2023年-商品房预售合同模板陷阱及防范.docx

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1、商品房预售合同陷阱及防范在签订商品房预售合同时，北京一律师巧妙地将“定金”改为“预付款”。就因为这一词之别，他在 解除预售合同时，顺利地从开发商手中要回了自己预付的两万元订金。近年来，随着我国住宅业的迅 速发展，有关商品房的纠纷也日益增加。房屋开裂、渗水、面积缩水、开发商擅自变更规划、物业收 费高服务差等等，全都是纠纷的合适的内容。有人感叹：“住进新房之时，便是维权开始之日。”业内专家却提醒消费者，入住后的 许多纠纷，在签订房屋销售合同时就已 经种下了。维权，应从合同开始。据中 消协最新统计数据显示，2004年，有关 商品房质量、价格等的投诉比往年有所 下降，而有关商品房合同纠纷的投诉却比20

2、03年增加了 24. 5%。表述不具体消费者吃哑巴亏北京某小区业主集体反映，当初与开发商签订的合同中写明，开发商必须保证供水、供电。结果， 供的是临时水、临时电。业主入住后，发现原本养得好好的花草、鱼虫频频出现死亡现象。委托国家 有关部门进行检测，结果为水质不合格。再到当地卫生部门查实，发现该小区根本没有取得“供水卫 生许可证”。供的临时电更是三天两头停电，有时一天就要停三四次，家里电器根本无法正常使用。 有一次，小区全面停电，一位60高龄的老太太被困电梯里近两个小时。业主多次找开发商交涉，无果。 最后，小区业主准备就水质不合格相关问题集体状告开发商。而对于临时电相关问题，业主们却一点 办法也

3、没有，因为从合同上看，开发商并未违约。有多年从事房产诉讼代理的资深律师提示，如果将合同中“保证供水、供电”，改为“保证供水 质量合格，提供市政电”，上述相关问题就可以避免了。开发商玩数字游戏业主便宜购房高价收房北京市规定，从2004年起，所有商品房均按使用面积售房。这本来是为方便消费者更直观地了 解房屋大小，防止部分开发商多算公摊面积坑害消费者。但正如俗话所说：“买的没有卖的精”。就 是这样一条明显有利于消费者的规定，也能让开发商玩出花来，在使用面积和建筑面积的拆算上，挖 了一陷阱，等人往里跳。刚搬进新家的刘先生告诉记者，当初他买这房时，售楼小姐给他报的价是5800元/建筑平方米， 67.21

4、平方米总价38万多元。当时觉得价格还可以接受，便决定买下。签订合同时，在总价不变的情 况下，售楼小姐将单价换算成7000多元/使用平方米。当时认为反正总价没变，便爽快地签了字。等 到收房时，才发现上了当。原来的67.21平方米的建筑面积，变成了 66平方米。面积缩小了，本来该 开发商退钱，可合同上签的是按使用面积收房，而这时的使用面积却比当初大了 0.5平方米，所以， 还得按每平方米7000多元的价格，反补给开发商钱。业主投诉无门口头承诺无限期备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同 生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的

5、除外。（5）加强房屋查验和质量监督管理管控。建筑主管机关应加强工程施工管理管控，对于建筑 工程必须查验部分，应切实查验是否合格。（6）加强对房屋预售广告、宣传的管理管控。房地产开发企业作商品房销售广告时.，必须 标明商品房预售证批准文号。未取得商品房预售证或未标明商品房预售许可证批准文号的，房地产开 发企业不得作任何形式的商品房销售广告。商品房销售广告中关于房地产状况的说明、示意应当真实、 准确。依据合同法的规定，像其他商业广告一样，商品房销售广告属于要约邀请，一般情况下没 有法律约束力。因此，购房人要得到商品房预售广告中的种种许诺条件，应在签约时将这些承诺的合 适的内容在预售合同的附件中明确

6、约定，按规定开发商对此不得拒绝。（7）加强对预售资金的管理管控。城市房地产管理管控法第4 4条3款规定：商品房 预售所得款项，必须用于有关的工程建设。但对于如何保证监督预售款项使用的相关问题目前尚无明 确法律规定。笔者认为，应当指定或委托房产评估事务所或会计事务所或工程监理机构进行统一管理 管控。消费者有权对资金的使用去向进行查询，质疑。（8）严格控制预售合同的变更。已经预售的商品房，房地产开发企业因特殊原因需要变更商品 房预售合同合适的内容的，应当征得购房人同意，与购房人订立预售合同变更协议，并报有关管理管 控部门备案。房地产开发企业单方面变更商品房预售合同合适的内容的，购房人有权解除商品房

7、预 售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。（9）建议规定最低信息透露制度，最大限度公开信息。有关房屋的合法性事项，开发商调整， 有关房屋的优先受偿权、限制抵押等关键信息必须公布。开发商往往以商业秘密为由，把本来应当告 知消费者的合适的内容故意隐瞒，比如开发商和承包商的关系，甚至恶意用已售房重复抵押，骗取银 行贷款。使有的家庭丧失了平生之所蓄，欲哭无泪。建议与房产有关的部门合署办公，使所掌握的信 息共享，并且把这些信息集中公布，供购房者参阅，防止消费者因信息获知不够或被误导而做出错误 决策。对各地段的地价、房屋的基本成本造价，公布一个指导性的价格，以防止房产开发商暴利，逃 避税收。（10）应当

8、建立健全房屋中介品评制度，建立开发商的质量、信誉、价格，资质评比制度。 便于普通消费者选择决策。五、购房者应当利用合同充分地保护自我房屋预售属于一种买卖关系，合同是双方当事人的唯一联系途径。所以预购人对个人利益最好的保护措施还是依据合同。对此要注意以下几个相关问题：（一）寻求签约机会平等，最好集团联合购买，以增加谈判的相关能力和减少节约购房成本。预购人在选购房产时，应对欲购房产的开发商有所了解，对他们的有关情况进行调查，寻找 到合适的交易对象。现在房地产市场逐渐扩大，选择的余地也在增大，不要图一时小利，被一些表面 现象所蒙骗。利用中介联合散户的力量请有经验的谈判高手与开发商谈判。（二）合同条款

9、的争取。现在预售房屋除签订标准合同外，还需另签补充协议。这些补充协 议在实践中都由开发商单方拟定，其中有的有很多不合理条件和诱骗条款。对于此预购人应亲自或委 托律师进行识别、据理力争，以求签订公平合理的补充协议，避免自己在合同中居于不利地位。特别 是上边提到的如税费条款、交楼条款、延迟条款、质量保修条款、交付房地产证条款、物业管理管控 条款以及产权担保条款等。又如对合同中关于面积计算相关问题上要注意公共设施面积分摊，避免开 发商进行一些不合理的分摊和重复计算。完善的预售合同可以有效地规范开发商的行为，从而有力地 促使开发商履行义务，同时也有效地保障了购房者的合法利益。（三）在签约之后对合同的执

10、行上，预购人要利用合同中的权利担保和瑕疵担保条款的规定， 确保自己获得一幢满意的房屋。对于开发商的讹诈、违约行为要及时依合同追究违约责任，请求损害 赔偿或解除合同。谨防商品房预售合同的陷阱来源： 作者：九十年代以来，上海市购房者购买预售商品房，大都按要求使用官方推荐使用的示范文本来签署 合同、这些示范文本前后共有95版、97版和现正在使用的2000版三种。2000版示范文本虽较前两种 在规范商品房预售、保护购房者权益方面有不少改进，但正如前两个版本由于合同本身条款设计的缺 陷，使其设计的文本条款还侧重于保护房产商的利益，这样就依然导致了房地产纠纷仍在不断增加。 预售合同规定”以取得住宅交付使用

11、许可证为交房条件”，购房害陷入两难境地在笔者最近办理的个案中，张鸣先生的遭遇颇能说明相关问题。张鸣先生的儿子张杰长期生活在国外，他主要 从事生物相关技术研究。几年前，张杰被上海市政府针对境外优秀人才回沪创业的优惠政策所吸引， 萌发了回沪大干一番事业的想法，作为父亲的张鸣自然非常赞同儿子的这一打算。兵马未动，粮草先 行，张杰决定先在上海购买一套房子。为此，父亲张鸣亲自在上海操办，跑了不少楼盘，通过筛选比 较，相中了一套地段较好，位于市区正在建造的三室一厅的商品房。签约时，售楼小姐拿出2000版商品房预售合同，只见上面大部分空格处开发商已作了填写, 其主要条款约定：房屋在2001年10月31日前交

12、付，房屋交付以取得住宅交付使用许可证为条件， 并且开发商承诺在2001年12月31日前取得大产证，如到时不能取得大产证，张鸣有权单方面解除合 同；如果张鸣选择单方面退房时，开发商将以总房价的10%予以赔偿。另外，开发商还与张鸣在合同 的第五条中约定、当暂侧面积与实侧面积不一致时，选择按房屋每平方米建筑面积单价计算，多退少 补。起先，张鸣对开发商不选择以取得大产证为交房依据的条款设置心存疑虑，但售楼小姐很肯定地 告诉老张，开发商只要取得住宅交付使用许可证就表示一定能取得大产证，我们签的预售合同是 政府推荐的文本，不会有风险的。这一番解释打消了张鸣的顾虑，最后经张杰同意，张鸣以自己名义 与开发商签

13、订了预售合同。签约后，开发商果然如期通知张鸣已经取得住宅交付使用许可证业主可以人住了，但对张鸣 询问的房屋实测面积，开发商则表示房屋面积的实测工作正在进行，无法奉告。无奈之下张鸣只得验 收房屋办理了交接钥匙手续，并通知儿子回沪与装演公司签订了包工包料总价为20万开人民币的装潢 协议，对新居进行了豪华装修。个月后新居装饰工程结束，张鸣想起办小产证事宜就找一开发商提出这要求此时售楼小姐拿出房屋面积的实测报告，要求张鸣按多退少补的约定支付超出5平方米建筑 面积部分的差价款共计人民币50000元;并告诉张鸣,要等到大产证办共后才能办理个人的小产权证， 目前大产证还在办理这中、售楼小姐称老板正在努力，要

14、张鸣安心等待。这一等又几个月过去了，和鸣见小产证迟迟无法办出，却还要补交因分摊公用面积而增加的房屋 面积差价款心有不甘，即产生了根据合同约定单方面解除合同的念头。因为开发商违约、选择退房就 能获得总房价的10%作为赔偿，但已投入的20万元装修款开发商能赔偿吗？想想自已及儿子为购房和装修所化费的精力，设想与开发商之间旷日持久的诉讼官司张鸣最终还是决定 暂时采取忍让态度。没有提出退房要求。然而远有异乡的张杰得知在国内买房遇到如此不讲诚信的房 产商，便对上海投资环境产生怀疑、何时回沪创业迟迟未能决定。至今，张家父子的新房仍“搁浅” 着。官方推荐的合同示范文本“陷阱”颇多针对上述纠纷、笔者提醒正在打算

15、购房的朋友、对官方推荐的所谓合同示范文本千万不要盲目轻信，因为示范文本上漏洞多多、陷阱不小。以交房条件为例，原97版示范合同已将房地产开发企业交付商品房的条件规定为：必须取得大产 证后。实践这交房要求对某些房产商不规范的操作行为制衡较重，诉讼中房产商常因违反此约定而导致承担败诉责任，因而诸多开发商对该条款的设置意见较大。2000版示范文本的制定者侧重于开发商 的利益，违反了法律规定和合同首页特别告之中的提示，在示范文本第十条条款中，将尚未取很 大产证仅取得住宅交付使用许可证的交房行为，也作为可选择的符合交房条件的形式之一，为房 产商违规交房大开方便之门，张鸣购房至今未能取得产权证的遭遇，就与该

16、示范文本条款的上述设计 缺陷密切相关。绕开陷阱的招数掉入“陷阱”的自救办法那么如何在签订购房合同时避免，化解类似张鸣所遇到的风险呢？首先，购房者应坚持选择以取得大产证作为符合交房条件的条款，当开发商通知交房面提供不出 大产证时，购房者有权拒绝接受交房，并可按合同约定追究开发商责任。其次，当开发商利用其优势地位，坚持选择以取得住宅交付使用许可证为符合交房条件条款， 而购房者同意作出让步时，购房者也应力争在相关条款中增加写入在逾期办出大产证期间，开发商应 按逾期天数以房屋的总价款的一定比例支付违约金的条款，以保证在放弃行使合同解除权的同时，仍 能得到相应的补偿。如果开发商对购房者的上述两项合理要求

17、都予以拒绝，且购房者又对该房屋情有独钟不得不违心 同意开发商的要求，同意合同第十条第二款时（第二款主要合适的内容为取得住宅交付使用许可证 后即可交房）此时购房者所能极了的补救措施就是：当开发商交房时，购房者应书面要求其依合同第 十三条的规定，出示实测建筑面积资料；如开发商不能提供，则按照该条款的第三款约定，即使开发 商取得了住宅交使用许可证，购房者仍有权拒绝接受该房屋，由此产生的逾期交房责任由房产商 承担。实践中由于开发商取得住宅交付使用许可证时。往往实测面积工作尚未进行或完成，因此预售 合同第十三条是购房者避免自己合法权益受损的一项有效补救措施，虽然这种补救措施有违预售 合司示范文本制定者在

18、设计该条款时所希望的初衷，但其条款设计的“缺陷”漏洞却正好为处于弱 势地位的购房者所利用。签好一份预售合同次非易事，购房者应学会运用法律武器来保护自己的合法权益不受侵范。三年前，钱女士的女儿两岁，当初开发商口头承诺社区有幼儿园。正是这一承诺，使钱女士很快 拿定了买房的主意。可现在女儿都快上小学了，幼儿园还连个影儿都没有。钱女士直后悔当初没有将 幼儿园的事写进合同里，否则，至少可以凭合同告开发商违约。探破合同陷阱请专业人士协助据中消协有关负责人介绍，2004年有关商品房合同纠纷主要表现有5种形式：一是开发商或不使 用示范合同文本，或利用合同的空白部分附加设置不平等条款，加重消费者责任，减少或免除

19、开发商 义务。二是以预售为名收取定金，而在正式签订合同时, 强迫消费者接受显失公平的条款，否则，定 金不退。三是一些开发商故意隐瞒房产抵押、转让真相，或做出虚假承诺，编造一些卖点欺骗消费者。 四是开发商任意改动房屋结构，任意扩大或缩小房屋面积，擅自改变公用场所用途。五是开发商不遵 守合同约定，拖延交房及办理产权证的日期。专家指出，签好合同，是业主维权第一步。第一步走好了，可以避免许多纠纷。即便是出现相关 问题，打起官司来也好有凭证。目前我国房产业还处于初级阶段，各项法律、法规还有待进一步完善。 与单个的消费者相比，开发商们或多或少有些店大欺客，有关商品房合同中的霸王条款，也是长期以 来为消费者

20、所痛恨的。专家建议，消费者签订商品房合同时，最好能请懂行的人把把关。现在有一些 专攻房产的律师，他们无论是代签合同还是代业主收房都很有经验。当然，请律师是要付费的。现在 北京、上海、广东等大城市流行一种团签的作法，即心仪同一楼盘的人自发地组织起来，集体请律师 与开发商谈合同，然后再用经律师审核认可后的合同，分别与开发商签订。团签的好处，是既享受了 专业律师的服务，几十户上百户分摊律师费，又节约了金钱。团签的必备条件是，有一群热心的组织 者。商品房买卖合同警惕九大陷阱南方网讯“认购定金难归还”今天被中消协列为商品房买卖合同警惕九大陷阱之首。今天中国消费者协会发布了第二阶段不平等格式条款点评意见，

21、对商品房买卖合同中存在的突出 相关问题进行了详尽剖析。点评主要涉及九个方面：认购定金难归还，单方扩大解约权，减免责任巧 设计，模糊标的好圈钱，面积误差设陷阱，违约责任不对等，一房二卖搞欺诈，虚假宣传不负责，购 房签约先交钱。目前，商品房市场中存在诸多不规范行为，中消协提醒广大消费者在签约之前，一定要三思而后 行。一是要了解有关商品房买卖方面的法律法规，做到心中有数；二是要关注开发商的商业信誉，调 查其是否有不良记录以及土地使用权证，建设工程用地许可证，建设工程规划许可证、施工许可证， 商品房预（销）售许可证等“五证”是否齐全；三是务必要求开发商提供商品房买卖合同及相关资 料，特别是对补充协议、

22、附件、双方约定的合适的内容要认真阅读研究，弄清自己的权利义务，不要 在不知情的情况下贸然交付定金；四是要把好从签约到验收的每一关，对于显失公平的条款，要坚决 要求对方修改，不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。中消协有关人士称，正在进行的不平等格式条款系列点评工作得到社会各界的广泛肯定和大力支 持，到目前为止，已收到全国各地的来信一百零六封，涉及十八个省，条款一百八十三条。其中，关 于商品房方面的来信二十八封。下一阶段点评的合适的内容是物业、金融、保险、中介服务等。（编辑：离地七寸）商品房预售合同陷阱及防范城市商品房预售管理管控办法于1994年11月15日建设部发布，根

23、据2001年8月15日建 设部关于修改城市商品房预售管理管控办法的决定修正。又是几年过去了，房地产投诉案件仍 呈上升趋势，其中，因商品房预售合同陷阱所产生的相关问题占大多数。由于商品房的开发商具有信 息、相关技术、资金、开发地段等优势，加上法律对商品房预售的规范仍然有许多的空白地带，相关 职能部门的管理管控不配套，具体执行过程中也难免会受利益等诸多因素影响，普通消费者又缺乏相 应的知识相关能力，因此，加大对房地产市场的干预力度势在必行，涉及到普通老百姓的切身利益的， 关乎民生和稳定的商品房销售法律、政策应当向购房者一方倾斜，普通消费者也应增强保护意识，这 样房地产市场才能长期有序稳健发展。一、

24、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体相关问题在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的 “道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有：(-)开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般 无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消 费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上 的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的“五证”，主要包括有：土

25、地使用权证；建 设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工许可证；商品房销(预)售许可证。这些证书是证明 开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其 提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、本次项目、建筑面积是否前后一致， 是否同与您签约的发展商名称一致。否则，就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法 律包袱。(-)房屋本身的合法性有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证 件，上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：1、开发商在集体工地上建设的预售房，根据中华人民共和国房地产管

26、理管控法等有关法 律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发 商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预 购人不要购买。2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执 照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房 屋土地管理管控部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要 购买这样的房屋。（三）“售楼宣传单”的法律效力。售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不

27、是 一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物 业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿 望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充 协议上。（四）开发商对房屋设计单方面做出重大调整。这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回 房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子 的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔 的成功率预

28、计很低。（五）定金风险有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做 法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与发展商在协议中 约定以下合适的内容：如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费 等。二、应注意的其它相关问题（-）注意承包人的优先受偿权在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生 买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突相关问题。因为合同法第16条，建设工程合同第 286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发

29、包 人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程 折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受 偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发 包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优 先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工 的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用

30、权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用 权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行 行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障 已大为降低,岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物， 但其出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风 险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资 的安全秩序。三、关于当前预售合同的缺陷相关问题预售合同缺陷是指预售合同及其附件合适的内容片面，损害预购

31、人的利益。预售合同常见的 缺陷包括：（-）面积条款不具体仅写明建筑面积，未写明公共分摊面积和实用面积、套内面积：未进一步写明厅房、厨房、 厕所的套内面积；未写明发生面积争议后以何单位的测量数据为准；不合理地规定暂测面积与房地 产证记载面积的误差值为1%以内，则互不补偿；没有规定超出或少于暂测面积1%以上，购房者有权 解除合同，要求赔偿或延期付款（因为开发商打好地基后即已知实际面积），如果退款，退款期限及 利息如何计算；不合理地规定以房地产证记载面积作为房屋面积的最后认定，因为房屋测绘所常 常不亲自实地测量，仅凭开发商填写的报表就确定房屋面积，并写入房地产证。正因为预售合同 的面积条款有上述缺陷

32、，才会出现“缩小楼”。（二）税费条款未注明交易管理管控费、产权登记费、测量费、公证费、律师费、按揭手续费、保险费等从 签订起到领取房地产证止所需的一切税费的金额及承担和交纳方式、时间；未注明水、电、电话、 通信、有线电视、煤气等设施的初装或增容费和使用收费标准及其承担；未制订排除收费条款；存在 模糊性条款，如“有关费用”。（三）交楼条款和延迟免责条款由于延迟交楼为最普遍的违约行为，开发商以此借购房者的钱做自己的生意，但害怕承担违 约责任，于是就设计了延迟免责条款。该条款任意地把自然因素、社会因素、相关技术因素、政府因 素等作为开发商延迟交楼的正当理由，延期后交楼日期由开发商确定，并且无最长延迟

33、期限的限制及 其处理办法。虽然由房产主管机关制订的预售契约规定了明确的交楼日期及延迟交楼的法律责任， 但存在于合同附件的免责条款实质上完全否定了前述条款，并且因为两条款不在一处，后者往往为购 房者忽略。（四）质量和保修条款房屋质量投诉是商品房投诉的热点之一，但是现行合同范本除了要求经验收合格才能交付外, 并无详细的质量要求；并无出现质量相关问题应承担什么违约责任的规定；并无详细保修办法。（五）交付房地产证条款现行合同及其附件没有任何有关房地产交付的时间、办证费用承担及迟延交证的违约责任的 规定。（六）物业管理管控条款强迫业主长期选择某物业管理管控公司；没有规定物业管理管控公司的收费本次项目、标

34、准 及相应的服务合适的内容；没有限制收费的规定。（七）产权担保条款未详细规定开发商的房屋产权存在瑕疵时购房者的救济方式方法，包括解除合同，要求赔偿 损失的金额和方式。上述预售合同中的缺陷相关问题，预购人在签订预售合同时要特别注意，一定要在合同中用 条款加以约束，以保护自己的合法权益。四、国家行政机关应通过约束开发商的行为来保护预购人的利益在房屋预售中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。 并且在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡，基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的 目的考虑。我国在预售制度建立健全方面应十分注意这一相关问题，尽量采取一些较为完善的措施。

35、 比如：(1)严格把握房地产开发公司的成立条件，保证开发商资力雄厚、信誉良好。以确保房地产开发秩序的稳定，避免一些资信不良者随意进行房地产开发。(2)指定地点集中交易，把预售房纳入成品房一同管理管控，便于竞价和消费者集中选择。 无论是成品还是半成品房，都会涉及到要实地察看，集中交易使消费者显得更强大，也有利于防止国 家税收的偷逃。(3)严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定，其目的与上者相同。要普通购 房者去审查大量法律文件，既没有必要也难于实现。建议由一个职能部门承担，这既体现了人性化的 要求，也是消费者的现实需要。当然，对售房者虽实行多部门立体审查，但消费者只需审查最终审批 文件

36、即可。(4)严格执行统一的预售合同登记监管措施,对不合乎法律，显失公平的格式合同不予办理登记， 对开发商一房二卖的合同不予办理登记。最好由一主管部门牵头，制定强制性、带有保底性和选择性 条款的合同，严格限制售方的格式合同。格式合同明显的忽略某些应尽的义务，对购房者的限制过严。 由于诸多原因，象上海、北京、广州、深圳等地的商品房预售合同，往往也是参考性的，因此，应当 强制规范合同，加强登记备案管理管控。对理解上有争议的条款，做出对开发商不利的解释，以平衡 消费者的相对弱势地位，体现法律公平。商品房销售合同双方签订商品房预售合同时，购房人认为可 以采用格式合同的，房地产开发企业应当提供由本市有关行

37、政主管部门印刷的商品房购销合同文本, 房地产开发企业不得提供自行印制的商品房购销合同文本；购房人认为需要采用非格式合同的，可以 采用非格式合同。完善的合同是保护预购人的重要手段，但有时面对开发商的恶意是间接、滞后的。 为此，立法上采取登记备案来保护购房者的权利，城市房地产管理管控法等法规都规定房屋预售 合同必须到房地产管理管控机关办理登记，否则不受法律保护。赋予登记过的预售合同排他效力，其 权利不同于一般债权，具有特别效力。理由如下：依据债权原理，债权是特定当事人之间的关系，不需公示即可有效。而在房屋预 售中这种经过公示的债权，根据公示制度的作用应该产生公信力，具有对抗第三人的效果，即经过公

38、示的债权应优于未经过公示的债权，在它们冲突时，以公示债权为准，这样可防止一房二卖。赋予经 过登记的债权以优先效力并不会损害善意第三人的利益，因为合同登记公示了信息，排除了第三人因 善意不知情而受损害的可能性。首先，国家立法规范商品房预售行为的本意，在于在建商品房的预售不同于商品房现房销售。 无疑，这种售房方式对于搞活经营、广筹资金，活跃房地产市场，促进商品房消费和促进房地产业健 康发展等具有积极的意义。但是，如果管理管控不善，极易导致“炒地皮”、“炒楼花”等投机行为 发生，导致蓄意诈财或中途倒闭、偷工减料、延迟交房等损害消费者合法权益现象的发生。因此，法 律对预售商品房应当具备的条件和监督管理

39、管控措施都作了明确规定，以维护房地产市场秩序，保障 房地产权利人的合法权益。城市房地产管理管控法第四十四条第一款规定了商品房预售的法定条 件，第二款和第三款规定的是对预售合同的监督管理管控措施，共同构成了商品房预售行为的依法登 记和依法监管制度。其次，国家对商品房预售行为实行依法登记和监管制度，主要体现在该法第四十四条第一款第四 项“向县级以上人民政府房产管理管控部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，和第二款 “将预售合同报县级以上人民政府房产管理管控部门和土地管理管控部门登记备案”。办理预售登记 是法定条件，申报登记备案是监管措施要求，都是依法登记制度的规定，均不得违反。第三，该项依法

40、登记制度，实行的是部门法定原则、职权法定原则和登记程序法定原则。非 法定部门不得受理登记，无法律授权不得办理登记，非依法定程序登记无效。县级以上人民政府房产 管理管控部门和土地管理管控部门，通过对商品房预售许可证的发放管理管控和对预售合同的登记备 案管理管控，达到监督检查、宏观调控的目的，有利于这两个法定管理管控部门对不符合条件的预售 行为予以纠正和查处，有利于掌握预售情况和商品房建成后产权转移登记发证工作，以切实保障房地 产权利人的合法权益。第四，城市房地产管理管控法第四十四条第二款对受理预售合同申报登记备案的法定部 门，明确规定为房产管理管控部门和土地管理管控部门，并且必须是县级以上人民政

41、府的这两个部门。 除此之外的其他部门无权受理申报和登记备案。第五，地方各级房地产交易管理管控所不是法律授权的受理预售合同申报登记备案的法定部 门。其办理预售合同登记备案是违反法律规定的，当然不具有合法登记备案所预期的法律效力。除非 其具备城市房地产管理管控法第六条第二款规定的授权，即“县级以上地方人民政府房产管理管 控、土地管理管控部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”任何违反该规定 的私下授权都是无效的。第六，尽管一些地方的房地产交易管理管控所也接受并办理预售合同的登记，但并不是法律 规定的申报登记备案。尤其是在城市房地产管理管控法于1 9 9 5年1月1日实施后，凡在中华 人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产 交易，实施房地产管理管控，都应当遵守该法，依法办事。第七，商品房预售合同的登记备案制度与商品房买卖合同的过户登记制度不同。后者是合同 产生法律效力的手续制度，即合同生效的特别要件，而前者则是合同成立后生效前，产生对抗第三人 效力的手续制度，并不决定合同本身效力。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干相关问题的解释第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记