初级经济法基础-第六章-其他税收法律制度.pdf

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1、第 1页 第二部分 税法部分第六章 其他税收法律制度【考情分析】年均分值 15 分左右，题型主要为选择和判断题。学习方法：本章税种较多，每个税种的内容不多，但聚集起来让考生学习的难度还是比较大的，考生在学 习中要注意总结提炼，并进行适当的习题演练。教材结构：本章共 8 节，介绍了 14 个税种的基本知识。知识点：房产税 房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理 人等征收的一种税。一、房产税征税范围 1.征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。包括郊区但不包括农村；2.房产税的征税对象是房屋。所谓房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风

2、避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑 物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征税范围。【考题单选题】（2018 年）根据房产税法律制度的规定，下列各项中，不属于房产税征税范围的是（）。A.农村村民的住宅 B.县城工业企业的办公楼 C.建制镇工业企业的厂房 D.市区商场的地下停车场 正确答案 A答案解析房产税的征税范围不包括农村。二、房产税纳税人 产权属国家所有的 由经营管理单位纳税 产权属集体和个人所有的 由集体单位和个人纳税 产权出典的 由承典人纳税 产权所有人、承典人不在房屋所在地的 由房产代管人或者使用人纳税 产权未确定

3、及租典纠纷未解决的 无租使用房产管理部门、免税单位及纳税 单位的 由使用人代为缴纳房产税 房地产开发企业建造的商品房 出售前不征，出售前已使用或出租、出借的商品 房征收【考题判断题】（2018 年）产权未确定以及租典纠纷未解决的，暂不征收房产税。（）正确答案 答案解析产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人，需要缴纳 房产税。【考题单选题】2012 年）第 2页 关于房产税纳税人的下列表述中，不符合法律制度规定的是（）。A.房屋出租的，承租人为纳税人 B.房屋产权所有人不在房产所在地的，房产代管人为纳税人 C.房屋产权属于国家的，其经营管理单位为纳税人 D.房屋产权未确定的

4、，房产代管人为纳税人 正确答案 A答案解析房产出租的，出租人按照租金收入缴纳从租计征的房产税，出租人为房产税的纳 税义务人。三、房产税税率、计税依据和税额计算（一）税率：1.从价计征的，税率为 1.2%。2.从租计征的，税率为 12%。（二）应纳税额的计算:1.从价计征：余值作为计税依据 应纳税额房产原值（1扣除比例）1.2%12 应税月份（提示：比教材的公式更实用）【考题单选题】（2017 年）甲公司厂房原值 500 万元，已提折旧 200 万元，已知房产原值减除比例为 30%，房产税从价计 征税率为 1.2%，计算甲公司年度应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（）。A.200（1 30%

5、）1.2%1.68 万元 B.500 1.2%6 万元 C.（500 200）（1 30%）1.2%2.52 万元 D.500（1 30%）1.2%4.2 万元 正确答案 D答案解析甲公司年度应缴纳房产税税额 500（1 30%）1.2%4.2 万元。【考题判断题】（2015 年）房产税从价计征，是指以房产原值为计税依据。（）正确答案 答案解析房产税从价计征，是指以房产余值为计税依据。【提示 1】房产原值，是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。【说明】对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房 屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有

6、关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计 制度核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。【提示 2】原值包括 不可分割的附属设备 和不单独计价的配套设施。【提示 3】原有房屋进行改建、扩建的要 相应增加原值。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减 原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件 更新后不再计入原值。【考题多选题】（2015 年）根据房产税法律制度的规定，与房屋不可分的下列表述中，应计入房产原值交房产税的有（）。A.给排水管道B.电梯C.暖气设备D.中央空调 正确答案 ABCD第 3页 答案解析房产原值应包括与房屋不可

7、分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设 施。凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空 调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。【考题单选题】（2017 年）甲企业厂房原值 2 000 万元，2015 年 11 月对该厂房进行扩建，2015 年底扩建完工并办理验收 手续，增加房产原值 500 万元，已知房产税的原值扣除比例为 30%，房产税比例税率为 1.2%，计算 甲企业 2016 年应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（）。A.2 000（1 30%）1.2%500 1.2%22.8 万元

8、B.（2 000 500）（1 30%）1.2%21 万元 C.2 000 1.2%500（1 30%）1.2%28.2 万元 D.2 000（1 30%）1.2%16.8 万元 正确答案 B答案解析甲企业 2016 年应缴纳房产税税额（2 000 500）（1 30%）1.2%21 万 元。2.从租计征：租金收入作为计税依据 应纳税额租金收入 12%【提示 1】租金收入 不含增值税。包括 货币收入 和 实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付 房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。【提示 2】对个人出租住房，不区分用途，按 4%的税率征收房产税；对企事业单位、社

9、会团体 以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按 4%的税率征收房产税。【考题单选题】（2017 年）2016 年 7 月 1 日，甲公司出租商铺，租期半年，一次性收取含增值税租金 126 000 元。已知增 值税征收率为 5%，房产税从租计征的税率为 12%。计算甲公司出租商铺应缴纳房产税税额的下列算 式中，正确的是（）。A.126 000（1 5%）（1 30%）12%10 080 元 B.126 000（1 5%）12%14 400 元 C.126 000（1 30%）12%10 584 元 D.126 000 12%15 120 元 正确答案 B答案解析甲公司应纳房产税税额

10、 126 000（1 5%）12%14 400（元）。3.两种方法的适用范围：（1）自用房屋从价；（2）出租房屋从租；（3）以房产投资联营，投资者参与投资利润分红 共担风险 从价；（4）以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的从租；（5）融资租赁房屋从价；【提示】由承租人 自融资租赁合同约定开始日 的 次月起 依照房产余值缴纳房产税。合同未约定 开始日的，由承租人 自合同签订的次月起 依照房产余值缴纳房产税。（6）居民住宅区内 业主共有 的经营性房地产：自营的按余值计税，出租的按租金收入 计税。【考题单选题】（2018 年）2017 年甲公司出租办公用房取得含增值税租金 199 500 元。

11、已知增值税征收率为 5%；房产税从 租计征的税率为 12%。计算甲公司当年出租办公用房应缴纳房产税税额的下列算式，正确的是（）。第 4页 A.199 500（1 5%）12%22 743 元 B.199 500（1 5%）12%25 200 元 C.199 500 12%23 940 元 D.199 500（1 5%）12%22 800 元 正确答案 D答案解析房产出租的，以房屋出租取得的租金收入为计税依据，计缴房产税。计征房产税 的租金收入不含增值税。四、房产税税收优惠（一）自用类免征房产 1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。【提示】出租房产及非自身业务使用的生产、营业用房不免

12、。新增：自 2004 年 8 月 1 日起，对军队 空余房产租赁收入 暂免征收房产税。2.由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿 园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。【提示 1】国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位实行 自收自支的年度起，免征房产税 3 年。【提示 2】上述单位所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房，应照章 纳税。3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。【提示】宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆

13、等 所使用的房产及出租的房产照章征税。4.个人所有非营业用的房产免征房产税。【提示】个人营业用房和出租房产不免。5.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产免征房产税。6.老年服务机构自用的房产免征房产税。（二）免税的其他房产：1.毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。2.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。3.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房 等临时性房屋，施工期间一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价 转让给基建单位的，应从基

14、建单位接收的次月起照章纳税。4.对高校学生公寓免征房产税。5.对公共租赁住房免征房产税。（单独核算公租房收入，未单独核算不免）6.对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免 征房产税。7.体育活动房产（用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的 70%，城镇土地使用税同）：【提示 1】国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的 体育场馆，用于体育活动的房产，免征房产税。【提示 2】经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运 营管理的体育场馆，符合相关条件的，其用于体育活动的房产，免征房产税。【提示

15、3】企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产，减半征收房产税。【记忆小贴士】官办免企办减半。【考题单选题】（2018 年）根据房产税法律制度的规定，下列各项中，免征房产税的是（）。A.国家机关用于出租的房产第 5页 B.公立学校附设招待所使用的房产 C.公立幼儿园自用的房产 D.公园附设饮食部使用的房产 正确答案 C答案解析本题考核“房产税税收优惠”的知识点。由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。五、房产税征收管理（一）纳税义务发生时间 1.原有房产用于生产

16、经营的，从生产经营之月起缴纳房产税。2.纳税人自建房屋用于生产经营，自建成次月起缴纳房产税。3.纳税人委托施工企业建房的，从办理验收手续之日的次月起纳税。4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用次月起缴纳房产税。5.纳税人购置存量房地产，自房产证签发次月起缴纳房产税。6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税。7.房地产开发企业自用出租、出借本企业建造的商品房，自房产使用或交付次月起缴纳房产税。8.纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款计算截 止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。（二）纳税期限：按年计算分期缴纳 的征收方法。（三）

17、纳税地点：在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点 分别 向房产所在地的税务机关缴纳。【考题多选题】（2018 年）根据房产税暂行条例 的规定，下列各项中，不符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）。A.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起，缴纳房产税 B.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税 C.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之月起，缴纳房产税 D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税 正确答案 AC答案解析选项 A 纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税，选项 C 纳税人委托施工企业

18、建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。【考题单选题】（2010 年）甲公司委托某施工企业建造一幢办公楼，工程于 2009 年 12 月完工，2010 年 1 月办妥（竣工）验收手续，4 月付清全部价款。甲公司此幢办公楼房产税的纳税义务发生时间是（）。A.2009 年 12 月 B.2010 年 1 月 C.2010 年 2 月 D.2010 年 4 月 正确答案 C答案解析纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。【小结】房产税的考频在考试中比较高，各种题型均可出现，要求掌握。知识点：契税 契税，是指在 土地、房屋权属转移 时，按照当事人双方签订的合同（契约）

19、以及所确定价格的第 6页 一定比例，向 权属承受人 征收的一种税。一、契税纳税人和征税对象 1.纳税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。【提示 1】“承受”，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。【提示 2】土地、房屋权属，是指 土地使用权 和房屋所有权；【提示 3】单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织；个人，是指个体经营者和其他个人。2.征税对象：契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，不征收契税。【考题判断题】（2018 年）王某转让位于市中心的一套房产，该交易涉及的契税应由

20、王某申报缴纳。（）正确答案答案解析契税的纳税人，是在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。二、契税征税范围1.国有土地使用权出让；2.土地使用权转让；（不包括农村集体土地承包经营权的转移）3.房屋买卖；4.房屋赠与；5.房屋交换；6.其他情形应征税的情形：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属；（5）土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权的；（6）公司增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业

21、的；（7）企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的。【提示】土地、房屋权属的典当、继承、分拆（分割）、出租、抵押，不征。【考题单选题】（2018 年）根据契税法律制度的规定，下列各项中属于契税征税范围的是（）。A.房屋抵押B.房屋交换C.房屋出租D.房屋继承正确答案 B答案解析契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋典当、继承、分拆（分割）、抵押以及出租等行为，不属于契税的征税范围。【考题单选题】（2017 年）根据契税法律制度的规定，下列行为中，应征收契税的是（）。A.甲公司出租地下停车场B.丁公司购买办公楼C.乙公司将房屋抵押给银行D.丙公司承租仓库

22、正确答案 B答案解析契税的纳税人是在我国境内“承受”（获得）“土地、房屋权属”（土地使用权、房屋所有权）转移的单位和个人。第 7页【考题单选题】（2013 年）根据契税法律制度的规定，下列各项中，不属于契税纳税人的是（）。A.出售房屋的个人 B.受赠土地使用权的企业 C.购买房屋的个人 D.受让土地使用权的企业 正确答案 A答案解析契税的纳税人为我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。购买房屋的个 人为承受房屋权属转移的个人，为契税的纳税人。三、契税税率、计税依据和应纳税额的计算 1.应纳税额计税依据税率（3%5%）2.计税依据：（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖 成交价格

23、（不含增值税）。（2）土地使用权赠与、房屋赠与 征税机关参照市场价格核定。（3）土地使用权交换、房屋交换 差价。（4）划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时补交的土地使用权出让费用或者土地收益。记忆口诀：卖房卖地成交价，送房送地核定价，换房换地用差价。【考题多选题】（2012 年）关于契税计税依据的下列表述中，符合法律制度规定的有（）。A.受让国有土地使用权的，以成交价格为计税依据B.受赠房屋的，由征收机关参照房屋买卖的市场价格规定计税依据C.购入土地使用权的，以评估价格为计税依据D.交换土地使用权的，以交换土地使用权的价格差额为计税依据正确答案 ABD答案解析国有土地使用权出让、土地使

24、用权出售，以成交价格作为计税依据，因此选项 C的说法错误。【考题单选题】（2018 年）甲企业将价值 400 万元的房屋与乙企业价值 500 万元的土地使用权进行交换，并向乙企业支付100 万元差价。已知契税适用税率为 3%。计算甲企业该笔业务应缴纳契税税额的下列算式中，正确的是（）。A.400 3%12 万元B.500 3%15 万元C.100 3%3 万元D.（400 500）3%27 万元正确答案 C答案解析房屋所有权与土地使用权之间相互交换，以交换的价格差额为计税依据，由多交付货币的一方缴纳契税。【考题单选题】（2017 年）2016 年 10 月王某购买一套住房，支付房价 97 万元

25、、增值税税额 10.67 万元。已知契税适用税率为 3%，计算王某应缴纳契税税额的下列算式中，正确的是（）。A.（97 10.67）3%3.2301 万元B.97（1 3%）3%3 万元第 8页 C.（97 10.67）3%2.5899 万元 D.97 3%2.91 万元 正确答案 D答案解析房屋买卖，以成交价格作为计税依据，且该成交价格不含增值税，王某应缴纳契 税 97 3%2.91 万元。四、契税税收优惠 1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和 军事设施的，免征契税。2.城镇职工按规定 第一次购买 公有住房的，免征契税。3.因不可抗力灭失住房而

26、重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。4.土地、房屋被 县级以上人民政府 征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者 免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。6.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的 外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋 权属的，经外交部确认，可以免征契税。【考题判断题】（2018 年）李某的住房在地震中灭失，在他重新购买住房时，税务机关可酌情准予减征或者免征契税。（）正确答案 答案

27、解析因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。【考题多选题】（2015 年）免征契税的有（）。A.国家机关承受房屋用于办公 B.纳税人承受荒山土地使用权用于农业生产 C.军事单位承受土地用于军事设施 D.城镇居民购买商品房用于居住 正确答案 ABC答案解析城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。五、契税征收管理 1.纳税义务发生时间：签订土地、房屋权属转移合同的 当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的 当天。2.纳税地点：土地、房屋 所在地。3.纳税期限：当 自纳税义务发生之日起 10 日内，向土地、房屋所在地的税收征收机关办理纳税申报，并在税收

28、征收机关核定的期限内缴纳税款。【小结】契税的考频在考试中属于中频考点，主要以客观题的形式出现，有些知识点需要理解，有些知识点需要记忆，考试前需要用点时间加强记忆，考题绕弯的题目不多。知识点：土地增值税土地增值税是对 转让 国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。一、土地增值税纳税人第 9页 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的 单位和个人。【说明】单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。这里所称个人 包括个体经营者和其他个人。此外，还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞

29、和外国公民。二、土地增值税征税范围（一）征税范围的一般规定：1.转让 国有土地使用权课税，转让非国有土地 和出让国有土地不征税。2.对转让土地使用权课税，也对 转让地上建筑物和其他附着物的产权 征税。3.房地产 继承、赠与不征（赠与指直系亲属或承担直接赡养义务人和公益性赠与）。（二）征税范围的特殊规定1.新变化：企业改制重组（财税 2018 年 57 号）（1）非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对 改制前 的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后 的企业，暂不征土地增值

30、税。【提示】整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。（2）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业 合并 为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。（3）按照法律规定或者合同约定，企业 分设 为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。（4）单位、个人在改制重组时以房地产 作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资企业，暂不征土地增值税。（5）上述改制重组有关土地增值税政策 不适用于 房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。2.房地产开发企业将

31、开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。3.房地产交换征（个人之间互换自住房可以免征）。4.合作建房。（1）建成后自用，暂免；（2）建成后转让，征税。5.房地产的 出租不征。6.房地产的抵押。（1）抵押期不征；（2）抵押期满，不能偿还债务，房地产抵债，征税。7.房地产的 代建 行为不征。8.房地产的重新评估不征。9.土地使用者处置土地使用权。土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权

32、利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应当依照税法规定缴纳增值税、土地增值税和契税等经典例题【考题单选题】（2018 年）根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中，应缴纳土地增值税的是（）。A.国有土地使用权的转让B.房地产的出租C.国有土地使用权的出让D.房产的继承正确答案 A答案解析 土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税，选项 A 正确，选项 C 错误；土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税，选项 D 错误。不动产的出租不涉及产权的转让，不征税。第 1

33、0页【考题单选题】（2018 年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人的是（）。A.出售厂房的工厂 B.受赠房屋的学校 C.承租商铺的个体工商户 D.出让国有土地使用权的市人民政府 正确答案 A答案解析选项 BC，土地增值税的纳税人为“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。选项 D，土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出 让国有土地的行为不征税。三、土地增值税的税率、计税依据和税额计算（一）税率：四级超率累进税率 级数 增值额与扣除项目 金额的比率 税率（%）速算扣除系数（%）1 不超过 50%的部分 30 02 超过 50%10

34、0%的部分 40 53 超过 100%200%部分 50 154 超过 200%的部分 60 35（二）计算步骤（1）计算转让房地产取得的收入；（2）计算扣除项目金额；（3）计算增值额：增值额应税收入扣除项目；（4）计算增值额占扣除项目金额的比例，确定适用税率；（5）计算应纳税额。应纳税额 增值额适用税率扣除项目金额扣除系数 经典例题【典型例题】假定某房地产开发公司转让商品房一栋，取得不含税增值税收入总额为 1000 万元，应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合 计为 400 万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。（1）增值额 1 00

35、0 400 600（万元）（2）增值额与扣除项目金额的比率 600 400 150%，确定税率（3）应缴纳土地增值税 600 50%400 15%240（万元）【考题单选题】（2018 年）2017 年 6 月甲公司销售自行开发的房地产项目，取得不含增值税销售收入 10 000 万元，准予 从房地产转让收入中减除的扣除项目金额 6 000 万元，且增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣 除项目金额 100%的部分，税率为 40%，速算扣除系数为 5%，计算甲公司该笔业务应缴纳土地增值税 税额的下列计算公式中，正确的是（）。A.（10 000 6 000）40%6 000 5%1 900 万元

36、 B.10 000 40%4 000 万元 C.（10 000 6 000）40%6 000 5%1 300 万元 D.10 000 40%6 000 5%3 700 万元 正确答案 C答案解析土地增值税应纳税额增值额 40%扣除项目金额 5%。第 11页（三）计税依据 1.应税收入的确定：收入从形式看，包括：货币收入；实物收入；其他收入。【提示】收入为不含增值税收入。2.扣除项目的确定（1）新建房地产 项目的扣除：1.取得 土地使 用权 所支付的金额土地使用权支付的地价款出让 方式为 土地出让金行政划拨方式 为补交的土地出让金转让方式为实际支付的地价款交纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费

37、2.房地产 开发成本土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用3.房地产 开发费用能 分摊利息支出，并提供金融机构证明利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内不能 分摊利息支出或不能提供金融机构证明（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内注意：超过上浮幅度的部分 不允许扣除；超过贷款期限的利息 部分和加罚的利息 不允许扣除4.税金房地产开发企业 城建税教育费附加其他 企业 印花税 城建税教育费附加注意：土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额

38、中计算抵扣的，可以计入扣除项目。5.加扣 房地产开发的纳税人（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）20%【典型例题教材】2016 年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2 840 万元，缴纳相关税费 160 万元；住宅开发成本 2 800 万元，其中含装修费用 500 万元；房地产开发费用中的利息支出为 300 万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售完毕，取得不含增值税销售收入共计 9 000 万元；缴纳城市维护建设税和教育费附加 45 万元；缴纳印花税 4.5万元。已知：该会司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为 10%。计

39、算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。答案解析（1）住宅销售收入为 9 000 万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额包括：取得土地使用权所支付的金额 2 840 160 3 000（万元）。住宅开发成本为 2 800 万元。房地产开发费用（3 000 2 800）10%580（万元）。与转让房地产有关的税金 45 4.5 49.5（万元）。转让房地产的扣除项目金额 3 000 2 800 580 49.5 6 429.5（万元）。（3）转让房地产的增值额 9 000 6 429.5 2 570.5（万元）。（4）增值额与扣除项目金额的比率 2 570.5 6 879.5 39.98%（5

40、）应纳土地增值税税额 2 570.5 30%771.15（万元）。（2）旧房及建筑物第 12页 房屋及建 筑物的评 估价格 有评 估价 重置成本价成新度折扣率 无评 估有 发票 可按 发票所载金额 并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算。购房时契税能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计 5%的基数。取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用转让环节的税金经典例题【考题多选题】（2018 年）2017 年 5 月，某国有企业转让 2009 年 5 月在市区购置的一栋办公楼，取得收入 10 000 万元，签订产权转移书据，相关税费 11

41、5 万元，2009 年购买时支付价款 8 000 万元，办公楼经税务机关认定的重置成本价为 12 000 万元，成新率 70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）万元。A.400B.1 485 C.1 490 D.200正确答案 B答案解析增值额 10 000 115 12 000 70%1 485（万元）。旧房及建筑物按照评估价格扣除。【考题多选题】（2016 年）计算土地增值税时，旧房及建筑物可以扣除的金额有（）。A.转让环节的税金B.取得土地的地价款C.评估价格D.重置成本正确答案 ABC答案解析转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定

42、交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。3.计税依据的特殊规定：（1）纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收：隐瞒虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。（2）非直接销售和自用房地产收入的确定。房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：一是按本企业在 同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；二是由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格

43、或评估价值确定。四、税收优惠建普通标准住宅出售，增值率未超过 20%的，免税。超过 20%的全部计税（普通住宅标准略）第 13页 因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额 20%的免征 居民个人转让住房一律免征 经典例题【考题单选题】（2018 年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税免税项目的是（）。A.居民个人转让住房 B.因国家建设需要被政府批准收回的土地使用权 C.企业出售闲置办公用房 D.因城市规划需要被政府批准征用的房产 正确答案 C答案解析选项 A，自 2008 年 11 月 1 日起，对居

44、民个人转让住房一律免征土地增值税；选 项 BD，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。五、征收管理 纳税申报 1.在转让房地产合同签订后 7 日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳 税申报；2.纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关 审核同意后，可以按月或按季定期进行纳税申报 清算单位 1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对 于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；2.开发项目中同时包含 普通住宅 和 非普通住宅 的，应 分别计算增值额 应清算 情形（1）全部竣工、完成销售；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目；（3）直接转

45、让土地使用权 税务机关 可以 要求清算 情形（1）已竣工验收项目，已转让建筑面积占整个项目可售建筑面积比例在 85%以上，或该比例 虽未超过 85%，但 剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证 满三年 仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省级税务机关规定的其他情况 清算后再转让 的处理 单位建筑面积成本费用清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积 地点 房地产所在（坐落地）地主管税务机关缴纳税款 核定征收 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入 水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按 不低于预征

46、率 的征收率核定 征收土地增值税：（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不 全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务 机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的第 14页 经典例题【考题多选题】（2010 年）根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（）。A.直接转让土地使用权的 B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 C.房地产开发项目全部

47、竣工并完成销售的 D.取得房地产销售（预售）许可证满 2 年尚未销售完毕的 正确答案 ABC答案解析符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部 竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。【小结】土地增值税虽是本章的难点税种，但这个税种的结构是清晰的。要求考生重点掌握征税范围、税收优惠和税额计算的基本规定。知识点：城镇土地使用税 城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以 其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。一、城镇土地使用税纳税人 征税范围内使用土地的单位和个人【提示

48、 1】单位包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业 以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位。个人，包括个体工商户以及 其他个人。【提示 2】城镇土地使用税的纳税人，根据用地者的不同情况分别确定为：1.城镇土地使用税由 拥有 土地使用权的单位或个人缴纳。2.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的由代管人或实际使用人缴纳。3.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由 实际使用人 纳税。4.土地使用权共有的，共有各方均为纳税人，由共有各方分别纳税。土地使用权共有的，以共有 各方实际使用土地的面积占总面积的比例，分别计算缴纳城镇土地 使用税。【考题多选题

49、】（2013 年）根据城镇土地使用税法律制度的规定，以下属于城镇土地使用税的纳税人的有（）。A.出租土地使用权的单位 B.拥有土地使用权的个人 C.土地使用权共有方 D.承租土地使用权的单位 正确答案 ABC答案解析城镇土地使用税的纳税人为拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权而不 在土地所在地的，代管人或实际使用人为纳税人。土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，实 际使用人为纳税人。土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。二、城镇土地使用税征税范围 凡在 城市、县城、建制镇、工矿区 范围内的土地，不论是属于国家所有的土地，还是集体所有 的土地，都属于城镇土地使用税的征税范围。【提示 1】城市

50、的征税范围包括市区和郊区。第 15页【提示 2】建制镇的征税范围为镇人民政府所在地的地区，但 不包括 镇政府所在地所辖 行政村。【提示 3】建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业则不需缴纳城镇土地使用税。【提示 4】公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。【考题单选题】（2017 年）根据城镇土地使用税法律制度的规定，下列土地中，不征收城镇土地使用税的是（）。A.位于农村的集体所有土地 B.位于工矿区的集体所有土地 C.位于县城的国家所有土地 D.位于城市的公园内索道公司经营用地 正确答案 A答案解析凡是“城市、县城、建制镇和工矿区”范围内（不包括农村）的土地，