别墅营销策划方案.docx

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1、别墅营销筹划方案篇一：别墅销售筹划我覺得別墅是小眾產品個性化極強別墅產品的策劃取決於定位後產品的設計上小區服務配套上也就是功能性要有特色一切都在項目前期策劃上體現假设你只要行銷策劃那我要問你囉!賣別墅和賣商場或公寓 有啥不同啊!給你一份我去年策劃思路案例又可能我們在討論囉!北戴河聆涛园企划说明书运筹帷幄之中精明的人懂得先行取胜，当进展商完善的将自身优势与 外部条件有机结合后，接下来就需要一个系统而专业的运作 过程，让这个富含生命潜质的产品加上后天的包装和引导， 使其具备在市场上压倒多数的生存力和竞争力，能够在剧烈 的竞争中游刃有余?产品浅析一、从别墅的大环境1、概述别墅将表达居住人的身份和社会

2、阶层作为主要攻关点去规划延展，空间居住的文化理念是别墅赖以生存和维系的 根底，房地产消费群实际上是一个特定文化模式下的亚文化 群，文化是整个社会生活方式的总和，而这些消费者的汇总 就是在特定的区域中具有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗 等生活方式的人群，因此，表达身份和阶级性就成了别墅存 在的主要依据。依山傍水而建的独立洋房，文人雅士商贾豪 富的幽居之所，顺理成章地圈起一局部富足者，以居所表达 他们与众不同的存在价值。2、特征中国房地产业经受了近 20 年来的大进展，特别是近来别墅热的升温，别墅的内涵与外延已发生了肯定变化。使用 对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士。功能从 以前的临时修

3、养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以 前的单纯的住宅拓展到居住、办公兼有。但无论别墅的功能 如何拓展，种类如何演化，别墅都不能缺少以下特征：别墅永久是为少数人建筑，只有少数人才有条件享用；别墅意味着占用着大量稀缺资源，除白费占用土地之外，别墅大都依风景区、自然水域等稀缺资源而建筑； 别墅必需表达共性化，不能大批量生产。3、分类从别墅消费需求的角度我们大致可以把别墅归纳为6类：居家生活型别墅，就是把别墅作为第一居所需求 这种工程主要针对少局部经济实力雄厚的成功人士建造。比方圣美利加工程就有这种状况，开发商依据客户要求 设计建筑，完全表达别墅全部者的共性爱好和需求；度假型的别墅，也就是两套房，

4、一套在市区，一套在 郊区，5 天在市区，2 天在郊区。这种居住与生活方式造就了这局部度假型的别墅需求， 而且有估量说今后度假型的连体别墅需求量将会增大；出租型别墅，这种工程在北京、上海等经济兴旺地区 较多。例如在上海虹桥、在张江或金桥，有着很多外国公司的 高级主管或外企员工，他们在上海一般不会把别墅买下来， 但公司高额的住房补贴使得他们有力量租住别墅；旅游型别墅，那就是在旅游风景区或度假区建筑的带 有经营性质的别墅。在国外有很多专业的旅游投资公司从事这种开发，业主 只要买下这座别墅的时段使用权，即可在指定的时间享受在 此居住的待遇，平日有专职的物业公司代为治理，价格比同 等档次的星级酒店廉价很

5、多，最重要的是这里有一种独特的家庭气氛和人性化享受，度假就在属于自己的家里；办公型的别墅一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园 式的办公环境，又有了高级治理人员的寓所。在上海市区有 不少老洋房就被一些大公司作了办公之用；投资型别墅由于很多别墅能够获得较高的租金收益，具有较高的投 资价值，使其颇受投资者关注。二、从本案的角度1、个案优势北戴河作为海滨疗养胜地，随处可见诗情画意的自然景 观，用林之葱郁海之浩淼装饰自家的窗棂，亦是终生快事。 本案具有作为别墅的根本条件，先天资质有肯定的优势，具 体表达为：占据北戴河可获得土地较佳的地理位置，虽不能取 得直接观海效果，但由于临海一线的房产不是

6、作为销售工程，对本案影响不大。北戴河自身的环境气氛已经形成了吸引旅游的天 然资源，对工程的顺当销售供给了保障。市场上现未有强大的同类产品竞争个案，位于南戴 河的“碧海蓝天”在本案销售期内没有特别大的动作，且在 地理位置上与本案不存在竞争性。2、个案难度别墅物业已经作为“成功?富足”的象征，已经成了生活中的“最高境地”，一般百姓是望尘莫及的。这就在产品 规划上提出了诸多限定性要求，从而给销售增加了不少的约 束，具体到本案，就存在以下工程难度：工程的客户以区域客为主流秦皇岛本身的消费购置行为缺乏以支撑高价位的房产商品，且本案产品为旅游型的分时度假模式操作，更加限制 了它的客源组成。目标客户可选择性

7、较多本案的客源组成以北京的投资客为主，在销售行为和广 告宣传上必定要向北京倾向，运作上可能会承受双销售处的 模式进展。然而对北京的客源来说，别墅产品的可选择性很 多，这就需要本案将度假性和投资回报的特点加以最大化发 扬。北京房产市场上注目度的宣传有较大难度北京房产在销在建案量颇多，宣传媒介不集中，个案很 难在短时间内凭借单纯的广告效力快速造势，只有有独特卖 点、有心的操作产品规划简述一、 别墅产品功能特点住宅首先要满足使用功能，满足日常起居的便利与舒适，满足居室的生态要求。因此，功能区分隔、使用功能的细分化、特地化，已是必定趋势。作为高档物业的别墅来说，则更应留意功能的设计和配 置，更应满足高

8、于一般家庭的生活需求。在增加居室私密性 的同时，更应留意室内、外空间的过渡，以及与私家花园， 即自然环境的交融。并在提高居家舒适度和便利性，空间格 局的经济性、合理性方面，应多费心思，有所创。这既是 时代的要求，也是将来的趋势。本案在规划上，应首先满足 作为别墅产品的必要条件，而后，在独特卖点上下功夫。1、 别墅物业空间划分为“五个区”礼仪区：入口玄关、起居室、过廊、餐厅等 交往区：早餐室、厨房、家庭室、阳光室等私密区：主臣、次卧、儿童房、客人房、卫生间、书房等功能区：洗衣间、贮存室、壁橱、进入式衣厨、车库、地下室、阁楼、健身房、佣人房等室外区：外立面、前院、后院、平台等2、别墅的户型设计和室

9、内空间格局，理应更留意人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、 客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的 视觉通透，融为一体亦即以大面积的玻璃墙体为隔断与围 护。3、别墅物业较其它的物业而言本身面积比较大，它的客厅、卧房空间设计比较大气，比方进展商常承受落地玻璃 和阳光室，造成一种舒适性尤其是卧房，传统的住宅假设为 1520 平方米之大，巨大的落地玻璃让人直面自然与窗外的美景，阳光绚烂、空气清爽，对于别墅的居住者来说感到格外 的舒适，从而体验生活的轻松和闲致。二、别墅建筑用材等特点有利安康的无化学挥发、无辐射影响以及轻质高强度、 既保温又隔热的种类环保型绿色建材正在

10、越来越多地被运用在别墅工程中。三、别墅小区规划特点1、 布局规划别墅产品的设计里面特别关心整个小区的规划布局。比 如说绿化问题，别墅区绿化应当以分散绿化为主，使得每一栋别墅住宅都能 看到景观。对于每个绿化小景又都力图完善。使每一住户主 都能够坐则推窗入画，行则移步换景。中国园林造景离不开 水，有水才能构造山水般诗意的人生。2、环境别墅区分其它物业的差异，就是它能够亲热的贴近自然。别墅物业的这种环境概 念既保证了现代人快节奏的生活方式，又能够与环境严密结合，从中寻消灭代别 墅的概念。别墅最主要的特色就是一个环境概念，别墅由于是贴着地面走的，它 跟四周的环境关系是格外重要的。环境其实有两个要素，一

11、个是自然环境，一个 是人文环境。人文环境是历史积存起来的，自然环境包括山山水水，首先就是别 墅物业的小区。3、社区营造别墅小区的营造和优化，已成为有力的市场竞争手段。 例如怎样通过植被和成年乔木的移植，通过对树种的选择，来增加光合作的氧气释放量和对有害气体的吸 收量， 以及对尘埃、噪声的吸附和净化；又如何通过潺潺流水来调 节温度、湿度， 产生负离子，通过水澡的生物链，增加水体的生物自净力量；再如何利用不同植 物间相克相生的习性，形成小区良好的生态循环系统，促进生长、使之枝繁叶 茂， 营造一方人工森林或人造山林，使业主真正有回归自然之感。四、别墅配套设施特点1、会所规格例举 A：消遣休闲会所舞厅

12、、歌舞厅、棋牌室、图书馆、健身房等； B：综合功能型会所医疗保健、儿童乐园、老年活动中心等； C：豪华舒适型会所高尔夫球场、草地网球地、桑拿浴池、游泳池等2、 别墅物业四周配套机能例举大型超市邮电局自动提款机或银行 美容中心洗衣中心等3、 关于物业治理效劳及安保设施和配套例举设备养护24 小时保修效劳养绿护绿家政式社区效劳24 小时电子巡更红外线周界报警一、二层设门磁、窗磁、三楼设门磁五、别墅产品在市场中的卖点构成别墅理应有一个完整的设计、推广、包装体系。纵观目 前别墅物业在市场中的卖点诉求，归纳如下：1、别墅物业的卖点构成A、根本卖点美丽安康的生态环境；环境卖点舒适气派的家居生活；房型空间卖

13、点完善成熟的配套设施；配套卖点快捷便利的立体交通；交通卖点 B、特别卖点崇尚共性住宅，品质永恒；无价卖点 篇二：别墅工程营销推广方案、营销活动方案、 紫薇庄园营销推广中心：年底 500 万的销售任务推广策略：摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延 续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑短时间高效率 效促进销售方案。营销方案一：方案名称“隐秘庄园拍卖会”营销策略：短时间快速吸引和调动客户购置欲望，发动 客户关注热忱为核心，制定相应活动推广词 营销核心：冲刺年底 500 万销售任务的短时高效营销活动 推广词精神主题：中国味，世界观-适合中国人居住的庄园生活空间，秦岭里最终的原生态建筑。 推广总口

14、号：天造一半，人造一半紫薇山庄规划团队依据工程所在区域的气候特征及综 合资源优势，吸取世界名宅比弗利山庄贝肯山等世界同一纬 度山林别墅设计精华，融合秦岭山体资源景观与欧美山林建 筑特色，最终确定了最适宜秦岭地区山居生活的欧美山林建 筑风格，全部建筑均依山势而起、随山水景观而动，制造出“山屋共融、景随山动”的视觉效果，将原生态山居生活的建筑理念完全融入到你的梦想生活中，让工程变成真正意义 上的“生长于秦岭里的原生态建筑”。品牌意识：紫薇又一杰作营销推广活动：依据工程在推案时将房源分批推出的特 点，在推广上摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、连续 期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑分波次推出案

15、体 的状况。蓄势预备期：20XX 年 12 月 1 日20XX 年XX 月 XX 日 活动：“隐秘庄园拍卖会”；“XXXX 元竞拍会秦岭里最终的原生态建筑 XXXX 元起步”；造势：紫薇又一杰作；两套秦岭里原生级别墅什么价格？你说的算；寻人启事：查找全城 2 名紫薇庄主。信息传递：价格？竞拍价客户说的算；产品？只有两 套竞拍，限时性，稀缺性，不行错过的秦岭里的原生建筑 品牌蓄势两大原则：企业品牌和产品品牌构成母子品牌，母子品牌同时蓄势。通过首领群体，带动主力购置层。活动主题：2 套别墅 1 元竞拍摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、连续期、扫尾期”为阶段的模式，以最大化调动全部高端客户关注度；

16、并以稀缺、稀奇、稀有的饥饿营销，短时间高热度去化两套别墅活动概述：紫薇山庄 1 元竞拍会秦岭里最终的原生态建筑XXXX 元起步 活动时间：活动地点：售楼中心主办单位：西安紫薇地产活动亮点： a.一元起拍活动，商品起拍+秦岭里最终的原生态建筑仅限两套别墅b. 专业的竞拍活动公司全程筹划c. 自助餐，活动全程为客户体验满足度做最好效劳d. 小商品：1 元起拍小家电，1 元？洗衣机、电视机、电饭煲、IPAD、Iphone 等，活动预热e. 全程体验式营销活动组织：客户邀约 1，工程前期意向客户；2，紫薇地产公司和西安高科公司治理层的高端资源、紫薇地产全部合 作商供货商、施工单位负责人等具有实力购置客

17、户群； 3、邀请全城企业高管参与中国人忌讳“露富”，很多企业主和老板将自己的身份归入中高级治理人士之中协作主题活动：设计师谈别墅的空间与安康；易学大师 谈别墅的风水观；园林专家谈别墅的园林设计与维护；投资 询问师谈别墅的投资与增值；别墅阅历住户谈住别墅的心得；物业专家谈别墅的物业治理与人性效劳。营销方案二：方案名称“女王驾到”营销策略：短时间快速抓住主力购置客群，通过现场活 动气氛挤压爆发，并协作相应活动争取完成 2 套别墅去化。营销核心：冲刺年底 500 万销售任务的短时高效营销活动推广词精神主题：女王驾到 !西安首席名媛盛典登临紫薇庄园，一场引领西安时尚女士风气的名媛盛典在紫薇号庄 园盛大

18、开启。梦幻礼服、时尚造型、T 台走秀在紫薇庄园堪比唐顿的华贵与梦幻中，诚邀风范大家共同鉴证 推广总口号：私人定制名媛礼遇；女王驾到，礼遇秦岭里 最终的原生态建筑；献给读懂庄园生活的女王协同西安省 企业家俱乐部，诚邀女高管、企业主、或高管夫人、企业主 爱人等营销推广活动：依据工程在短期冲刺 500 万销售任务的根底上，在推广上缩小客户群范围，做到精准营销。 蓄势预备期：20XX 年 12 月 1 日20XX 年 XX 月XX 日活动概述：“女王驾到礼遇紫薇”；“献给读懂庄园 生活的女王”活动时间：活动地点：紫薇山庄主办单位：西安紫薇地产活动亮点：a.梦幻礼服、时尚造型、T 台走秀b.专业的活动公

19、司全程筹划c.企业家俱乐部全程参与d.奢饰品展现，白费品牌介绍和珠宝品鉴e.全程体验式营销活动组织：客户邀约 1，工程前期意向客户；2，紫薇地产公司和西安高科公司治理层的高端资源、紫薇地产全部合 作商供货商、施工单位负责人等具有实力购置客户群； 3、邀请全城企业高管参与中国人忌讳“露富”，很多企业主和老板将自己的身份归入中高级治理人士之中协作主题活动：奢饰品展现，白费品牌介绍和珠宝品鉴 大师现场品鉴篇三：别墅整体营销打算书北戴河海洋花园别墅整体营销打算书一企划方针二目标市场预估三形象定位四主体目标客户定位五产品策略六户型解析七案名建议八广告表现九价格策略十推广策略一.销售目标二.工作周期安排三

20、.销售战略四销售执行方案五. 工作打算及进度掌握表六.促销打算略七.广告企划费用预算略 十一.附.营销队伍的组织架构及人员安排.营销人员理论学问培训打算与纲要.房地产营销人员素养培训.客房接待组合力量培训.现场销售职业技能根本动作标准.销售文本、作业表单一企划方针立足于消费者的分布情形与需求层次，确立主体目标客 户群体，继而设计规划形象策略主体，叠现本案产品价值， 满足目标客户群体独有的品尝与风格，并进展有的放矢的文 案表现与媒体运用。二.目标市场预估基于对本案目标市场的具体调查及本案在地理位置上的先天因素，结合体案固有的产品特性，总结本案目标客源 如下：1. 客源区域：2. 客户购屋动机：3

21、. 客户年龄：4. 购置群体：根椐目标客户预估的状况分析，本案认同度最大的客户 群应为北京等周边地区以二次置业群体为主的年龄为 3545 岁之间的中年购置群，其中以留学归国创业者为主。由于在本案目前的目标销售区域少有同类竟争物业，因 此，本案的市场售价无明显可比性。相较于秦皇岛“维多利 亚港湾”RMB50007000 元/M2 的售价，本案可将售价即定为RMB8000 元/ M2，同时，本案售价仍可通过良好的市场整合推广手段得到肯定幅度的提升。为确保本案海景较佳别墅的脱颖而出，推动海景较差异 墅冲破单价阻力线，获得抱负的市场去化，强有力的产品形 象定位提升，卓有成效的推广表现，成为本案取得市场成功 的重中之重。