2023年-房地产法律纠纷与处理问答.docx

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1、房地产法律纠纷与处理问答1、不能办理房产证的原因有哪些？答：不能办理房屋产权证既有开发商的原因，也有购房者的原因。对于开发商而言，不能办理产权证的主要原因有：利用集体所有土地开发的本次项目。未经立项批准的本次项目。未取得规划审批的本次项目。没有销售许可证又无产权证的房屋。未经验收或验收不合格的房屋。土地或房屋未解除抵押的。开发商未交纳相关税费的。土地、房屋等有关部门查封、限制交易的等等。对于购房者而言，不能办理房屋产权证的主要原因有：购房者没有交纳相关税费。没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明。委托他人办理房产证但没有出具授权委托书的，等等。2、产生房屋纠纷到法院打官司需交纳哪些

2、费用？答：当事人提起诉讼，必须先交纳一定的诉讼费用，一般情况下由原 告方预交，败诉方承担。依据人民法院诉讼收费办法，房屋诉讼 答：住房公积金如您爱人所去的新单位可以办理的，则需要新单位开 具住房公积金的帐户给您爱人的原单位，即可将住房公积金转入新单 位开立的住房公积金帐号。如果工作关系在人才市场，只要人才市场有建公积金帐户，则办 理手续同上。14、哪些房地产纠纷不属于人民法院受理范围？答：因落实政策而引起的房屋纠纷，应由各级政府主管部门解决。因行政指令而调整划拨、机构撤并等引起的房地产纠纷。因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷。当事人订有有效的仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民

3、法院 不予受理。法律法规规定须先行裁决的房地产纠纷，未经有关行政机关先行 裁决，向人民法院起诉的，人民法院不予受理。15、哪些房地产纠纷须先行裁决，当事人不服才可向人民法院起诉？ 答：土地所有权和使用权争议纠纷，须经有关人民政府处理后，当事 人对此处理决定不服，可以在接到处理决定通知之日起30日内向人 民法院起诉。拆迁纠纷、拆迁人与被拆迁入对拆迁补偿、安置等达不成协议, 由批准拆迁的房屋主管部门裁决，仍不服此裁决，可以在接到裁决书 之日起15日内向人民法院起诉。公民个人、法人或其它经济组织之间的林地、林木所有权争议必 须经县级或乡级人民政府处理，当事人对此处理仍不服，可以在接到 处理决定之日起

4、1个月内向人民法院起诉。16、哪些房地产纠纷仲裁委员会不予受理？答：根据我国仲裁法，下列房地产仲裁委员会不予受理：涉及婚姻、收养、监护、继承、析产、赠与的房地产案件。依法应当由行政机关处理的房地产行政纠纷。法律法规规定不能申请仲裁的其他案件。其他：人民法院已经受理或已经审结的房地产案件。涉及落 实政策的房地产纠纷。因公证机关公证而发生争议的房地产纠纷。 机关、团体、企业、事业单位内部分房的纠纷。军队内部的房屋 纠纷。17、内部认购不受法律保护答：现在有些开发商在领取销售许可证前，就开始搞内部认购。内部 认购时的价格往往比开盘时是低几十元至上百元。内部认购是建设部商品房销售管理办法明令禁止的行为

5、。所以有些购房者即使与开发商签订了认购书，甚至签订了正式的商品房买卖契约，也不能 到房地产主管部门登记备案。内部认购时，利益与风险并存，购房者 不能因小失大，一旦发生危险，购房者将吃大亏。18、人民法院受理房地产案件的条件是什么？答：原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其它组织有明 确的被告。有具体的诉讼请求和事实、理由。属于人民法院受理范围和受诉人民法院管辖。19、入住多年没拿到房产证，应如何维权？我家1999年3月买了一套商品房，到现在还没拿到房产证，应 该怎么办?我们想和发展商打官司，要求其赔偿并提供房产证。答：首先，应根据您的商品房买卖合同中约定的争议解决方式来决定 是采取诉讼

6、还是采取仲裁的处理方式。其次，是否能得到赔偿和产权证，要看商品房买卖合同的具体约定和 你所购买的房屋的具体情况如何，并根据不同的情况采用不同的处理 方式和提出不同的要求。20、商品房预售合同的登记备案相关问题答：商品房预售合同签订之日30日内开发商应将该合同上报主管部 门登记备案。置业者没有将商品房预售合同上报登记备案的义务。商 品房预售合同未经登记备案的，并不影响商品房预售合同的法律效力, 但政府主管部门可以按规定对开发商进行处罚。21、涉外房屋纠纷在诉讼程序上有哪些特殊规定？答：涉外房屋纠纷指具有涉外因素的房屋纠纷。涉外因素包括主体涉 外和合适的内容涉外。主体涉外指当事人一方或双方是外国人

7、、无国 籍人、外国法人或组织。合适的内容涉外指引起房屋法律关系产生、 变更或消灭的法律事实存在国外。对于涉外房屋案件，有下列特殊规 定：涉外房屋纠纷诉讼应遵循以下原则：适用我国民事诉讼法 原则。国家主权原则。房屋纠纷属不动产纠纷，当事人只能向我国 人民法院提起诉讼，不允许当事人协议选择外国法院管辖。当事人进 行诉讼时，必须使用中国的语言、文字。凡委托律师代理出庭诉讼的， 必须委托中华人民共和国律师。司法豁免原则。适用我国缔结或 参加的国际条约的原则。涉外房屋诉讼中，在我国领域内设有住所的当事人的答辩期、上 诉期均为30日。涉外房屋纠纷在提起诉讼前或提起诉讼的同时及诉 讼过程中可申请财产保全。在

8、诉讼前提出财产保全的，申请应提供担 保并在30日内提起诉讼。逾期不起诉，人民法院应解除财产保全, 但保全不当给对方当事人造成损失的，申请入应赔偿损失。对在我国设有住所的当事人送达诉讼文书可按以下方式送达： 按照受送达人所在国与我国缔结或共同参加的国际条约规定的方式 送达。通过外交途径送达。对具有我国国籍的受送达人，委托我 国驻受送达人所在国的使邻馆送达。向有权代其接受送达的诉讼代 理人送达。向受送达人在我国领域内设立的代表机构或者有权接受 送达的分支机构、业务代办人送达。受送达人所在国的法律允许邮 寄送达的，可以邮寄送达。不能用以上方式送达的公告送达，自公 告之日起满6个月，即视为送达。22、

9、什么是房地产纠纷？答：房地产纠纷是指公民、法人或其它组织之间及他们相互之间基于 房屋和土地的权利义务所发生的争议。具体而言，是指关于房屋和土 地的所有权、经营管理权和使用权等权益的争议。房地产纠纷：按其法律性质可分为民事性质的房地产纠纷和行政 性质的房地产纠纷。民事性质的房地产纠纷包括：房地产开发合同纠纷（如商品房买 卖）、建设工程合同纠纷（如土建、设备安装、装修）、房地产服务合同 纠纷（如房地产咨询、评估、中介）房地产租赁合同纠纷、物业管理纠 纷、他项权利侵权纠纷（如相邻用水、排水、采光、通风）等等。行政性质的房地产纠纷包括：土地所有权和使用的争议纠纷，经 有关人民政府处理后不服向人民法院起

10、诉的。拆迁入与被拆迁人对拆 迁补偿、安置等达不成协议由批准拆迁的房屋主管部门裁决后不服向 人民法院起诉的。公民个人、法人或其它经济组织之间的林地、林木 所有权争议经县级或乡级人民政府处理后不服向人民法院起诉的等 等。的案件受理费的收费标准，按照争议的性质及争议财产的价值（或金 额），实行依比率递减的原则计算收取。还需交纳其他诉讼费用，即指人民法院在审理房屋纠纷案件中实 际支出的，且依法应当由当事人支付的费用、女口鉴定费、评估费。法律文书生效后，负有义务的一方未自觉履行义务时，另一方向 人民法院申请强制执行的，应向法院预交执行费，执行费按规定由被 执行方承担。委托代理律师进行房地产诉讼，还需向代

11、理律师所在的律师事务 所支付律师代理费。3、当事人订有仲裁协议的，还可向人民法院起诉吗？答：我国仲裁法规定：当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院 起诉的，人民法院不手受理，但仲裁协议无效的除外。当事人在房地产案件诉讼过程中享有哪些权利和承担哪些义务？当事人在房地产案件诉讼过程中享有以下权利：有请求司法保护并获得公正裁判的权利、申请回避权。有收集证据、查阅、复制与本案有关材料、法律文书的权利。有辩论权，可委托律师代理诉讼、行使委托代理权。有处分实体权，包括承认、放弃、变更民事权利，进行和解、调 解，提起上诉的权利，有反驳对方的请示及反诉权。有对生效的法院民事判决、裁定书、调解书等申请强制执行权。

12、当事人在享受权利同时，必须履行如下义务：必须依法行使诉讼权利，不能滥用诉权，同时履行诉讼义务。必须遵守诉讼秩序和法庭秩序。必须履行生效的判决书、裁定书、调解书。4、当事人怎么聘请律师打房地产官司？答：当事人可以聘请具有房地产专业知识和诉讼技巧的房地产专业律 师为其服务。当事人聘请律师作为诉讼代理人，应提供自己的身份证件和有关 资料。当事人聘请律师代理诉讼，应与律师所在的律师事务所签订委托 代理合同，合同应包括委托事项、授权范围、双方的权利和义务、收 费标准、违约责任等。当事人应当签发授权委托书。授权委托书应载明受托人、受托人 的基本情况，委托事项与权限。委托权限有一般代理和特别代理。除法律援助

13、案外，委托律师代理的当事人应向律师事务所交纳有 关代理费用。双方可约定采取按比例收费、协商收费、风险代理收费 或计时收费等收费方式。5、法律对房地产案件的诉讼时效是怎么规定的? 答：当事人向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。从知道 或应该知道自己的权益受到侵害之日起计算。但是，从权利被侵害之 日起超过20年的，人民法院不予保护。如果是建筑物或者其它设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生 倒塌、脱落、坠落等原因使身体受到伤害要求赔偿的。延付或拒付房 屋租金的诉讼时效为1年。6、房地产纠纷产生后，如何写民事诉状？答：民事起诉状是原告向人民法院提起诉讼的书面依据。主要应写明 下列事项：当事人的

14、情况。写明原告、被告的姓名、性别、年龄、民族、职 业、工作单位和住所、联系电话等等。当事人是法人或其它经济组织 的，应写明该法人或其它经济组织的名称、住所和法定代表人或主要 负责人的姓名、职务、联系电话等等。有诉讼第三人的应写明第三人 的基本情况。请求事项。写明诉讼请人民法院依法保护其合法权益的要求，请 求事项应写得具体明确。诉讼请求所依据的事实和理由。主要应写清楚民事法律关系存在 的事实、发生争议的焦点，起诉依据的法律法规名称及具体条款。结尾部分应写明受诉人民法院的名称，并由当事人签名或盖章,注明起诉的年月日。证据和证据来源。即起诉依据的产权证、公证书、契税凭证、合 同、往来信函、视听资料等

15、等一切能证明客观事实的材料。7、房地产纠纷产生后，应向哪级人民法院起诉？答：房地产属于不动产，依据我国民事诉讼法的相关规定，因不动产 纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。为此房地产纠纷产 生后，根据纠纷涉及的标的大小，当事人可以向房地产所在的基层人 民法院或中级人民法院或高级人民法院提起公诉。8、房地产纠纷仲裁程序答：（一）当事人申请仲裁应当符合下列条件：有仲裁协议；有具体的仲裁请示和事实、理由；属于仲裁委员会受理范围。（二）当事人向仲裁委员会递交仲裁协议、仲裁申请书及副本和相 关的证据材料。仲裁委员会受理后，根据当事人选定（或委托仲裁委员会主任指 定）仲裁员组成仲裁庭（各方当事人可各

16、自选定一名仲裁员）。（三）开庭和裁决。（四）申请法院强制执行。9、房屋拆迁、补偿安置等发生争议如何解决？答：拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限 内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法 向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先于执行。拆迁入与被拆迁入或者拆迁人、被拆迁入与房屋承租人达不成拆 迁补偿安置协议的，经当事人事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。 房屋拆迁管理部门是被拆迁入的，由同级人民政府裁决。裁决应当自 收到申请之日起30日内做出。当事人对裁决不服的可以自裁决书送之日起3个月内向人民法 院起诉。拆迁入依照本条例规定已对被拆迁人给予

17、货币补偿或者提供 拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。被拆迁入或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由 房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆 迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁入应当就被拆除房屋的有关事项，向公证 机关输证据保全。10、房屋有质量相关问题，是否可以要求退房或赔偿损失？我于去年从房产公司购买了一套期房，于去年5月1日交付, 当时未发现有质量相关问题，到10月份发现阳台墙上有一处很细的 裂缝，到了 12月发现裂缝增粗。因为质量有相关问题，装修一拖再 拖。我向房产公司交涉，他们来人看过是墙身开裂，但因其它楼层未 发

18、现此类情况，故找不出开裂原因，房产公司人员讲帮我补好，防止 雨水渗漏，但装修后说不定墙石专会因裂缝增大而破裂。我是工薪阶层, 全家人一生心血才买了这套房子，这条裂缝影响了我的居住环境，假 如日后想出售，这样的质量也会使房价贬值，请问：我这套房子是不 是属于严重质量相关问题?我是否可以向房产公司要求退房或赔偿损 失?假如房产公司提出这房子是通过质检的而不理睬我怎么办？答：如果所称属实，可断定房屋存在质量相关问题，您可与开发商就 此相关问题进行协商，也可以申请仲裁或向法院提起诉讼。房屋质量 相关问题的起因、严重程度及补救措施，在不能协商一致的情况下, 应由当事人或法院或仲裁机构委托有资质的中介机构

19、进行鉴定o按规 定在一般情况下，如果房屋质量属于结构性缺陷，房产公司应负责退 房或调房并赔偿损失。如果是非结构性缺陷，房产公司应负责维修并 赔偿相应的损失。另外，房子通过“质检”，不是房产公司拒绝维修、 赔偿及退房的法定理由。11、解决房地产纠纷的途径有哪些？答：公民、法人或其它组织关于土地、房屋等权益发生了争议，可以选择以下解决途径：自行协商解决：争议发生后，争议各方通过自行协商解决纠纷。非诉讼调解：泛指不通过诉讼、仲裁解决当事入之间民事争议的 一种方式，在我国通常是指在有关部门主持下，争议双方自愿达成协 议解决纠纷。仲裁：争议各方根据签订的仲裁协议，向协议选定的仲裁机关申 请仲裁。生效的仲

20、裁裁决，一方若不履行，另一方可向人民法院申请 强制执行。诉讼：争议各方将争议的房地产纠纷向有管辖权限人民法院提起 诉讼。12、拒交物管费是否有理？答：在目前的物业管理纠纷中，有不少是由于业主拒交物业管理费引 起的。当然，业主拒交管理费各有原因，但官司打完，业主败诉的却 不少。为使大家能够正确处理物业管理纠纷，特选择了实践中几类最 有代表性的案件，希望您能从中得到启示。项目案例一：张某被拆迁安置到某小区居住，但对被安置房屋的 地点和面积始终不满，他多次找拆迁单位要求重新安置,但未能解决。 因此，张某自从住进小区后就一直不愿交纳物业管理费。当物业公司 将张某诉诸法庭后，法院判决张某败诉，令其补交拖

21、欠的费用。此案的关键在于，拆迁安置与物业管理费二者属于两个不同性质的法律关系，两个法律关系所涉及的权利义务合适的内容和各自对应 的主体不同，前者对应的是拆迁单位，后者对应的则是小区的物业管 理部门，因此不能混为一谈，应该分别解决。本案中，张某人住小区 后，已经享受了物业管理部门为其提供的服务，不能不以不满拆迁单 位为其安置的结果，作为拒绝交费的理由。对拆迁安置相关问题，张 某应当通过其它合法途径与拆迁单位另行解决。项目案例二：崔某居住在一层，物业管理企业将供暖用煤堆放在 他家的窗户外，冬天刮风时，崔某家的地板、家具和床褥常被刮进的 煤灰染黑，崔某认为，物业的这些行为已严惩干扰了自己的正常生活,

22、 故拒绝交纳物业管理费。从事实来看，崔某拒绝交费似乎确实有一定道理，但从法律角度 讲，如果物业管理企业已在受委托范围内履行了其相应的管理义务, 那么住户就应当按照委托合同的约定交纳相应的管理费用，如果拒不 交纳，就构成了违约。而本案所出现的物业管理企业在崔某窗外堆放 煤灰污染其户内环境是由于物业管理企业不当行为侵犯了住户的合 法权益，崔某完全可以另行起诉物业管理部门，要求法院判令其排除 妨碍，并赔偿损失，而不应以拖欠物业管理费方式解决。13、离开单位后工作关系仍保留，公积金如何缴纳？我请教一个相关问题，我爱人已离开原单位，但工作关系仍然留在原单位，请问住房公积金应如何缴纳？如何把工作关系拿到人才市场，又如何缴纳呢？