2023年前期物业管理制度(篇).docx

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1、2023年前期物业管理制度(篇) 书目 房地产前期物业管理限制工作程序 1.目的 通过对前期物业管理的限制,确保房屋保持正常的运用功能,为住户供应良好的居住环境,满意住户的须要。 2.范围 本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。 3.职责 3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。 3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。 4.限制程序 4.1 策划与营销中心参加工程项目的竣工验收工作,驾驭工程的基本状况和质量状况,依据物业的规模、设施、环境等详细状况,组织物业管理机构。 4.2 接管验收 4.2.1 由策划与营销中心依据物业管理移交的支配,组织前期物业管理机

2、构、项目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。 4.2.2 物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实其质量状况和运用功能及有关的文件资料,对检查验收中发觉的问题,由项目部组织在规定的期限内进行整改。物业管理机构负责对检查整改状况在物业管理接管验收记录表中进行记录。 4.2.3 接管验收合格后,由参与验收各方在物业管理接管验收记录表中签署验收合格看法,办理工程项目的有关文件资料的移交工作,移交文件资料主要包括: a)工程项目的整套技术资料; b)工程质量保修书和工程运用说明书。 4.3 由物业管理机构负责组织物业管理队伍,制定有关的管理制度: 4.3.1 依据物业的

3、规模、等级合理确定组织机构和岗位设置,满意前期物业管理的要求。 4.3.2 组建清洁、保安、绿化、修理等管理队伍,对聘请人员签定用工合同,作好岗前技能培训。 4.3.3 制定各项管理标准、岗位工作标准及其它的有关规章制度,并作好培训工作。 4.4 联络、沟通社会有关部门,包括:街道、公安、交通、环卫、卫生、市政、园林、教化、公用事业和文化消遣等部门,建立代办服务项目的管理网络。 4.5 办理前期物业管理的入伙手续 4.5.1 刚好向住户发送有关的入住函件,包括:入伙通知书、入伙手续书和收费通知书。 4.5.2 做好住户入住的服务工作: a)向住户介绍物业区域的状况,接收住户的询问; b)住户签

4、定管理公约; c)组织住户验收房屋,验收合格后进行房屋的移交; d)依据房屋的设计结构状况以及国家和地方有关装修的法律法规要求,制订装修管理规定,做好对住户装修的有关服务工作。 4.6 由策划与营销中心组织物业管理机构开展物业管理的日常工作: 4.6.1 保洁绿化工作,执行q/tzh-wi-038环境卫生与绿化管理方法。 4.6.2 治安保卫工作执行q/tzh-wi-037前期物业平安管理方法。 4.6.3 工程质量保修执行q/tzh-wi-029工程质量保修管理制度。 4.6.4 物业管理机构依据管理公约规定的收费标准和方法,收缴物业管理费。 4.7依据q/tzh-wi-041顾客满足度调查

5、及投诉处理规定,做好顾客看法投诉的处理工作。 5.质量记录 5.1 qr23-01物业管理接管验收登记表 5.2 qr23-02入伙通知书 5.3 qr23-03入伙手续书 6.支持性文件 6.1 q/tzh-wi-037前期物业平安管理方法。 6.2 q/tzh-wi-038环境卫生与绿化管理方法 6.3 q/tzh-wi-029工程质量保修管理制度 6.4 q/tzh-wi-041顾客满足度调 某项目前期物业管理服务质量标准 项目前期物业管理服务质量标准 一、物业共用部位的修理、养护和管理 1、房屋外观定期巡查; 2、依据房屋运用年限,编制年度修理安排。 二、物业共用设施设备的运行、修理、

6、养护和管理 1、建立设备房巡查制度和设备管理台帐; 2、停水停电提前通知(市政突发停水停电及设备突然故障除外) 3、电梯困人: 分钟到达现场处理; 4、二次供水水箱清洗及水质检测:_次/年,水质检测结果合格; 5、设备故障及重大事务有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。 三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通 1、服务时间:每天_:00-_:00; 2、楼道清洁:清扫_次/天,拖洗_次/天;公共场所、绿地、道路:清扫_次/天;沟渠池井、标识牌、信报箱:清洁_次/周;垃圾清运:_次/天;公共雨、污水管道疏通:一次/年; 3、消杀:蚊虫消杀_次/月(夏),_

7、次/月(冬); 4、雨雪天气后刚好清扫积水积雪。 四、公共绿化的养护和管理 1、防治病虫害; 2、乔木修剪:_次/年;草坪修剪:_次/年;灌木修剪:_次/年。 五、车辆停放管理 1、经营性停车场有合法手续,有交通标识和进出凭据; 2、引导车辆有序停放,对乱停放车辆进行提示; 3、经营性停车场有巡察,发觉问题根据车主留下的联系方式尽快与车主取得联系。 六、公共秩序维护、平安防范等事项的帮助管理 1、平安管理部门建立24小时值班制度; 2、对火灾等突发事务有相应处理预案; 3、定期开展消防和居家平安宣扬,消防演习:_次/年。 七、装饰装修管理服务 1、业主在办理装饰装修时,告知其装饰装修中的禁止行

8、为和留意事项; 2、对违反规划私搭乱建及擅自变更房屋用途的现象刚好劝说、阻挡、报告并帮助有关部门依法处理; 八、物业档案资料管理 1、建立物业档案资料管理制度; 2、档案资料有专人管理,借阅有记录。 九、其他服务 1、报修服务时间:24小时,急修:_分钟到达或按约定时间到达; 2、向业主公布紧急联系电话、日常服务电话和公司投诉电话。; 3、社区文化活动:每季度开展一次。 某住宅项目前期物业管理紧急状况处理预案 住宅项目前期物业管理紧急状况处理预案 一、目的 确保在发生突发事务或紧急状况时,能快速、坚决地进行处理,确保住户及相关方人员的人身平安,降低对环境的不良影响,削减财产损失。 二、 范围

9、适用于z物业公司受托管理项目内发生的盗窃、匪警、火警、争吵、斗殴、触电及自然灾难等各类突发事务或紧急状况。 三、职责 1、平安组负责各项目之间人员协调及相关方紧急支援。 2、平安组长/项目管理处主任负责抢险现场的指挥与督导。 3、公司相关员工应听从上级领导的调配,支持救援或抢险。 4、平安领班及岗位当值员负责平安防范及紧急抢险处理、维护秩序并爱护现场。 5、工程修理组组织专业公司人员负责水、电等设备供应及抢修。 6、相关岗位人员应严守岗位,听从指挥,主动支持救援或抢救。 四、内容 1、盗窃、匪警的应急处理 *平安领班/岗位当值员遇到/接报现行运用暴力或其他手段(如打、砸、抢、偷等)强行索取、毁

10、坏财物或威逼住户人身平安的犯罪行为时,马上前往事发觉场快速制止犯罪,并通知相关部门。 *平安领班/岗位当值员在处理事务时,要保持冷静,限制事态扩展,设法制服罪犯,同时确保自身平安。 *平安领班/岗位当值员在事务处理过程中,可随时通过通讯设备与相关人员取得联系,帮助对现场进行追踪/录像。 *平安领班/岗位当值员要亲密留意现场状况,并向项目管理处主任报告。 *平安领班/岗位当值员可依据事发觉场状况拨110电话报警。 *平安领班/岗位当值员负责爱护现场,等待公安机关人员前来勘查,并帮助进行调查。 *现场如有人员受伤,拨打“120”或就近送医,并报警;若现场有内部员工受伤,应考虑现场急救,同时拨打“1

11、20”或就近送医,并报警。 *项目管理处组织当班人员做好事务处理记录,并在一个工作日内以特殊事务报告/书面报告形式报告平安部/公司领导。 2、火警处理 *灭火原则 先救人后救火,先重点后一般,先限制后扑灭。 *报警方式 感烟(温)探测器 手动报警按钮 消防对讲电话 外线电话/值班对讲机 * 报警处理 消防中心值班人员(以下简称值班人员)接到火警信号或报告后,马上确认火警发生的地点、状况、报告人姓名及联系方式。 值班人员马上通知旁边当值平安员/管理员前往火警现场确认,双方随时保持联系,追踪现场状况。 发觉现场有火情按4.2.4或4.2.5执行。 发觉是误报警,由值班人员分析缘由,作出相应对策,并

12、记录于运行记录。 发觉有人有意破坏消防设施,马上上报项目管理处主任处理,情节严峻的扭送公安机关处理。 * 报警处理流程见图一(此处略)。 * 初起火灾处理 确认现场有火情,岗位当值员马上通知义务消防队,并利用火警现场旁边的灭火器、消火栓灭火,尽力把火灾扑灭在初起阶段。 值班人员马上向项目管理处主任报告,并依据火灾状况,拨打“119”电话向区消防大队报警。 管理处主任接到报告后,马上赶赴火灾现场指挥灭火。 消防箱水带出水压力小时,值班人员应刚好启动消防泵。 通知消防公司保证消防设备(施)正常运行,并帮助灭火。 火灾扑灭后,岗位当值员负责爱护现场,消防中心值班人员帮助调查着火源,作好记录,并与一个

13、工作日内以特殊事务报告表/书面报告形式报平安部/公司领导。 初起火灾处理流程见图二(此处略)。 发生火情向周边项目扩散按4.2.5执行。 * 扩大火灾的处理 若火势无法限制时,由值班人员马上打“119”电话向区消防大队 报警内容为:报警人单位、姓名、身份、火灾发生的详细地点、燃烧物质、起火程度。 值班人员向项目管理处主任报告,经理担当灭火救人工作临时指挥,负责布置救人,疏散、警戒、灭火工作,同时向平安部经理/公司领导报告。 义务消防队员启动消防车前往灭火,还可用消防箱、喷淋头灭火。 岗位当值员负责现场警戒,维护公共秩序。 岗位当值员负责引导消防大队/消防车进场,帮助灭火救人。 消防大队到达现场

14、,公司领导/平安部经理/管理处主任刚好向消防支队领导报告火情,听从统一领导、根据统一部署,带领员工执行。 管理处其他人员刚好疏散人员、物质到平安区,负责伤员护理,组织人员疏散时严禁运用电梯,应徒步从消防楼梯疏散。 岗位当值员负责检查,核实人员是否平安撤离火灾现场。 * 运行人员依据管理处配备的消防设备(施)操作,各消防设备(施)操作如下: 启动相应的消防栓系统、喷淋系统、防排烟系统等设备设施。 迫降全部电梯,确认电梯内无人后关闭电梯。消防电梯由消防大队支配运用。 启动相应的消防风机。 切断相应非消防电源。 通过广播疏散顾客,内容为:女士们、先生们现在项目发生火灾事故,请不要惊惶,有关人员正在处

15、理中,为了你的平安,请马上从楼梯往下疏散,火警平安区为室外广场/避难层。必要时,指导住户疏散。 柴油发电机房着火,启动柴油发电机房钢瓶放气灭火。 电脑机房场所着火,启动该区钢瓶放气灭火,也可通知就近人员去机房门口按放气按钮灭火。 * 扩大火灾处理流程见图三(此处略)。 * 灭火留意事项 因电器故障短路引起着火,应快速切断电源,用干粉灭火器或其他阻燃材料进行扑救。 汽油、柴油等着火,若有供油阀,应快速关闭现场输油管道阀门,用干粉灭火器或其他阻燃材料进行扑救。 液化石油汽等燃气着火,应快速隔断全部可能的气源,用干粉灭火器或其他阻燃材料进行扑救。 * 火场烧伤者急救 用正确方法快速把身上的火扑灭 义

16、务消防队救援组负责急救工作,初步处理方法:创面用急救纱布、洗净的布单、三角巾或衣服等细心包扎,包扎时避开开水泡,以防感染,包扎不应太紧,以防创面受压。 经过初步处理后,马上送医院治疗,伤员转运途中要保持其呼吸畅通。 3、斗殴及暴力事故的处理 * 平安领班/岗位当值员遇到/接报住户之间有争吵、斗殴的现象时,要刚好制止,状况特别时,报项目管理处主任。 * 制止原则 * 劝阻双方住手、住口; * 将争吵或斗殴的双方或一方顾客劝离现场; * 持有器械斗殴则应先制止持械一方并拨打“110”; * 有伤员则送医院救治或拨打“110”和120”。 * 在制止过程中要确保自身平安。 * 平安领班/岗位当值员在

17、处理事务时应留意自己的语言、行为,以免引起事态的扩展。 * 平安领班/岗位当值员在事务处理过程中,可随时通过通讯设备与相关人员取得联系,帮助对现场进行追踪/录像。 * 平安领班/岗位值班员要亲密留意现场状况,并向项目管理处主任报告。 * 平安领班/岗位值班员可依据事发觉场状况拨打110电话报。 4 、形迹可疑人员的处理 * 平安领班/岗位值班员发觉可疑人员时,要对其进行盘查,对持无效证件或说不出理由的人员禁止进入或停留在管辖项目。 * 发觉有推销业务和散发广告的要坚决制止,并对其进行规劝教化后责令离开。 * 发觉有作案嫌疑人员或“三无”人员要严格审查,必要时通知公安机关到场处理。 * 对必需处

18、理的人员报管理处。 5、对失去自我约束实力的或有精神疾患人员的处理 * 平安领班/岗位值班员发觉失去自我约束实力的或有精神疾患的人员先实行安抚措施,对其进行有效限制和监督。 * 报管理处主任,由经理确定是否拨打110求助。 * 若知其身份,设法通知其家人前来带回。 6、对强行进入管理项目,破坏管理项目环境、扰乱工作秩序的人员,应马上向管理处主任报告并拨打110求助。 7、遇到急症病人,马上打120或110求助。 8、触电事故的应急处理 * 发觉有人触电时,发觉人应设法关闭电源。 * 若发觉人无法关闭电源,马上通知相关工程人员前来关闭电源。 * 在未关闭电源之前切不行用人体接触触电人,以防触电,

19、应用绝缘的东西把线头或人拉开。 * 马上对触电人进行人工急救,并视状况拨打120或110求助。 * 救援方法 如触电者呼吸停止,应马上用人工呼吸吸法;如心跳也停止,必需两种方法同时进行。 人工呼吸法: 清理口中杂物/异物(如假牙),使其头部尽量后仰,鼻孔朝上,以防舌根堵塞气道,同时解开触电伤者的衣服和领口,头下不应垫枕头; 救援者位于触电者头部的两侧,用一只手捏紧触电者的鼻孔,另一只手掰开嘴巴; 深吸气后,贴紧嘴巴吹气,使触电者胸部膨胀,吹两秒,放松三秒,每五秒钟一次; 对儿童应小口吹气; 换气时放松触电人的口和鼻,让其自动呼吸。 胸外心脏挤压法: 解开触电者的衣服,使其仰卧地上或硬板上,找出

20、正确挤压点;救援者跨腰跪在触电者的腰部,双手相迭,手掌根部放在心口窝稍高一点的地方;对触电的儿童只用一只手;掌根用力下压,压击心脏中的血液,成人压陷3-5cm,太轻了效果不好;对儿童应用力稍轻;挤压后掌根应马上放松,让其胸部轮廓自动复原,血又充溢心脏,放松时掌根不必离开胸壁。 9、突发性水浸事故的处理 * 岗位当值员接到突发性水浸事故的报告后,应马上前往现场并报告项目管理处主任/工程修理组值班人员。 * 抵达现场后,马上进行: 视察现场旁边的用电设备,如有浸水马上切断电源。 通电电梯旁边漏水,应先将电梯升至顶层并关闭电梯,同时利用软性材料封堵电梯厅门,尽可能削减水的浸入。 查找出水的来源,刚好

21、关闭有关的水阀。 检查排水设施,若堵塞马上疏通。 组织人员携带相应设备清理积水。 * 通知项目管理处主任抵达现场指挥善后处理。 10、电梯困人应急处理 * 用对讲同轿厢住户联系,并派人到相应的楼层电梯厅门前劝慰住户,等待救援。 * 通知电梯维护人员前来处理,岗位当值员帮助。 * 将电梯机房总电源切断。 * 用电梯专用门匙当心开启厅门,同时查看轿厢地台与楼面凹凸状况,采纳手动盘车,在确平安全的状况下把住户放出,并询问住户的身体状况,必要时送医务所处理。 * 在释放电梯内住户的整个过程中,要留意自身的平安。 * 现场处理不了,即刻与电梯供应商联系前来解决。 11、交通事故的处理 * 旁边岗位当值员

22、第一时间赶到现场,并爱护现场,通知当班领班/负责人/交警部门到场处理。 * 发觉有人受伤时,应马上送医院抢救,如伤势较轻,应将其留在现场等待处理。 * 岗位当值员要帮助做好事故现场的交通疏导工作,待事故处理完毕后,刚好做好现场的善后工作。 12、煤气泄漏/液、气体泄露的应急处理。 * 当接到气体泄露的有关信息及报告时,立刻通知有关人员不要用电话和对讲系统与现场联络,项目管理处马上派出至少二名平安员/屋村管理员赶赴现场。 * 在现场应留意: 不要穿金属鞋进入现场。 不能在现场运用手机、对讲机、电话、电筒。 不能按门铃以及任何电源开关。 不能运用电动工具开门。 泄露现场严格禁止任何人运用明火。 *

23、 赶赴现场时,要用手拍门并快速抢救和疏散人员。 * 确认煤气泄露,而拍门没应声时,方可从阳台进入现场或踢门强行入室。 * 入屋后,要马上打开全部的门、窗通气,加快气体扩散。 * 如发觉室内有人中毒昏迷倒地,要到远离现场的地方,用通讯系统通知管理处,送医院救治。 * 实行强行入屋时,通知项目管理处查阅业主通知资料,通知业主到场。 13、应急故障的修理 * 须要进行紧急修理的故障可以是供水、供电、空调、电梯、消防监控、自控等系统的主要设备(施)的故障. * 故障发生现场的所属管理处主任负责判定该故障是否进行紧急修理。 * 紧急修理实行以下步骤: 实行措施限制故障的扩大化; 技术部组织相关的专业公司

24、马上进行故障的修理; 待故障处理完毕后,技术部/项目管理处有关人员依据状况填写相应的记录 五、相关支持文件 此处略。 六、记录表格 此处略。 注:该文件为z物业公司平安作业指导手册内容,编号为ljpm-c-aq-17紧急状况处理预案。 前期物业管理保安奖罚细则 为了规范保安工作管理,提高保安队员综合素养,更好地为*房地产开发有限公司和业主供应优质服务,特制定本细则。 一、详细内容 第一款:有下列状况之一扣10元/次。 1、在岗仪表不整齐,不按规定戴标记,军容不端正(不带公司规定帽子或戴帽子不够端正,不扎公司规定的腰带,不戴领带,制服混穿)。 2、未经现场负责人同意或上级领导批准私自换班。 3、

25、未按要求做好当班记录,登记不清晰,交接不清晰,不签名。 4、当值期间与外来人员闲聊。 5、不按程序规定及不按时对有关需封闭管理空间进行管理的。 6、值班时乱用对讲机,用语不规范。 7、岗停内不整齐,不卫生。 8、头发不整齐,帽檐下头发超过3cm。 9、早中班有坐岗现象,时间规定为上午7:30至晚上11:30。 10、下班后在岗位长时间逗留。 其次款:有下列状况之一扣20元/次。 1、值班时精神不佳,站姿不端正有东靠西依,勾肩搭背,插裤袋、接起袖口行为。 2、上班、培训、例会等集体活动无故迟到、早退或缺席。 3、上岗时吸烟、吃零食、看书报、写信、听收音机、看电视、玩扑克、下棋、打嬉戏机、打手机闲

26、聊、用对讲机闲聊等与工作无关的事。 4、军事训练不仔细对待,不支持辅导工作。 5、下班后穿制服外出或有公司标记制服借给别人穿戴。 6、随地吐痰、乱扔垃圾等影响小区环境。 7、不按管理规定,乱撕值班登记本、小区通知、告示等。 8、巡逻不到位,造成不良影响。 9、擅自离岗或串岗行为。 10、在岗亭、值班桌、登记本或公司专栏或其它公共设施上乱写乱画。 11、未经许可,私自调整打卡机,代替员工打卡,改卡或破坏卡机等。 12、未经允许私自带外来人员到公司工作区、样板间参观或摄影。 13、在宿舍运用超负荷电器的,造成担心全隐患。 14、值班区内发觉有破坏绿化卫生或其它设施行为而束之高阁。 15、发觉小区内

27、公用照明,公用供水设备故障不刚好上报。 16、当值期间发觉各种存在问题及隐患不刚好汇报的。 17、监督工作不力所造成的不良状态。 第三款:有下列状况之一扣30元/次。 1、无故缺席训练。 2、训练综合考评不合格的。 3、乱*触摸准业主或公司领导车辆的。 4、当月有早退。 5、当班时对讲机正常呼叫,有意不回应。 6、上班时间对客人或同事言行不礼貌,遭到客人或同事投诉,经核查为实者。 第四款:有下列之一者扣50元/次。 1、未经同意私自拿公司或业主物品。 2、上班时乱用公司办公电话,正常接听时电话用语不规范,有损公司形象和声誉。 3、无故迟到或旷工30分钟以上,35分钟以下。 4、工作不忠诚醇厚,

28、欺瞒领导或业主。 5、未经上级同意,擅自运用公司电脑者。 6、不按操作规程,损坏公司物品、设施或保安器材者。 7、不听从上司正常工作调遣者。 8、在当值有睡觉现象。 9、有意损坏消防、煤气、小区交通标记。 10、利用工作之便,谋取私利。 11、训练及考评时表现标准低劣。 13、当值领班知情不处理、不汇报或隐瞒的,负连带责任,扣罚25元。 第五款:有下列状况之一扣款100元/次:若当月超过两次,则作辞退处理。 1、在小区内拾到东西或财物,不刚好上交,占为己有者。 2、私自由小区内推销业务者。 3、无故旷工一个工作日。 4、在岗睡觉二次以上者(含两次)。 5、酗酒上岗者。 6、擅离职守或疏忽造成损

29、失。 7、盗窃公司信函、机密或他人公司财物。 8、偷阅公司信函机密或员工私人信件。 9、有意破坏公司或员工财物,价值在100元以下。 10、羞辱、威逼、恐吓、危害业主或同事行为者(若情节严峻者,作解雇处理)。 11、当值领班知情不处理、不汇报或隐瞒的,负连带责任,扣罚50元。 第六款:有下列状况之一的嘉奖10至30元/次: 1、工作主动主动,责任心强、忠于职守、乐于助人,受到员工、业主好评的。 2、听从工作支配,不计较个人得失,工作任劳任怨,安心本职工作。 3、在生活中做到团结互助,促进团结工作。 4、以公司为家,有主子翁工作精神。 5、职业道德观念强,作风正派,思想上进。 6、业务技能强,军

30、事技术过硬。 第七款:有下列状况之一嘉奖50至100元/次: 1、当值班人员或非当值班人员在公司范围内,发觉平安隐患刚好制止,避开恶性事务发生,维护公司和业主利益或削减损失者。 2、对处理突发事务中,表现突出。 3、拾金不味者。 4、一心一意地为公司服务,取得明显成果。 5、坚持正义,为业主生命或财产平安奋不顾身,勇于牺牲精神。 6、其他属嘉奖行为。 二、实施方法 1、每月主管,领班在检查工作中详细实施,并在登记卡上做好登记。 2、在同月中,前奖不能抵后罚,但后奖可抵前罚。 3、在实施过程中,凡遇到严峻违反公司制度或国家法律法规者,则按相关制度或法规处理或解雇处理。 慎重说明:队员犯规后,按相

31、应条款处理时,若队员有对抗心理,对事实不确认的,则可停职进行教化,对事实确认后才能复岗。停职教化期间公司只供应用餐,不发出勤工资。 以上奖罚细则,从2023年7月22日起试行实施。 奖、罚记录凭证表附后 -完- 编制人: 审批人/核准人: 维护人: 生效日期: 抄 报:李总经理、公司办公室各一份 住宅前期物业管理方案 住宅项目前期物业管理方案 一、成立项目物业管理处 新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立,并起先运作,依据实际须要,实行人员分步到位的方法,到入伙时,按定编人数配齐管理处各类人员。(具体见物业管理架构图) 1、管理处各类人员按以下程序,时间集结和分段进入验收现场,但可依据现

32、场条件和实际状况进行调整: (1)入伙前100天,组成新的管理处筹建班子,并根据物业管理工作方案马上投入实质性打算工作。 (2)入伙前三个月,管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场,与地盘的建设工作人员一起,参加楼宇竣工收尾的监理工作,主要是参加机电设备的安装调试,了解整个楼宇内所装备的设备设施,熟识各类设备的构造,性能,产地,熟识水,电,气管道线路的位置及走向等,并供应各项合理建议和整改看法,为入伙后管理,修理养护打下基础。并确保物业在交付时,遗留工程能减至最低,以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果,确保业主得到最好的服务。详细工作包括:对设备的容量评估、设备对四周环境的有无影响、

33、设备有无平安隐患、隐藏管线填埋前的检查等工作。 (3)入伙前一个月管理员全部配齐,经培训后管理处正式实行挂牌办公制度,将企业营业执照,物业管理服务收费标准等,悬挂于办工室,管理工作人员应挂工作牌上岗,接受业主监督。 (4)入伙前30天,护卫队经10天培训后,负责对所接物业的成品保卫工作。 (5)入伙前20天,环境管理部组建,起先对已接收的物业进行全面清洁开荒工作。 (6)入伙前20天,工程修理部正式成立,人员配齐就位。 2、管理处进驻小区前的工作 (1)由公司为新管理处供应临时办公场所,管理处依据实际须要,拟制办公用品,设施,工具以及管理处员工生活必需品的选购安排,报经公司审批后购置。 (2)

34、在公司的指导下,编写印制收楼,入伙所必需的文件资料和表格,如客户服务指南,临时管理规约;收楼指南,房屋装修申请表,前期物业管理服务协议等。 (3)联系电信局,有线电视公司协商办理电话报装及有线电视开通手续。 (4)联系燃气公司对小区业主装修时燃气管道改管签订补充协议和协商燃气开通相关事宜。 (5)策划,制作,安装小区门牌,用户信报箱、及其它标识系统。 (6)帮助装修公司跟进管理处管理用房装修工程的进度,质量。 (7)在待接物业经市建委,消防等主管部门分项检查验收合格后,管理处刚好进驻小区,接管物业。 二、物业接管验收工作 物业接管验收它是在竣工验收基础上,以主体结构平安和满意运用功能为主要内容

35、的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分,室内部分的接管验收.详细可参照建设部房屋接管验收标准执行并达到业主合理要求。 1、工程技术资料: (1)建筑工程竣工验收合格证书或竣工验收备案表。 (2)建筑工程消防验收合格证书。 (3)建筑工程验收质量保证书。 (4)建筑工程配套设施综合验收合格证书。(包括屋面避雷系统验收) (5)水、电、有线电视、电话、安防系统、电梯等设备的安装检验合格证书;供水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证。 (6)竣工图-包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐藏管线的全套图纸;(以备工程修理及小区达标运用)。 (7)电梯运用合格证。 (8)机电设备运

36、用说明书。 2、公共部分接管验收 公共部分接管验收包括楼宇本体,公共配套设施,机电设备的接管验收。 (1)、其项目和标准如下:楼宇本体;楼地面;内墙面、项棚抹灰面;门窗;楼梯扶手;公共照明;水表、电表、燃气表;卫生洁具;给水设施;排水管道;其他配电设施。 (2)、公共配套设施:散水坡;路灯、装饰灯、灯柱;绿化符合设计、绿化水管;道路;消防系统;楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱;保安岗亭、保安道闸;停车场地面;单车,摩托车棚;沟、暗沟排水;沉沙井、检查井、化粪池排水;护坡,档土墙;台阶;招牌,广告牌。 (3)、机电设备:电梯;变配电设备;发电机、风机;消防监控设备;保安监控设备;同消防监控设备;经对所

37、接管设施设备检验后建立相应的物业设施、设备台帐。 (4)、室内部分接管验收:入户门;卫生间;阳台;各排水管;电源箱;电源线;有线电视、电话线、网络、可视对讲;室内卫生间、厨房防水;燃气管道、纯净水管;地脚线;预埋线;土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。 三、物业入伙时的工作 1、需向发展商收集的资料 (1)为了尽快了解用户的基本状况,须要销售部门供应的业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单。 (2)参入建设该小区的设计,工程监理及施工队伍(含分包队伍)等单位的名称、负责人、联系人、联系电话清单(对外包工程在接管时遗留问题的处理运用)。 2、在业主办理入伙手续同时,管理处应发给业主的资料:客户服

38、务指南;房屋装修申请表;临时管理规约;前期物业管理服务协议;房屋验收交接单;房屋质量保证书;住宅运用说明书;室内管线分布图(含电、气、给排水平面图); 3、接管问题的处理 (1)对资料验收中发觉的问题;如资料不全、不真实等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收资料遗留问题记录表,并交发展商相关人员签字确认。接管验收小组主动同发展商联系补齐,必要时请公司总经理帮助解决。 (2)对物业硬件设施,接管验收中发觉的问题;接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收设施设备遗留问题记录表,并交发展商相关人员签字确认。小修问题接管验收小组应当主动要求发展商在一周内解决;中修问题接管验收小组应当主动要求

39、发展商在一个月内解决;大修问题接管验收小组应当主动要求发展商在两个月内解决。必要时请公司总经理帮助进行。 (3)对于在同业主收楼过程中发觉的遗留问题,管理处将依据住宅质量保证书规定的内容主动联系返修。(对部格外包工程将联系原施工单位保修)。 (4)对于长期未能解决问题,势必影响物业管理日常运作,物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交发展商进行备案。或对长期未能按要求整改的问题,由物业管理公司按实际修理所产生的费用找发展商收取。(凭售楼处收楼 通知书) 4、入伙工作流程图:检查房屋质量并填写物业交接表房屋交接记录、预收物业管理费3个月;文件存档;房屋钥匙交接;办理装修申请手续见装修申请表;签

40、订物业管理协议一式两份,一份交管理处;签订业主公约一式两份,一份交管理处;填写业主资料交回管理处;办理入伙手续; 四、管理机制及人员架构 1、物业公司组织机构设置图 考虑到物业公司的发展过程,因此在设计物业公司组织架构上预留了发展空间,目前管理面积不大,所以公司有肯定规模后才运用公司与管理处相对分别的原则。基于对人员的成本考虑,目前启用总体管理架构设想的管理架构比较适合物业的现状。 (1)、物业公司总经理1名:监督、检查、管理下属各部门的工作,完成公司下达的各项指标和任务。 (2)、物业公司副经理1名:帮助总经理监督、检查、管理下属各部门的工作。 (3)、品质管理部设品管员1名。负责监督、检查

41、各职能部门的各项品质方面的问题,刚好反映并提交相关的整改看法和预防措施。 (4)、物业财务部设会计1名:监督各职能部门完成的经济指标,有效地限制公司财务预算,并向地产总公司财务负责。 (5)、行政人事部1名。主要负责宿舍及后勤管理,人员聘请、离职和入职培训等相关事宜。 2、管理处组织架构 备注:1、除清洁对外分包以外,管理处共需服务人员30名。 2、清洁岗位暂设置为8人(含机动)。 (1)、主要工作职责: (一)管理处经理(5500元-6500元) (1)、负责管理处全面管理工作,含平安、清洁、绿化、修理、客服等内容; (2)、负责管理中心财务监督; (3)、负责对外联系,处理好与地方政府关系、发展商关系; (4)、对上级部门负责,全面负责公寓式物业的服务与管