2023年项目流程管理制度篇.docx

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1、2023年项目流程管理制度篇 书目 项目管理工作程序及流程 项目管理的工作程序及流程 项目的建设管理过程分为项目前期阶段、项目中期阶段和项目后期阶段三个主要阶段,各阶段的项目管理的工作程序和流程如下表: 项目建设管理工作程序及流程表 管理阶段建设管理工作程序和流程 前期阶段接收阶段 1、与招标人签订项目建设管理合同 2、接收招标人移交的项目建设有关前期资料 3、收集整理项目有关工程地质地貌资料 前期办理手续阶段 4、办理规划和项目建设的相关报批手续(包括消防、文物、人防、卫生防疫、环保、园林绿化及水、电、气、通讯、网络申请等) 5、帮助业主编制项目环境影响评估报告并报环保部门审批,托付进行项目

2、的可研报告编制,组织初步设计,并报安排部门审批。 6、托付地质勘察,组织施工图设计并报建设部门进行审查。 7、按项目法人要求开设银行专户帐号 8、在施工招投标工作完后办理开工许可、平安备案、质监备案、合同备案等。 管理阶段建设管理工作程序和流程 前期阶段招投标阶段 9、托付或自行组织设计、施工、监理和材料选购的招标工作,办理招标核准和招标有关前期备案 10、编制招标文件、发布招标公告、投标报名、资格预审、发资审通知、发售标书、组织现场勘察、投标答疑、组织开标、评标和决标工作、发布中标公示、发中标通知书、办理中标备案 11、签订施工监理合同和材料、设备选购合同,平安文明施工协议等 中期阶段施工打

3、算阶段 1、落实和督促检查场地范围内零星拆迁和管线、杆迁改 2、落实现场三通一平,现场围墙,施工临设和现场管理用房 3、组织设计技术交底和施工图会审 4、审批施工组织设计、材料设备供应安排、监理规划 施工阶段 5、做好质量、进度、投资限制,合同、信息管理和组织协调,检查施工的平安文明措施和施工方法的科学牢靠性 6、编制工程用款安排,做好资金管理 7、组织现场协调会,审核承包商进度,按时拨付工程款 8、按规定要求按月或周向项目法人提交有关的项目管理状况报告 竣工验收阶段 9、组织竣工验收,办理工程竣工结算,组织工程决算 10、审核施工及监理资料,办理资料归档及工程备案 11、工程移交业主 后期阶

4、段缺陷责任期1、督促施工、监理及设备供应商履行合同规定责任和义务 2、在缺陷责任期满后颁发缺陷责任终止证书并结清相关费用 3、总结项目建设管理工作,建立本项目的信息反馈系统 z物业公司项目管理处工作流程 物业公司项目管理处工作流程 依据各岗位职责和各项职责的工作要求,对管理处的工作规范如下: 每天工作。 一、组织晨会,跟进上一天事务,支配当天工作。 二、至少巡察辖区一遍,巡察内容为: 1、检查辖区是否有违章行为(有无乱搭、乱建、违规装修、墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告、乱摆摊贩)。 2、辖区是否有担心全隐患(房屋是否出现严峻破损,消防通道是否被堵,室外输电是否完好、有无乱拉乱搭,住宅区有无可疑人

5、员活动)。 3、辖区环境与卫生是否符合标准(树木花草有无损坏,房前屋后、公共场全部无乱倒垃圾,垃圾桶是否倒清,有无乱停放车辆、乱晾晒衣物,有无影响正常休息的噪声源)。 4、基础设施是否完整,道路有无损坏,室外上下水道是否渗漏,出入口道闸是否完好,消遣设施有无损坏。 5、检查设备的运行是否正常。 以上内容巡察完毕要做好巡察记录,发觉问题,能处理的应马上处理,重大问题和不能处理的问题应刚好向管理处主任汇报。 三、收缴水、电费、管理费和各项规定费用,并做好现金日记帐。 四、受理客户装修申请,办理装修许可证。 五、接待客户来信、来访和处理有关物业管理的投诉并做好记录。 六、解答客户提出的有关物业管理业

6、务询问。 七、支配房屋保养、修理任务,验收修缮质量。 八、做好工作日记(内容为:记录每天完成的工作、发觉和处理问题,上级领导的指示,亟待解决的事务,客户投诉等)。 九、整理内务(包括打扫办公室、整理文件、资料、图书报刊;清洁整理办公桌、椅及其他办公用具等)。 一周工作。 一、走访客户(内容:与客户交换辖区管理看法;驾驭客户家庭基本状况,包括:户主、年龄、职业、工作单位和住家电话,家庭人口以及人口结构,驾驭客户产权归属和变更或租户的变更,住房的户型、结构、质量、保养和修理状况)。 二、检查每栋楼宇的公共设施是否完好(内容包括:电梯运行是否正常;楼宇对讲门有无损坏;楼道、过道、梯间是否堆放杂物或有

7、碍通行的物品和危急品、有毒物品;公共照明是否完好;配电箱、水表设备是否有破损;住宅楼内信报箱是否有破损),发觉问题应刚好报管理处主任和有关部门,并帮助处理。 三、检查垃圾桶是否按规定清洗,各住宅楼内公共部位是否清洁。 四、检查房屋运用状况,有无长期空房户、擅自转租户。 一月工作。 一、编制下月工作、修理保养安排。 二、统计物业管理费和各项相关款费收缴状况,并编制财务报表。 三、对月修理项目进行一次回访,听取客户看法。 四、抄记水、电等计量表及入帐工作。 五、对辖区的环境、绿化等进行一次全面自检。 六、按规定对辖区公共设施、设备进行一次全面检查,养护。 七、整理房屋管理资料、档案,对发生变动的(

8、包括:房屋产权变动、承租户变动、租金变动、管理费变动)作出修改。 八、与有关单位联系,交换状况一次(包括:社区、派出所、业主委员会等),如有重要状况须书面报告和反映。 九、办公室大扫除一次(包括:窗户玻璃、屋面、地面、墙面和各种办公用具的清洁整理)。 一季度工作。 一、组织检查住宅区和住宅楼宇的消防设施(包括:消防栓、水源、灭火器、消防桶、高层楼宇的消防报警设备、太平门等)是否完好无缺,能否正常运用,发觉问题刚好报告有关部门处理。 二、检查各化粪池、井盖有无损坏,检查化粪池、下水道有无淤塞,发觉问题刚好组织有关人员处理。 三、核对房租、管理费和各项相关款费收缴状况,清查是否有漏收、错收;实行措

9、施对拖欠房租、管理费和物业管理相关款费的客户进行追收。 四、编制季度修理保养安排和报表。 五、向内部物业专刊投稿,宣扬表扬辖区内的好人好事和新风尚及物业管理心得,增加员工管理服务意识。 一年工作。 一、对本辖区内的客户全部走访一遍。 二、组织清理一次化粪池。 三、编制年度财务收支报表,向全体业主公布相关的物业管理费用收支状况。 四、编制下年度修理保养安排。 五、整理物业管理档案资料,对发生变动的资料进行修改,保持档案资料与实际资料一样。 六、组织一次客户座谈会,听取客户对物业管理的看法和建议,提高客户参加管理的主动性。 七、总结年度工作,写出书面报告。 八、制定下年度工作安排。 某项目物业管理

10、服务的流程 项目物业管理服务的流程 一、概念: 1、物业管理物业项目的业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业根据物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行修理、养护、管理,维护物业项目的环境卫生和秩序的活动。 2、业主房屋的全部产权人。 3、运用人房屋的承租人和实际运用人。 4、物业管理企业依法取得独立法人资格、具有相应资质,从事物业服务企业。 5、物业类型基本分为:住宅、办公、政府、公众、特种、商业。 二、物业管理服务流程: 主要分以下八项工作: 1.0物业招投标(该项工作主要是以“市场部或运营部”为主) 1.1得到项目招标信息(通过不同渠道得到项目招标信息,并加以分析,

11、分析内容基本为:开发商状况、项目状况、可行性等) 1.2确定投标并将信息传递至招标方(提交投标函) 1.3物业公司组织相关专业人员至项目现场进行勘察(主要进一步了解项目实际状况,内容基本为:项目平面图、设施设备清单、服务标准等) 1.4依据得到信息制作投标书 1.5送标、开标、答标、中标 备注:投标单位少于三个或者物业管理区域建筑面积不超过五万平方米的,经物业所在地的区(县)房地产管理部门批准,建设单位可以采纳协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 2.0物业前期介入(该项工作主要是与开发商沟通及项目状况而定) 2.1成立前期介入小组 2.2前期介入可分为:规划设计阶段、施工图设计阶段、施工

12、阶段 3.0管理团队筹建(为物业交付后正常管理打下基础) 3.1项目管理或运营方案策划(策划主要内容为:人员配备、管理方案及费用测算等) 3.2管理处(物业服务中心)筹建 4.0接管验收(标记着物业公司正式接管物业项目,并对其实施管理) 4.1成立接管验收小组 4.2编制接管验收方案 4.3接管验收实施 5.0营销协作(该项工作依据物业现场状况及开发商要求而定) 5.1销售、租赁案场管理 6.0入伙管理(标记着物业产权或运用权的转移) 6.1入伙策划 6.2入伙打算 6.3入伙办理 6.4物业质量保修、返修 7.0二次装修管理 7.1装修资料管理 7.2装修现场管理 8.0日常管理 8.1客户

13、服务 8.2工程服务 8.3保安服务 8.4保洁服务 代理项目销售经理现场销售管理工作流程 代理项目销售经理现场销售管理工作流程 1、优先购买权:项目销售时期本着资源共享、成交优先的规则来实施操作业务,公司统一制定广告发布,物业顾问均可向客户举荐,如遇两个以上的客户对同一物业有购买意向,物业顾问须通过销售经理确认该房号尚未售出,才能销售出该单位,应遵循成交优先的原则,先交定金者先得。 2、负责向物业顾问传达项目的状况。 3、负责督促检查物业顾问的精神面貌、考勤及工作状态。 4、负责定期组织现场销售例会 5、负责定期组织物业顾问学习及模拟解决销售中的疑难问题。 6、负责督促来访客户问卷、来访客户

14、登记、电话询问登记填写的数量和质量。 7、负责指导物业顾问工作技能的提高。 8、负责现场文件、资料的保管和保密工作。 9、负责重要客户、问题客户的接待,协调工作。 10、负责在项目结束后回收物业顾问的客户登记本。 装饰公司工程项目管理内容与流程 装饰公司工程项目管理的内容与流程 1 工程项目管理内容 1.1 工程项目管理可分为三个阶段,即施工打算阶段,项目实施阶段和项目收尾阶段。 1.2 施工打算阶段包括:选定项目经理,组建项目部,编制施工组织设计,进行项目开工打算; 1.3 项目实施阶段包括:项目进度限制,项目平安限制,项目成本限制,项目现场管理,项目合同管理,项目信息管理,项目生产要素管理

15、(项目人力资源管理,项目材料管理,项目机械设备管理,项目技术管理,项目资金管理),项目组织协调; 1.4 项目收尾阶段包括:项目竣工验收,项目考核评价,项目部解体,项目回访保修。 2 项目管理流程 项目打算阶段 项目实施阶段 项目收尾阶段 地产项目经理销售管理流程-项目前打算 地产项目经理销售管理流程(1)-项目前打算 项目小组的建立 1、项目小组架构:在项目签定销售代理协议后,成立项目小组。 包括公司高层销售管理人员、项目经理或项目负责人一名,销售人员若干,负责该项目的策划人员、行政、财务人员和主要外协单位如广告公司等。 2、项目小组工作内容:建立项目档案; 制定销售策划方案; 销售策划方案

16、的详细实施与监控; 销售工作的组织和支配; 对销售效果进行分析,调整相应的销售策略; 对所调整的策略进行重新讲解和培训; 与发展商的接洽; 与外协公司的接洽; 在今后项目操作中,公司拟考虑采纳项目竞争上岗机制和寻盘优先操作原则; 销售人员所需销售工具打算 1、答客问 2、尊客询问 3、表格:每日上门客户登记表 房款计算表 广告日效果(回馈)统计表 每日上门客户统计表 每周成交统计报表 4、销售夹(内含销售资料,如:楼书、价格表、利率水准、购房相关收费标准、办理手续流程刚好间等) 5、文具:计算器、纸、笔、登记册、胶水、钉书器、直尺和距离测定仪、点钞验钞机,现场名片、工卡等的制作和领取。 6、销

17、售人员简历(包括公司高层销售管理人员、公司23名策划人员和参加销售的项目销售人员)及主要人员和外协人员的联系电话,一分存档,一分供应给发展商。 7、物业管理相关资料:公共契约、业主守则、员工守则和入伙装修留意事项等。 销售流程和销售业务人员收入 1、由项目经理、项目策划人员和公司财务与发展商确定后,制定项目操作流程。 2、由公司销售负责人和项目小组负责人确定项目销售人员提成及奖惩制度。 3、销售流程包括:各个关系的接洽负责人; 签定内部认购书和签定买卖合同; 变更设计和产权过户内容; 各个阶段收费支配和财务手续; 4、制定具体接待程序刚好间排班支配。 培训前踩盘(详见踩盘要领)和踩盘总结。 项

18、目培训及考核筹备 制定具体的培训安排;考核除文字考核外,还要加入情景考核方式。 销售人员脑力激荡会 1、销售流程的推敲 2、现场气氛如何烘托 3、客户心理层面的分析和接待用语 4、销售人员间协作和现场销控打算 5、销售渠道的拓展 6、客户可能提出的问题 销售安排的制定 (1)销售时间限制与支配 (2)销售人员分工 (3)详细工作内容和详细工作负责人 (4)销售进度和销售目标 项目前销售培训 1、销售培训参加人员:包括策划部、代理部负责人、项目负责人和销售人员 2、培训材料打算 3、培训内容: (1)环境分析:包括区域环境、人文环境(人口数量、职业与收入、家庭结构、租金状况等)、区域发展规划、交

19、通状况(各个交通道路现状和发展潜力)、公共设施配置(学校、幼儿园、医院、采市场、消遣场所、体育设施等)及配套的距离、密度和将来发展状况。 (2)市场分析:市场现状和走势;同类楼盘市场状况、走势、购买人群特征、价格水平状况;竞争对手销售状况; (3)项目的具体规划:项目本身特征(包括规模、定位、设施、价格、买卖条件);发展商、承建单位、物业管理公司等的信誉状况;建筑材料和施工工期等; (4)策略分析:项目的优势与劣势;竞争对手和销售状况、价格水准等综合评价和竞争策略的讲解;项目销售策略的讲解; (5)相关公司的介绍:发展商、承建商和物业公司的财力、形象和开发业绩;公司推广目标和公司发展目标,确立

20、销售人员的信念等。 (6)销售流程的讲解:发展商和代理商在项目中的权利和义务关系;二者在销售过程中的责权分工;定金和首期款收取程序;合同签署的留意事项;风险的规避;签定合同的技巧; (7)答客问的讲解 (8)物业管理服务内容:收费标准;公共契约和管理规则等; (9)销售人员的礼仪行为准则和个人销售提成水准及奖惩制度; (10)结合目标客户心理及行为模式讲解销售技巧;现场销售气氛的营造;销售技巧;语言和体态技巧;客户心理分析等; 4、实地讲解: (1)现场针对项目状况、策划包装方式及手法等进行实地讲解; (2)竞争对手销售楼盘的现场观摩; (3)同类楼盘的销售现场走访; 5、销售演练与考核: 由

21、策划人员、销售负责人共同就项目实际操作进行培训的综合演练。 6、保安、卫生清洁人员的礼仪和工作内容的培训和演练。 房产后勤管理部项目参观接待流程 物业房产后勤管理部项目参观接待流程 1、目的 为了更好的做好项目参观内部接待工作,为来宾供应平安、舒适、温馨的现场服务和满足的膳食服务。 2、适用范围 房产后勤管理部。 3、职责 岗位职责 膳食主办负责与集团、地产的对接、沟通,明确接待时间、地点、所接待人物、接待标准和来宾特点,服务所需的车辆、工作人员数量,并负责支配和跟进接待事务; 业务主办或现场物业服务中心负责人负责支配接待现场平安、保洁、车辆工作,协作膳食主办圆满完成接待任务; 厨师大班长负责

22、接待现场的布置、菜谱的支配与订购,监督食堂的操作,对成菜品质进行验收和运输,帮助膳食主办顺当完成接待任务; 现场厨师班长负责菜品的质量验收、菜肴的配制与装饰,帮助厨师大班长工作; 现场厨师负责菜肴的制作,保障质量,按时出菜。 4、过程限制 4.1房管部未移交项目的万科内部接待流程 4.1.1膳食主办接到接待信息时,即与发件人对接、沟通,明确接待时间、地点、所接待人物、接待标准,结合来宾特点与厨师大班长制定菜谱、酒水并依据服务所需的车辆、工作人员数量反馈给发件人确认,负责监督和跟进接待事务;并将接待信息发送地产相关人员及公司分管领导和部门负责人。 4.1.2业务主办接到膳食主办的接待信息后,依据

23、接待安排支配接待现场和样板间平安、保洁、服务员、车辆的工作,在来宾到达前1小时打算工作完毕。全部接待服务人员精神饱满、bi规范、通讯工具良好,保持窗明几净、地面干净整齐,无垃圾、烟头、杂物。 4.1.2.1技术组工作流程 接到限制中心通知后,依据各餐饮/参观接待地点、路途要求,提前五小时检查、调试灯光、音响、区域照明、空调设备。 1) 空调设备 技术人员在餐饮/参观前一小时开启空调设备,视详细状况提前开启其他必要区域的通道; 2)就餐场所照明设施 就餐起先前一小时开启全部(视详细状况而定)场地灯饰。 3)音响设备 a)严格根据业务主办/膳食主办所对接要求进行调试,一般技术要求灯光开启不要太强或

24、太弱,并留意灯光的扭转方向避开破坏周边的设施。 b)稳固摆放麦克风,根据设备开机程序开启音响设备,并逐一调试每个麦克风音量,力求均衡无反馈声和嘈杂音(视与地产项目对接要求而定)。 c)若宴会期间要卡拉ok,技术员需提前打算好卡拉ok歌碟、书目,便利查阅点歌。 4) 技术人员依据限制中心指示,负责在夜间开启园区路灯。 5)全部打算工作完成后,需刚好将状况反馈至限制中心,由限制中心反馈至项目房管员进行核查。 4.1.2.2平安班工作流程 接限制中心通知后,依据餐饮/参观地点、路途要求,平安岗提前一小时开启相关区域门锁及责任范围内电源。 1) 岗位设置 在原有岗位基础上至少提前1小时增设相关警卫岗位

25、。 2) 标识指引 视来访人数、来访车辆放置人员指引标识和车位导向标识。 3) 现场限制 路口岗、大门岗各1人负责与来访人员方向指引、问询工作;停车场出入口各1人限制车辆有序停放。 4)全部打算工作完成后,需刚好将状况反馈至限制中心,并由限制中心通报项目房管员进行核查。 5)限制中心应在每次发布接待通知时明确告知各岗位本次接待要求、接待路途和其他特别要求,并提前两小时向业务主办/膳食主办/项目房管员及其它各部门负责人通报整体餐饮/参观接待打算状况并予以记录,对未完成的打算工作予以督促和跟进,来访人员达到半小时前再次向业务主办/膳食主办/项目房管员及其它各部门负责人通报整体餐饮/参观接待打算状况

26、并予以记录,对未完成的打算工作予以督促和跟进。 4.1.2.3保洁班 接限制中心通知后,依据餐饮/参观地点,服务员提前4小时打算相关工作。 1)现场布置 接限制中心通知后,依据餐饮/参观接待地点/路途要求,提前五小时清洁相关区域;并依据相关要求,提前五小时布置餐饮/参观接待现场。 2) 物资打算 依据就餐人数,提前二小时打算热水瓶、茶壶(两个)、茶叶、纸巾、纸杯、托盘、毛巾(两条/人,大、小各一)等用品; 3)现场服务打算 在就餐起先前,服务人员提前1小时到场打算茶水、摆好杯子。 4)全部打算工作完成后,需刚好将状况反馈至限制中心,并由限制中心通报项目房管员进行核查。 4.1.3厨师大班长负责

27、接待现场餐台、餐椅、餐具的布置、菜谱的支配与订购,监督食堂的操作,对成菜品质进行验收和运输及现场管理,帮助膳食主办顺当完成接待任务; 4.1.3.1膳食组 1)材料打算 接通知后,依据就餐人数、饮食习惯、餐饮费用标准、就餐时间等内容订购相应餐饮材料(蔬菜、肉类、调料、酒水等)。 2)餐具打算 依据就餐人数打算好足够的餐具(茶位、菜碟、碗筷、勺类、酒杯等等)。 3)烹饪 依据厨师特长支配不同厨师烹饪不同菜式。 4)特别打算 依据来访人员国籍确定订购相应西餐、日式菜等。 5)以上全部工作需在就餐前半小时内完成,就餐前1小时将打算状况反馈至限制中心,并由限制中心通报项目房管员进行核查。 4.1.4接

28、待过程中,服务人员不得大声喧哗,文明礼貌、规范服务;接待完毕后,对现场餐具进行清洗、消毒,对现场卫生进行清理;对接待剩余可存放物资回收仓库登记保存。 4.1.5膳食主办负责对接现场陪伴负责人对用车申请表、项目参观万科内部接待服务费用表签字确认,对服务结果进行沟通、反馈。 4.1.6膳食主办负责接待服务费用的审核、填单、报销。 4.2已经移交物业服务中心管理项目的万科内部接待流程 4.2.1物业服务中心负责人接到膳食主办的接待信息后,依据接待安排支配接待现场和样板间平安、保洁、服务员、车辆的工作,在来宾到达前1小时打算工作完毕。全部接待服务人员精神饱满、bi规范、通讯工具良好,保持窗明几净、地面

29、干净整齐,无垃圾、烟头、杂物。 4.2.2其它相关内容参考4.1要 求。 4.3现场服务标准 4.3.1接待要求 4.3.1.1部门相关接待负责人须提前非常钟在主要入口处恭候。 4.3.1.2形象岗须精神饱满,室外巡逻岗须于大门内道路旁负责车辆引导,并在停车场加派临时岗,负责车辆停放指引和开启来宾车门。 4.3.1.3 来宾下车后,可按与地产协商的接待要求和房管部接待工作信息表的支配确定参观路途。 4.3.1.4参观完毕,视与地产协商的接待内容指引来宾进入就餐区,来宾进入就餐区前半小时服务人员需摆放好全部就餐所需用品,待来宾入座后服务人员刚好按程序供应相关服务,来宾就餐期间服务人员需在5米外等

30、候供应服务,来宾用完餐打算离开时,以上迎接人员须将来宾送上车并目送来宾离开。 4.3.2餐饮/参观接待事宜保密规定 4.3.2.1集团、地产领导带入的客户餐饮/参观接待内容不得向外界透露任何信息; 4.3.3.2地产项目有保密要求的餐饮/参观接待事宜,按地产项目要求执行。 5、记录表格 vkwy7.5.1-j06-04-f1项目参观万科内部接待服务费用表 vkwy7.5.1-j06-04-f2房管部接待工作信息表 地产项目经理销售管理流程-项目的总结与表彰 地产项目经理销售管理流程(3)-项目的总结与表彰 1、项目总结: (1)项目操作过程回顾; (2)项目操作中的问题与创新; (3)形成文字

31、留档备案; 2、项目档案的归档 (1)项目销售全套销售工具 (2)将上门客户的登记表和尊客询问等内容存入电脑备案管理。 3、依据项目中人员表现和工作状况进行人员表彰。 4、项目的对外宣扬支配。 5、客户的后续服务: (1)入伙时的客户问候和贺卡的邮寄等; (2)适时的电话问候; (3)一年后客户的再跟踪调查; 项目现场收方验收单管理流程 项目现场收方验收单工作流程 1、办理现场收方验收单原则:凡属设计施工图纸技术要求的现场收方均应办理现场收方验收单; 2、办理现场收方验收单程序:由承包商提出现场收方验收单内容和安排支配,经监理工程师、业主相关专业工程师、项目主管、按安排规定共同现场收方验收核定

32、确认; 2.1、现场收方验收单必需严格遵循国家规程规范、行业标准和经业主批准的设计图纸、技术要求和施工组织设计; 2.2、办理现场收方验收单的时效性:现场收方验收单必需有安排支配并在事发前现场共同收方验收核定确认; 3、办理现场收方验收单的规定:相关专业工程师(包括相关造价工程师)、项目主管、必需现场共同核定认可,并按制度要求报批,单一认可、事后补办及未经批准均不能作为结算依据; 4、现场收方验收单:必需报工程管理部、造价合约部审查,工程总监审定;对现场收方验收工作承包商必需供应现场实际的测量资料报告,经监理工程师、现场专业工程师(包括造价工程师)、项目主管对测量资料报告检查审核无误后,方可进

33、行收方验收签字确认程序; 5、现场收方验收参与人员必需严格仔细,对收方的数量和精确性负责。 项目物业管理专案流程 项目物业管理专案流程 1、物业管理招投标及方案编制 2、物业管理vi形象策划 3、物业的接管、入住 4、房屋管理、保安、清洁服务、园林绿化、车辆管理、机电设备管理、电梯管理、修理维护、消防平安、社区文化 招标 开发公司项目得到批准后即可进行物业管理招投标工作,指定招标文件、以便于通过物业管理的介入,争取设计方案的合理性。 招标文件 一般包括投标须知、物业管理招标书和部分物业的设计图纸。 招标须知 1、出具投标保证金,额度为年服务费用的5%,保证期为定标时为止,不中标者予以退回。 2

34、、明确保密要求。 3、必需有不选择最低标价的声明。 4、明示投送标书的程序 5、明文规定开标与评标时间标准(量化) 投标保证金 约占投标物业年度管理费用总额的5%,保证期到定标时为止,一般3-6个月,不中标予以退回。 选标方式 有两种:1、开发公司向选定的若干物业管理企业发出邀请书,出售招投标文件,这称为选标方式; 2、开发公司对报名投标物业管理企业逐一进行经营资质预审,经审查合格方发给招标文件,这称为公开招标方式。 物业管理的投标过程 根据国家相关政策,今后物业管理企业进入市场的唯一途径就是参加投标,主要的过程为: 1、确定投标意向并成立投标工作机构 2、获得招标文件 3、考察物业现场 4、

35、成本测算 5、编制标书 6、封送标书 物业管理经费的测算方法(小区) 主要由以下几项经费构成: 1、管理与服务人员的工资和按规定提取的福利费用 2、公共设施、设备的日常运行,维护及保养费 3、绿化管理费 4、清洁卫生费 5、保安费 6、办公费 7、物业单位固定资产折旧费 8、法定税费 多层住宅物业管理公司员工定编标准为3.6人左右/万 物业某项目业户档案管理流程 物业项目业户档案管理流程 1、职责 (1)客服部负责业户身份资料相关信息管理。 (2)工程部做好业户装修资料、各种图纸管理。 (3)保安部做好业户物品出入申请、车辆等相关资料管理。 2、工作程序 (1)管理要求 .业户状况发生变更时,

36、应刚好修订档案。 .业户文件资料属隐私级文件,原则上不得外借,如部门之间借阅,需得到部门主管的同意,填写相关借阅记录。 .文件、资料要进行合理归档,分类整理。 .档案要常常进行清理,以免资料积累混乱,对过期的文件资料要刚好清理。 .部门须指定专人负责,做到业户档案资料既服务于工作,又不向无关人员泄露。 .业户的档案资料必需保持完整性及完好性,杜绝丢失状况。 3、档案管理 (1)当业户的第一份资料(含内部流转有关业户的信息及业户本身填报信息)转到项目管理中心相关部门后,按一户一档的原则,马上建立相应业户档案。 (2)为便于管理,每一份业户档案资料需同时建立书目篇(视工作须要,若资料很少,可以不做

37、书目),档案的相关信息增减时,需同时修改书目。 (3)主管部门可依据本部门所存档案资料的特点及性质,选择适用于本部门的业户档案管理存放方式: .客服部可采纳挂牢分类存放等方式,便于日常常见的查阅。 .工程部装修图纸采纳档案袋封存的方式。 .保安部可视每户信息量的多少及运用频率,选择适合本部门工作的管理方式。 .各部门需依据要求,于当日完成归档工作,将档案的增减登记业户档案一览表中,交部门主管查阅。 (4)业户发生变更后,原业户的相关资料单独存放,确认保管年限。超过保管年限后,经部门主管查阅后审批后销毁,并做好相关销毁记录。 (5)客服部主管每周一比照业户档案一览表,对本部门上周建立的档案进行全

38、面检查或抽查,发理问题刚好予以指导,签署相应评语。 (6)客服部每月5日前,将本部门上月各种档案建立及管理状况,汇总成书面报告,由部门主管批阅后,上报项目经理。 (7)项目经理组织每半年对下属部门进行一次全面的档案检查,分别支配在每年的三月份及九月份。 (8)相关部门借阅档案时,需经部门主管同意,办理相关手续。 工程项目款支付管理流程方法 工程项目款支付管理流程 (一)、支付管理 付款限制是建设项目限制的重要一环。目的是使建设项目投资的发生限制在批准的限额内,随时订正发生的偏差。工程承包合同实施阶段的投资限制的主要手段主要是做好支付管理工作,通过工程的计量支付来限制合同价款,约束承包商的行为,

39、发挥监理工程师在施工各个环节上的监督和管理作用。工程承包合同实施阶段监理工程师的计量支付管理主要工作内容包括以下几个方面。 1.支付的文件依据 支付的主要合同文件依据一般包括: 1)招标文件。 2)投标文件。 3)业主与承包商签订的工程承包合同(主要内容包括:合同协议书、合同专用条款、合同通用条款,有些合同还包括合同特殊条件、合同协议备忘录等) 4)技术规范。 5)工程师批准的施工图纸。工程变更令。 6)索赔费用评估报告。 7)合同实施过程中业主和承包商签订的补充协议等。 2、支付内容 一般应支付给承包商的款项 1)工程预付款。 2)材料预付款。 3)工程款,即工程量清单(工程量报价表)项目。

40、主要包括已完成的永久工程的价值、已完成的允许单独计量的临时工程及总价支付的项目。 4)变更、索赔、计日工等。 5)价格调整。包括劳务调差即人工单价调整)、材料调差(包括材料运费调差)。 6)其他款项。有由后继法规引起的费用增减、误工补偿、赶工奖励、财务支持暂付款、挂账支付以及其他各种应付款项等。 7)退还保留金。缺陷责任期满,经验收合格,退还保证金。 一般应扣除的款项 1)工程预付款。 2)材料预付款。 3)保留金。根据合同规定的保留金扣除比例及计算办法,逐月扣除保留金,直到达到保留金限额为止。 4)由于承包商责任造成的工期拖期罚款及损坏业主设备、设施方面的赔偿款。 5)租用业主设备、设施费用

41、,业主提供水、电等服务费用。 6)业主和承包商双方协商的有关款项,如借款、挂账支付、支持性暂付款等。 3、支付条件 工程预付款支付条件 1)承包商与业主己签订合同协议书。 2)承包商向业主提供工程预付款保函。 3)承包商向业主提供履约保证金或银行出具的履约保函。 工程款支付条件 除上述支付条件外,还应具备: 1)施工总进度计划已经监理工程师、业主工程师批准。 2)申请支付的单项工程开工报告已经监理工程师、业主工程师批准,完成工程量经监理工程师、业主工程师审核确认。 此外,变更支付须有工程师发布的变更令,或工程师确定的暂定价格。 对于总价支付的项目,除在技术规范或工程量清单中规定的按分期付款支付项目外,其他项目,承包商应在合同签订后,尽早提出总价支付的详细支付计划,取得工程师批准后,方可