2023年住宅小区物业管理方案(十五篇).docx

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1、2023年住宅小区物业管理方案(十五篇) 为了保障事情或工作顺当、圆满进行，就不得不须要事先制定方案，方案是在案前得出的方法安排。写方案的时候须要留意什么呢？有哪些格式须要留意呢？接下来我就给大家介绍一下方案应当怎么去写，我们一起来了解一下吧。 住宅小区物业管理方案篇一 （一）签订合同后，管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟识房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应留意事项，加强培训，为往后提高、保养、修理、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。 （二）建立整理楼宇的具体资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。 （三）依据相关文件及本

2、小区住宅特点制定巴黎花园业主公约，管理处岗位职责，以及员工的规章制度。 （四）制订具体的设备，设施修理，房屋保养安排和检查制度，水电设施、设备巡检安排，公共照明维护安排，监控与消防系统维护安排等。 （五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内全部员工务必全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高好用素养。 （一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的询问和投诉。服务做到十二字方针（即礼貌、热忱、友善、乐观、主动、同等）。 （二）安防工作： 1、保安人员着装统一、整齐，待人要礼貌礼貌、热忱。 2、保安倒班制：实行24小时值班和巡察。 3、门卫

3、进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。 4、充分发挥小区24小时电视监控系统、tv分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盗职责制，定期检查消防器械。 6、建立消防平安制度，开展消防学问宣扬教化活动。 7、配有消防系统设施设备，能随时启用。 8、小区内出入口设有明显标记，各组团、栋及单元（门）、户有明显标记，订有突发火灾应急方案。 9、加强与市保安和接近派出所联系，建立联防，共同维护楼区平安，以创建良好治安环境。 10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。

4、（三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产平安，依据中华人民共和国治安管理公司惩罚条例和江苏省城市住宅区物业管理方法，特制定本规定： 1、各业主（住户）应将全部常住人员状况照实填写在巴黎花园业主入住登记表中，并留下紧急联系方法； 2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、订正；屋内平安由业主或运用人自己负责； 3、本小区实施准封闭式的保安管理方法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动协作管理公司工作，防止各业治安事务的发生； 4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从

5、事危害公共利益或侵害他人正值权益的活动； 5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写物品搬迁登记表经管理公司核实同意（房屋运用者需经业主签名同意）方可离开； 6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写物品搬迁登记表，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区； 7、各业主（住户）有职责关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效运用； 8、住宅区内严禁进行一切违反治安管理条例和角犯法律的活动。 （四）、环卫绿化工作： 1、公共部位及商场门前卫生区，管理处派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、

6、楼道灯每半年清洁1次，刚好清除小区内主要道路积水、积雪。 2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。 3、二次装修房屋共用部位持续清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。 4、商业网点管理有序，贴合卫生标准，无乱设摊点、广告牌现象。 5、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，刚好清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。 6、聘请专职园艺工对小区内的绿化进行细心保养和修整，根据绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护安排，为小区带给一个优雅的环境。 （五）环

7、境和卫生管理规定 为了持续小区的干净整齐，为全体业主创建一个平安、礼貌、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定： 一、本住宅区内实垃圾袋化管理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。 二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。 三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如运用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应刚好通知管理公司进行处理并担当相应费用。 四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负责。 五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、标语、传单者，除责令期限期清理

8、现场、复原原状外，还将视状况追究相关当事人的职责。 六、豢养宠物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥当管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。 七、持续小区的宁静，不得在休息时间（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。 八、爱惜小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物。 （六）、房屋及设备、设施管理： 1、房屋质量，设备设施修理在保修期内应刚好反馈给建设单位，帮助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。 2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。 3、建立设备台帐，并设置标记，以示区分和了解。 4、公共照明及线路，水

9、电修理，安防监控网络，每一天完成巡查养护，全部设备均按维保安排进行维保。 5、公司每一天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在问题，刚好提出整改。 6、做到小修，业主随叫随到，30分钟完成；中修但是夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场，刚好回访。 （七）、加强二次装修跟踪管理，业主委员会帮助管理处与业主签定二次装修有关规定的协议，每一天检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。 （八）、专心开展便民服务，建立热线电话，便利业主，为业主代办中介，代购机船票、代请保姆、代请钟点工等。 （九）、依据本小区状况，做到微笑相迎，热忱周到，礼貌服务，竭尽努力让业主满足。 1、自觉遵守

10、小区交通管理规定，爱惜道路，公用设施，不乱停乱放； 2、管理区域内车辆行驶停放应留意前后左右规定的平安距离； 3、车辆管理员应提示车主停放好车辆后锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内珍贵物品应随身带走； 4、机动车辆在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号； 5、不准在小区内任何场所试车、修车、练习； 6、不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，如有损坏应照价赔偿； 7、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机动车务必停放在专用场地内（消防车、警车、救援车除外）； 8、不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设

11、施； 9、持续停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。 （一）拟实行的管理方式 服务质量是企业生存之本，管理处务必贯彻以下标准：管理无空挡，服务有标准，投诉有反馈，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满足见真情。物业管理要上水平，就要发挥社区整体上下功夫，构成物业管理企业，业主委员会、社区居委会、省军区各级官兵、公安派出所等部门紧密联系的共建机制。 （二）管理处组织机构 1、办公室： （1）负责日常事物，代收代发报纸信件 （2）二次装修管理 （3）检查楼宇和绿化养护、保洁 （4）协调处理邻里关系 2、工程部： （1）负责房屋质量检查 （2）建立设备设施维保安

12、排 （3）做好日常修理保养工作 3、财务部： （1）管好用好财务 （2）负责日常收管理费、代收水电费 （3）统购日常修理器材、分发器材 4、保安部： （1）选好保安员搞好培训，管好保安 （2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序 （3）与街道建立联网治安，加强周边环境平安 （三）管理人员的配备 1、管理处主任1人，全面负责小区日常事务管理。 2、楼管员1人，负责楼宇的检查服务及收费等。 3、水电工2人，负责小区日常水电及工程修理。 4、保洁工8人，负责小区公共卫生，全日制保洁。 5、绿化工2人，负责小区绿化日常养护。 6、保安10人（2出口），24小时值班。 7、车管员1人，负责汽车

13、、自行车、摩托车、电动车管理。 如上共计25名。 （一）人员选拔 依据本小区的特点及所需的服务要求，适应今后的管理及服务水平，所聘用的各基层管理员将依据其资格及实质管理阅历调配相宜的工作岗位，逐步向社会公开聘请具有专业水平的，实践管理阅历丰富的，擅长协调各种人际关系的高素养人才。 （二）培训目标及方式 为了适应物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势，我公司将严格选聘人员，所聘用的各基层管理员工将依据其资格及实质管理阅历调配相宜的工作岗位，除公开向社会聘请具有专业水平的，实践管理阅历丰富的，擅长协调各种人际关系，高素养、高效、精干的人员外，还务必定期组织理论学习培训，管理处

14、并同时进行必要的培训工作技能训练，务求使其能日常管理事物的工作。 公司会实行集中与分工种培训，将内部培训与外部培训相结合，造就房屋管理，电脑与档案管理，治安管理，消防管理，水电管理，财务管理，与经营活动等专业的人才，建立高素养的管理服务队伍，有人才能出好成果。我公司将同时负责督导及培训各级别管理员工的专业管理学问，使其能于理论中实践实质管理工作。 （三）培训安排及资料 培训安排及资料见附件2 （四）培训考核 为体现培训的效果并贯彻管理制度及工作阅历的落实公司于员工培训期间透过不定期的培训考核确保培训的质量。 （一）按国家有关规定收取并建立共用部位、共用设施设备保修期满后修理、更新、改造的修理基

15、金。 （二）修理基金的运用由物业公司提出年度运用安排，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。 （三）修理基金不敷运用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按业主占有的房屋建筑面积比例续筹。 （四）业主转让房屋全部权时，结余修理基金不予退还，随房屋全部权同时过户。 我公司将以以人为本，科学管理，依法办事，真诚服务为宗旨，在该小区管理中采纳以往的胜利阅历以外，将在以下几个方面作新的尝试：我们将引进系统工程的方法技术，提高一体化管理水平，实行安排目标管理、全面质量管理、督导管理协调管理等先进的管理方法。依据iso9001：20xx质量管理和质量保证国际标准中有关服务行业的要求，探究并逐步走上物业的

16、管理标准化之路；始终强调把服务业主（住户）作为管理的重心。我们将在完善服务体系，提高服务层次，改善服务质量等方面实行一系列新举措，瞄准物业管理先进水平，全面接管小区后，根据宿迁市一般住宅物业管理服务等级标准以及物业管理托付合同的有关条款，在物业管理托付期二年内到达沭阳县标准化小区。 住宅小区物业管理方案篇二 为了搞好金龙商贸广场商贸、住宅区物业管理服务，给业主创建一个温馨、和谐、美丽的居住环境，特制定如下实施方案： 本公司在物业管理中以人为本，服务至上，一切从业主的须要动身，对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理、修理、服务，努力营造温馨、和谐、美丽的居住环境

17、;以三级企业二级管理为目标，把金龙商贸广场商贸、住宅区建成平安小区、环保小区、文明小区，争创市、省级优秀示范商务、住宅小区。 1、与小区业主（运用人）签订规范的物业管理服务合同，双方权利义务关系明确。 2、对住宅小区房屋建筑与共用部位、共用设施设备进行仔细查验，验收手续齐全。 3、管理人员、专业操作人员根据国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。 4、制订完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 5、管理服务人员统一着装、佩戴标记，行为规范，服务主动、热忱。 6、公示24小时服务热线电话，专人接听。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、修理和回访记录

18、。 7、依据业主需求，供应物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费价目。 8、按有关规定和合同约定，刚好公布物业服务费用收支状况。 9、按合同约定规范运用住房专项修理资金。 10、设立业主“看法箱”、电子邮箱、广播、公告栏等建立与业主沟通平台。每年至少1次征询业主对物业服务的看法，满足率要求达二级标准指标75以上。 金龙商贸广场商贸、住宅区占地总面积平方米，总建筑面积平方米（其中住宅平方米；商业用房平方米）。 1、房屋建筑管理修理 （1）、对房屋共用部位进行日常管理和修理养护，检修记录和保养记录齐全。 （2）、依据房屋实际运用年限，适时检查房屋共用部位的运用状况，须要修理，属

19、急修范围的抢修不超过24小时；属于小修范围的，刚好组织修复；属于大、中修范围的，刚好编 制修理安排和住房专项修理资金运用安排，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，依据业主大会的确定，组织修理。（未成立业主委员会的向开发商报告） （3）、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并刚好修理养护。 （4）、根据住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（运用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和留意事项。每日巡查1次装修施工现场，发觉影响房屋外观、危及房屋结构平安及拆改共用

20、管线等损害公共利益现象的，刚好劝阻并报告开发商、业主委员会和有关主管部门。 （5）、对违反规划私搭乱建和擅自变更房屋用途的行为刚好劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 （6）、小区主出入口设有小区平面示意图，各幢及楼层、门户有明显标记。 2、共用设施设备修理养护 （1）、对共用设施设备进行日常管理和修理养护（依法应由专业部门负责的除外）。 （2）、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、修理、保养等记录齐全。 （3）、设施设备标记齐全、规范，责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。 （4）、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。须要修

21、理，属于小修范围的，刚好组织修复;属于大、中修范围或者须要更新改造的，刚好编制修理、更新改造安排和住房专项修理资金运用安排，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，依据业主大会的确定，组织修理或者更新改造（未成立业主委员会的向开发商报告）。 （5）、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。 （6）、设备房保持整齐、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 （7）、小区主要道路及停车场交通标记齐全。 （8）、路灯、楼道灯完好率不低于95。 （9）、简单危及人身平安的设施设备有明显警示标记和防范措施; （10）制订对可能发生的各种突发设备故障应急方案。 3、维护小区公共平安秩序 （1）、商贸小区（开业

22、后）出入口24小时值勤、对重点区域、重点部位每2小时巡查1次。 （2）、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。 小区物业管理工作实施方案全文内容当前网页未完全显示，剩余内容请访问下一页查看。 住宅小区物业管理方案篇三 针对侯集中学的实际状况，经过我们现场考察以及依据校方的要求，为确保学生能够正常学习与生活、按时作息、刚好上课，我们将侯集中学日常的物业管理分为三大块：平安管理、环境卫生管理、水电及公共设施管理。 一、平安管理 1、成立有校方参加的共管机制。学校领导、班主任老师以及物业主要负责人组成的侯集中学物业管理领导小组，负责监督协调侯集中学日常物业管理运作，物业定期（每月或每季度

23、）向物业管理领导小组汇报上阶段的物业管理状况，增加沟通，促进了解，有利于物业管理日常工作的开展。 2、从专业物业管理的角度提出可行性的看法，与校方联手制定学生宿舍管理规定，使学生在宿舍有一个行为规范，便利于管理。 3、管理人员持证上岗、着制服、标记明显。 4、管理人员24小时值班，编排管理人员24小时值班表，我们全部管理人员的联系方式交校方一份，以务紧急事务能够联系到，24小时值班不因双休与节假日而中断。 4、抓好消防工作，把消防隐患消退在萌芽状态。和校方合作在学生宿舍每层楼设置灭火器、紧急备用灯、张贴禁烟标记成立义务消防队，做好学生的防火监督教化工作。 5、24小时全面监管。保安与舍管不间断

24、24小时巡逻，保障学生不受侵害，保障宿舍楼内公共设施完好，保障宿舍楼内的治安环境，保障学生人身与物品平安。 6、完善各项管理制度 （1）来访登记，来访人员经被纺人确认后，本校人士可入内，校外人士须在大厅内等待。 （2）男女生不得相互串宿舍。 （3）按校方规定开关宿舍大门，非规定时间一律拒绝进入宿舍。 （4）每天查寝，对外宿、缺寝人员以及熄灯后点蜡烛、讲话者进行登记，刚好回报给校方。 （5）发觉打架斗殴现象马上上前制止，并第一时间报校方。 （6）开展看法调查，物业定期（每季度或半年）发放看法调查表，征求学校与学生的看法，了解对物业管理的需求，确保我们能够供应刚好、周到、便利的物业管理服务。 7、

25、员工服务看法：员工以发自内心的真诚笑容热忱服务，做到文明礼貌、谈吐文静、遵章守约、移冠整齐、举止大方、动作雅观、称呼得当。 8、我方不担当因学生自身行为造成的平安事故责任。 二、环境卫生管理 1、实行零干扰清洁卫生服务，学生上课后，清洁工再进行清扫。 2、做好环境卫生宣扬工作，把提高学生的清洁卫生意识、订正学生的不良卫生习惯与环境卫生管理相结合，使学生也自觉地参加到环卫工作中。 3、遇到有损害环境卫生行为的学生，进行耐性教化和劝阻，决不因人而异，对于极少数屡教不改者实行典型暴光或让其清理干净的方法，在校方的支持下公开其不文明行为以儆效尤。 4、每天上下午各打扫一次，全天候保洁，每小时循环保洁一

26、次，先外至内。 清洁标准：公共场所无明显泥沙、污垢，每100平方米内纸屑不超过两片，没有1厘米以上的石子；排水沟无明显泥沙、污垢；垃圾箱清运刚好，清运率100%，四周无污垢、无积水，离垃圾箱两米无臭味； 玻璃门窗、镜面和灯具标准是：玻璃面上无污迹、水迹，清洁后用纸巾擦拭50厘米无灰尘，清洁后的灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩光明清洁； 楼梯的标准是：保持楼梯清洁，目视楼梯无果皮、纸屑、蜘蛛网、悟迹等；卫生间标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮；天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网；目视墙壁干净，便器干净无黄渍，室内无异味、臭味； 宿舍楼层通道、地面标准：目视，干净，无污渍、无杂物。 三、

27、水电及公共设施管理 1、建立巡察制度。每天上下午两次巡察水电及公共设施。巡察内容： （1）检查学生生活区公共排污、排水管道有无杂物，发觉后做好记录，落实清理工作。 （2）检查生活区内路灯及楼梯照明是否正常，发觉问题刚好进行修理。 （3）检查有无损毁公共设施，包括门窗、床铺、桌子、室内照明、电线等，如有上述状况，马上进行修理，如属人为破坏，马上进行制止并视破坏情节轻重报校方后赐予肯定的惩罚。 （4）检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等状况，一经发觉马上进行修理并做好记录，保证各类管道电线正常运用。 （5）检查学生生活区大门、围墙等设施是否完好。 （6）配电部分电缆沟（竖井）无水渍、杂物、鼠害，

28、楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。 2、水电工24小时值班，并把每个水电工的紧急联系方式脚校方一份，以务出现突发事务后联系。 3、宿舍楼内全部因维护不善而损坏的财物由我方担当，但我方不担当大修、更新换旧以及新投入设施项目的费用。 住宅小区物业管理方案篇四 为做好xx公司20xx年防台防汛工作，依据集团防台防汛相关文件工作要求，仔细落实防汛防风措施，确保平安到位、保障到位、责任到位。提高应对灾难性天气的快速反应实力，在遇到高汛期、强台风来临期间，最大限度确保人员生命平安和削减公司经济损失，主动抓好防台防汛工作的落实，确保平安生产工作落实到位，特制订公司20xx年防台防汛工作方案。

29、 严格实行十九大精神，坚持平安生产为第一原则，确保公司全体职工充分相识到防汛防台工作的重要性和必要性，杜绝思想上的麻痹心理和侥幸心理，严格落实防台防汛工作责任制，把防台防汛工作的各项措施落实到位。 1、部署“提前”：提前谋划、提前支配、提前落实。 2、坚持“三个保证”：保证领导靠前指挥、保证台风汛期值班制度、保证相关工作人员随时待命。 3、做到“四个到位”：应急预案落实到位、防范措施落实到位、领导责任制落实到位、工作支配落实到位。 1、防台防汛工作领导小组 为使防台防汛决策部署更具实效性，成立防台防汛领导小组，做到提前预料、综合分析、仔细组织、合理支配，确保统一指挥，快速协调，领导小组成员名单

30、如下： 组长：xx（主要负责人） 副组长：xx（分管领导） 成员：xx（业务部）、xx（平安生产部） 各物业资产管理人 2、职责分工 组长对公司防台防汛工作负总责，全面指挥领导小组防台防汛工作；副组长对公司防台防汛工作负分管责任，帮助组长开展指挥工作，并组织相关会议、监督相关工作执行状况等；各小组成员负有防台防汛工作干脆责任，负责防台防汛工作方案详细实施。 1、坚持主讯期间值班制度。日常以电话值班为主，台风过境期间支配专人进行值班，值班人员要亲密关注公司物业，刚好向防台防汛工作小组报告状况。 2、开展全面隐患排查。各物业管理人员应做好排查工作，在8月中旬之前，完成1次全面排查，重点做好排水系统

31、、电器平安运用、玻璃幕墙、广告牌、平安应急等设施的全面排查，对查出的问题刚好整改到位。做好防台防汛期间的日常定期检查，并做好记录。在汛期过后做好复查工作。 3、加强责任落实力度。各物业管理人应明确自身职责，全面落实防台防汛工作。在领导小组日常指导监督的同时，领导小组组长和副组长将开展不定期抽查，对日常检查记录表、值班状况、状况上报不刚好等，将依据性质追究责任。 xx物业管理有限公司 住宅小区物业管理方案篇五 近几年来，随着经济建设的不断发展，人民生活水平和整体素养的进一步提高，各村的拆迁小区和商业性的开发小区如雨后春笋般涌现出来。然而由于历史、区域性发展与建设、集镇规划等问题，并没有全部实行专

32、业化、市场化物业管理。为加快推动平安和谐社区建设，制定一套规范的、符合实际的物业管理方案，并在全镇小区推广是刚好且必要的。 在经济快速发展的同时，的城镇建设也得到了突飞猛进的发展。居民群众的居住环境发生了巨大的改变，一个个新建起来的小区为居民打造了一个舒适、美丽、和谐、文明的家园。全镇范围内，已经实行正式的物业管理的小区有金都华庭、丽景花苑、锦绣家园、金湾花苑等6个;而各村的拆迁安置小区如宗言村和谐苑、村卧龙湖小区、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本没有管理。 (一)商业住宅小区 已有的成气候的商住小区基本都已经有专业的物业管理公司进驻管理。在小区管理上，他们有一套专业的、相对完善的管理模

33、式，但并不代表可以高枕无忧，因为城市阅历移植到农村有时也会水土不服。由于历史、文化及风俗习惯的差异，农村居民和城市居民存在肯定的差距。虽然经济发展了，但城市化进程相对滞后，假如不从农村实际动身，完全照搬城市物业管理模式，就是引发许多问题，锦绣家园和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区业主之间发生冲突与摩擦。所以，对于镇的商业小区而言，物业管理也须要因地制宜。 (二)农村拆迁小区 各村经济的发展及对生活环境要求的提高，促使拆迁小区建设进入到一个蓬勃发展的阶段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于没有统一的规范，造成管理效果参差不齐，引发一系列问题。 1、平安问题:目前，许多村的拆迁小

34、区因没有建设完毕，还有后期工程正在进行，所以没有进行封闭式的管理。小区道路虽装有监控设备，但基本形同虚设，早平安上造成了隐患。 2、卫生环境问题:拆迁小区使村民原来的闲散的聚居模式变为集中的居住模式。原来只要自扫门前雪就行，现在多出许多公共地方须要大家共同维护，但由于小农思想的影响，许多村民就疏忽了这一块，造成一些公共区域(如楼道)垃圾成灾。 住宅小区物业管理方案篇六 1、物业地域范围开阔，封闭性交强 2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、平安性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受实力； 3、购置物业用途困难，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等； 4

35、、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。 1、建议在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主供应的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对详细的环境卫生标准及人员素养与干脆为业主供应保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。 2、突出物业管理的两个体系，即突发事务的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。 1、对河道的清理与水质的爱护（如通过种植水生性绿植改善水质、依据季节放养鱼类加强河道景观效果； 2、对市政道路的

36、保洁； 3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶）？ 4、24小时水电修理； 5、对业主生活垃圾的定时清运； 6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护； 7、项目范围内绿化的种植与养护； 8、业主能源费用的代收代缴； 9、定期花木杀虫及灭鼠； 10、暂住证等社区性证明的办理； 11、业主院落档案的管理。 1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主子供应尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为通过物业管家的努力为业主供应尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。 2、管家式的服务建议由2至3人24小时

37、专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪伴。这样，业主提出的要求有专人负责，避开了处理问题相互推托的状况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪伴，增加了业主对物业人员的认同感并且避开生疏工作人员带给业主的担心全因素。 3、管家式服务的内容： a、业主订购报刊的派送（报纸需经过熨烫，免费）？ b、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求（付费） 室内清洁 搬家、搬物 地板、地毯的清洁养护 代收洗、补、烫衣物 室内插花、装饰 代购日常生活用品 车辆清洗服务 家庭看

38、护管理 宠物看护管理 c、为业主供应车辆接、送服务（付费并须要提前预约） 1、保卫部门日常工作内容： 24小时固定平安岗位的值勤 24小时流淌岗位的平安及消防巡察 车辆停放的平安管理 特别时间段道路车流、人流的疏导管理 2、保卫部门的设施设备： 中心限制室 与中控室连接的门禁对讲系统 设像监视系统 电子巡更系统 业主院落重点部位（厨房）设置烟感报警系统 停车管理系统（如有大规模公共停车位须要管理） 安防器材（对讲机、灭火器、警棍等） 3、保卫部门供应的托付性特约服务： 礼仪性保卫 短途护卫（主要为业主携带珍贵物品外出时对人员平安护卫） （以上两种服务供应时须要有物业管家陪伴并属付费项目） 业主

39、物业的平安性是本项目物业管理的关键所在，除供应一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事务发生时刚好限制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下： 1、遇有突发事务，业主通过门禁对讲系统向中心限制室报警（或干脆找物业管家）； 2、中心限制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡察保安、备勤保安赶赴现场，限制事态不接着发展； 3、由物业管家向值班物业经理汇报现场状况； 4、物业经理依据物业管家对现场状况的汇报确定是否报警（110、119、120、999等） 住宅小区物业管理方案篇七 1、地理位置 该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 2、项目主要经济

40、指标 物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户带给全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）托付性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。 1、房屋及设施设备管理 1.1建筑公共部位得到修理、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： a、工作的主动性 管理职责人与

41、服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、持续房屋正常的运用功能及完好。 b、工作的多样性 依据房屋的完损状况、季节改变、住户对象等实行日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特别修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。 c、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，依据住户的不同需求和所处的特定条件实行有针对性的服务措施。 1.2共用设施、设备的管理 范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的管理由修理管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的

42、设施、设备进行不同的修理管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、修理、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理 范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。 依据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、修理保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。透过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标，基本完好。 1.4智能化设施设备 范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警

43、系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。 依据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备修理管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，透过严格管理保证智能系统运作正常。 2、环境卫生管理 在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生爱护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。 2.1卫生

44、管理 是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运到达环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按安排消毒、灭鼠、灭虫。透过对小区的清洁卫生，区域管理的过程限制，确保向住户带给高档次的服务水准及高质量的生活场所。 2.2环境管理 jt的环境管理为小区礼貌干净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，构成环保意识，日常管理与爱护有机结合，提高住户的生活质量。 3、绿化管理 绿化的功能是美化环境。透过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要资料是花木、草坪的养护。 4、治安消防管理