新收入准则对房地产行业的影响探析——以碧桂园集团为例.docx

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1、新收入准则对房地产行业的影响探析以碧桂园集团为例 摘 要 本争论以房地产行业为争论对象，分析新收入标准实施后的市场反应、新收入标准和新收入标准修订内容的变化以及新收入标准对房地产企业的影响相关房地产公司披露的信息，并且以碧桂园集团作为案例进行分析探讨，为更多的房地产公司供应指导与借鉴阅历。 关键词：新收入准则；五步法收入模型；收入；收入确认；时点 一、引 言 （一）争论背景 收入，是会计的六要素之一，是衡量披露企业财务信息数据的重要指标之一。财政部于2017年7月颁布了新修订的企业会计准则第14号收入（以下简称为“新收入准则”），并对境外的上市公司企业提出了明确规定，要求其在2018年起则要开

2、头应用新收入准则，而对于我国境内的上市公司企业，则应在2020年起全部应用新收入准则，境内的非上市公司企业则在2021年启用。新收入准则对企业的收入确认、财务数据计量以及财务报告和财务信息披露事项做出了明确、严格的规定。从新收入准则中修改的具体内容来看，新收入准则的颁布都将会对各行各业产生巨大的影响，特别是对于房地产行业、电商行业以及电信行业的影响更为显著。以房地产行业为例，该行业的收入方式极为特殊，由于房地产行业的生产周期长，其收入方式以预收模式为主，导致其在确定完工交房之后才能够确认收入。 （二）争论目的 新收入准则对于确认框架以及确认时点都进行了修订，可能会影响房地产行业确认收入的时点以

3、及会影响该行业的会计报表。本文通过收入准则的变迁历程及新准则的修订内容，以房地产行业为案例分析新收入准则颁布实施后的反应，以新收入准则对房地产行业的影响作为动身点进行分析，为更多的房地产企业供应财务信息指导，使其能够更好地运用新收入准则，并削减由于更换收入准则所带来的影响。 （三）争论意义 碧桂园集团作为我国房地产行业当中的龙头企业，其在2017年开头就实施应用了新收入准则，其案例具有很强的引导性和借鉴价值。同时，当下仍有许多的房地产企业照旧未实施应用新收入准则，通过争论碧桂园集团在面对新收入准则时所作出的相应措施，分析碧桂园集团在应用新收入准则前后所产生的变化，为其他房地产企业供应借鉴阅历，

4、为其在应用新收入准则的工程中供应引导。 二、文献综述 随着国家新收入准则的颁布，改善了企业的财务指标和提升了企业的管理力气，标志着我国的会计体系慢慢地完善，并与国际会计体系保持趋同。与旧收入准则相比，新收入准则具有明显的优势以及简洁性，因此需要企业加强学习，提高应变力气。 Steele(2012)对美国收入准则中的收入时点问题进行了争论并提出了修改准则，这与我国颁布的新收入准则有着相同的特征，体现了我国会计体系与国际保持全面趋同。 孔庆林,芶芮(2018)以滴滴公司为典型，突出了新收入准则中五步法收入模型中企业账务处理中的优点，以滴滴公司的“五步法”收入确认来进行探讨争论，为互联网共享经济模式

5、的公司收入确认供应了应用指引。 裘雯(2019)旧收入准则中，收入确认存在抽象、推断难度大等等的问题，并且在旧收入准则下，实务操作中简洁影响利润；而新收入准则以把握权转移为模型，要求企业对收入信息的公布更加全面，改进了交易的交易的收入和计量条款，指导相关交易的具体行动，在电子商务、房地产、物流运输等相关行业都将发挥重要作用。 马雪莹（2019）新收入准则的颁布，对某些企业的特殊的交易事项都赐予了更详细的指导，使得销售商品所取得的收入越来越真实，避开了企业收入收入会消逝虚增的现象，使企业能够更好地规范自己的经营行为。 郜燕子（2019）从新收入准则的变化中入手，将不同类型的的收入都接受统一的收入

6、确认计量模式，提高会计可比性，将和金融工具的相关的收入准则排解在外，提高了会计的严谨性；以合同识别作为动身点，使得全部不同类型的收入都将依据新收入准则归为于全都的收入确认计量模式当中，使得企业在应用新收入准则的过程中在，需要不断提升自己的内在和外在，从而更好地新旧收入准则交替过程中实现过渡。 姜福娟（2019）新收入准则要求了企业在进行会计核算工作的时候，要以资产负债作为基础，从而更加精确了房地产企业的资产负债信息。房地产企业必需依据新收入准则的规定，对于投资性房地产的的计算必需以成本模式或者公允价值来进行确认，使企业的会计核算质量有了保障。 张林（2019）房地产行业在应用新收入准则状况下，

7、由于收入确认的转变，对于企业自行开发的商品房，假如具有不行代替用途，则要求依据履约进度进行收入的确认，而对于代建的商品房，则明确规定双方必需签订不行撤销的建筑合同作为基础，要求开发建设的项目能够牢靠计量，并且在完工之后客户能够依据签订的合同支付款项，那么，将照旧依据履约进度来进行确认收入。 董永芳(2019)在旧收入准则下，企业的业务在确认收入的状况下很难找到一个平衡点，而在新收入准则中，其将收入确认的时间点分为了多个，从而保证了收入确认的特性，并且此次新收入准则加入了合同负债与合同资产两个科目，合同负债科目指的是企业在供应劳务前的收入对价，而合同资产科目则是企业在供应劳务或者其他销售产品后所

8、收到的对价，对企业的会计处理提出了更严格的争论。 王芳(2019)在财务共享化、网络化的背景下，对新旧收入准则的区分以及会计核算的的影响进行了争论探讨，以会计处理、确认计量等体现出新收入准则的变化，概述了新收入准则颁布所带来的意义，提出了企业的应变策略。 三、新收入准则介绍 （一）收入准则的修订背景 为了完善我国会计准则体系，与国际会计准则保持持平，财政部于2017年7月颁布了新修订的企业会计准则第14号收入（以下简称为“新收入准则”）。对企业的收入确认、计量和相关信息的披露进行了规范。新收入准则的发布与应用，转变了目前的收入模式，以商品或者服务的把握权是否发生转移来作为企业确认收入的推断标准

9、，设计了统一收入确认计量的五步法收入模型。 （二）新收入准则的主要内容 此次颁布的新收入准则中，将现行收入和建筑合同的两条规章纳入统一的收入识别模型，接受统一的收入核定模式，规范与客户签订合同所产生的收入，对指定期间或指定时间的收入确认供应具体的指引，改善当前的收入确认问题，提高会计信息的可比性。从图1中我们可以看到，企业必需在识别了合同的基础上，识别出自己在此次交易中应当担当的义务，明确此次合同交易的价格，并且将交易价格分担到每部分需要履行的义务当中，最终才能够确认此次的收入。 图 1五步法收入模型 新收入准则以把握权转移替代风险作为收入确认时点的推断标准，并要求企业遵守合同中应履行的义务，

10、只有客户取得了对相关商品或服务的把握权，公司才能取得收入的确认。如此一来，便更能够科学规范地呈现出企业在销售商品或劳务的时候确认收入的过程。企业在面对包含多重交易支配的合同中，要在合同的开头之日起，就应当对合同条约进行全面的评估，确定在条约中所包含的应当履行的义务，并将每项服务义务的价格平均支配给每项服务义务，从而在完成某一项服务义务的时候确认收入，并对企业特定交易的收入确认和交易计量给出了具体的指引，增加了企业会计信息的可比性。 （三）新旧收入准则对比 与旧收入准则相比，新收入准则最明显的变化就是以把握权转移替代风险酬劳转移作为收入确认时点的推断标准。把握权转移替代风险酬劳转移指的指的是只有

11、客户取得了相关商品的把握权，企业才能确认收入。在旧收入准则当中，由于其使用的界限并不明确，导致了一些比较无法区分的销售领域里面简洁产生较多分歧，并且在收入确认中，简洁被操纵从而影响了利润，无法反应经济实质，也不重视会计信息的披露。而新收入准则中，强调重视了对会计信息披露的要求，要求企业将收入信息要与财务报表紧密结合，公布信息更加完善，提高企业的财务信息的公开，加强了企业的内部把握。在适用范围中，新收入准则的应用比旧收入准则的应用更为宽泛，凡是会引起全部者权益增加的、与全部者权益无关的资本总流入，都适用于新收入准则。 （四）新收入准则实施的意义 新收入准则的颁布与实施，增加了各企业之间的可比性。

12、更透亮、更牢靠的收入信息，可以让投资者更好的了解该企业的财务现状，使企业能够更好的猎取资金；优化企业的会计核算方式，削减了企业对界限并确的利润有可操作的空间；推动了企业管理层与会计工作岗位的合作，从而使企业能够制定出更优的方案项目，实现企业快速进展。 四、新收入准则对房地产行业的影响 (一)新收入准则对房地产行业的影响 新收入准则颁布以后，对房地产行业的影响主要表现在以下几个方面：影响财务数据，有利于企业进展；强化合同管理，更好地规避了合同风险；使其原有的会计核算方法发生了转变；加大对财务信息的披露。具体表现为：1、财务数据方面，在新收入准则中，房地产行业的期房预售业务可以依据相关的履约进度在

13、确认收入，在这种状况下，有利于企业的业绩上升，财务业绩因此也随着上升，使之企业有了更好的进展和能够提升企业的信用评级；2、合同管理方面，新收入准则要求企业以识别合同作为动身点，提升了合同的地位，要求了企业的财务技术人员需要不断地学习，提升自己的财务技术，和把握相关的法律学问，处理好在销售过程中与客户签订的合同；3、会计核算方面，跟以往的旧收入准则不同，新收入准则要求企业核算要以资产负债表来作为依据来计算税款，使之企业的核算方法、核算流程以及核算的指标数据都发生了显著的变化。并且，新收入准则的应用使房地产行业的相关交易也发生了变化，例如对于资产减值、债务重组的处理，都进行新的诠释；4、信息披露方

14、面，新收入准则指出，企业应当定期地将所履行的义务或者未履行完的义务的状况要进行准时地披露，对所收取的相关款项应当准时地记录在资产负债表中，例如 ，企业无条件向客户收取的应收款项，就应当记录在资产负债表中，从而提高了企业的信息透亮度。 (二)房地产行业在应用新收入准则时应实行的措施 由于新收入准则与旧收入准则之间存在较大的变化，因此企业在应用新收入准则的时候，应当实行以下的相应措施：1、建立完善适应于新收入准则的收入信息系统，由于新收入准则对房地产行业的最大影响就是规定了企业的收入时间与收入标准，要求了客户得到商品把握权之后企业才能够确认收入，因此只有升级出符合新收入准则的收入系统才能达到此要求

15、；2、提高信息披露，加大对企业收入的信息公布于市，提高房地产行业的会计核算以及管理的真实性、牢靠性和透亮度，提高各企业之间的可比性，通过对比不断优化进展，提升企业的竞争力气；3、加强企业内部把握，提升财务人员的专业学问与水平，认真学习新收入准则的学问内容，使财务人员不局限于旧的框架中，逐步适应在新的框架中的工作，更好的为客户服务；4、企业管理人员要充分争论政策，针对政策制定出符合自身进展的方案，设计出更多丰富的产品，加强合法融资，保证财务资金的使用在合理的位置上，使企业能够更好地稳定进展。 五、案例介绍 房地产行业指的是房产和地产的总称，是一种服务型的综合行业。房产，顾名思义，就是指建筑在土地

16、上的各种房屋、商铺、厂房以及各种办公场所，而地产，包括了土地上面以及下面的空间，例如，高速大路、基础设施等等，由于房地产不行移动，所以房地产又称之为不动产。房地产行业作为一种服务业，其开发周期是比较长的，从通过项目到开头实施，再到客户验收入住为止，或许需要四五年的时间，过程分为立项目、前期预备阶段、建设阶段、销售阶段以及交付阶段。由于其的周期长，所需要的流淌资金特殊大，因此该行业的负债率是特殊高的。而且，正是由于该行业周期长，使该行业的会计处理有着很大的特殊性，在旧收入准则里面，房地产行业是在房屋交付阶段这一时点确认收入的，但是这却无法真实反应出该行业的真正成果。而在新收入准则颁布以后，最大的

17、特点就是要求企业要依据签订的合同来作为收入确认的标准，以把握权转移的时间来确认收入。新收入准则的应用，削减了旧收入准则中，由于不确定因素而造成的企业可操作的利润空间，整治了房地产行业的会计核算的方式，促进了该行业往健康的方向进展，具有较大的乐观作用。 （一）碧桂园集团案例简述 碧桂园控股有限公司位于广东佛山，于2007年在港交所上市，继2017年后，碧桂园在2018年再次跻身财宝500强第353位。碧桂园集团是一家以房地产为主要经营业务，并涵盖了建筑、装修、物业管理、就点开发及管理、教育等行业的综合性企业集团，是中国十强房地产企业之一。 碧桂园集团在2018年内收入为3790.79亿元，在20

18、17年内的收入为2269亿元，比上一年增长了67。依据其财务报告（半年度）中显示，在2019年上半年，碧桂园集团的收入为2020.6亿元，净利润为230.57亿元，在2018年的上半年，碧桂园集团的收入为1318.94亿元，净利润为163.19亿元，收入和净利润分别增长了53.1和41.2。 在2017年国家颁布新收入准则以后，碧桂园便成为了首例应用新收入准则的企业，作为房地产行业的龙头企业，碧桂园在2017年的中期财务报表和年度财务报表中，分别使用了新收入准则和旧收入准则进行了编制，并且对由于新收入准则的影响而导致有变化的财务数据都做了详细的标注说明，这对于争论新收入准则对房地产行业的影响是

19、具有重大作用的。因此，本文准备接受碧桂园集团这一典型案例，分别从新收入准则对碧桂园收入确认的影响、对碧桂园信息披露的影响以及对碧桂园应收账款的影响进行争论，从而来探讨新收入准则对房地产行业的影响及其意义，并为房地产行的财务会计处理业供应相关专业措施。 （二）新收入准则对碧桂园的影响 1.新收入准则对碧桂园收入确认的影响 新收入准则的颁布与实施，使企业必需将销售商品与销售劳务或其他的收入都要依据统一的收入标准来确认，这一导致了各个企业之间的会计信息都能够进行比较，增加了会计信息的可比性、谨慎性与牢靠性。以碧桂园集团为例，通过收入确认的标准以及收入确认的进度的变化，来探讨碧桂园应用新收入准则所带来

20、的影响。 1.1 收入确认标准的影响 在旧收入准则下，房地产行业销售商品房是以“风险酬劳转移模型”作为收入确认的标准，而新收入准则的实施，使得销售商品房的收入确认标准改为以把握权是否转移为前提。而碧桂园在2017年运用新收入准则时，在其的年度报告中，可以发觉碧桂园将部分的销售合同都归在了某一时段内的确认收入的标准。在合同方面，也加入了不更更改/不行替换单元房的用途，从而满足了收入确认标准的“具备不行替代”的条件，并且，碧桂园取得了法律看法书，满足了“有权收取款项”的条件，具有了强制付款的请求权力。基于此，碧桂园在应用新收入准则过程中，将满足了以上两个条件的销售合同归类与某一时段依据完工进度来确

21、认收入，不满足以上两个条件的，照旧是归类于某一时点的确认收入。 1.2 收入确认时点的影响 碧桂园在2017年开头就领先接受并且运用了新收入准则，并且，该集团在2017年以及2018年的年度报告中，都有呈现出来。具体表现在了碧桂园依据与客户签订的销售合同中的房产，是否已经满足了具有不行替代的用处，依据这个条件，假如满足了，则按完工进度来确认销售收入，不满足于此，则依据某一时点来确认收入。例如，依据表2中的碧桂园各经营收入状况中可知，在2018年内，碧桂园在房地产开发经营部分中的收入总额为369，405百万元，在其中，在某一时点确认的收入为291，743百万元，占据了收入总额的78.9%，而在某一时段确认的收入仅为77，602百万元，只占据了收入总额的21.1%。而在建筑经营收入的这一方面，都是在某一时段里面就确认了收入。从中我们可以得出一个结论，碧桂园在运用了新收入准则以后，其房地产的销售需要依据履约的进度来进行是否确认收入，这导致碧桂园房地产销售的进度发生了变化，使得碧桂园的总收入有了大致提前的状况。 表2 碧桂园各经营收入确认状况 12