2023年物业项目管理制度篇.docx

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1、2023年物业项目管理制度篇 书目 z物业项目给排水管理制度 物业项目给排水管理制度 一、目的 规范给排水管理,确保给排水系统畅通。 二、适用范围 适用于*嘉园管理处修理值班人员的值班管理。 三、职责 1、工程部给排水人员严格执行给排水管理制度。 2、工程部主管负责监督、检查。 四、工作流程 1、给排水的申请报装业主/用户应向工程修理部供应房屋给排水图及资料,当现有给排水设施不能满意业主/用户需求时,工程修理部应通知业主/用户,并帮助与给排水部门协商解决。 2、停水处理 在接到供水部门的停水通知后,管理处应在1小时内刚好通知业主/用户并做好记录;当事故停水时,工程修理部应刚好组织抢修并通知业主

2、/用户,同时做好记录。 3、紧急状况处理 a、紧急状况时,工程修理部应马上实行措施并组织实施抢修,同时与给排水部门联系,并刚好通知业主/用户,做好有关记录。 b、严格根据物业管理实施方案中相应应急管理要求进行事故处理。 c、工程修理部制订给排水设施的日常和定期维护保养安排,并负责检查和督促实施状况。 物业项目中心空调运行管理规程制度 物业项目中心空调运行管理规程 为规范中心空调运行管理工作,确保中心空调良好运行,特制定本规 程。 (一)巡察监控: 1、当值电气人员每天巡察二次中心空调机组,巡察部位包括:中心空 调主机、冷却塔、限制柜(箱)及管路、闸阀等附件。 2、巡察监控的主要内容如下: (1

3、)检查高压( 4.7.7出租车接送顾客进入后应立刻离开如需等候、应停靠在指定位置、司机不得下车离开停车场或在小区范围内走动。 4.7.8进入车场的全部车辆都必需经车场保安员进行车辆外观检查、并做好记录。 4.7.9车场内车辆如发生交通事故、保安员应马上爱护现场、通知部门主管以上人员到现场处理、必要时须请交通部门进行处理。 4.7.10车场内车辆若发生故障、小型修理可在车场内进行、修理完后应清理四周环境、其它修理禁止在车场内进行。 4.7.11车场内车辆如出现漏、滴油状况、车场保安员应马上通知车主进行检查并处理、若通知不到车主须将状况上报部门主管、并按排保洁员进行清理。 4.7.12车场内严禁试

4、刹车、驾驶练习。 4.7.13因车主缘由造成车场内公共设施、设备损坏时、要追究车主责任、并赔偿一切损失。 4.7.14因保安员缘由造成车场内车辆损伤、追究保安员责任、状况严峻时将追究刑事责任。 4.7.15违章处理方法采纳警告、锁车、罚款等形式。 4.8对参观巡游客人的管理 4.8.1进入小区(大厦)的参观巡游客人应衣冠整齐、注意礼仪、爱惜小区(大厦)环境。 4.8.2参观时应在指定范围内活动、按指定路途行走。 4.8.3参观巡游客人不得在小区(大厦)内高声喧哗、不得成群结队、堵塞交通。 4.8.4损坏公物、照价赔偿。 4.9突发事务的管理 4.9.1保安当值期间发觉可疑状况或发觉纠纷事务应刚

5、好与当值主管及其他同事联系。 4.9.2对于正在发生的刑事案件或可疑状况应刚好制止并由当值主管组织人员对可疑人员进行查问。 4.9.3保安员对刑事犯罪现场进行爱护、并征得部门经理同意后将可疑人物交公安部门处理。 4.9.4对纠纷事务、保安员应稳定事态的发展、并对当事人双方进行劝阻、以制止事态的扩大。 4.9.5如纠纷是由顾客与我方看法不和而产生、我方当事人应礼貌地进行解说并等待上级领导到场处理。 4.9.6保安员因队友处理纠纷事务到场帮助、首先应了解事情的缘由、发生经过、当事人的身份及申诉的理由、再行帮助处理。 4.9.7当值主管到场后应了解状况、组织人员维护现场秩序、限制事态发展、对纠纷双方

6、进行劝解、以缓和事态、如事态不得以解决、应将纠纷双方请到管理处、以将事情限制在最小范围内。 4.9.8部门经理对纠纷双方进行处理、调解、如若不能得以解决、将当事人双方交有关部门处理。 4.9.9如若出现伤亡现象、部门经理组织人员爱护好现场并将伤者送到医院、并向公安机关报案。 4.10物资放行的管理 4.10.1由顾客到管理处办理物资搬运申请手续、管理处当值人员需具体填写搬运物资名称及搬运顾客资料、若非顾客本人办理、须有顾客在物资搬运放行条上的签名或托付书、当值人员除查验申办人的身份证外、还需与顾客本人联系确认。 4.10.2由质检员核对、追收尚未交缴的各项费用、并签字认可。 4.10.3由保安

7、员随申请人到现场核实所搬货物与申请内容是否相符、保安员登记搬运车辆车牌号、司机证号、身份证号、手续完善后、予以放行。 4.11夜间查岗的管理 4.11.1夜间查岗工作是保安管理的一项主要内容、目的在于检查高管理处的保安员夜间工作状况、保证夜间的保安工作质量。 4.11.2夜间查岗根据安排制定和人员配置状况分为“a级检查”、“b级检查”和“c级检查”三种、a、b级检查事先必需制定年度检查安排、为保证查岗状况的真实性、须对制定的检查安排设立相应的保密范围。 a.“a级检查”系全公司范围内的检查、安排由品质管理部运每年12月出31日前制定完成、报管理者代表审批、由部门经理级以上人员担当查岗人员、安排

8、保密范围至总经理、管理者代表及品质管理部、由品质管理部于安排实施前段时间24小时内通知查岗人员、由管理者代表监督执行、“a级检查”必需保证每年至少六次。 b.“b级检查”是以各部门为单位的内部检查、安排由各部门经理于每年12月出31日前制定完成、报品质管理部审批、由主管级以上人员担当查岗人员、安排保密范围至总经理、管理者代表、品质管理部及部门经理、由部门经理于安排调整24小时内通知查岗人员、由品质管理部监督执行。“b级检查”每月进行一次。 c.“c级检查”系无安排不定时的临时性突击检查、通常在特别状况下进行、由品质管理部或各部门经理临时确定检查范围、查岗人员和查岗时间的组织支配。 4.11.3

9、若检查安排在实施过程中因人员变动或其他缘由需变更时、由原安排编制部门负责调度、支配。 4.11.4夜间查岗必需包括以下内容 a.保安员夜间工作状况 b.通信设备运用状况 c.保安员打算配戴状况 d.交接班记录 4.11.5查岗人员须据实填写夜间查岗状况登记表、并由接受检查的当值人员签字确认、查岗人员需将填好的表格于检查后的第一个工作日交还发表部门(人)。 4.11.6检查结果的处理 a.品质管理部须对a级检查的结果进行全公司范围内的通报、并负责监督有关部门实行预防和订正措施。 b.各部门经理须对b级检查的结果进行部门内部通报、并监督订正预防措施的实施状况、并将检查结果于检查后一周内提交品质管理

10、部备案、品质管理部依据b级检查的状况确定是否进行全公司通报。 c.由品质管理部组织的c级检查结果处理方式同a级检查、由部门经理组织的c级检查结果处理方式同b级检查。 5.监督执行 由管理者代表对保安工作管理的落实状况进行监督。 6.支持性文件 保安岗位管理方法 7.质量记录和表格 拾遗物品登记表临时出入证物资搬运放行条停车场车位租用协议书停车场车辆状况登记表中控室交接班记录表来访人员状况登记表车辆出入证值班记录表 物业项目外延服务管理制度 物业项目外延服务管理制度 1外延服务的内容 1家政服务,包括1、临时照看小孩2、临时代保管小件物品3、代订牛奶 4、介绍保姆、代请家教5、临时出借水电、卫生

11、等工具6、小区内失物招领启示(不收费用) 2商务代办:1、代寄代领一般邮件2、代联系摄影、摄像3、代订长途客车、火车、飞机票4、代送鲜花、生日礼物5、代订报刊、杂志6、代办闭路电视网络接入(不向客户收取费用) 3公益活动组织:1、组织各种展销活动2、开设报刊阅览、棋类活动中心3、组织各类健康、卫生、生活常识讲座4、举办节庆日社区文娱活动 4社区配套会所:1、小区会所供应茶艺、麻将、棋牌室等服务(政府允许项目) 2、健身房、乒乓球室 1商务服务:ip长途电话、传真、打字、复印等 2水电安装修理:1、灯具、风扇、明线、插座、开关等安装2、供排水明管拆 装、疏通、换水龙头、换门锁3、室内装修水电管线

12、安装4、家用电器修理 3家居清洁:1、装修后清洁2、定期室内清洁3、代洗衣物、被单等 4社区配套服务1、超市、便利店2、花店、茶叶店、五金、家居用品店3、社区医疗门诊4、影碟、刊物租售5、美容、美发6、健身休闲场所、网吧7、银行金融服务8、家电修理9、饮食、餐厅10、移动、电信特约专营店 2要求 1以上活动由客服部专人制定年度分解安排,定期开展和举办多种活动,提升业主生活品质。 2活动开展前应与相关部门做细心筹划和打算。 3活动开展前进行广泛宣扬,以期达到良好效果。 4需收费的有偿服务项目,应事先公布。 zx医院物业项目工程部管理制度 医院物业项目工程部管理制度 一、交接班制度 1、值班人员根

13、据值班表按时上岗,未经有关领导同意,不得擅自离岗,如需替班需经部门经理同意; 2、交班人员在接班人员未到岗或交接班手续不齐全时,交班人员应接着值班并刚好向有关领导反映状况,直至办完交接班手续后方可离岗; 3、严禁在事故处理过程中交接班,交接班时如遇突发性事故,应马上停止交接班,由交班人员负责处理,接班人员应帮助处理,待系统和设备完全正常后交班人员方可离岗; 4、交接班时,必需肃穆仔细,一丝不苟,精神集中,做到交的清晰,接的明白,做好交接工作的记录和签字手续; 5、每班交接前负责清洁卫生工作。 二、电梯管理及保养检查制度 1、为保证电梯机房设备肯定平安,电梯修理工必需把机房门锁好,严禁无关人员进

14、入机房,更不允许任何人将机房作为住宿之用; 2、电梯机房门钥匙必需由电梯修理工妥当保管,不准随意挂在墙上,以防钥匙被人拿走; 3、物业公司领导检查修理保养的状况,必需在电梯修理工的陪伴下核实修理保养的项目及保养状况; 4、电梯临时修理或定期修理、保养时,必需做好具体、完整的记录并存档备察; 5、仔细填写电梯运行记录及修理记录,; 6、电梯保养与检查内容如下: a、电梯轿箱内通风机、日光灯是否正常;电梯运行楼层指示信号显示功能;电梯运行程序能否按正常指令运行,轿箱内及大厅按钮信号有无损坏,显示是否正常; b、电梯拽引机转动装置,抱闸装置,转动装置,润滑油应在油标上下刻线之间,钢绳、绳轮固定,电梯

15、地坑是否积水,电梯机房内要保持清洁干净; 7、对于发觉的设备故障及不正常现象应刚好解除,对解决不了的问题应刚好向主管领导汇报,以便集中解决设备技术问题; 8、严格执行电梯修理、保养平安操作有关规定。 三、锅炉房设备定期检修、修理及保养制度 1、锅炉房管理人员应对锅炉房设备及协助设备进行常常或定期的维护、保养及检修; 2、锅炉设备的定期检修分为:大、中、小修三类,小修应按须要随时支配,中修每年一次,应包括清除受热面内部的水垢、炉膛、烟道及受热面外侧面等部位; 3、锅炉检修前应对锅炉进行一次内外部检查,依据周期检修安排和内外部检查的状况确定本次锅炉检修安排; 4、依据检修安排,指定专人负责并组织人

16、员力气,依据检修制度分工负责制,以确保检修质量; 5、检修前要打算好检修工具,材料和配件。对检修人员进行平安教化,学习国家有关规定要求,制定保证检修质量标准有效措施; 6、对仪表设备应每天进行修理保养并定期校验,以保证其灵敏牢靠; 7、锅炉未实行任何措施的状况下不得超负荷运行,锅炉必需按规定进行检修; 8、每班对锅炉、协助设备和场地进行一次清洁工作,做到文明生产; 9、做好检修、修理及保养记录,把每次检修的状况(损坏状况和修理方法)记录下来存入锅炉技术档案,以利于日后备查。 四、锅炉房平安操作制度 1、严格遵守锅炉房平安操作规程,亲密监视温度、压力,燃烧等头部,正确调整各种参数; 2、严格按规

17、定做好锅炉运行的日常工作,定期冲洗水位表、压力表、排污和试验平安阀等; 3、进行巡回检查,锅炉设备及相关设备是否出现异样状况,检查供水、回水管道、循环水泵、补给水泵及其它设备工作状态是否正常; 4、对锅炉发生的一切事故刚好处理,重大事故应爱护好现场,主动参加事故的分析,并吸取事故教训; 5、锅炉运行期间,非工作人员不得随意进入,如需进入锅炉房必需履行登记手续,并由主管人员领入。 五、锅炉房锅炉事故报告制度 1、锅炉一旦发生事故,管理人员肯定要冷静,推断事故缘由和处理事故时要稳、准、快。锅炉管理人员在事故发生后不能有掩盖事故的侥幸心里,否则会使事故扩大。重大事故应爱护好现场,并刚好报告上级领导;

18、 2、锅炉管理人员一时查不清事故缘由时,应快速报告上级领导,不得盲目处理,在事故未妥当处理之前不得擅自离岗; 3、事故发生后,应将事故发生的时间、部位及处理方法等具体记录,并依据详细状况进行分析,找出事故缘由,从中吸取教训,防止类似事故再次发生; 4、发生锅炉爆炸和重大事故的单位,应尽快将锅炉事故状况、缘由及改进措施等书面报告上级领导和当地锅炉平安监督部门。 物业管理项目危急源平安管理制度 为加强项目管理，防止重特大事故发生，避开造成人员伤亡、职 业危害和重大经济损失，特制定本制度。本制度适用于在存在危急因素场所工作的全体员工。 一、较大危急危害因素场所的确定。 依据国家标准生产过程危急和有害

19、因素分类与代码（gb/t138611992）确定本项目具有较大危急危害因素场所。 二、平安规定 1、 属于具有较大危急危害因素的场所，在物业管理处必需进行登记建立档案，具有较大危急危害因素的设备必需由具有相应平安技术资格的专人进行操作。 2、 具有较大危急危害因素的设备必需根据有关平安技术要求进行定期检测、检验。 3、 长期处在具有较大危急危害因素场所工作的职工，必需根据职业平安卫生要求进行定期健康检查，对不适合在该场所从事作业的人员，由行政人事部调离原岗位，支配相宜工作。员工健康体检由行政人事部牵头组织。 4、 临时出现的危急性场所，必需设置监护人，监护人必需具有相应的应急处置实力，且必需坚

20、守岗位，待工作结束后方可离岗。 5、 为防止造成人员损害设置的平安防护装置必需齐全。 三、设备、设施平安保障 1、 生产经营设备、设施应有配套的平安设备或平安警示装置平安生产法其次十八条规定：生产经营单位应当在有较大危急因素的生产经营场所和有关设施、设备上，设置明显的平安警示标记凡可产生危急、有害因素较大的场所、部位，都应设置相应的平安防护装置，例如，设备的可动零部件是否设置有相应的平安防护装置，凡人员易触及的可动零部件，应尽可能封闭或隔离。对于操作人员在设备运行时可能触及的可动零部件，必需配置必要的平安防护装置。对于运行过程中可能超过极限位置的生产设备或零部件，应配置牢靠的限位装置。 2、

21、平安设备、设施运用、维护、检测的平安保障平安生产法其次十九条规定：平安设备的设计、制造、安装、运用、检测、修理、改造和报废，应当符合国家标准或行业标准。生产经营单位必需对平安设备进行常常性维护、保养，并定期检测，保证正常运转。维护、保养、检测应当作好记录，并由有关人员签字。依据这条规定，平安设备运用平安保障应包括安装运用方面的保障和维护、保养、检测、管理方面的平安保障。 w物业公司项目工程部交接班管理制度 物业公司项目工程部交接班管理制度 1、值班人员应按统一支配的班次值班,不得迟到、早退、无故缺勤,也不得私自调班、顶班,假如因为某种缘由不能值班,必需提前征得领班同意,按规定办理请假手续,才能

22、请假,以便部门支配合适的替班人。 2、值班人员要做好交接班前的工作,包括根据巡查表仔细细致巡查,做到本班问题本班解决,如解决不了必需立刻报告领班或工程主任,并且说明缘由,同时要做好记录,并做好环境卫生工作。 3、交接班双方人员必需做好交接班的打算工作,正点进行交班。交接班的打算工作包括:查看运行记录、介绍设备运行状况和运行方式以及设备检修、变更状况,清点仪表、工具、材料,检查设备状况。交班时,交接班双方人员在值班日志上签字。 4、值班人员办完交接班手续后方可下班,若接班人员因故未到,值班人员应当坚守岗位,等待接班人员到达并办完交接手续后才能下班。 5、除值班人员外,其他无关人员不得进入值班室。

23、 6、下列状况不得进行交接班: (1)、交接班打算工作未完成时。 (2)、接班人数未能达到规定人数的最低限度时。 (3)、领班或由值班主任指定的替班人将来到时。 (4)、接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到合适的顶班人员时。 物业项目保安部警用器械运用管理规程制度 物业项目保安部警用器械运用管理规程 1.0目的 保证警用器械的功能完好及正常运用。 2.0适用范围 适用于物管公司各管理处保安部警用器械的发放、配置与管理。 3.0职责 3.1当班保安员负责正确运用、妥当保管警用器械。 3.2保安主管负责警用器械的选购、发放、送检。 4.0对讲机的管理 4.1对讲机的运用及保养 4.1.1对讲机只供

24、当值保安员运用,严禁用作其他用途,特别状况须经保安部主管批准方可运用。 4.1.2对讲机严格按频率运用,严禁保安员私自乱拆、乱拧或乱调其他频率. 4.1.3对讲机电池要充电6小时以上再运用,但充电的时间不能超过12小时,交班时要用干布擦拭机身,并将音量调到适当(清楚听到)位置。 4.1.4保安员在交班时应做好对讲机交接验收工作,发觉问题应做好记录并刚好上报主管。 4.1.5运用对讲机时,只能将对讲机握在手上或卡在腰带上,禁止手提对讲机天线。定期对对讲机电池及主机件进行性能检查,如发觉有正常损坏,必需要交领班并说明损坏的缘由,由领班统一拿到工程部修理,严禁擅自进行修理。 4.1.6严禁将对讲机及

25、备用电池随意乱放,对讲机不得借予外人运用。 4.1.7严禁淋湿对讲机及使对讲机受较大的振动。 4.2对讲机的对话要求 4.2.1持对讲机呼叫对方前,首先报出自己的岗位(位置)。例如:甲方呼叫乙方: 甲:甲呼叫乙,收到请回答。 乙:乙收到,请讲。 甲:感谢。 乙:应当的。 4.2.2运用对讲机叙说或汇报时,要简明扼要,严禁长时间占用对讲机讲话。 4.2.3运用对讲机通话时,必需运用文明用语,严禁运用不文明语言。 4.2.4在他人运用对讲机时,禁止插入抢用,紧急报警时除外。 4.2.5在紧急报警时须保持冷静、叙说清晰以便刚好作出处理。 5.0警棍运用的管理 5.1警棍的佩带 5.1.1警棍是保安人员执行公务时佩带的防卫防暴器械,保安员应严格保管和运用,不得将警棍转借他人。 5.1.2当值保安员应将警棍挂在腰带后侧,不得在岗位上随意玩耍或挥动警棍. 5.1.3当值保安员要妥当保管所佩带的警棍,如有遗失或损坏,要照价赔偿。 5.2警棍的运用 5.2.1处理一般问题时,不得手持警棍或用警棍指着客人讲话。 5.2.2非紧急状况或人身平安受威逼的状况下,保安员不得以任何借口或理由运用警棍攻击他人。 5.2.3交接班时要检查清晰后再交接,接收人发觉警棍被损坏而不报告,应负责赔偿.