别墅调研报告1.docx

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1、 别墅调研报告别墅调研报告1 房地产奉化别墅工程投资分析报告 第一局部：工程分析 地块规划掌握指标： 地理位置：工程位于奉化市区锦屏街道，南面紧靠市交警大队，东面为规划茗山路延长段，西、北、东北三面环山 土地面积：66000平方米 容积率：0.6 用地性质：居住用地 地块现状：山坡地，无建筑物，有农田与植被掩盖 地块周边环境： 地块四个方向的环境： a、 地块东面：东北面环山，东南面为规划茗山路延长段与一食品厂 b、 地块南面：南面为市交警大队与市公安局 c、 地块西面：西面环山，有自然小河道 d、 地块北面：北面环山 环境状况： a、 空气：地块三面环山，有不少植被与河道，空气质量非较好，但

2、东南面靠近一食品厂，有烟囱高立，对空气质量存在肯定影响。 b、 噪音：地块为市区内罕有小山谷坡地，闹中取静，无噪音污染 c、 水质：地块目前为农田与植被，西面有一自然小河道，总体水质尚可。 d、 土地：土地和土地周边没有任何污染。 地块交通条件 工程处在奉化市区范围内，周边的市政路网及其公共交通完善，车行5分钟可到达市中心。 地块周边市政、公建、商业、居住等配套 工程紧靠城市主干道南山路，公安局、街道办、岳林寺、奉化江、阳光茗都小区等生活、居住配套都尽在咫尺。 工程优势(strength) 地块气质较好，位置极佳，闹中取静，是市区内罕有的低容积率工程 地块三面环山，为狭长谷地，景观环境美丽，可

3、利用性强 地块山水齐备，是抱负的风水宝地，可开发高档次的居住物业 地块为净地，地上无建筑物，可立刻进展开发 地块四周没有高层建筑物，视野开阔 工程劣势（weakness） 地块东南面有一未搬迁的食品厂，高大的烟囱对居住环境造成影响 地块西面山坡上有一公安局的看管所，会对购房者产生肯定的心里影响 工程周边目前缺乏高档次的商业配套设施 地块紧靠的山坡上目前有局部坟墓，如不搬迁，会对消费者造成不小的心理影响 工程时机(opportunity) 茗山路的延长，使得工程的交通条件更加完善 当前奉化房地产市场上根本没有与本工程别墅类产品竞争的楼盘，市场压力较小 罗蒙集团品牌在奉化影响力较强，良好的口碑与人

4、脉资源，对于工程开发将会更有把握 奉化经济进展迅猛，拥有为数不少的富人阶层，高档住宅市场拥有较多的潜在购房需求 工程威逼(threaten) 奉化本地居民比拟偏好一到三楼连在一起的“落地楼”，对于商品套房喜好度不是很剧烈，导致房地产市场始终处在缓慢进展的阶段 奉化城区内有不少的拆迁安置房及自建“落地楼”通过二手房市场流通，价格较低，将会对本工程的销售产生肯定的影响 工程为别墅类产品，定位高档，这使得工程客户范围受到很大的限制 工程分析总结： 依据以上对工程自身状况、周边环境分析及总体优劣势与时机、威逼的评价后，可以得出，工程整体条件较好，环境美丽，市场时机巨大，是高档次别墅类居住物业的抱负开发

5、地块。 其次局部：奉化房地产市场分析 奉化市的房地产市场进展与宁波相比始终比拟缓慢，无论是房地产的投资额还是商品房需求量都远远低于宁波市其他县市。因此除了本地开发商，外面的开发商都很少进入奉化房地产市场，这也使得奉化房地产市场远远落后于其他县市。 但是从近几年的宏观数据走势来看，奉化的房地产市场正在渐渐向好，进展速度也在不断加快，各项指标都在稳步增长中。而下滑的商品房销售面积主要是由于目前市场上可供选择的楼盘有限，还有宏观调控对于自住需求的抑制，信任随着外来人口的不断增多以及居民收入的不断提高，市场的需求量会不断增加，转变目前成交量不断下滑的局面。 此外随着奉化市政府出台新的城市规划，奉化将会

6、迎来一个新的进展时期，这对于房地产市场来说也是一个新的机遇。对于奉化将来的房地产市场，前景还是非常看好的。 奉化市的中心区域、溪口镇是奉化市主要的房产开发区域，集中了奉化市90以上的商品房。而市中心区域，是奉化市房地产市场最重要的区域。在05年的宏观调控后，市中心区域的房地产市场受到沉重的打击，市场始终萎靡不振，再加上市场需求量始终不大，因此近年鲜有新楼盘推出，而在售的楼盘不少在20xx年就已经开盘，像阳光茗都2期、阳光水岸都已经是准现房销售了。目前市场上在售的楼盘主要有三个，阳光茗都2期、上林华庭、阳光水岸，市场上缺少高档次的楼盘。 别墅调研报告2 1、调查的目的 本次调查旨在通过肯定数量的

7、调查问卷反应的信息，对奥北高端收入人群的别墅购置行为及消费特点做出分析，得到具有科学依据的定量分析结果和精确参考结论，为二十一世纪不动产别墅市场决策供应第一手参考资料。 2、调查的对象 （1）家庭年收入在20万元以上； （2）对奥北别墅感兴趣的，有初步购置意向的； （3）拥有私家品牌车或可供其长期支配的公务车； （4）演艺界、政界、企事业高层等奥北主流居住着； 3、调查的内容 （1）目标客户的初步购房规划，包括价格、面积、户型等需求； （2）目标客户对别墅会所效劳及私人业务的需求程度； （3）目标客户对别墅安保系统及物业治理的需求程度； （4）目标客户对别墅经纪的专业需求及运作品牌程度； （5

8、）目标客户个人信息及购房自审的程度； （6）目标客户对购房的付款方式、工程配套、建筑风格等； 4、调查的质量掌握 由于需求别墅的目标客户为高端收入人群，数量比拟少，同时考虑到客户群识别等问题，我们打算选取奥北别墅片区及八达岭别墅片区同类物业成交客户和有影响及有身份名牌的其他客户作为样本，本次调查共获得问卷325份，有效问卷214份。 调查结果显示 1、对购置别墅的时间数据统计显示，被访问者中准备一年以内购置别墅的有12人，占4.86%；准备在13年内购置别墅的有76人，占36.09%；准备在35年内购置别墅的有126人，占59.05%；这在肯定程度上反映出在被访的人群中相当一局部人近期三五年内

9、都对奥北别墅产品存在着购置需求。 2、对选择别墅的类型数据统计显示，被访问者准备购置独栋别墅的有114人，占53.37%；准备购置双拼别墅的有36人，占16.72%；准备购置联体别墅的有48人，占22.33%；准备购置叠拼别墅的有16人，占7.58%。独立别墅的购置意向共占53.37%，表达出这一特别人群对私密性的追求和对奥北别墅产品的期望。 3、对购置别墅的面积（单位：）数据统计显示，被访问者准备购置建筑面积为200300平方米的有54人，占24.47%；准备购置300400平方米的有69人，占32.18%；准备购置400500平方米的有51人，占22.68%；准备购置500600平方米的有

10、22人，占11.28%；准备购置600平方米以上的有18人，占9.39%。由于目标客户购置奥北别墅后将其作为其次甚至第三居所（前期调查结果），所以在户型面积上一般考量小户型居多。 4、对购置别墅的风格选项统计结果所占比例欧式风格6931.61%中式风格4922.25%现代风格125.71%中式和现代结合3115.02%欧式与现代结合5325.41%合计214100%数据统计显示，被访问者中选择欧式风格的有69人，占31.61%；选择中式风格的有49人，占22.25%；选择现代风格的有12人，占5.71%；选择欧式与现代结合的有53人，占25.41%；选择中式与现代结合的有31人，占15.02%

11、。总体上以欧式所占比重较大，但与其他类型风格相差人数不多，这反映出消费者对于建筑风格需求的多样化，也预示奥北区域该类型别墅马上热销。 5、对选择别墅的单价（单位：元）数据统计显示，被访问者准备选择1000015000元/的有71人，占33.08%；准备选择15000元/的有50人，占23.54%；准备选择25000元/的有56人，占26.7%；准备选择2500030000元/有20人，占9.39%；准备选择30000元/，占7.42%。大量的被访问者都趋向于低价位，也给像长河玉墅、保利垄上、湾流汇及王府花园八仙别墅等产品购置力的支撑。这在肯定程度上反映出奥北别墅市场已经开头了进一步的市场细分。

12、 6、对选择别墅的总价（单位：万元）数据统计显示，被访问者能承受的总价区间为300450万元的有81人，占37.68%；能承受的总价区间为450600万元的有61人，占28.25%；能承受的总价区为600800万元的有32人，占16.09%；能承受的总价区间为8001000万元的有29人，占13.41%；能承受的总价区间1000万元以上的有11人，占4.57%。总价是划分客户群的最有效标准，不同总价反映着客户的社会阶层。在奥北别墅区低总价别墅占到了主流，这也反映出消费者对小户型的青睐和对其次居所的温馨考量。 各项统计结果分析（省略） 鉴于对消费者信息爱护、对参加者劳动爱护、对二十一世纪不动产学

13、问产权爱护；局部调查结果未予共享。包括：目标客户对别墅物业治理要求的调查、目标客户对别墅会所效劳调查、目标客户对别墅安保系统调查、目标客户对别墅经纪的专业需求调查、目标客户个人信息及购房自审信息等。 秀美活力的汉中哺育了我，秉承了汉中人的豪爽，汉中人的实诚，汉中人的才智与得意，这就是李正山。本人专业从事此北京别墅买卖租赁等业务，拥有经纪圈内众多资源，独享二十一世纪不动产全球品牌，承受您的托付让您真正体验省时，省力，省心。 别墅调研报告3 由于本次调研对象的特别，可供我们选择的本就寥寥无几，加之其他客观缘由，也就没有什么选择的余地了。在我的家乡，所建的别墅都是以盈利为目的的经济型别墅，通常都是做

14、成坡屋顶的欧式风格的联排别墅，没有什么新奇和特殊的地方。而在合肥，别墅属于较为高档的生活场所，一般人难以进入并拍照，我们只能看到别墅的立面造型，不好做较为深层次的调研。实地调研缺乏资源，我于是选择了密斯：范斯沃斯住宅作为本次调研的对象，并在网上收集整理了一些资料。 密斯：范斯沃斯住宅“看得见风景的房间” 范斯沃斯住宅是密斯1945年为美国单身女医师范斯沃斯设计的一栋住宅，1950年落成。住宅坐落在帕拉诺南部的福克斯河右岸，房子四周是一片平坦的牧野，夹杂着丛生茂盛的树林。与其他不同的是，范斯沃斯住宅以大片的玻璃取代了阻隔视线的墙面，成为名副其实的“看的见风景的房间”。 范斯沃斯住宅造型类似于一个

15、架空的四边透亮的盒子，建筑外观也简洁明净，高雅别致。袒露于外部的钢构造均被漆成白色，与四周 的树木草坪相映成趣。由于玻璃墙面的全透亮感， 建筑视野开阔，空间构成与四周风景环境一气呵成。 而对于别墅的功能划分和空间导向问题而言：由于别墅的.四周是用了大量的玻璃铺展而成，为了使观景效果更好，在四周没有用墙体进展隔断，在内部也仅仅是围合了一块空间作为更衣和洗浴而用，整体显得特别开阔。而这块围合的空间也正好作为空间的导向。 虽然整个别墅只有一层，但还是有凹凸错落、主次清楚。整个别墅的主体高、体量大，而在平台处较为低矮且体量小。 在我们学生时代供我们发挥的空间还是很大的，待我们走上工作岗位，没有多少人可

16、以根据自己的想法做自己向要的建筑，或许到时候我们不得不也做那些很群众化的建筑，所以我们应当很珍惜学生时代的日子，在这段时间内，尽情发挥自己的制造力。 别墅调研报告4 一、调查的目的。 本次调查旨在通过肯定数量的调查问卷反应的信息，对奥北高端收入人群的别墅购置行为及消费特点做出分析，得到具有科学依据的定量分析结果和精确参考结论，为二十一世纪不动产别墅市场决策供应第一手参考资料。 二、调查的对象。 1、家庭年收入在20万元以上。 2、对奥北别墅感兴趣的，有初步购置意向的。 3、拥有私家品牌车或可供其长期支配的公务车。 4、演艺界、政界、企事业高层等奥北主流居住着。 三、调查的内容。 1、目标客户的

17、初步购房规划，包括价格、面积、户型等需求。 2、目标客户对别墅会所效劳及私人业务的需求程度。 3、目标客户对别墅安保系统及物业治理的需求程度。 4、目标客户对别墅经纪的专业需求及运作品牌程度。 5、目标客户个人信息及购房自审的程度。 6目标客户对购房的付款方式、工程配套、建筑风格等。 四、调查的质量掌握。 由于需求别墅的目标客户为高端收入人群，数量比拟少，同时考虑到客户群识别等问题，我们打算选取奥北别墅片区及八达岭别墅片区同类物业成交客户和有影响及有身份名牌的其他客户作为样本，本次调查共获得问卷xx份，有效问卷xx份。 五、调查结果显示。 1、对购置别墅的时间。 被访问者中准备一年以内购置别墅

18、的有xx人，占xx%。 （1）准备在13年内购置别墅的有xx人，占xx%。 （2）准备在35年内购置别墅的有xx人，占xx%。 这在肯定程度上反映出在被访的人群中相当一局部人近期三五年内都对奥北别墅产品存在着购置需求。 2、对选择别墅的类型。 被访问者准备购置独栋别墅的有xx人，占xx%。 （1）准备购置双拼别墅的有xx人，占xx%。 （2）准备购置联体别墅的有xx人，占xx%。 （3）准备购置叠拼别墅的有xx人，占xx%。 （4）独立别墅的购置意向共占xx%。 表达出这一特别人群对私密性的追求和对奥北别墅产品的期望。 3、对购置别墅的面积（单位：）。 被访问者准备购置建筑面积为200300平

19、方米的有xx人，占xx%。 （1）准备购置300400平方米的有xx人，占xx%。 （2）准备购置400500平方米的有xx人，占xx%。准备购置500600平方米的有xx人，占xx%。 （3）准备购置600平方米以上的有xx人，占xx%。由 于目标客户购置奥北别墅后将其作为其次甚至第三居所（前期调查结果），所以在户型面积上一般考量小户型居多。 4、对购置别墅的风格选项统计。 （1）欧式风格xx%。 （2）中式风格xx%。 （3）现代风格xx%。 （4）中式和现代结合xx%。 （5）欧式与现代结合xx%。 合计xx%，被访问者中选择欧式风格的有xx人，占xx%。 （1）选择中式风格的有xx人，

20、占xx%。选择现代风格的有xx人，占xx%。 （2）选择欧式与现代结合的有xx人，占xx%。 （3）选择中式与现代结合的有xx人，占xx%。 总体上以欧式所占比重较大，但与其他类型风格相差人数不多，这反映出消费者对于建筑风格需求的多样化，也预示奥北区域该类型别墅马上热销。 5、对选择别墅的单价（单位：元）。 被访问者准备选择1000015000元/的有xx人，占xx%。 （1）准备选择1500020230元/的有xx人，占xx%。 （2）准备选择2023025000元/的有xx人，占xx%。 （3）准备选择2500030000元/有xx人，占xx%。 （4）准备选择30000元/，占xx%。

21、大量的被访问者都趋向于低价位，也给像长河玉墅、保利垄上、湾流汇及王府花园八仙别墅等产品购置力的支撑。这在肯定程度上反映出奥北别墅市场已经开头了进一步的市场细分。 6、对选择别墅的总价（单位：万元）。 （1）被访问者能承受的总价区间为300450万元的有xx人，占xx%。 （2）能承受的总价区间为450600万元的有xx人，占xx%。 （3）能承受的总价区为600800万元的有xx人，占xx%。 （4）能承受的总价区间为8001000万元的有xx人，占xx%。 （5）能承受的总价区间1000万元以上的有xx人，占xx%。 总价是划分客户群的最有效标准，不同总价反映着客户的社会阶层。在奥北别墅区低总价别墅占到了主流，这也反映出消费者对小户型的青睐和对其次居所的温馨考量。 六、各项统计结果分析。 鉴于对消费者信息爱护、对参加者劳动爱护、对二十一世纪不动产学问产权爱护。局部调查结果未予共享。包括：目标客户对别墅物业治理要求的调查、目标客户对别墅会所效劳调查、目标客户对别墅安保系统调查、目标客户对别墅经纪的专业需求调查、目标客户个人信息及购房自审信息等。 秀美活力的汉中哺育了我，秉承了汉中人的豪爽，汉中人的实诚，汉中人的才智与得意，这就是李正山。本人专业从事此北京别墅买卖租赁等业务，拥有经纪圈内众多资源，独享二十一世纪不动产全球品牌，承受您的托付让您真正体验省时，省力，省心。