物业住宅小区设施设备运行管理要求.docx

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1、物业住宅小区设施设备运行管理要求运行管理的概念为负责设备系统正常运行而设置具体操作要求，并规范在设备系统运行过 程中对数据采集、归类、分析、运行方案设定、调整等具体操作内容。以这些 规定和要求来指导管理者和操作者的过程。物业设施设备系统运行管理要求供配电系统(1)高低压配电室主要出入门外应有高压配电室、“低压配电室、“非 值班操作人员严禁入内”等白底红字的标志牌。(2)高压进线如敷设在配电室内或外，且是开放式安装的，要在护栏上或 导线上挂上“高压危险”的标识牌。(3)在高压配电柜的进线柜的正面和背面，要在适当的位置上标上进线回 路的名称。例：“龙潭F9” “天河F4”等，并与系统图上的标注一致

2、。(4)对已经送电的高压开关及已退出运行的高压开关，要挂上统一的有 “投入”“正在工作、严禁合闸”的标示牌。(5)高低压配电柜的顶部应明确标示该柜在系统中的编号，并必须和竣工 图上的标号相一致。有条件的情况下还应标明该柜的功能和用途，例如：联络 柜”计量柜“馈电柜”等。消防中心记录要求（一）报警主机运行记录：1、记录探测器报警的确切时间，相应的地址码，通知保安员的时间与保安 员到达现场信息反馈的时间。若是属于误报，应记录处理结果。2、记录水流指示器、破玻按钮报警的确切时间，相应的地址码，通知保安 的时间与保安到达现场信息反馈的时间。若是属于误报，应记录处理结果。3、记录探测器的屏蔽时间、相应的

3、地址码和解封的时间，操作人员的姓名 （附屏蔽烟、温感探测器申请表）。4、记录工程人员维护保养检测的时间、人员名单，保养设备的名称和范 围。5、记录工程人员维修的时间、人员名单，维修设备的名称和结果。6、记录当值人员姓名和交接班时的运行状态。消防联动系统设备运行记录：记录消防栓主泵、喷淋主泵、湿式阀的运行时间，通知保安员的时间与 保安员到达现场后信息反馈的时间。若是误报，应记录处理结果。记录防、排烟阀的动作时间、相应楼层和处理结果。记录BTM气体系统探测器报警的确切时间、相应地点，通知保安到达现场信息反馈的时间，气体放气的时间。若是误报，应记录处理结果。记录所有联动设备(防、排烟风机、停非消防电

4、、防火卷帘、紧急消防 广播)的动作时间和相应的地点。记录其他特殊情况的故障。系统运行情况分析系统基本情况的数据采集；每月对消防系统进行测试，具体测试项目如 下：(1)报警主机正常工作与故障情况的对比记录。电源电压、备用电源电压测 试(标准：220V、24V)O(2)联动柜电源电压、备用电源电压测试(标准：220V、24V) 0(3)自动报警系统主线楼层工作电压的测试、巡检脉冲电压测试，对地电阻 测试。联动柜控制设备楼层端子箱24V继电器工作电源电压测试。(5)水泵、防、排烟风机、防火卷帘电机的电源测试(检查电源是否缺失和 电压是否符合要求)和对地绝缘电阻测试。自动报警系统探测器触发报警、设备故

5、障误报与探测器总数的误报率分 析。消防喷淋、消火栓、水幕、减压阀水压的测试。起泵、停泵的手/自动测 试。各种联动设备的测试。每年12月到次年1月由系统工程师应根据以上数据的信息反馈，对系统的 全年工作情况进行评定运行状况。评定的内容应有：1、根据系统主机的正常运行与故障情况的对比，评定系统的可靠性。2、根据所测的电源电压是否符合系统要求。3、根据所测的绝缘电阻评定设备正常与否。4、根据自动报警主机的打印报告，评定探测器报警的百分率及其故障误报 次数来评定探测器的正常与否。5、根据所测的水压评定系统正常与否。6、根据各种联动设备手/自动的检测结果，评定系统正常与否。电梯及提升设备系统标识：电梯机

6、房主要出入门外应有“电梯机房、机房重地，闲人免进”的标 志。首层电梯厅门外应有电梯的编号。轿厢内挂有表示电梯载重量的标示牌、 电梯安全使用规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。对于外墙用的提升设备多于一台的应做好编号。在其电源箱或控制箱的表面，应有“非操作人员严禁开启”的警示。电梯设备运行记录要求：电梯设备以巡检为主。（-）运行技术参数：记录每天巡检电梯的运行状况，包括电梯运行的舒适感、电源、空调、照 明、对讲、回降控制功能。（-）运行数据统计及其表格：电梯月巡检表（应参照各品牌电梯公司的相关要求）电梯故障停梯记录表电梯保养停梯记录表电梯保养报告表（由电梯保养公司提供）其他提升设备

7、的记录与检查（如外墙吊船，应每使用一次，做好一次的记 录）当班运行人员要对其记录负责，认真签名，每月由系统工程师对其运行记 录、各类统计表格进行审核并签字。运行情况分析每个季度及每年，要求由电梯保养公司提交对大厦电梯本年度的系统运行 情况进行技术分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有 如下内容：1 .全年电梯运行的故障率（加故障率二故障停梯时间/必须确保正常运行时间X100%2 .分析该时段系统运行的主要技术特点3 .分析该时段出现故障的主要原因4 .对全年系统运行的评价5 .根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。6 .2.7通信系统系统标识：设备运行记录要求运

8、行情况分析电池组应放置在专用的电源架上，并保持清洁，电池水保持在规定的范围 之内，若为干式电池组，应定期检查电池的电压，要按该类电池的技术要求作 定期的充、放电。楼宇自控系统系统标识Q)楼宇的控制中心室的主要出入门外应有“中央控制室”，“中央监控 室，“自控设备房”，“非值班人员，严禁入内、室内禁止吸烟”等白底红字 的标志牌。(2)在控制中心室内的进线线槽的适当位置上应标明“保安监控系统信号 线”，“自动控制信号线”、“电源线”等。保安监控系统的各个监视器上要标明楼层摄像枪的位置，如“大堂南， 21F/南”等。保安监控系统的视频信号线在出线口，在每路信号线上标明摄像枪所处 位置，如28F/中筒

9、，31F/北面。(5)楼层的设备间及专用管井应有明确的标示牌。系统运行记录要求。(-)运行技术参数记录1、自控中心电脑，每年应对自控系统所监测的供配电系统，中央空调系统 的电流、电压、水温等指标，使用刻录光盘进行记录备份。2、保安监控系统，一般部位使用矩阵切换器每路信号，每3秒1次进行切 换显示，重要监测部位直接使用独立的监视器不间断进行监视及录像，一般部位通过分割器进行每隔5秒进行连续录像。采用数字录象的除外。3、自控系统监测到的供配电及中央空调系统的有关数据交到相对应系统部 门进行归档。4、系统监控到的可疑人员的录像资料使用光盘作备份或用打印机打印出 来，交由保安部门处理。(-)运行数据统

10、计1、每月空调运行时间统计2、每月每台空调主机负载情况变化曲线表。3、每月自控系统及系统故障率统计表。(三)运行记录与备份1、自控系统当班运行人员要认真做好运行资料的记录或在电脑上做备份，备份资料必 须在两种不同的物理记录介质上，例如备份资料与原始记录在两个不同的硬盘 上，或者备份资料刻录到光盘上，并在记录簿上做好登记和签名，每天由控制 中心负责人对其运行记录各类统计表格进行审核，再交给系统工程师及部门领 导签字后，归档。2、保安监控系统当班值班人员要认真观察每路摄像枪传回的图像是否清晰，并做好录像备 份，当发现某部位有设备异常情况，应立即通知维修人员和相关人员到现场， 并做好文字记录（故障记

11、录）签名，对当天各班的运行记录情况进行检查、签 名，每月集中交给系统工程师，对当月该系统的运行记录，各类统计表格等进 行审核，再交给部门负责人签字，并交到资料管理人员归档。3、运行故障报告当自控系统或保安监控系统在运行期间出现故障时，当班运行人员，应在 系统运行故障报告单上填写好故障的原因，并通知工程主管及维修人员到现场 处理，无法及时解决的应及时通知系统工程师协助维修人员排除故障，签名 后，最迟在故障发生后的第二天，将故障报告上交给系统工程师及部门负责人 签名、归档。运行情况分析每年的1月份，由该系统的系统工程对上年度的系统运行情况进行技术分 析，提交系统运行分析报告，该报告必须包含如下内容

12、：1、全年由自控系统控制的中央空调系统的运行的时间。2、全年自控系统及系统运行的故障率。3、分析系统出故障的主要原因，及解决办法。4、分析系统运行的主要技术特点。5、分析存在的问题及解决办法。6、对全年系统运行进行综合的评价。7、根据该系统去年全年运行情况，提出当年运行管理的意见，针对该系统 存在的缺陷，提出可预见性的预防措施，以及系统升级的建议及意见。(6)在低压配电柜的所有送电开关的面板上应该用统一的字样表示该路开 关的回路名称。(7)在低压配电送电的“母线槽”“电缆”上应可靠地扎上已经标注上回 路名称的金属牌子，在同一回路不同的适当位置，扎上同一标示。(8)楼层配电室及专用管井应该有明确

13、的标示牌。(9)高低压配电室及其他独立的配电室内的接地点应有明确统一的“接地 点#号的标识。(10)对于高压配电的直流操作电源的电池组的表面，应保持清洁，电池 水保持在规定的范围内(干式免维护电池应定期检查)。发电机房的照明、通 风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保 这些设备的运行用电。高低压配电运行记录要求(1)运行技术参数：高压侧(以高压供电回路为记录项)：每小时记录电压(KV)、电流(A) 直流屏技术数据：充电电压、电流、直流电压。低压侧受电端总开关、各馈电回路(屏、柜)的每小时记录电压(V)电 流(A)功率因素(COScp),每天固定时间记录主要回路的电

14、能耗用情况。运行数据统计交接班记录与检查当班运行人员要对其记录负责，认真签名，每月由系统工程师对其运行记 录、各类统计表格进行审核并签字。设备完好标准(1)设备外观干净完整，各类标示清晰，各类指示灯完好无缺，各类仪表完 好、指示正确。(2)各级开关工作正常，高低压开关柜的前后门锁完好无损。直流屏工作正 常，电池保养正确。补尝电容柜能正常投入运行，各电容器组完好无损。高压 操作工具齐全，且有检验合格证。(3)配电间内照明灯具齐全，防小动物的措施完好。(4)配电间内的灭火设备处在有效期内，火灾报警设备有效。(5)变压器房干净，无浮尘，变压器无过载、超温，设备房内照明灯具完 整，通风设备完好。运行情

15、况分析每年年末到次年一月前，由系统工程师对本年度的系统运行情况进行技术 分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：(1)全年平均荷载(KW)（2）分析系统运行的主要技术特点分析出现故障的主要原因对全年系统运行的评价根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。中央空调系统系统标识（1）在空调设备地应有“主机房（冷冻站）”、“二次热交换机房”、”新风机 房、“空调机房”、“空调系统配电房（柜）”等功能标示牌（2）机房设备的主供电导线上应有分相标准（红色、黄色、绿色）的色彩识 别。安全区域边缘应有黄色的安全警戒线。对于旋转部件、易触电位置等必须 悬挂警示牌（3）冷冻（

16、却）水管路系统必须在明显、关键位置设置有水流方向和供水区 域的标志（注）（4）冷冻（却）水管路系统管路控制阀必须悬挂包括系统唯一编号和功能的 标识牌（隶属系统、型号、功能等）及悬挂启闭状态标识牌（5）空调配电柜在相关回路悬挂其运行状态和警示牌中央空调系统运行记录要求（一）、运行技术参数（1）制冷主机、冷却（冻）水泵、冷却塔等设备的运行电流（A）、电压（V）、功率因数COScp,冷却（冻）进出水温度（C。）、压力（MP）和流量（M2/H）等（2）冷压缩机运行中的油压、油温、轴承温度、油面局度（3）主机电能消耗数量（KWH）室外温度、湿度、气候情况（晴、阴等）（5）空调风机的进出冷冻水温度、送（回

17、）风温度、新风温度、一次混合温 度（在自动化条件许可的情况时）（6）变频系统的检测变频器的温度、运行频率、机柜温度（对具有变频系统 部分）（二）运行状态记录通过固定表格对如下情况进行记录：（1）主机（含二次热交换系统）、冷冻（却）水泵、冷却塔、空调风机、新 风机开停机时间（2）空调配电系统各回路运行状态各控制阀门启闭状态对有变频系统的检测变频器运行和异常状态（三）交接班记录（1）当班运行中所发生的异常情况的原因及处理情况当班的设备操作记录（操作设备、时间等）（3）运行中遗留问题，需下一班处理的事项（包括上级的指令、运行调度情 况等）（4）当班系统运行状况的综合评价签名系统运行情况分析能源统计分

18、析空调主机（条件许可时，按空调系统进行统计）的日、月、年的用电、用 水情况进行统计并与往年同期（含气温、物业的入住率等约束条件）进行比 较。（2）运行指标分析（成本核算）指单位能耗成本计算系统故障、事故统计分析（4）温、湿度统计（室内、外）对本年度的日、月、年的温湿度进行统计， 为能源统计分析、运行指标分析提供基础依据负荷运行统计与预测分析 根据各年度的能源统计、运行指标、温湿度 统计、使用率等基础数据提出来年的空调系统运行方式和运行曲线。(6)系统运行综合评价给排水系统系统标识(1)所有的水泵房，减压阀房，排污泵房，管井房等门口应有房间功能标识 牌。(2)水泵房内应有系统图悬挂墙上。(3)系

19、统内所有水泵、阀门、管道要挂上或标上标识。系统巡检记录要求给排水系统的运行管理的内容主要是进行巡检管理。(1)运转检查：系统内所有的水泵运转情况，包括有无杂声，有无漏水现 象。(2)电气检查：所有水泵控制箱的自动手动投入情况是否正常。电气接线端 口有无松脱。液位控制器是否正常工作(3)阀门检查：所有阀门的状态情况，是否按标识牌标识所示状态。管道检查：特别是供水压力管道，要定期检测管壁厚度，排水管保持畅通，不漏水，特别地漏位置。(5)用水量记录：每月对用水量做好记录，并以图表形式出现与以往几年同 期用水量作对比(附用水记录表)。(6)对以上检查作好记录，并由检查人员签上姓名、日期、每月由系统工程

20、 师对其运行记录及统计表格进行审核并签定。系统运行情况分析每年年末到次年一月前，由系统工程师对本年度的系统运行情况进行分 析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：。)全年用水量统计，各分表用水量统计，与以往年作比较，采用了何种节 水措施，效果如何。(2)全年出现故障的主要原因分析。(3)对压力管道壁的测厚要每年对比，作出管道壁厚度变化的趋势分析。对全年系统运行的评价。(5)根据全年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。消防系统系统标识消防中心：门外应有“消防中心”非值班工作人员不禁入内”白底红字的标示牌。(2)BTM气瓶间：门外应有“BTM气瓶间”标示牌，气瓶应悬

21、挂气体保护 区域”的标示牌。(3)泵接合器应标有送水楼层范围”的标示牌。(4)湿式报警阀应标有“送水楼层范围”的标示牌。(5)消防管道主管应全部为红色油漆，并标有“工作介质流向”的指示。(6)阀门应有标注内容包括“系统、状态、上一级阀门位置”的标示牌。(7)报警主机应标有“探测区域”的标示牌。(8)减压阀应标有“供水范围”标示牌。(9)防火卷帘应标有“防火卷帘下严禁堆放杂物”的标示牌。(10)消防泵应在适当位置上挂有标注内容包括功能、技术参数、保护范 围”的标示牌，电机运转方向“箭头”的指示。Q1)防、排烟风机在适当位置上挂有标注内容包括有“保护范围、功能” 标示牌，电机运转方向“箭头”的指示。Q2)室内消防栓箱应在适当位置上挂有标注内容包括“消防栓”“请爱护消 防设施仅供灭火时使用”的标示牌。(13)消防主管应标有工作介质流向”指示。