Savills_2021年上半年武汉商业房地产市场回顾与展望.ppt

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1、20212 0 2 年上半年武汉商业房地产市场回顾与展望01甲级写字楼市场Grade A Office Market2021年上半年甲级写字楼市场主要指标总存量 新增供应 净吸纳量 空置率 租金甲级写字楼市场2,250,000 51平方米 平（同比变化）同比增长51,700平方米同比增长108,000平方米+18.0%+2.4%+2.6 ppt-2.7 ppt-6.5%*对比2020年上半年（环比变化）-83.2%7.6%-1.2%*对比2020年下半年*租金增长率指租金指数同样本增长率，即排除新交付项目对租金增长率的影响。数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021年第二季度 第一太平戴维斯

2、|研究部|武汉房地产市场回顾与展望武汉甲级写字楼市场供应与需求2021年上半年，全市甲级写字楼市场仅迎来泛悦国创金融中心入市。截至二季度末，武汉甲级写字楼体量维持在225万。疫情之后租赁需求平稳复苏，加上新项目入市空档期，给存量项目带来去化机会。供需两侧影响下，全市甲级写字楼空置率再度下探，环比下降2.0个百分点至36.9%。武汉甲级写字楼市场供应与需求（2008至2021年第二季度）5040302010050%40%30%20%10%0%-10-10%Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

3、 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q22008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望武汉甲级写字楼新增租赁需求分析上半年科技互联网行业展现强劲租赁需求，新增租赁面积占总体的25%。在此势头下，科技互联网行业占比较高的光

4、谷区域整体空置率下降至16.1%，在各子市场中空置率最低。除此之外，房地产建筑、专业服务、传统金融行业季内租赁需求活跃。从租赁形式来看，租金下降继续促进扩租和升级需求释放。市场回暖也促使新成立类型的租赁需求上升，相较于2020年下半年，新成立类型租赁需求占比上升8个百分点至22%。2021年上半年武汉甲级写字楼新增需求行业分布（按面积）2021上半年 VS 2020下半年武汉甲级写字楼新增需求租赁形式分布（按面积）新成立需求占比上升H1/2021科技互联网 25%扩租、升级依旧主导租赁需求房地产建筑专业服务22%39%31%22%8%11%传统金融 9%扩租 升级 新成立 搬迁消费服务工业品制

5、造消费品制造非传统金融41%34%14%11%H2/2020数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望武汉甲级写字楼退租分析随着疫情好转，武汉甲级写字楼退租浪潮趋向平稳，单季退租面积逐渐降低。从行业分布来看，超过三成退租企业为房地产建筑类企业，在所有退租行业中位列第一。房地产建筑类企业通过搬迁至价格更低的办公场所，以降低运营成本。互联网企业加快行业整合，在退租行业中占比达18%，位列第二。其中在线教育行业受政策影响，在上半年录得退租案例。2021年上半年武汉甲级写字楼退租行业分布（按面积）2021年上半年武汉甲级写字楼退租资本来源分布

6、（按面积）房地产建筑科技互联网非传统金融传统金融34%18%49%42%9%12%专业服务中资企业 湖北本土企业 外资企业消费品制造消费服务内资企业退租超过九成医药及生命科学数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望甲级写字楼租金指数*走势（按区域市场）存量调整时期，业主通过放宽租赁政策提升楼宇出租率。全市甲级写字楼平均租金连续六个季度下滑，但跌幅逐渐缩小。截至季末，甲级写字楼平均租金下跌至每平方米每月102.5元，租金指数环比下跌0.5%，同比下跌6.5%。其中，以光谷为代表的次级商务区租赁需求旺盛，租金表现在各区域市场中最为坚挺。

7、而新兴商务区由于商业氛围仍处于发展期，租金降幅最为明显。2010年至2021年第二季度武汉甲级写字楼市场租金指数走势（按区域市场）220.0200.0180.0160.0140.0120.0100.0租金 环比 同比（元每平方米每月）（对比 Q1/2021）（对比 Q2/2020）102.5106.6105.988.3-0.5%-0.7%0.0%-6.5%-7.4%-0.1%-8.1%甲级核心商务区次级商务区新兴商务区-0.7%2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021全市 核心商务区 次级商务区 新兴商务区*租金增长

8、率指租金指数同样本增长率，即排除新交付项目对租金增长率的影响。数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望武汉甲级写字楼区域市场概览武汉甲级写字楼区域市场概览（指标：存量/租金/空置率）区域核心商务区存量（平方米）平均租金（元/平方米/月）空置率#1 建设大道#2 中南中北路#3 汉口沿江750,000225,000272,00094.1121.8119.443.7%20.7%16.3%#1#7#3#6次级商务区#4#4 航空路#5 光谷376,000200,000105.8106.046.4%16.1%#2新兴商务区#8#9#6 武昌

9、滨江#7 武汉中央商务区#8 街道口144,000179,00045,00059,00094.094.345.7%44.6%21.0%83.0%#5核心商务区100.047.0次级商务区新兴商务区#9 四新数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望供应：从增量至存量，2025迈向千万级市场规模武汉优质写字楼市场供应及未来预测 写字楼存量第二轮2016 2021F 1,000,000 50%40%30%20%10%0%供应高峰首轮供应高峰300 690800,000600,000400,000200,0000万平方米 万平方米预计到20

10、25年，武汉将迈入千万级规模梯队，优质写字楼存量将突破1,000万平方米。甲级写字楼新增供应（左）乙级写字楼新增供应（左）全市空置率（右）数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021 年第二季度-9-供应：新兴商务区规模进阶，大光谷的融合与协同2021至2024年武汉写字楼市场新增供应及其区域分布 发现1：供应持续向非核心区域延伸，新兴商圈规模进阶伴随地铁交通的延伸与城市更新开发逐步向城市外围延伸，写字楼市场的版图也连通至非核心商务区。2021年至2024年间，武汉优质写字楼新增供应超过四成位于新兴商务区，其中光谷东会成为未来三年写字楼规模发展最为快速的商务区之一。核心商务区 次级商务区 新兴

11、商务区35.6%21.6%42.8%发现2：发展趋势“一路向东”，光谷核心区地位稳健大光谷片区的商务发展已经从鲁巷广场迁移至关山大道及光谷大道为核心的商务腹地。大区域发展依然秉承着“一路向东”的发展理念，而目前光谷核心区与光谷东区域的互联互补将是重要的发展趋势。但从市场总存量及片区新增供应来看，虽然光谷东承接未来三年大光谷区域近一半的新增供应，但关山大道及光谷大道核心区域的写字楼市场地位难以在短时间内撼动。中南中北路 建设大道 汉口沿江 航空路7.9%5.9%光谷 光谷东 中央商务区 王家湾武昌滨江 其他15.4%12.3%15.7%10.2%10.6%7.4%5.0%9.6%发现3：迈向20

12、24，大光谷持续融合，存量规模近乎核心商务区商圈圈层位于大光谷商务区的新增供应占比超过四分之一，达25.9%预计至2024年，大光谷商务区写字楼存量将突破200万平方米，相当于目前建设大道与中南中北路两大核心商务区的存量总和。近80万平方米的新增供应必然会带来租金和空置率的短期振荡，但稳健的产业优势和需求来源将支撑其租金韧性并促使入驻率水平稳步提升。大光谷商务区写字楼现有存量及预测鲁巷广场/关山大道/光谷大道增长48.0%Q2 20212024F859,9001,272,400光谷东Q2 20212024F430,700增长82.2%784,900注：报告百分比数据精准到千分位，四舍五入可能导

13、致数据加总不等于100%。数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021 年第二季度 第一太平戴维斯|研究部|武汉甲级写字楼租户普查报告 2021-10-供应：武汉甲级写字楼市场供需预测武汉甲级写字楼市场供应与需求（2005 年至2023 年）天风大厦/70605040302010070%60%50%40%30%20%10%0%北辰光谷里#9首地财新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021 年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望供应：核心商务区与新兴商务区甲级写字楼新增供应高企2021-2023年，武汉写字楼市场新增供应逾250

14、万平方米，其中甲级写字楼新增供应占比超过一半。其中不乏包括武汉天地A1、绿地中心等多个超高层项目。从区域等级来看，核心商务区及新兴商务区内楼宇之间的竞争会愈发激烈。其中，由于核心商务区写字楼存量较大，未来三年，老旧型楼宇的市场竞争力会进一步被削弱。2021至2023年武汉甲级写字楼新增供应（按区域市场及按区域市场等级）汉口沿江中南中北路建设大道22.2%核心54.9 18.9%2021至2023年全市甲级写字楼新增供应%13.8%次级光谷 13.4%18.4%航空路 5.0%1,217,000平方米武昌滨江中央商务区杨春湖14.1%新兴26.7%9.2%3.3%数据来源：第一太平戴维斯武汉研究

15、部，2021年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望供应：甲级写字楼市场未来新增项目聚焦武汉甲级写字楼市场新增供应项目聚焦#3天风大厦预计交付时间 2021年第四季度中南中北路#2 首地财富中心T1 所属商务区写字楼体量单层面积预计交付时间所属商务区写字楼体量单层面积2021年第四季度中央商务区4.6万平方米1,800平方米4.0万平方米1,700平方米2#1 北辰光谷里 总部34预计交付时间所属商务区写字楼体量单层面积2021年第三季度#4 华夏银行大厦光谷预计交付时间所属商务区写字楼体量单层面积2021年第四季度中南中北路6.6万平方米1,997平方米4.6万平方米1,8

16、00平方米1数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望供应：甲级写字楼市场未来新增项目聚焦武汉甲级写字楼市场新增供应项目聚焦#6 中海中心预计交付时间所属商务区写字楼体量单层面积2022年建设大道#5 企业中心A1写字楼7.6万平方米2,000平方米预计交付时间所属商务区写字楼体量单层面积2022年汉口沿江16.0万平方米2,111-3,225平方米#7 长江中心预计交付时间52022年69所属商务区写字楼体量单层面积汉口沿江7#9 绿地中心预计交付时间9.2万平方米2,900平方米2022年所属商务区写字楼体量单层面积武昌滨江#8

17、中国特种飞行器研发中心（西塔）17.2万平方米2,310-3,794平方米预计交付时间所属商务区写字楼体量单层面积2022年8光谷4.6万平方米2,382平方米数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望需求：三维度预测行业需求图表34：武汉甲级写字楼需求行业展望维度阐释本文从地段偏好、业权偏好及需求大小三个维度对武汉甲级写字楼需求行业进行预测气泡大小代表行业办公需求规模行业 需求展望强12传统金融非传统金融专业服务公共组织非传统金融传统金融3医药与生命科学 交运仓储房地产建筑4 消费服务5 房地产建筑科技互联网制造业核心地段偏好专业服

18、务6 制造业零售贸易7消费服务 科技互联网8 零售贸易9 第三方办公服务医药与生命科学交运仓储第三方办公服务101112弱公共组织弱 单一业权偏好 强数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望金融业：监管规范促进金融行业稳健增长图表26：武汉甲级写字楼金融类租户租赁面积占比与细分行业构成 图表28：武汉甲级写字楼传统金融类租户细分行业租赁占比2016 2021保险 银行 证券 期货 信托 基金 其他18.1%VS 19.5%2016202145.7%35.8%11.5%4.0%金融业33.5金融业24.7传统金融 传统金融%非传统金融

19、 非传统金融%61.9%16.5%11.0%3.3%15.4%VS 5.2%发现1：金融业领跑市场需求，细分行业需求转变图表27：武汉甲级写字楼金融类租户总租赁面积与企业个数武汉甲级写字楼租户结构的行业划分上，金融行业依然稳居市场需求的首位，但随着科技互联网行业的扩张布局，金融行业的占比有所缩小。从金融业的细分行业上看，占比收缩主要来源于非传统金融类的需求弱化。从2016年至2021年，非传统金融行业在甲级写字楼中的租赁占比缩减三分之二，目前占比仅为5.2%，远低于以银行、保险、证券等传统金融行业。2016 2021 年第二季度248,700 平方传统金融97,000 平方米56（按租赁面积计

20、）（按企业个数计）发现2：市场监管规范化，非传统金融规模健康化米VSVS市场监管强化和规范化管理后，截至目前，我国的P2P平台已经基本清零，各类高风险金融机构得到有序处置，影子银行规模缩减，资管产品风险明显收敛。映射至写字楼需求结构上，非传统金融行业无论是在租赁面积还是在企业个数上都发生不同程度的缩减。家 210家 发现3：代理人改革，扩张需求放缓非传统金融82,300 平方米 66,100 平方米长期以来，以保险行业为领导的传统金融业在写字楼租赁市场中占据着明显优势。但伴随着保险代理人改革带来的阵痛期，传统保险企业的整体扩张需求将放缓。公开数据显示，今年前四月保险行业实现原保费收入 21,1

21、69.03 亿元，同比增长 6.45%。但其增速自2月份阶段性高点之后开始下滑，累计下滑5.97个百分点。（按租赁面积计）（按企业个数计）122家95家数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望科技新媒体：新晋行业扩张驱稳，政策导向下迎来规范整合武汉甲级写字楼科技新媒体行业细分行业占比 在线教育与新媒体行业作为TMT行业新贵子行业，行业发展及租赁需求增长最为快速，其排名从2016年的第8位和第9位跃居至如今的前两位。回顾2020年武汉甲级写字楼的新增租赁需求中，科技互联网行业作为全年甲级写字楼的首要新增租赁需求来源，其中近六成来自于在

22、线教育的扩张。2016 2021 年第二季度自去年中华人民共和国未成年保护法发布以来，国家对未成年人、学龄前儿童的校外辅导进行更为严格的规范。2021年5月，中央全面深化改革委员会第十九次会议召开，会议审议通过了关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见，进一步强化线上线下校外培训机构规范管理。随着行业规范化进程的逐步推进，在线教育行业将在短期内面临结构性调整。预计未来该行业的发展会逐步从快速扩张转向维稳布局。但武汉作为教育腹地，无论从文化教育资源以及城市地理区位上，未来仍将是在线教育租户扩张的重点领域。硬件及设备开发生活服务平台软件开发22.2%18.3%14.8%10.2%

23、9.7%8.0%4.1%2.6%0.2%12在线教育新媒体39.4%16.5%9.8%软件开发3C电子产品通讯及5GAI/大数据/云计算游戏开发生活服务平台 9.3%硬件及设备开发AI/大数据/云计算通讯及5G6.5%6.4%5.2%新媒体 8 3C电子产品游戏开发2.7%在线教育 9 2.3%其他 9.9%其他 2.1%在线教育 新媒体数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望可租赁空间多样化，业主加入二级租赁运营阵营武汉二级租赁市场起步于首个雷格斯商务中心的开启，但二级租赁市场存量规模的快速发展发生在2018至2019年间。202

24、0年受疫情影响，市场上多家包租公司退租，二级租赁市场规模迅速缩减，且市场资源整合趋势一直延续至今。自2020年下半年起，市场租赁需求已经逐步回暖，但市场未来新增供应和目前待去化的存量规模依然可观。为抓住更多潜在租赁需求与商业契机，业主方从提供房源的角度更新换代，除提供天花、架空地板等传统甲级写字楼配备外，开始试水租户拎包入驻的精装空间模式，成为写字楼二级租赁市场的参与者之一。价格战步入下半场，专业空间运营效用递增武汉写字楼市场自2017年步入租金下行通道后，降价对于市场租赁需求的边际增长效益已经逐步减弱，2020年的疫情加速价格下跌，价格下跌空间几近提前释放完全。未来市场供应高企依然无法改变租

25、金下跌的趋势，但其空间已经十分有限。价格战步入下半场，意味着盲目降价仅可以短暂提升楼宇入驻率，但同时会牺牲业主方对于租户品质及楼宇运营稳定性的把控，楼宇的市场表现已经从“价变”向“质变”发展。以市场现有存量为例，汉口沿江商务区在疫情后虽然入驻率和租金水平有小幅波动，但区域市场的平均水平依然位于全市前列，这与该市场楼宇品质和运营管理息息相关。专业的空间运营能力已经成为项目长期保持稳定市场表现的制胜因素之一。商务区格局重组，区域联动性与差异化同步变更轨道交通网络扩张带动商务区的成熟与新生，但是部分商务区的区域联动性依然缺失。以武汉中央商务区为例，目前的写字楼存量集中于中央商务区的核心区域，该区域与

26、临近的建设大道和航空路区域联动性较差，区域之间的资源整合也处于初级阶段。然而伴随着位于商务区外围区域的华发中城国际中心、首地财富中心等楼宇的交付使用，武汉中央商务区与建设大道区域的大融合才逐渐步入正轨。与此同时，光谷核心区域与光谷东新兴市场的持续融合也将随着宜科中心、中国特种飞行器研发中心的交付进一步加深。但是区域融合与资源联动带来的不仅仅是商务区之间的协同作用，也会加速楼宇之间的竞争与差异化表现，进一步加深专业运营能力对于楼宇市场表现的影响。第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望02零售物业市场Retail Property Market2021年上半年零售物业市场主要指标总存量

27、新增供应 净吸纳量 空置率 租金（含百货）（含百货）（仅购物中心）（仅购物中心）（仅购物中心）零售物业市场6,790,000 361同比增长 同比增长（同比变化）（环比变化）+6.5%+3.1%+2.4 ppt+0.2 ppt-3.2%*361,000 平方米 186,000 平方米+36.5%+69.3%+0.5%*租金增长率指租金指数同样本增长率，即排除新交付项目对租金增长率的影响。数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021 年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望武汉零售物业市场供应与需求2021 年上半年，武汉零售物业市场活动围绕新增供应及存量调整共同展开。一方面，

28、武汉恒隆广场、K11 购物艺术中心I 馆、武汉江宸天街陆续开业，为所在商圈注入新的活力。另一方面，存量项目积极应对市场变化，位于武广商圈的武汉国际广场开启开业以来最大规模升级改造。与此同时，新民众乐园、鲁巷广场购物中心也于一季度闭店。截至第二季度末，全市零售物业总存量推升至679 万平方米。武汉零售物业市场供应与需求（2008 至 2021 年第二季度）80604020016%12%8%4%0%Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2

29、 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q22008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021新增供应（左轴）购物中心净吸纳量（左轴）购物中心空置率（右轴）数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021 年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望武汉零售物业市场新增需求分析上半年新项目开业带来多家国际零售品牌，BALENCIAGA、Saint Laurent Paris在武汉恒隆广场开业；GENTLE MONSTER、

30、Alexander McQueen、Golden Goose在K11购物艺术中心HK1开设武汉首店。餐饮品牌继续发力，加拿大咖啡品牌Tim Hortons武汉首店在壹方南馆围挡；人气茶饮品牌茶颜悦色在武汉江宸天街同时开设三家门店；继武汉恒隆广场之后，奈雪茶全新门店奈雪PRO又在绿地缤纷城、人信汇C PARK开出新门店。2021年上半年武汉购物中心新增需求业态占比（按面积）服装家居生活配饰17.1%4.7%4.1%39%运动及户外儿童及母婴便利店电子产品汽车4.0%3.9%3.4%2.5%1.4%1.3%零售餐饮美妆护肤正餐轻餐茶饮咖啡烘培甜品快餐20.3%2.2%2.2%1.3%0.6%0.2

31、%0.2%27%酒吧零食22%12%休闲娱乐便捷服务美容保健11.3%服务7.1%3.7%主力店精品超市电影院5.2%3.5%数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望新增项目聚焦：武汉恒隆广场第一季度末，武汉恒隆广场以超过70%的入驻率开业，餐饮首店成为开业亮点。奢侈品零售品牌处于围挡状态，预计将在下半年陆续开业。精品川菜映水芙蓉、韩国烤肉品牌姜虎东白丁、意大利巧克力品牌Venchi均在恒隆广场开设武汉首店。茶饮咖啡品牌升级系列奈雪的茶Pro及星巴克臻选门店开业。T11生鲜超市在恒隆广场设立武汉首家门店。武汉恒隆广场业态配比服装配饰

32、22.8%10.0%家居生活儿童及母婴电子产品汽车美容保健运动及户外便利店5.3%3.3%2.1%1.1%1.0%0.9%47%28%零售餐饮0.1%正餐茶饮咖啡烘焙甜品零食23.4%2.3%1.4%0.8%0.3%快餐15%10%便捷服务美容保健休闲娱乐7.0%服务4.5%3.1%电影院精品超市6.3%主力店3.9%数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望新增项目聚焦：武汉K11购物艺术中心HK1K11 购物艺术中心HK1 于二季度开业，围绕Z 世代消费群体，整体定位“高端奢华雅致”。项目以零售业态为主要特色，为武汉带来Alexa

33、nder McQueen、GoldenGoose、GENTLE MONSTER、I.T 等多家国际零售品牌首店，并且延续了K11 一贯的艺术人文风格，在各个楼层公区举办艺术作品展览。武汉K11 购物艺术中心HK1 业态配比服装配饰36.0%47%零售餐饮6.0%5.0%家居生活正餐轻餐20.0%26%3.0%1.0%1.0%烘焙甜品茶饮咖啡5%休闲娱乐美容保健3.0%2.0%服务22%主力店精品超市 22.0%数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021 年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望新增项目聚焦：武汉江宸天街武汉江宸天街于二季度开业，武汉江宸天街是龙湖在武汉的首个

34、天街项目，以接近满租水平开业，提升了武汉中央商务区的商业氛围。新项目开业带来多家武汉首店和全新形象店、旗舰店。VOYAH 岚图在武汉江宸天街开设新店，茶饮品牌茶颜悦色在武汉江宸天街同时开设三家门店，首店经济带动武汉零售市场活力回升。武汉江宸天街业态配比服装便利店14.0%7.7%家居生活儿童母婴配饰运动户外化妆及个护汽车4.9%4.4%3.6%3.0%41%24%零售餐饮1.1%1.0%0.9%电子产品正餐茶饮咖啡轻餐快餐烘焙甜品零食18.6%1.7%1.5%0.9%0.8%0.3%休闲娱乐便捷服务美容保健13.2%20%15%服务 4.2%2.7%电影院超市8.0%7.5%主力店数据来源：第

35、一太平戴维斯武汉研究部，2021 年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望武汉零售物业市场退租分析快时尚行业受疫情影响对线下门店进行调整。INDITEX集团关闭旗下Bershka和PULL&BEAR在中国的实体门店，仅保留线上渠道。上半年录得上述品牌关闭位于楚河汉街、荟聚中心的门店。杂货集合店及配饰品牌进行产品线调整，KK 集团旗下KK 馆关闭其在永旺梦乐城的门店，URBAN REVIVO 的配饰门店也在上半年关闭。2021 年上半年武汉购物中心退租业态占比（按面积）退租业态细分占比（按面积）服装运动及户外配饰家居生活儿童及母婴美妆护肤便利店26.6%6.3%4.1%3.3%

36、2.8%1.6%1.4%1.3%1.0%15%48%26%11%电子产品汽车零售 餐饮 服务 主力店正餐轻餐20.0%2.0%茶饮咖啡烘焙甜点酒吧1.4%0.9%0.5%零食美食广场0.5%0.3%部分退租品牌休闲娱乐便捷服务美容保健7.6%5.5%2.1%精品超市专业卖场9.0%2.0%数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021 年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望租金指数*走势武汉零售市场租金连续两个季度小幅回升，但仍未超过疫情前水平。截至第二季度末，全市购物中心首层平均租金上涨至每平方米每月 307.8 元，租金指数环比上升0.5%，同比下跌3.2%。次级商圈中多

37、个街区项目以打造餐饮经济、夜经济为强劲引擎，获得议价空间。新兴商圈积极调改填补空铺，带动租金回暖。武汉购物中心市场租金指数*（2014 年至2021 年第二季度）120.0租金 环比 同比（元每平方米每月）（对比 Q1/2021）（对比 Q2/2020）110.0100.090.0全市307.8461.7269.5260.5+0.5%+0.0%+1.0%+0.4%-3.2%-5.7%-1.4%-3.6%核心商圈次级商圈新兴商圈80.0Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q12014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 20

38、21全市 核心商圈 次级商圈 新兴商圈*租金增长率指租金指数同样本增长率，即排除新交付项目对租金增长率的影响。数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021 年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望主要区域市场概览区域市场概览（指标：存量/购物中心首层平均租金/购物中心空置率）存量 购物中心首层平均租金 购物中心空置率区域#1 武广（含百货，平方米）（元/平方米/月）950,000264,000616,000239,000300,000157,000296,000509,000489,000118,000264,000322,000440,000349,000470,00021

39、6,000630,00045,000538.6340.0357.5248.0365.0120.0335.0197.0329.0302.5223.3276.7320.0335.0227.5320.0228.8195.0260.012.7%21.0%6.3%核心商圈#2 江汉路#3 中南中北路#4 汉口沿江#5 徐东大街#6 钟家村#7 街道口#8 王家湾#9 光谷#1 68.3%#1 4#1 2#4#112.1%#1 7#1 5#10#15.0%#5#2 次级商圈 5.0%#1 913.0%15.5%14.5%5.8%#8#1 8#10 建设大道#11 唐家墩#12 武汉中央商务区#13 经开#

40、6#310.2%1.6%#1 3#7#14 东西湖#15 古田3.5%新兴商圈 14.4%3.8%#9#16 后湖核心商圈次级商圈新兴商圈#17 青山 9.2%#18 昙华林#19 武昌滨江8.0%120,000 17.0%数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021 年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望2021年零售物业市场供需预测2021 年下半年，武汉零售物业市场预计迎来武汉江宸天街、华发中城商都、武汉大悦城等多个项目开业。全年累计新增供应将超过90 万平方米。优质项目开业将进一步提升武汉商业氛围，加剧市场竞争。武汉市将加快国际消费中心城市建设，推动线上线下消费有机

41、融合，为零售市场注入新活力。武汉零售物业市场供应与需求（2008 2023F）120906030012%9%6%3%0%2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021F 2022F 2023F新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021 年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望零售物业市场未来新增项目聚焦武汉零售物业市场项目聚焦（2021 年）#1 华发中城商都预计开业时间所属商圈2021年第四季度#4 武汉万象城预计开业时间所属商圈武汉中

42、央商务区零售体量 10.0万平方米2021年第四季度建设大道#2 汉阳万达广场预计开业时间所属商圈零售体量 19.0万平方米2021年第四季度134经开#5 武汉大悦城预计开业时间所属商圈零售体量 10.0万平方米2021年第四季度光谷东2零售体量 14.0万平方米#3 万科未来中心预计开业时间所属商圈2021年第四季度钟家村5零售体量 11.4万平方米数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021 年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望饰品蓝海出圈，新赛道正当时据艾媒咨询数据显示，2021 年全国饰品消费需求用户规模预计将达到10.5 亿人次，市场规模达2000 亿以上，且

43、每年保持近20%的增长速度。其中，Z 时代人群预估占首饰行业整体消费力的 56%。新兴饰品品牌，尤其是快时尚饰品品牌正在成为新蓝海，其上新速度快、性价比高、SKU数量大的特征迅速吸引了年轻一代消费者。线下门店增强消费者体验感，线上运营短视频、社交媒体积极带货，双渠道发展成为新兴饰品品牌扩张的有力助推器。新兴饰品品牌部分融资案例 快时尚饰品品牌全国门店数品牌 时间 融资类型 融资金额未披露投资方顺为资本ACC超级饰BA饰物局ME+32ACC超级饰BA饰物局202020182020201820212017天使轮天使轮Pre-A轮天使轮天使轮Pre-A轮24未披露 壹叁资本20未披露 广州悦居山股权

44、投资管理创新工场MyFlair美范珠宝璎吾 10未披露洋葱仓库万饰万物11THEYKNOWVINGT ANS1000万人民币数千万人民币壹叁资本彬复资本快时尚饰品品牌小红书笔记数40,000+1,600+1,100+400+数据来源：天眼查，品牌官网，小红书、艾媒咨询、第一太平戴维斯武汉研究部，2021 年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望“她经济”助推国货美妆生活类集合店布局在化妆品线下市场日益受到线上渠道挤压的背景下，线下美妆生活类集合店开启新赛道，借助社交媒体的红利强势崛起，变革消费场景，对接Z世代人群。新一代美妆集合店擅长打造网红化购物场景，不再仅仅是售卖产品的场

45、所，而是为消费者营造场景式购物体验，联动线上线下资源，突破了传统美妆零售店的局限。中国化妆品类零售总额（2016 至2020 年11 月）国货美妆品牌部分融资案例品牌 时间 融资类型 融资金额10亿人民币1亿美元投资方CMC资本、洪泰基金等eWTP生态基金、黑藻资本等eWTP生态基金、深创投等经纬中国、璀璨资本公开发行20162017202020192019201820202020202020202020E轮D轮同比增长9.5%，高于同期社会消费品零售总额增速14.3个百分点KK集团（KKV、调色师）2018 C轮 4亿人民币7000万人民币6.17亿美元1.4亿美元1亿美元B轮2019IPO

46、上市战略融资战略融资战略融资天使轮2020(1-11月)完美日记 华平投资、凯雷投资、正心谷资本Tiger Global Management等赛曼基金0 1000 2000 3000 4000（亿元）WOW COLOUR 10亿人民币未披露2020 年国货美妆集合店在武汉布局品牌 HAYDON黑洞 高瓴创投、腾讯投资WOW COLOUR、THE COLORIST 调色师 网红场景打造 HAYDON 黑洞 中小样集合店 KKV 集装箱式生活馆数据来源：国家统计局，天眼查，第一太平戴维斯武汉研究部，2021 年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望消费革新、发展红利催生新能源汽

47、车强势增长2020 年新能源车批发销量117.0 万辆，同比增长12.0%；零售销量110.9 万辆，同比增长9.8%，呈现下半年顽强反转的强势增长特征。新能源汽车产业发展规划（2021-2035 年）近日印发，预计到 2025 年，新能源汽车新车销售量达到汽车新车销售总量的 20%左右，高度自动驾驶汽车实现限定区域和特定场景商业化应用。到 2035 年，纯电动汽车成为新销售车辆的主流，公共领域用车全面电动化，燃料电池汽车实现商业化应用，有效促进节能减排水平和社会运行效率的提升。新能源乘用车零售销量（2020 年1 月至12 月）送牌照 减免税省油钱消费需求展示革新3020100150%100

48、%50%不限行环保观念普及三电系统 远程诊断0%展厅无需预留维修及零配件空间-50%-100%-150%运营升级消费者体验 品牌效应1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月新能源乘用车零售销量（左轴）月同比增速（右轴）数据来源：国务院，中汽中心数据资源中心，乘用车市场信息联席会，第一太平戴维斯武汉研究部，2021 年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望趋势分析：中国设计2014 2016 20175 月 6 月 4 月国货品牌迎来中央提出“推动中国制造向中国创造转变、中国速度向中国质量转变、中国产品向中国品牌转变”；政府工作报告强调打造中

49、国知名自主品牌。国务院办公厅发布关于发挥品牌引领作用推动供需结构升级的意见。提出设立“中国品牌日”的倡议，同时强调要大力宣传知名自主品牌，讲好中国品牌故事，提高自主品牌影响力和认知度。国务院印发国务院关于同意设立“中国品牌日”的批复，同意自2017年起，将每年5月10日设立为“中国品牌日”。“最好的时代”20202018 20195 月 5 月 5 月中国品牌日活动于上海拉开序幕，其包括中国自主品牌博览会和中国品牌发展国际论坛两大环节，主题为“中国品牌世界共享”。第三个中国品牌日，2019年中国品牌日系列活动的主题是：中国品牌，世界共享；加快品牌建设，引领高质量发展；聚焦国货精品，感受品牌魅力

50、。第四个“中国品牌日”活动正式启动。结合供给侧改革的不断深化以及国家在特殊时期关于加大对中小企业扶持力度的决定，我们的国货品牌正在迎来全新的发展机遇。数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部，2021 年第二季度第一太平戴维斯|研究部|武汉房地产市场回顾与展望趋势分析：中国设计近几年，本土化元素愈发受到更多消费者认可。在传承传统之余，国货的品质、设计及数字化营销方式已经成功吸引一群年轻消费者的关注。截至 2020 年10 月底，国货品牌在抖音平台上的观看量同比增长 84%，互动量同比增长60%。根据国货品牌力发展报告所述，74%的受访者表示对国货的印象有所提升，国货消费的信念也愈发坚定。在消费政策推