工程测量-学位论文.doc

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1、一、 工程测量的发展沿革（一）、工程测量的现代定义当代人对工程测量学的定义是：工程测量技术指在工程建设的勘测设计、施工和管理阶段中运用的各种测量理论、方法和技术的总称。传统工程测量技术的服务领域包括建筑、水利、交通、矿山等部门，其基本内容有测图和放样两部分。现代工程测量己经远远突破了仅仅为工程建设服务的概念，它不仅涉及工程的静态、动态几何与物理量测定，而且包括对测量结果的分析，甚至对物体发展变化的趋势预报。苏黎世高等工业大学马西斯教授指出：“一切不属于地球测量，不属于国家地图集的陆地测量，和不属于法定测量的应用测量都属于工程测量”。我国近代以来工程测量可追溯至 1932年，同济大学工学院高等测

2、量系正式成立，成为当时国立大学中惟一的测量系，并成为我国民用测绘高等教育事业的发祥地。随着传统测绘技术向数字化测绘技术转化，我国工程测量的发展可以概括为“四化”和“十六字”，所谓“四化”是：工程测量内外业作业的一体化，数据获取及其处理的自动化，测量过程控制和系统行为的智能化，测量成果和产品的数字化。“十六字”是：连续、动态、遥测、实时、精确、可靠、快速、简便。（二）、先进的地面、空间测量仪器在工程测量中的应用 20 世纪 80 年代以来出现许多先进的地面测量仪器，为工程测量提供了先进的技术工具和手段，如：光电测距仪、精密测距仪、电子经纬仪、全站仪、电子水准仪、数字水准仪、激光准直仪、激光扫平仪

3、等，为工程测量向现代化、自动化、数字化方向发展创造了有利的条件，改变了传统的工程控制网布网、地形测量、道路测量和施工测量等的作业方法。三角网已被三边网、边角网、测距导线网所替代；光电测距三角高程测量代替三、四等水准测量；具有自动跟踪和连续显示功能的测距仪用于施工放样测量；无需棱镜的测距仪解决了难以攀登和无法到达的测量点的测距工作；电子速测仪为细部测量提供了理想的仪器；精密测距仪的应用代替了传统的基线丈量。GPS是美国从20世纪70年代开始研制,历时20年,耗资200亿美元,于1994年全面建成,具有海、陆、空进行全方位实施三维导航与定位能力的新一代卫星导航与定位系统。随着GPS定位技术的不断改

4、进,软、硬件的不断完善,长期使用的测角、测距、测水准为主体的常规地面定位技术,正在逐步被以一次性确定三维坐标的高速度、高精度、费用省、操作简单的GPS技术代替。GIS 是一个基于数据库管理系统（ DBMS ）的分析和管理空间对象的信息系统，以地理空间数据为操作对象是地理信息系统与其它信息系统的根本区别由于信息技术的发展，数字时代的来临，理论上来说，GIS可以运用于现阶段任何行业。从技术和应用的角度， GIS 是解决空间问题的工具、方法和技术； RTK（Real - time kinematic）实时动态差分法。这是一种新的常用的GPS测量方法，以前的静态、快速静态、动态测量都需要事后进行解算才

5、能获得厘米级的精度，而RTK是能够在野外实时得到厘米级定位精度的测量方法，它采用了载波相位动态实时差分方法，是GPS应用的重大里程碑，它的出现为工程放样、地形测图，各种控制测量带来了新曙光，极大地提高了外业作业效率。二、工程测量对于工程质量的作用（一）、工程测量在建筑定位及基础施工阶段对工程质量的作用在工程开始施工前，首先通过测量把施工图纸上的建筑物在实地进行放样定位以及测定控制高程，为下一步的施工提供基准。这一步工作非常重要，测量精度要求非常高，关系整个工程质量的成败。假如在这一环节里面出现了差错，那将会造成重大质量事故，带来的经济损失是无法估量。在施工行业里也发生过类似工程质量事故：图纸上

6、建筑物的正北方向变成了正南方向，事故的处理结果是：把已经建好的房子重新砸掉，再从零开始。可见建筑物的定位测量是多么的重要。在基础施工阶段，基础桩位的施工更加需要准确的工程测量技术保证。根据施工规范的要求，承台的桩位的允许偏差值很小。一旦桩位偏差超过规范要求，将会引起原承台设计的变化，从而增加了工程成本。严重的桩位偏差将会导致桩位作废，需要重新补桩等处理措施，一方面影响了施工的进度，另一方面，改变了原来的受力计算，对建筑物埋下了质量的隐患。在土方开挖及底板基础施工过程中，由于设计要求，底板、承台、底梁的土方开挖是要尽量避免挠动工作面以下的土层，因此周密、细致的测量工作能控制土方开挖的深度及部位，

7、避免超挖及乱挖。从而能保证垫层及砖胎膜的施工质量，对与采用外防水的工程意义尤为重大。另外垫层及桩头标高控制测量的精度，是保证底板钢筋绑扎是否超高，底板混凝土施工平整度的最有效措施。工程测量在基础施工阶段的另外一个重点是基础墙柱钢筋的定位放线，在这一个环节里面，容不得有半点差错。否则将导致严重的质量事故发生。对于结构复杂，面积较大的工程，只有周密、细致的进行测量放线方能保证墙柱插筋质量，避免偏位、移位等情况的发生。（二）、工程测量在主体结构施工阶段对工程质量的作用在主体结构施工阶段，工程测量对于工程质量的影响主要有以下几个方面：墙柱平面放线、建筑物垂直度控制、主体标高控制、楼板、线条、构件的平整

8、度控制等。其中墙柱平面放线的精确度，直接影响建筑物的总体垂直度，对墙柱钢筋绑扎、模板施工的质量产生严重的影响。所以每次混凝土施工完毕后，第一道工序就是测量放线。通过了测量放线不但能够为下一道工序提供依据，并且能及时发现上一道工序所遗留下来的问题，使得其他专业的施工人员及时处理已经发生的质量问题，避免了问题的累积，最终导致质量事故。在标高测量控制方面，能为模板施工提供准确的基准点，是模板施工平整度的保证。同时为混凝土施工提供标高控制线，保证浇筑后的混凝土平整度。精确的标高控制，是施工人员严格按图施工的前提。对于施工面积较大的工程，如何保证模板施工的总体平整度、混凝土面的平整度，基本的前提就是测定

9、一个准确、详细的标高控制系统面。建筑物垂直度控制测量是主体施工中的一个重点，除了作好每层楼的垂直度观测，为专业质检人员及时检查、调整提供控制数据以外，还为施工人员提供更详细的竖向控制线。由于垂直度控制的好坏是直接反映施工质量的最重要的因素之一（特别在中高层建筑的施工中）。垂直度偏差过大，必须通过装饰阶段的抹灰等措施来弥补。除了所带来的经济损失不说，还会埋下一个隐患：抹灰的厚度过大，容易造成墙面空鼓，从引发外墙渗漏等质量通病，更严重的情况会脱落，导致高空坠物的危险。（三）、工程测量在装饰装修施工阶段对工程质量的作用建筑物经过装饰装修阶段将成为成品或半成品交付业主使用，前期主体所遗留的质量缺陷问题

10、必须通过这一阶段进行整改、处理、隐蔽。所以这个阶段的测量工作的精度、质量直接影响到该工程的总体质量。测量工作的主要内容是：室内外地面标高控制；外墙装饰垂直度控制；局部构件、线条的施工放线，内墙装饰平整度、垂直度测量等工作。其中室内外地面标高控制线是保证建筑装修地面整体平整度的重要依据；砖砌体平面放线是必不可少的工作，是按图施工的前提条件。外墙装饰垂直控制线的测量精度很大程度上决定外墙的整体装修质量，是外墙抹灰、墙面砖、幕墙施工等工作的基本依据。（四）、工程施工及运营期间的变形观测对工程质量的意义建筑物的沉降观测在施工过程中有着重大的意义。通过观测取得的第一手资料，可以监测建筑物的状态变化和工作

11、情况，在发生不正常现象时，及时分析理由，采取措施，防止重大质量事故的发生。变形观测具体包括：基础边坡的位移观测；建筑物主体的沉降观测；高层建筑物的水平位移观测等。准确的观测成果为施工期间的工程质量、人民财产安全提供了最有效的保证。特别是在深基坑施工、填海区、地质断层构造带的施工工程显得尤为重要。而由于建筑物沉降、位移引起的边坡及道路坍塌、楼房及桥梁倒塌等安全质量事故屡见报端。因此我们必须努力作好建筑物的变形观测，确保工程的施工质量。工程测量与安全事故常常有关联的，具体不做阐述。（五）、工程测量对防治质量通病的积极意义常见的质量通病不外乎钢筋、模板、混凝土等方面的问题，与测量放线有关的分别如下：

12、钢筋偏位、模板平整度、墙柱垂直度、混凝土表面平整度、楼地面平整度、外墙门窗工程垂直度等。要预防上述通病的发生，除了施工人员的主观原因之外，必须为施工人员提供准确的、周到的、详细的测量控制水平线、平面控制线、垂直控制线等。如果测量工作方面出了问题，势必会引起施工质量问题的发生。我们在施工中只要把测量工作做好，对防治质量通病就起到非常积极的作用。另一方面，精确、详细的测量成果为专业质量检查人员提供参考和依据，通过现场的检查和整改，能把很多质量问题“扼杀在摇篮之中”，由被动变为主动，由消极转变为积极，对防治质量通病有着非常重要的意义。三、案例引用介绍（一）、工程概况石屏县农村信用联社营业楼项目地处汇

13、源路中段与鸡石高速入口交汇处，项目为商住楼。规划建设用地面积为约55亩，商业建筑面积5317平方米。立面在5层、15层夹层经过2次收缩。（二）、工程定位测量1、测设施工方格网如图2、测设主轴线控制桩本工程引测轴线采用的是轴线控制桩。龙门桩不适用于本工程，固弃之不用。高程建筑一般施工方格网控制线的测距精度不低于L/10000，测角精度不低于10”，本工程要求，测角中误差不大于5”测距边长误差不大于10mm.(三)、基础施工测量1、测设基坑开挖边线根据已有的建筑物轴线控制桩确定角桩以及建筑物的外围边线，考虑基础施工所需的宽度，测设出了基坑的开挖边线并撒出灰线的。2、基坑开挖时的测量工作基坑深度为7

14、.8m,开挖过程中，1）、使用全站仪将门口门墩0.000点引测到基坑底，2）、使用水准仪控制开挖深度。3、基础放线及标高控制（1）基础放线基础为桩与箱形的复合基础。基坑开挖完后，先做了各条轴线和桩孔的定位线；之后测设箱形基础的各条边界线、梁轴线。测设时，为了通视和量距方便，有时测设轴线的平行线，同时在现场标注清楚，以免错用。同时考虑到了建筑轴线与桩、梁、柱、墙的中线不重合的情况，测设时特别注意到了这点。（2）标高控制 基础轴线测设完成后，使用了全站仪将地面经过监理及业主确认的佳年华空港晶座公寓门口门墩子上的0.00点引测到了坑底，在浇筑砼垫层的时候用水准仪抄平。水平控制桩在基坑边缘设置了一个。

15、（四）建筑的轴线投测本工程采用天顶法（即垂准仪法）来保证各层放线和结构垂直度的控制。楼层施工时在控制点以上同一铅垂线方向每层留300300mm洞口，作为以后垂直轴线投测观察孔。操作过程，仪器置中并调平，同时在测站天顶上方放置一块十字划分板，分划板位置放在洞口上，然后将仪器望远镜调焦到目标分划板，十字丝成像清晰，这是用对讲机通知上方把目标分划板十字丝先移到与仪器十字丝重合，然后转动仪器照准架180，看目标十字分划板是否与仪器中十字丝重合，纵横线取1/2差值。重复上述操作数次，直至完全重合为止，投测完毕。随着楼层不断上升，“天顶法”操作可能会遇到一定难度，以及考虑到仪器最佳精度范围，因此考虑在16

16、层（标高为+68.300），32层（标高+142.300）各转换了一次控制点。复测需要的考虑。（五）建筑的高程测量1、标高控制点布置在LS-T-S电梯井的内墙面上，用红油漆做出倒三角标志，并标明高程数据，作为以后层面高程引测依据。随着标高不断上升，用钢尺每升 5层（30m内）为一尺段（并转换一次）分段来做控制各楼层所需标高。每次引测严格从标高控制点引出的原则，避免产生累计误差。每层复测需要的考虑。三、四点90度复核。2、楼层上各点标高，采用S3水准仪按照引测出的标高进行测设。（六）沉降控制由于本工程地上结构要与北区塔楼联通，故沉降监控在施工过程中至关重要。1、沉降观测基准点为业主及监理确认的嘉

17、里公寓门口0.00点。2、在核心筒外围框架结构出0.000以前，核心筒结构的四角各布置一个沉降观测点，将沉降观测点布置在底层角柱上；在框架结构出0.000以后，在每根巨型柱上布置一个沉降观测点。3、观测点设置稳固、位置醒目、合理、便于观测。观测点的做法要求为：在柱子的外侧预埋100mm100mm10mm钢板，钢板的底标高为+0.500，并在钢板上焊接沉降观测头子。实际只是做了红漆三角，这是不应该的。4、观测要求：前后视距差2m，视距累计差3m，视距最大长度30m。观测过程满足要求5、精度要求：沉降观测点相对后视点高差的测定容差为1mm，沉降观测点、测定高程误差1mm。测量下来的结果满足要求。6

18、、施工期间，每增加1层观测一次沉降，结构封顶后1个月观测一次。建筑物有良好的稳定情况。沉降观测的记录，记录时有注明观测时的气象情况和荷载变化情况。四、工程测量学在今后发展的前进方向展望未来，工程测量学在以下方面将得到显著发展：测量机器人、三维激光扫瞄仪将与GPS、GIS技术集成，成为快速获取被测物体信息的重要仪器。多传感器集成系统及混合测量系统的应用范围将进一步扩大，可望在大区域范围内进行无控制网的各种测量工作，对影象、图形的处理能力将进一步增强。 在变形观测数据处理和大型工程建设中，将发展基于知识的信息系统，并进一步与大地测量、地球物理、工程与水文地质以及土木建筑等学科相结合，解决工程建设中

19、以及运行期间的安全监测、灾害防治和环境保护方面的各种问题。工程测量将从土木工程测量、三维工业测量扩展到人体测量，如人体各器官或部位的显微测量和显微图像处理。大型和复杂结构建筑、设备的三维测量、几何重构以及质量控制将是工程测量学发展的一个热点。数据处理中数学物理模型的建立、分析和辨识将成为工程测量学专业教育的重要内容。五、结束语论文写作到了最后，结果是测量学的现代化、自动化、数字化发展方向已确定，接下来的几十年不会变，这是确定的。我需要去做的是学会使用当代先进的科学仪器更轻便地服务于各类工程测量，满足工程对测量精度的高要求。遗憾的是由于其设备的机器昂贵以及相关的软硬件设备不完备如软件。或许我会是

20、使用和完善相关软硬件其中的一员。嘻嘻，这算是个美好愿望吧。我本是一名学习建筑工程技术专业，却从事了工程测量工作，带着边工作边学习的思路，开始了我的毕业论文写作。我希望通过此次的论文写作能够收获一个成果：第一、认识、了解工程测量学概况；第二、工程测量在建筑施工中的应用；三、工程测量学在今后发展的前进方向；第四、让一个非专业的测量人员很快上手测量工种任务。现在的结果，我想是不言而喻。17参考文献1、 李青岳工程测量学北京测绘出版社1984。2、 张正禄等工程的变形监测分析与预报北京测绘出版社2007。3、 黄声享，郭英起，易庆林GPS在测量工程中的应用北京中国建筑工业出版社2005。4、 潘正风，

21、杨正尧等数字测图原理与方法武汉武汉大学出版社2004。5、 张正禄，吴栋材等精密工程测量北京测绘出版社1993。6、 覃辉等土木工程测量上海同济大学出版社2004。7、 卓健成工程控制测量建网理论成都西南交通大学出版社1996。8、 顾孝烈城市工程控制网设计上海同济大学出版社1991。9、 工程材料规范GB50026-2007中华人民共和国国家标准，北京中国计划出版社2008。10、 城市测量规范CJJ8-99中华人民共和国行业标准，北京中国建筑工业出版社1999。我国房地产经纪人核心竞争力分析摘 要进入21世纪，随着科学技术的进步和新经济的发展，消费者需求的多样化等经济环境的改变，房地产企业

22、面临的市场竞争环境发生了许多变化。在竞争日趋激烈的今天，房地产企业仅靠单项或几项诸如市场战略等外在与显性化的职能战略至多只能获得短时的优势，惟有追求企业核心竞争力的提高才能谋求长期竞争优势，促进企业可持续发展。我国房地中介起步较晚，但发展势头惊人，房地产中介行业应运而生的同时，也伴随着诸如执业标准不定，从业人员专业性不强，技术手段落后，企业规模小等问题，特别在运营管理模式方面还处于探索阶段，缺乏核心竞争力。因此本文研究的是我国房地产经纪人核心竞争力。关键词：房地产中介，核心竞争力，战略引言:在关于核心竞争力的研究中，对于企业核心竞争力这一概念有多种定义，包括资源论、能力论、资产机制、融合论、消

23、费者剩余论、体制与制度论、创新论等几种论述，那么作为非生产型企业的房地产中介业的核心竞争力又是什么呢？笔者认为：服务型企业的核心竞争力是企业在特定的经营环境中的企业能力和企业竞争力的合力，想要深入了解这一问题首先就要从了解房地产中介行业的概念和特点人手。一、房地产中介业的概念与特点（一)概念房地产中介是为交易提供沟通和服务的机构，中介服务是指:具有专业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中,为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等活动的总称。我国房地产中介服务主要特征:第一，人员机构特定。从事房地产中介服务人员必须是具有特定资格的专业人员，企业必须具

24、备一定条件，并不是所有人都可以从事房地产中介服务活动或提供房地产中介服务；第二，委托服务。房地产中介服务是受当事人委托进行的并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动；第三,有偿服务。房地产中介服务是一种服务性的经营活动,委托人一般都应要按照一定的标准向房地产中介服务机构支付相应的报酬、佣金。(二)房地产中介机构的特点是:1.直接性:职务与消费是同步进行的业务与客户之间是直接的，面对面进行的属于当面消费、当面服务，服务的好坏直接受客户的检验,并对公司产生直接的影响；2.时效性:从接受委托开始,到客户需求满足而终止；3.公正性:中介的特定含义在于公正性,可参照性；4.专业性:人员的专业性与标的

25、物的标准性。根据中介机构的概念和特点，我认为,中介企业的核心竞争力是 ;业所有能力中最重要、最关键、最根本的能力，核心竞争力的强弱决定了一个企业在市场竞争中的地位和命运。二、房地产中介存在的问题房地产中介服务业虽然已经有了一定的发展，但由于发展历史不长，经验不足，行业发展无序管理、不规范以及企业的水平良莠不齐，很多企业的管理和经营落后,与房地产中介业的发展趋势和中国市场的需求相比存在着很大差距。(一)相关政策和市场管理机制完善不够具体化这一问题是中国市场经济建设过程中各个行业都遇到过的问题，这个问题与计划经济转向市场经济的体制改革有关，也和我国社会主义市场经济建设的发展历程有关，用行政手段参与

26、市场管理，造成企业竞争环境不公平、不公正。可见，建立一套完善的政策法规及相应的市场管理机制是需要在实践中不断探寻和完善的，因此我们行业的相关政策和市场管理机制还有待日后的发展和完。(二)行业准入门槛低，导致各中介公司和整体从业人员水平良莠不齐由于相关政策和市场机制的不完善，导致目前行业准入门槛低，评估行业的高折扣、高回扣，经纪行业的违规经营等问题层出不穷。（三)缺乏诚信，整体行业面临诚信危机行业相关政策和制度不完善，整体行业水平参差不齐，凡此种种究其根源便是诚信问题。在行业发展的这几年中,由于市场各方或多或少的缺乏诚信，使得中国房地产中介行业在快速发展的同时，也蒙上了一层阴影。尤其是2004年

27、,房地产中介行业更是陷入了诚信危机，诚信问题成了社会广泛关注的问题，也成了制约房地产中介企业发展的瓶颈。 三、从2014年以来，国家一直在对经济政策进行调整，下调GDP等，力求经济平稳发展。最先开始的是房地产，以为它关系到国家各个行业的发展，随着经济下行的压力，房地产度过了两年的寒冬，很多小型企业由于经营不善，纷纷倒闭。面对这样的情形，我对国内的房产中介机构如何打造企业竞争力、如何以创新的观念应对万变的市场进行一些简单的分析与探讨，以期引发自己及同行对中介行业发展的思考。房地产中介的主营业务包括一手策划代理和二手房租售。这里二手房中介企业是本篇探讨的重点。房产中介公司发展的关键，集中在制度、管

28、理、人才三大因素上。而这三大因素主要是通过企业的市场定位、业务模式、利益分配、管理和培训几个方面综合体现的。因此，本土中介企业要想在国际化的市场下发展,应该从以下几个方面深入研究与建设打造自己生存的竞争力。（一）、制定品牌发展战略房地产中介企业一方面面临的是巨大的市场潜力，另一方面是群狼分食的激烈竞争。而新一轮的竞争不再是本土企业之间比拼店面多寡，房源多寡的时代，而是真正进入一个品牌的竞争时代。一方面国外的公司非常重视品牌效应。另一方面，国内房地产法规及行业管理也在逐步趋向完善，企业经营成本也在加大。小的中介公司若没有资金与品牌作支撑，资源溃乏、业务品种单一、抗风险能力太小也将难以为继。例如今

29、年七部委出台的稳定房价的系列措施，对房地产买卖业务影响非常大，更是改变了小中介“空身套白狼”的赚钱方法，一些单靠买卖吞吐业务为主的单门单店，不是被套牢，就是经营业绩入不敷出，纷纷面临倒闭。而一些大的品牌公司，一是靠其雄厚的资本及大量的客户资源的累积，二是靠买卖以外的业务例如房屋租赁业务的扶持，对国家宏观调控带来的市场风向的转变有着较强的抗风险能力，因此可以继续得以发展。从以上分析可以看到，未来房地产中介要想在行业里继续生存发展，唯有以品牌建设为理念，朝向规范化、规模化、品牌化发展才是立身之本。（二）、针对企业自身状况、合理定位商业模式从根本上说，房地产中介行业是一个市场导向型的产业，其核心竞争

30、力更多表现为对市场需求及其变动的适应力，企业的商业模式也是企业取得成功的重要因素，因为不同的模式游戏规则不同的模式本身竞争优劣势也不同。随着行业竞争日益加剧，要求中介企业模式必须跟着市场需求及自身能力不断进行演进，才能不断增加自己的竞争力。目前市场上共有三种中介企业经营模式比较普遍：1、直营连锁模式直营连锁模式是指在中介企业中，所有的连锁门店都是由总部自己投资建立的，公司负担所有门店的成本开销，同时对于门店的经营收入和赢利也拥有完全的索取权，公司对门店重大事项有完全的经营决策权。2、特许加盟连锁模式采取特许加盟连锁模式的中介企业，实际上是特许人向加盟门店提供特许权，并给予加盟门店以人员培训、技

31、术支持等方面的指导和帮助，在“特许加盟合同”的框架内，加盟门店拥有独立的经营管理权并自负盈亏。加盟门店由加盟人自己投资建设而非特许人投资。特许人也不享有加盟门店的所有利润，仅获取约定的加盟费和年金，有的还享受加归盟店业务收入的部分提成。 一般而言，采取的特许加盟连锁模式的特许人都有着国际背景或是本土知名品牌。3、直营和加盟混合连锁模式该类企业以直营连锁为主，同时也吸收加盟中介门店。对于自营门店，公司拥有完全的所有权和经营决策权；对于加盟门店，则按照“特许加盟模式”，加盟门店在加盟合同框架下“自主经营、自负盈亏”。这类企业的加盟体系一般处在尝试阶段，加盟企业数量不多，加盟体系规模很小。业内对直营

32、店和加盟店的共识是,直营店易于管理,品牌风险小，但是经营风险大，而加盟店则反之。相对来说，直营店对资金和人才的需求更为渴望。随着房地产市场发展，投资性购房群体增加，房产中介的“专业性要求”将越发重要，中介企业需要能够为投资性顾客提供专业的咨询建议和市场分析研究报告，这类客户其实对于“价格收费”指标不敏感，而房产价格的快速上涨，则要求房地产流通服务能有更好的“便捷性”，这样使得成交更快，价格更有利。（三）、建立高素质的行业人才队伍企业的竞争归根结底是人才的竞争，员工素质高低对于房地产中介企业竞争力有着决定性影响，从业人员总体素质不高是中介行业中的普遍现象。据统计，北京市现有的中介经纪人中有大学学

33、历的不到50%，部分从业人员没有执业资格，大多数人仅接受过系统的房地产知识教育和培训。随着房地产市场需求的变化,投资性购房需求的增加和购房群体职业层次和收入层次以及个人素质的提高，房地中介服务市场对中介企业服务品质的要求也在提升，人才素质问题显得越发重要。1、提高经纪人的入门门槛。经纪人的专业知识及经验、外貌、口才、做人做事的诚信度皆为客户评价的标准，房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备公关能力和敬业精神。中介公司只有

34、提高招收经纪人，才能逐步抬升行业整体从业水平。2、良好的教育培训机制。房产中介业是人的产业，拥有高素质的人才是公司致胜的关键，除公司录用时坚持相关学历较高、品德较好的人以外，录用后的教育训练，至关重要，要定期对经纪人员的进行培训，掌握最新制度政策，提高专业度，以及外在素养和能力的培养。(四)、打造服务深耕的能力服务是中介公司的立根之本，但却很少看到地产中介谈到服务的重要性。整个行业缺乏“服务至上”的意识，这也是制约中介行业的发展的原因之一。如果国内中介企业不能提高自身的服务水平，未来在与境外地产中介的竞争中，将使自身置于竞争劣势。而国外房地产企业却有着完善的服务，如：一是能够为客户承担租房后的

35、很多事情，如再次出租、房子的折旧评估等。二是标准化服务流程。它从找房源到选客户都有一定的标准，上家下家有纠纷能得到及时解决，客户有安全感。三是内部机制完善。有投诉能很快处理，让顾客有“上帝”的感觉。国内的中介企业只有从根本上提高服务水平，对交易服务的各环节进行细节化研究，对服务进行深耕，技术含量，的服务标准，才能与之抗衡。例如从以下几个方面着手建设：1、用服务打造诚信品牌好服务来自诚信的态度。我国房地产中介行业整体诚信水平还很低，一些中介公司房屋出租、买卖广告，价格都是假的，为了吸引广大消费者，不坚守职业道德，不守规矩，专搞欺骗，不做真实的市场宣传，利用市场不规范,欺诈瞒骗，吃差价，卷钱逃跑。

36、例如，2002年底恒基无限骗钱逃跑，2003年11月，坚石和金佰佳分部经理卷款“蒸发”，京城百姓对此反响强烈，对中介行业的形象产生了巨大的负面影响。在对国内中介机构失去信心后，面对更多具有国际服务标准的国外中介，消费者在选择服务的时候必定会出现偏移。因此，中介机构应努力贯彻诚信的经营理念，用规范的服务，不断深化诚信建设的内涵。2、保障买卖双方交易安全。买卖交易流程中，推行不动产说明书、产权调查、明示委托价、服务零瑕疵保证与付款保证制度等。国内市场公房居多，其房屋产权复杂，一般人很难判断其房屋上市资格，但目前中介接受业主售房的委托，很少真正对其产权进行实际调查，更不要说出具不动产说明书了，所以往

37、往在为买卖双方实际办理过户时才发现产权存在问题，买方即使没有钱财损失，但经历那么多程序的折腾，浪费了很多精神与时间，中介也难逃其咎。因此中介企业应加强保障双方交易安全的建设。3、保证各连锁店统一的品质。对连锁企业而言，最担心客户在不同营业分店，受到不同的待遇而生抱怨，口碑对中介业者极其重要，因为中介业是人的产业，任何一个经纪人与顾客接触,都代表公司，服务水准不能参差不齐而损害公司整体的形象。知名度高的业者优先被消费者想起，形象良好的业者较易获得消费者的青睐。因此，必需花大笔经费做形象广告。(五)、信息网络化和资源共享房地产中介行业是一种信息密集型的产业，信息的准确性、时效性及信息通畅是中介机构

38、从事经营活动的基础。特别是采用连锁模式的企业必然要求各连锁店之间通过电子业务系统实现信息共享，包括信息在各分店间的快速传递，以及汇聚于总部的综合分析，中介企业利用呼叫中心、电话、互联网以及短信WAP打造四网合一，增加自身的竞争力。随着信息产品进入家庭步伐的加快，顾客可以足不出户，通过互联网，随时获得所需要的物业信息，再通过中介达成交易，也可以把自己需要委托的物业信息以电子邮件的方式，传递给中介公司，双方通过互联网联系，提高交流的效率和速度。(六)、创新研发的能力创新是企业的灵魂。瞬息万变的市场变化中，企业唯有通过不断创造新产品和提供新服务，不断创新管理的能力，不断创新营销手段的能力才能保持企业

39、的活力。以下是中介行业应该经常进行创新的领域:1、服务创新服务是中介企业赖以生存的产品，消费者是房地产中介企业的衣食父母，因此企业的一切经营活动和服务产品的创新都应围绕广大房产消费者的愿望、需求和价值观念来开展。推出的各项房产居间、代理服务产品不应该简单重复过去，而应该是在原有基础之上，不断契合市场推出更优质的产品，新产品的创新实现超前性和人性化并驾齐驱，切实使广大房产消费者得到实惠。2、企业内部管理模式的创新。一般大规模直营连锁中介企业都是采取扁平式的管理架构，即在公司总部设置行政、财务、业务、权证、法务等职能支持部门，公司总部下设为数不等的连锁门店。一般来说，这样的扁平化管理架构基本能适应

40、市场需求，但在企业内部管理上还有以下几个方面有待改善：一应加强企业总部对门店的支持力度；二应降低成本，简化管理机构，提高管理效率。因此，大型连锁中介企业内部管理模式的创新可从以下几方面进行:（1）、加强总部功能，提升其服务、研发和业务支持功能。大型连锁中介企业之所以能提高专业化程度，很大程度上得益于其在业务门店之上，存在着总部层面的职能支持部门，如财务部门、人力资源部门、培训中心、网络技术部门和市场研究部门。这些职能部门能够为各个业务门店提供强力的财务、市场研究和人力资源培训等领域的支持，而这是单店模式和中小中介企业所不能做到的。考虑到当前市场对中介服务专业化要求的提高，以及总部对中介门店支持

41、力度不强是行业普遍存在现象。因此，强化公司职能部门对各个业务门店的支持功能是企业组织机构变革的第一要素。为此，公司要搭建并加强培训、研发、企划三大平台，为门店提供人才培训、信息渠道和研发等方面的强力支持。（2）、整合资源，精兵简政。在强化总部职能部门支持功能的同时，也需要兼顾管理层的管理效率和管理成本问题。管理机构自身并不产生业务收入，过大的管理队伍会因为管理成本过高而将企业的赢利消耗掉。为此，中介企业要在满足职能部门对业务门店职能支持的前提下，整合总部资源，减少冗员，提高管理人员素质和工作效率。人才的吸引和培养机制的创新房地产中介企业创新人才吸收和培养机制，需要从用人制度和培训机制两个环节进

42、行：、用人制度方面的创新所谓用人制度的创新，企业可根据自身发展的不同阶段启用不同素质的人才。企业朝高端专业化水平发展时，人员会跟不上企业的发展要求。因此企业需要更多接受新事物能力强，有冲劲的高素质年轻人来推动发展，并在实践中进行定点培养，使这些年轻人成为企业储备干部的组成部分，为公司中层管理人员和门店店长岗位做好人才储备。、人才培训机制上的创新人才引进是人才战略第一步，更为重要的是人才培训。一要克服培训目的的短视性和功利性，扩大培训对象和范围；二要丰富培训的方法，提高培训的效率，要大力采用双向灵活的教学培训方法。可以不定期组织知识竞赛，对员工的专业知识、企业文化、经营理念等进行充满趣味性的考核

43、，让员工在娱乐中提升专业素质，在潜移默化中增强员工对企业文化的理解。、未来的房屋中介会向两极化发展，一者为全国性的连锁店越来越强大，加盟店会越来越多。再者就是家庭式的小规模经营依靠其灵活的整合能力也能存活，薪奖制度往奖金方面转变，而不再过分强调底薪，据说上海、杭州已出现类似的模式，届时就跟世界各国接轨了。综上所述，企业构建核心竞争力的关键就是要拿出卓越的服务。房地产中介机构提供的最终产品是服务，提供合格的产品是市场对企业最基本的要求，房地产中介机构只有在为顾客创造价值后才能实现自身的价值，机构技术水平和服务质量越高、才越有可能更好地为顾客创造价值，最终实现机构的利润和价值，想要拿出卓越的服务,

44、就要做到服务至关重要的六字真言：明白、方便、放心。明白，就是要求企业要以诚待人，透明度高；方便，是要让服务贯穿每一个环节，真正地为客户提供全方位的服务，放心，企业要以诚信为本才能让所有客户踏实放心。随着加入WTO我国市场的逐步放开，中介机构已经发展到了百家争鸣的阶段，面对来自于国内外日益激烈的竞争，我国的中介机构只有直面竞争，抓住机遇，借鉴经验加速发展，通过各种不同的途径大力培育，提升机构的核心竞争力，才有可能在竞争中生存，发展创造辉煌。参考文献：1 李恒光.必须科学规范房地产中介组织的运行J.甘肃省经济管理干部学院学报,2003, 16(2): 58-60.2 张建坤.当前房地产中介经纪服务中存在的问题及对策J.中国房地产,1995, (4): 23-26.3 陈亚菁.对规范房地产中介行为的几点思考J.中国房地产,2003, (9): 67-68.4 张原,樊宇虹.房地产中介市场的现状、问题及对策J.北京建筑工程学院学报,2000,16(2): 22-26.5 高荣, 周云.房地产经纪概论M.福州: 东南大学出版社, 2005.（1）20-21