2023年订购房屋买卖合同（份范本）.docx

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1、2023年订购房屋买卖合同（份范本） 书目 第1篇签订购房合同作借款担保 第2篇签订购房合同 第3篇如何签订购房合同 第4篇签订购房合同留意事项 第5篇如何签订购房合同新整理版 第6篇签订购房合同留意事项有哪些？ 第7篇买房流程：签订购房合同 第8篇如何签订购房合同？ 第9篇如何签订购房合同范本 第10篇签订购房合同留意事项参考 第11篇消费者签订购房合同须知 签订购房合同作借款担保 甲方(担保人)：_ 身份证号：_ 地址/居处：_ 联系电话：_ 乙方(债权人)_个人借款担保合同身份证号：_地址/居处：_电话：_ 依据 (下称借款人)与乙方 签订的编号为_年 个人借款字第 号的借款合同的约定，

2、乙方向借款人供应借款资金为(大写人民币) 万元，期限为个月。现甲方自愿以借款人的担保人身份向乙方供应担保，并明确以乙方为唯一受益人的、无条件的、不行撤销连带保证责任担保。 现甲乙双方经协商一样，达成如下协议： 第一条 定义与说明 除本合同另有约定外，则： 1、借款合同中的定义与说明均适用于本合同。 2、当援引本合同或借款合同时，应当包括经双方同意修改、补充、变更后的合同或条款。 3、本合同项下的保证和担保行为具有独立性和完整性，不因其他相关合同的无效而无效。 4、本合同所称“债务系指依据借款合同的约定，借款人应向乙方偿还支付的全部款项，包括但不限于全部债务本金及利息(包括复息、罚息)违约金、损

3、害赔偿金、资金占用费、实现乙方债权及担保物权的一切费用。 其次条 保证责任 为了保证借款人全面履行合同责任和义务，无论何种缘由未按约履行，甲方均应担当连带保证责任。 第三条 保证期间 一、保证形式为不行撤销连带责任保证，保证期间为主债务履行期间届满之日起另增加两年即自 年 月 日起至 年 月 日止。 二、本合同所称主债务指乙方在前述借款合同中履行支付义务后，形成的对甲方追偿之债务。保证期间内，乙方依法将其债权转让给第三人的，甲方在原担保的范围内接着担当保证责任。 第四条 保证担保范围 本合同项下的担保范围包括但不限于乙方在保证担保合同中约定的全部保证担保范围，以及借款合同中约定的借款人需履行的

4、全部义务范围。乙方凡因向甲方行使追索权、实现担保权利而产生的一切支付均在本担保范围之内，包括但不限于借款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及乙方为实现债权的诉讼费用或仲裁费、财产或证据保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费、鉴定费、差旅费、调查取证费等各项费用。 第五条 有关保证的规定 一、本合同项下设立的担保为独立的担保。本合同独立于借款合同而存在，不因借款合同的无效而无效，也不受借款合同的终止或修改而受到影响。无论何种状况，甲方均须全面履行保证责任。 二、本合同的保证为不行撤销的保证，不受借款人与任何单位签订的任何协议或文件的影响，也不因借款人破产、无力清偿债务、丢失企业资格、更

5、改组织章程等各种状况而有任何变更。 三、乙方修改、补充借款合同的，无需另行征得甲方同意，甲方应按修改后的相关内容担当担保责任。但乙方未征得甲方同意而扩大借款合同中约定的担保范围的除外。 四、任何时候，甲方均不得以乙方未主动行使对借款人的追索权等为由要求减轻或免除担保责任。 五、担保人特殊保证：如乙方还同时享有由债务人或其他任何第三人供应的物的担保或连带责任保证担保，不论乙方是否向上述物的担保人或其他连带责任保证担保人提出担当担保责任的恳求，甲方自愿优先担当对乙方的连带保证担保责任，并承诺放弃一切抗辩权。本合同所担保的债权同时存在债务人供应物的担保的，乙方有权要求甲方先于物的担保担当保证担保责任

6、。 债务人供应了物的担保的，乙方放弃该担保物权、担保物权顺位或者变更担保物权的，甲方同意接着根据本合同的约定供应并担当连带责任保证。 第六条 声明与保证 一、甲方向乙方声明： 1、甲方向乙方供应的全部文件和资料等都精确、真实、完整和有效，不含有与事实不符的任何重大错误或遗漏任何重大事实; 2、甲方对本合同的签署和执行及任何与本合同有关的活动均出于自愿且意思表示真实; 3、若借款人已向乙方供应担保物，则甲方承诺放弃按民法典第28条及其司法说明规定的保证人享有的权利，且不以该规定作为向乙方担当担保责任的抗辩理由。 4、甲方不存在已经发生或即将发生的有可能影响乙方接受其为担保人的下列事务： (1)与

7、其主要负责人恶意串通、互涉重大违纪、违法或法律纠纷; (2)存在未了结的重大诉讼案件、非诉讼法律纠纷、行政惩罚、争议; (3)存在重大债务或有负债; (4)存在尚未披露的向第三人担保之情形; (5)存在尚未披露的担保财产的其他共有权人; (6)其他业已影响担保人财务状况及担保实力的状况。 二、甲方向乙方保证： 1、乙方在向贷款行履行了保证责任后有权向甲方追偿款项。甲方保证在接到乙方书面通知后10日内即时支付乙方全部代偿金额及应付费用; 2、甲方若同时面临偿付债务及乙方追偿时，应优先偿付乙方追偿金额; 3、甲方如遇以下情形时保证在事项发生后5日内书面通知乙方：变更居处、通讯地址、联系电话各类产权

8、变更;涉讼或仲裁事项;对外资金借贷等一切影响乙方债权、债务的重大事项。 4、甲方保证本次担保合法有效，任何影响或可能影响本次担保的情形均已被依法解除; 5、决不以任何理由阻碍或变相阻碍、干扰乙方依本合同的约定实现债权; 6、不出现因甲方有意或过失而影响乙方行使权利的情形。 7、无条件接受乙方定期或不定期的检查，并在借款合同签署后按月向乙方报送上一月度财务真实财务报表及相关资料。 8、本合同保证期间内，甲方若对外供应担保，则甲方保证在供应担保10日前书面征求乙方同意，否则不能对外担保。 9、当甲方供应的保证担保与借款人或第三人供应的物的担保并存时，保证责任与物保在实现依次上不分先后，乙方可不经物

9、保的实现，干脆要求甲方担当全额连带保证责任。 10、若乙方在保证期间依法将债权转让给第三人的，则本担保保证债权同时转让，甲方在原保证担保的范围内对受让人担当担保保证责任。若在保证期间，乙方为借款人担保的债务的履行期限发生延展或展期情形的，甲方同意接着根据本合同的约定担当连带责任保证。 11、甲方愿以拥有的全部资产(包括家庭财产)担当连带保证责任; 12、甲方同意向乙方供应全部资产清单，如乙方认为有必要，可对清单中所列财产进行评估，评估费用由担保人担当; 第七条 违约责任 甲方不担当保证责任或违反本合同约定条款的，甲方应按担保的债务本金的20%向乙方支付违约金。因违约给乙方造成损失且违约金不足赔

10、偿的，甲方还应就不足的部分予以赔偿。乙方有权就违约金的收取向甲方要求实现债权，或实行其他救济措施。 第八条 提前实现债权的状况 发生下列状况之一，乙方有权要求提前实现债权。否则乙方有权要求甲方担当违约责任： 1、甲方违反本合同约定的任何义务，或甲方明确表示或以自己的行为表明不履行本合同义务; 2、甲方违反本合同其次条的约定或出现涉诉或仲裁或受到行政制裁等任何可能加重乙方担保责任的状况; 3、依照借款合同规定需提前履行债务但借款人未依约清偿债务的; 4、在借款合同履行期间借款人出现被宣告破产、解散、擅自变更企业体制等状况致使乙方担保义务即将形成，卷入或即将卷入诉讼(或仲裁)程序及发生其他足以影响

11、乙方利益等的状况。 5、借款人发生其他违约行为。 第九条 合同的修改 1、任何一方提出修改本合同，应通知对方，并经双方达成书面修改协议方有效。在书面修改协议未达成之前，本合同全部条款接着有效。 2、借款合同修改时，乙方无须另外征求甲方的同意，甲方无条件地同意对原借款合同及变更后的借款合同接着担当连带保证责任。但假如借款合同的修改使甲方的担保责任得到加重的状况除外。 第十条 争议解决方式 甲乙双方在合同履行过程中发生争议的，双方应友好协商解决，协商不成向乙方所在地有管辖权的法院提起诉讼。 第十一条 合同生效 本合同自签约各方签章时起生效。 第十二条 通知与送达 1、本合同在履行和争议解决过程中的

12、有关通知或送达均应以书面形式按本合同记载的地址或其他有效途径送达对方; 2、如本合同任何一方的地址或其他联系方式发生改变，应马上通知对方。 3、任何通知或各种通讯联系只要根据本合同地址(地址变更的，根据变更后的地址)发送，即应视作下列日期被送达： (1)假如是信函，则为挂号信或特快专递发出后的5个工作日; (2)假如干脆送达，则为收件人签收之日。 第十三条 其他约定事项： 第十四条 本合同未尽事宜由甲乙双方另签补充协议或依法律规定。 第十五条 本合同一式 份，甲方执 份、乙方执 份，每份 均具有同等的法律效力。 甲方_ 乙方：_ (签字) (签字) 签订时间：_ 签订购房合同 出卖人(以下简称

13、甲方)：_ 法定代表人：_联系电话：_ 注册地址：_邮政编码：_ 营业执照号码：_ 开户行：_帐号：_ 托付代理人(房地产经纪机构)：_ 法定代表人：_联系电话：_ 注册地址：_邮政编码：_ 营业执照号码：_ 房地产经纪机构资格证书编号：_ 开户行：_帐号：_ 买受人(以下简称乙方)：_ 国籍/法定代表人：_身份证(护照)/营业执照号码：_ 地址：_邮政编码：_ 联系电话：_ 托付代理人：_ 国籍/法定代表人：_身份证(护照)/营业执照号码：_ 地址：_邮政编码：_ 联系电话：_ 依据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循同等、自愿、公允、诚恳

14、信用、遵守法律的原则，经协商一样，达成如下条款： 第一条商品房状况 该商品房销售许可证号：_商品房座落：_。设计用途_，建筑结构_，建筑层数为_层。建筑面积_平方米，其中：套内建筑面积_平方米，公共部分分摊建筑面积_平方米。 商品房平面图见附件一，商品房抵押、租赁等状况见附件二。 商品房土地来源为：_。以出让方式取得土地运用权的，土地运用年限为_年，自_年_月_日至_年_月_日止。 其次条商品房价款 商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为_元(币种：_)，价款为_元，计_(大写)。 第三条商品房交付日期 商品房竣工，阅历收合格后，方可交付;未阅历收或验收不合格的，不得交付。 甲方于_年_月_

15、日前，将商品房交付乙方。如遇不行抗力，不能履行合同，双方同意按下列第_种方式处理： 1、变更合同 2、解除合同 第四条乙方付款形式及付款时间 乙方按下列第_种形式付款： 1、一次性付款。 2、分期付款。 3、其他方式。 第五条甲方逾期交付商品房的处理 除遇不行抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在_日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。 如超过上述约定期限的，乙方有权根据下述的第_种约定，追究甲方违约责任： 1、合同接着履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日

16、起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之_向乙方支付违约金。 2、解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之_向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应担当赔偿责任。 第六条乙方逾期付款的处理 乙方如未按本合同第四条约定日期付款，逾期在_日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。 如超过上述约定期限的，甲方有权根据下

17、述的第_种约定，追究乙方违约责任： 1、合同接着履行。乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之_向甲方支付违约金。 2、解除合同。乙方应按商品房价款的万分之_向甲方支付违约金。 第七条商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理 商品房建筑面积以房屋全部权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售面积差异不超过3%(包括3%)的，每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与销售面积的差异多退少补。 面积差异超过3%的，双方约定如下： 第八条商品房质量及保修责任 甲方交付的商品房的质量和设备

18、等应符合国家有关规定和甲方的承诺(见附件三)，未达到国家规定标准和承诺的，甲方应担当责任。 在乙方正常状况下，甲方应根据_市商品房住宅质量保证书的规定履行保修责任。因乙方擅自拆改造成损坏的，甲方不担当责任。 第九条商品房配套设施运行的约定 下列配套设施运行日期约定如下： 1、上水_。 2、下水_。 3、供电_。 4、燃气(气源种类)_。 5、暖气_。 上述配套设施未按约定日期运行的，甲方应在日内实行扑救措施，并赔偿乙方损失;超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的_%向乙方支付违约金。 第十条商品房设计变更的约定 甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局

19、(见附件四)。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起_日内与乙方协商。 乙方同意变更的，双方订立补充合同。 乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之外，甲方还应按商品房价款的_%向乙方支付违约金。 第十一条商品房交接 商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，供应天津市商品住宅质量保证书和天津市商品住宅运用说明书，交接房屋钥匙。 第十二条商品房产权登记 商品房竣工验收合格后，甲方须在30日内办理房屋全部权初始登记。初始登记完毕后，甲方应帮助乙方办理房屋全部权转移登记。 甲方未按时办理房屋全部权初始登记

20、或未帮助乙方办理房屋全部权转移登记，给乙方造成损失的，甲方应担当责任。 第十三条物业管理 关于物业管理的服务内容和收费标准等，按有关规定由乙方与物业管理企业订立物业管理合同。 第十四条产权纠纷和债权债务纠纷的约定 甲方保证在交付商品房时，无产权纠纷和债权债务纠纷。如存在产权纠纷和债权债务纠纷，由甲方担当全部责任。 第十五条争议处理 本合同发生争议，甲乙双方应协商解决。协商不成时，按下列第_种方式处理： 1、向_仲裁委员会申请仲裁; 2、向人民法院提起诉讼。 第十六条合同附件 本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充合同(见附件五)。 附件一至附件五均为本合同不行分割的部分，具有同等效力。 第十七条

21、合同份数 本合同连同附件共_，一式五份，甲、乙双方各执一份，备案机关存留一份，其他二份备用，具有同等效力。 第十八条合同生效 本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。当事人另有约定的，根据其约定。 甲方：_乙方：_ _年_月_日_年_月_日 托付代理人：_托付代理人：_ 如何签订购房合同 新的商品房买卖合同示范文本的运用，使购房者的权益更加得到爱护，很多读者来信询问，怎样填写新合同呢 日前，建设部住宅与房地产业司、政策法规司联合对新的合同示范文本如何填写逐条进行了说明，本版摘录了一部分，希望能在购房者签合同时赐予帮助。编者 第五条面积确认及面积差异处理 说明：本条约定按建筑面积或按套内建筑面积计

22、价的商品房的面积确认及面积差异处理。 依据当事人选择的计价方式，本条规定以“建筑面积”、“套内建筑面积”(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。 说明：本款是要确定处理面积差异的依据。进行面积差异处理必需与计价方式相对应，这样才有可比性，即，选择按建筑面积计价的，以产权登记时确认的建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理;选择按套内建筑面积计价的，以产权登记时确认的套内建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理。 当事人选择按套计价的，不适用本条约定。 说明：当事人选择按套计价时，是以整个商品房为计价单位，不涉及到单方建筑面积或套内建筑面积计价问题，因而就无从谈起面积差异处理

23、问题。对于按套计价的商品房如何在合同中确定总价款，2023年4月发布的销售方法(建设部令第88号)对此有明确规定，可为当事人双方供应依据。 该方法规定：按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中干脆约定总价款。 按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明具体尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一样，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一样或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业担当违约责任。

24、因此，实行按套计价的当事人应当就有关价款及相关违约责任等问题特地进行约定。 合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 说明：本条中的产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积，是商品房最终的确定面积，也是按面积确定价款的最终依据。 商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_种方式进行处理： 说明：本款是要求当事人双方约定误差处理方式。为了体现合同的双方自愿原则，第一种约定实行双方自行约定方式。考虑到买受人在商品房买卖中处于弱势地位，为了提示买受人，本示范文本又明确写了其次种约定方式，当事人可以借鉴其次种约定的表述方式自行约定，也可以干脆约定实行

25、其次种方式。 须要说明的是，为了充分爱护买受人的利益，解决目前商品房买卖中的面积纠纷问题，销售方法其次十条明确规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的，按以下原则处理： (一)面积误差比肯定值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款; (二)面积误差比肯定值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部

26、分的房价款由房地产开发企业担当，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比肯定值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;肯定值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 本条中的其次种处理方式基本上是销售方法其次十条规定的详细体现。 1、双方自行约定： (1)_;(2)_;(3)_;(4)_。 2、双方同意按以下原则处理： (1)面积误差比肯定 签订购房合同留意事项 签订商品房买卖合同应当是双方对合同的条款达成一样看法并以书面形式表达后同时签字盖章，然后合同才能生效。但事实上一些开发商要求买方先签字，然后才去盖章。开发商这样做有许多理由，比如开发商托

27、付中介机构售楼时，中介机构并无权在合同上盖章，所以必需将谈好的合同送到开发商那里去盖章；还有的是开发商的公章归某个人掌管，为了提高开发商自己的效率或自己便利或者其它的缘由，开发商一般在凑足了几份买方已事先签字的合同后，才集中起来去盖章。 卖方盖章和买方签字的时间差，对于诚信的开发商来说无需多虑，但对于个别存在有意欺诈的开发商，买方就不得不防了，比如开发商利用这个时间差，将一式四份的合同修改，在空白处增加对自己有利的内容，对事先谈好的补充协议不认可，可这时买方已签字了，首付款大都交了，这会使买方处于一个不利的地位。 为了防止这种概率虽小但对买方杀伤力却极强的细微环节，建议买方事先将合同的空白处划

28、掉，并将已选择的条款用汉字在合同的空白处表述出来，以防被改动。 最好坚持双方同时盖章签字，这开发商不是不能做到，同时也是对买方的一种敬重，对合同肃穆性的敬重。 签合同要留意的事项： ，一个是预售许可证。肯定要看原件。要看清 一查证。 1最主要的应当看两证，一个是国有土地运用证，一个是预售许可证。肯定要看原件。要看清晰您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺当的办理产权证。 商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 确保将来顺当的办理产权证。商品房预售 2必需要求承诺办理

29、产权证的时间。明确房产证办理的详细时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。出卖人应当帮助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起日内，办理产权登记手续。(第一阶段，开发企业应当在交付运用后日内将须要由其供应的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关；其次阶段的日里，由买受人办理产权登记手续) 3应留意新建商品房应取得住宅交付运用许可证后方可交付运用，无住宅交付运用许可证的，公安部门不予办理入户手续. 4房地产开发企业在商品住宅交付运用时，应当向消费者供应住宅质量保证书和住宅运用说明书，并按住宅质量保证书的约定担当保修责任。 确保将来顺当的办理产权证。商品房预售 二房屋面积的条款 1建筑面积、套内面

30、积、运用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰。详细做法：a,应在条款中写明建筑面积，建筑面积中含公用面积的组成部分及详细平米数、运用面积平米数、建筑面积与运用面积的比例。 ，一个是预售许可证。肯定要看原件。要看清 b,公摊面积：和开发商约定清晰，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有许多赠与这个，赠与那个，事实上有的时候是公用的面积。 c,其他：所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。另外房子宏观规划（主要是外部环境）要具体约定。 面积差异的处理方式：一种是双方自行约定，约定运

31、用面积不能大于1%，或者0.5%；另一种，约定面积误差比肯定值在3%以内的据实结算房款，面积误差比肯定值超过3%，开发商必需担当违约责任，同时允许购房者退房。某些开发企业将这一条规定在合同中干脆格式化为“多退少补、据实结算”，此点必需留意不接受，约定清晰。 最主要的应当看两证，一个是国有土地运用证 2房屋质量的条款 要具体地把质量要求写进合同。如：卧房、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。同时，合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。(下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题) 留意：涉及装饰、

32、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对有关承诺的违约责任作出处理约定。避开笼统地写上“由出卖人接着完善”或是“由买卖双方协商解决”，或干脆空白不填。另外要留意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。 最主要的应当看两证，一个是国有土地运用证 下列状况，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付运用；房屋交付运用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严峻影响正常居住运用。交付运用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖

33、人应当担当修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者托付他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人担当 留意查看交付标准：多数开发企业选择的是第一种交付标准，即“该商品房阅历收合格”。而国务院城市房地产开发经营管理条例中已明确规定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付运用。 确保将来顺当的办理产权证。商品房预售 三交房时间和预期交房条件 在预售合同中应予明确交付时间。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。留意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。对于一些不合理的、缺少依据的收费，如发展

34、商聘请律师的费用、托付中介费、银行手续费等，拒付。 楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以 留意：如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款，修理费、物管费等等。 房子的保修期限和范围。对修理期限、条件作出约定。 如何签订购房合同新整理版 目前，大家签订 商品房买卖合同 时，最好运用建设部和国家工商行政管理总局制订的商品房买卖合同示范文本。由于示范文本是政府机关制订的，较好地平衡了开发商和 购房 人的权利和义务关系，因此，采纳示范文本签订合同有利于爱护购房人的合法权益。但切不行认为采纳示范文本就万事大吉，即使采纳示范文本签订商品房买卖合同，购房时也应留意以下几个问题。

35、1、 认购书 问题。在目前商品房交易过程中，很多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。开发商要求购房人签订认购书一般两种状况：一种状况是开发商所销售房屋倘未取得预售许可证，以向内部职工认购的名义进行销售，俗称内部认购；另一种状况是开发商已取得预售许可证或者销售的是现房，开发商为购房人保留预订的房屋，作为交换，要求购房人签订认购书，并交纳肯定数额的认购款，假如在规定的时间里，购房人不想购买该房屋，就可能无权要回所交纳的认购款。 第一种状况的认购书，由于我国 城市房地产管理法 和商品房销售管理方法都明确规定，在未取得预售许可证前，是不能预售商品房的，而依据我国

36、 合同法 第52条的规定，违反法律和行政 法规 的强制性规定的 合同无效 ，因此第一种状况的认购书在法律上是无效的。但最高人民法院于2023年4月28日公布，于2023年6月1日起施行的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明(以下简称最高法院说明)第2条规定：出卖人未取得 商品房预售许可证 明，与买受人订立的 商品房预售合同 ，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。依据该条规定，在取得预售许可证之前所签订的认购书，假如开发商在购房人起诉前仍未取得预售许可证，该认购书确定是无效的；假如开发商在购房人起诉前取得预售许可证，那么该认购书的地位将和开发商已取得预售

37、许可证或者销售的是现房的状况一样，即和下面要探讨的其次种状况的认购书的性质相同。 其次种状况的认购书，须要看认购书是否满意了 合同成立 的要件，主要是看合同条款是否完备。最高法院说明第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理方法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经根据约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，确定具有法律效力。但是实践中大多数认购书都不具备商品房销售管理方法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这些认购书的法律效力如何 最高法院说明并未作明确规定，笔者认为不能从最高法院说明第5条的规定，反推出不具备商品房销售管理方法第十六条规定的商

38、品房买卖合同主要内容的认购书，就必定没有法律效力。但是假如认购书仅规定了房号、面积和价格等条款，那么该认购书未满意合同应具备的基本条款，不具有法律效力。 2、补充协议问题。在商品房买卖过程中，开发商除和购房人依据示范文本所订立的商品房买卖合同外，还要求购房人签订一份补充协议，该补充协议的内容许多，由开发商的专业 律师 事先拟订好。这种补充协议常包含很多对购房人不利的条款，如交房时间的确定、不行抗力条款的说明、共有面积的确定分摊、关于基础设施和公共配套建筑的开发利用等方面，甚至包含很多针对开发商的免责条款。比如有些开发商在补充协议中规定：“政府部门有关文件批准的延迟、市政配套批准及安装的延误，导

39、致开发商不能按期交付房屋，开发商有权按实际影响的时间而相应延迟交付房屋，而不用担当延迟交付房屋的责任。”由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂。因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行询问，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。同时由于补充协议是由开发商拟定的，爱护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加爱护购房人的条款。假如开发商不能满意购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。 3、售楼广告问题。开发商为宣扬、推销其商品房，一般都散发售楼书，发布商品房销售广告，作出不少许诺。

40、从法律角度来说，售楼书，广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类 广告法 律上一般视其为 要约 邀请，不能干脆成为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，购房人虽不能依据合同追究开发商的 违约责任 ，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。依据广告法第37、38条规定，发布虚假广告，欺瞒和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，不仅要担当行政违法责任，而且要依法担当 民事责任 。因此，购房人发觉受了虚假售楼书或广告的欺瞒和误导，就要刚好向政府有关管理机关举报，申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。 同