土地增值税征管现状及加强管理的措施.docx

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1、土地增值税征管现状及加强管理的措施篇一：提高土地增值税管理水平 提高土地增值税管理水平 土地增值税是指转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。近年来，随着国家对土地增值税管理力度的加大，秦皇岛结合自身实际，以规范化、精细化管理为目标，以完善制度、健全措施、狠抓落实为着力点，大力强化财产行为税单税种管理工作，促进了土地增值税管理水平的全面提高。全市累计入库土地增值税4，826万元，同比增

2、收3，8101万元，增长419.48，入库总量位居全省其次位。秦皇岛的主要做法有： 一、突出重点，健全措施，主动探究强化土地增值税管理新举措 土地增值税自开征以来，对规范和引导房地产市场交易秩序，合理调整土地增值收益发挥了主动作用。秦皇岛在该税种开征之初的两年分别征收入库土地增值税75.3万元、365万元，由于该税种在实际征管中计算困难、征管手段单一，加之当时的增值率较低等缘由，使全系统征收入库总额占税收总量的比重较小，征收管理工作一度成为税收征管的弱点。2004年以来，秦皇岛以完善土地增值税征管方法为切入点，狠抓征管方法和管理措施的落实，使该税种税收收入总额不断增长。 (一)以房地产业为重心

3、，全面推行预征方法。房地产业作为土地增值税收入的主要税源，其实现的税收收入在全部土地增值税收入中占有肯定比重。2004年秦皇岛针对长期以来土地增值税管理松懈，核实征收尚未完全落实到位的实际，以明晰预征率为手段，对全市房地产开发企业全部实行按季预征，进一步建立健全土地增值税税源登记和纳税申报制度，加大了房地产业的税收管理力度，当年土地增值税入库额较2003年翻了4番，成效较为显著。 (二)合理确定预征率，制定出台秦皇岛土地增值税管理暂行方法。2022年通过开展典型调查、走访纳税人和土地管理部门，驾驭了房地产企业成本核算方式、利润率水平，以及房地产交易流程等与土地增值税征收管理工作亲密相关的大量一

4、手资料，并在此基础上，探讨制定了土地增值税征收管理暂行方法。方法进一步明确并规范了土地增值税征管流程及涉税事宜，重新调整了预征范围和比例，将纳税人以分期付款方式进行房地产交易等非房地产企业发生的房地产权属变更行为，纳入了预征范围，并对房地产开发企业开发的一般标准住宅，按房地产转让收入的0.5，非一般标准住宅及其他纳税人按转让收入的2，对不同类别的房地产项目实行分类预征，进一步提高了征管方法的可操作性，较好地解决了过去比率单一、征管欠规范等问题。6月份河北省土地增值税管理办 篇二：土地增值税征管的探究与思索 多措并举重管控颗粒归仓话土增 土地增值税征管的探究与思索 央视每周质量报告曾报道土地增值

5、税征收存在巨大“漏洞”:北京执业律师、注册会计师、注册税务师李劲松测算出的“自2022-2022年8年间，45家房地产上市公司应交未交的土地增值税总额高达3.8万亿”新闻一出，全国一片哗然。姑且不论应交未交的土地增值税是否有3.8万亿，但土地增值税被认为是扭曲最严峻、缴税最迟滞、避税最集中的一个税种，却是一个不争的事实。如何加强土地增值税的征收管理工作，是摆在各级税务机关面前的一个不行回避的课题。 房地产开发具有经营周期长、经营方式敏捷、成本项目繁多等特点，土地增值税计算过程困难、因此在土地增值税实际征管过程中，面临诸多问题： 一、隐匿收入规避偷逃土地增值税 第一，利用银行按揭贷款销售方式不计

6、收入躲避税款。银行按揭贷款销售是房地产的主要销售方式，房地产开发企 业利用这一销售方式的特别性，将首付款之外的贷款记入往来科目，不做营业收入处理。 其次，房地产开发企业以开发产品抵建安工程款不计收入躲避税款。房地产开发企业支付工程款困难时，就以等值的商品房或商铺抵建安工程款，而这部分商品房或商铺的价值却不记入营业收入。 二，虚增成本规避偷逃土地增值税 第一，通过虚增土地开发成本躲避税款。房地产开发企业利用土地评估的方式，人为的高估土地价值，将评估增值的土地成本干脆记入开发成本，虚增土地成本，削减土地增值税税基。 其次，通过多开建筑安装发票加大建安成本。部分房地产开发商把建安营业税及附加作为“避

7、税”的重要渠道，以支付3.36%的建安营业税及附加的代价，可以少缴适用30%以上税率的土地增值税。 第三，利用建安公司、销售公司等关联企业多计开发成本偷逃土地增值税。很多房地产开发企业都有与之相配套的建安公司、销售公司、物业公司，商品房的建设由关联的建筑公司承建，商品房的销售由关联的销售公司负责，物业公司则代收房地产开发企业一切价外费用，如代垫代付修理基 金等费用。房地产开发企业通过与这些关联企业订立各种假合同等手段，调控开发成本和收入，以达到偷逃土地增值税的目的。 三、税务机关管理水平欠缺 近年来，房地产业快速发展，但基层税务人员对房地 产企业的经营方式、开发程序和经营规律不熟识，对房地产企

8、业财务核算尤其是成本核算学问较为生疏，对现行土地增值税政策的了解和驾驭相对不足，使土地增值税的管理仍停留在粗放式管理水平。懂清算程序、能够担当起清算工作任务的地税干部不多，管理部门对土地增值税清算工作存在畏难心情。 四、税务检查工作落实不到位 税收检查一般是以年度为单位，但房地产企业大都是跨年度、跨地域滚动开发，流淌性比较大，税务部门没有依据房地产行业特点，按开发项目所属期进行税收检查。在税务部门检查中，对于那些达到土地增值税清算条件，但由于受检查期及检查时限限制，而不能有效进行土地增值税检查，很简单造成增值额不实的问题。 五、税务部门与房地产相关职能部门协调协作不到位 土地增值税征管涉及规划

9、设计、征地拆迁、工程定额、项目决算等内容，没有相关部门的信息支持，就无法真实地计算土地增值税。它须要各级国有资产管理、房产管理、土地管理、城建部门和房地产评估机构的大力支持和协作，共同履行管理职责，共同把关，才能实现有效的管理和监控。从目前的状况看，相关部门协作不得力，税务部门管理机制不健全，成为导致土地增值税流失的一个重要因素。 税务机关要加强土地增值税的征收管理工作，有效的组织税款入库，使土地增值税更好地发挥其在国民经济建设中的作用，必需实行以下措施： 一、实行“两控一审”机制，加强收入管理 第一，在商品房销售环节，实行“以票控税”制度。“以票控税”就是要求房地产企业在收取售房款时，必需按

10、规定开具地税部门监制的销售不动产发票。税务机关应依据征管系统中发票“领用存”状况，定期汇总已开发票张数、已开发票金额，确保收入的完整性。 其次，在办理按揭贷款环节，实行“以贷控税”制度。“以贷控税”就是在按揭贷款发生时，税务人员利用“首付款”“贷款保证金”等依据推算房款总额，重点检查“其他应付款”等往来账户，确保收入不滴漏。 第三，仔细审核销售收入的真实性。税务机关应依据销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，定期审核营业销售收入的真实性。首先对销售价格进行评估，审核销售价格是否合理；其次，审核销售面积是否精确。重点对销售合同所载商品

11、房面积与有关部门实际测量面积不一样的状况进行核对。 二、建立“一警一反”制度，严控成本扣除 第一，所谓“一警”制度就是制定预警指标，提高清算精确性。土地增值税清算审核的重点就是对“六项成本”即土地取得成本、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套费、开发间接费的审核。为了防止企业在清算申报时 虚列成本，税务机关应从工程造价部门取得“六项成本” 的历史数据，并对这些数据进行汇总、分析、整理，制定成本扣除预警指标，对于超过预警指标的扣除项目， 作为疑点，着重审核，使清算审核工作有的放矢，大大提高清算审核的精准性。 其次，所谓“一反”制度，就是建立房地产企业关联交易管理制度，加大土地增值税反避税

12、力度。各地税务机关应尽快出台房地产企业关联交易管理方法，建立同类地域、同类开发产品的开发成本、费用、销售价格信息库，以形成动 篇三：我国土地增值税存在的问题及对策 我国土地增值税存在的问题及对策 摘 要为了加强对我国土地增值税的征收管理,结合目前国家新政策出台的背景,分析当前土地增值税征管中存在的问题,并提出完善的对策。 关键词土地增值税;征收管理;问题及对策 土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人, 以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。其纳税义务人是

13、有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权,并取得收入的单位和个人(包括外资企业和外国公民)。计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额,土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种,主要目的是调整房地产开发企业土地增值收益和利润。 1 土地增值税征管中存在的问题 1.1 征税范围较窄、征收率偏高 土地增值税征税范围:凡单位和个人有偿转让中华人民共和国国有土地运用权及地上建筑物及其附着物,均属土地增值税的征税范围,以增值为前提。房地产增值获得收益的途径主要包括以下几个方面:转让房地产;土地运用权及房屋出租;外部环

14、境改变房屋土地产权不发生转让等。我国现行的条例规定对发生在土地运用权和房屋出租或保有阶段产生的土地增值不征税。一方面不符合税赋公允性的原则,另一方面也导致我国在房地产保有环节成本太低,助长了囤积和倒买倒卖行为。我国目前的土地增值税税率是对征税范围内的全部房地产转让全部采纳30%、40%、50%、60%的累进税率。税率偏高,税负较重,不利于土地的正常流转,不利于土地资源的合理利用,不利于房产的正常交易。高税率有助于发挥税收的调整作用,但是,高税率会给纳税人造成沉重的心理负担,从而增加征收阻力,也是导致纳税人躲避土地增值税的重要诱因。 1.2 扣除项目困难,重复征税 扣除项目主要包括:取得土地运用权所支付的金额;开发土地和新建房及配套设施的成本(土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用),简称房地产开发成本;开发土地和新建房及 第9页 共9页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页