2023年地产调研评估报告(篇).docx

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1、2023年地产调研评估报告(篇) 书目 第1篇中山市房地产金融业务状况调研报告 第2篇县房地产行业市场调研报告 第3篇房地产项目市场调研报告大纲范文 第4篇房地产调研报告范文2023 第5篇房地产市场调研报告2023年 第6篇关于我县房地产市场发展的调研报告 第7篇房地产调研报告范文 第8篇房地产市场调研报告该怎么写 第9篇关于房地产发展状况调研报告 第10篇关于房地产存量市场状况的调研报告 第11篇房地产市场发呈现状调研报告 第12篇上半年县城房地产市场调研报告 第13篇房地产市场调研报告范文 第14篇我市房地产发展状况调研报告 第15篇房地产开发问题现状及建议的调研报告 中山市房地产金融业

2、务状况调研报告 近年来，全国房地产市场快速发展，房价持续走高，国家为了抑制高企的房价，纷纷出台了一系列宏观调政策。为深化了解国家宏观调控政策影响下了的中山房地产市场和我分行房地产金融业务发展状况，找准我分行在中山房地产市场中的位置，办公室联合房地产金融业务中心对中山市房地产市场及我分行房地产金融业务发展状况进行了调研，现将有关状况报告如下： 一、中山市房地产形势分析 随着国家住房制度改革的发展深化，我市住房和房地产开发业得到了快速发展，已连续几年保持较快增长速度，4年来住宅商品房以每年20.5%的速度发展，住宅销售面积由xx年的71.06万平方米增长到xx年的141.75万平方米，增长近2倍。

3、房地产开发投资由xx年的21亿元上升到xx年的62.46亿元，增长近3倍。全市城镇人均居住面积由xx年的28平方米上升到xx年的30.9平方米，与全国城镇人均居住面积近23.67平方米相比，处于国内领先水平。由于居住环境的不断改善，我市先后荣获了“国家卫生城市”、“全国园林城市”、“国家环保模范城市”和联合国“人居奖”等荣誉称号，增加了我市房地产业的发展优势。 近年房地产快速发展的同时，也存在商品房空置面积增加、结构性问题突出等问题。 （一）房地产市场的发展总体正常，住宅市场潜力较大。 从我市城市化进程角度来看，显示对住宅的巨大需求。xx年末我市城镇人口占总人口42.73%，若城市化进程加速发

4、展，占全市人口近六成的乡村居住人口进城将成为推动将来中山楼市的巨大力气。从人口流淌状况来看，对住宅的需求也较大。 我市xx年末外来人口116.11万人，年末外来人口与户籍人口之比为83：100，与xx年79： 100、xx年74：100相比，逐年上升的趋势明显。如此大量的流淌人口是城市房屋租赁市场和二手房的消费主体，为房屋租赁和二手房等市场的发展奠定了基础。据国土资源局统计，xxxx年，中山市共核发房屋租赁证12169宗，代国家征收税款2023万元。另据国土资源局有关部门对我市房地产市场潜在需求调查显示，潜在购房者购置新居后希望将多余的房屋推向租赁市场的占比46.15%。 xx年15月二手房屋

5、面积交易同比增加39%，交易面积达83万平方米，是一手楼交易面积的2倍。随着我市工业化进程的加快和第三产业不断发展，外来人口消费的力度也进一步加强，这对将来整个市场的租价和房价的走向都会产生肯定的影响。 从房地产市场需求来看，随着城区土地资源的渐渐稀有、中山市居民收入的稳步提高、交通条件的改善以及家庭汽车拥有量的上升，越来越多的城区人渴望到郊区居住，享受生态园林生活，使得城效和镇区楼盘渐渐成为置业热点，居住城郊化的趋势越来越明显。 依据xx年中山年鉴资料显示，xx年中山市城镇居民人均可支配收入15836元，农夫人均纯收入7523元，分别比去年同期增长6 %、15.4 %，人们的生活渐渐步入小康

6、。 随着人们收入稳步增加、房改政策措施的实施以及不合理收费政策的取消，我市的房地产具有肯定的发展空间。 县房地产行业市场调研报告 一、我县房地产行业现状 20xx年，在县委、县政府的领导下，根据省、市和县委、县政府的总体部署，大力推动依法行政和行风建设，仔细履行行业管理职能，以实现房管事业和谐发展、科学发展为目标，以服务大局、情系民生为着眼点，以实施重点项目带动战略为重点，强力攻坚，勇于突破，各项职能工作取得突破性进展，行业管理服务水平得到提高，为我县经济和社会发展作出主动贡献。近二年，由于受全球金融危机的影响，我县住宅与房地产业出现缓慢发展，全县8个开发企业先后建设了金域蓝湾、鑫隆佳苑、尚城

7、云鼎、城东商贸城等房地产开发工程，开发建筑面积10.7万平方米，全年竣工住房面积12.6万平方米，人均增长0.3平方米。目前，县城居民人均居住面积已达28.8平方米。房地产二级市场活跃，全县公房上市交易43套，面积0.27万平方米;存量住房上市交易127户，面积1.3万平方米，交易额1395万元，拉动了内需，激活了房地产市场，增加了契税，为我县经济发展增加了活力。全县房地产市场呈现“增长速度较快、供需总体平衡、结构更趋合理、价格稳中有升、消费逐步理性”的良好发展态势。 二、存在的问题 近些年，我县重视法制建设，不断加强了行业管理和规范服务工作，特殊是大力开展了整顿和规范房地产市场秩序活动，有效

8、地推动了房地产业的各项工作，加快了我县住房建设步伐。但在行业管理工作中，也发觉一些问题，这些问题主要有： 一是房地产销售不规范。在房地产开发过程中，存在个别开发企业部分开发项目未取得商品房预(销)售许可证就擅自进行商品房预售;少数房地产开发企业的销售楼盘未按要求公示，缺漏了部分公示内容，如：崇仁县城镇综合开发公司开发的“永胜花园”缺商品房销售管理方法的有关规定;茂泰房地产开发公司开发的“鑫隆佳苑”缺商品房销售进度表和价目表。 二是物业管理不完善。物业管理面太窄;市民居住消费现象更新的问题;管理人员服务工作不能满意住房要求的问题;物业管理资金难以到位的问题等。 三是住房保障体系不健全。在经济适用

9、房、廉租房建设管理中,住房保障体系健全还不够;“两房”建设工作创新力度还不够。 三、几点建议 1、放开搞活，培育住房二级市场 在20xx年我县就已全面放开住房二级市场，为了进一步放开搞活住房二级市场，促进存量住房流通，实现与商品房增量市场的联动，适应居民改善居住条件的需求，拉动居民消费，必需降低准入门坎，取消已购公有住房和经济适用住房上市的审批手续;必需简化办事程序，提高办事效率，实施交易发证一体化;必需明确住房交易实惠政策，降低税费;必需培育和规范房地产中介服务市场; 2、规范市场，着力监管与服务 在规范房地产市场管理方面，应在“监管和服务”上下功夫。一是把好开发企业准入关。对申报房地产开发

10、资质的企业从注册资本金、工程技术人员、拟开发项目状况等方面严格把关。不仅仔细审查材料，而且还要现场踏勘。二是加强商品房预(销)售的监督和管理。严格执行预(销)售许可证制度，建立健全了我县房地产开发销售信息公示制度和管理力度。三是仔细做好开发企业资质年检工作。 3、突破难点，建立物业管理机制 一是加大宣扬，转变观念。向社会开展广泛的宣扬教化活动，提高物业管理的社会整体意识。开展形式多样的文明、平安、法制、物业管理学问的宣扬教化，不断向住户灌输现代文明新的居住消费观念，增加住区群众协作和接受物业管理的自觉性和主动性。二是协调关系，争取支持。争取县政府成立物业管理领导机构，负责领导、协调、指导和监督

11、物业管理工作。发挥职能部门的作用，对开展物业管理，改善人居环境工作赐予大力支持，有效实施旧住宅区综合整治，如清除乱建乱搭、改造危旧房屋、整治环境卫生、搞好交通绿化等;新住宅小区规范管理，如房屋建筑主体的修缮和管理;房屋设备、设施修理和更新;环卫、道路、绿化、消防、治安管理和维护等。三是出台政策，建章立制。争取政府出台物业管理政策，制定管理实施方法，明确政府主管部门、房地产开发单位、社会有关各方及业主相互之间的权利和义务，详细规定物业管理经费来源及收缴方法等。物业管理企业与业主要和用户签订管理合同，明确责、权、利关系，规范各自行为。做到有章可循、有法可依，使物业管理工作步入规范化、法制化管理轨道

12、。 4、完善住房保障体系，全面推动廉租住房建设 一是建立责任制体系，切实加强“两房”建设管理和监管。建立领导机构，设立专人负责，严格操作规程，实行一级对一级负责，强化抓“两房”建设工作责随意识。二是依法依规运作，主动稳妥推动“两房”建设工作。根据县政府关于推动崇仁县经济适用住房 和廉租住房建设实施看法的要求，坚持科学运作，规范操作规程，实行电视宣扬、组织宣扬车上街、在县城人流密集的主要街道询问服务和散发公告材料、三榜公示以及将经济适用房和廉租住房公开摇号活动制作电视新闻滚动播放等形式，向社会广泛开展“两房”政策、运作状况进行宣扬。建立申请申购、填表登记、入户调查、审核确认、建档管理制度。启动“

13、三级审核、三榜公示”等工作，严格做到对“两房”合理合规的运用，并建立“两房”建设工作重大事项报告、统计报表、责任追究等制度。三是加大业务工作技能，进一步落实住房保障运行环境。四是创新思路、加强“两房”建设。要用创新思路来解决业务工作中遇到的困难问题和打造“两房”建设领域。通过工作的不断创新，进一步为政府解决困难家庭的住房问题决策供应科学依据，不断提高“两房”建设发展思路，使“两房”建设这项民生工程又好又快地发展，造福于民。 房地产项目市场调研报告大纲范文 名称公司房地产项目市场调研报告大纲受控状态 编号 执行部门监督部门考证部门 一、调研目的 从年月日到年月日，公司市场营销部开展了针对公司位于

14、市房地产项目的调研活动。 本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、具体、合理地分析了公司在市的项目的市场状况，从而为项目的销售决策供应比较全面的数据参考。 二、调研方法和人员 （一）调研方法 本次调研活动所实行的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。 房地产调研报告范文2023 一、xx房地产市场发呈现状 优越的地理环境，深厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20*年起至今，xx商品房价格始终呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新

15、程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新改变。一方面，房产的整合概念不断增加，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增加。另一方面，顶级项目拉动了高端消费劲量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满意细分市场的要求。20*年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出主动的发展态势。20*年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以

16、高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍旧稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征 产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。

17、 文化诉求特征：深厚的商业、消遣等都市文化特征。 三、20*年(1-6月份)xx商品住宅供应和销售基本分析 (1)商品住宅价格与销量分析 xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及美丽的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居xx市前列，同其它区域相比，其价格始终呈现出上升状态，20*年(16月份)，xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入20*年以后，商品住宅的销量出现肯定程度的下降，20*年(16月份)，xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，削减了51.32%。 从上表可以看出，xx区的住宅物

18、业平均价格同整个xx市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一样的，而且上涨的幅度非常平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。 xx中心区作为xx市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受状况来看也是比较志向的，信任随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。 同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得主动成果，这些都将为这一带的房价带来肯定的升值空间。 (2)xx商品住宅市场供求关系 1、20*年(16月份)x

19、x商品住房市场总容量约为45000套，16月总供应13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。 2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量削减 为避开因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，xx市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20*年(1-6月份)，全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。 同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也干脆导致了购房需求的削减。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行其次次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投

20、资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。 xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所削减。 3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高 亿房探讨中心的20*年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。 4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米 如下图所示：50007000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐

21、步上升。 房地产市场调查报告优秀范文房地产市场调查报告优秀范文 5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米 20*年(1-6月份)xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售状况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的状况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户

22、型销量的45.43%。 四、xx各区域住宅市场发展概况 xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和xx区四个区域组成，依据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析： (一)xx中心区 20*年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年削减4630套，降幅为58.87%。 从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严峻萎缩

23、，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。 出现这样的状况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新居供应量削减3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的缘由在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付实力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。 xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、消遣、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整

24、个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。 预料不久的将来，xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个xx中心区的加快建设。 xx中心区主要在售楼盘信息(截止到20*年6月30号) (二)古田片区 20*年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨151

25、6.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年削减2609套，降幅为68.59%。 从成交价格状况来看，尽管古田片区今年1至6月始终都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。 从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温柔解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量削减，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年

26、古田片区楼市较为寂静。 政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，将来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展供应有力支撑。 古田片区主要在售楼盘信息(截止到20*年6月30号) (三)二七、后湖片区 20*年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。 从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋

27、于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依旧是航天双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅削减，二七、后湖片区的楼市整体呈现温柔向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。 令人激昂的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，将来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。 二七、后湖片

28、区主要在售楼盘信息(截止到20*年6月30号) (四)东西湖片区 20*年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。 从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特殊是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售状况，该片区的表现还是令人刮目相看的。 虽然整个市场气氛的始终处于观望心情，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没削减多少。而来看房的客户，许多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者

29、不得不把目光集中在郊区盘，从目前状况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。 多层作为郊区最易消化的一般住宅产品类型，始终是本区域开发的主力产品。近4年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商起先注意产品结构的调整，产品重心渐渐由多层向高层和小高层转换。 和其他区域市场多层小高层高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，快速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需肯定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是将来市场的主流产品。 东西湖被誉为武汉的北大门，而金银湖更是占据空港经济之利，将来还将在

30、这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的旺盛奠定基础。 房地产调研报告范文 房地产市场调研报告2023年 房地产市场始终是我们老百姓所关注的，下面是我搜集整理的2023年房地产市场调研报告，欢迎阅读。更多资讯请接着关注调研报告栏目! 房地产市场调研报告 关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关切的重要议题。为了深化了解榆林房地产市场起伏较大的缘由，促进榆林房产业的健康有序发展，根据20xx年榆林市政协总体工作支配，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场肯为

31、完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路途、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求看法。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，仔细听取他们的看法建议。现就有关榆林市房地产市场视察状况报告如下： 一、基本状况 奎年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场盔一步得到完善

32、。 20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面积210.6万，完成销售面积136.8万，空置面积74.0万，空置率为35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面积49.1万，销售27.2万。 20xx年榆林市区商品房均价1646元/，20xx年涨至2300元/，20xx年更是涨至高层4000元/、多层3000元/，20xx年1-10月份，高层3900-4100元/、多层3000-3200元/。尽管20xx年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年特殊是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火

33、热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。 经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20xx年-20xx年全市累计完成经济适用房85.1万，其中20xx年完成22万;20xx年完成18.1万,同比下降17.7%;20xx年完成45万，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万，小高层均价2300元/，多层均价约1800元/，在房产市场占有较大份额。 廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万、850套。 二、我市房地产市场的主要表现

34、及缘由分析 1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特殊是20xx年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理阅历、广告宣扬、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特殊是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，20xx年全市共建商品住房空置面积按主体

35、竣工口径计算约47.5万，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。 20xx年全市房地产上市交易面积67.6万，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了其次、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救*政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增加了消费者

36、的购房主动性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热忱，进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。 同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要缘由之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省其次，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于20xx年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为主动协作国家启动和激励消费各项政策措施的实行，创新金融服务品种，增加

37、了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场肯快回暖。 2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年-20xx年全县共建成商品房面积60万，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一样。 3、投资型购房削减，消费者趋于理性。20xx年以来，受诸多因素的影响，特殊是房价的过快增长，导致很

38、大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显削减，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步削减，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。 4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地运用权招拍挂工作从20xx年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土

39、地运用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地运用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地运用权的有偿运用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)： 20xx年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20xx20xx每亩均价为207.4万元，20xx年亩均价94.1万元，基本与20xx年以前持平，土地价格的改变正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，20xx年上半年榆林城区房地产企业未参加土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。20xx年金融危机以来，房地产企

40、业均未冒然购地，他们对这场筐融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策改变、房价走势等不确定因素难以作出精确科学推断，土地购买热忱不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。 榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热忱减弱，使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格

41、(现价)，从20xx年的2050元/上升到20xx年的2394元/，上涨了344元/，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成肯定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，20xx年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。 因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施，增加了土地出让的透亮度，增大了土地获得聚格，从而干

42、脆推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的变更使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期打算，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年20xx年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。 5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重削减。20xx年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到20xx年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx

43、年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅削减的状况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的详细体现。20xx年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25% 企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信念的重建都须要时间，目前房屋销售仍处于调整期。 面对金融危机的严峻影响，市委、市政府审时度势，镇静应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目

44、标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从其次季度起先，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信念显著增加，销售额明显增加，房地产业可以说领先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了主动的促进作用。 三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用 1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到20xx年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到20xx年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的干脆贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投

45、资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到20xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。 2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大： 3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的状况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不行替代的重要选择(见表7)： 4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年20xx年房地产

46、税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。20xx年房地产税收7116万元，较上年同期削减2742万元。20xx年110月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。20xx年110月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。 此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也特别明显。 从表8可以看出，20xx年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20xx年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但事实上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入20xx年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期削减2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。20xx年110月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。 四、对规范我市房地产的几点建议 促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展须要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经