写字楼物业管理方案.docx

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2、部是实施大厦工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程管理具有严密的科学性和较高的技术性，这是为用户创建平安、文明、舒适、便利的商住环境的基本保证和坚毅后盾，是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标记。工程部的职责范围如下：1、负责大厦电力系统、电讯系统、电梯系统、空调系统、供水系统的运行管理，维护保养和故障检修；2、负责大厦公共设施、设备的修理保养；3、负责对用户室内设施、设备供应有偿修理服务；4、负责大厦外派工程的监管工作。5、负责对用户供应收费特色服务以及特约服务。二、工程部架构图（A座）工程人员结构图人员配置说明项目负责人：1人工程专业工程师：3人(土建、电气、机电各1人)综合

3、修理班：15人领班:1人（兼修理）综合修理工:15人设备运行：8人领班:1人（兼修理）运行工:7人配电室值班电工：16人领班:1人（兼值班）BC座配电室8人DE座配电室8人库管1人共计44人其次节岗位职责一、工程部经理岗位职责1、负责组织开展大厦工程设备的修理、养护、运行、管理工作。2、负责制订培训安排，定期开展对本部门员工的业务培训，监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门进行考核。3、帮助物业公司完成所交办的各项工作。二、主管岗位职责1、在工程部经理的领导下，管理本系统的员工和所辖设备。2、制订并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案3、制订本系统员工的平安教化和业务培训安排。

4、4、填写本系统的操作要求和工作指令。5、提出本系统的备仓安排，帮助选购专业性较强的工具或零件。6、负责与相关业务主管部门进行业务联系，负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。三、领班岗位职责1、在项目主管领导下，对所辖设备及员工进行管理。2、支配执行所辖设备的定期保养规定及参加执行有关的技改项目。3、监督执行本部门的工作指令，负责跟进工程单的作业状况。4、定期组织所辖员工进行技术和平安生产等业务学问的沟通。5、做好本班组的技术档案、修理保养记录和交接班记录等原始记录。6、刚好反馈常用物料、修理零件、工具等材料的品质状况。四、电工岗位职责1、在电工值班时应留意变配电室高、低压设备的运行状况，填写各

5、种相应记录，做到每两小时巡察一次，特别状况加强巡察次数。2、必需根据平安操作规程操作，在值班时间内值班人员对变配电室设备负有监视、修理、保养、操作及事故处理并上报上级领导的责任。3、员工必需严格执行供电局颁发的规章、制度。严格遵守公司制定的各项规章、制度。4、熟识公司所辖范围内各用电系统的运行方式，驾驭主要设备的性能及故障处理。5、保证机房内的环境卫生。6、管理好固定资产，三备品(平安、消防、一般备品)做好保密工作、保卫工作、防火工作。五、水工岗位职责1、自觉遵守公司及工程部制定的各项规章制度，听从公司各级领导的管理，树立高度的责任心，做好本职工作。2、负责物业辖区内的上下水、采暖、空调、送风

6、及各种管道的正常运行与修理保养工作。3、做好所属设备的修理、保养工作，保证冷、热及采暖系统的正常运行。4、做到日有日检，周有周检，发觉问题刚好汇报并处理，当班发生的问题不得交班，应协作下班完成修理任务。5、仔细做好巡查并填写巡检记录表、修理单并将修理中所用材料及工时报本部主管领导。第三节内部管理规定一、值班规定1、值班员工必需严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者，作违反劳动纪律处理；造成损失的，追究其经济责任。2、值班员工必需听从当值主管的支配，听从调配，执行当值主管的工作指令。3、值班员工必需严格执行巡检制度，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快，刚好发觉隐患，快速扣除故障，

7、保证设备平安运作。4、值班员工必需做好当班的工作记录，按栏目要求仔细填写。二、交接班规定交班人：l、必需在交班前仔细填写好交班记录，写明运行状况及发觉的问题，精确无误地写明问题现象、解决方法、建议并转达上级对员工下达的指令。2、工具、劳保用品、文具等物品应交接清晰。3、做好交班前的一切打算工作，整理现场，做好环境卫生和设备卫生，为下一班工作创建有利条件。接班人：1、接班人在接班前4小时内严禁饮酒，否则严禁交接班。2、应提前十五分钟到岗，由交班人将交班事项交待清晰。3、交班人与接班人共同检查巡察工作场地，确认无误后，由接班人签字后方可离岗。4、在交接班期间发生的设备问题，应马上停止交接班，并由交

8、、接班人远共同协力解决，同时上报本工种领班和当值主管。回复1：写字楼物业管理方案三、运行记录管理制度1、所管辖系统巡查记录表每日做好记录，由项目主管检查后每月月底将表格汇总交物业公司存档。2、设备月度检查保养表填好后交领班，项目经理审查后每月交物业公司存档。3、全部记录必需按时完成，不准弄虚作假。第四节设备设施管理设备设施管理的主要内容有：1、确保能源的供应及有效地限制能耗2、建立日常保养和定期检查、修理制度，并作好具体记录给排水系统设备的维护管理给排水系统是指房屋的冷、热水管道、阀门、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道设施等。（1）加强巡察检查，检查范围包括室内外的外露管道、阀门、屋顶水箱、

9、水箱浮球阀、泵房等。水工工作职责之一就是巡察检查，一般每天不少于一次，一旦发觉问题，刚好修理解决。如遇大暴雨天气每隔一个小时巡察一次各管线、管井以及地下车库。水箱清洗消毒，水箱定期进行清洁消毒工作，每一年消毒一次。清洗消毒应由专业清洁公司进行。（2）若遇水箱清洁或管道阀门修理停水时，应事先与物业公司沟通，说明停水缘由和停水时间。（3）定期对泵房内水泵、管道、电机等进行日常修理保养。（4）要定期清理局部面天沟、污水坑井，使之疏通。（5）室外管道、水表、阀门等需定期养护，削减锈蚀。在冬季来临之前，做好保温防冻工作。（6）每年对化粪池进行2-3次清掏，以保证管线通畅。（7）每年对各管线节门，水泵压一

10、次盘根，各节门水泵螺丝上机油一次。供电系统的维护管理配电室是供电的中心，为加强这方面的管理，需制定管理规定。1、配电室施行“三铁”管理。铁门铁柜铁窗。各种高压设备配件，高压平安用具严格管理，分类上锁管理。并保存各备件用具耐压合格试验单据，每年根据规定对上述备件用具送供电局进行耐压检测。2、严格实施要害部门的门禁制度，未经项目经理或主管批准任何非本岗位人员一律禁止入内。3、配电室的全部机电设备，由专业技术人员负责管理和值班。送停电由值班人员在主管批准后填写操作票并完成。4、建立运行记录，每年进行两次全面停电设备大修维保，解决处理平常记录以及大修时发觉的故障隐患，并做好记录。不能解决的问题刚好上报

11、主管部门。5、供电回路操作开关的标记要显著，停电拉闸、检修停电要挂标示牌，非有关人员绝不能动。6、严格遵守交接班制度和平安、防火、清洁卫生制度。7、严格执行供电局颁发的“四措八制”，以及公司对紧急停电等有关事项的规定。8、在大风、大雨、大雪等恶劣的气候条件下，要加强对设备的巡察，当发生事故时，应保持冷静，根据操作规程刚好解除故障，并刚好做好记录。9、操作检修时必需按规定运用电工绝缘工作、绝缘鞋、绝缘手套等。空调系统管理一、风机房管理规定1、严禁无关人员进入机房内。2、风机房设备由空调专业人员负责修理、维护及日常巡查。3、风机房内必需保持整齐，各类标记清楚，不得存放杂物或作其他用途。4、进入风机

12、房修理必需留意用电、防火平安。5、空调员工定期巡查风机房，发觉问题刚好修理，并记录在检查表上。二、空调系统检查巡察内容1、设备巡查（1）巡查运行中的空调设备要留意视察运行状态，听有没有异样声音；视察电压、电流是否在正常范围；检查水位是否在正常位置，有没有漏水、渗水、溢流或缺水现象。（2）巡查设备是否在规定时间内运行或停止。2、空调机房（1）主机是否正常，油温是否在正常湿度，油位是否正常；三相电压是否正常；水压是否在正常压力。（2）巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有无过热现象，检查阀门等设备有无漏水、损坏、不能开启等故障。3、水塔、水箱检查（1）凉水塔：检查水塔有无

13、溢流、缺水，风扇运行时是否发出噪音，风扇起动电柜有无故障指示。（2）膨胀水箱：检查有无溢流、缺水、浮球是否正常工作。4、风机等检查（1）新风机：检查运行时有无发出噪音，起动箱指示灯是否正常，走廊风口的风量是否足够，尘网有无堵塞，电梯厅盘管尘网是否干净，运行有无噪音。（2）分体机：运行时有无发出噪音，制冷实力是否良好，尘网有无堵塞，去水冷凝盘去水是否顺畅。三、空调系统运行管理规定1、空调系统的设备运行由空调专业人员负责，电工主管进行监督。2、每班当值人员定期巡查空调机组和外围设备一次，并将运行参数记录在空调系统运行表上，未经主管批准，不得擅自更改运行参数。3、按大厦空调运行时辰表准时启停空调系统

14、。4、在不影响大厦正常营运的前提下，主动探究并实施有效的节能方法。四、空调系统修理保养规程1、空调专业人员负责大厦空调设备的修理，并按空调系统保养安排做好设备保养。2、专业主管每年12月制订下年度的空调系统保养安排，并负责组织实施。3、设备修理过程所要更换的零件，必需做具体记录。4、留意用电、防火平安，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定，配备灭火器施工。5、系统修理保养工作结束后应填写冷水机组检查表，冷却水泵检查表、冷冻水泵检查表和楼层鲜风机检查表等表格。五、中心空调系统应争处理方案（一）冷水机组1、巡查发觉运行中的冷水机组故障，应马上停止该机，转开备用电机。2、发觉故障的技工将状

15、况报告专业主管并联系设备保养公司修理。3、设备保养公司接通知后，办公时间内4小时内到场修理，非办公时间12小时内到场修理，并在事后做修理报告。（二）水泵1、巡查发觉运行中的水泵异样，应先停该泵对应的主机，后停异样水泵，开启备用水泵，并启动主机接着供冷。2、发觉故障的技工检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。3、属较严峻的故障应报告专业主管，由其组织修理，并在事后作修理报告。（三）凉水塔1、巡查发觉运行中的水泵异样，应先停该泵对应的主机，后停异样水泵，开启备用水泵，并启动主机接着供冷。2、发觉故障的技工检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。3、属较严峻的故障应报告专业

16、主管，由其组织修理，并在事后作修理报告。（四）管网系统1、发觉管网管道漏水应快速关闭冷水机组和水泵。2、实行相关措施，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏；如地漏排水量不够，则将漫出的水导入走火梯。3、对漏水口做处理，以防水到处乱射；将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水状况；一旦发觉集水坑水位过高，则需关闭排水口。4、报告专业主管，由其支配抢修并在事后作修理报告。5、事务发生后，将状况通知物业公司及相关单位。第五节修理管理细则（一）工程部入户修理流程图修理服务宗旨是“主动、热忱、耐性、周到”，做到修理问题刚好解决，把业主的困难当作自己的困难，便利业主是修理工作的惟一准

17、则。详细要求如下：1、接报修（1）、接报修时先讲：“您好，修理班XXX，先生（小姐）有什么事情请讲”；（2）、记录好报修内容、栋号、如预约修理记录好约定时间。2、从接到报修起先，一般无其他特别状况，应在10分钟内到达业主家；3、敲门、按门铃到达业主家门口，先轻轻敲门或按一下门铃，如无反应，应间歇10秒钟后再敲门或按门铃其次次，不要连续按或是按住不放。4、业主开门后，应招呼一声您好！说明自己的身份，告知业主维修事项，得到业主认可后：（1）、脱鞋或带鞋套进入；（2）、在业主带领下进入修理房间，不随意走动。5、修理（1）、电气修理必需根据“市低压电气标准规定”进行；（2）、在修理当中必需移动有关物品

18、时，应先征行业主同意，并当心轻放。6、清场（1）、在修理过程中将所运用的工具、用具放在自带的垫布，不得将工具、用具等随意放在业主房内的台面、地面上；（2）、工作完毕请业主验收，并将移动过的物品放回原处，清理现场。取得业主认可后，填写修理工作单，由业主签字确认。（3）、禁止收取业主的礼物礼品，离开房间时与业主道别。（二）其他区域修理管理修理人员除上述干脆为业主服务时需达到的服务规范处，在间接方面应定期对泵房、配电室、消防设施进行定期巡察，并做好记录。1、路灯、庭院灯、楼梯灯每天检查一次，要求灯泡亮度正常，灯罩完好。北大堂吊顶发觉不亮灯泡做记录，每半年组织搭脚手架统一修理更换一次。其他高处吊灯广告

19、照明每天记录灯泡损坏状况，白天统一修理，作业时必需运用平安带，工作程序必需遵守高空作业有关规定。2、污(雨)水井沟定期清理，化粪池每年清理2-3次，严峻的要用吸粪车进行吸取，保证无污水外溢现象。3、天顶面定期进行检查，做到无积水，无渗漏，隔热层无破损。如发觉渗漏严峻应刚好报请专业施工队修复，石材层面如破损开裂应刚好赐予修复.第六节紧急状况处理方案（一）水工紧急状况处理1、跑水事故预案发生跑水时,工程人员应刚好赶赴现场,检查跑水状况,关闭泄漏点最近上级截门、阀门进行抢修,更换损坏零件。以最短时间复原正常供水。同时组织人员清扫泄漏积水,防止连带反应。处理完毕做好相关记录,并将处理结果反馈领导。2、

20、在遇到消防、喷淋系统欠压、起泵时应马上报与专业领班组织人员进行检查，并与消防中控室等相关部门联系，查明缘由详细处理。3、在发生突发事务处理的同时通知物业公司发放通知。4、在突发事务处理完成后，应仔细填写相应记录，要求具体清晰。（二）电工紧急状况处理1、电器火灾故障处理预案遇到电器故障引起的火灾时，应马上切断电器设备电源，利用现场灭火器材限制火势，并刚好通知保安部消防限制中心及上级领导。当保安部人员到达时应帮助灭火，并做好现场协作如临时照明，用电等。机房值班人员按消防要求启动相应设备如排烟风机消防水泵等。灭火完毕后，做好善后处理及填写相关记录,提交书面事故报告。2、电器事故（停电跳闸）处理预案值

21、班人员在值班时，如遇到电器事故，应首先依据报警和中心信号盘指示刚好精确推断故障点。向主管领导汇报，依据指示要求快速、无误的处理故障，严禁因值班人员误操作面造成事故范围扩大和拖延停电时间。事故处理后，要先查明事故缘由，并做好相应记录。3、触电事故紧急处理预案如遇危害到人身或设备平安事故时，应先处理事故，后向有关领导汇报。1)脱离漏电物体大厦内发生人员触电事故时，首先应刚好精确的断开漏电物体电源开关。（同时防止触电人员脱离电源后的二次损害）。然后对触电人员施救。当无法找到或无法切断漏电物体电源时，应马上运用绝缘物体使触电人员与漏电物体分别。2)触电人员急救首先检查触电人员受伤状况，把伤者仰面平放，

22、头部略微后仰，放松伤者领带腰带，保持呼吸通常。打电话报120或1019。当触电者无呼吸时，对其进行人工呼吸。无心跳时，对其进行胸外积压。当触电者呼吸心跳都停止时，如伤者无明显致命外伤，在医务人员到来之前不能停止救助。医务人员到来后要特殊提示伤者是触电。并帮助医务人员进行救助，做好善后处理及填写相关记录,提交书面事故报告。4、电梯紧急事故处理预案电梯困人事故处理预案1）工程修理人员在接到报修后,应马上组织相关人员到达现场。首先确认电梯轿厢位置(依据楼层指示灯或当心开启厅门查看)。2）询问轿厢内是否有租户或客人,安抚被困人员。3）关闭故障电梯总电源。4）用电梯专用钥匙开启厅门,用人力开启轿厢门,帮

23、助乘客离开轿厢5）当电梯远离平层位置时应进入机房,根据操作规程盘车,使电梯轿厢到达最近楼层,救出被困人员。电梯进水事故预案1）当楼层跑水而使井道或底坑进水,应将电梯停于进水楼层以上并刚好关闭电梯总电源2）通知电梯公司前来,为电梯做进水进行紧急处理,并提交状况及处理报告电梯特别故障处理预案遇到工程人员无法处理的困难故障时,应关闭电梯电源,停止运用故障电梯,刚好通知电梯公司来人修理。事故处理完毕应对事故处理过程进行记录备案,并上报领导提交书面事故报告。（三）火灾处理应急方案1、报警程序一旦发觉火灾苗头，如烟、油、味、声等异样状态时，每一位员工都有责任马上向消防监控室报警，请其查明缘由。发觉火情的人

24、应保持冷静，并马上实行各种灭火措施：（1）马上通知消防监控室。（2）采纳电话报警时讲话声音要清晰，要说明起火地点，是否有人被围困，火势的状况以及是否正在实行扑救措施等，然后通报自己的姓名和部门，并留意倾听监控室的补充询问，仔细回答，得到允许后方可挂断报警电话。（3）不要在火场旁边区域高叫“着火了”，以免造成混乱。2、工程各系统协作灭火工作程序在接到火情通知后，马上检查本部门各个限制系统岗位，启、闭消防设施达到自动灭火状态；组织本部员工义务赶赴火场，扑灭火灾；组织本部员工义务负责处理火场区域的水电等技术问题。其他系统工作人员要做到：（1）配电室（高压、低压）：接到火情通知后，亲密留意火场旁边的电

25、力运行状况，随时打算切断火场的电力供应，当接到切断火场电源的指令后，应马上按指令限制设备。（2）电梯监控：接到火情通知后，马上将消防电梯降到首层，并亲自限制，专供灭火工作运用，同时停止火场区域的其他电梯的运行。（3）水系统：接到火情通知后，马上做好消防用水的供应工作，并做好供水设备的抢修工作。（4）空调系统：接到火情通知后，马上关闭起火区域的空调机组。-8-第22页 共22页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页