2023年住宅小区管理制度(篇).docx

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1、2023年住宅小区管理制度(篇) 书目 争创全国物业管理优秀示范住宅小区方案承诺 争创全国物业管理优秀示范住宅小区方案与承诺 (1)创优方案 指导思想 以业主、用户满足为宗旨,以国家物业管理优秀小区为榜样,以达标创优为目标,通过争创全国物业管理优秀示范住宅小区活动,树立良好的企业形象,提高物业管理服务队伍的整体素养和小区的管理水平。 详细目标 a.房屋及修理管理方面: 房屋外观完好、整齐,定期清洁。 小区内有明显指示标记:交通指示牌、小区平面图及楼宇和单元标识等。 房屋完好率达到98%以上。 无违章搭建。 房屋修理刚好率98%以上,零星修理合格率100%,做好回访及记录。 档案管理完善,有专人

2、管理,做到完整、清楚、平安、正确。 b.设备管理方面: 小区内全部公共设备图纸、资料齐全,管理到位。 设备良好,运行正常,无事故隐患,保养检修制度完善。 每日有设备运行记录,操作人员严格遵守操作规程及保养规程。 消防设施完好,可随时启用。 平安监控系统设备完好,运用正常。 c.市政公用设施管理方面: 小区公共配套服务设施完好,不随意变更用途。 供水、供电、通讯、照明设备设施齐全,运行正常。 道路畅通,路面平坦。 交通管理规范,车辆停放有序。 污水排放通畅。 d.环境卫生管理方面: 小区环卫设施完备,设有垃圾房、垃圾箱、果皮杂物箱等保洁设施。 小区实行标准化保洁,垃圾日产日清,生活垃圾实行袋装化

3、。 依据季节投放灭虫除四害药物,派专人管理。 做好凭证饲养宠物的宣扬,小区内严禁饲养家禽,并常常检查,发觉问题刚好订正。 小区内道路、公共场所、楼道、地下室等公共部位保持清洁,不留死角,不随意堆放杂物或占用。 小区内无乱设摊点、广告牌和乱涂乱划现象。 高压水泵、水池有严密的管理措施,二次供水卫生许可证、水质化验单应具全。 e.绿化管理方面: 按小区规划要求做好绿化的培植、养护。 小区公共绿地不占用,不随意变更用途,保证小区绿地率。 合理分布树、花的种植,做到四季长绿,月月花香,充溢朝气。 绿地管理及养护措施落实,无破坏、践踏现象。 f.治安管理方面 小区实行封闭式管理,实行常规防范和技术防范相

4、结合的防范措施,确保平安。 小区实行24小时保安值班、巡逻制度。 小区内平安监控系统有专职人员管理,并严格执行相关制度和纪律。 思想重视,制度落实,以防为主,使小区内无重大责任火灾、交通事故及刑事案件。 保安人员服装整齐,仪容端庄,作风严谨,言语文明。 危及住户平安处设有明显标记,并落实防范措施。 重视对保安人员的思想教化和业务培训。 g.财务管理方面: 建立规范的财务管理制度。 严格遵守国家财经纪律和公司有关规章制度。 为住户供应多项便民有偿服务,以业养业,增收节支,做到管理经费收支平衡,争取略有盈余。 h.社区文化建设方面: 充分利用小区的消遣场所和设施,定期组织开展健康有益的社区文化活动

5、,比如:游泳竞赛、书法竞赛、篮球竞赛和健身指导等。 主动协作社区开展各项公益活动。 半年开展一次征询住户看法活动,刚好了解住户需求信息,调整服务内容,使住户满足率达到95%以上。 提倡住户互帮互助,文明居住,关切病残者、老人、妇女及儿童。 主动开展精神文明建设,使住户能自觉遵守小区各项管理规定。 (2)实施方法 a.建立创建领导小组: 创建全国物业管理优秀示范住宅小区领导小组,由公司领导任组长,负责创建活动的领导协调工作;各部门负责人担当成员,负责创建活动的指导工作。 b.制订实施安排: 依据创建活动的总体支配,制订切实可行的实施安排,要把创建活动与日常管理结合起来,把创国优与创市优、省优结合

6、起来,把长远目标与眼前工作结合起来,通过开展创建活动,真正带动各项工作。 c.强化各项管理制度: 要借创建活动的东风,建立、健全各项管理制度,以制度促进管理,使各项管理规范化、科学化、制度化,做到有章可循、违章必究。 d.加强检查、督导: 对创建活动要常常进行检查、督导,刚好总结阅历。对存在的问题,要仔细查找缘由,寻求解决的方法,不搞花架子,不做表面文章,确保创建活动健康开展,取得成效。 (3)奖惩措施 在创建全国物业管理优秀示范住宅小区活动中,对表现突出、成果卓越者,将赐予嘉奖,嘉奖标准另定;对表现低劣、工作不力者,将赐予指责,并酌情赐予行政处分。 (4)创优安排 时间工作性质工作内容 创优

7、达标打算阶段组建创优工作领导小组:设组长一名,成员若干名。为确保创建工作有组织有安排地开展,建立创建工作领导小组例会,每半月召开一次工作例会,总结上一阶段的工作,对发觉的问题刚好确立解决方案。支配本期创建工作,安排落实状况。 开展宣扬动员工作,为保证创建工作的顺当开展,在创建过程中开展宣扬动员工作,使全体员工主动参加到创建工作中去,同心协力完成创建活动。 创优达标实施阶段依照市达标创优标准进行自我初评,通过初评找寻差距,并就相关问题的解决落到人,刚好进行整改。 将问题进行整改,依据市达标标准,结合iso9000质量保证体系的相关程序文件及工作规程对发觉的问题进行整改,并进行跟踪检查,以确保问题

8、整改的刚好性和有效性,最终达所制订的目标。 迎检阶段依据市创优达标的评分标准,组织创建领导小组成员对小区的管理进行自评、自检,做好考评验收工作。 创市(省)优阶段总结阅历、积累资料,提高管理水平和服务水准。 依据评审结果,接着保持达标的标准,对未达到标准不足之处加以整改,在达标的基础上进一步 提高服务质量和管理水平,力争在达到市(省)优秀小区标准。 创国优阶段总结创市(省)优的阅历,发扬成果,改进不足。 项目争创市物业管理示范住宅小区实施方案 项目争创市物业管理示范住宅小区实施工作方案 20*年按*物业年度规划要求及e花园项目物业管理品质提升的须要,提请开展*市物业管理示范住宅小区创建工作,旨

9、在进一步完善小区的硬件设施,推动小区物业管理服务更加规范化、专业化、精细化、职业化,加强行业沟通,多方面汲取物业管理行业发展的创新成果,全面提升小区物业管理服务品质,营造更加和谐的小区生活环境,使业主能享受到*物业更加优质的物业管理服务。 为保障创优工作质量,胜利取得*市物业管理示范住宅小区称号及奖牌,依据国优标准,结合e花园项目的实际状况,制定本创优工作实施方案。 一、方案依据 建住房物2000008号文全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则及*市物业管理示范住宅小区创建申报要求。 二、创优目标:以较好的成果通过*市示范住宅小区的检查考评,获得市物业管理示范住宅小区称号及奖牌 物业公司已从入

10、住办理起先连续坚持对e花园项目投入资金,不断进行小区硬件设施的整改完善,提升小区硬件标准和养护品质,打造高尚、精品、和谐小区品牌。 本年度创优经费包括项目整改完善费用、资料印刷费、接待费、增加修理材料费等项目,详见20*年度e花园项目创优费用预算。 三、组织机构及职责 1、*物业针对e花园项目市优创建工作成立了e花园创优工作小组,负责市优创建领导、支持与督导工作: 工作小组成员如下: 组长:z(*市*物业服务有限公司总经理) 副组长:z(*市*物业服务有限公司副总经理) z(e花园项目经理) 组员:z 2、创优工作小组工作职责: 1)根据公司创优工作要求,负责制定小区创优工作实施方案,刚好向公

11、司申报审批同意; 2)负责组织实施小区创优工作实施方案; 3)组织创优工作自查自评,组织各级检查发觉缺陷的整改完善工作; 4)根据创优工作考评标准,制定完善物业服务中心档案资料体系,编制小区迎检资料书目; 5)组织国优标准及创优工作规划的员工培训; 6)负责按预算运用创优经费,提高创优工作效益; 7)制订服务中心创优工作绩效考核激励规定,兑现考核奖惩结果; 3、创优工作小组下设四个工作组,分别为资料完善达标组(含财务)、环境养护达标组、设备养护达标组和平安防范达标组,各达标工作组的人员构成及工作职责如下。 管理组 组长:z 组员:z 资料完善达标组 组长:z 组员:z 工作职责: 1)比照标准

12、及小区迎检资料书目,收集、整理、完善、汇编、装订全部迎检资料; 2)比照小区迎检资料书目,负责档案资料管理质量达标; 3)组织实施社区文化活动,宣扬小区创优工作及创优工作成果,发动小区住户主动参加创优活动,大力营造和谐社区氛围。 环境养护达标组: 组长:z 组员:z 工作职责: 1)负责小区清洁服务品质和绿化养护服务品质达标,为资料组供应符合iso9000质量体系、规范的清洁服务和绿化养护服务质量记录资料。 设备养护达标组 组长:z 组员:z 工作职责: 2)负责实施小区硬件设施整改完善项目; 3)负责小区机电设备、设备房、公共设施及房屋外观的修理养护质量达标; 4)为资料组供应符合iso90

13、00质量体系、规范的设备设施养护服务质量记录资料。 平安防范达标组 组长:z 组员:z 工作职责: 1)负责小区治安防范服务、消防监控服务和车辆停放服务质量达标; 2)负责完善小区平安防范网络和群防体系建设,持续确保小区零案件发生; 3)负责准军事化的护管队伍管理及宿舍内务卫生达标; 4)负责为资料组供应符合iso9000质量体系、规范的平安防范服务质量记录资料。 四、工作阶段及任务 小区市优创建工作自20*年*月*日起先,*月初市优示范住宅小区考评完毕、公司组织总结后结束。分四个实施阶段,详细支配如下: 1、宣扬动员及打算阶段(*月*日-*月*日) 1)公司召开物业服务中心主管级以上员工会议

14、:发布公司创市优工作规划,组织国优标准培训,部署公司创市优工作总体支配,明确公司职能部门与物业服务中心的分工协作,要求各部门团结互助、同心协力、分工合作、全身心投入创优工作。 2)公司品质部负责创优资料汇编书目的拟定及创优工作培训。 3)行政人事部通过内部培训向全体员工宣扬创优工作意义,物业服务中心利用小区宣扬栏、温馨提示栏及致小区住户的公开信等形式,向小区住户宣扬创优工作,广泛动员住户主动参与小区创建工作,赢得小区广阔住户的支持与协作。 4)物业服务中心依据国优标准,制定小区创优工作实施方案,刚好申报公司审批同意。 5)物业服务中心召开全体员工动员大会,发布小区创优工作实施方案,支配布置小区

15、创优工作,激发员工创优工作热忱和创建性工作。 6)物业服务中心组织全体员工仔细学习国优标准和小区创优工作实施方案。 2、重点难点突破阶段(*月*日-*月*日)(详见附各小组工作安排) 1)环境养护达标组完成清洁服务及绿化养护服务的季度、月度的定期作业项目。 2)设备养护达标组负责小区设备、设施及重点项目改善工作 3)平安达标小组此阶段完成小区治安、车辆、消防防范的改善工作 4)资料完善达标小组,比照创优资料书目完成资料的规档工作及创优资料汇编、创优汇报材料。 5)物业服务中心负责制定并组织实施重点难点工作推动安排,力争在2月28日前全面完成;物业服务中心无法解决的问题,须刚好申报创优工作领导小

16、组协调解决。 6)创优工作领导小组,须保障小区省优创建经费落实到位,满意小区运用; 3、品质 巩固提高阶段(*月*日-*月*日) 1)公司创优工作小组组织职能部门,于*月上旬按国优标准对参与创优小区进行首次检查,查出存在的问题与不足,并发布首次创优工作检查报告。 2)物业服务中心依据首次创优工作检查报告及自检结果进行全面整改,整改工作主要集中在日常的、简单解决的问题上,对于难点问题或物业服务中心无法解决的问题提交领导小组统筹探讨解决。 3)在6月5日前组织其次次模拟检查,发布其次次创优工作检查报告;对各小区的创优工作,提出详细的巩固、提升看法。 4)物业服务中心依据领导小组发布的其次次创优工作

17、检查报告及巩固、提升看法,组织细致的完善工作;对简单出现差错而又易忽视的问题,须制定有应急措施。 5)资料完善达标组在*月*日前,完成迎检资料的编制装订工作。 6)环境养护达标组须提前完成季度、月度清洁服务及绿化养护服务的定期作业项目,达到较高的现场服务品质。 7)公司创优工作领导小组完成自查自评,给出自查评分结论。 4、市优迎检阶段(*月*日-市优检查) 1)物业服务中心提前召开全体员工大会,总结小区的创优工作和成果,进行市优迎检接待工作培训,调整员工的精神状态至最佳;组织清洁公司、绿化公司适当增加服务人员,保持最佳的环境服务品质;完成市优检查接待打算工作,营造小区迎检氛围。 2)公司创优工

18、作领导小组审查小区创优工作汇报材料及汇报幻灯片,到小区现场办公,巡回检查,督导迎检打算工作。 五、创建市优工作总结 创市优检查考核结束后,物业服务中心将组织专题总结,向公司汇报小区创优工作总结报告,申报创优工作先进个人及事迹,为公司后期项目创优工作供应阅历。 公司在*月份组织召开创市优工作总结表彰大会,对创建工作中涌现出来的先进个人和事迹进行表彰,兑现奖惩结果。 物业服务中心对考评达标项目加以维持和完善;对考评发觉的质量缺陷,制定有效的整改措施,在考评结束后半个月内全部逐项落实整改完毕。 六、纪律保障: 创优工作小组成员在创建期间,一律听从工作小组的支配和调配,并严禁擅自调休、请假,如有特别状

19、况,确需请假或调休的,须征得物业服务中心创优工作小组组长同意后方可。如有违返以上规定,按公司相关规定从严处理。 附:e花园各业务创优工作安排 *市*物业服务有限公司 e花园物业服务中心 二0*年*月*日 留意事项: 1、工作阶段中的工作任务,须进一步优化细化,具体排列未达标项目的整改完成时间,并将其作为附件。 一期小区创建省优秀物业管理示范达标住宅小区自检概述 z一期小区创建省优秀物业管理示范达标住宅小区自检概述 荆州*是由z集团下属企业荆州zz房地产开发有限公司开发,托付天津z物业管理有限公司荆州分公司进行前期物业管理。其中一期*公园共有住宅15栋410户、商业街1条88套,于20*年3月1

20、8日竣工交付运用,目前入住率达到70以上。为更好的促进该小区的物业管理水平的提高,我公司主动创建物业管理示范达标小区,制定了创优工作安排,成立了创优工作领导小组,确定了各项工作支配及责任人和实施方案。创优工作同时也得到了小区业主大会筹备组和开发商的同意和大力的支持。 该小区按规划要求建设,住宅及配套设施齐全并都已经投入运用;zz房地产开发公司在20*年7月与我公司签定了*前期物业管理托付合同,明确了在前期物业管理阶段双方的责权利。根据合同约定,经过前期介入及接管验收,我公司于20*年3月16日对该小区进行了正式接管,双方办理了物业移交相关手续。小区在销售时我公司根据与开发商签定的前期物业管理托

21、付合同约定与房屋买受人签定了前期物业管理服务协议,明确了业主与物业公司双方的责权利。房屋销售前开发商根据要求交纳了修理基金,房屋销售时业主也按规定交纳了应当交纳的部分修理基金,并在业主临时公约中制定了修理基金的运用管理和续筹规定。小区有房屋运用手册、装修装修管理规定及业主临时公约等齐全的公众制度。我公司在该小区设管理中心,管理中心已建立健全的管理制度和各岗位工作标准,并有详细的落实措施和考核方法;管理中心共有员工55人,其中管理人员5人,全部持有建设部物业管理上岗证;全部员工统一着装及佩带公司工号牌,工作规范, 作风严谨;管理中心配有计算机及电子巡更系统等,大大提高了管理效率;管理中心配有财务

22、人员2名,严格执行收费、财务管理、会计核算、税收等方面的有关规定,至少每半年公布一次物业管理服务费用收支状况。在接管小区后管理中心建立了齐全的房屋及其公用设施设备档案资料,并做到分类成册,管理完善,查阅便利;同时建立了住户档案、房屋及其配套设备设施权属清册,并做到一户一档、一机一档,查阅便利。管理中心设有24小时值班及服务电话,接受业主对物业管理服务报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息的收集和反馈,并刚好处理,并做到回访率100%,有回访制度和记录。管理中心每3个月定期向住户发放物业管理服务工作征求看法单,对合理的建议刚好进行整改,满足率达到98%。管理中心建立并落实便民修理服务15分钟上门

23、的承诺制,零修急修刚好率100%,返修率不高于1%,并都有回访记录。 小区主入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及栋、单元、户门都有明显的标号标记。小区无违反规划私搭乱建、无擅自变更房屋用途现象。房屋外观完好、整齐,外墙涂料无脱落、无污迹。室外招牌、广告牌、霓虹灯等根据规定设置,保持整齐统一美观,无平安隐患或破损。封闭阳台统一有序、色调一样,不超出外墙面。小区无安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳棚等;空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀。房屋装修符合规定,未发生危及房屋结构平安及拆改管线和损害他人利益现象。 小区共用设施完好、无随意变更用途。共用设施设备运行、运用及维护按规定

24、要求有记录,无事故隐患,专业技术人员及维护人员严格遵守操作规程与保养规范。室外共用管线统一入地,无架空管线等有碍观瞻现象。排水、排污管道畅通无堵塞外溢现象。道路通畅、路面平整,井盖无缺损、无丢失、无影响车辆和行人通行现象。小区供水设备运行正常,设施完好,无渗漏、无污染,短暂无二次供水设施。水质符合卫生标准,制定有停水及事故处理方案。供电系统制订有管理措施并严格执行,记录完整,供电设备运行正常,配电室管理符合规定路灯、楼道灯等公共照明设备完好,暂无电梯等设备设施。 小区基本实行封闭式管理。有专业平安管理队伍共26人,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟识小区的环境,文明值勤训练有素言语规范仔细

25、负责,在湖边、开关箱等危及人身平安处有明显标识和详细的防范措施。消防设备设施完好无损,可随时起用;消防通道畅通;制订消防应急方案。机动车停车场管理制度完善,管理责任明确,车辆进出有登记。非机动车车辆管理制度完善,按规定位置停放,管理有序。 环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,实行标准化保洁。垃极日产日清,定期进行卫生消毒灭杀。房屋共用部位共用设施设备无蚁害。小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持干净。商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱

26、设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。排放油烟、噪音等符合国家环保标准,外墙无污染。 小区内绿地布局合理,花草树木与建筑小品配置得当;绿地无变更运用用途和破环、践踏、占用现象。花草树木长势良好,修剪整齐美观,元病虫害,无折损现象,无斑秃。绿地无纸屑、烟头、石地等杂物。 管理中心组织业主成立了篮球队、羽毛球队、乒乓球队、老年健身舞队、书法爱好爱好组等社区文化活动组,在小区定期开展有意义、健康向上的社区文化活动,创建条件,主动协作、支持并参加社区文化建设。 小区物业管理服务费用收缴率100%,并依托小区建立起家政保洁、植物租摆等便民有偿服务体系,开展多种经营。目前管理中心

27、依靠物业管理基础服务及特约有偿服务费用维持各项开支成本,基本能够持平。 我们相识到,创优是提高我们服务水平、创建一个高水准物业管理小区、带动本市物业管理水平提升的有效手段,公司上下对这项工作非常重视;同时,我们深知创优达标是一项系统工程,尤其是须要长期保持高水平的服务,而不仅仅只是为创优而走过场。比照全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则,我公司就*一期*公园物业管理状况进行了自检,预评预验总分达到98分,达到省级优秀标准,并正式进行申报请主管部门进行考评。 *物业管理有限公司*分公司 20*年6月*日 花园小区创建省物业管理优秀住宅小区申请报告 关于花园小区创建“省物业管理优秀住宅小区”的申

28、请报告 省建设厅: 首先感谢省建设厅、aa市房产管理局对*花园小区物业工作的支持,在房管局的正确领导下由aa市某物业管理公司该小区物业管理工作取得了骄人的成果,在我公司细心、科学和系统的管理和服务下,*花园小区先后获得了“优秀住宅小区”、“平安小区”和“花园式小区”等荣誉称号,为aa市物业管理起到了示范的引领作用。在20*年我们通过真诚的服务、高效的管理申请加入创建山东省优秀住宅小区的行列来,现将小区状况和物业工作汇报如下: 1、*花园小区基本状况 aa市*花园住宅小区由jn市某置业公司有限责任公司建设,某置业公司本着“提倡现代文明,传播居住文化”的开发理念,以高舒适度、高功能配置、高性能标准

29、、高质量保证这“四高”的要求来设计开发建设aa市“*花园”小区。公司力将“*花园”住宅小区打造成aa市标记性高品尝居住小区。 同圆*花园地处aa市东部,东邻龙山分局、西接新城办事处广场。小区占地5.5万平方米,规划建设商住楼18栋,总建筑面积8万余平方米。小区紧临aa市最大的市政绿化广场,周边绿化配套为本地最高标准,环境美丽,空气清爽,是市区最适合居住的地段。户型设计中强调客厅和主卧朝阳,并采纳大阳台、落地窗、外飘窗、空中花园等现代居住建筑设计手法,使人与自然能够更自由的沟通。 整个小区采纳环绕分布、南北朝向、整体围合的立体景观布局。小区主要景点有瀑布涌泉、绿树芳香、小桥流水、曲径回廊,把中国

30、古典园林中的“移步换景”、“情景交融”的景观精髓进行发挥,强调人与自然和谐的生活环境,创建宜人、和谐、自然的现代化的生活小区。 2、本小区物业公司简介 aa市某物业管理有限公司是国家物业管理三级资质企业。20*年8月18日被中国物业管理协会汲取为会员单位,8月23日取得了中国国际诚信体系会员证书,8月25日正式通过iso9001:2000国际质量管理体系认证。 公司不断汲取国内先进技术和管理服务理念,经过不断发展,在实践中已形成了一套完整的高品质服务体系。良好的管理理念与以人为本的企业文化,吸引了众多专业人才的加盟,公司目前拥有员工277人,专业高级职称人员37人,特别工种人员17人,制定了多

31、种物业管理业务的管理服务作业标准,最大限度地满意各种业主工作和生活的需求。公司对员工“实行半军事化”的管理体系,始终秉承“客户的需求满意就是我们的最终目的”的服务理念,始终坚持“以人为本,业主至上”的企业宗旨,竭诚为开发商和各界业主供应全方位的优质服务。 目前,我公司干脆管理和顾问管理的主要项目有:aa市第一中学教学楼、办公楼、学生公寓、学生食堂及校内园区,面积9万余平方米;一中教书公寓,面接6万余平方;商场和酒店组成的新华大厦,面积约2万平方米;aa市国土资源局信息中心大楼1.2632万平方米;国泰现代城小区包括联排别墅,面积6.2万平方米;*花园小区,面积约8万平方米等,涵盖住宅小区、别墅

32、、商场、学校及政府单位多种物业单位,为我公司的发展奠定了良好的基础。 我们深信,凭借良好的外部形象,超强的服务意识,科学、先进运用的管理体系,不断创新的工作精神,加之总结出的胜利阅历和模式,势必能够为各方业主供应高质量、高品位、高效率、全方位的物业管理精品服务,从而形成拥有良好口碑的品牌物业公司。 3、小区物业工作状况 我公司自*花园建设之初就对该小区进行了前期物业管理,今日社区的运行管理和*花园物业服务工作奠定了坚实的基础。为了在不同程度上满意业主和运用者的需求,我们将在为小区的物业管理服务过程中体现“差异化服务,人性化关怀”。从而提高物业的运用效率和经济效益,促使物业的保值和增值,构筑起一

33、个有利业主与物业公司良好沟通、业主与业主亲情相处、大家与社区文化融洽的的工作和生活环境。 3.1 基础物业管理工作 小区物业交付运用前,我公司派专业技术人员对小区物业实施前期介入,提出了大量的合理化、人性化的建议,削减了好看不好用、奢侈不好用的设计和施工的不足,提高了小区及各种设备设施的好用和舒适性。对每套房屋、小区共用部位、公共设施仔细查验验收手续、资料齐全,这一做法既维护了业主利益,保证了物业建立质量,物业公司与开发公司还成立了接管验收小组,为后期高品质的物业管理做好了全方位的铺垫。 在小区正式实施接管、服务前,我公司依据小区物业状况制定了物业服务方案,与开发公司签定了*花园前期物业服务合

34、同。业主交房时,逐户与业主签定了前期物业服务合同,向业主发放临时管理规约和住户手册。 3.2 房屋管理与修理养护 依据*花园物业管理方案,对房屋共用部位警醒日常管理和修理养护,做好检修、保养纪录,对超过保修期的大中修问题,刚好编制修理安排和住宅专项修理资金运用安排。小区无乱搭乱建现象,空调安装规范整齐。根据*花园临时管理规约要求,制定了完善的房屋装修管理规定,并与住户签订*花园装修管理协议书,物业管理员和保安员轮番检查,确保按要求、按时间的施工,取得良好的效果。 3.3 共用设备设施管理 小区内公共设施设备运用运行状况关系着业主日常生活秩序,为此编制了公共设备设施修理保养安排,并刚好做好修理、

35、保养和检查记录。对公用设施设备定期检查,巡查中以防、养为主,发觉小问题的当场解决,属于大、中修或者须要更新改造的,刚好编制修理改建方案和修理资金运用安排。 小区道路平整,设置了必需的各种交通标记,严格限制车速和鸣笛。为小区业主创建宁静、平安的环境。对危及人身平安的设备设施挂设明显的标记和必要地防范设施,并制定各种应急预案。小区车辆实行入库及规划固定车位停放,车辆停放规范,无乱停乱放现象。 3.3.1 道路完好率及运用率95%。严格执行道路管理养护制度,合理运用道路,刚好整修损坏的路面。 3.3.2 化粪池、雨水井、污水井、完好率的98%。发觉问题,马上处理进行疏通,化粪池每半年清理一次,雨水井

36、、污水井每一年全面检修一次。 3.3.3 排水管、明暗沟完好率97%。发觉问题马上设计施工方案,处理并进行疏通,每半年进行一次全面检修。 3.3.4 照明灯及疏散灯完好率99%。每日记录检查状况刚好更换检修,每月全面检查检修一次。 3.4 保安、消防、车辆管理 小区实现封闭式管理,各楼均安装楼宇对讲系统、监控和可视系统,设有大门岗、巡逻岗、检查岗,保安员均配有对讲机,还配有保安用电子巡更,同时从管理处内部转好制度建设,建立健全安保规章制度,使保安员有章可循。小区主出入口为智能道闸系统,一车一卡,外来车辆换证进出,并具体登记进出缘由和去向,保证了 车辆的有序和平安。巡逻岗每半小时对小区进行全面巡

37、逻一次,发觉问题刚好用对讲机通知相关人员处理。 消防平安责任重大,这是我公司对物业管理的切身体会。“全员皆兵,预防为主”是我们开展消防管理工作的方式和原则。“全员皆兵”是指管理处的每个员工都是义务消防宣扬员、义务消防救援员,他们平常在各自的岗位上从事自己的本职工作,火情发生时则快速进入火情状态下的对应岗位,履行该岗位职责。“预防为主”是每天讲每天抓的日常工作内容,包括宣扬教化和检查。在宣扬方法上我们会实行多样化的宣扬形式。在检查手段方面,将依照本公司iso9001程序文件的规定,包括“消防工作管理规定”、“义务消防员职责”、“紧急疏散程序”、“灭火救援程序”等等,在各项规定中我们都制定了细致严

38、密的条款: 3.4.1 宣扬教化。开展消防平安教化,树立消防平安意识是贯彻“预防为主,防消结合”工作方针的前提,设消防宣扬栏、收看录相、散发宣扬材料等向住户宣扬消防学问。 3.4.2 加强监督。加强监督检查可防患于未然,我们将依照本公司iso9001质量保证体系的规定对小区内一切涉及消防平安的生活起居、装修施工进行监督检查,明确规定装修工程队必需配备灭火器材,将事故歼灭在萌芽状态。 3.4.3 模拟演习。我们每年支配二次大规模消防模拟演习,训练义务消防队员救援实力,提高住户的消防意识,增加自救实力。 3.5 保洁绿化管理 为充分呈现小区干净、清幽的环境,体现出净化、绿化、美化的人文环境,使小区

39、真正成为一流的花园式住宅区,为创建国优、省优打下坚实的基础,在保洁绿化工作上狠抓落实,责任到人,实行“三级检查,连带责任”的管理方式: 3.5.1 卫生管理机制。全员保洁:在小区管理处,上至经理,下至操作人员,全员树立保洁意识,人人都是保洁员,人人都是绿化员,保安员不仅仅负责环境治安和车辆管理,还将担当起小区清洁维护、监督等工作。 3.5.2专业养护、责任分明,以四有促进管理。有专业管理,以一名物业管理员组成卫生绿化项目小组,全面管理;有专业队伍,保洁队和绿化队,层层落实;有明确的嘉奖措施,若有扣分因素,相关责任人扣发薪金;有严格遵守的保洁、绿化制度和标准化的作业方式。 3.5.3服务标准。楼

40、梯、公用过道:每日清扫2次以上,生活垃圾日产日清,保持干净;路面:实行16小时全天候保洁,无杂物,无垃圾,道路干净,每周冲洗公共通道2次以上;生活垃圾:每天上门收集3次,四周环境干净;乔木:每周巡查二次,刚好修剪枯枝,病虫枝,珍贵树种悬挂标识牌;灌木:每周巡查二次,刚好修剪,保持旺盛长势,留意灭虫害;花卉:每周巡查二次,勤浇灌,保持正常生长;草坪:刚好修剪,夏季不长于15厘米,春季不长于10厘米。杂草每周巡查拔除。隔离绿化带和环型绿化带:每月修剪一次,定期浇水,关键对有特殊形态的绿篱、花球重点养护。彻底达到无五乱的效果,即无乱张贴;无乱涂写;无乱排水;无乱堆放;无乱竖广告牌。 3.5.4监管措

41、施。卫生、绿化离不开监管,在卫生绿化项目小组的组织下,对楼梯、路面、植被等全面质量管理,制定各项考核制度和标准,定时抽查与随机相结合,每季度进行评比检查,对未达标的卫生死角予以清理。 3.6 社区文化建设 社区文化是创建良好的人文环境和提高居民生活品尝的重要措施。随着时代的进步、经济的发展,人们已经不满意于一般的卫生、绿化、平安以及良好的服务,人们希望生活在一个体现文化色调、关注特性发展、富有现代生活品尝的环境之中,从而得到高品尝人生体验和精神上的满意。住宅区社区文化恰能创建这种环境、满意这种心理需求。 我们在社区文化活动的实践中,积累了丰富的阅历,在小区物业处的提倡下先后举办了:*花园业主“

42、泉城一日游”、*花园仲秋联谊会、小区篮球赛、亲子教化讲座等多起大家乐活动,通过小区活动既丰富了业主的生活,也增进了业主与业主、业主和物业服务处的感情,是小区也感觉*花园小区似乎是温馨、和谐、充溢亲情的大家庭。 我公司认为“创优”,不仅是简洁得达标,而是企业的一种自我挑战、一个更高的追求,更是一个有助于公司发展的契机。通过本次“创优”,我们将在管理机制上和服务水平上找差距、找不足、求创新,增加员工的服务意识,优化管理模式,争创知名品牌物业管理企业。 创建天津市物业管理优秀示范住宅小区实施方案 熙园创建“天津市物业管理优秀(示范)住宅小区”实施方案 上京熙园投入运用已一年多,在开发商、广阔业主和本

43、公司的共同努力下,上京熙园已基本进入了正常的运作和良好的管理状态。为了使上京顺园更加完备,同时为更进一步提高管理工作水平,规范管理工作,依据天津市关于创建“物业管理优秀(示范)住宅小区”的精神,经请示地区公司同意,确定在2023年开展创建市级“物业管理优秀(示范)住宅小区”的活动,并依据国家标准制定本安排。 一、打算阶段 在2023年7月至2023年10月的这段时间里,完成以下工作: 1、组织机构。 创建是一项系统性、长期性的工作,良好的组织、安排和实施是达到“优秀(示范)住宅小区”的标准的先决条件。为此我公司将创建的全部工作内容“分包”,落实责任到详细人员,在创建领导小组的统一组织下协调工作

44、。 (1)建立创建领导小组 创建领导小组由总负责人小区经理洪世宏负责,管理部邓胜阳做现场专业指导,设环境、保安、文件、工程等七个小组,主管七名,成员若干名,为各班组主管和骨干。 专业指导:天津市宝坻区房管局物业管理处 (2)创建领导小组工作制度 创建小组全体成员须以身作则,带领全体员工首先将创建工作的详细内容落实到实际工作之中;其次充分提高工作效率,并以创建为手段,提高我们的管理水平和服务水准;第三提倡无私奉献之精神,利用业余时间去完成8小时内无法完成之全部工作。 (3)创建领导小组例会制度 创建领导小组的全体成员,于每周六上午10:00至11:30召开创建工作例行会议,主要内容为:总结上一时期的创建工作,发觉问题、寻求解决方案;支配本期的创建工作;检查安排的落实状况。另外,创建领导小组负责人可依据实际状况,支配相应的专题会议。 (4)建立工作日 某绿色住宅小区管理要求 保安管理: 在绿色住