司徒社区司徒新村综合改造项目房屋征收补偿方案.docx

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1、司徒社区司徒新村综合改造项目房屋征收补偿方案根据国有土地上房屋征收与补偿条例、苏州市国有 土地上房屋征收与补偿暂行办法和昆山市国有土地上房 屋征收与补偿实施细则（试行）规定，结合调查登记和采 样评估等情况，制定本项目房屋征收补偿方案。一、征收范围本项目位于青阳城市管理办事处区域，东至南汛塘路、 南至汛塘小区、西至司徒街河、北至汛塘商苑，具体是：司 徒新村16-2号、18号、34号、34-3号、35号、38号、38-2 号、39 号、40 号、43 号、44 号、45 号、46 号、47 号、57-9 号、57-10号、67号；司徒街57号东、57-11号、57-12号、 64 号、64-2 号

2、、64-4 号、64-5 号、64-7 号、64-8 号、66 号； 汛塘岸8号、9-1号、11号、13号、16号；司徒街上塘65 号（上述楼号如有出入，以规划红线图确定的范围为准）。该项目共计征收宅基地自建住宅房（独立式住宅房）约 40户，建筑面积约6890平方米（含未登记建筑面积）。二、实施时间另二套在13层及13层以上中选择；安置五套或五套以上的, 以此类推。（三）安置房的价格结算（1）住宅安置房基准价（6楼）为：18381元/平方米（按 照昆开办抄（2013） 31号文件规定，该基准价已在采样评估 值的基础上优惠5%；不含层次差价和房屋维修资金，层次 差价在征收现场另行公布）。（2）房

3、价结算规则：用于产权调换房屋的价值和被征 收房屋的价值在同一评估价值时点，分别计算价格后结算差 价。六、补偿搬迁当征收部门对被征收房屋的补偿安置方案确定后，应与 被征收人在签协期内按照规定签订补偿安置协议。被征收人 应在协议约定或征收补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁， 并完成权证注销等相关手续后，将腾空的房屋移交给实施单 位验收后拆除。七、不履行市政府作出的征收补偿决定的处理方法房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约 期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有人不明确的, 由房屋征收部门报请市政府作出补偿决定，并在房屋征收范围 内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议

4、, 也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行 政诉讼，在补偿决定确定的期限内又不搬迁的，由市政府依 法申请人民法院强制执行。八、拟定的签约期限自房屋征收决定公告之日起5个月内。九、拟定的搬迁奖励期限具体搬迁奖励期限待征收决定公告后由征收部门在征 收现场公布。十、其他（一）关于基本居住需求保障按昆山市住房和城乡建设局（昆住建2013） 123号） 文件规定执行。享受基本居住需求保障对象的情况，应当在 征收范围内公示7日，无异议或异议不成立的方能办理相关 手续。（二）优先享受住房保障的条件及处理方法征收个人住宅的，被征收人符合我市住房保障条件的,由被征收人提出保障申请

5、，经审核后给予优先住房保障。（三）有关规定的公布昆山市住房和城乡建设局关于对昆山市市区房屋征收 计户规则、房屋分类、面积认定等规定进行修订的通知（昆 住建（2013） 123号）及大病、残疾、贫困、高龄等补助标 准同时在征收现场公布。（四）未尽事宜本方案未尽事宜以按照现行国有土地上房屋征收与补 偿法规及昆山市、开发区相关政策文件的规定为准。自房屋征收决定公告之日起。三、房屋征收部门和被征收人房屋征收部门为昆山市住房和城乡建设局。市住房和城 乡建设局委托实施单位昆山开发区房屋征收实施中心承担本 项目房屋征收与补偿的具体工作。被征收人为征收范围内土 地和房屋的权属人。四、征收补偿政策（一）补偿方式

6、被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换，但 下列情形除外：征收房屋附属物（指与房屋主体建筑有关的 附属建筑或构筑物）不作产权调换。货币补偿：是指在房屋征收补偿中，以房地产市场评估 价值为标准，对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿, 补偿后不再另行安置。产权调换：是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋 与被征收房屋进行调换，分别计算价格后结清差价。（二）征收房屋的计户规则及房屋面积认定等规定按昆山市住房和城乡建设局关于对昆山市市区房屋征 收计户规则、房屋分类、面积认定等规定进行修订的通知 （昆住建（2013） 123号）文件规定执行。1 .计户规则征收住宅房屋按以下规则计户：单位、个人

7、住宅以房屋 所有权证、不动产权证书登记的房屋计户；同一住宅有多本 房屋所有权证、不动产权证书的，按一户计。2 .房屋所有权人的认定征收国有土地上的原宅基地上所建的房屋，以房屋所有 权证及其他相关有效文件认定房屋所有权人；土地使用人以 土地使用权证及其他相关有效文件认定。3 .房屋用途、面积的认定征收国有土地上的原宅基地上所建的房屋，由规划、国 土、住建三个部门结合房屋所有权证、不动产权证书、1995 年版地形测绘图以及江苏省土地管理条例关于“农村村民一 户只能拥有一处宅基地”的规定等多种因素，对原宅基地上所 建的房屋用途、面积进行认定。（三）征收评估1 .被征收房屋评估价值时点房屋征收决定公告

8、之日2 .评估机构的选择方法房地产价格评估机构由被征收人在昆山市住房和城乡 建设局公布的当年度昆山市国有土地上房屋征收评估机构 名录中协商选定。具体由房屋征收部门在征收范围内公布评 估机构名录，公布后5日内在征收现场登记被征收人的选择 意见，被征收人协商一致共同选择一家房地产价格评估机构 的，视为协商选择成功，由房屋征收部门与其签订委托评估 合同后进行评估作业；协商选定不成，若超过50%的被征收 人选择同一家房地产价格评估机构的，视为多数决定；不足 50%的，由房屋征收部门组织被征收人，在公布的评估机构 名录中，通过公开抽签方式，确定1家评估机构为本项目的 房地产价格评估机构，房屋征收部门应当

9、在抽签前5日内在 征收范围内通告抽签时间和地点。多数决定、抽签方式确定 房地产评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。3 .被征收人对评估报告有异议的处理方法被征收人对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应 当作出解释说明。被征收人对评估结果有异议的，应当自收 到评估报告之日起15日内，向房地产价格评估机构申请复 核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提 出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。房地产价格评估机构应自收到复核评估申请之日起5日 内给予答复。评估结果发生变化的，应当出具复核报告；评 估结果没有发生变化的，应当书面告知复核申请人。被征收人对房地产价格评估机

10、构的复核结果有异议的, 应当自收到复核结果之日起15日内，向被征收房屋所在地 房地产评估专家委员会申请鉴定。受理房屋征收评估鉴定后，房地产评估专家委员会应当 自收到鉴定申请之日起15日内，指派3人以上单数成员组 成鉴定组，处理房屋征收评估鉴定事宜，并出具书面鉴定意 见。（四）补偿标准1 .被征收房屋的补偿征收部门依据具有相应资质并已经房屋征收部门公布 的当年度昆山市国有土地上房屋征收评估机构，根据被征收 房屋的情况，按照住建部国有土地上房屋征收评估办法 评估确定的被征收房屋的价值给予补偿。经采样评估，被征收房屋类似房地产市场评估价值基数 为：住宅房屋：17886元/平方米。2 .搬迁补偿费、住

11、宅房屋临时安置补偿费等（1）搬迁过渡方式。本方案全部实行现房安置，被征 收人在搬迁期限内自行过渡。（2）搬迁费补偿标准。按被征收住宅房屋合法建筑面 积计算，具体标准如下：被征收住宅房屋4。平方米（含40 平方米）以下的，每户按500元发放；40平方米以上的，每 增加20平方米（不足20平方米按20平方米计算），增加100 元搬迁费。对住宅房屋被征收人按二次搬迁发放补偿费，但 最高不得超过5000元。（3）临时安置费补偿标准。以被征收住宅房屋的合法 建筑面积计算，按每平方米每月14元发放，如每户每月不 足1200元的，按1200元发放。选择货币补偿的，给予一次 性发放6个月临时安置费；选择产权调

12、换的，临时安置费发 放到被征收人得到安置之月后顺延3个月为止。3 .征收房屋的奖励及补助（1）征收房屋补偿奖励产权调换方式的补偿奖励标准征收住宅房屋的，按被征收住宅房屋的房地产市场评估 价值（不含室内装饰装修价值）x25% （补偿奖励系数）给予一 次性奖励。货币补偿方式的补偿奖励标准征收住宅房屋的，按被征收住宅房屋的房地产市场评估 价值（不含室内装饰装修价值）x30% （补偿奖励系数）给予一 次性奖励。（2）住宅房屋搬迁奖励标准按昆山市人民政府（昆政规2013） 2号）文件规定执 行。在房屋征收部门公布的住宅房屋搬迁奖励期限内，被征 收人签订房屋补偿安置协议并完成搬迁（腾房交地）的，第 一个月

13、内腾房的，每户奖励5万元；第二个月内腾房的，每 户奖励2万元；超过二个月腾房的，不得享受奖励费。（3）补助按昆山市人民政府（昆政规2013） 2号）文件规定执 行。4 .征收房屋（合法建筑）的停产停业损失费补偿标准因房屋征收造成停产停业的，委托已经选定或确定的房 地产价格评估机构根据房屋被征收前的效益、停产停业期限 等因素评估确定。住宅房屋改为非住宅房屋用途、改变非住宅房屋用途 的面积认定。按工商登记或备案面积认定，否则，以实际经营 面积认定；租赁经营的，以租赁合同上明确的租赁面积认定。 但工商登记、备案面积与租赁面积大于实际经营面积的，以实 际经营面积认定。被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性

14、用房的，征收 时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的， 按照原用途计算停产停业损失。但被征收房屋于2010年7 月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持 续经营1年以上至房屋被征收时的，可给予一次性支付12 个月停产停业损失补偿。补偿对象为被征收人。5 .室内装饰装修的补偿被征收房屋室内装饰装修价值，由经选定或确定的房屋 征收评估机构通过评估确定。6 .固定设施移装费的补偿被征收人的电话（网络宽带）移机费、有线电视补偿费 和原水、电增容费、管道煤气气源建设费及安装费，按房屋 征收时的实际价格给予一次性补偿。空调移机费按每台400 元补偿（含材料损耗费）。空调、电话（网络

15、宽带）移机费 按双倍补偿。五、安置用房（一）产权调换房1 .产权调换房地点：本方案提供产权调换房的安置地点 为昆山新城天地花园住宅小区。2 .产权调换房类型：本方案确定的产权调换，全部实行 高层（毛坯房）现房安置，基本户型为131m左右户型（50 套），91/09壮左右户型（43套），78 nl左右户型（68套）。 安置的具体楼号（公安编号）为13、14号，共161套，建 筑面积约16200 nf。安置房源在征收现场公布，征收过程中 如有变化，根据实际情况再行调整。（二）安置房定房规则（1）选购安置房面积指标：按被征收住房合法建筑面 积（如被征收房屋住房建筑面积小于土地使用权面积时，按 照核准

16、的合法土地使用权面积计算）1:1.25的配置比例确定 为被征收住宅房的安置房面积指标。（2）选购安置房套数：独立式住宅房屋的被征收人， 对照所提供的安置房户型，按选择的安置房总面积与安置房 面积指标最接近的方式进行选购（但131肝左右户型每户限 购一套）；被征收人签订定房单手续后，如有剩余安置 房面积指标的视作自动放弃，同时对放弃的剩余安置房面积 指标，可按安置房房地产市场评估价值基准价的5%给予回 购奖励。（3）安置层次：安置一套的，可在任意层次中选择； 安置二套的，一套在112层中选择，另一套在13层及13 层以上中选择；安置三套的，在安置二套的基础上，另一套 可在任意层次中选择；安置四套的，二套在112层中选择，