样的单位是每一位学习建筑类相关专业的求职者所憧憬的。学校既然给我们创建了这样好的就业

28、氛围,我们就应当抓住机遇,去优秀的企业工作熬炼、学习成长。同学们,在机遇面前你们想好了应当做什么、怎样做、为什么这样做的问题了吗 我要对你们说:“加油!你的将来不是梦!” 成都万科物业管理公司简介材料 成都万科物业管理有限公司的简介 作为万科物业专业管理机构之一,成都万科物业始终坚持“一心一意全为您”的服务宗旨,秉承“服务至诚,精益求精,管理规范,进取创新”的质量方针,结合成都当地的人文环境,按专业化、标准化的要求不断规范内部管理运作。在业务管理上,万科物业已建立了完善的企业内部运作制度和各项操作流程,人事管理、财务管理及房屋修理资金的管理和运用等各项工作都做到了有章可循。 借鉴集团超前的管理

29、理念和规范化的管理、专业化的服务等诸多管理阅历,公司取得了优良的管理服务业绩: 2023年4月,公司被推举为成都市物业管理协会副会长单位。 2023年7月,在管项目城市花园获“锦江区十佳卫生住宅小区”称号。 2023年7月,在管项目城市花园和万兴苑双双通过了创市优评审,并分别荣获“成都市物业管理优秀住宅小区/大厦”称号。其中城市花园小区还荣获“四川省物业管理优秀住宅小区”称号。 2023年11月,公司通过了中国质量认证中心四川评审中心(cqc)开展的iso9001:2000质量管理体系现场审核,并于2023年1月5日正式领取iso9001:2000质量管理体系认证证书。此举标记着成都物业公司的

30、内部管理工作稳步迈上了一个崭新的台阶,服务品质得到了进一步提升。 将来,成都万科物业将接着坚持以业主的生活为本,秉承“一心一意为您”的服务理念,不断追求服务创新,营造美妙生活氛围,着力为业主供应更高品质的物业管理专业服务! 万科物业绿化部工程管理程序 vk物业绿化部工程管理程序 1.目的 规范施工管理、确保工程质量、提高工作效率、降低工程成本。 2.范围 适用于公司绿化部。 3.职责 部门/岗位工作内容 总经理审批合同、物资申请 分管总助审批标书,审核/审批合同、物资申请 相关职能部门审核合同,审核/审批物资申请 部门经理组织编制标书、合同评审及竣工验收 工程主管帮助编制标书,确定施工方案,监

31、督施工过程 项目负责人组织、监督施工,编制竣工验收资料、物资申请 现场施工人员组织施工、物资验改、工程记录 绿化员负责帮助施工、养护 4.方法和过程限制 4.1标书的编制 4.1.1标书内容包括:招标函、合同样本、报价表。 4.1.2绿化部在收到托付方的招标信息后,工程主管、部门经理组织人员对工程现场进行勘察并参加甲方支配的答疑,结合图纸与现场实际状况向甲方询问有疑问之处。 4.1.3部门经理负责按招标要求组织专题会议,由分管总助、绿化部及相关部门人员共同参加制定并审核标书。 4.1.4经部门经理和分管总助审批的标书由专人按指定时间、方式送达招标方。 4.2中标后,按合同管理程序进行合同评审后

32、方可签订合同。 4.3由部门经理任命工程项目负责人。支配相关人员进行前期打算并按甲方要求进场施工。 4.4依据工程施工的要求,按绿化部物资选购管理方法进行物资选购。 4.5项目负责人按绿化部工程施工管理方法组织施工,保质按时完成。 4.6绿化部会同地产公司进行初验(必要时品质管理部参加),对验收不合格的地方主动赐予整改。 4.7初验合格后由工程项目养护组按合同规定养护期进行养护。 4.8 竣工验收 4.8.1按合同验收的时间,绿化部组织竣工验收。 4.8.2 竣工验收后,由项目负责人打算竣工验收报告资料。报告内容应包括:项目合同及补充协议。 a.物资选购单 b.施工图 c.苗木清单 d.技术资

33、料和隐藏工程资料(指喷灌工程) e.竣工图(须有竣工效果图,可以实景拍摄) f.设计变更记录、签证等 g.竣工和运用留意事项 h.其他必备资料 4.8.3竣工验收报告资料应装订成册,由绿化部保存。 4.9工程完工验收交接后,依据工程施工的有关数据按甲方要求的格式进行工程结算。 4.10保修期满后向相关的物业服务中心移交相关的资料,如苗木清单、技术资料和隐藏工程资料(指喷灌工程)、竣工图(须有竣工效果图,可以实景拍摄)。 5.相关文件 vkwy7.2.2-z01合同管理程序 vkwy7.5.1-j01-01 绿化部工程施工管理方法 vkwy7.5.1-j01-06 绿化部物资选购管理方法 6.记

34、录表格 vkwy7.2.2-z01-f1 策划方案/合同评审记录表 万科物业绿化部物资、仓库管理方法 vk物业绿化部物资、仓库管理方法 1、目的 规范绿化物资、仓库管理,减化流程,提高效率。 2、范围 适用于绿化部物资及仓库管理 3、职责 部门/岗位工 作 内 容 相关职能部门/分管总助/总经理负责权限内物资的审核、审批 部门经理负责权限内物资的审核、审批,过程行为的监控 项目负责人负责工作职责范围内物资的管理、监控 物资申请人负责合理申请物资 班长(仓管员)负责对物资、仓库的管理 4、定义 工程物资:包括绿化苗木及工程用辅材(包括绿化给水工程管材、配件以及土方、陶粒、蘑菇肥、绑绳、竹竿等一次

35、性消耗用品); 农资物资:包括农药、化肥、垃圾袋、动力燃油; 设备工具:包括了单价在200元以下或以上的园林动力机械设备、常用工具等物资; 劳保用品:各类劳动保用品; 主仓库:有肯定规模空间、担当集中申购任务的仓库; 小仓库:储存一些常用工具或不常用物资的小型仓库; 危急品仓库:储存有农药化肥、燃油的仓库。 5、方法和过程限制 5.1物资申请 5.1.1物资申请应结合工作的实际须要依绿化物资选购管理方法与选购管理程序进行申请,避开多购而引发产品变质与奢侈,选购人员应会同用料人员充分沟通后、结合实际状况充分考虑性价比报批选购。 5.2物资入库及验收 工程物资 农资物资 劳保用品由绿化部施工人员或

36、项目负责人按申请标准进行验收,并在送货单上赐予签名确认,除燃油与土方以外的物资须同时填写绿化苗木(物资)选购验收单,作为报销依据,不须填写进仓单,验收人员对数量进行核对,对质量进行监控,如发觉数量不符或质量不达标,应马上通知选购人员进行更换、补充或退货处理设备工具仓库管理员负责验收,填写绿化苗木(物资)选购验收单。200元以上的填写资产状况审核单。 5.2物资出库、回收 工程物资依据工作量有安排进行分批选购,即买即用,不填写物资领(借)用单当于未用完的应妥当保管,避开遗失或死亡 劳保用品发放个人的填写物资领(借)用单干脆领用,日常工作用的不再办理领借用手续集中选购按季度进行。 农资物资尽量削减

37、储存时间,对农药化肥实行专人管理、按需当天发放,当天运用,工作结束后仓管员将剩余物资刚好回收入库,按单位填写物资领(借)用单,选购用量不超过一季度。燃油即买即用,不办理领借用手续农药、肥料、燃油等应设专用仓库存放,如无专用仓库,须将农药放入储物柜并上锁管理,每月检查进行盘点 设备工具200以上须填写物资领(借)用单,并完善归还记录仓管员每天下班前须对实物进行核实,日常进行监控,每月盘点。日常用工具实行以旧换新200以下不需办理领借用手续,上下班由仓管员监督发放回收 剩余苗木、辅料回收剩余苗木将依据须要在部门内部进行调配运用,或送至苗圃进行假植管理;剩余工程辅材(陶粒、竹竿、蘑菇肥等)由各项目养

38、护组负责回收、保管回收后的辅料可干脆由养护组调配运用,也可作为工程组重复利用物资,节约成本 5.3绿化仓库管理要求 5.3.1依据绿化部项目分散,各项目出现多仓库或各片区出现多个仓库的现象,制定特别之管理方法。 5.3.2物资的申请及入库采纳物资存储及管理程序,对部门特别之处采纳如下的方法。 5.3.2.1大项目及各片区共用的仓库应列明各仓库的位置、存放物品类型、主仓库位置报部门列表备案。各小仓库从属于主仓库,对主仓库及危急品仓库配备灭火器材。 5.3.3.各仓库要求 主仓库负责统筹物资的申请、发放、报费、每月盘点涵盖小仓库工作、监督小仓库的日常运作。 小仓库只存放日常用工具或不常用物资,20

39、0元以上物资办理领借用手续 日常用工具或物资统一到主仓库办理领用手续,不作盘点手续,以旧换新。如存有易燃物品的须配备灭火器材 危急品仓库农药、肥料、汽油等危急品单独设立仓库存放,如无条件单独存放,农药须用储物柜上锁存储,汽油不能作为常备物资存储于仓库,运用后有剩余的少量汽油应将油罐密封存放于指定位置。化学肥料应存放于干燥的地方,必要时进行防潮处理。农药、化肥库存量以满意运用需求为标准,不宜过多存储。 6.相关文件 vkwy7.5.5-z01 物资存储及管理程序 7.记录表格 vkwy7.5.5-z01-f2 物资领(借)用单 vkwy7.5.1-j01-06-f2绿化苗木(物资)选购验收单 万

40、科物业绿化物资选购管理方法 vk物业绿化物资选购管理方法 1.目的 为了加强绿化工程部物资选购的管理和监控,确保绿化工程的顺当开展。 2.范围 适用于公司绿化工程部 3.职责 部门/岗位工作内容 总经理/分管领导负责权限内的物资审核、审批 相关职能部门负责权限内的物资审核、审批,选购行为监控。 参加现场议价。 部门经理负责权限内的物资审核、审批 负责对部门物资选购的监控 工程主管负责对工程用物资选购的审核 养护项目负责人负责对绿化养护类物资选购的申请、审核 工程项目负责人负责对工程用物资的申请、验收、领用限制与监督 部门选购员负责物资的采(订)购 苗木(物资)验收人负责部门工程(苗木)物资的验

41、收,独立于选购员。 4.方法与过程限制 4.1中标工程的物资选购申请 项 目操作方法 合同评审评审时,须附绿化苗木选购申请单。 物资申请依据绿化苗木选购申请单费用按审批权限分批借款选购,每张绿化苗木选购申请单对应一家供应商。 报销时附填写完整的绿化苗木选购申请单按权限审批后进行报销。 合同签订按地产公司的合同文本签订工程合同 4.2 地产公司指定的零星工程物资或甲供物资选购申请 项 目操作方法 物资申请依据绿化苗木选购申请单费用按审批权限分批借款,每张绿化苗木选购申请单对应一家供应商。 报销时附填写完整的绿化苗木选购申请单按权限审批后报销。 甲供物资附发票、按地产相关部门要求到地产报销 合同如

42、地产公司事后要求补签合同时,按合同管理程序进行 资料部门保存签证单、业务指令单等记录 4.3物业服务中心补苗及部门工具用品的选购申请 项 目操作方法 苗木类申请人填写绿化苗木选购申请单,每张绿化苗木选购申请单对应一家供应商。 非苗木类填写物资申请,按权限审批后选购。 4.4选购行为、资金的管理方法 项 目操作方法 常用绿化苗木选购应建立部门供应商名录(填写合格物资供方(品牌)一览表)及价格清单,并挂部门内部网页,长期合作的应每年签订框架协议,每次选购时可不签订选购协议。 市外苗木选购市外选购要求有两人同时在场,并选择在有正规发票的供应商购买。 单宗选购金额在50000元以上及单宗人工服务外包额在10000元以