关于商品房买卖合同(6篇).docx

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1、 关于商品房买卖合同(6篇)_商品房买卖合同解释_商品房买卖合同解释 共享到 空间 微博 微信 好友 商品房买卖合同 商品房买卖预售合同 商品房买卖合同预售样板 商品房预售合同 商品房预售合同模板 商品房买卖合同 商品房预售合同样本 商品房买卖预售合同文本 商品房买卖合同内容 商品房个人买卖合同 商品房买卖合同解释 商品房买卖合同(预售) 2023.08.18 商品房买卖合同解释| 商品房买卖合同(预售)| 商品房土地买卖合同| 关于商品房买卖合同(6篇)。 在买卖过程中有许多事情需要留意，大规模的买卖过程中一般都是需要签订合同的。合同是受到国家法律的爱护的，签订合同时要留意把相关事项以书面形

2、式全部写进合同里。你知道怎样才能拟定出一份优质的买卖合同吗？经过搜寻和整理，小编为大家呈现“关于商品房买卖合同(6篇)”，仅供参考，大家一起来看看吧。 商品房买卖合同【篇一】 1合同当事人订立合同前，须仔细协商各项条款。合同一经签字或盖章即生效（当事人另有商定的除外），任何条款的变更须经双方协商全都后，签字或盖章确认。 2合同空格局部若为空白句，应用/划掉。涂改之处，须经合同当事人签字或盖章确认。 3合同自订立之日起30日内，当事人应到商品房买卖合同登记备案机关登记备案。合同发生重大变更、解除及合同文本遗失的，应准时到原备案机关办理相关手续。 4本合同不得翻印。 合同编号：_ 出卖人（以下简称

3、甲方）：_ 法定代表人：_ 联系电话：_ 注册地址：_ 邮政编码：_ 营业执照号码：_ 开户行：_ 帐号：_ 托付代理人（房地产经纪机构）：_ 法定代表人：_联系电话：_注册地址：_邮政编码：_营业执照号码：_房地产经纪机构资格证书编号：_开户行：_帐号：_买受人（以下简称乙方）：_国籍/法定代表人：_身份证（护照）/营业执照号码：_地址：_邮政编码：_联系电话：_托付代理人：_国籍/法定代表人：_身份证（护照）/营业执照号码：_地址：_邮政编码：_ 商品房买卖合同【篇二】 合同编号：_ 出卖人：_ 住宅：_ 邮编：_ 营业执照号码：_ 资格证书号码：_ 法定代表人：_ 联系电话：_ 托付代理

4、人：_ 联系电话：_ 买受人：_ 国籍：_ 性别：_ 诞生年月日：_ 住宅（址）_ 邮编：_ 证件名称：_ 号码：_ 联系电话：_ 托付/法定代理人：_ 住宅（址）_ 联系电话：_ 依据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产治理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在公平、自愿、协商全都的根底上就买卖商品房达成如下协议： 第一条 工程建立依据 1、出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得座落于_地块的国有土地使用权。 2、该地块【国有土地使用证号】【城镇建立用地批准书号】为：_，土地使用权面积为：_，买受人购置的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：_，土地使用年限自_年_月

5、_日至_年_月_日止。 3、出卖人经批准，在上述地块上建立的商品房【地名核准名称】【暂定名】为：_，建立工程规划许可证号为：_，建筑工程施工许可证号为：_，建立工程施工合同商定的开工日期为：_，建立工程施工合同商定的竣工日期为：_. 其次条 商品房状况 该商品房销售许可证号：_. 商品房座落：_区_县_路、道、街。 设计用途_；建筑构造_；建筑层数为_层。 建筑面积_平方米，其中：套内建筑面积_平方米，公共部位分摊建筑面积_平方米。 商品房平面图见附件一，商品房抵押、租赁等状况见附件二。 第三条 计价方式与价款 出卖人与买受人商定按下述第_种方式计算该商品房价款： 1、按建筑面积计算，该商品房

6、单位为（_币）每平方米_元，总金额（_币）_元。 2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（_币）每平方米_元，总金额（_币）_元整。 3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（_币）_元整。 4、_. 第四条 付款方式及期限 买受人实行以下第_种方式付款。 1、一次性付款，自签约日起_日内付全部价款_元。（小写：_万元） 2、分期付款。 （1）第一次付款自签约日起_日内付全部价款的_%；_币_元。（小写：_元） （2）其次次付款自签约日起_日内付全部价款的_%；_币_元。（小写：_元） （3）其余局部在移交房屋前一天付清_%；_币_元。（小写：_元） 3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价

7、款的_%，其余价款可以向_银行或住房公积金治理机构借款支付。 4、其他方式_. 第五条 房产交付 1、房产实物状况、权利状况，符合有关规定和双方商定的，方可交付；不符合有关规定和双方商定的，不得交付。 2、出卖人须于_前，将该房产及相关证明交付买受人。如遇不行抗力，双方商定处理方式：_. 3、上述相关证明包括：_. 第六条 产权转移登记及其他相关设施登记 1、协议订立后，买卖双方应在30日内，到房屋全部权登记机关办理房屋全部权转移登记手续。 2、根据有关规定，其他相关设施应办理登记的，应在规定期限内办理。 3、如因一方缘由造成另一方未能准时办理房屋全部权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应

8、依法担当违约责任。 第七条 出卖人逾期交付商品房的处理 除遇不行抗力外，出卖人如未按本合同商定日期交付商品房，逾期在_日内的，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同商定出卖人应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述商定期限的，买受人有权根据下述的第_种商定，追究出卖人违约责任： 1、合同连续履行。出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同商定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，出卖人还应每日按商品房价款的_向买受人支付违约金。 2、解除合同。出卖人应退还买受人已付款、支付已付款利息，利息自合同商定出卖人应

9、交付商品房之日次日起至出卖人退还买受人已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，出卖人还应每日按商品房价款的_向买受人支付违约金。买受人的实际损失超过出卖人支付的违约金时，出卖人还应担当赔偿责任。 3、_. 第八条 买受人逾期付款的处理 买受人如未按本合同商定的日期付款，逾期在_日内的，出卖人有权追究买受人逾期付款及其利息，利息自合同商定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述商定期限的，出卖人有权根据下述的第_种商定，追究买受人违约责任： 1、合同连续履行。买受人应支付逾期付款及其利息，利息自合同商定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利

10、率计算。此外，买受人还应每日按商品房价款的_向出卖人支付违约金。 2、解除合同。买受人应每日按商品房价款的_向出卖人支付违约金。 3、_. 第九条 面积确认及面积差异处理。 （一）依据当事人选择的计价方式，本条规定以_（建筑面积/套内建筑面积）（本条款中均简称面积）为依据进展面积确认及面积差异处理。 （二）当事人选择按套计价的，不适用本条商定。 （三）合同商定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 （四）商品房交付后，产权登记面积与合同商定面积发生差异，双方同意按第_种方式进展处理： 1、双方自行商定：_. 2、双方同意按以下原则处理： （1）面积误差比肯定值在3%以内（含3%）的，

11、据实结算房价款； （2）面积误差比肯定值超出3%时，买受人有权退房。 （五）买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_利率付给利息。 （六）买受人不退房的，产权登记面积大于合同商定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）局部的房价款由买受人补足；超出3%局部的房价款由出卖人担当，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比肯定值在3%以内（含3%）局部的房价款由出卖人返还买受人；肯定值超出3%局部的房价款由出卖人双倍返还买受人。 产权登记面积-合同商定面积 面积误差比=100% 合同商定面积 （七）因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应

12、当签署补充协议。 第十条 出卖人关于房屋产权状况的承诺 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人缘由，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人担当全部责任。若出售的商品房设有他项权利的，出卖人应当在出售前征得他项权人的书面同意，并以书面形式公示和明确告知买受人。 第十一条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任 出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方商定（附件三）的标准。达不到商定标准的，买受人有权要求出卖人根据下述第_种方式处理： 1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。 2、_ 3、_ 第十二条 出卖人关于根底设施、公共配套建筑正常运行的承诺 本工

13、程物业治理用房为_，位于_幢_单元_房号_，轴线范围_. 出卖人承诺与该商品房直接关联的以下根底设施、公共配套建筑按以下日期到达使用条件： 1、于_年_月_日前通水； 2、于_年_月_日前通电； 3、于_年_月_日前通气； 4、_； 5、_. 假如在规定日期内未到达使用条件，双方同意按以下方式处理： 1、_ 2、_ 第十三条 风险责任的转移 该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。如买受人未按商定的日期办理该房屋的验收交接手续，出卖人应当发出书面催告书一次。买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书商定的验收交接日之其次日起该房屋的风险责任转移由买受人担当。

14、第十四条 保修责任 自买受人实际接收该商品房之日起，出卖人对该商品房的以下部位和设施担当建筑施工质量保修责任，保修期内的保修费用由出卖人担当： 1、墙面，保修_月； 2、地面，保修_月； 3、顶棚，保修_月； 4、门窗，保修_月； 5、上水，保修_月； 6、下水，保修_月； 7、暖气，保修_月； 8、煤气，保修_月； 9、电路，保修_月； 10、_，保修_月。 保修期内，因不行抗力的因素，或其他非出卖人缘由造成的损坏，出卖人无须担当责任，但可帮助修理，修理费用由买受人担当。 第十五条 质量争议的处理 买受人对该商品房提出有重大质量问题，买卖双方产生争议时，以_出具的书面工程质量评定意见作出处理

15、争议的依据。 第十六条 双方可以就以下事项商定 1、该商品房所在楼宇的屋面使用权。 2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权。 3、_. 第十七条 房屋的用途 1、买受人的房屋仅作_使用，买受人使用期间不得擅自转变该商品房的建筑主体构造、承重构造和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积担当义务。 2、出卖人不得擅自转变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。 第十八条 物业治理 该商品房移交后，买受人承诺遵守小区（楼宇）治理委员会选聘的物业治理公司制定的物业治理规定；在小区（楼宇）治理委员

16、会未选定物业治理机构之前，出卖人指定_公司负责物业治理，买受人遵守负责物业治理的公司制定的物业治理规定。 第十九条 声明及保证 出卖人： 1、出卖人有权签署并有力量履行本合同。 2、出卖人签署和履行本合同所需的一切手续（_）均已办妥并合法有效。 3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对出卖人履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或详细行政行为。 4、出卖人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是出卖人法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。 买受人： 1、买受人有权签署并有力量履行本合同。 2、买受人签署和履行本

17、合同所需的一切手续（_）均已办妥并合法有效。 3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对买受人履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或详细行政行为。 4、买受人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是买受人法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。 其次十条 保密 买卖双方保证对在争论、签订、执行本协议过程中所得悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料（包括商业隐秘、公司规划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业隐秘）予以保密。未经该资料和文件的原供应方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业隐秘的全

18、部或局部内容。但法律、法规另有规定或双方另有商定的除外。保密期限为_年。 其次十一条 通知 1、依据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必需用书面形式，可采纳_（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可实行公告送达的方式。 2、各方通讯地址如下：_. 3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方担当由此而引起的相关责任。 其次十二条 合同的变更 本合同履行期间，发生特别状况时，买卖任何一方需变更本合同的，要求变更一方应准时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发

19、出_天内）签订书面变更协议，该协议将成为合同不行分割的局部。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方担当。 其次十三条 合同的转让 除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。 其次十四条 争议的处理 1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进展解释。 2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按以下第_种方式解决： （1）提交_仲裁委员会仲裁； （2）依法向人民法院起诉。

20、 其次十五条 不行抗力 1、假如本合同任何一方因受不行抗力大事影响而未能履行其在本合同下的全部或局部义务，该义务的履行在不行抗力大事阻碍其履行期间应予中止。 2、声称受到不行抗力大事影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不行抗力大事的发生通知另一方，并在该不行抗力大事发生后_日内向另一方供应关于此种不行抗力大事及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不行抗力大事导致其对本合同的履行在客观上成为不行能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消退或减轻此等不行抗力大事的影响。 3、不行抗力大事发生时，双方应马上通过友好协商打算如何执行本合同。不行抗力大事或其影响终

21、止或消退后，双方须马上恢复履行各拘束本合同项下的各项义务。如不行抗力及其影响无法终止或消退而致使合同任何一方丢失连续履行合同的力量，则双方可协商解除合同或临时延迟合同的履行，且遭受不行抗力一方无须为此担当责任。当事人拖延履行后发生不行抗力的，不能免除责任。 4、本合同所称“不行抗力”是指受影响一方不能合理掌握的，无法预料或即使可预料到也不行避开且无法克制，并于本合同签订日之后消失的，使该方对本合同全部或局部的履行在客观上成为不行能或不实际的任何大事。此等大事包括但不限于自然灾难如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会大事如战斗（不管曾否宣战）动乱、罢工，政府行为或法律规定等。 其次十六条 合同

22、的解释 本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以依据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，根据通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。 其次十七条 补充与附件 本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，买卖双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不行分割的组成局部，与本合同具有同等的法律效力。 其次十八条 合同的效力 1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。 2、本协议一式_份，出卖人、买受人各_份，具有同等法律效力。 3、本合同的附件和补充合同均

23、为本合同不行分割的组成局部，与本合同具有同等的法律效力。 出卖人（盖章）_ 买受人（盖章）_ 法定代表人（签字）_ 法定代表人（签字）_ 托付代理人（签字）_ 托付代理人（签字）_ 签订地点：_ 签订地点：_ _年_月_日 _年_月_日 商品房买卖合同【篇三】 近几年来随着我国房地产业的持续升温，房地产交易的大幅度增加，与之相关的合同纠纷也日益增多。而其中大局部纠纷多因开发商欺诈或者房屋质量不合格所致，更兼在交易过程中购房者往往处于弱势一方，开发商多利用其于资金和信息优势躲避法律责任，致使中小购房者难以维护自己的合法权利。为了有效解决上述问题，更好的爱护购房者的合法权益，最高人民法院于二00三

24、的四月二十八日下发了最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（下称“司法解释”），该司法解释第八条、第九条中，把“惩处性赔偿原则”引入到了商品房买卖合同纠纷的处理之中来，另外在该司法解释第十四条也对该惩处性赔偿作出了规定。对出卖人严峻违反诚恳信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定“可以恳求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。该惩处性赔偿的规定为人民法院审理商品房买卖合同及爱护购房人的合法权益供应了有力的保障，但由于惩处性赔偿制度与补偿性赔偿制度无论于功能，性质还是适用上均有较大差异，因此在司法实践中，消失了大量与之相关的问题，如惩处性赔偿的适用

25、范围，其与实际损害之间的关系以及其数额大小确实定等等，下面笔者将一一加以分别论述。 一、惩处性赔偿简述 惩处性赔偿又被称为“示范性赔偿”或者“报复性赔偿”，“就是行为人恶意实施该行为，或对行为有重大过失时，以对行为人实施惩处和追求一般抑制效果为目的，法院在判令行为人支付通常赔偿金的同时，还可以判令行为人支付高于受害人实际损失的赔偿金。” 我国惩处性损害赔偿制度的建立是以中华人民共和国消费者权益爱护法第49条所确立的双倍赔偿原则为标志的。该制度主要在美国法中采纳，但是其影响力已超越国界而在全世界产生了肯定影响，一般认为在民事赔偿责任是补偿性的而非惩处性的，惩处是公权力行为，其行为的实行者和惩处性

26、赔偿的利益均归于同一主体，而民事主体地位公平，任何人无权对他人实施惩处，而只能就实际损害向他人提出补偿恳求。但是补偿性原则对于防范恶意的民事活动却力不从心。而恶意的民事行为不仅侵害了个人利益，也破坏了社会赖以生存的交易秩序。为了削减纠纷和损害的发生，民事责任领域消失了具有制裁和预防功能的惩处性赔偿制度。 惩处性赔偿具有如下功能： 1. 赔偿功能 惩处性赔偿并不是独立的恳求权，必需依附于补偿性的损害赔偿。这就是说必需具备构成补偿性赔偿的要件，才能够恳求惩处性赔偿。假如行为人没有给受害人造成任何损害，则受害人不行以恳求惩处性赔偿。加害人的不法行为可能给受害人造成财产损失、精神苦痛或人身损害。就这些

27、损害的救济而言，惩处性赔偿可以发挥肯定的功能。第一，补偿性赔偿对精神损害并不能供应充分的补救。精神损害的根本特点在于无法以金钱价额予以计算，只能考虑到各种参考系数而很难确定一个明确的标准，因此在很多状况下采纳惩处性赔偿来替代精神损害赔偿是必要的。其次，受害人提起诉讼以后所支付的各种费用，特殊是与诉讼有关的费用，只有通过惩处性赔偿才能补救。许多学者认为，惩处性赔偿适用的目的就是为了使原告患病的损失获得完全的全部的补偿。 2. 制裁功能 惩处性赔偿主要是针对那些具有不法性和道德上的应受责备性的行为而适用的，即适用惩处性赔偿是由于行为人具有严峻的过错并应当受到惩处 ，过错是惩处性赔偿的最重要依据。就

28、这点而言是惩处性赔偿和补偿性赔偿最大的区分点，补偿性赔偿不具备制裁功能，其以损害填补为原则，尽管补偿性赔偿在肯定程度上是对加害人的一种经济制裁，但是这种制裁的效果并不非常明显，而惩处性赔偿却具有极强的制裁性，其通过强加给不法加害人更重的经济负担来制裁该不法行为。 但须留意，惩处性赔偿又不同于行政制裁方式，由于它究竟属民事责任而不是行政责任的范畴。惩处性赔偿制度只是赐予受害人一种得到补救的权力，而没有赐予其惩罚他人的权力。受害人是否应当获得赔偿以及获得多大范围的赔偿，都应由法院来最终作出打算。 3. 预防功能 一般认为：预防是对惩处性赔偿合理性的解释。由于补偿性赔偿很难发挥预防的作用，预防包括两

29、个方面，一是一般预防，二是特殊预防，一般预防是指对社会群众所能起到的预防作用，而特殊预防则仅仅只是针对加害人本身而言的，惩处性赔偿通过对加害人施以大大高出受害人损失的赔偿而为社会群众树立一个“样板”并通过这种方式预防该类行为再次发生，因此惩处性赔偿有时又被称为“示范性赔偿” .这就概括了惩处性赔偿的两项重要功能：制裁和预防，就其两者来看，制裁性功能只是手段，而预防性功能才是真正的目的。 另一个方面，惩处性赔偿通过判令加害人担当巨额的赔偿，而使受害人从中受到巨大利益，以消减受害人由于其被损害行犯难以被证明或者即使证明白但数额不大而致使被害人因此无法获得赔偿或胜诉的考虑。 二、惩处性赔偿和补偿性赔

30、偿关系分析 关于惩处性赔偿和补偿性赔偿之间的关系始终是学术界争辩的焦点之一，于此有两种截然不同观点存在，一种认为惩处性赔偿需以补偿性赔偿为根底，即惩处性赔偿以补偿性赔偿为前提，受害人不能单独提出惩处性赔偿的恳求，而且只有在补偿性赔偿成立的条件下，惩处性赔偿才能被适用，同时惩处性赔偿的数额也和补偿性赔偿的数额相关，惩处性赔偿的数额不能超出补偿性赔偿数额太多，并需以补偿性赔偿数额为基数来确定惩处性赔偿的最终数额。而相反的观点则认为，惩处性赔偿为一项独立的恳求权，其不以补偿性赔偿为前提，同时惩处性赔偿的数额与补偿性赔偿没有太大的联系，由于补偿性赔偿是基于受害人的损失而提起的一种赔偿制度，而惩处性赔偿

31、却是由于加害人行为的违法性而引起的另一种赔偿制度，两者并不存在必定的联系。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条、第九条对此做出相关规定，即买受人除可以“恳求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”由此可见，我国相关立法对此持第一种观点，即惩处性赔偿必需以补偿性赔偿为根底，而不能单独提出惩处性赔偿，受害人在提出惩处性赔偿的恳求时必需一并提出相关的补偿性赔偿恳求，而法院在审理此类案件是首先应当考虑的是补偿性赔偿是否成立，如补偿性赔偿不能成立，即便是出卖人在售房过程中存在着不法行为，仍不能要求出卖人担当惩处性

32、赔偿责任，另外一方面，法院在作出惩处性赔偿的打算时，对赔偿的数额亦要求以补偿性赔偿的数额为参考基数来确定，而不能以出买人行为危害性大小来确定 三、惩处性赔偿数额确实定 前文已经述及，惩处性赔偿数额确实定需以补偿性赔偿数额为基数，这是于惩处性赔偿制度在司法实践中的重点，也是一个难点之一，因惩处性赔偿系由加害人对国家的所应担当的责任，而非当事人之间的商定，因此惩处性赔偿不能犹如补偿性赔偿一般由当事人加以商定，而只能由 法律规定，而最高人民法院的司法解释中对惩处性赔偿的数额作出了上限规定，即“不超过已购房款一倍”，以防止滥用自由裁量权，作出高额赔偿，但在司法实践中此赔偿数额仍难以确定，对此有两种观点

33、，一认为应当根据所谓“比例原则”来确定惩处性赔偿数额，即惩处性赔偿的.数额应当和补偿性赔偿的数额保持某种合理的比例关系，而不得超出该补偿性赔偿的数额太多。而另一种观点则认为惩处性赔偿本就因加害人的行为而作出，因而无须顾及受害人的实际损害或者加害人补偿赔偿责任的大小，该惩处性赔偿数额的大小应以加害人行为的主观恶性及其过错程度来确定。 笔者认为在司法实践中，惩处性赔偿数额确实定应考虑多种因素，而不能简洁的通过所谓“比例原则”或单纯只考虑加害人行为的过错程度来加以解决，由于社会生活的无限简单打算了无法通过简洁的标准来衡量，而应当从上述两方面加以综合考量。首先要重视补偿性赔偿数额，这是惩处性赔偿数额确

34、定一个重要的参考标准，其次也要考虑到出卖人行为的主观恶性及其过错程度，如出卖人给买受人造成的损失并不大，但其欺诈行为较为恶劣，则可考虑由其担当造成买受人损失几倍的赔偿责任（在所购房款一倍内），或者如因出卖人行为给买受人造成了较大损失，但买受人的损失并不是 主要由于出卖人的过错所造成，则出卖人承担的惩处性赔偿责任就应小于买受人所受损失。 但需特殊留意的一点是，该惩处性赔偿数额确实定应以补偿性赔偿的数额为参数，而不能完全不考虑该数量。 四、惩处性赔偿的适用范围 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释中对惩处性赔偿的适用范围作出规定，依据该司法解释，适用惩处 性赔偿的情形包

35、括以下五种： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 （三）有意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者供应虚假商品房预售许可证明； （四）有意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （五）有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 司法解释虽然对惩处性赔偿的适用范围作出了相应的规定，但有以下几点仍需说明 1.惩处性赔偿的五种情形为法定情形，不允许当事人以商定变更或排解。 前文所述，惩处性赔偿并非当事人之间所担当之责任，而系加害人因其加害行为向国家所应担当的责任，因此该种责任的种类和范围均不能

36、由当事人加以商定，而只能由法律规定，而且此种规定系民法中的强行性规定，而不能因当事人之间的商定而以更改或排解。 2.此五种情形中加害人或出卖人须以有意为要件而排解出卖人因胁迫或过失所为行为。 惩处性赔偿制度最初仅适用于因侵权行为人的恶意行为而对受害人造成严峻损失，但不构成犯罪的情形，因此早期的惩处性赔偿制度仅适用于侵权领域。随着时代的进展，该制度亦被引入到合同领域，但其在合同法领域仍只适用合同责任与侵权责任相竞合的局部，因此加害人的主观过错始终是惩处性赔偿的一个重要构成要件，由于该制度本身就是针对加害人的恶性行为而产生的，一般只有那些主观状态恶劣，具有恶意以及不顾及他人人身，财产安全的行为才适

37、用惩处性赔偿。 而我国现行的合同法所建立的却是以严格责任一般原则，而过错责任为特别原则的违约责任制度，在这种归责责任制度下，当事人违约并不以有过错为构成要件，因此也就可能消失当事人的行为违反了合同商定，应担当合同责任，但其行为却不具有可非难性，即不能施以惩处性赔偿的情形。如司法解释第八条规定的两类情形，一屋二卖和房屋买卖后又抵押的行为，司法解释仅仅就这些行为作出说明，但对行为人的主观状态却没有作出规定。如行为人系出于过失或被胁迫而为，则适用惩处性赔偿实有失公允，因此笔者认为商品房买卖纠纷中的惩处性赔偿责任制度应具备以下几个构成要件： （1）违约行为 即商品房买卖合同一方当事人违反合同或者不完全履行合同，这是惩处性赔偿构成的客观要件，亦是其事实根底。 （2）有意 即一方当事人不适当履行合同是出于有意，由此排解过失行为，有意包括间接有意和直接有意，笔者认为司法解释所列行为多为直接有意行为，但不排解间接有意的可能，因此行为人的主观要件应是有意。 （3）损害事实 惩处性赔偿责任成立须以损害事实为前提，如无损害事实，则无法产生补偿性赔偿，无补偿性赔偿，则惩处性赔偿难以成立，因此损害事实亦是其