房地产估价报告作业.docx

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1、房地产估价报告估价项目名称：铜山区汉府雅园，27号楼1单元501委托人：估价机构：徐州建造职业技术学院房地产估价人员：估价作业日期：2022年9月25日估价报告编号：七、估价依据法律法规依据1 .中华人民共和国城市房地产管理法2 .中华人民共和国土地管理法3 .中华人民共和国担保法5 .中华人民共和国国家标准7.GB/T50291-1999房地产估价规范6 .X政函202248号关于允许调整我市中心城区及各区县城镇基准地 价的批复7 .城镇土地估价规程（中华人民共和国标准GB/T18508-2001）8 .国家土地管理局关于加强地价管理规范土地估价行为的通知9 .XX市人民政府文件X政发200

2、351号，关于印发XX市国有土地有偿使用办法的通知经济行为依据1 .房地产评估业务委托书2 .房屋所有权证3 .国有土地使用证取价依据1 .徐州建造工程预算基价及有关建造工程造价指数2 .最新房地产运营估价手册参考资料及其它1 .现场勘察记录及搜集的相关资料2 .委托方提供的相关资料八、估价原则合法原则房地产估价应首先遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估 价。最高最佳使用原则房地产估价应遵循最高最佳使用原则，以估价对象的最高最佳使用为前提估价。替代原则房地产估价应遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件 下的正常价格。估价时点原则房地产估价应遵循估价时点原则

3、，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观 合理价格或者价值。遵循独立性、客观性、公正性、谨慎性的工作原则1 .客观性原则：一切从实际出发，认真进行现场勘察和调查研究，掌握详实可靠 的资料和依据，采取符合实际的计价标准和方法，得出合理、可信、客观、公正 的评估结果。2 .独立性原则：估价机构和估价人员严格按照国家法律和法规行事，不受外界干 扰和评估业务当事人的影响，确保资产评估结果的客观性和公允性。3 .谨慎性原则：在存在不确定因素的情况下，估价人员作出相关判断时，应当保 持必要的谨慎，充分估计估价对象在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风 险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿

4、款，并在估价报告中作 出必要的风险提示。九、估价方法房地产估价的常用方法有市场比较法、收益法、假设开辟法、成本法，估价 方法的选择应按照房地产估价规范GB/T502911999执行，根据当地该类资 产市场发育状况，并结合该项目的等具体特点及房地分分别估价的技术路线等， 选择适当的估价方法。为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，估价人员在深入细致地分析了 估价对象的特点和实际情况后，认为委估对象为居住用房，且该地区、该类型房 地产交易价格较易获取，故采用市场比较法结合收益法对估价对象房地产进行价 值评估。十、估价结果根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，在 认真分析现有

5、资料的基础上，经过精密准确的测算，并结合估价经验和对影响 房地产价格的因素分析，确定此次委托评估的房地产在估价时点为市场价值为 人民币80. 94万元，大写金额为人民币捌拾万玖千肆百元整。十一、估价作业日期本报告作业日期从2022年9月30日。十二、估价报告应用的有效期本报告有效期为壹年（2022年9月30日至2022年9月29日），超过有 效期应重新进行评估。十三、估价人员注册房地产估价师:注册房地产估价师:XXX （注册证号）XXX （注册证号）XX房地产评估有限公司2022年9月25日估价技术报告（一） 个别因素估价对象交易实训A交易实训B交易实训C新旧程度旧I0I0I0装修精装精装精装

6、精装设施设备普通普通普通普通建造面积125 nf+22.2 m2（地下室）138m2（3+2+2）+24 m2（地下室）146 m2 （3+2+2）+24 m2 （地下室）123 m2 （3+2+1）+20疔（地下室）建造结构框架框架框架框架（高层）楼层5F5F3F4F朝向南南南南（二） 区域因素估价对象交易实训A交易实训B交易实训C _自然条件地势平整，地质 普通，植被覆 盖好，采光好地势平整，地质 普通，植被覆 盖好，米）G好地势普通，地质 普通，植被覆 盖良好，米光地势平整，地质 普通，植被覆 盖好，米光差街道条件较繁华较繁华好普通普通交通条件交通便利交通便利交通较方便交通方便，内部 交

7、通良好社会环境人口密度较大人口密度较大， 附近有喷泉人口密度普通人口密度普通， 有超市基础设施状况有幼儿园，健身 房，物业普通活动中心，幼儿 园，物业普通活动中心，游乐 场，物业普通活动中心，游乐 场，物业好（三） 市场背景分析（四） 最高最佳使用分析本次评估假设估价对象样本点按本报告记载的用途持续使用，并以此作为估 价对象的最高最佳使用用途。（五） 估价方法的选用房地产估价的常用方法有市场比较法、收益法、假设开辟法、成本法，估价 方法的选择应按照房地产估价规范GB/T50291-1999执行，根据徐州地区该 类资产市场发育状况，并结合该项目的等具体特点及房地分分别估价的技术路线 等，选择适当

8、的估价方法。为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，估价人员在深入细致地分析了 估价对象的特点和实际情况后，认为委估对象为居住用房，且徐州地区、该类型 房地产交易价格较易获取，故采用市场比较法结合收益法对估价对象房地产进行 价值评估。（六） 估价测算过程1、 收益法由于房地产使用期相对较长，其生产的净收益能够在未来连续获得，将房地 产的净收益按一定资本化率还原，可以求出房地产的价值，其公式为公式中V房地产价值a年净收益T资本化率n收益年期单位面积总收入估价对象的建造面积为125 m2,结合房产附近租赁中介了解根据估价对象 房地产实际状况，综合确定其租金为每天2. 56元/itf,空置率及租金损

9、失率 综合确定为5%,则单位面积毛租金收入=2. 56*365* （1-5%）887. 68 （元/肝）经营费用（以年毛租金收入为基数）其中，营业税，城市建设维护税，教育附加5. 5%,房产税为12%,维护保养费为5%,则年单位面积净收益=887. 68* （1-26. 5%）如652. 44 （元/曲）根据同期银行存贷款利率及国债利率，综合确定资本化率为10%估价对象建成于2005年，为钢筋混凝土框架结构的商品房，有效使用年限 为67年，剩余使用年限为61年，所以其收益年限为61年。则v = 65244 根 1 -厂 如 6504.92 阮/行）10%（1 + 10仆1一 则总价二6504.

10、 92*125如81. 3（万元）2、 市场比较法交易实例资料根据现场采集的资料及近期房地产交易的市场资料，选取A、B、C三个交易 实例作为可比实例与估价对象进行比较修正交易实例资料交易实例ABC用途住宅住宅住宅座落位置汉府雅园福泽园盛世年华建造面积（m2）138 m2 (3+2+2)+24 nf(地下室)146 m2 (3+2+2)+10疔(地下室)123 m2 (3+2+1)+20 nV (地下室)交易时间2022年7月2022年9月2022年5月交易价格（元/87万86万84万m2)交易情况修正以上交易均为正常交易，其修正系数分别为A 100C 100 r 100A =B =100100

11、90交易日期修正因为是近期交易，无须修正，修正系数分别为100100 c 100A B =C =100 TO TO区域因素修正以估价对象区域因素为100区域因素修正交易实例ABC自然条件相近（100）相近（100）相近（100）社会环境相近（100）相近（100）相近（100）街道条件相近（100）稍差（97）稍差（97）交通条件相近（100）稍差（97）相近（100）基础设施状况相近（100）相近（100）稍好（104）通过比较，确定比较实例的区域因素分别为A 100c 100八 100A =B = C = 10094101个别因素修正以估价对象个别因素为100,则实例与估价对象个别因素比较

12、个别因素修正交易实例ABC新旧程度相近（100）相近（100）相近（100）装修相近（100）相近（100）相近（100）设备设施稍好（102）稍差（99）相近（100）建造结构框架（100）框架（100）框架（100）楼层5F (100)3F (99)4F (101)朝向一样（100）一样（100）一样(100)比较结果A嗡B要嘿计算比准单价比准单价A = 87 +138x 1叫吧x 1吧吧必6180.733元/肝100 100 100 102比准单价 B = 86 4-146x 1% 1 %1以 122、6394.280元/面100 100 94 98比准单价C = 84+123x 1吧1

13、2lx吧必6762.328元/以99 100 101 101比准价格 二（16180.733+6394.280+6762.3287） 4- 3 必 6445. 780元/行评估房地产价值V =6445.780 x125必80.5723万元以上两种方法计算结果相差不大，故采用两种方法的平均值作为评估结果，则估价对象评估总价二（80. 57+81. 30）/2=80. 94（万元）（七） 估价结果对象依照本次评估的目的，根据委托方提供的资料、估价人员现场勘察情况和市场调查资料，结合估价对象的实际情况，采用市场比较法并结合收益法对委估房地产进行了评估。经分析和测算，结合估价师的经验，该房地产在满足本

14、估价报告中“估价的假设条件”下，估价时点2022年9月的公开市场价格为评估总价为80. 94万元，大写人民币捌拾万伍仟柒佰贰拾叁元整；平均单价为6475. 20元/nr,大写人民币每平方米陆仟肆佰肆拾伍元整。（八）注册房地产估价师注册房地产估价师：XXX （注册证号）xxx （注册证号）XX房地产评估有限公司2022年9月25日一、致委托方函3二、估价师声明4三、估价的假设和限制条件 5四、估计结果报告7五、估价技术报告14六、附件21附件1 .委托方企业法人营业执照复印件2 .估价对象房屋所有权证复印件3 .估价对象国有土地使用证复印件4 .估价对象照片5 .房地产及土地估价资格证书复印件6

15、 .估价师资质复印件7 .房地产估价机构营业执照复印件致委托方函致 XXX：受您的委托，我们对您持有的位于铜山区汉府雅园，27号楼1单元501的 房地产交易价值进行评估。估价对象铜山区汉府雅园，27号楼1单元501,结构为框架，建造面积125 平方米加地下室22.2平方米，设计用途为居住用房，土地使用权终止日期为2072 年6月28日。估价目的是为确定房地产交易价格，提供参考依据而评估房地产交易价格。估价时点为2022年09月30日。估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、 广泛采集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开 市场价值和抵押价值的

16、因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规范 和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价 对象进行了评估。估价对象在估价时点2022年9月30日的交易价值估价结果如 下（币种：人民币）：建造面积：室内125平方米加地下室22.2平方米估价总价：80.94万元大 写：捌拾万玖千肆百元整估价单价：6475. 20元/肝XXXXXXXXXXXX 公司 二O年九月三十日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真正的和准确的；2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论， 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与

17、本估价报告中的估价对象没有厉害关系，也与有关当事人没有个人 厉害关系或者偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范和建设部、中国人 民银行、银监会三部门联合制定的房地产估价抵押指导意见进行分析，形成 意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限 于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建造结构质量进行调查的 责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部份进行勘查的责任。6、没有人对本估价报告提供重要专业匡助。7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。 未经本估价机构书面允许，本报告的全部或者

18、任何一部份均不得向委托方、报告 使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开辟表。8、本评估报告由XXX房地产评估有限公司负责解释。9、参加本次估价的注册房地产估价师签名。估价的假设和限制条件一、估价的前提条件1、本报告评估价格为估价对象在现状正常使用条件下、估价时点为2022 年09月30日的抵押价值。同时，根据银行的需要，提出在快速变现情况下 的价值，但未考虑估价时点与快速变现可能发生时的时间因素的影响。2.假设估价对象保持现实用途且持续使用，不存在也不涉及任何法律纠 纷、抵押、质押和担保等事项，能够正常使用和公开交易。3、估价对象技术经济指标说明：根据房屋所有权证【XX

19、权证市朝私 字第XXXX号】，估价对象建造面积为125平方米加地下室22. 2平方米，房屋 用途为居住用房。估价对象在估价时点与查勘日期的状况一致。4、本报告仅对估价对象房屋做普通性查看，未对其进行结构、装饰及设 施等内在质量的测试，不对该房屋是否有内部缺陷作鉴定。本报告以估价对 象的建造质量达到国家或者行业规定的标准要求为前提。5、本报告估价结果是估价对象于估价时点的抵押价值。根据房地产估 价抵押指导意见：抵押价值二市场价值-法定优先受偿款，法定优先受偿款包 括：拖欠的建造工程款、已设定的抵押权、法律规定的其他情形。6、本估价报告是反映估价对象在本次估价目的下的现行公允价格，未考 虑转让时可

20、能追加支出或者减少价格的影响，如需转让应按国家有关规定办理。7、未考虑国家宏观经济政策发生变化、未来市场诸因素的变化以及遇自 然力和不可抗力对估价对象价值的影响。二、估价结果和估价报告的使用1、本报告自估价报告出具之日起12个月有效。2、在本报告有效期内，当房地产市场价格变化幅度较大时，或者政策等 其他影响估价对象价格的因素变化较大时，估价结果需做相应的调整。3、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部份内容所导致的 可能损失，由使用方负责。4、本报告分为房地产估价结果报告和房地产估价技术报告两部 分，估价方仅提供给委托方房地产估价结果报告，房地产估价技术报告 留作备案存档及行业行政主管

21、机关检查。估价的有关技术问题由徐州建造职 业技术学院建造管理系造价09-4班学员负责解释。三、需要特殊说明的事实1、本估价报告所依据的与估价对象有关的法律文件均为委托方提供，本 评估公司未向政府有关部门核实。2、本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的 数据均按四舍五入进行取整，因此，可能浮现个别等式摆布不彻底相等的情 况。但此种情况不影响计算结果及最终估价结果的客观准确性。估价对象保 持现实用途且持续使用，不存在也不涉及任何法律纠纷、抵押、质押和担保 等事项，能够正常使用和公开交易。3、未考虑国家宏观经济政策发生变化、未来市场诸因素的变化以及遇自然 力和不可抗力对估价对象

22、价值的影响。4、本估价报告的使用权属于委托方，但仅供委托方在此次特定估价目的 下使用。未经估价方允许，报告的全部或者部份内容不得向委托方和有关当 事 人以外的其他任何单位和个人提供，也不得以任何形式发表于公开媒体。 若因报告书使用不当而带来经济损失和纠纷，由使用方承担。房地产估价结果报告一、委托方1、名称：徐州建造职业技术学院 2、法人代表：XXX二、估价方名 称：徐州建造职业技术学院法定代表人：XXX注册资金：XXX资质等级：XX经营范围：房地产价格评估、土地价格评估、房地产经纪、工程技术咨询、 建设项目可行性研究与策划、企业策划、投资咨询。三、估价对象1 .评估程序(1)与委托方洽谈，了解

23、估价目的、估价对象及其范围； (2)到股价对象现场进行初步勘察，增加对估价对象的感性认识；(3)制定初步估价作业计划，想委托方列示本次估价所需材料，并对委托方提供的资料进行审查；(4)与委托方签订评估合同，制订详细的估价作业计划；(5)以注册房地产估价师和评估助理等人组成的评估工作小组在委托方的配合下对现场进行勘察，最后再重新对现场进行复查；(6)估价组在市区进行了市场调查，并回到有关部门查阅了评估所需资料；(7)估价组回公司对现场记录、市场资料和委托方提供的其他评估资料进行分 析，根据评估原则和评估方法进行了评定测算，得出评估结论；(8)根据评估资料和测算结果以及评估结论，撰写评估报告，最后

24、出具评估报 告书。2 .估价对象的界定位于XX房地产开辟有限公司所属徐州市铜山新区汉府雅园27号楼1单元(501 室房屋建造面积125平方米加地下室22.5平方米)3 .估价对象概况(1)现场勘察状况。我小组于2022年9月20日派出注册房地产估价师和评估 助理在委托方的陪同下对估价对象逐一进行了现场勘察。(2)委托方确认事项。估价对象的现状、用途、建造面积、房屋结构、土地使 用权性质得到委托方的确认。4 .区域因素分析估价对象交易实训A交易实训B交易实训C自然条件地势平整，地质 普通，植被覆 盖好，采光好地势平整，地质 普通，植被覆 盖好，采光好地势普通，地质 普通，植被覆 盖良好，采光 好

25、地势平整，地质 普通，植被覆 盖好，采光差街道条件较繁华较繁华普通交通条件交通便利交通便利甘亚交通较方便交通方便，内部 交通良好社会环境人口密度较大人口密度较大， 附近有喷泉人口密度普通人口密度普通， 有超市基础设施状况有幼儿园，健身 房，物业普通活动中心，幼儿 园，物业普通活动中心，游乐活动中心，游乐 场，物业好5.个别因素分析估价对象交易实训A交易实训B交易实训C新旧程度旧I0I0IH装修精装精装精装精装设施设备普通普通普通普通建造面积125 m2+22.2 m2 （地下室）138 itf （3+2+2）+24m2 9 （地下室）146 m2 （3+2+2） +24以（地下室）123 rt

26、f （3+2+1）+20rtf （地下室）建造结构框架框架框架框架(高层)楼层5F5F3F4F朝向南南南南U!为委托房地产交易价格提供价格参考依据五、估价时点估价时点为2022年9月30日六、价值定义(1)本报告估价结果是反映估价对象在估价时点的房地产公开市场价格。该估 价结果基于以下假设条件：估价对象以委托方确定并经政府确认的用途持续使 用，估价对象无他项权利限制和其他限制按估价目的的使用情形；未考虑未来市 场变化风险、自然灾害和强制处分等非常因素对估价对象的影响。(2)估价对象房地产的用途为居住用房。因此，本估价结果为估价对象在估价时点时满足本估价报告中“估价的假设和限 制条件”下的房地产所有权公开的市场价格。货币单位：人民币元。