房地产估价师考试重点难点集锦(1-69).pdf
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1、 房 地 产 基 本 制 度 与 政 策 及 相 关 知 识 重 难 点(169)目 录 1、廉 租 住 房 2、经 济 适 用 房 3、土 地 使 用 制 度 改 革、土 地 用 途 管 制 的 核 心 4、建 设 用 地 使 用 权 划 拨 5、房 屋 拆 迁 6、资 本 金 比 例。7、出 让 土 地 房 地 产 项 目 转 让 条 件。8、商 品 房 交 付 使 用 9、房 地 产 广 告 必 须 载 明:10、紫 线、绿 线、蓝 线、黄 线 11、注 册 建 造 师 12、商 品 房 预 售 条 件,商 品 房 销 售 禁 止 行 为 13、商 品 房 买 卖 合 同 误 差 处 理
2、:14、出 让 合 同 15、估 价 委 员 会 对 估 价 报 告 的 鉴 定 包 括:16、施 工 许 可 证 17、房 地 产 登 记18、房 地 产 估 价 报 告 及 相 关 资 料 保 管 期 限 19、住 房 置 业 担 保 机 构 注 册 资 金 20、估 价 机 构 业 务 范 围 21、房 地 产 估 价 收 费 计 算 22、房 屋 登 记 权 属 信 息 查 询 23、住 房 公 积 金 存 贷 款 利 率 24、提 取 公 积 金 情 况:住 房 消 费 提 取、丧 失 缴 存 条 件 提 取。25、房 产 税 26、耕 地 占 用 税 27、土 地 增 值 税 28
3、、契 税。29、营 业 税、城 建 税 30、房 地 产 估 价 师 注 册 管 理 部 门、初 审 部 门。31、住 房 专 项 维 修 资 金 32、物 业 服 务 收 费 有 两 种。33、房 地 产 测 绘 34、地 形 图 比 例 尺 35、几 种 房 产 图 36、工 程 造 价 的 构 成 37、建 筑 施 工 图 38、建 筑 物 按 承 重 受 力 方 式 分 类 39、污 染 源40、经 济 成 本 41、国 库 券 计 算 42、货 币 政 策 工 具 43、货 币 供 给 层 次 44、非 银 行 金 融 机 构 45、几 种 信 用 形 式 区 别 46、金 融 工
4、具 的 种 类 47、商 业 汇 票 必 须 经 过 承 兑 才 能 生 效。48、居 住 区、居 住 小 区 和 居 住 组 团。49、证 券 分 类 50、保 险 的 职 能 51、统 计 收 集 数 据 的 方 法 52、相 对 指 标 53、变 形 缝 54、基 础 按 构 造 特 点 的 分 类 55、环 境 噪 音 标 准 56、债 券 分 类 57、保 险 的 种 类 58、保 险 原 则 59、保 险 合 同 主 体 60、物 权、用 益 物 权、担 保 物 权 61、加 成、附 加、偷 税、抗 税、漏 税、欠 税、62、城 市 用 地 按 大 类、中 类、小 类 进 行 划
5、分 63、抵 押 范 围,条 件 64、预 告 登 记 情 形 65、定 金 与 违 约 66、诉 讼 时 效 67、会 计 的 基 本 职 能 68、会 计 恒 等 式 69、房 地 产 会 计 科 目 表1、廉 租 住 房:面 对 最 低 收 入 家 庭;面 积 原 则 上 不 超 过 当 地 人 均 住 房 面 积 的 60虬 套 均 4 0平 米 左 右,人 均 建 筑 面 积 13平 米 左 右;保 障 资 金 来 源:地 方 财 政 预 算 安 排,住 房 公 积 金 增 值 收 益,土 地 出 让 金 净 收 益,廉 租 住 房 租 金 专 项 应 用 于 维 护 和 管 理。租
6、 金 标 准 由 维 修 费 和 管 理 费 两 项 构 成。政 府 定 价。2、经 济 适 用 房 面 对 中 低 收 入 家 庭;政 府 指 导 价。实 行 土 地 划 拨、税 费 减 免、信 贷 支 持,按 照 保 本 微 利 原 则 出 售,单 套 面 积 控 制 在 60 nl2以 内。满 5 年 可 转 让,单 应 按 照 规 定 缴 纳 土 地 收 益 等 价 款,政 府 优 先 回 购。(1、2 同 为 保 障 性 住 房,面 对 低 收 入 住 房 困 难 家 庭 提 供)政 策 性 住 房 包 括 棚 改 安 置 住 房、限 价 商 品 住 房、公 共 租 赁 住 房、单
7、位 建 设 住 房,面 对 中 等 偏 下 收 入 住 房 困 难 家 庭 供 应。开 发 企 业 免 交 城 镇 土 地 使 用 税、营 业 税,个 人 免 交 印 花 税,个 人 继 续 交 契 税。3、有 偿 使 用 土 地 是 土 地 使 用 制 度 改 革 的 核 心 内 容;土 地 用 途 管 制 的 核 心 是 不 能 随 意 改 变 农 用 地 的 用 途。4、建 设 用 地 使 用 权 划 拨:转 让 有 两 种 方 式:受 让 方 办 出 让 手 续;不 办 出 让 手 续,转 让 方 上 缴 土 地 收 益;对 国 企 改 革 中 的 划 拨 土 地:可 采 取 出 让、
8、租 赁、作 价 出 资 入 股 和 保 留 划 拨 土 地 使 用 权 等 方 式 予 以 处 置。出 让 或 出 租,有 限 责 任 或 股 份 公 司 或 股 份 合 作 制,租 赁 经 营,非 国 有 兼 并 的;保 留 划 拨,继 续 公 益 性 的 长 久,继 续 国 有、一 方 频 临 破 产、国 有 独 资 可 保 留 5 年。擅 自 改 变 用 途 或 连 续 2 年 未 使 用,国 家 收 回。凡 上 缴 土 地 收 益 的 土 地,仍 按 划 拨 土 地 管 理。5、房 屋 拆 迁 房 屋 性 质 由 规 划 部 门 确 认;监 督 部 门 是 住 房 城 乡 建 设 主
9、管 部 门;征 收 范 围 确 定 后,不 得 新 建、扩 建、改 建 和 改 变 房 屋 用 途;补 偿 范 围 包 括:被 征 收 房 屋 的 价 值,搬 迁、临 时 安 置 的 补 偿,停 产 停 业 损 失;除 三 级 暂 定 资 质 外,其 他 资 质 机 构 可 从 事 征 收 征 收 评 估。6、资 本 金 比 例。保 障 性 住 房 和 普 通 商 品 住 房 项 目 的 最 低 资 本 金 比 例 为 20%,其 他 为 30%。7、出 让 土 地 房 地 产 项 目 转 让 条 件。(1)交 付 全 部 出 让 金,取 得 土 地 证;(2)属 于 房 屋 建 设 的,出
10、让 金 外,投 资 25%以 上,属 于 成 片 开 发 土 地 的,形 成 工 业 或 其 他 建 设 用 地 条 件。土 地 变 更 登 记 手 续 完 成 完 毕 3 0 日 内,持 转 让 合 同 到 房 地 产 开 发 主 管 部 门 备 案。8、商 品 房 交 付 使 用(1)交 付 60 日 内,开 发 商 向 房 地 产 主 管 部 门 报 送 相 关 权 属 变 更 登 记 资 料;(2)交 付 时 向 购 买 人 提 供 住 房 质 量 保 证 书 和 住 宅 使 用 说 明 书。保 修 期 从 交 付 之 日 计 算。防 水 3 年。9、房 地 产 广 告 必 须 载 明
11、:(1)开 发 企 业 名 称;(2)代 售 的,该 机 构 名 称;(3)预 售 的,许 可 证 号。广 告 中 仅 介 绍 房 地 产 项 目 名 称 的,可 以 不 必 载 明 上 述 事 项。房 地 产 广 告 不 得:(1)不 得 以 所 需 时 间 表 示 距 离;(2)预 售 不 得 涉 及 装 修 内 容;(3)不 得 以 其 他 项 目 的 形 象、环 境 作 为 本 项 目 的 效 果;(4)不 得 设 计 融 资 或 变 相 融 资,不 得 含 升 值 或 投 资 回 报 的 承 诺;(5)不 得 含 有 办 理 户 口、就 业、升 学 的 承 诺。10、紫 线 划 定
12、保 护 历 史 文 化 街 区 和 历 史 建 筑;绿 线,绿 地,绿 化 用 地 面 积,绿 地 布 局;蓝 线,城 市 地 表 水、湿 地;黄 线 控 制 城 市 基 础 设 施 用 地。城 市、镇 规 划 分 为 城 镇 总 体 规 划 和 详 细 规 划。11、建 设 工 程 施 工 管 理 文 件 和 质 量 合 格 文 件 上,必 须 有 注 册建 造 师 签 字。12、商 品 房 预 售 条 件:(1)项 目 可 转 让 条 件;(2)持 有 建 设 工 程 规 划 许 可 证、施 工 许 可 证、预 售 许 可 证;(3)确 定 施 工 进 度 和 交 付 日 期,预 售 最
13、低 规 模 不 小 于 栋。取 得 预 售 许 可 需 要 提 供 商 品 房 预 售 方 案,内 容 项 目 基 本 情 况、建 设 进 度 安 排、预 售 房 屋 套 数、面 积 预 测 及 分 摊 情 况、公 共 部 位 和 公 共 设 施 的 具 体 范 围、预 售 价 格 及 变 动 幅 度、预 售 资 金 监 管 落 实 情 况、住 房 质 量 承 担 主 体 和 承 担 方 式、住 房 能 量 消 耗 指 标 和 节 能 措 施。预 售 合 同 备 案 的 申 请 人 是 商 品 房 预 售 人。商 品 房 销 售 禁 止 行 为:返 本 销 售、成 套 住 宅 分 割 拆 零
14、销 售、期 房 再 转 让、未 得 预 售 许 可 收 定 金。13、商 品 房 买 卖 合 同 误 差 处 理:(1)误 差 3%以 内 的,据 实 结 算;(2)误 差 超 过 3%的。买 受 人 提 出 退 房 的,3 0 日 内 连 本 带 息 付 清;买 受 人 不 退 的,大 于 合 同 面 积 的,3%的 补 足,超 过 3%白 送;小 于 合 同 面 积 的,3%的 原 价 返 还,超 过 3%的 双 倍 返 还。变 更 规 划 的,变 更 确 定 1 0内 通 知 买 房 人,1 5 日 不 答 复 的 视 作 同 意。未 在 规 定 时 间 内 书 面 通 知 的,可 退
15、房。14、出 让 合 同 附 件 含 宗 地 平 面 界 址 图、出 让 宗 地 竖 向 界 限、市 县 政 府 规 划管 理 部 门 确 定 的 宗 地 规 划 条 件。签 订 后,6 0 日 内 不 付 款 的,解 除 合 同,违 约 赔 偿;6 0 日 内 不 供 地 的,解 除 合 同,双 倍 返 还 定 金。15、估 价 委 员 会 对 估 价 报 告 的 鉴 定 包 括:(1)估 价 方 法 选 用(2)估 价 路 线 选 择(3)估 价 参 数 选 取(4)估 价 结 果 确 定 16、施 工 许 可 证(1)30万 元 投 资 以 下,300行 建 筑 面 积 以 下,可 不
16、办 理;(2)建 设 工 期 不 足 1 年 的,到 位 资 金 原 则 上 不 得 少 于 工 程 合 同 价 的 50%,超 过 1年 的,不 少 于 30虬 17、房 地 产 登 记(1)登 记 机 构 的 职 责 是 查 验 申 请 人 提 供 的 权 属 证 明 和 其 他 必 要 材 料,就 有 关 登 记 事 项 询 问 申 请 人,如 实 及 时 登 记 有 关 事 项。(2)预 告 登 记 该 登 记 未 登 记 的 3 个 月 内 失 效,异 议 登 记 15日 内 不 起 诉 的 失 效。(3)单 方 申 请 的 情 形:因 合 法 建 造 房 屋 去 得 房 屋 权 利
17、;继 承、遗 赠;(3)因 法 律 文 书 生 效 得;(4)房 屋 灭 失;(5)放 弃。(4)土 地 以 宗 地 未 基 本 单 位,房 屋 以 基 本 单 元 进 行 登 记。(5)登 记 实 现:集 体 土 地 上 房 屋 60天,国 有 土 地 上 房 屋 30天,异 议 登 记 1天,其 他 10天。(6)收 费。住 房 等 级 每 件 8 0元,宅 基 地 收 工 本 费 1 0元,非 住 房 登 记 每 件 550元。前 者 一 套 一 件,后 者 一 次 一 件。18、房 地 产 估 价 报 告 及 相 关 资 料 保 管 期 限 不 少 于 1 0年,要 达 到 估 价 服
18、 务 的 行 为 结 束。19、住 房 置 业 担 保 机 构 注 册 资 金 不 少 于 1000万,担 保 资 金 不 高 于 3 0倍。20、二 级 资 质 可 从 事 公 司 上 市 A、企 业 清 算 B以 外 的 业 务;三 级 资 质 可 从 事 A、B、司 法 鉴 定 C以 外 的 业 务;三 级 暂 定 资 质 可 从 事 A、B、C、城 镇 住 房 拆 迁、在 建 工 程 抵 押 以 外 的 业 务。21、房 地 产 估 价 收 费:100(0.005)900(0.0025)1000(0.0015)3000(0。008)宗 地 估 价 收 费:100(0.004)100(0
19、.003)800(0.002)1000(0.0015)3000(0.0008)22、房 屋 登 记 权 属 信 息 查 询(1)可 公 开 查 询。房 屋 基 本 状 况 及 查 封 抵 押 等 权 利 限 制 状 况,具 体 包 括 房 屋 自 然 状 况(位 置 面 积 用 途),权 利 状 况(设 定 时 间 类 别 期 限),及 司 法 查 封 情 况。(2)限 制 查 询 的 信 息。权 利 人、委 托 人、继 承 人、受 赠 人 可 查 询 与 该 房 屋 有 关 原 始 登 记 凭 证。其 他 可 查 询 直 接 相 关 原 始 资 料。23、住 房 公 积 金 存 贷 款 利
20、率:当 年 结 息 日 挂 牌 公 告 的 或 其 存 款 利 率,往 年 结 转 按 结 息 日 挂 牌 公 告 3个 月 整 存 整 取 存 款 利 率 利息,6月 30日 为 结 息 日;贷 款 利 率,一 年 一 定,每 年 1月 1日。人 行 提 出,国 务 院 批 准 执 行。24、提 取 公 积 金 情 况:住 房 消 费 提 取、丧 失 缴 存 条 件 提 取。25、房 产 税:判 断 标 准,是 否 有 经 营 性,出 租,生 产。比 例 税 率。工 业 用 途 房 产,50%60%作 为 应 税 房 产 原 值;商 业 和 其 他 用 途 房 地 产 70%80%;与 地
21、上 房 屋 相 连 的 地 下 建 筑,与 地 上 房 屋 通 标 准 计 算。26、耕 地 占 用 税。定 额 税 率。经 济 特 区、经 济 技 术 开 发 区 加 成 不 过 50%,基 本 农 田 加 成 50%o减 税 范 围:军 事 设 施,学 校,幼 儿 园、养 老 院、医 院。接 通 知 30日 内 缴 税。27、土 地 增 值 税。有 偿 转 让,不 含 继 承 赠 与。四 级 超 额 累 进 税 率。转 让 房 地 产 合 同 签 订 7 日 内 申 报 纳 税。建 造 普 通 标 准 住 宅 出 售 和 居 民 个 人 转 让 普 通 住 宅 的 免 税。28、契 税。个
22、 人 购 买 普 通 住 房 且 属 于 家 庭 唯 一 住 房 减 半 征 收;又 是 90面 以 下 的,1%征 收。法 定 继 承 人 继 承,免 征,非 法 定 继 承 人 承 受,征 收。拆 迁 购 房 拆 过 拆 迁 款 的,对 超 过 部 分 征 收 契 税。29、营 业 税 涉 及 不 动 产 5%。城 建 税 为 消 费 税、增 值 税、营 业 税 三 者 之 和 的 7%(城 市 市 区)、5%(县 城、建 制 镇)、1%(其 他 地 区)。30、房 地 产 估 价 师 注 册 管 理 部 门 是 国 务 院 建 设 主 管 部 门,省 级 政 府 房 地 产 主 管 部
23、门 为 初 审 部 门。31、住 房 专 项 维 修 资 金(1)交 存 标 准。商 品 房 首 期 交 存 按 建 筑 面 积 按 当 地 建 安 费 用 每 平 方 米 5%8%;公 有 住 房,按 建 筑 面 积,首 期 未 当 地 房 改 成 本 价 的 2%;多 层 不 低 于 20%,高 层 不 低 于 30%,一 次 性 提 取。(2)不 足 30%,续 交。(3)经 业 主 大 会 或 2/3以 上 业 主(未 成 立)同 意,可 购 买 国 债。禁 止 国 债 回 购,委 托 理 财 业 务 或 将 购 买 的 国 债 用 于 质 押、抵 押 等 担 保 业 务。32、物 业
24、 服 务 收 费 有 两 种。(1)包 干 制 二 物 业 服 务 成 本+法 定 税 费+企 业 利 润(2)酬 金 制 二 物 业 服 务 支 出+企 业 酬 金 33、房 地 产 测 绘(1)基 础 测 绘 得 房 产 分 幅 平 面 图,项 目 测 绘 得 分 丘 平 面 图 和 分 层 分 户 平 面 图。(2)误 差 可 能 来 自 仪 器、观 测 者 和 环 境 影 响,以 中 误 差 作 为 评 定 精 度 的 标 准,以 两 倍 中 误 差 作 为 限 差。34、地 形 图 是 地 物 和 地 貌 的 正 射 投 影 图,地 物 按 图 式 符 号 加 注 记 表 示,地 貌
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