农村宅基地制度现行的相关法律制度及其解读.docx

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1、农村宅基地制度现行的相关法律制度及其解读摘要：现有的农村宅基地标准制度是不系统，不科学的，造成农村宅基地利用率很低，宅基地需求紧急，空心村大量存在。本文从法经济学的角度，着眼宅基地的利用效率和公正，设计的宅基地使用制度，包括宅基地使用期限的建立，宅基地流传程序的标准、宅基地流转模式的开拓等几个方面。关键词：宅基地 合理使用 法经济学一、农村宅基地制度现行的相关法律制度及其解读一宪法关于宅基地的规定农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家全部的以外，属于集体全部；宅基地和自留地、自留山，也属于集体全部。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并赐予补偿。任何组织或者个人不

2、得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。 一切使用土地的组织和个人必需合理地利用土地。【1】 依据 20XX 年 3 月 14 日第十届全国人民代表大会其次次会议通过的中华人民共和国宪法修正案修正， 第十条；【1】依据宪法规定的精神，宪法关于宅基地的规定是局限在全部权的限制层面，不仅规定了全部权的归属，也规定了全部权的转让的限制，但是对于宅基地的使用， 却没有更好的规定，只是做出合理使用的要求。二法律法规的规定1、土地治理法的规定及其解读该法第八条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家全部的以外， 属于农民集体全部；宅基地和自留地、自留山，属于农民

3、集体全部。第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡镇土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。【2】 依据年月日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改中华人民共和国土地治理法的打算其次次修正； 【2】依据土地治理法有关制度，对于宅基地的治理只是再次确实认宅基地的归属，学习文档 仅供参考宅基地申请标准上的限制，并对住

4、房出租再申请给与限制，实际上是变相的限制了宅基地的出让，但是这些标准不甚周延，仅仅有上述规定，并缺乏以保障该农村宅基地流转的效益和公正。2、国土资源部印发的通知 的规定农村宅基地占用农用地应纳入年度打算。省区、市在下达给各县市用于城乡建设占用农用地的年度打算指标中,可增设农村宅基地占用农用地的打算指标。农村宅基地占用农用地的打算指标应和农村建设用地整理增加的耕地面积挂钩。县市国土资源治理部门对增耕地面积检查、核定后，应在总的年度打算指标中优先安排等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。各省区、市要适应农民住宅建设的特点，依据严格治理，提高效率，便民利民的原则，改革农村村民建住宅占用农用地的审批方

5、法。各县市可依据省区、市下达的农村宅基地占用农用地的打算指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省区、市或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县市按户逐宗批准供给宅基地。对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡镇逐级审核，批量报县市批准后，由乡镇逐宗落实到户。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省区、市规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。农村村民建住宅需要

6、使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡镇审核后，报县市审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应准时将审批结果张榜公布。各地要标准审批行为，健全公开办事制度,供给优质效劳。县市、乡镇要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地打算向社会公告，在宅基地审批过程中，乡镇国土资源治理所要做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否依据批准的面积和要求使用土地。各地一律不

7、得在宅基地审批中向农民收取增建设用地土地有偿使用费。由我国现行的法律制度也可以看出，现有的制度是留意宅基地的使用效率的，诸如农村空闲的宅基地的落实政策，宅基地面积的规定，所建房屋出卖、出租和赠与对再次申请宅基地影响的规定等，但是现存的制度是不健全的，不能有效的保障宅基地的有效利用，一个表达宅基地效益价值的制度构建成为宅基地利用所必需面对的一个课题。二、现行宅基地法律制度的缺陷：一个法经济学的思考进路一国家应乐观干预宅基地使用，提高其流转效率依据科斯定律，在交易本钱不为零的状况下，为了保障最大经济效益的实现，就要利用法律来“以重现市场和复制市场”，也就是要强调要运用法律将财产权利重安排给通过市场

8、交换可以得到他们的那些人。正如波斯纳所言权利“转让给某些更有效使用他的人”。【3】【美】R.波斯纳：法律的经济分析，41 页；【3】法律中所存在着的价值，并不仅限于秩序、公正和个人自由这三种。很多法律标准首先是以有用性、以获得最大效益为根底的，简言之，即使个人付出的代价削减到最低的限【4】【英】彼得斯坦、约翰香德：西方社会的法律价值， 第 2-3 页；【4】我国现在的宅基地，不存在合理的流转制度，使得一些宅基地被闲置铺张，由于缺乏相应的法律法规的标准，这些闲置的宅基地并没有实现很好的流转，农村宅基地铺张格外严峻，由于缺乏流转机制和农村宅基地需求的膨胀，宅基地的申请占用农田的状况也格外严峻，这样

9、就造成宅基地资源铺张的同时，也造成农用地的铺张。我国现行的关于宅基地的规定，对于宅基地的态度是暧昧的。对于宅基地流转不再安排给的宅基地是符合效益原则的，由于要将有限的宅基地资源留给”有效“利用他的人，但是过分限制宅基地的流转就会导致宅基地的使用铺张，也就是现在我国农村的“空心化”的重要缘由。任何的宅基地的申请都是在原有宅基地的根底上增加规划，这样的结果就是的需求紧急，老的宅基地闲置，造成宅基地资源的铺张。改善宅基地利用状况，提高利用效率的重要措施就是国家乐观干预宅基地的利用，通过完善宅基地使用的法律法规，增加促进宅基地流转制度的设计，提高其利用率，这种流转制度的设计，主要表达在流转实现形式、流

10、转主体范围等方面。二宅基地效益价值追求的平衡点科斯定律强调交易本钱和效益原则，但是这种对效益的追求，并不是对法律其他价值的放弃，在宅基地规制的法律目标选择上，应当坚持“效率优先，公正居次” 的原则，在兼顾公正的根底上，追求宅基地治理制度有利于最大限度增加神会财宝的这一目标。效率应当成为成为制定，评判和选择宅基地标准制度的根本原则和首要标准。在具体的宅基地制度设计上，增加宅基地的使用期限制度是增加宅基地利用效率的一个最有效的方式。从我国宪法和有关法律法规的规定来看，没有规定宅基地的使用期限，但是界定宅基地规定使用期限也不会违反宪法和有关的法律法规， 宪法合理利用宅基地的精神就应当包括宅基地使用期

11、限的规定，国土资源部关于宅基地的使用意见提出的“逐步落实空闲宅基地，争取实现一户一宅”目标实际上也是渴望宅基地制度的设计应当有一个合理的期限。这个期限的设置，同时要兼顾公正，不能过长，也不能过短。同时为了确保这种效益的最大化需求， 的法律制度来确认符合效益原则的流转也是促进宅基地利用效率的一个重要 条件。三宅基地保护方法的倾向性法律权利的保护方法是多样的，但是，无论如何选择，权利制度的设计都应当以降低交易本钱和促进效益最大化为准则。宅基地的保护应当坚持从“财产规章” 向“责任规章”的演化，在宅基地使用制度患病权利规章瓶颈的时候，应当坚持“责任规章”的设计模式，从而促进宅基地效益的最大化。“只有

12、通过在社会成员间相互划分对特定社会资源使用的排他权，才会产生适当的鼓舞。假设任何一块土地都为人们全部，却总有这么一些人，他们可以排解任何其他人接近其特定的区域。那么个人会通过更重或者其他措施来努力使土地价值最大化。”【5】【美】R.波斯纳：法律的经济分析，4041 页。【5】宅基地治理制度的完善，应当表达需求者的意志，一个科学和合理的宅基地治理制度，应当包括这样一个制度，一个合格的宅基地需求者可以通过市场获得宅基地的使用权，以便不引起宅基地使用的不必要的铺张。如何建立一个科学的宅基地取得模式制度是至关重要。这样一个符合法经济学思维的制度设计应当包括， 有效的流转方式、公正有偿取得制度、科学的定

13、价系统等。三、农村宅基地流转制度之完善一扩大转让主体的范畴农村宅基地流转制度的建立，首先就是宅基地转让主体的范围设定。在现有的宅基地治理制度上，申请者应当是农村集体组织的成员，对于受让主体并没有列明， 但是依据有关的法律法规精神，应当是只有集体经济组织内部的成员之间的转 让。的转让制度的设计，应当是对此有所扩大，并不以某个集体组织成员的内部转让为限度，可是是各个农村集体组织间成员之间，也可以对城市户口需求者进展转让。扩大主体范围，可以实现宅基地的有效利用，由于是转让的使用权， 并不转变农村经济组织对该宅基地的全部权，附之以宅基地的使用权期限，保障农村集体经济组织对该宅基地的有效把握。扩大城市户

14、口人员成为转让对象，可以有效缓解城市土地紧急与房价过高的问题，有利于实现国家的宏观调控。固然， 为了防止由于主体扩大引起的交易投机行为，依据“效率优先，公正次之”的原则，需要进入价格治理机制，承受交易价格申报核准制度，超过核准价格局部，归于宅基地全部权集体经济组织全部。二建立完善的转让标准程序一个完善的宅基地转让程序标准应当包括转让价格制度、转让期限期限、村集体经济组织同意程序等几个方面。在转让价格上，应当建立交易价格核准制度，虽然价格核准不太符合市场规律，但是介于农村宅基地价格评估和认定上的特别 性，所以我国目前建立核准制度有其必要性，既能保障交易的安全进展，也能有效的防止农村宅基地的投机行

15、为。同时建立配套的交易价格归入制度，超过核准价格的土地收益，并不必定界定为非法所得，而是承受归入制度，归入经济组织成员共有。宅基地的站让期限不要超过已经经过制度设计的宅基地使用权期限制度，超过期限的超过局部无效，以宅基地使用权的剩余期限为期限。宅基地的转让关乎农村集体经济组织全体成员的利益，因此，宅基地的转让应当坚持经过村民代表会议或者村民会议的过半数同意这个程序，否则，土地的转让行为无效。为了防止这种同意权的滥用，宅基地转让表决程序上，可以设计这样一个限制， 以便在保障效益的时候表达公正，那就是内部成员同等条件下的购置制度，在同等条件下，内部成员有优先购置权，在合理的期限内不购置的视为同意。

16、三建立宅基期限制度和地闲置收回制度我国现有宅基地管制制度没有关于农村宅基地使用年限的规定，这个是造成宅基地资源铺张的一个重要缘由。建立科学的宅基地使用年限制度，附加以使用期限续期申请制度，既保障农村宅基地使用权人的合法权益，也保障农村宅基地使用权的效益价值。对于闲置的宅基地应当建立闲置罚金制度和收回制度，规定一个合理的期限，在闲置时间到达该期限，需要每年缴纳确定数额的宅基地闲置费， 从缴纳土地闲置费开头，到达一个期限，村集体经济组织将无偿收回该宅基地， 对于地上的附属物承受“谁受益，谁补偿”原则，由受让主体负责补偿。四宅基地转让行为模式的开拓还是从一个效益的角度，宅基地的流转可以是转让、出租、

17、也可以是合作建房等方式。转让和出租是宅基地流转的传统模式，单纯的这两种方式缺乏以保障宅基的效益最大化。由于住宅的排他性，所以建立宅基地共享制度来保障宅基地利用效率，该方式的功能不能为转让和出租所替代。同时又由于转让和出租后的再申请限制，所以不能有效保障流转，的方式以保障效率格外必要，合作建房的方式就可以有效的解决上述问题，宅基地的使用权人可以将宅基地的使用权当作出资，与主体范围内的受让主体进展合作建房，然后通过合同的方式商定所建房屋的全部权与使用权，合作的主体不应当仅仅局限于集体经济组织内部。该制度在法律上的取人能够更好的保障更多的宅基地使用权人效益的最大化，也会由于合作建房而减轻农村劳动者的建房支出，更好的保障农村集体经济组织成员的利益，对宅基地本身有需求的宅基地使用权人也可以通过宅基地共享制度而实现宅基地使用权效益的最大化。论文在线 :s:/