2023年房地产估价师考试理论与方法模拟真题.pdf

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1、房地产估价师考试理论与措施真题预测一、单 选 题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一种最符合题意请将对的答案填在背面的括号内）1.下列房地产估价有关活动中属于老式价值评估业务范畴的是（）A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.都市房屋拆迁中的停业损失评估2.从科学且可操作性上看，可以用于判断一种评估价值的误差大小或者精确性的是（）A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价成果3.一种估价项目中的估价时点本质上是由（）决定的A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托

2、人意愿4.房地产供应有限特性的本质是（）A.土地的总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大5.下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（）A.土地有效期限B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质6.某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同步尚有一笔贷款成数由5 0%,余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为()万元A.2500B.3000C.3500D.40007.宗建筑密度为50%的土地上建有一幢8层且各层建筑面积相似的住宅楼，均价为5000元/m2,房地产

3、总价为万元，楼面积低价为1200元/m2,该宗土地的总价为()万元。A.96B.192C.240D.4808下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是(假定年折现率是6%)()A.目前按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.目前首付3 0%,余款在将来的3年内分年等额支付D.目前首付5 0%,余款在将来的10内分年等额支付9.用距离来评价某宗房地产的交通便捷限度时，一般不适宜采用的距离是()A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离10.下列房地产市场调控政策措施中，会导致房地产市场价格上升的是OA.减少房地产开发贷款利率B.增长土地有效供应C.减少契税D.提高购

4、房贷款利率1 1.某工厂经所在街道负责人批准，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽视了最高最佳运用应满足条件中的（）。A.技术上的也许B.经济上的可行C.价值最大化D.法律上许可1 2.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物,但相似限制务件下的估价成果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率不小于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的有效期限比乙土地的有效期限

5、长1 3.某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为1 2 0 m 2,经调查，其成交价格为1 5 0 万元，另有2 0 m 2 的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0：8,则按建筑面积计算的比准价格是（）7 C/m 2oA.8 5 7 1B.1 0 0 0 0C.1 3 3 9 3D.1 5 6 2 51 4.某宗房地产交易的买卖双方商定，买方付给卖方2 6 5 9 元/r m,买卖中波及的税费均由卖方承当。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格.8%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新商定买卖中波及的税费全由买方承当，并在

6、原价基本上相应凋整买方付给卖方的价格，则调节后买方应付给卖方的价格为（）元/m 2。A.2 5 8 5B.2 3 9 3C.2955D.29641 5.评估甲别墅的市场价值，选用了己别墅为可比实例。乙别鸵的成交价格为000元/m 2,装修原则为1000元/m2（甲别墅的装修原则为800元/m2）,因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%,若不考虑其她因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）7C/m2oA.7020B.7091C.7380D.85801 6.评估某底层商铺的价格时，估价师选用的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调节后为底层商铺价格），在求取最后

7、价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选用的权重，最合适的是（）A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.31 7.某写字楼的剩余收益年限为38年，估计5年后售出时价格将上涨20%,销售税费率为6%,已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%,报酬率中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%,则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.901 8.某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，商定租赁期限为，净租金为每天3元/m2。己知该写

8、字楼为钢筋混凝土构造，于 5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元/m 2,报酬率为6%,则目前的承租人权益价值为（）万元。A.96.80B.592.81C.691.61D.667.2219.下列有关收益法求取净收益的说法，错误的是（）A.净收益涉及有形收益和无形收益B.运营费用涉及房地产折旧额及其设备的折旧费C.一般只有客观收益才干作为估价根据D.应同步给出较乐观、较保守和最也许的三种估计值2 0.下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差别的 是（）。A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净

9、收益乘数法21.某商品住宅项目的土地获得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%,则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%22.都市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（）A.投资价值B.谨慎价值C.迅速变现值D.市场价值2 3.某办公楼是前在划拨土地上建设的，现按规定补办了土地出让手续，出让年限为50年，己知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值

10、率为3%,则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（）万元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.172 4.下列房地产开发成本中，属于基本设施建设费的是（）A.围墙工程费B.电力设施工程费C.居委会用房建设费D.人防工程费25.参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发公司报价相差悬殊，其主线因素是（）A.各房地产开发公司采用不同的估价措施衡量开发用地价值B.各房地产开发公司掌握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发公司选用开发用地运用方式的规划条件不一致D.各房地产开发公司均是以自身条件为根据衡量开发用地的投资价值26.假设开发法估价在选用估价对象最佳开发运用方式时，其中最重要的

11、是选用（）A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机2 7.现拟开发建设某写字楼，估计3年后建成并所有售出，总建筑面积为lOOOOnu,可售建筑面积为8000m2,销售单价为1.6万元/n r,若报酬率为8%,折现率为10%。则测算该写字楼开发完毕后的现值 是（）万元。A.9616.83B.10161.05C.1.04D.128002 8.某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款获得土地的，目前已经完毕地上一层构造部分。半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地获得费用的投资利息的计息期和采用假设

12、开发法评估该在建工程价值中对开发完毕后的价值进行折现时的折现期分别为（）。A.0.5和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年29.某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，目前要预测该类房地产的将来价格，应选用的预测措施（A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法30.某类房地产的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5,则运用平均增减量法预测该类房地产的价格为（）元/m2。某类房地产2005年2009年 的 价 格（单位元/m ）年 份 22005 Q2005 0200T 32 0 0 8。2009 Q价格S8

13、10 万7130。7460 Q7810。8150 QA.8460B.8500C.8790D.88383 1.用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V 甲=1480+80i,乙类房地产的价格变化趋势为 V 乙=1500+60i,则该两类房地产的价格增长潜力相比（）。A.甲类房地产比乙类房地产强B.乙类房地产比甲类房地产强C.该两类房地产强弱限度相似D.该两类房地产强弱限度不可比3 2.某地块临街深度为1 8m,临街宽度为5 0 m,总价格为243万元，假设原则深度为2 4 m,则根据四三二一法则，其路线价为（）7C/m2oA.2025B.2250C.2700D.30003 3.如某宗土地总面

14、积为7500m2,容积率为3,相应的土地单价为4500元/m 2,现容许容积率提高到5,假设容积率每提高0 1，楼面地价下降1%,则理论上因容积率提高应补交的地价款为（）万元。A.1125B.1800C.2250D.337534.下列有关估价对象实地查勘的说法，错误的是（）A.任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B.对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查理解C.实地查勘的内容涉及估价对象的实物和区位状况，一般不波及其权益状况D.拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字承认35.下列估价业务中估价机构可以承办的是（）。A.超过了估价机构业务范畴的估价业务B.估价机构

15、的专业能力难以胜任的估价业务C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D.承办后浮现很大执业风险的估价业务二、多选题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请将对的答案填在背面的括号内。错选或多选均不得分，少选且选择对的的，每个选项得0.5分）1.下列有关房地产估价本质的说玦对的的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替有关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应在合理范畴内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术2.对部分或所有超过了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的解

16、决方式有（）。A.放弃这个项目B.努力学习，边学边干C.埋头苦干，克服困难完毕项目D.找别人完毕项目，签自己的名E.对自己不能胜任的部分工作，积极请有关专家提供专业协助3.有关抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（）。A.原则厂房一般比一般厂房的变现能力弱B.熟地一般比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺一般比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅一般比商品住宅社区内住宅的变现能力弱E.郊区的房地产一般比市区的房地产变现能力弱4.某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%,余款由银行贷款支付，该贷款的期限为,年利率为5.58%,按月等额归还本息，则有关该房地产价格的说法，对的的有（）。A.

17、该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为50万元C.该房地产的实际价格为50万元D.该房地产的实际价格高于50万元E.该房地产不存在名义价格5.有关投资价值和市场价值的说法对的的有（）。A.市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基本上的价值B.投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相似C.在净收益方面，评估投资价值时一般要扣除所得税，而评估市场价值时一般不扣除所得税D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，故意购买者委托评估其能承受的最高购买价格,是一种投资价值评估E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价

18、值的评估6.下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有()A.交通便捷限度B.朝向、楼层C.周边环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施7.都市规划对土地使用管制的内容，重要涉及()等。A.建筑高度B.建筑构造C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途8.在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体规定涉及()A.在运用市场法估价时，不应选用成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地勘察。B.在运用收益法估价时，估价将来收益也许高也也许低时，应采用居中的收益估计值进行估价C.在运用成本估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选用的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用假

19、设开发估价时，不应高估将来开发完后的价值，应对后续开发建设的必要指出及应得利润进行合适修正9.下列房地产中，难以采用市场法估价的有()A.房地产开发用地B.学校C.在建工程D.别墅E.特殊厂房10.某宗房地产用房地产于30年前完毕，估计建筑物剩余自然寿命为，房地产将来第一年的净收益为28万元，服侍每年的净收益会在上一年的基本上减少2万元，报酬率为8%,则（）A.该房地产的收益价格为136.73万元B.该房地产的收益价格为143.89万元C.一第一年净收益为根据采用净收益乘法估算收益价格，净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为E.该房地产的合理经营期限为11.某宗房地产的价格并不是由其

20、开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容涉及（）A.应采用客观成本而不是实际成本B.应采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算成果进行调节D.应结合市场供求状况对成本法的测算成果进行调节E.应结合估价委托人的规定对成本法的测算成果进行调节12.在假设开发法的老式措施中计算投资利息时，应计息的项目涉及（）.A.待开发房地产的价值B.待开发房地产获得的税费C.续建开发成本D.销售费用E.销售税金1 3.根据有关记录资料，对某类房地产价格记录数据整顿如下表，其中，的房地产价格记录数据缺失。则有关该类房地产价格的说法，对的的有（）。某类房地产2004年“2009年的

21、价格（单i文；元）年 份22004 中20052006 d2007 言2 0 0 8。2009 中价 格 O6810 7130d-。7810 O8 1 5 0。84S0A.运用平均增减量法模拟的价格为7482元/rmB.运用平均增减量法预测的价格为8826元/nuC.运用平均发展速度法模拟的价格为7438元/m 2D.运用平均发展速度法预测的价格为7438元/m 2E.无法运用平均增减量法预测的价格为8873元/n u14.运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容重要涉及基准地价相应的（A.容积率B.土地用途C.土地开发限度D.评估单位E.土地使用权性质15.实际估价中，估

22、价对象范畴的界定涉及（）的界定。A.实物构成范畴B.权益范畴C.空间范畴D.时间范畴E.影响范畴三、判 断 题（共15题，每题1分。请根据判断成果，将对的答案填在背面括号内，用W”表达对的，用“X”表亍错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）1.对于有租约限制的房地产，如果是为都市房屋拆迁补偿目的而进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。（）2.在房地产估价中，只能评估不涉及无形资产的房地产价值。（）3.甲、乙两块其她条件相似的相邻土地，甲土地单价为1500元/m ，容积率为4,土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元/n f,容积率为3,土地

23、使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济（土地报酬率为6%）（）4.在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相相应的交通工具和出行时段来测量。（）5.房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有结识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（）6.市场法的理论根据是房地产价格形成的替代原理。因此，只要有足够多的类似房地产的交易实例，对其成交价格进行合适解决后得到的成果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。（）7.在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例规定期，应选用其中与估价对象最相似，与预设的估价成果最接近的交易实例，因此不能

24、随意选用交易实例。（）8.根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（）9.某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%,抵押贷款常数为0.7,则该宗房地产的价格为25万元。（）10.建筑物的有效年龄也许等于，也也许不小于或不不小于其实际年龄。（）11.成本法是以房地产价格各个构成部分的累加为基本来求取房地产价格的，合用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用来评估局部房地产的价格。（）12.在假设开发法中，开发完毕后的价值是指开发完毕后的房地产状况所相应的价值，开发完毕后的价值相应的时间不一定是开发

25、完毕之时。（）13.在运用移动平均会预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的同期长度进行移动平均。（）14.路线价法字质上是一种市场法，在求取路线价时不需要进行交易状况修正，但应进行市场状况调节及房地产状况调节。（）15.在实际估价中，应进行估价措施合用性分析，除因客观因素导致估价措施不合用的外，只要是在理论上合用估价对象的估价措施都应选用，不得随意取舍。（）四、计 算题（共2题。规定列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算成果而无计算过程，不得分。计算成果保存小数点后两位）1.某宗出租的房地产，建筑面积为WOOOnf,容积率为4,土地有效期限为40年，自10月1日起计算，

26、商定不可续期。建筑物为钢筋混凝土构造，于10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知10月1日该类房地产的租金为每月40元/n f,年平均空置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承当的税费约占租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元/m 土地报酬率为8%,建筑物报酬率为1 0%,请计算该房地产在10月1日的价值（8分）2.某写字楼为钢筋混凝土构造，层高k 8 m,没有电梯，建筑面积为30000 m2,经济寿命为60年，有效通过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为200元/mJ（含装修、设备费），专业费为建筑

27、安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的3%,每利率为6%,建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%,次年投入4 0%,各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%,投资利润率为3 5%,又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为，已使用3年；残值率为零.由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为8 0%,月租金为30元/m二但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购买费用为180万元，安装费用为60万元；

28、而市场上类似有电梯写字楼的出租率为8 5%,正常月租金为32元阿二由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增长，经测算，正常状况下每年需要多消耗10000元能源费；同步由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。本地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）四、问 答 题（共3题，每题。分。请将答案写在答题纸相应的题号下）（-）某市土地储藏中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参与竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估成果为12 000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15 000万元。若该两家房地产估价机构的

29、评估成果均是合理的，请分析两者差别的重要因素。（-）某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值海000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点觉得该宗土地的重新获得价格上涨了 1 000万元.请问上述观点与否对的?为什么？（三）某都市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500占地2 900 nf,土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后通过两次大修，目前处在正常使用状态。现政府拟将该房地产发售，委托房地产估价机构评估其市场价值。通过调查理解，该区域内建筑容积率为3及如下的商业用途土地价格为2万元/n f,商品住宅销售均价为1.2万元/m,。据此，估价师拟定了如下两种估价思路:1.以商品住宅销售均价为基本估价；2.以商业用途土地价格为基本估价。请问：1.上述两种估价思路中哪种较合适?并阐明理由。2.针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。