青岛市房屋专项维修资金管理办法概要.docx

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1、青岛3月起交存房屋养老金”高层约133.6元/吊2012年01月11日07:40来源:中国山东网导读:今年3月，青岛市房屋专项修理资金管理方法（试行（下称“管理方法” 将起先实施。由于房屋专项修理资金数额很大，而且关系千家万户，这项政策一经发布 就引起广泛关注。被称为“房屋养老金”的房屋专项修理资金，到底如何交，又该怎么管？ 记者对此进行了探访。今年3月，青岛市房屋专项修理资金管理方法（试行（下称“管理方法”将起先 实施。由于房屋专项修理资金数额很大，而且关系千家万户，这项政策一经发布就引起 广泛关注。被称为“房屋养老金”的房屋专项修理资金，究竟如何交，又该怎么管？记者 对此进行了探访。交存有

2、标准管理方法规定，房屋专项修理资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保 修期满后的修理和更新、改造的资金，不得挪作他用。房屋共用部位主要包括:房屋的 基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通 道等。听说青岛即将收缴房屋专项修理资金的消息后,家有多套房子的戎先生的第一反 应是：哪些房子须要交？按什么标准交？对此,管理方法明确，青岛七区的住宅和非住宅房屋（包括商品房、保障性住房、 拆迁安置房和写字楼、商业网点等的业主，都应当交存房屋专项修理资金，但一个业主 全部且与其他房屋不具有共用部位、共用设施设备的除外。属于出售公有住房的，售 房单位、购房人也应当交存房屋专

3、项修理资金。对于交存标准，管理方法规定，首期房屋专项修理资金的交存标准为：配备电梯的 房屋依据建筑安装工程每平方米造价的8%交存；未配备电梯的房屋依据建筑安装工 程每平方米造价的5%交存。依据青岛市建设行政主管部门测算,2010年,青岛住宅建筑安装工程造价,高层平 均约为1670元/吊，多层平均约为1020元/吊，依此计算，高层房屋专项维修资金的交存 标准为133.6元/H,多层房屋专项修理资金的交存标准为51元/吊。“初步安排是依据2010年的建筑安装工程造价计算，但假如建筑施工有成本上的 较大改变，我们会适时进行调整。”青岛市国土资源和房屋管理局副局长王咸宁表示。管理方法还规定,出售公有住

4、房的交存标准为：购房人依据售房款的2%交存；售 房单位依据多层房屋售房款的20%、高层房屋售房款的30%,从售房款中一次性提 取。这一规定与目前青岛出售公有住房专项修理资金交存标准一样。在交存方法上，管理方法规定:对于购买商品房的市民,应当在与建设单位签订商 品房屋预售合同时，将首期房屋专项修理资金存入房屋专项修理资金专户，未出售房屋 及拆迁安置房屋的首期房屋专项修理资金，由建设单位在办理房屋初始登记前存入资 金专户。对于购买公有住房的市民,应当在办理购房手续时将首期房屋专项修理资金 存入房屋专项修理资金专户，公有住房售房单位应当在收到售房款后，刚好将房屋专项 修理资金存入房屋专项修理资金专户

5、。对于原有房屋没有交存修理资金的市民，应当 依据业主大会确定的方式补交；未成立业主大会的，由街道办事处组织物业管理区域 内已入住面积且已入住户数比例达到三分之二以上的业主确定补交形式。一户一账业主可查询房屋专项修理资金的另一关注焦点，在于“怎么管”。正如市民刘先生所言,“如何 保证房屋修理专项资金专款专用? ”这也是许多市民想知道的。依据管理方法，依据“专户存储、专款专用、全部权人决策、政府监督”的原贝h 房屋专项修理资金的管理实行业主自主管理或房屋专项修理资金管理机构代为管理 的方式。业主要求自主管理的，可以由业主大会授权业主委员会对房屋专项修理资 金实行自主管理；未成立业主大会或者业主大会

6、未确定自主管理的，其房屋专项修理 资金由市房屋专项修理资金管理机构代为统一管理。在详细操作上，房屋专项修理资金管理机构将托付商业银行，开立房屋专项维修 资金专户，并按房屋户门号设立分账，也就是一户一账。管理方法还规定，资金管理机构、业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银 行核对房屋专项修理资金账目，并向业主公布。还要求资金管理机构、专户管理银 行建立房屋专项修理资金信息系统，业主可随时对其分户账中房屋专项修理资金运 用、增值收益和账面余额进行查询。“修理资金属于业主全部，不是交给政府的，更不是交给资金管理机构的。”青岛 市物业管理办公室主任王西涛表示，房屋全部权转让时，该房屋分户账中结余的房

7、 屋专项修理资金随房屋全部权同时转让。市民资金专户中的修理资金将依据人民银 行有关规定计息，滚存运用。据了解，目前，青岛市相关部门正在探讨制定房屋专项修理资金交存、运用的具 体流程等管理方法的配套文件。青岛市房屋专项修理资金管理方法（试行解读1、什么是房屋专项修理资金？答:房屋专项修理资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的 修理、更新和改造的资金。2、为什么要建立房屋专项修理资金制度？答:设立房屋专项修理资金的目的，是为了保障业主的房屋及其相关共用部位、共 用设施设备的大中修和更新改造，延长房屋的运用寿命。房屋专项维修资金是“取之于 民、用之于民”的一项住房保障资金，又称为“房

8、屋养老保险金3、全国其他城市房屋专项修理资金建立状况？答:目前，全国全部直辖市、省会城市、副省级城市都已建立了完善的房屋专项修 理资金制度;我省全部地级市也都建立了专项修理资金。4、房屋专项修理资金归谁全部？答:房屋专项修理资金属于业主全部，并存入业主的房屋户门号分户账中。5、房 屋专项修理资金与物业服务费有什么区分？答:房屋专项修理资金与物业服务费的区分在于物业服务费是指物业服务企业为 物业管理项目的全体业主供应的公共服务费用，服务内容涉及绿地养护、共用设施设 备正常运转、公共秩序维护、卫生保洁等。房屋专项修理资金是专项用于房屋共用 部位、共用设施设备的修理和更新改造费用，其不包含在物业服务

9、费中。6、哪些房屋须要建立房屋专项修理资金?答:依据有关规定，商品住宅（包括限价商品房、经济适用住房、单位集资建房、 拆迁安置用房等、商业用房（包括网点经营用房、写字楼等以及出售公有住房都应建 立房屋专项修理资金。7、房屋专项修理资金由谁交存？答:依据青岛市房屋专项修理资金管理方法（试行（政府令第215号规定:住宅 和非住宅房屋的业主应当交存房屋专项修理资金，但一个业主全部且与其他房屋不具 有共用部位、共用设施设备的除外;属于出售公有住房的，售房单位、购房人也应当交 存房屋专项修理资金。8、房屋专项修理资金主要用途是什么？答:该资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的修理和更新、改

10、造。9、房屋的共用部位主要包括什么？答:依据青岛市房屋专项修理资金管理方法（试行（政府令第215号规定:房屋 共用部位，是指依据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋内业主或者结构相连的不 同楼幢业主共有的部位，主要包括:房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及 户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。10、房屋的共用设施设备主要包括什么？答:依据青岛市房屋专项修理资金管理方法（试行（政府令第215号规定:房屋 共用设施设备，是指依据法律、法规和房屋买卖合同,由房屋业主共有的附属设施设备, 主要包括:电梯、单元门、避雷针、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体 设施和共用设施设备运用的房屋

11、等。11、房屋的保修期限是怎样规定的？答:依据建设工程质量管理条例（国务院令第279号规定:在正常运用条件下， 建设工程的最低保修期限为：（一基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构 工程,为设计文件规定的该工程的合理运用年限;（-屋面防水工程、有防水要求的卫 生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;（三供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;（四 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包 方与承包方约定。建设工程的保修期启竣工验收合格之日起计算。12、房屋专项修理资金由谁管理？答:依据“专户存储、专款专用、全部权人决策、政府监督”的原则,房屋专项修理 资金的

12、管理实行业主自主管理或房屋专项修理资金管理机构代为管理的方式。业主 要求自主管理的,可以由业主大会授权业主委员会对房屋专项修理资金实行自主管理; 未成立业主大会或者业主大会未确定自主管理的，其房屋专项修理资金由市房屋专项 修理资金管理机构代为统一管理。13、房屋专项修理资金交到哪？答:由修理资金管理机构托付具有肯定规模、资信良好的商业银行作为维修资金 专户管理银行，开立修理资金专户。并托付专户管理银行办理修理资金账户的设立、 交存、结算等手续。14、商品房屋的首期专项修理资金交存标准是什么？答:依据青岛市房屋专项修理资金管理方法（试行（政府令第215号规定:商品 房（含保障性住房、拆迁安置房业

13、主应当依据所拥有房屋的建筑面积交存房屋专项修 理资金。首期房屋专项修理资金每平方米建筑面积的交存标准:配备电梯的房屋依据 建筑安装工程每平方米造价的8%交存;未配备电梯的房屋及配备电梯且未设地下车库的底层房屋依据建筑安装工程每平方米 造价的5%交存。15、商品房屋的业主怎样交存首期房屋专项修理资金？答:依据青岛市房屋专项修理资金管理方法（试行（政府令第215号规定:商品 房屋的购房人应当在与建设单位签订商品房屋预售合同时，同时将首期房屋专项修理 资金存入房屋专项修理资金专户;建设单位在办理房屋初始登记前，应当将未出售房屋 及拆迁安置房屋的首期房屋专项修理资金存入房屋专项修理资金专户。16、出售

14、公有住房的首期专项修理资金交存标准是什么？答:出售公有住房的售房单位依据多层房屋售房款的20%、高层房屋售房款的 30%,从售房款中一次性提取;购房人依据售房款的2%交存。17、出售公有住房的首期房屋专项修理资金怎样交存?答:公有住房的购房人应当在办理购房手续时将首期房屋专项修理资金存入房屋 专项修理资金专户;公有住房售房单位应当在收到售房款后，刚好将房屋专项修理资金 存入房屋专项修理资金专户。18、怎样利用公积金交存房屋专项修理资金？答:依据青岛市房屋专项修理资金管理方法（试行（政府令第215号规定:已交 存住房公积金的业主，经本人或者其配偶申请，并经住房公积金管理机构核准，可将业主 及其配

15、偶的住房公积金依据肯定比例提取房屋专项修理资金，详细提取比例由市房屋 行政主管部门会同市住房公积金管理机构研究确定。19、房屋专项修理资金是否只交存一次？答:当房屋分户账中专项修理资金余额不足首期交存额的30%的,该户房屋业主 应刚好足额续交。20、原有房屋怎样补建房屋专项修理资金？答:原有房屋未建立专项修理资金的，业主应当依据首期房屋专项修理资金的标准 补建。21、不依据规定交存房屋专项修理资金的怎么办？答:依据青岛市房屋专项修理资金管理方法（试行（政府令第215号规定:建 设单位在办理房屋初始登记时应提交首期房屋专项修理资金的交存证明;业主未交 存、续交、补建房屋专项修理资金的，房屋行政管

16、理部门不予受理产权登记申请。22、房屋发生权属变更时房屋专项修理资金怎么办？答：房屋全部权转让时，业主应当向受让人说明房屋专项修理资金交存和结余 状况，该房屋分户账中结余的房屋专项修理资金随房屋全部权同时转让。23、房屋 灭失时，房屋专项修理资金怎样处理？答：因拆迁或其他缘由致使房屋灭失的，房 屋户门号分户账中结余的修理资金应当返还业主。24、房屋专项修理资金的运用原 则是什么？答：房屋专项修理资金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期 满后的修理和更新、改造，不得挪作他用。它的运用，应当遵循便利快捷、公开透 明、受益人和负担人相一样的原则。25、房屋专项修理资金运用时怎样分摊？答： 依据

17、青岛市房屋专项修理资金管理方法（试行）（政府令第215号）规定：运 用修理资金应当遵循谁受益谁负担的原则依据下列规定分摊：（一属全体业主共有的 共用部位、共用设施设备，由全体业主依据各自拥有房屋建筑面积的比例共同担 当；（二属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主 依据各自拥有房屋建筑面积的比例共同担当；（三属一个单元内业主共有的共用部 位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同担当； 属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主依据各 自拥有房屋建筑面积的比例共同担当；（四相邻业主共有部位的修理，由相邻业主依 据各自拥有

18、房屋建筑面积的比例共同担当。26、业主自主管理房屋专项修理资金的 详细运用程序是什么？答：本着便利于民的原则，房屋专项修理资金的运用明确了 公示制度，保证了业主知情权，提高了资金运用的透亮度。房屋专项修理资金实行 业主自主管理的，其运用依据以下程序办理：（一）业主委员会制定运用方案；（二）运用方案应当在小区明显位置公示不少于7日，并经有利害关系的所占面积 及户数比例达到三分之二以上的业主同意；（三）业主委员会将运用方案报房屋专 项修理资金管理机构备案后，由业主委员会持备案证明到专户管理银行办理房屋专 项修理资金划转手续；（四）业主委员会组织实施运用方案。27、资金管理机构代 管房屋专项修理资金

19、的详细运用程序是什么？答：房屋专项修理资金实行代为管理的，其运用依据以下程序办理：（一）物 业服务企业制定运用方案；（二）运用方案应当在小区明显位置公示不少于7日， 并经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意；（三）物业 服务企业将运用方案报房屋专项修理资金管理机构审核；（四）房屋专项修理资金 管理机构经现场勘查后办理备案手续，并通知专户管理银行将运用方案工程预算资 金的70%从物业管理区域单位账中划转至物业服务企业；（五）物业服务企业组织 实施运用方案；（六）工程竣工后，物业服务企业应当邀请所在地房屋专项修理资 金管理机构、街道办事处、相关业主代表对工程质量进行验收，对工程

20、决算有异议 的，可以托付专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入修理和更新、改造成 本；（七）阅历收合格后，由房屋专项修理资金管理机构通知专户管理银行拨付应 付费用的剩余款项。未实施物业管理的，由相关业主或者业主委员会依据上述程序 办理运用手续。28、房屋专项修理资金的“运用方案”主要包括哪些内容？答：修理 资金运用方案应当包括修理和更新、改造内容；工程预算；涉及房屋户门号及户 数；修理和更新、改造组织方式和验收方式等内容。29、共用部位、共用设施设备 出现影响公共平安等紧急状况时，怎样运用房屋专项修理资金？答：由于共用部 位、共用设施设备在运用中出现的一些故障，如按正常申请程序操作，可能会严

21、峻 影响业主的正常生活，甚至会引发公共平安问题。因此青岛市房屋专项修理资金 管理方法（试行）（政府令第215号）其次十六条、其次十七条特地对修理资金 的应急运用作出了规定，明确了修理资金应急运用的范围，简化了运用程序，确保 发生紧急状况时修理资金刚好到位。30、哪些状况属于房屋专项修理资金应急运用 的范围？答：依据青岛市房屋专项修理资金管理方法（试行）（政府令第215 号）规定：发生下列紧急状况的，属于房屋专项修理资金应急运用的范围：（一） 电梯故障经有关部门确定危及人身平安的；（二）外墙墙面有脱落危急、屋顶渗漏 等严峻影响房屋运用和平安的；（三）排水管道堵塞、漏水影响正常运用的；（四）消防设

22、施损坏，消防部门出具整改通知书的；（五）危及房屋运用平安、影 响业主正常生活的其他紧急状况。31、修理和更新、改造时如何确定施工企业？答：在房屋修理时，可以实行公 开招标或者邀请招标等方式选择具有相应资质的施工企业，并与施工企业签订工程 施工合同。32、哪些费用不得在房屋专项修理资金中列支？答：依据青岛市房屋 专项修理资金管理方法（试行）（政府令第215号）规定：下列费用不得从房屋 专项修理资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单位担当的房屋共用部 位、共用设施设备修理和更新、改造费用；（二）依法应当由相关专业经营单位担 当的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设

23、施设备 的修理、养护费用；（三）依据物业服务合同约定，应当由物业服务企业担当的修 理和养护费用；（四）因人为损坏及其他缘由应当由当事人担当的修复费用；（五）其他不应当由房屋专项修理资金担当的费用。33、房屋专项修理资金的账目 怎样核查和公示？答：为保证业主对修理资金的知情权，增加资金运用的透亮度，青岛市房屋专项修理资金管理方法（试行）（政府令第215号）规定资金管理 机构、业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对房屋专项修理资金账 目，并向业主公布。还要求资金管理机构、专户管理银行建立房屋专项修理资金信 息系统，业主可随时对其分户账中房屋专项修理资金运用、增值收益和账面余额进 行查询。3

24、4、业主交存的房屋专项修理资金是否有利息？答：依据青岛市房屋专 项修理资金管理方法（试行）（政府令第215号）规定：房屋专项修理资金自存 入修理资金专户之日起，按中国人民银行有关规定计息，利息计入房屋专项修理资 金分户账滚存运用。35、政府有关部门对房屋专项修理资金有什么监管措施？答： 依据青岛市房屋专项修理资金管理方法（试行）（政府令第215号）规定：市 房屋行政主管部门应当会同市财政部门组织相关单位定期对房屋专项修理资金交存 和运用状况进行检查，规范和完善房屋专项修理资金的运用和管理。审计部门应当对房屋专项修理资金管理状况进行审计监督，并向社会公布审计结果。36、不交存 房屋专项修理资金的，需担当什么法律责任？答：依据青岛市房屋专项修理资金管理方法（试行）（政府令第215号） 规定：单位和个人未依据本方法规定交存或拒绝按规定担当房屋专项修理资金的， 业主委员会或相关业主可以依法对其提起诉讼。37、对擅自挪用房屋专项修理资金 的怎样惩罚？答：违反规定挪用房屋专项修理资金的，由市房屋行政主管部门追回 挪用的房屋专项修理资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构 成犯罪的，依法追究干脆负责的主管人员和其他干脆责任人员的刑事责任。物业服 务企业挪用房屋专项修理资金，情节严峻的，除按前款规定予以惩罚，还应当依法 吊销其资质证书。