“广地花园”物业管理方案.pdf

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1、第 一 章“广地花园”物业治理服务一、物业治理服务的宗旨“殷勤、周至U、舒服、安全的星级服务”以经营、治理为手段，以效益为目的开展物业治理工作。治理也是服务，治理的含意对物进行治理，服务的含意对人进行服务，全心全意为业主/租户服务，用户至上，想用户之所想，急用户之所急，把服务工作做到家；经营，通过开展各类服务以及各种经营来解决物业治理中的某些经费开支；效益，在开展有偿服务时，不片面追求经济利益，而是要以社会效益、环境效益、经济效益三者为最终目标。具体体现以下两个方面：（-）创造一个整洁、舒服、安全、宁静、幽雅的生活环境；（二）提高物业的价值，使物业发挥最大的使用效能。二、物业治理服务的方针:质

2、量方针、环境方针通 过“标准化、科学化、效率化、优质化”的治理，为客户提供安全、舒服、优美、清洁的生活环境和五星级的服务，我司将以质量方针与环境方针作为开展物业治理服务的指导思想，主要表现为：（一）质量方针-“弹思竭虑,追求杰出“全心全意为业/租户服务，满足业/租户符合法律法规的要求，尽我们所能调动的力量，达到最佳水平；与其他客观条件和收费水平相近的大厦相比较，我们的治理标准保持在优秀水平，每一位员工都深刻了解质量方针，并通过卓有成效的工作，达到最佳成效，并随着社会的发展而同步调整。（二）环境方针一一“遵守国家环境法律法规,加强绿色治理,提供绿色服务,建设绿色家园”三、物业治理服务的目标-“营

3、造舒服、和谐、安全的生活环境,打造番禺地区优秀小区”通过全体员工的努力，确保小区市政、园林绿化设备、设施正常运作，确保物业治理服务质量、顾客中意度不断提高。环绕提供星级服务的宗旨，以一流服务营造舒服、和谐、安全的生活环境，孵化未来优秀住宅小区，打造广州市番禺地区优秀小区。（一）短期目标（三个月）：1、由于现在广地花园的公共设施设备损坏严重，我处将全面对其进行检查，并计划修理。2、对讲门铃系统绝大部门显现损毁的情形，为了保护住户的人身财产的安全，我处将彻底对其进行修理。3、在短期内尽快复原村巴的使用。4、由于前物业治理公司华隆物业，没有将广地花园的相关资料留下，对我处开展工作带来不便，现我处正在

4、收集和整理住户的资料及工程资料。5、在提供高质量的物业治理的同时，组织丰富多彩的社区文化活动。6、在我司接管后，整体的清洁卫生方面做到地洁窗明，在公共区域做到无渍、无污、无尘。（二）中长目标（半年）；1、广地花园空置房及出租房较多，我处计划对其进行清点。2、协助产权交易中心办理广地业户的房产证。3、在05年下季用水、用电高峰期来临前，着手解决临水临电的问题。（三）长远目标：1、公 司 以“尽心尽力，做到最好”为核心理念，在规模、声誉、服务、质量、专业水平、业户中意率等方面，向全市第一，甚至全省第一的目标发展。最终达到“社会效益、经济效益、环境效益”三者第一。2、以“程序、效率、暖和、主动”的服

5、务要求为宗旨，在以业/租户中意为前提下，不断提高服务质量，不断提高治理水平，最终达到小区物业的保值、增值。四、物业治理服务的设想（-）基础治理设想我司介入“广地花园物业治理服务项目”的物业治理后，将严格按照IS09001质量治理体系和ISO 14001环境治理体系的要求，全面推行质量治理，实践我司“创适 宜 人 的 彖 用 去 话”这一治理核心理念。治理服务除了依照惯例所提供的客户服务、保安、保洁、绿化、园艺、工程设备设施及修理保养，垃圾处理和清运服务、停车场治理的基本配置服务外，我司还将物业治理公共服务以“人性化、个性化”，“贴身、贴心”来 体 现“广地花园物业治理服务项目”服务特色，使用户

6、享 受 着“艺术”服 务 的“增值”这一特色。全面提高物业治理服务的质量，打造“广地花园物业治理服务项目”的品牌2（二）提高治理服务水平的设想根 据“广地花园”现有楼宇状况、还是小区规模而言，都有自己特殊的地方,如何针对实际情形，开展高水平的治理服务，是治理工作的难点与重点所在。通过实地考察，同时结合我司的实际情形，我们提出以下设想。1、强化执行1S09001质量治理体系标准和IS014001环境治理体系标准我司是广州地区最早通过IS09001质量治理体系和ISO 14001环境治理体系认证的物业治理企业，每一个岗位的职责、每一项工作的流程，都有非常严格和完备的规定。贯标五年来，公司的治理水平

7、和服务质量得到前所未有的提高和改善,业主住户好评如潮，中意率节节攀升。对 于“广地花园”住宅小区，我司将在借鉴其他治理处贯标体会的基础上，扬长避短，以更加务实和更加灵活的工作方式，贯彻执行IS09001质量治理体系标准和IS014001环境治理体系标准，实行专业化、规范化和标准化的治理服务。重点强化治安防卫、工程治理和社区文化和环境治理，抽调业务素养好、责任心强的骨干参与治理，营造舒服的生活环境。2、优化治理体制在治理体制上，实行行政治理权、财务治理权以及监督治理权的三权分立制度，强化财务和监督治理，保证公司在费用开支方面的公布、廉洁、节省，确保制度执行，并有效、及时地补偿治理上的漏洞。3、加

8、强监督治理，强化公司与分管部门（业主）的沟通建立健全沟通反馈机制，及时与业主进行沟通。每星期主动上门征询意见，共同监督治理处的所有工作，确保治理处能按要求实施治理，保证小区的治安、消防安全。具体采取如下做法：意见调查：针对治理工作、服务质量、集资修理等内容，采取电话、上门、问卷等多种方式，定期对分管部门（业主）进行意见调查。设置意见箱：在治理处门口设置意见箱，由专门部门定期开箱收集统计,对较为严重的情形展开详细调查，对有关人员给予相应的处罚，对分管部 门（业主）的合理意见则通知相关部门跟踪处理。设置求助投诉中心：公布求助投诉电话，让分管部门（业主）可以最快速度直接向我司反映情形，对于分管部门（

9、业主）的投诉及时通知相关部门处理，并进行跟踪。我司设置专门监督部门，通过日常抽检、巡检、月检、内部审核等方式对治理处的日常工作进行监督，确保治理工作的正常开展。五、物业治理机构设置方案根据 广 州“广地花园”的实际情形，为实施全面的、更有效的物业治理服 务，为此，我 司 将 成 立“广地花园”治理处，开展日常治理服务，并且就“广地花园”的实际情形设置治理人员及其架构。（一）在日常治理中治理处将坚持“三全治理”的服务原则：1、全能：要求治理处全体员工具有全方位的能力，既要知晓设备安全运行的常识，又要了解对客服务的技巧。2、全员：要求治理处全体员工全员化。全体员工既是服务员，又是安全员。3、全程：

10、要求治理处全体员工确保所提供的每项服务有始有终，做到遇问题,必须有分析、有处理、有跟踪、有结果。通过优质的服务、规范的治理，全心全意地为业主、租户提供有效的、快捷的物业治理服务。，一 、为全体业/租户服务“广地花园”治理组织架构图（暂定编制167人）“广地花园”各环节人员配置、职责及范畴部门职务人数职责及范畴治理处主任1人负责全面和谐对外联络、沟通、监督、和谐治理处各部门开展有效的物业治理工作，编制治理处各项工作计划，指导、监督、检查治理处日常工作及属下员工工作完成情形，对外和谐社会各部门关系。主管1 人在主任的领导下，具体行使治理、监督、和谐、服务职能，协助主任处理当班的日常事务。并负责小区

11、供配电系统及各系统行使治理、监 督、和谐、服 务 职 能 和 制 定 各 种 计 划 及 对 计 划 的 执 行。服务中心助理1 人负责小区用户投诉受理、跟踪，小区清洁卫生、设备、外观等是否符合公司要求，定期上门征求基地用户意见，建立良好的工作关系。服务区助理3 人负责小区用户投诉受理、跟踪，巡查小区清洁卫生、设备、外观等是否符合公司要求，定期上门征求基地用户意见，建立良好的工作关系。财务部出纳和会计2 人负责治理处现金、银行存款的收支、治理、记账、结算工作，对不合法、不真实、不完整的原始凭证，不予办理或退回补充更正，各种台帐的建立，做到账目清楚、手续齐全、账账相符，账款相符、日清月结，准确无

12、误，定期分析资金往来及运用情形、监督合理使用资金。工程部供配电系统值班电工3 人在供配电领班的领导下对供配电系统实行监管、监理，确保系统的正常的运行及对系统进行保护、保养。综合修理技术人员6 人为用户及时处理一样室内工程修理方面问题，定期对大厦各项设备进行保护保养及楼房的养护。及负责给排水系统和消防系统进行巡查及保护，保证系统的正常运行使用，处理业/租户修理工作，排水管、排水井疏通清理等工作。保安部保安部主管1 人制订基地安全保卫工作计划，组织落实消防演习工作，合理、科学安排治理员的工作，落实做好基地的安全保卫工作，及时处理大厦的突发事件。保安部组长7 人协助治理处主管，切实做好大厦24小时的

13、安全保卫工作。小区巡逻岗治理员56人熟悉整个基地厦环境，设定重点巡逻部位，对大厦实施定期、定时的巡逻监控。大厦固定岗治理员24人坚持基地正常的出/入秩序，对可疑人员进行盘查，完善用户、来访人员的出入登记制度。车管员2 人指挥车辆进出、停放，并做好登记，收费工作，对违章停放车辆应及时禁止和纠正，搞好基地内环境卫生，发觉车辆漏水、漏油，应及时通知司机。清洁部主管1 人对治理处主任负责，及时报告清洁检查、工作进度、员工行为纪律，经常在区域内巡查，编制清洁用品的采购计划和控制其合理使用。清洁员40人保证质量地搞好本人负责区域的清洁卫生工作，不得擅自离岗，以保持区域内的清洁。园林部主管1对治理处主任负责

14、，及时报告园林绿化检查、工作进度、员工行为纪律，经常在区域内巡查，编制绿化用品的采购计划和控制其合理使用。园艺员18保证质量地搞好负责区域的园林绿化工作，不得擅自离岗，以保持区域内的绿化。第 二 章“广 地 龙 园”的图带治理物业治理的对象是物业，服务对象是人，是集治理、经营、服务于一体的有偿服务，是一种服务性行业。我 司 在“广地花园”的物管其性质也比较明确，主要是“服务性”的。寓治理一一对小区的日常事务性治理，亦即是对人、事、物的治理、经营一一小区内停车场、会所内康体设施，为业/租户提供有偿服务等。具体概括为:目标治理、总体物业治理设想、日常物业治理方式、四项基本治理工作的落实（保安治理、

15、工程治理、清洁治理、园林绿化治理）和经营宗旨。治 理 处 目 常 治 理 程 序指令工作计划.（目标）措施,执彳J（操作）A 成果（使用）接受决 策 V（调整）建议u *信息 反 馈 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _（参谋）监督（检查）日 有 物 业 治 理 方 式（一）“广地花园”公共区域治理1、设想在小区内设置固定岗及巡逻岗，保持辖区范畴内的秩序，劝喻各种不当行为，确保小区内的安全。在实际工作中，实行整点轮岗制度，每一个岗位实施每2小时轮换一次。在管辖区域的盲点设立巡逻登记表制度，巡逻人员每1小时签到一次（深夜班在零时至七时实行每一小时报岗制度。由各岗位利用对讲机向主管汇报本岗位

16、的岗位情形，实行主管定时巡岗、治理处主任不定期查岗），以便治理处随时监督检查上岗情形。2、设想每天在楼层、通道、公共区域进行两次清扫（使用加盖的三轮车每天不定期在公共区域进行巡回清扫、保洁），做到地面基本无杂物、无积水、无污渍、无泥沙、无卫生死角。每天定时收集生活垃圾，及时清运到指定地点。每月对主干道进行二次路面清洗。3、不定期对管辖区域绿化进行除草、修剪、杀虫、施肥，保持绿化青绿。4、组建义务消防队伍，制定消防及各种应急预案，定期进行人员培训，学习消防常识，熟练把握基本消防技能防患于未然。对管辖区域的消防器材每天进行巡查。5、明暗沟检查1 次/周，即坏即修，畅通、无积水、无塌陷、无鼠洞；6、

17、道路、停车场检查1 次/天，随坏随修，平整；无积水；无漏水，无缺损、完好率99%以上；7、在雨季、台风到来前，按预定巡视路线进行检查，做好防水防漏工作。（二）“广地花园”人员进出治理“广地花园”住宅治理，是我处介入“广地花园”开展物业治理工作的重点。我处将加强对外来人员的严密盘查，“广地花园”广大业租户出入小区凭“业/住户卡”进出小区。我司将严格实施“租户资料档案”治理制度，在实施治理的过程中，将与番禺区南村镇政府密切联系，除按政府有关 关于暂时居住人员治理办法中有关要求进行办理暂时暂住证外，还要求他们到治理处办理“租户资料登记”，同时办理“暂时住户出入证”以便进出小区，以确保小区的安全，通过

18、“丝丝入微、贴心、贴身”的服务来体现我司的核心理念。（三）物品进出治理为了确保 广地花园”的安全，我们将加强对进出小区的物品和外来人员的监控，拟采用我司现有的 物品出/入治理规定一一初步设想在晚上6：30分以后，小区内的物品（大件的物品、电器等）不予放行一一和实施业/租户凭出入证治理以及对外来人员实施登记制度、盘查制度，营造小区的文明、舒服、安全的生活、工作环境。（四）宠物治理:1、将广州有关的饲养宠物的规定引入“广地花园二2、在小区内成立宠物协会，由协会参照广州有关饲养宠物的规定而制订“广地花园”宠物治理条例，让会员共同执行，让宠物的饲养有组织、有秩序、高档次。3、在小区内划定宠物林区和活动

19、区域，规定活动时段，让宠物既可以有活动空间，让饲养者可以一起交流体会，又可以保证其他业主的安全。4、通过社区活动与宣传，加强人与人之间的沟通，减少人与人之间的隔阂，不定期组织宠物饲养体会研讨会，让业主对宠物的饲养有更高的认识，治理更加完美。5、推行宠物登记制度，定期邀请有关宠物防疫部门派员到“广地花园”小区为有饲养宠物业主进行现场咨询饲养知识和注射防疫疫苗。让喜爱饲养宠物的业主在饲养宠物时既要顾及自己、又要顾及不喜爱饲养宠物业主的人身安全。6、制定宠物饲养守则：按规定区域，规定时段放养；按规定登记；定期保健；注意宠物的清洁卫生；不得影响他人生命安全与工作生活；在他人提合理意见时，须予以接受改正

20、。（五）“广地花园”住宅治理1、对小区内及楼宇的配套设施的保护和保养，我司的治理人员每天定期对楼宇及设备进行巡查，确保设施处于良好的状态，延长物业的使用寿命，为业/租户提供基本的使用保证。2、搞好楼宇内及周围环境的清洁，包括垃圾、各种废物、污水、雨水的排泄清除等，以求保持一个清洁卫生的环境。3、为业/租户开展有偿便民服务。4、天面检查1次/月，无积水，无漏水，隔热层完好无损；5、楼梯墙面刷漆1次/3年，随坏随修，整洁无缺，扶手完好，楼梯灯政党无污迹；6、外墙检查1次/周，即坏即修，无脱落，无鼓、无渗水、无违章、整齐;7、通过以上工作的开展，为业/租户提供一个整洁舒服的居住环境。（六）“广地花园

21、”的商铺治理由于“广地花园”有一条商业街，如何充分利用商铺的空间，创造更加好的经济效益，这也是我司在进驻“广地花园”实现物业治理的一个重点之一。因此我司作出如下设想：1、商业街设置巡逻岗2人，在公共区域盘查可疑人员，检查公共区域的消防设施。2、要求新商户与本处签定“物业治理协议”，共同保护公共区域的秩序及消防安全，明确双方的权、利、责所在。3、每天派驻固定的清洁人员，在商铺上班前2小时开始对公共区域进行清洁，上班时间巡回保洁，商铺下班后，再进行清洁一次。4、派驻专职的物业治理人员，每天巡查公共区域2次，收集各业户的资料，听取业户的意见，建立各业户的专门档案，按我司的清洁卫生标准，进行检查监督。

22、（七）“广地花园”车场治理为了使小区内的车辆停/放有序，要求所有治理员引导汽车到达安全及指定停车车位停放，拟定车辆进出实行打卡制度。1、健全车场制度指引标识，明确各岗位操作规范、标准实施治理。2、车场各出入登记及巡视检查记录要完整。3、停车场要保持车道畅通，收费合理，使停车收费过程快捷便利。4、车场治理人员要辅助引导客人安全泊车至指定车位，及时提醒客人关锁好门窗，带走贵重物品，认真检查车况，发觉问题及时提示客人以策安全。5、保证车库的通风、消防、排水及照明等设备、设施完好。6、保持停车场环境整洁，地面平整，无积水、无渗漏水。车场事故处理程序(A)“广地花园”配套设施治理我司将以“贴心的服务、人

23、性化的治理”为经营理念，以优质、高效的服务标准为治理目标，并且根据“广地花园”小区的人口规模、从事各类不同工作的人员情形以及老年人、青年人的特点组织开展一系列活动，使小区业户安居乐业、物业的升值潜力不断提高。将该小区建设成为我司旗下优质、高雅的典范小区，以体现我司的品牌形象。1、会所、宾馆的治理由于现在会所、宾馆内所有的设施设备严重损坏，大部分已无法使用，为使业户能享受到高品位、健康、休闲、闲适的生活，我处拟定对可修复的设施进行修复，不过修复的我处再与产权交易中心协商，待会所、宾馆的配套设施设备修理后，我处再对外开启使用。我们将以合心的价格、贴心的服务大众。设置会所、宾馆内各活动室及餐饮室的指

24、示标识要明确，制定会所、宾馆的治理制度及各岗位作业标准，实施规范化的治理。1)坚持保本微利的原则，制定各项活动的费用标准，以称心的价格，优质的服务，为业主提供文娱康体服务。2)每天对会所、宾馆的设备、设施进行检查，发觉问题及时向上级主管报告3)执行会所、宾馆治理规定，对违规的客人要进行劝告，严重的报告会所主管及相关部门处理。4)把握在会所、宾馆活动的客人动态。发觉行动非常的客人，要报告主管并做好控制；发觉客人的遗留物品要做好监护，防止他人取走。5)保持会所、宾馆空气通中胤环境整洁，清新无异味，地面平整，无积水、无渗漏水、无杂物堆积。6)保证会所、宾馆的通风、消防、排水及照明等设备、设施完好。每

25、天对酒吧的存货进行盘点，并核对报表的存货数目与实际酒吧存货数目是否一致。7)营业时间终止时，服务员须将酒吧内所有设备、设施清理干净，做好酒吧的清洁卫生，确保酒吧的清洁卫生状况良好。(九)二次装修治理1、住宅房屋装修1)业主、住户装修应提前向治理处申报，填 写 装修申请表，并递交装修图纸、装修方案，进行审核批准。2)施工队进入小区进行施工装修要严格执行建设部第110号文规定。填 写 装修申请表，出具装修公司营业执照复印件。经批准交施工保证金，签施工责任书，装修工程队及治安责任书。3)施工队进入小区装修，一律要递交有效证件，办理施工人员出入证,凭证出入。4)进入小区施工队伍一律按规定交纳施工治理保

26、证押金。待工程完工并验收合格后退回押金。5)对住宅楼房装修实行预防治理，着重于治理制度与法制的宣传，做耐心细致的说明工作，使每个业主、客户明白按章办事，利民利己的道理。例如：房屋天台改变用途，房屋结构受损，整体及环境就要受影响。要使住户了解房屋结构设计基本概念，对住宅装修第一应在预防违章上下功夫，在审批装修工程的同时，实行与业主签订 装修治理协议，使业主自觉按照装修规定进行装修。显现违章后则应坚决予以禁止，确立本小区整体形象的统一。6)强化治理处治理技术人员及保安员素养培训，特别在装修期间加强监督巡视，严格执行申报、批准手续，每天不少于二次进入施工现场检查。发觉违章施工、违章用电，乱拉乱接，特

27、别是住宅天台违章加建等问题，应立刻予以解决。工作流程工作内容作业频度质量标准巡视2 次/天无乱堆放，乱挖乱接乱搭，无违章装修，房屋完好率100%跟踪、监督4 次/天问题部位无重复违章现象走访2 次/周及时听取住户意见，满足其合理要求，中意率100%装修报批程序（十）“广地花园”治理人员的培训计划：不断地对各级员工进行不同阶段的在职培训，是确保治理处员工的行为步伐与上司的摸索高度统一，同时都是确保治理处人员在日常工作中能否适应小区内业主对物业治理服务的要求，也是我处能否圆满完成托付治理合同的重要保证。现代社会发展的特点是要求我们一方面必须加强人才交流和引进，另一方面必须时时刻刻对员工进行培训，只

28、有这样才能跟上时代的步伐。为此，驻“广地花园”治理处将实施我司所制定的各项全员培训计划，务求培养一支高层次、高素养的物业治理专业队伍，更好地为“广地花园”广大业/租户提供专业化的物业治理服务。二、培训目标1)就“广地花园”而言，培训的目标就是提高治理人员的素养及治理水平，我处将根据员工的工作量及实际需要来制定详细的培训计戈小目的是通过培训增强员工的基本技术及其它技能，使各级治理人员的专业素养及治理水平达到全国一级物业治理公司资质要求，使之有效地服务于“广地花园”业/租户，努力为业/租户提供尽善尽美的生活享受。通过培训，加强或改进员工的日常行为规范和工作态度、表现、技能等。使 我 司“尽，0尽

29、力，做 刎 景 后”这一治理核心得以在“广地花园”实现。2)培养高素养人才队伍，加强培训，实施动态治理。全面注入CS(业/租户中意)思想，主动为业/租户提供动态的、主动的服务。广 州“广地先”楮制系统2、培训方式1)组织方式：由下至上，分为治理处各部门自行组织，公司组织两种方式。(1)入职培训：由公司负责，对新招员工进行的培训；(2)岗前培训：驻“广地花园”治理处负责，对新上岗员工进行的岗前培训；(3)在职培训：主要是针对不同的工作岗位进行的专题培训或进行有计划的知识培训I。其中治理处主任的培训由公司负责组织安排，一样治理处人员及普通员工由治理处主任负责落实。(4)岗位轮训：通过岗位轮训，给员

30、工提供晋升的机会，通过人才的横向、纵向交流，达到一专多能、一职多用的目的，从而提高综合素养和人才培养的功能。(5)举办培训班：加强和提高员工专业素养和职业道德修养。(6)专题讨论：针对物业治理工作中发生的疑难、典型案例等，聘请有关专家举行专题研讨，探讨具有超前意识的治理途径和治理措施。培训的种类及内容培训类别培训对象培训时机培训内容入职培训所有新入职员工办 理 入 职手续后（每月 中 旬 和下 旬 集 中培训）1、公司基本情形、行业现状、组织机构、领导成员2、质量方针、目标、企业精神。3、公司劳动、人事制度。4、礼仪礼貌、基本纪律要求。岗位培训上岗培训入职培训合格之新员工、转换工种之员工入 职

31、 培 训合格后、转换工种前1、应知部分：岗位基本情形。2、应会部分：岗位职责、工作内容、基本要求、操作流程、使用表格。在职培训日 常 工作培训普通员工每 日 两 次（每日早、晚集队）1、工作方式、方法、要求2、注意事项3、布置、检查工作。日常治理培训主管级以上每 日 两 次（周 工 作会议）1、工作方式、方法、要求2、工作总结、讨论3、布置、检查、和谐工作。4、案例分析。5、专题讨论、学习。全 员 培训全体员工次大按计一员短部月全)M训每冈1、盘查程序巡查岗1、消防设施、设备消防监控111心1、设备运行情形应急处理培训抽查情形培训情形培训、学习实操情形备注2、礼仪、礼貌、外表2、盘查程序2、卫

32、生情形3、卫生情形3、礼仪礼貌、外表3、仪容、外表情形4、交接班情形4、交接班情形4、交接班情形作准工标1、才2、5因及通过行。3、有效4、件等5、i6、1符，7、界人的人8、做好9、问候1 0艮明显11 5登记盘查时应按文明用语要求进行时来人来访人员应盘查其身份、证件、来所找户主的姓名、楼座、房号；必要时可防盗门对讲机与户主通话,确认后登记放位于外来装修、修理人员应盘查其是否持出入证。付于参观人员应盘查其身份、介绍信、证M绝推销或其他闲杂人员进入。直班员在登记前，应认真核对证件，若不谢绝入内。音遇上级领导或前来指导、参观的社会各士，应立刻起立敬礼。然后，将参加人员数、单位等情形记录清楚。皆遇

33、不愿出示证件，蛮横无理者，应耐心说明工作，尽可能排除其不满情绪。管装整齐，使用礼貌用语，敬礼、微笑、不辱骂/不顶撞业户。5定岗固边无垃圾、杂物，门窗干净，无灰尘。t接物品、数量清楚，对未办完的事项有、有签名。1、消防栓、灭火器摆放整齐，干净，数量齐备；2、巡查内容包括：1)是否可疑人员在辖区游荡；2)是否乱张贴广告，乱写乱画；3)是否存在治安、防火、防盗、水浸等情形或潜在隐患：4)是否有路面破旧、交通设施损坏或违章交通现象；5)是否有乱摆卖、占用绿地、破坏绿化现象；6)是否潜在的危及人身安全处未作识别；7)是否有随地吐痰、乱倒垃圾、高空抛物现象；8)是否有违法饲养宠物；9)是否有超标的环保污染

34、现象；10)其他的治安可疑情形。3、着装整齐，使用礼貌用语，敬礼微笑、问候、不辱骂不顶撞业户。4、有详细地巡查记录，时间发觉的事项有登记，有签名。1、准2、消3、准4、自5、指6 记处7、记早8、摄作9、灭1 0工 彳门窗干1 1着4礼貌用1 2有i生的事确记忆报警时间及位置；音、复位正常；确显示故障位置、类型；险功能正常；示灯正常工作：录故障的数量、位置及早理；录误报火警数量、位置及处理的问题；像头、显示屏、录像带工正常；火器正常干净；乍时间无垃圾，无杂物，净，无灰尘。克整齐，语言清楚，使用语，敬礼、微笑、问候。羊细地交接班记录，对发项有记录，有签名。按业户修理流程处理班后或对的有总分天班任

35、管天作置和析每前主主当工布结规度习人工，职培，;的按进礼仪陵训.，文学。司制学四叔位的衿谖伍操求必、外培嘏司的刎公章的书肉岗责师w i队实要希必貌率的分公件习、12345检 查整 改情形令 消防治理1)治理原则(1)区域治理，落实区域治理责任制；(2)落实各项紧急情形、突发事件处理的措施;(3)落实消防安全责任制消防治理工作程序工作内容作业频率质量标准值班(灭火)24小时报警、通讯设备完好，离岗有人代班，灭火迅速、措施得力，抢救及时流动巡 查宣 传家居安全每日8 点至21点无堆放易燃、易爆用品，安全使用液化气，安全使用电器，无乱搭接电线有消防设备，会使用；无违章用火，用电，无使用燃材料装修；无

36、挤占消防通道和设施，天面无堆放杂物。施工、装修监督公共场地设备消防设备设施检 查消防泵栓带灭火器具报警、通讯每周一次泵：运转良好，无非常声音，无振动表面无灰无尘无油污。栓：无渗漏、无锈蚀，开闭灵活。带：无破旧、无霉潮，带柜完好。灭火器放置合理，无缺失，无过期，表 面 清 洁 100%完好。设备灵敏 率 100%。消防器材一年补换两次。学 习训 练3次/周20分次熟悉消防法规、消防知识和小区消防情形，把握基本消防技能。训练、学习组织严密，重点突出，考 核1 次/半年专家指导，住户参加。演 习1 次/年督导方式治理部统一调度指挥、消防队员分片包干责任区。治理部主管每日巡查、监督。治理处主任每月重点

37、抽查。治理处领导每月抽查。小 区 的 消 防 方 案；小区的消防是治安工作的重中之重，我司计划在根据楼盘实际情形定员、定岗、定责的原则重新制定消防方案，除了每年进行一次小区消防演练之外，还计划采取每季在住户中进行消防安全宣传，每月对消防设备全面检查，每日对消防设备的外观巡查，不定期开展有重点的抽查等措施。结合消防监控中心的硬件支持，确保小区的消防安全，将消防工作的重点放在“预防”上。由 于 现 时 小 区 内 的 所 有 丸 控 余 统 及 防 雀 余 统 显 现 产 童 的 旗 坏，故或控中心 火 作 报 警 工 作 者 无 法 开 展，桥 修 复 或 更 换 后，再 继 开 展。二、清洁、

38、保洁方面:我司针对现时小区的实际情形，由于小区的公共面积较大，楼宇数量多的特点把小区清洁工作进行分区分责治理，同时小区内原有的垃圾筒残缺不全，如需进行正常的清洁工作，要从新配置74个垃圾桶。1、清洁、保洁方面，制订一套周密和可操作性的清洁保洁标 准，实现没有0.5 m?的卫生死角的标准，为此，要求治理处全体人员要养成“谁见到垃圾，谁去捡”的良好工作习惯。2、保 持“广地花园”清洁，在公告内设立公益性广告，搞好公益宣传。清洁服务细则要求清洁范畴清洁内容清洁要求(一)“广地花园”总体服务1、清 理“广地花园”内的所有垃圾2、收集及清理所有垃圾箱、烟灰盅及花槽内的垃圾。3、清洁垃圾箱、烟灰盅及花槽外

39、表面4、清洁所有告示牌窗橱及指示牌5、清洁所有花盆及植物6、清洁所有出口大门7、清除所有手印及污渍，包括楼梯墙壁，防烟门8、清洁所有扶手、栏杆及玻璃表面9、清洁所有通风窗口10、打扫所有调风口百叶及照明灯片11、拖擦地台表面，包括花岗岩、大理石等12、抹净积聚尘埃包括电灯箱、灯罩及风口13、清洁所有楼梯、走廊及窗户14、清洗所有灯饰每天2次每天4次每天4次每天2次每天2次每天4次每天2次每天4次每 天1次每 周1次每周2次每 季1次每月2次每 日1次每月2次(-)公共区域的男女卫生间1、抹净所有门2、抹、冲及洗净所有洗手间设备3、抹净所有洗手间内镜面4、抹净地台表面5、天花板及照明设备表面除尘

40、6、抹净抽气扇7、更换厕纸、毛巾、肥皂及清洁液8、清理卫生桶脏物每 天1次每天4次每天4次每天4次每天2次每天2次每天2次每天4次（三）人行楼梯1、扫净及拖抹所有楼梯2、抹净扶手及栏杆3、洗擦扶手及栏杆4、洗擦楼梯表面每天2 次每天2 次每天2 次每 月 1次清洁范畴清洁内容清洁要求（四）“广地花园”住宅大堂1、扫净及洗刷大堂入口地台及梯级2、抹净住宅大堂内墙壁表面3、抹净住宅大堂内所有玻璃门窗及装备4、拍打天花板尘埃每天2 次每 天 1次每天2 次每 天 1次（五）天台地方1、清理积聚于天台地方的垃圾，避免渠道阻塞2、抹净天台大门表面每 天 1次每 天 1次（六）地面起渍打蜡1、大堂地面起渍

41、打蜡2、公共地面起渍打蜡3、写字楼地面起渍打蜡每 季 1次每 季 1次每 季 1次垃圾分类收集处理实施办法垃圾分类收集处理是环境保护、利国利民的有效措施，我司驻“广地花园”治理处计划在“广地花园”实施垃圾分类处理：1、2、3、4、可回收垃圾箱一一如纸张、塑料制品、生活垃圾箱一一如果皮、花草、竹木、有害垃圾一一如各种废电池、废光管、大件垃圾-如沙发、床垫、废家私、玻璃制品、橡胶、皮革、金属、纺织物。陶瓷、渣土等。药剂罐、气体罐、药剂及药品。废电器等，请通知治理处协助处理。三、工程治理工程治理在物业治理中处于非常重要的地位，能否合理运用现代经营手段修缮技术对小区建筑及其配套设备、设施、公共环境进行

42、精心的保护、修缮和治理，是工程治理重中之重，由于“广地花园”配套的设备损坏，我司将根据此损坏情形组织工程部对小区内的所有公共设备设施进行修缮，对不能修缮的数据统计，再向公司及产权交易所汇报，并收集和整理有关小区管网布置及电路图的资料。待前期工作完成后，我处会对小区的设备实施科学的工程治理从而延长设备的使用寿命，为小区所有人和使用人创造可靠、安全、方便、舒服的生活和工作环境，以提高小区的经济价值和使用价值，使物业达到保值、增值的目的。（一）、现时小区基本情形但是广地花园小区现时的设施损坏较严重，大部分已不能使用需要投入资金 修 理（附表），现时小区公共设施问题如下：1.现在小区内路灯残缺严重，部

43、分线路无法修复，需要重新敷线。2.小区内有二十个喷水池周围长期停用，水池有渗漏现象和缺损电机，需要重新进行检测补漏。3.小区内供水管网是采用环回式供水，供水管道的阀门已坏不能关闭，需要更换，而且小区水管网存在漏水现象，白天用水量的约2000吨，夜间用水量400吨（。6 时）需要检查漏水点。4.J区变频供水的控制系统只有一点输出，亦即是以上能控制一台泵，不利于运行及修理，滋技术改造则只能利用原有变频其他器材需重新配置5.小区内监控设施全部不能使用，绝大部分监控头被拆走，监控室设备全部被拆走，预埋管线残缺破旧需要检测6.现在传扬及住房部两台电梯停止使用，住房部电梯主板故障，修理费用待日立公司报价，

44、会所电梯情形未明，其余七台电梯正常运行，已到期年检。7.小区内监控设施全部不能使用，绝大部分监控头被拆走，监控室设备全部被拆走，预埋管线残缺被损需要检测。8.小区公共设施情形路面被汽车压坏多处，两大门的约有50平方米。小区内道路损坏面积约200平方米。1 号桥缺照明。2 号桥装饰柱损坏8 个。J7对面小桥护栏侧塌。J 区装饰面瓷砖剥落70平方米。柱面有污迹，需要油漆，使用乳胶漆10桶。9.楼宇的防盗门对讲系统长期缺乏修理养护，以致百分之九十的系统都不能正常使用.另：经我司对广地花园公共设施修复后现时情形：路灯已修复8 0%,尚余J 区路灯，会所路灯，待查线路，靠塘西村及别墅围墙路灯，北大门围墙

45、路灯等材料。喷 水 池 已 修 复，罗马广场三个，J1喷水池一个，双龙喷水池。修复加装停车场、厕所公共照明。修理绿化、用水设施，4 分水龙头10个，2 寸水制1个，一寸球阀一个。(二)、日常工程治理方法：实施规范、科学的治理意念，做到规范操作、精心保护、认真巡视、如实记录、迅速处理、及时反馈、有效控制、确保安全，我司将根据小区的特点和使用要求，重点突出“预防为主，安全第一”的治理思想，采取运行与保护保养并重，工作计划，技术治理和经济治理相结合的方式，建立完善的工程设备治理体系，在人员技术力量、物资材料、治理方案等方面作好充分的准备，用专业化治理手段来组织和控制工程治理体系的有效运行。1)建立专

46、业化队伍，提高办事效率；2)制定严格的规章制度和工作操作程序，降低工作误差；3)加强队伍训练，增强专业素养，“精兵简政”。4)明确把握机电设备的性能，发挥设备的最高效能。5)定期对机电设备进行制度化检测，确保安全运行。(三)、各系统设备治理要求：1)设备设施实行目标治理，并在治理过程中实现计划、检查、总结与提高，设备治理要不断对治理思想，治理方式，治理手段和治理流程进行调整，注意新技术和新材料的应用。2)科学地建立设备设施治理的组织机构和岗位责任制，明确岗位标准，合理配置各种资源，在确保物业设备设施正常、安全运行的基础上，制定设备设施经济运行方案，合理地降低运行费用。3)实行重点设备重点治理：

47、划定重点设备，确定治理和修理方法，实行定人操作，保护保养、修理，优先安排预防性检修活动。(包括托付专业公司进行修理，保养和预防性检修)包括定期检查、状态检测、精度调整及修理等，建立重点设备设施的修理保证体系。包括人员保证，资金保证，材料和备配件保证等供应。4)应用运算机进行设备台账治理，备件治理，技术状态治理及经济指标的统计分析。5)按设备系统对设备进行编号，设备编号与设备图号相一致，并建立设备档案。6）建立符合“广地花园”实际情形的设备日常操作，巡视，修理保养和预防性检修治理规程，拟定应急事故处理方案等。（四）、检查与考核对容易产生重大事故的项目须进行定期的检查与考核，考核的指标为设备完好率

48、达9 5%,重点设备完好率100%,修理及时率100%,修理质量返修率不高于1%,并且将修理记录建档在案照明及动力系统1）变压器、高低压开关上无浮尘，每年定期清灰二次，保持变配电房内环境清洁卫生。2）每半年检查核对变压器，高低压负荷开关及其它电气设备的整定值在正常值，无偏差。3）每季度对照明柜，动力柜内的线路，铜排以及总开关的下桩头，分开关的上桩头等设施进行检查，确保无短路、拉弧、线路无过热、无变色现象，热继电器等整定值正确无误。4）其它电气设备每季全部巡查一次，巡视时做到 一看二闻三听”，即看各种外表是否正常，闻是否有焦味，听设备运行有无非常的声音。发觉问题要及时查明原因，立刻处懂得决，确保

49、正常运行。5）避雷装置由政府规定部门或业主指定承包商每两年进行一次检测。平时检查要观其避雷针与引线连接是否可靠，有无间断及锈蚀。6）用户24小时工作区域的照明和应急照明保持24小经常亮,普通照明工作时间段常亮，确保发生故障时，在 1 小时内修复。消防系统对各类消防设备如消防水箱，性能达到消防规范要求，保证设备功能正常。消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通讯试验；检查所有转换开关；强制切断非消防电源功能试验；监控系统定期清洁屏幕，检查接线是否松动，按钮、旋钮正常，电脑主机定期杀病毒。摄像机图像清楚，焦距准确、位置合理，云台控制正常。闭路电视系统1）每半年检查一次接收机天线（包括：固定拉线、防氧化

50、、放大器检查）2）对放录像机磁头清理3）宽频放大器的校准4）各引线端的加固监视机的保养1）电视机开箱壳吸尘2）电视机高压包及显像管静电尘沾的清理和防潮3）各接线螺丝端子的紧固4）各类电位器的清洁和润滑5）面板金属部位防氧化清洁处理6）校准各输入信号门禁系统每个门点出入控制正常，系统软件、主机工作正常，每个点出入信息储存完整。房屋及其设施1）客户报修或治理处员工在日常工作中检查房屋设施的状况，发觉问题填 写 工程修理单，由工程部统一修理。2）主管人员每周将 工程修理单整理一次，以检查服务的及时性和业户的反映，对服务过程中发觉不合格和安全隐患应立刻查找原因，并采取纠正措施。（五）、“广地花园”工程