2023年入住管理制度(篇).docx

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1、2023年入住管理制度(篇) 书目 质量管理-入住限制程序 质量管理:入住限制程序 1 目的 对业主的房屋接管、入住打算进行限制,使业主、住户在最短的时间内办理入住手续,并对房屋装修进行限制。 2 适用范围 本程序适用于本公司对业主的房屋、设施接管、办理业主及住户入住手续和对房屋装修进行的限制。 3 职责 3.1 综合管理部职责 综合管理部是本程序的编制、修改并实施归口管理的部门。 3.2 工程部职责 工程部是本程序的协作部门。 3.3物业管理部职责 相关物业管理处是本程序的详细实施单位。 4 工作程序 4.1 业主房屋、设施的接管限制 成立接管领导小组,对建筑及其配套设施、设备全面接管。由总

2、经理或分管副总经理负责组织各相关部门和管理处主任组成业主房屋接管领导小组,总经理或分管副总经理为组长,各部门负责人(管理处主任)为组员,按专业分成土建、配套设施和资料三个小组,参加新建建筑及配套设施、设备安装的竣工验收。根据设计图纸和国家相关法规、标准逐项进行检查、核对,发觉问题刚好提出并记录。假如须要复验,接管小组及相应工作人员必需参与,确保实物与图纸资料相符合,实物与设计功能相符合,才能办理接管手续,并明确保养期及修理责任。假如接管的是以投入运用的房屋及配套设施、设备,也要核查实物与资料的符合状况。 接管的建筑及其配套设施、设备资料按专业分头建档管理。办公室负责房屋及其相关地质水文资料保管

3、,工程部负责配套机电设备资料保管,保安部负责消防设施的资料保管。工程部还须负责环境及职业健康平安设施资料的保管。相关物业管理处在上述相关部门的指导下,做好入住打算。 4.2 入住打算 4.2.1 人员打算。包括管理人员和服务人员均须经过培训、考核合格,持证上岗,执行 人力资源限制程序。 4.2.2 办公条件打算。依据政府有关政策,由开发商按物业建设总投资划拨肯定比例的专用基金,用于管理用房的支出。 4.2.3 资料打算。 (1)接管资料打算。在公司综合管理部、工程部和保安部的指导下,对物业建筑及其配套设施(包括消防设施)、机电设备资料进行复制、编目,由物业管理处建档保存,执行文件限制程序的有关

4、规定。 (2)入住资料打算。依据相关信息,编制入住资料清单,调查、打算入住业主、住户必要的文字资料,使入住程序顺当实施,提高入住效率,缩短入住手续办理时间。 4.3 入住实施 业主和住户入住工作干脆在相关物业管理处进行,物业管理处房管部(班)详细负责。 房管部在物业管理处设入住接待室,便利业主、住户在最短的时间内一次办清入住手续,当场领取房间钥匙。 (1)验征 查收财务部签发的入住费用收讫通知单。财务部收讫各项费用的标准必需符合当地政府物价部门颁发的有关物业管理收费标准的规定。假如预收物业管理费,不准超过一年的费用。 合同规定时,还应查收入住业主和住户的有关律师的确认文件。 房管部服务人员将所

5、查验的上述证件整理后,以入住业主和住户为单位建档保管。 (2)登记 接待人员向入住的业主和住户发放住户登记表等相关表格,核收入住业主和住户的身份证及户口本的复印件,造册、编目,建档管理。 假如入住者是外籍人,还应核收其护照、暂住证的复印件,细致验证其签发期限,确保在有效期内运用。 工作人员须礼貌待人,耐性帮助入住的业主和住户正确填写表格,确认自己入住的房间面积和房间号。 (3)验房 在入住登记工作完成后,由房管部派工作人员引导业主和住户查验所入住的房间。 (1)查验房间结构及门窗等的质量状况; (2)查验相关设备及其说明书等资料。填写运用设备及资料交接清单,请入住者签名确认。 (3)查验水、电

6、、燃气计量表底数,填写查验记录,请入住者签名确认。 (4)假如房间已装修并设有常用家具,则须填写交接清单,与室内家具核对无误后,请入住者确认签字。 (4)交钥匙 只有当上述各项手续均已办理且无争议后,方可向入住者交房间钥匙,当面验开、关数次,入住者认为可以接受,则填写钥匙交接清单。 (5)入住者接收房间钥匙的时候,即是入住者交付各项物业管理费用的起先计算之时。 4.4. 自行装修 假如是入住的业主和住户自行装修,也应填写入住装修申请,并交验施工人员的资质、体检和其他相关证件(身份证、暂住证等),经批准后方可装修。 工程部督促检查其装修施工垃圾的清运处理方式,落实相关废弃物处置措施,验证其处置效

7、果。 5 相关文件 人力资源限制程序 文件限制程序 监视和测量限制程序 6 相关记录 qr-013-01 入住资料清单 qr-013-02 住户规费代收清单 qr-013-03 住户家庭状况登记表 qr-013-04 楼宇验收状况登记表。 qr-013-05 装修申请表 业主管理手册业主入住及装修限制程序 业主管理手册:业主入住及装修限制程序 1、目的 对业主入住及装修过程进行限制,使业主在规定的时间内顺当入住,并确保业主对房屋的装修符合要求。 2、适用范围 适用于对管辖区内业主入住过程及房屋装修的管理。 3、职责 3.1物业服务中心经理负责业主入住、装修过程的策划、组织和协调。 3.2客服主

8、管负责业主入住、装修手续的办理和装修监管。 3.3修理人员协同客服主管负责对业主装修的有关工程技术问题进行监督、协调限制。 4、程序 4.1入住打算 4.1.1相关人员依据分工,应做好下列工作: 4.1.1.1物业服务中心负责统计业主入住、装修需用的相关资料,报管理部审核备档,保证入住前必要的文字资料齐备。 4.1.1.2对新竣工的物业,如需办理入住典礼仪式,由管理部负责支配和组织,物业服务中心负责详细实施。 4.1.1.3入住手续的办理要尽量供应一条龙服务,为业主节约时间,保证办理入住手续简洁、便利。 4.2入住过程的限制 4.2.1办理入住手续的工作流程: 验证收件、业主登记、物品交接、费

9、用收取、交验房、入住。 4.2.2验证收件 入住通知单、购房合同原件及复印件、购房发票原件及复印件、集团或项目财务领钥匙单、业主身份证原件及复印件、单位购房者请持单位分房证明、托付人请持业主托付书及双方身份证原件及复印件。 4.2.3业主登记 填写业主名册一览表、业主基本状况登记表,并将4.2.2验证收件存档。 4.2.4物品交接 与业主当面清点全部房间钥匙、全部设备资料、说明书,填写物品发放登记表,由业主签字认可,并陪伴业主现场核对。 4.2.5验房 管理员随业主一同登记水、电、气表底数,检查房屋设施设备状况,填写验房表并由业主签字认可;如房屋存在问题,填写业主验房状况流转单,由客服主管联系

10、施工单位修理。 4.2.6入住 业主入住后,客服主管应将交房有关资料存入业主档案并随时补充。 4.3对房屋装修的限制 4.3.1装修时,应执行房屋装饰装修管理规定,业主应填写房屋装饰装修管理协议、装修申请表、装饰装修施工消防平安责任书、装修保证书向物业服务中心申请备档。 4.3.2装修人员凭已审批的装修申请表、营业执照复印件和装饰装修资质证明等有关证件到物业服务中心办理装饰装修施工许可证及“施工人员出入证”,缴纳有关费用,按期开工。对个体装修从业人员,应携带个人身份证原件及复印件和1寸照片一张办理手续,并按规定缴纳相关费用。物业服务中心做好装修状况登记表、施工人员出入证登记表、装修监管记录的记

11、录工作。 4.3.3装修中,若改动室内设施由业主书面报请物业服务中心,由物业服务中心协调工程部审核、批准后方可施工。 4.3.4物业服务中心加强对装修作业现场的监督管理,预防公共设施、设备的损坏、噪音扰民、污染或平安事故发生。发觉违章应下发违章整改通知单,限期整改复原,并做好装修监管记录。 4.3.5装修后的验收:业主装修完毕,物业服务中心应根据房屋装饰装修管理规定、房屋装饰装修管理协议对房屋内装修状况进行检查,确保无违章现象。 5、相关文件 5.1房屋装饰装修管理规定 5.2房屋装饰装修管理协议 6、相关记录 6.1业主基本状况登记表jw/jl-7.5.1-2-001 6.2业主名册一览表j

12、w/jl-7.5.1-2-002 6.3物品发放登记表jw/jl-7.5.1-2-003 6.4验房表jw/jl-7.5.1-2-004 6.5装修申请表jw/jl-7.5.1-2-005 6.6装修保证书jw/jl-7.5.1-2-006 6.7装修状况登记表jw/jl-7.5.1-2-007 6.8施工人员出入证登记表jw/jl-7.5.1-2-008 6.9违章整改通知单jw/jl-7.5.1-2-009 6.10装饰装修施工许可证jw/jl-7.5.1-2-010 6.11装饰装修施工消防平安责任书jw/jl-7.5.1-2-011 6.12装修监管记录jw/jl-7.5.1-2-01

13、2 s园小区入住期治安管理措施 盛和园小区入住期治安管理措施 1、保安队伍建设-建立一支高素养的治安队伍。 治安队伍建设,按高标准、严要求的指导思桢严抓聘请、培训、上网、考核等关键环节,实施准军事化管理。保安员选聘退伍的优秀军警战士,这批战士具有良好的思想品质和精湛的业务技能,党团员占总人数的90%以上。建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制。保安员管理引入轮换制和淘汰制,对服役一年的保安员,进行轮换上岗,在年终考评中,实行未位淘汰制,淘汰率不大于10%,保持保安员的高素养的战斗力。 2、确立治安重点-加大对入住期人流、物流、年流的有效监控: (1)人流限制 对来访人员须能过门岗,与主子通话

14、后方可进入,并进行行访问登记和离去注销手贯。对装修、搬运人员实行出入证管理,并交管理押金,对他们的活动范围进行肯定限制;常常协作派出所查户口,把可疑分子清出小区;对可疑生疏人,实行追踪、监控的措施,必要时可上前的礼貌地查验证件。 (2)手流限制 对物资流淌实施申报制、盘查制和登记制。业户物品的搬入(出)须向管理处提出申报,向相关部门传达并供应便利;保安员有责任和义务对物资的出入进行礼貌盘查;全部的物资流淌实际登记入行手续。 (3)车流限制 针对e小区内的实际状况,合理规划的车辆行驶路途,处理好车辆的流向并确保车辆停放平安。 3、治安防范-实施三二制科学防范体系: (1)全面防范实施三岗结合,即

15、巡逻见风岗、门卫岗、机动岗三岗联合防范,着重平安防范点、线、面的协作与互动; (2)针对小区的特点,保安巡逻采纳正常线路、交替轮换、突击重点等巡逻,统筹支配三类巡逻的时间,并利用智能巡更系统及安防系统对巡逻进行绩效监控; (3)机动增援进行三级调度,即实施快速推动体系。第一梯队的快速反应分队随时听候候调遣,在报警5分钟内赶到现场;其次梯队的快速支援分队在紧急状况下随时召集,对第一梯队刚好支援;在的确须要紧急增援的状况下,由物业公司调度管理人员实施紧急增援。此外,我们将坦步亲密与当地治安派出所的联系,主动协作派出所工作,加大治安综合客理力度。 4、承诺的相应惩处条款 我们承诺没有因公司责任造成的

16、重大弄事案件、平安事帮和消防事故。 某工程项目入住验收管理工作细则 工程项目入住验收管理工作细则 一、目的: 1.1为业主供应专业化服务,快速彻底地处理隐藏的施工质量问题,保证业主顺当入住。 1.2通过统计和分析入住验收中出现的质量问题,为将来的项目供应借鉴和参考。 二、范围: 2.1时限:入住起先后的前三个月。 2.2新竣工的项目。 三、人员:经培训后对本项目状况基本了解的工程部人员。 四、要求: 4.1最大限度维护工程部形象及公司形象。 4.2争取修理一次胜利。 4.3对业主提出的合理要求须第一时间作出快速反应,不能因工作失误让业主有不良印象。 五、程序: 5.1向业主简洁介绍验收内容及标

17、准。 5.2陪伴业主验收,并请业主在验收单上签署看法。 5.3填写修理通知及修理状况记录单并让施工单位签收,且存档。 5.4监督修理。 5.5通知业主复验,并在修理通知单上签字认可。 5.6如复验未通过或业主发觉新问题,重复执行第5.3、5.4、5.5条程序。 5.7把入住验收资料移交给物业(包括验收须知、修理单、修理记录单)。 5.8三个月结束后,与物业公司办理工作移交手续。 5.9对业主提出的不合理要求(如赔偿等),如不能处理,须刚好向上级领导汇报并帮助解决。 六、资料: 6.1入住验收须知(包括验收单,管道、地漏通水记录表,卫生间渗水试验记录单)。 6.2修理通知单及修理状况记录单。 入

18、住验收管理细则 施工iso-入住验收管理细则 一、目的: 1.1为业主供应专业化服务,快速彻底地处理隐藏的施工质量问题,保证业主顺当入住。 1.2通过统计和分析入住验收中出现的质量问题,为将来的项目供应借鉴和参考。 二、范围: 2.1时限:入住起先后的前三个月。 2.2新竣工的项目。 三、人员:经培训后对本项目状况基本了解的工程部人员。 四、要求: 4.1最大限度维护工程部形象及公司形象。 4.2争取修理一次胜利。 4.3对业主提出的合理要求须第一时间作出快速反应,不能因工作失误让业主有不良印象。 五、程序: 5.1向业主简洁介绍验收内容及标准。 5.2陪伴业主验收,并请业主在验收单上签署看法

19、。 5.3填写修理通知及修理状况记录单并让施工单位签收,且存档。 5.4监督修理。 5.5通知业主复验,并在修理通知单上签字认可。 5.6如复验未通过或业主发觉新问题,重复执行第5.3、5.4、5.5条程序。 5.7把入住验收资料移交给物业(包括验收须知、修理单、修理记录单)。 5.8三个月结束后,与物业公司办理工作移交手续。 5.9对业主提出的不合理要求(如赔偿等),如不能处理,须刚好向上级领导汇报并帮助解决。 六、资料: 6.1入住验收须知(包括验收单,管道、地漏通水记录表,卫生间渗水试验记录单)。 6.2修理通知单及修理状况记录单。 某某小区物业管理内容：入住及装修期间 某小区物业管理服

20、务内容:入住及装修期间 (三)入住及装修期间的管理内容 1、入住管理 (1)办理入住手续的前提条件 a.小区已经通过接管验收,达到入住条件。 b.已经通过接管验收,标记着: a)房屋无重大质量问题; b)工程遗留问题基本得到解决; c)工程文件资料已经齐备; d)业主档案资料已经移交完毕,产权确认工作已经结束。 c.达到入住的条件,这里指: a)小区实现通路、通水、通电、通气、通讯、排水、排污等基本运用功能,可以满意日常生活所需; b)配套设施基本齐备,建成并能够运用; c)管理处有固定的办公场所并起先办公。 d)物业管理公司已经同托付方签订完毕物业管理托付合同。 (2)入住的打算工作 a.入

21、住资料的打算: a)依据小区的实际状况编写和印制业主公约、业主手册、服务指南、消防平安责任书、入住通知书; b)入住通知书的内容要求写明管理处办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费明细,并附简明扼要的入住流程等; c)印刷以下各类入住表格: -业主通行证领用登记表; -装修申请表; -住宅运用说明书(开发商供应); -住宅质量保证书(开发商供应); -钥匙领用登记表; -入住验房表; -业主家庭状况登记表。 b.设计办理入住手续流程图。 c.入住时的环境布置:涉及服务标识区分的按服务标识管理作业标准有关规定办理。 a)区内环境: -入口处挂横幅,内容有欢迎您入住_小区、_小区是

22、你温馨的家等等,插彩旗,营造热情的气氛; -指路牌,由入口处到管理处,指路牌标明物业管理办公室字样; -入口处标明管理公司办公地址和办公时间。 b)管理公司办公环境: -挂灯笼,飘小彩带,摆放花篮、盆景,给人以隆重、喜庆的感受; -张贴醒目的办理入住手续流程图,办理手续窗口设置要求做到一条龙服务,各窗口标识清晰,一目了然; -管理人员着装整齐,精神饱满; -办公室内资料摆放整齐有序。 (3)办理入住手续流程图 不合格 (4)发出入住通知 a.小区物业管理公司依据与房地产发展商办公会议议定的入住时间,向业主发出入伙通知,内容包括: a)关于办理入住手续的通知; b)致广阔业主的慰问信。 b.业主

23、收到入住通知后,应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到管理公司办理入住手续。假如在规定期限到来的前3天内,业主仍未办理入住手续的,小区管理员应再次发函或致电到通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续;超过规定期限未办理入住手续的,小区管理员应将状况向管理公司主管经理汇报确定是否登报催办。业主办理入住手续须带以下证件: a)关于办理入住手续的通知; b)购房合同原件和复印件各一份; c)业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份,小一寸彩照每人各两张; d)单位购房的业主须带齐营业执照副本及其复印件各一份; e)托付他人办理的,须带业主签字的授权托付书。 (5)入住手续的办理 a.验证:管理员在

24、业主前来办理入住手续时,应首先对以下证件进行检查; a)购房合同原件; b)业主的身份证原件; c)单位购房的还须检查其单位营业执照副本; d)托付他人办理的,还须检查业主授权的托付书。 b.检查无误后,管理员将购房合同原件、业主及家庭成员的身份证原件、单位营业执照副本返还业主,证件复印件及业主托付书存入业主档案。 c.将业主供应的照片中的一张贴在业主家庭登记表内,另一张为业主办理业主通行证。 d.交纳入住费用:小区管理员导引业主到收费公司交纳入住费用,收费人员依据收款项目开具收款收据。一般状况下,入住费用包括以下项目: a)煤气开户费:属代收代缴费用,小区无此配套项目的不予收费; b)有限电

25、视初装费:属代收代缴费用,小区无此配套项目的不予收费; c)水电押金:实行抄表到户的小区不需收取,未实行抄表到户的可适当收取; d)装修保证金:业主可选择入住时交纳或二次装修时在交纳; e)装修垃圾清运费:同上; f)管理费:以收到入伙通知之日计算当月物业管理费,预收一年。 e.验房收楼: a)小区管理员在业主交完入住费用后带业主验收房屋,并请业主将房屋存在的问题填入业主入住验房表中签字确认; b)房屋验收合格的,管理员应请业主在业主入住验房表中签字确认; c)验收发觉问题,业主要求搬入或二次装修前修理的,管理公司应通知发展商在一周内赐予解决,并将整改结果通知管理公司; -发展商一周内未整改完

26、毕的,小区管理公司应将整改状况反馈给业主,并告之详细再验收的时间; -整改完毕后,由小区管理员通知业主二次验收;二次验收不合格的,由管理公司主管经理进行跟综,并依据物业管理公司同发展商签定的物业管理托付管理合同中的保修条款要求发展商尽快解决。 f.发放钥匙: a)业主收楼无问题或要求在搬入后再进行修理的,小区管理员应将业主房屋钥匙全部交给业主; b)业主收楼有问题,小区管理员在将钥匙交给业主的同时,应留下一把大门钥匙在管理公司以供修理时用; c)业主在领取钥匙时,管理员应要求业主在钥匙领用表内签字确认。 g.签署业主公约和消防平安责任书: a)管理员将业主公约和消防平安责任书(一式两份)交给业

27、主并请业主具体阅读; b)请业主签署业主公约和消防平安责任书; c)管理员将签署后的业主公约和消防平安责任书签署后的其中一份存入业主档案,另一份随其它资料交业主保存。 h.资料发放:小区管理员将以下资料发给业主保存并要求业主在资料领取单上签名: a)住户手册; b)服务指南; c)签署后的业主公约; d)签署后的消防平安责任书; e)住宅运用说明书; f)住宅质量保证书; (6)开通水电 a.小区管理员应邀请业主一起将水电读数抄录在业主入住验房表中。 b.通知机电修理人员开通该业主房屋的水电。 (1)业主档案管理的详细方法祥见业主档案管理作业标准。 (2)本标准作为管理处相关人员绩效考评的依据

28、之一。 2、装修管理 (1)装修的申请与审批 a.申请:住户需提前7日向小区管理公司提出装修申请(租户必需持业主授权托付书); a)申请时照实填写装修申请表各款内容,并附装修设计图纸,室内装修说明书; b)假如住户自请施工队,尚须附带装修施工队营业执照复印件一份(住户申请装修项目少或简洁的除外); c)装修较大商业商铺、消遣场所时,需供应城市规划、消防、环保等部门的审批文件。 b.审核与批准: a)小区管理公司修理主管接到装修申请当日,依据管理公约中装修管理规定的相关条款,按唱诺制要求,就可能发生违章装修的问题逐条要求住户和装修队在装修施工承诺表中打承诺。对住户未完全承诺的,小区管理公司修理主

29、管应耐性向住户说明,直到住户完全承诺不出现违章装修。对不愿承诺的住户,不得同意装修开工。承诺后的装修施工承诺表由住户和小区管理公司修理主管共同签字后一式两份,双方各保存一份。 b)不宜审批的状况 -涉及有拆改承重墙的; -涉及有消防隐患的; -涉及有破坏预埋管线的; -涉及有破坏外墙体立面的。 c)在确认装修设计不会对楼宇平安、公共设施设备正常运用及房屋外观造成不良影响时,应当在半个工作日内给出同意看法; d)审核同意的,报管理公司主管经理审批,管理公司经理应当在半个工作日内给出同意看法; e)小区管理员将审批后的装修申请通知住户,对须要住户修改设计的,应告之住户修改。 (2)装修审批获得批准

30、后,小区管理员应通知住户带领装修施工队一同到小区管理处办理有关手续 a.小区管理员将室内装饰企业营业执照、执业许可证、复印一份附在装修申请表后。 b.将装修图纸复印一份附在装修申请表后。 c.将住户和施工队承诺的装修施工承诺表附在装修申请表后。 d.要求住户签署装修平安责任书,并将之附在装修申请表后。 e.住户和施工队一同到小区管理公司按装修管理规定交纳相关费用; a)住户应交纳肯定数额的装修押金和垃圾清运费; b)施工队应交纳肯定数额的装修押金和施工人员证件工本费; f.引施工队负责人办理施工通行证; a)施工队负责人应将施工人员的彩色照片两张和身份证复印件一份; b)办证人员将其中的一张照

31、片和身份证复印件及施工人员的基本状况登记在施工人员登记表中(详见封闭小区物品/人员出入管理作业标准); c)利用施工人员的另一张照片制作成施工人员的施工通行证。 d)小区管理员在住户和施工队办理完上述手续后,应马上通知机电修理人员开通住户水电,并告知住户可进场装修。 (3)施工期间的管理 a.小区管理员按楼宇巡查作业标准每日巡查装修施工状况。 b.机电修理人员负责监控施工队土建、水电装修是否违章。 c.秩序维护员负责按封闭小区物品/人员出入管理作业标准、治安巡逻作业标准及出租屋暂住人员、施工人员及三无人员管理作业标准队施工人员进行管理。 (4)装修施工的竣工验收 a.装修施工结束后,由住户和施

32、工队负责人共同向小区管理公司提出验收申请。 b.小区管理公司在当日内组织人员(机电修理主管及各专责工程师及小区管理员)对装修进行现场验收。装修如无违章状况,按以下程序办理;如发觉有违章状况,按4.5款办理。 c.竣工验收合格的,由小区管理公司修理主管在装修申请表内完工验收栏目签署初验合格,并签署姓名及日期。 d.秩序维护人员收回施工证,如有丢失,赐予施工队每证50元罚款。 e.施工队当日清场离开。 f.装修验收合格并运用一个月后,小区管理公司应对装修施工组织复验,复验无问题,由小区管理公司主管经理在装修申请表内注明复验合格后,由小区管理员退还住户及施工队的装修押金。 (5)常见的违章装修 a.

33、擅自开工。 b.乱拉电线、超负荷用电。 c.擅自改动燃气线路,安装燃气用具。 d.空调机不按位置安装。 e.随意变更窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调。 f.随意变更阳台功能。 g.随意封阳台,装防盗门、网(高层建筑)。 h.随意拆改墙体。 i.在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。 j.私自增加线路负荷。 k.改动上下水、电线(开关盒)。 l.私自开凿楼面层,破坏防水层(24小时闭水试验)。 m.擅自占用公共通道、天台、屋面。 n.擅自由室外加装灯、牌、广告等。 o.堵塞地漏和排水管道。 p.擅自移动消防设施。 q.擅自变更门的开启方向,运用消防禁用品。 r.擅自动火作业。 s.铺装

34、过重的地板材料。 t.随意丢弃装修垃圾,利用公共部位、加工装修材料。 u.随意向窗外抛扔物品。 v.随意用电梯运输装修材料(散 装料和超长重料)。 w.冲洗地面将水冲向电梯,破坏电梯装饰。 *.不按规定时间施工,制造噪音。 y.破坏公共绿篱、绿地。 z.夜间随意在住户家中留宿。 aa.不办理施工通行证,不遵守小区治安管理规定。 ab.随意拆掉阳台配重墙。 ac.高层住宅、写字楼、商场、消遣厅等不按规定配置灭火器。 ad.随意改装智能化系统。 (6)违章装修的处理 a.装修施工期间,发觉违章修理的,小区管理公司应马上要求住户停止违章装修,复原原状,并视状况实行以下方式进行处理: a)指责教化,规

35、劝改正; b)责令停工,出具违章整改通知单限期整改; c)责令复原原状; d)扣留或没收工具; e)停水停电(须报管理公司总经理批准); f)要求赔偿损失(须报管理公司总经理批准); g)依据规定罚没违章金。 b.装修施工验收时,如发觉住户违章装修的,小区管理员应对违章装修给楼宇平安、美观造成的危害程度做出评估,并视状况征得管理公司主管经理同意后,列清扣款数额,由小区管理公司按以下方法进行扣款,扣款依次为: a)首先从施工队装修押金中扣款; b)施工队装修押金不足以补偿扣款的,再从住户装修押金中予以赔偿; c)扣完住户装修押金仍部能补偿扣款的,要求住户赐予赔偿; 小区早期介入及入住管理方案 新

36、城小区早期介入及入住管理方案 1营销协作方案 为使业主在购房的过程中就能够感受物业管理的质素,项目前期介入人员将在前期介入期协作售楼部开展如下工作: a.协作售楼部受理物业管理询问,同时对售楼人员进行物业管理相关法律法规、服务内容、契约的培训;对销售人员的各项承诺文书从物业管理视角予以审核,避开入伙后口实不符导致纠纷。 b.高标准做好售楼中心、样板间、停车场和室外广场的保洁及花圃绿化的管理工作; c.供应售楼中心、样板间和室外广场的平安护卫以及车辆停放的疏导、指引服务; d.做好售楼中心、样板间的设施设备的修理养护工作。 f.开展业主服务需求调查 业主需求是我们供应服务的重要依据,项目前期介入

37、人员将在销售部门的帮助下,在入住前开展业主需求调查,以求了解业主的年龄结构、文化层次、爱好爱好及各类服务需求,并对调查结果进行统计、分析,以此对客户服务体系进行细心设计,确定服务标准,使今后的物业管理工作更加贴进业主。同时,与开发商共同举办准业主联谊活动,集中收集、了解业主反馈的信息。 2早期介入工作安排 第一篇组建前期介入小组及工作标准 一、自20*年8月7日起先派驻专职工程师到现场,视工作须要公司顾问小组不定期介入物业在建工地,在敬重原有设计的基础上,对在建房屋从业主运用角度提出合理的建议供开发商参考; 二、工作内容及标准: (1)为开发商供应合同约定内关于前期介入的服务项目。 (2)物业

38、项目经理和工程师每周不定期到现场,关注项目在建状况,开展必要的可行性工作; (3)依据物业特点及配套状况,向开发商供应物业建议书,建议需合理、好用,敬重原有设计,充分利用现有资源。 (4)为项目接管验收做好打算工作,根据接管验收要求打算接管验收的资料。 (5)为管理处入伙做好打算。 (6)做好与外部公共关系的联系。 (6)每周不定期与开发商沟通,对需协作工作在开发商要求时限内提前完成。 其次篇fh新城工作安排 (20*年8月5日至10月20日) 人员到位时间及工作职责 岗位人员配备到位时间工作范围及职责怪注 项目经理1人20*年8月5日全面负责现已到位 客服主任人20*年9月1日协作项目经理工

39、作 财务1人20*年10月8日小区财务工作 护卫主管1人2023年10月8日小区公共秩序 技工5名2023年9月1日小区的日常修理、维保跟踪、一户一验 一期全部岗位人员2023年10月8日按安排定编 fh新城小区工作安排 工程组(责任人:) 序号工作内容工作明细事项完成时间 1制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等报公司。 2确定物业办公用房,编制办公室装修安排,包括:管理处办公室、客户服务中心、员工宿舍、员工食堂等确定选址、装修效果图、装修施工期、办公设施配备。 3编制房屋接管验收安排1、与开发商工程协调,确定接管验收及遗留问题等处理的流程、责任人、时间、方法等 2、各种接管验

40、收表格及接管验收留意事项的编制。 3、对小区施工进行跟进,主要了解小区设备设施整体状况,熟识各类设备的构造、性能等;熟识水、电、气、消防等管道线路铺设位置及走向。 4、确定接管验收领导小组和对验收小组人员进行专业分组、任务安排。 5、确定接管验收所需人力配置安排、物料打算安排、验收日程支配。 6、对验收小组成员分别进行理论培训和实操培训。统一验收标准、工作方法等。 7、接管验收不合格工程问题的处理 4制定本项目的物质、工具配备安排结合物业管理方案及实际工作编写安排报公司 5新聘人员及员工的接管验收及入伙等培训工作制定方案(时间、课题、讲授人) 6编制二次装修须知及二次装修审批要点包括:装修申请、装修方案、装修留意事项、二次装修竣工验收。 7编制二次装修巡查要点1、巡查方法(分为平安巡查和工程巡查) 2、装修巡查频次 3、装修巡查要求、 4、留意事项(大厦公共设施方面、文明施工方面、装修安 全方面、住户室内装修方面) 8编制二次装修验收要点1、影响大厦外观的状况 2、墙体改动的状况 3、管线变动的状况 4、孔洞