评估测算表_财务管理_经管营销_专业资料.xls

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1、人民币存款利率表2011-7-7调整(无风险)项目 年利率%一、城乡居民及单位存款（一）活期 0.5（二）定期1.整存整取三个月 3.1半年 3.3一年 3.5二年 4.4三年 5五年 5.52.零存整取、整存零取、存本取息 一年 2.85三年 3.05五年 3.253.定活两便 按一年以内定期整存整取同档次利率打6折二、协定存款 1.31三、通知存款.一天 0.95七天 1.49商业用地因素修正系数说明表 修 正 因 素 权重25%12%0优 较优 一般区域因素商服繁华度距市级商服中心距离（米）0.27在市级商服中心范围内50 50-100距区级商展中心距离（米）0/距小区级商服中心距离（米

2、）0/距街区级商服中心距离（米）0/交通条件市内交通条件临路类型 0.04生活型主干道混合型主干道生活型次干道混合型次干道交通型主干道道路通达度 0.03 高 较高 一般距公交站点距离（米）0.03 150 150-200 200-300公交线路数（条）0.03 6 5 4-3交通管制状况 0.02 无限制 一种限制 两种限制对外交通条件距火车站距离（千米）0.03 3 3-4 4-6距长途汽车站距离（千米）0.01 1 1-2 2-4到城市出口便捷度 0.01 便捷 较便捷 一般环境条件水质量 0.02 好水区 较好水区 较坏水区大气质量 0.03 优 良 可噪音生源（分贝）0.02 45

3、45-50 50-60周围土地利用 0.05商贸、金融区住宅区 科研办公区规划条件区域土地利用 0.05公共建筑用地住宅用地科研办公体育用地 区域建筑高度限制（米）0.05 60 60-36 36-28个别因素地块基础设施条件 0.10 七通一平 六通一平 五通一平宗地面积 0.02 适当 较适当 一般临街条件 0.05 三面临街 两面临街 一面临街临街宽度（米）0.05 30 30-25 25-15地块宽深化 0.03 2:1 2：1-1.5:1 1.5:1-1:1.5地块形状 0.03 规则易利用较规则不影响利用一般土地工程能力 0.03 良好场地 叫良好场地一般性控制场地 修 正 因 素

4、 权重25%12%0优 较优 一般区域因素商服繁华度距市级商服中心距离（米）0.27 6.75 3.24 0距区级商展中心距离（米）0/距小区级商服中心距离（米）0/距街区级商服中心距离（米）0/交通条件市内交通条件临路类型 0.04 1 0.48 0道路通达度 0.03 0.75 0.36 0距公交站点距离（米）0.03 0.75 0.36 0公交线路数（条）0.03 0.75 0.36 0交通管制状况 0.02 0.5 0.24 0对外交通条件距火车站距离（千米）0.03 0.75 0.36 0距长途汽车站距离（千米）0.01 0.25 0.12 0到城市出口便捷度 0.01 0.25 0

5、.12 0环境条件水质量 0.02 0.5 0.24 0大气质量 0.03 0.75 0.36 0噪音生源（分贝）0.02 0.5 0.24 0周围土地利用 0.05 1.25 0.6 0规划条件区域土地利用 0.05 1.25 0.6 0 区域建筑高度限制（米）0.05 1.25 0.6 0个别因素地块基础设施条件 0.10 2.5 1.2 0宗地面积 0.02 0.5 0.24 0临街条件 0.05 1.25 0.6 0临街宽度（米）0.05 1.25 0.6 0地块宽深化 0.03 0.75 0.36 0地块形状 0.03 0.75 0.36 0土地工程能力 0.03 0.75 0.36

6、 0 修 正 因 素 优劣度 修正系数(%)区域因素商服繁华度距市级商服中心距离（米）优 6.75距区级商展中心距离（米）距小区级商服中心距离（米）距街区级商服中心距离（米）交通条件市内交通条件临路类型 优 1.00 使用年限 A道路通达度 优 0.75距公交站点距离（米）优 0.75 期日 B公交线路数（条）优 0.75交通管制状况 一般 0.00对外交通条件距火车站距离（千米）优 0.75 容积率 C距长途汽车站距离（千米）优 0.25到城市出口便捷度 优 0.25 区位 D环境条件水质量 较劣-0.24大气质量 较劣-0.36 特殊 E噪音生源（分贝）较劣-0.24周围土地利用 较优 0

7、.60 开发程度 F规划条件区域土地利用 较优 0.60 区域建筑高度限制（米）较劣-0.60个别因素地块基础设施条件 优 2.50宗地面积 优 0.24 评估值临街条件 优 1.25临街宽度（米）优 1.25地块宽深化 优 0.75地块形状 优 0.75土地工程能力 优 0.75合计 18.50区域因素商服繁华度商服繁华度指标说明-12%-25%级别 修正因素 权重较劣 劣一级距市级商服中心距离（米）0.27100-200 200 距区级商服中心距离（米）0/距小区级商服中心距离（米）0/距街级商服中心距离（米）0/二级距市级商服中心距离（米）0.15交通型次干道支路 其他 距区级商服中心距

8、离（米）0.12较低 低 距小区级商服中心距离（米）0300-350 350 距街级商服中心距离（米）02 2三级距市级商服中心距离（米）0.12三种限制三种以上限制距区级商服中心距离（米）0.106-7 7 距小区级商服中心距离（米）0.054-5 5 距街级商服中心距离（米）0.00较不便捷 不便捷四级距市级商服中心距离（米）0.09坏水区 较坏水区 距区级商服中心距离（米）0.08差 劣 距小区级商服中心距离（米）0.0760-65 60 距街级商服中心距离（米）0.03混合区 其他五级距市级商服中心距离（米）0.06综合用地或医疗卫生用地 其他 距区级商服中心距离（米）0.0828-1

9、8 18 36 距小区级商服中心距离（米）0.08三通一平 未达三通一平距街级商服中心距离（米）0.05偏大或偏小 过大或过小六级距市级商服中心距离（米）0.05临大路 其他 距区级商服中心距离（米）0.0715-20 10 距小区级商服中心距离（米）0.091:1.5-1:2 1:2 距街级商服中心距离（米）0.06较不规则较难利用不规则难以利用七级距市级商服中心距离（米）0.05较严格控制场地严格控制场地距区级商服中心距离（米）0.07距小区级商服中心距离（米）0.09距街级商服中心距离（米）0.06商业用地因素修正系数说明表八级距市级商服中心距离（米）0.05距区级商服中心距离（米）0.

10、07距小区级商服中心距离（米）0.09距街级商服中心距离（米）0.06九级距市级商服中心距离（米）0.05距区级商服中心距离（米）0.07距小区级商服中心距离（米）0.09距街级商服中心距离（米）0.06十级距市级商服中心距离（米）0.05距区级商服中心距离（米）0.07距小区级商服中心距离（米）0.09距街级商服中心距离（米）0.06混合型主干道城镇内部主要客货运输线;生活型主、次干道城镇内部主要以客运为主的道路;交通型主、次干道城镇内部主要以货运和过境为主的道路。-12%-25%优劣度较劣 劣-3.24-6.75 优 6.75/-0.48-1 优 1-0.36-0.75 优 0.75-0.

11、36-0.75 优 0.75-0.36-0.75 优 0.75-0.24-0.5 一般 0 2012年1月1日起，无环保检验合格标志和持黄色环保检验合格标志的机动车7时至22时在环城路（不含环城路）内禁止通行。-0.36-0.75 优 0.75 距火车西站1.6公里-0.12-0.25 优 0.25 1.6公里-0.12-0.25 优 0.25-0.24-0.5 较劣-0.24-0.36-0.75 较劣-0.36-0.24-0.5 较劣-0.24 噪声在55-60分贝-0.6-1.25 较优 0.6-0.6-1.25 较优 0.6-0.6-1.25 较劣-0.6 24米-1.2-2.5 优 2

12、.5-0.24-0.5 优 0.24-0.6-1.25 优 1.25-0.6-1.25 优 1.25-0.36-0.75 优 0.75-0.36-0.75 优 0.75-0.36-0.75 优 0.7518.54.082007/12/25 2012/2/20 4.082007.12.25-2012.2.20 4.236 35.76 0.9762012.2.20174 1.42 时间20042007.3.27 122.75修正指数1224.45 1.2518.50-20%七通一平 七通一平10750.4082优 较优 一般 较劣 劣在市级商服中心范围内50 50-100 100-200 200/

13、100 100-200 200-400 400-500 500在区级商都中心范围内100 100-300 300-400 400/500 500-1000 1000-1500 1500-2000 2000在区级商服中心范围内200 200-400 400-600 600在小区级商服中心范围内100 100-200 200-300 300/2000 2000-2500 2500-3500 3500-400 40001000 1000-1500 1500-2500 2500-3000 3000在范围内 200 200-400 400-600 600在范围内 100 100-200 200-300

14、3002500 2500-3000 3000-4000 4000-4500 45001500 1500-2000 2000-3000 3000-3500 3500在范围内 500 500-1000 1000-1500 1500在范围内 100 100-300 300-400 4003000 3000-4000 4000-5000 5000-6000 60002000 2000-2500 2500-3500 3500-4000 4000500 500-1000 1000-1500 1500-2000 2000在范围内 200 200-400 400-500 5004000 4000-5000 5

15、000-6000 6000-7000 70003000 3000-3500 3500-4000 4000-4500 4500500 500-1000 1000-1500 1500-2000 2000在范围内 200 200-400 400-500 500商服繁华度指标说明5000 5000-6000 6000-8000 8000-9000 90004000 4000-5000 5000-6000 6000-7000 70001000 1000-1500 1500-2500 2500-3000 3000在范围内 300 300-500 500-600 6005000 5000-6000 6000

16、-8000 8000-9000 90004000 4000-5000 5000-6000 6000-7000 70002000 2000-3000 3000-4000 4000-5000 5000在范围内 300 300-500 500-600 6006000 6000-7000 7000-9000 9000-10000 100005000 5000-6000 6000-7000 7000-8000 80002000 2000-3000 3000-4000 4000-5000 5000在范围内 300 300-500 500-600 600混合型主干道城镇内部主要客货运输线;生活型主、次干道城

17、镇内部主要以客运为主的道路;交通型主、次干道城镇内部主要以货运和过境为主的道路。2012年1月1日起，无环保检验合格标志和持黄色环保检验合格标志的机动车7时至22时在环城路（不含环城路）内禁止通行。2005 2006 2007 20082009 20102011126 134 146 141142 155174序号 宗地位置 用途 净用地面积 代征路（亩）1 XC9-8-3-3尚俭路与建国巷的西北角商业金融 1752.7 1.052 QJ10-8-424凤城一路以北、太华北路以东、凤城二路以南商业 52035.66 27.225案例 位置 土地用途 交易日期单位面积地价元/（万元/亩）案例一

18、西安市东大街424号 商业 2011.7.11 12774（851.6）2012.2.20案例二尚俭路与建国巷的西北角商业金融2011.4.13 7987.68(532.32)2012.2.20案例三凤城一路以北、太华北路以东、凤城二路以南商业 2011.12.21 8743.95(582.96)2012.2.20影响因素 待估宗地 比较案例1 比较案例2位置西安市莲湖区北大街147号西安市东大街424号尚俭路与建国巷的西北角交易价格（元/M2）待估 12774 7987.68交易时间 2012.2.20 2011.5.31 2011.4.13交易方式 挂牌 出让 挂牌交易情况 正常 正常 正

19、常土地用途 商业 商业 商业金融土地使用年限 35.76年 29.39年 39.15年区域因素基础设施 七通 七通 七通产业集聚程度 一般 一般 较差交通条件临道路级别临生活型主干道临生活型主干道临混合型主干道交通便捷度与主干道通达好与主干道通达好与主干道和次干道通达好距火车货运站距离1.6公里 1公里 1.4公里环境质量 基本无污染 基本无污染基本无污染规划条件 基本无限制 基本无限制基本无限制个别因素面积（M2）9303.4 514.39 1752.7宗地形状 规则 规则 较规则基础设施宗地内“七通一平”宗地内“五通一平”宗地内“五通一平”临街状况 三面临街 不临街 一面临街场地工程能力

20、较好场地 较差场地 一般场地容积率 4.45 5.26 1.9序号交易价格（元/M2）交易期日交易情况交易方式土地用途土地使用年限基础设施产业集聚程度区域因素交通条件环境质量规划条件个别因素宗地面积宗地形状基础设施临街状况场地工程能力容积率修正比准价格（元/平方米）估价对象评估价格（元/平方米）10750.41总地价12155.70113,089,298.75个别因素基础设施宗地内“七通一平”宗地内“五通一平”宗地内“五通一平”代征绿地（亩）容积率（不大于）绿地率（不小于）建筑密度（不大于）土地使用年限（年）竞得人 成交价（万元）挂牌时间0.528 1.9 27.00%38%40陕西振江置业有

21、限责任公司14002011.3.29-4.139.929 5.1 70%40西安大明宫万达广场有限公司455002011.12.08-12.2110.61 29.390.85 39.150.16 39.84比较案例3 影响因素 待估宗地 比较案例1 比较案例2凤城一路以北、太华北路以东、凤城二路以南位置西安市莲湖区北大街147号西安市东大街424号尚俭路与建国巷的西北角8743.95 交易价格（元/M2）待估 12774 7987.682011.12.21 交易时间 174 174 174出让 交易方式 100 100 100正常 交易情况 100 100 100商业 土地用途 100 100

22、 10039.84年 土地使用年限 0.976 0.925 0.996六通区域因素基础设施 100 100 100差 产业集聚程度 100 100 100临混合型次干道交通条件临道路级别100 100 98与次干道通达好交通便捷度100 100 985.3公里距火车货运站距离100 101 100基本无污染 环境质量 100 100 100基本无限制 规划条件 100 100 10052035.66个别因素面积（M2）100 95 99较规则 宗地形状 100 100 98宗地内“五通一平”基础设施 100 98 98一面临街 临街状况 100 92 96一般场地 场地工程能力 100 82

23、955.1 容积率 100 98 106比较案例1比较案例2比较案例312774 7987.68 8743.951.000 1.000 1.0001.000 1.000 1.0001.000 1.000 1.0001.000 1.000 1.0001.056 0.980 0.9771.000 1.000 1.0201.000 1.000 0.980临道路级别 1.000 1.020 1.064交通便捷度 1.000 1.020 1.042距火车站距离0.990 1.000 1.0531.000 1.000 1.0001.000 1.000 1.0001.053 1.010 0.9521.000

24、 1.020 1.0201.020 1.020 1.0201.087 1.042 1.0421.220 1.053 0.9521.020 0.943 1.02019395.5257 8871.02 10007.3412757.96序号交易价格（元/M2）交易期日交易情况交易方式土地用途土地使用年限基础设施产业集聚程度环境质量规划条件宗地面积宗地形状基础设施临街状况场地工程能力容积率修正比准价格（元/平方米）估价对象评估价格（元/平方米）个别因素宗地内“五通一平”基础设施 100 98 98单位面积地价元/（万元/亩）7987.68(532.32)2.638743.95(582.96)78.05比较案例3凤城一路以北、太华北路以东、凤城二路以南8743.95174100100时间2001 20022003 2004 2005 2006100修正指数103 106 112 122 126 1340.9999810294969510010010598989610598982007 20082009 20102011146 141142 155174