我家里跑水了物业应负什么责任.docx

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1、我家里跑水了物业应负什么责任?一什么是前期物业管理？有什么规定?前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。它有 下列规定：(1)新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与 其选聘的物业管理企业签定前期物业管理服务合同，并报物业所在地的区 房地产管理部门备案。(2)新建商品住宅出售单位与住宅买售人签订住宅转让合同时，应当 将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让 合同的附件。(3)住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。(4)新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修 基金。(5)新建商品住宅出售单位在前期物业管理服务费用，由住宅出

2、售单 位承担，自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日 发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合 同的约定承担。新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业 不得向住宅买受人收取任何费用。住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效 时终止。前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签 订的物业管理服务合同生效时终止。业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责:(1)召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况;(2)选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除 物业管理服务合同；

3、(3)依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管 理；(4)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决 算；(5)听取业主、使用人的意见和建议，监督管理企业的管理服务活动;(6)监督公共建造、公共设施的合理使用;(7)业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出 决定应当经全体委员过半数通过。十九业主规约有什么效力?业主规约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体 业主具有约束力。使用人应当遵守业主规约。业主公约自业主大会或者业主代 表大会审议通过之日起生效。二十居住物业报修和维修有哪些规定?

4、物业报修和维修的权利义务应在物业管理服务合同中予以约定。合同没有约定或者约定不明确的，按下列规定执行：(1)接受委托的物业管理企业，应向业主和使用人发布报修点和报修 时间。业主和使用人可用电话报修，也可直接到报修点报修。(2)业主、使用人报修项目分为急修项目和普通项目。物业管理企业 接到急修项目报修的，应在24小时内修理；接到普通项目报修的，应在72 小时内修理。物业管理企业未按时维修造成业主、使用人损失的，应当承担赔 偿责任。1)急修项目分为：A、物业共用部位、共用设备、公共设施损坏发生危 险；B、因室内路线故障而引起停电和漏电；C、因水泵故障和进水表内的水 管爆裂造成停水和龙头严重漏水；D

5、、水落管、落水管阻塞和水盘等设备漏 水；E、电梯故障，不能正常行驶；F、楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒 台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏； G、其他属于危(wei)险性急修项目。2)普通项目分为：A、各类钢、木们窗损坏；B、水卫设备零件损坏;C、屋面渗漏水；D、其他属于小修养护和便民服务范围的项目。(3)业主自用部位的原有自用设备的损坏，业主可以向该物业管理区 域 的物业管理企业报修， 也可以向其他维修单位报修。向物业管理企业报修的, 物业管理企业不得拒绝修理。(4)急修以及维修项目在两工以下的维修费用，由报修人认可签字后， 按规定列支；除此以外，共用部位、共用设备维修在两工以上且维修费用在

6、 500元以上的，需经业主小组认可后予以维修，费用按规定列支。(5)物业维修项目实行质量保修制度，保修期普通为三个月。修理项目竣工以业主验收签字为准。其中，疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合 格标准，筑漏项目以下一次下雨不漏为验收合格标准。因修理质量引起的返 修不得再收费。二十一业主、使用人在使用物业时哪些属法律禁止的行为？违者将承担什么责任？业主使用人在物业使用中禁止下列行为：(1)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；(2)占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备；(3)在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建造物、 构筑物；(4)侵占绿地、毁坏绿化；(5)乱设摊、乱设集贸

7、市场；(6)乱倒垃圾、杂物；(7)在建造屋、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划；(8)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；(9)法律、法规禁止的其他行为。违反上述(1)、(2)、(3)禁止行为，由区房产管理部门责令其限期改 正，恢复原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。违反上述规定(4)、 (5)、(6)、(7)、(8)禁止行为，由有关行政管理部门按照各自的职责 和相关的法律、法规处罚。二十二改变住宅使用性质有什么规定?住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城 市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面允许， 并报区地产管理部门审批。物业管理区

8、域内按照规划建设的公共建造和公 共设施，不得改变使用性质。二十三占用物业管理区域内的道路、场地，有什么规定?任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者 者公共利益需要占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，并 在约定的期限内恢复原状。除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，机动车在 物业管理区域内行驶、停放极其收费的规定。车辆停放收费标准按所在地的区 物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金，用于公共设施 的维修、更新。违反上述第一条规定，由区房地产管理部门责令其期限改正，恢复原状, 可以并处一千元以上一万元以下的罚款。二十四利用物业

9、设置广告等经营性设施有什么规定?利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主 委员会的书面允许后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应 当与业主委员会签定协议，并支付设置费用。违反上述第一条规定，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，恢复 原状，可以并处一千元以上一万元以下的罚款。二十五物业管理企业应当如何对装修住宅活动进行指导和监督?物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，如发现有违反法律 禁止的行为，应当劝阻制止，并催促改正；对拒不改正的，应当及时告知业 主委员会并报有关行政管理部门依法处理。物业管理企业违反上述规定，由市房地局或者区房地产管理部门责令

10、其 改正，可以并处一千元以上三万元以下的罚款。二十六房屋维修基金如何设立和使用?公有住宅和新建普通内销商品住宅出售时应当设立物业维修基金。新建高标准内销商品住宅和外销商品住宅出售时，可以设立物业维修基 金。物业维修基金设立的具体标准和办法由市人民政府规定。 目前按市物价局、 市房地局联合规定：内销商品住宅出售人应一次性按多层房屋建造面积成本价 的3%,高层房屋建造面积成本价的4%缴纳房屋修缮基金。购房人首期应按 多层房屋建造面积成本价的2%,高层房屋建造面积成本价的3%缴纳房屋修 缮基金。开辟单位自用或者出租的房屋，也应同时缴纳上述两项费用。成本价即当时房改年度出售的公有住房的成本价，如199

11、6年度的成本价为 1198 元。住宅出售单位应当将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构， 设立专门帐户，按照不低于城乡居民存款利率计取利息。住宅出售单位不按 上款规定，由市或者区、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处一万元 以上五万元以下的罚款。物业维修基金应当用于住宅的共用部位、共用设备和公共设施的维修、 更新，不得挪作他用。业主委员会应当定期发布物业维修基金的收支情况，接受业主监督。二十七常见的物业管理费纠纷以及解决方法是什么？1、业主无理拒绝交费解决方法：对于业主无理拒绝交费情形的，应判令业主按照合同规定 交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任。2、以不居住、未使用为由拒交物

12、业费或者其他费用解决方法：A、此项抗辩理由不成立，包括以此理由拒交供暖费的，也 是不成立的。B、物业成本照常发生。3、以物业服务质量不合格为由，拒交物业费解决方法：A、关键看合同约定和法律法规政策文件的约定，且不能拒 交，法院可以依法予以减免。B、物业公司做到有计划、有记录。要进行卫 生巡视。4、以被盗、跑水、物品损坏等由拒交物业费解决方法：A、关键看物业公司是否有过错。B、物业公司如何承担举 证责任，需明确是侵权纠纷还是合同纠纷。5、以物业公司收费不实，拒交物业费解决方法：物业收费不实，法院判决据实收费。6、以人身、财产受到损失，拒交物业费解决方法：A、物业服务质量不合格为由，可以适当减免，

13、但必须通过 诉讼提出。B、法院个案判决，是否涉及其他业主？需要具体分析。7、因公共费用分摊不合理拒交物业费解决方法：对于因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷，普通情况下按照政府主管部门的有关规定，在合理确定各个业主应分摊 费用的基础上，判令相关业主支付其应分摊的物业管理费用和维修费用；8、因未签订书面合同拒交物业费解决方法：诉讼中，业主不可以未签订物业管理合同为抗辩理由而拒不允许补交物业管理费用。但业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠 的，这在业主与物业管理公司间已构成事实上物业管理关系。 法院根据公平 合理、诚实信用原则，参照政府规定收费标准或者同类物业服务项目收费标 准判决业

14、主交纳相应的物业服务费用。9、房产流转中原业主欠费问题解决方法：A、原业主承担以前拖欠费用，新业主承担购买后的费用。B、如果没有办理物业交割手续，不影响承担责任。住宅出售单位违反上述五项条款的，由市房地局或者区房地产管理部门 责令其改正，可以并处一万元以上五万元以下的罚款。二物业服务企业服务的范围及内容有哪些?依据普通住宅物业服务等级标准的规定，物业服务企业服务的范围 及内容有：(1)基本要求：包括各项管理制度、管理人员要求、服务时间和日常 管理与服务等。(2)房屋管理：包括巡查房屋共用部位(单元门、楼道通道、以及其 他部位的门窗、玻璃等)、设置楼栋单元标识等。(3)公共设施设备维修养护：包括

15、室外健身设施、休闲桌椅、路灯、 楼道灯、安全标识、电梯、消防设施、设备等。(4)协助维护公共秩序：包括人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施(监 控岗)、车辆管理、各种应急预案等。(5)公共区域清洁卫生服务：楼内公共区域：包括地面和墙面，楼 梯 扶手、栏杆、窗台，消防栓、指示牌等公共设施，公共灯具，门、窗和玻 璃, 雨搭、屋顶，垃圾采集，电梯轿厢；楼外公共区域：包括道路、场地、绿地， 宣传栏、小品、健身器、桌椅等，垃圾厢房，果皮箱、垃圾桶，消毒 灭害等。公共区域绿化日常养护：包括草坪修剪、清杂草、灌排水、施肥、病 虫害防治，树木修剪、施肥、病虫害防治，花坛花境布置、灌排水、补种、修剪、 施肥、病虫害

16、防治等。哪些物业管理服务事项应当在物业管理服务合同中约定？物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项:(1)住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；(2)物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；(3)电梯、水泵等房屋设备的运行服务；(4)保洁服务;(5)保安服务；(6)物业维修、更新费用的帐务管理；(7)物业档案资料的保管。U!业主或者物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备?业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定，从业主利益出 发可以视情况利用。五物业服务企业能罚款吗?不能。罚款是一种行政处罚行为，物业服务企业不是行政主体，于是没 有罚款的权力。处罚

17、权只能由行政机关、司法机关或者其他有处罚权的组织 在其法定职权范围内行使。业主与物业服务企业之间没有任何的行政管理的 法律关系，他们之间是一种平等的民事合同关系，所以物业服务企业不能对 业主进行罚款，但如果业主确实违规，对小区公共部位、共用设施、设备等 造成为了伤害，物业服务企业可以要求业主进行赔偿。业主有权审查物业管理企业的收支吗?没有。惟独业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为普通的业主 不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有 合法效力的审计证明。如果每一个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严 重干扰管理公司的正常运作。物业管理服务收费的标准规定？物业管理服

18、务收费的标准按照下列规定确定：(1)已售公有住宅的收费标准，由市物价局会同市房地局制定;(2)普通内销商品住宅的收费标准，由物业管理企业与业主或者业主 委员会在区物价部门会同房地产管理部门规定的基准价的浮动幅度内商议 确定。(3)高标准内销商品住宅和外销商品住宅的收费标准，由物业管理企 业与业主或者业主委员会商议确定。其他服务项目的收费，由物业管理企业与业主委员会或者业主、使用人 商议确定。八物业管理服务收费包括哪些项目？物业管理服务收费包括下列项目:(1)管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的 巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他 有关物业管理

19、服务；(2)房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费 用；(3)保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;(4)保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用;(5)维修费，用于物业维修服务所需的费用。上述第（1）、（2）、（3）、（4）项费用按月分项计算，第（5）项费用 按实际维修项目计算。九以什么面积收取我的物业管理费？房产证未办理以前，以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理 以后，以实测后的建造面积收取物业管理费。十物业管理服务费可以预收几个月？业主或者使用人未按时交纳如何处罚？物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过三个月。业主、 使用人未按

20、照物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业 可根据合同约定征收违约金。有的业主不交物业管理费这对我有影响吗?有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的， 如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将 影响了已交费业户的利益，也就是影响了您的利益。十二业主家被盗物业公司是否一定要赔偿?物业管理条例第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的 安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物 业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区 内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就 没

21、有法律责任。十三因工程质量遗留问题业主是否可以拒交管理费?不可以，开辟遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是 业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务 费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开辟遗留问题，业主 应当与建设单位或者通过物业公司代为商议处理。十四小区内的公用设施损坏维修费用是包含在物业管理服务费内吗?如果不是，维修费用该由谁来承担？公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中。十五我家里跑水了物业应负什么责任?物业管理公司以提供物业管理服务业务为宗旨。公司所应履行的、承担 的责任、享有的权利均由暂时管理规约赋予并作明确规定

22、。假如跑水是 因物业公司违反法律及相关契约的规定而造成的，物业公司应承担相应的 责任，反之，则不应承担事故责任。我们要求业主在二次装修过程中做防水 实验，目的是以免将来给自己带来不必要的麻烦。十六业户家中被窃或者在社区内受到歹徒侵犯物业公司已收取保安费物业公司要如何处理？物业公司物业费包含了保安费，就会严格遵照文件对服务内容和服务标 准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公 司，物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工 作制度，如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作，物业公司将会承担 相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了，物业公司

23、就已 尽到了责任。出于对业主安全负责，尽可能提高保卫服务工作标准的考虑，欢 迎业户来人、来电或者来函与我们共同讨论保卫工作方案，以便最大限度的发挥现有资源的能量，提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险，以 便发生问题时尽可能减少损失。十七业主委员会何时成立？程序如何？一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区房地产管理部门 应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举 产生业主委员会。(1)共有住宅出售建造面积达到百分之三十以上;(2)新建商品住宅出售建造面积达到百分之五十以上;(3)住宅出售已满两年。业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向所在地的区 房地产管理部门办理登记：(1)成立业主委员会登记申请书;(2)业主委员会委员名单;(3)业主委员会章程。区房地产管理部门应当自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作； 对不符合青岛市居住物业管理条例(以下简称本条例)规定成立的业主委员 会不予登记，并书面通知申请人。业主委员长会自区房地产管理局核准登记之 日起成立。十八业主委员会有哪些主要职责?