2023年房地产销售策划方案房地产活动营销策划方案(8篇).docx

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1、2023年房地产销售策划方案房地产活动营销策划方案(8篇) 为了确保事情或工作有序有效开展，通常须要提前打算好一份方案，方案属于安排类文书的一种。方案书写有哪些要求呢？我们怎样才能写好一篇方案呢？以下是我给大家介绍的方案范文的相关内容，希望对大家有所帮助。 房地产销售策划方案 房地产活动营销策划方案篇一 xx商业城座落于xx市城区北部的xx广场旁，是xx地产开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米，依据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方

2、米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。依据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度动身，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略支配、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 营销总体策略是细致分析、科学划分并精确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获得项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为 依据本项目 1、树立一个新锐概念：休闲

3、式购物商业。 2、提倡一个财宝理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3、提炼一个显明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4、启动一个前卫市场：崇尚 5、酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 1、销售(招商)目标 2、销售目标分解 依据项目的定位及施工进度安排，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。 为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。 一)项目入市时机及

4、姿态 1、入市时机：依据规划与工程进度以及营销打算，在20xx年5月份房交会期间开盘(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个 启动高潮;在国庆节、20xx年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。 2、入市姿态：以全市乃至西北地区 二)价格定位及价格策略 1、价格定位的原则：采纳比价法和综合平衡法。 2、价格定位：整个商业项目的销售均价为3580元/平方米，其中起价为3328元/平方米，最高价为4000元/平方米。 3、价格策略：实行 一)宣扬策略主题 1、特性特色： 2、区位交通：本项目地处xx广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北

5、部区域首选的志向商业地产投资环境。 3、增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。 二)宣扬媒介组合 1、开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新 2、开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣扬媒介以 3、开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深化挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。 房地产销售策划方案 房地产活动营销策划方案篇二 对外传达金坤房产开盘典礼的信息、显示本企业的雄厚实力。扩大金坤房产的社会知名度与品牌美誉度，体现金坤房产的五大优势：公司的雄厚实力财力、“xx第一拍”

6、的资格、极优的地理位置、很大的升值空间和一流的户型设计，展示公司美妙发展前景，促进楼盘销售。同时进行企业社会公关，树立xx房产主动良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。 1、开盘时间：20xx年x月x日（暂预定） 2、活动地点：xx房产有限公司 3、剪彩嘉宾：贵公司确定 4、拟邀媒体：xx电视台、xx广告公司 5、活动方案 （一）前期打算 1、到场嘉宾 市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体 2、购买或制作一批有意义的礼品。 做好活动现场的礼品、礼品袋（可由我公司提前供应样品，由贵公司定稿后我公司统一制作）。 一是可以表达对领导的敬重和谢意； 二是可以起到宣扬

7、作用和品牌效应。 3、剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花 4、请柬的.打算 提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前xx天寄出，本市提前x天发出，并确认来否回执。（请贵公司确认、确定。） 5、其他打算工作 提前x天向市气象局获得当日的天气状况资料。 落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。 提前x天落实指挥和负责秩序工作。 （二）开盘前广告发布 在xx广告发布整版开盘庆典活动平面广告，于活动前2星期投放。在社区网站协作文字图片报导。 （三）开盘之日媒体报道 开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣扬xx房产的开盘庆典。 6、开盘现场活动 现场布置 售楼大厅：厅内分

8、接待区和服务区。正墙做形象墙介绍公司整体状况，顶部做射灯突出效果；前面设立弧形售楼询问服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。中间立柱上悬挂简介彩旗或宣扬画面。另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。整体需体现出公司正规、有实力、有品位，给客户带来温馨和谐的感受。（效果图附后） 会场布置：会场布置以实际效果为准，根据不同区域不同划分。现场以售楼部为接待中心，协作媒体广告宣扬，营造良好的接待环境和现场氛围。 主席台区：也就是剪彩区，设在公司或楼盘门口。左侧为贵宾致辞台，右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化盆景。 嘉宾区：可设在剪彩区域前方和两侧。 房地产销售策划方案 房地产活动营

9、销策划方案篇三 老师，人类灵魂的工程师，一个宏大的职业，一个影响着全部人成长的培育工程。他们静默耕耘，挥洒汗水，为我们的祖国培育了一代又一代优秀的人才。在每一位曾经或正在做学生的人心中，都会有一位或几位对他(她)的成长产生过很大影响的老师。师恩似海，在社会普遍对老师存在敬重和感恩的今日，在这全国第xx个老师节来临之际，利用邮政长期发展过程中形成的服务社会、服务大众的公共服务形象，为教化局供应邮政更优质的服务。利用商业信函搭载商家宣扬和广告，以的实惠政策，为x广阔老师献上一份节日的贺礼，并为辛勤的园丁们送上最美的祝愿。 为了在老师节期间我们能更好的和教化系统相结合，我们采纳老师节专用信封配送一份

10、dm专刊或随意夹带不同商家广告及实惠券，内页内容需符合老师群体的.特征，满意大多数老师的要求。 方案描述： 1、项目名称：感恩灵魂工程师 2、媒体形式：活动载体为邮政商业信函(7号标准信封)，采纳活动专用信封，内装邮政dm专刊或夹带多张广告内页，内页内容形式由客户供应素材设计也可自行供应，折叠后放入信封。教化局致信单独印刷摆放。 慰问信由县教化局长亲自题写老师，您好并署名;信封采纳100g进口双胶纸四色精致印刷，成品尺寸229mm162mm;慰问信采纳80g双胶单色印刷，a4纸大小;随慰问信一同寄递的dm专刊，成品尺寸210mm140mm，共8p，采纳105g进口铜版纸印刷，整本册子均为四色精

11、致印刷。 3、活动时间：20xx年8月15日-20xx年9月10日 4、活动对象：全县中小学老师 5、发布数量：5000份(由教化局供应名址) 6、活动特点：针对全县老师群体，宣扬干脆针对目标群体，的到达率，为商家供应了无限商机。 7、费用安排：每份夹送广告0.08元/件 宣扬册子封面(版面尺寸为210mm140mm)1000元 宣扬册子封一(版面尺寸为210mm140mm)700元 宣扬册子封底(版面尺寸为210mm140mm)700元 宣扬册子内页(版面尺寸为210mm140mm)500元 (一)首先取得教化局领导的支持 为了充分争得教化局领导得信任，我们答应为其免费发送由教化局局长亲笔书

12、写的向全县老师致以节日问候的一封信。教化局领导免费得到一项政绩，并赢得了全县老师的敬重。全县老师都得到教化局局长的慰问信会感到欣慰，同时还收到邮政为其供应的多项实惠券，提升邮政服务社会、服务大众的公共服务形象。 (二)获得最精确的名址 通过与教化局的良好沟通，让教化局主动供应老师精确名址，由我们帮助整理。 (三)招商客户细分 将市场客户进行细分，重点选择老师群体感爱好的和可以让老师接受的商家，细心选择有代表性的行业进行有目的性的招商，如通信业、眼镜店、购物商场、美容场所等，组织业务经理全面进行营销。 目标客户(此为策划实惠内容)： 商户文案：又是9月，老师节踏着轻快的步伐缓缓而来。对于每一个人

13、来说，在我们从顽皮稚童到青涩少年，再到风华青年的生命历程，老师，都是最值得我们敬重和感恩的人!他们虽然生活清苦，却情系祖国将来，心联学子之心;虽是一烛微火，却燃尽自己，照亮别人!在老师节即将来临之际，xx向您道声：老师，您辛苦了! 1、保险公司：免费供应保险服务或车辆保险实惠。 2、电信类公司：为教职工安装宽带实惠100元的服务。 3、购物场所：9月10日，老师持老师证到店，可至会员中心免费办理睬员卡;新办卡老师将获得礼品一份;或针对老师节推出一些对老师生活工作有关联的商品的特价活动。 4、餐饮消遣：老师节当天，用餐的老师凭老师证可以享受xx折，或获赠老师回报折扣卡一张。 5、房地产公司：可推

14、出老师节购房礼上礼活动。活动期间购房或交纳定金的客户，凭借有效证件将在原有实惠基础上，再获得一份额外大礼。 6、美容、美体、化妆品、品牌服装： 尊敬的老师： 时空的流转，是把我与您之间的距离越拉越长，但思念的心，却恒久不会变更。如春风拂过，百花齐放；如艳阳普照，硕果累累。 老师，我最尊敬的老师，祝您恒久健康、漂亮! 凡持本手册(或老师证)到购物可充现金元，并免费办理vip尊贵会员卡一张。 7、投资理财：与银行沟通推出相应的宣扬单页。 8、通讯类、电动车、 9、医院：以老师职业常见病为切入口，为老师供应实惠体检、就诊。 商店通用活动策划： 、红烛照月儿圆禧中秋齐寻宝 敬爱的，你说在生活中能找到像

15、传闻中的宝藏吗? 当然能，但要有寻宝秘籍. 真的吗!快走吧，xx有寻宝秘籍。 活动时间：9月10日15日 活动规则： 藏宝区：店内商品货架上插有各类谜题，即为藏宝区。 您接下来的寻宝路程是： 第一步：获得寻宝秘籍凭当日购物满元的购物小票，即可到前台领取寻宝秘籍一份(每票限领一份);顾客可自由选择各类秘籍。 其次步：找寻宝藏领到秘籍后打开秘籍，秘籍内将对宝藏地点进行说明，并给出三个可选答案(axx、bxx、cxx)。 第三步：获得宝藏您找到了秘籍中指定的宝藏的正确答案，即可到秘籍兑领处(服务中心)领取小礼品一份。 小礼品：供应价值520元的小礼品，100份/店 (谜题及秘籍由各商家因本店促销特色

16、而定，原则上谜题就是对本店商品的一次介绍，通过寻宝的形式让客户对商品加深印象，提高其购买欲望) (注：谜题要设计精致，各类型谜题须在设计或颜色中赐予明显区分。这样能起到装饰和点缀卖场，活跃气氛的作用。) 、老师节，为您传情达意。 活动时间：9月5日9月8日 活动内容：活动期内，在购物的学生，可免费获得祝愿贺卡一张(您只要在卡片上写上您想对您的老师所说的话，将于9月9日前将您的祝愿寄到您的老师处)。每单限送1张贺卡。 房地产销售策划方案 房地产活动营销策划方案篇四 销售是为我公司实现完成全年售房任务的重要手段，以推动销售方案发挥和调动员工主动性，取得更好的经济效益，提倡员工爱岗敬业，营造一个团结

17、协作，拼搏进取，人人促销的工作氛围。 公司成立销售方案管理小组，详细负责组织实施、检查指导此项工作的有效落实。 组 长：廖清萍 副组长：陈永红 组 员：史璞、肖湘晖、姜炳露、郭娴英、马艳、金文艳、陶涛 详细分工： 1、廖清萍：对销售方案工作全盘负责，联系方式：15909978888； 2、陈永红：主要负责对阿克苏片区地产项目进行业务管理，每天负责与各案场经理及业务人员做好房源的更新、价格的确定及最终定价工作,联系方式：15809975555。 3、史璞：协作陈永红做好销售方案工作，并负责对每天的销售方案状况进行日报，及相关文字记录和资料整理工作，联系方式xxxxxxxxxxx。 4、肖湘晖：主

18、要对销售方案的.售房、回款状况进行核实，按公司要求刚好与成交员工做好兑现销售提成工作，保证销售方案顺当进行，联系方式：xxxxxxxxxxx 5、各售房点负责人：郭娴英（南疆农夫市场售房负责人）xxxxxxxxxxx、马艳xxxxxxxxxxx（金桥茗苑销售人员）、金文艳xxxxxxxxxxx（金桥现代城销售人员）：主要对日常工作进行操作并刚好反馈销售方案的市场反应，提出合理化建议，并保障销售方案的顺当实施。 6、姜炳露：主要对此项工作进行全面的跟进、落实、检查、考评，至少每两周需在总公司晨会上汇报此项工作的检查状况，联系方式：xxxxxxxxxxx 1、员工在不影响正常本职工作的前提下进行销

19、售方案； 2、方案实行“全员销售、多销多得”的方法； 3、适用范围：公司全部员工； 4、现可售地产项目：金桥现代城、金桥茗苑、学府壹号、金桥苹果苑、凤凰城、天玺大厦、碧波龙庭； 1、首先由陈永红对各售房项目当天的房源在各售房点进行公布及检查管理，并刚好对各点的价格进行确定； 2、公司员工负责将客户带到现场售房部或电话举荐，介绍给业务人员即可，业务人员做好销售方案客户登记工作，并进行相关谈判工作，假如确认交易，方可按公司有关规定按期计提提成。 3、业务人员负责供应客户所购房屋的位置、户型、面积、价位、交房日期、物业管理、违约责任等相关资料和询问服务。负责督促客户根据规定按时支付房款（定金、首付款

20、、一次性付款、按揭贷款及后期各项费用等）；负责带领客户到财务部缴纳现金或办理刷卡手续，个人不得经手现金。 4、认购协议填写由售楼部业务人员完成并负责完成合同签订工作，并进行提交内业审核。 5、如需按揭贷款的客户，由业务人员帮助其完成贷款手续的办理。 6、业务人员需与客户作好沟通，向其阐述国家有关政策规定及我公司的临时性规定。 1、根据公司规定： （1）住宅：提成比率为3，客户成交后，公司员工与业务人员各按成交价总房款的1.5计提提成。 （2）商铺提成比率为3,客户成交后，公司员工与业务人员各按成交价总房款的1.5计提提成。 2、尾盘销售：住宅、商铺的提成计提规定，公司员工除业务员外，其他员工介

21、绍客户成交后，并且业务员完善商品房买卖合同签订工作后，员工可按成交价总房款的1.5计提提成。 3、销售工作完毕，当月房款到帐，当月上报提成审批，经办员工即可到公司财务部领取业绩提成。 以上状况：客户必需是在销售部档案中没有信息记录的计提提成，有信息记录的不计提成，（也就是前期到售房部询问过的客户并且做过登记的不计提成）。 房地产销售策划方案 房地产活动营销策划方案篇五 根据现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。前营销与后期的销售（推销）一样，都是房地产营销链中不行缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析

22、等一系列前营销活动，最终作为投资决策。由于前营销最能体现“发觉愿望并满意他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。假如没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺当的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风 险。 房地产开发大致要经验如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资酬劳分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前

23、端。这里应当说明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了详细开发地点与项目之后，在购买土地运用权和开发项目建设过程起先以前须要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。其次，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。洪建宁在前营销房地产开发制胜的密诀一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去仔细做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老阅历得出一些粗造的产品概念”，他事实上把前营

24、销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策。其实，假如地产市场是规范的，“拿到土地”也应包括在前营销里。如当今运用权的招投标挂牌出让，土地运用的位置、面积、功能、容积率等等都已明白地告知投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设安排分在内为宜”的提法，是不妥的，这应是“前期工作”的内容。 前营销尽管处于房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一个房地产开发项目来说，前营销做得好坏，干脆关系到将来开发建成的项目是否能够胜利地销售，是否能够按期收回投资并为企业带来利润，可以说前营销

25、是房地产开发成本的关键。对于一个房地产企业来说，也只有通过前营销策划，找准目标人群，进行产品市场的恰当定位，通过胜利的房地产开发项目来树立自己的产品和企业品牌，才能使企业许久地立于不败之地。因此，前营销也可以说是房地产企业胜利谋划将来发展的一个有效的、长远的战略。 在我国，xx年和xx年上半年房地产热带来的后果还没有完全消退，某些地方遗留的“烂尾楼”工程还未清理完毕的状况下，进入1998年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又起先升温，20xx年新一轮房地产热的争辩与治理又拉开序幕。尤其是20xx20xx年，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，20xx年全国有11个省、

26、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超过50%，35个大中城市中有10个城市投资增幅超过70%。房地产投资的过快增长，势必使房地产开发数量大大超过居民对住房的需求，房地产的空置率快速上升。造成房地产投资盲目增长和空置率上升的缘由是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，尤其是前营销策划的极不到位是其主要的缘由。 其存在的误区与问题主要表现在： 尽管不少开发商都知道营销在房地产开发项目中的重要性，但却不知道什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有如下几点：一是成立公司、立项目、选择图纸和广告宣扬等工作几乎是同时进行；二是前期无任何营销策划，在项目建设过程中干脆做广告以便推销；三是征地手

27、续的办理和项目可行性分析同时进行；四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范围的资料，本市资料不详，要么资料的获得缺乏牢靠的依据，要么是可行性报告的担当者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽搁了房地产营销策划的最佳起步期。至于涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够重视，即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动。 房地产销售策划方案 房地产活动营销策划方案篇六 传统经济学认为，商品的价值确定于凝集在商品中的有效劳动，而商品的价格取决于供求关系。按这一理论，一个物件的价值是个客观、可度量的值。人们只要理智地度量生产某种商品所须要的

28、有效劳动，就可以了解一个商品的内在价值，并以此为交换的依据。在这一理论的框架内，消费者能够客观地驾驭一个商品的价值，因而是理智的，因而也就不存在市场营销概念了。 然而，西方经济学则认为，商品的价值取决于商品的utility，所谓utility是指商品的服务带给人们的效用，或说好处。而这个效用的评价标准是一个主观的概念：同一商品在不同的消费者看来有不同效用，南方人认为米饭好，北方人认为馒头好，谁也不能把自己的价值取向强加给对方。由于相识到了商品的价值是个很主观的东西，因此产生了西方经济学的市场营销概念。营销的目的就是要影响消费者的价值认同，使之心甘情愿地付出更多的成本购买某一品牌的商品，而不是具

29、有同性质的其他品牌。 现在已经步入了学问经济，“华翠”内部必有一个创新系统来不断谛视、破坏现有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地产营销策划书的详细内容。 现在的竞争，已不仅仅是某一个层面上的竞争。一个企业假如仅仅在某一层面占据优势，而在整体上却还存在这样或那样的短板的话，那么，就有可能在新一轮的竞争当中，被更具综合优势的竞争者淘汰，这是新时期的基本市场法则。有远见的人总试图看清原本看不清的东西，一成不变的思维方法是最简单失败的。在房地产市场饱和的现状下，我们必需打破常规、独树一帜，充分运用创新思想，设计出多种全新的营销模式。做到多点齐发，连点成面，四平八稳；多线共拉，布线为

30、网，一网打尽。 （一）房地产营销策划书-立异：以租带售 房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲速则不达。尤其是中高档的住宅物业，在买方市场的状况下，要想靠急功近利的方式获得高额的投资回报，更是难上加难。因此，市场上出现了一种带租与销售的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。目前高超住宅的销售市场竞争非常激烈，市场明显供大于求。在此状况下，假如华翠园沉住气，以“不变应万变”（价格方面），倒也可以在高超独树一帜。但我们不能满意于此，必需尽快将部分尾楼处理掉，以加快资金的运转速度。所以，房地产营销应当调整思路，变更策略，在不“变”中求“变”：“千

31、变万化”（营销手段方面），实行“租售结合”的营销策略。 “租售结合”房地产营销策略和方法的基本内容如下：当市场发生改变，供应过度，造成楼房难以销售时，应变更营销策略：先设法将手中的物业租出去；然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。这样，即使房子短暂未售出，我们也可以获得肯定的租金，而且，随着高超经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司可以得到双面的回报。何乐而不为呢的确，房地产行业本身就特殊注定资金的快速运转，可是，我们可以用出租之房到银行抵押进行贷款，以缓解再开发的资金压力，充分调整资金运转率。这样，我们就可以做到

32、有大利而无小害、有多得而无少失。另外，本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查，通过市场调查发觉：随着大佛山的启动及招商成果的显赫，吸引到了大批外来者，出租屋始终出现紧缺，并愈演愈烈。房屋租金也出现很大的上涨。所以，本策略很具可行性，市场空间大，大可一试！ （二）房地产营销策划书-顶楼：困中创“圆”（园） 众所周知，顶楼几乎成了全部开发商的心头病，绝大部分避开不了“滞销”的命运，开发商须费很大力气才能将其出售，有些甚至逃脱不了始终空置的状况。追本嗍原，我们必需找出导致其独特命运的缘由：人的消费思想是理性的，同时，他们的消费行为也私利的，在确定高消费品时，他们都会“挑三拣四”“当心翼翼”，特殊是左右

33、自己全家命运的物产时，他们更是“铢铢校量”、“顾前怕后”。其实顶楼最要命的就是夏天过热，炙得人闷不过气来。详细问题详细分析，一切从实际动身，针对这种现状，我们可以在顶楼建好可以隔热的“花园”，它虽是隔热层，但它并不同于一般的其它隔热层，相比前者隔热效果更好，其房内正常温度几乎跟其他非顶楼一样；再者，它的材料及铺设形式有异：干脆在原有隔热层上铺肯定厚度的土层，然后于土层栽花种草，这样，除了可以防热外，还可以起到美化环境及净化空气的作用（土坯本身具有非一般的吸热功能）。 并且，我们投入也不大，100平面也许只需20xx元即可，同时，我们的大量建设又可以产生规模效应，进一步降低“花园”建设成本。至此

34、，顶楼的逆境我们就可以“圆”满解决了。（详细操作方法可以到“永安新村”“取经”） 阻碍顶楼销售的难题还有二：过高、简单漏裂。在这里，要解决过高的问题唯一可以做的就是对其进行精细化的市场细分，目标群定位于年轻阶层（如本人）；另外，还必需实行低价、甚至成本价销售，在价格上对其固有的缺点以肯定的补偿，以弥补其不足。对于顶楼简单产生漏雨及墙壁裂缝问题，在建立的过程当中假如严把了质量关的话，是不会发生这样的质量问题的，但是既然现在房已建好，我唯一要问的是您们对自己的产品有信念么？（当然我对您们还是有信念的），假如有的话，那在售房时，我们可以大胆对消费者以“三包”的承认，并签订附外质量保证合同。这样，顾客

35、们在够买时就会很放心了。（其实，这样的营销要以高要求的产品质量为基础的，因为营销是“末”，而产品是“本”；营销是“术”，而产品是“道”） （三）房地产营销策划书-中楼：以旧换新 俗话说：“没有不好的产品，只有不好的定位”，市场如战场，“凡战者，以正合，以奇胜”。市场不怜悯弱者，在产品同质化严峻、营销手段单一的竞争市场中，没有领先的、具有创新推广手段的企业，就没有许久的生命力与市场占有率；而将过去固化、单一的策略手段奉为“尚宝”的企业，必定走不出恶性竞争的阴影，最终也逃离不了失败的厄运。因此，企业只有恒久保持创新的头脑，不断将其新思想转化为独特的、适应现实要求的模式，并胜利付诸实践。才能稳固并拓

36、展市场，胜出于与己激烈竞争的强手之林。 目前，作为弹丸之地的高超，已有大量建成、在建、筹建的楼盘存在，市场形势更趋严禁。我们必需实行差异化的市场策略，努力创建与对方的差异，以正确的市场定位加上强有力的执行去甩开跟随者，从而获得胜利。经过苦苦寻思，本人又“卤莽”献上一计：随着高超低层消费群的成熟及社会普遍存在的“28定理”（社会中80%的钱驾驭在20%的人手中，而其余80%的人只限制着20%的财宝。在这里，本人将这80%的人定为低层消费者），二手房市场异样火暴，有些时日甚至赶超新居成交量。跟随本区农村人口的接着大量转移及外来人口的消费涌动，这种市场结构状况必定还将持续甚至加深。二手楼交易已成为一

37、种发展潮流，不行逆转！有时，机会就出现在市场的改变中，跟随于雷声轰隆的雨后。胜利者擅长并敢于抓住市场，而失败者之所以失败就因为他“茫然”于机会。我们必需抓住这大好时机，毫不畏缩地推行楼房“以旧换新”的销售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价，然后由消费者支付这个结果值即可。 关于这个手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有肯定的市场依据的。终归，高超旧楼多分布于市区西面，即荷香路以西，这里，多以散楼布局为主；而新楼绝大部分为花园形式，设有保安及其他物业管理服务人员，平安系数更大。再加上老区环境污染严峻及人们的喜新厌旧心理作祟，在有肯定经济条件下，市民多有“卖旧买新”的冲动，而我们开展的“以旧换新”

38、策略在多种宣扬方法的基础上（后面提到），一次又一次的激发着他们的购买欲，调动着人们的冲动感。在这样的作用下，成交是迟早的事。记住：市场上的胜利者的确是那些最能适应现行环境要求的公司它们向真正须要的“东西”（销售模式）而付出。 （四）房地产营销策划书-绿化：诗意栖居 “诗意栖居”是人类居住的最高幻想！所以古人云“无水则风到气蔽，有水则气止而风无。其中以等水之地为上等，以藏风之地为次等”，有山水怀抱之地才为风水宝地。于是人们诗意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理和生理须要，遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚客中。至今，人们对于物业的绿化要求更高一层。花园者，人文、自然与建筑对话的灵性空间，于其中，

39、人性获得升华。建筑为园林让路，生活回来自然。本人今日考察过贵园，微觉不妥，完备当中有那么一丝丝不足：花园外围绿化带未建立，从外看，给整个花园婀娜的身材“扎”上了一到深深的疤痕。请尽快将其“整容”一番。至时，必将带给您们更多的“选票”。 满眼的绿色意味着宽敞的视野，洞察市场才能开山立业；氧气犹如良好的运营机制，保证置身其间的人力、资金、技术圆满运转；阳光是花园的远景，吸引更多市民“埋单”。 （五）房地产营销策划书-物业：“和谐”民主 现代消费从一般消费转向体验消费，由理性消费发展为感觉消费。以前叫做消费者买的放心、用的称心；现今边为消费者买得快乐、用得满心，再加上人都是有感觉的动物，在享受服务时

40、，必需要受到特殊的.待遇、肯定的敬重，他埋单时才满足，以后也兴奋再次光临；在购买商品时，人们须要的是热诚的售后服务。在这方面，海尔集团的品牌建设可算上乘。 海尔产品的核心价值就是“真诚”，品牌口号是“真诚到恒久”，其星级服务，产品研发都是对这一理念的注释和延展。因此，海尔的空调、冰箱、洗衣机等产品多次被列为消费者最喜爱的品牌之一。 在这方面，我们都得不耻于问师海尔，并还得把这样的服务延长、拓展到物业管理服务上。因为物业管理好坏也干脆影响到房楼的社会认同度。只有我们的认同度高了，才会受到更多消费者的追棒。详细操作：引进一家富有实力的物业管理公司来接盘，为现有业主供应优质的服务，带来人性化、亲情化

41、的先进服务管理理念，同时，最主要的是在平安管理上受到业主的赞誉。这样，老业主带动新客户，必将提升“华翠园”销量。 一个成熟、胜利的品牌，到最终所拥有的，并不仅仅是强势的知名度和优秀的形象，而是与消费者形成的坚固的心理上的联系。最高境界的品牌，并不是消费者有意识认定的“好品牌”，而是存在于消费者认知“无意识”中的一种自然的状态。强的品牌并不气概压人，而是以亲和友善的姿态向市民的一种虔诚的诉求及消费者的认同和好感。市场营销的斗争其实就是借助广告对“品牌好感”的争夺。所谓“会哭的孩子有奶吃”就证明白要敢于诉求的道理。举一个最简洁的例子：你爱上一个女孩必需英勇追啊！否则，你只能在单相的煎熬中忍痛！而你

42、那心中的女神随时都有可能成为别人卿卿我我的陪伴。悲伤呀！对吗？ 最主要的，因为房产乃关系到一个家庭的福祉的关键性消费，一生中就那么一两次。面对它们时，谁不慎之又慎、顾这盼那？倘如我们“羞”于表达自己的“爱”、耻于剖白心中之“情”。人家会“下嫁”于我吗？这点从下面的图表就可以看出来：图中阴影部分为人们车房消费，他们在面对这二者时都富有理性，这就要求我们借助一切可以借助的力气（手段）全力去劝服他们、折服他们 （一）房地产营销策划书-广告：媒体打压 广告宣扬主要以高超信息报、街巷横幅条为主，以高超有线电视台为辅。其中，电视台广告尽量少放，一来削减广告投入费用，最大限度地提高广告资金的回报率；二来高超

43、电视台上映时间短暂，又没有自己固定的频道（只是在黄金时段插播少次），收视率低下，再者，电视广告是最招致观众反感的媒体。其实，实行任何活动都一样，在行动之前应先在自己心中琢磨琢磨，通过自己的逻辑考核看它是否“经济”。 通过本人多次阅历的证明，现有个很好的考核方法： 假如广告后收益>广告费用，则是经济的，可行！可是，学过甚至关注、了解过经济学的人都知道，企业是赢利组织，它的这一本性确定了其在参加全部实际时都必需是以最小的投入而创建利润的最大化！好！既然这样的话，我们在酝酿广告投入时，必需将其费用投入结构最优化，以达到花最少的费用而获得诉求的最大化。举个例子，假如你在安静的池塘里投一个小石子，

44、激起的涟漪就能让你看得请清晰楚，这是效果；而你往大海里扔一块大石头，激起的浪花可能还没有海风吹起的浪花大，这是无效，而扔大石头的成本要远大于扔小石头的成本，石头不在大小，关键要扔对地方，而把大石头扔在池塘里，那就更好了。正是因为同样的费用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的结论。 另外，特地针对区内各乡镇农村市场的实际，本人建议实行“过时”、“落后”的墙体广告进入农村的“心脏”，更快、更准、更优地抢占农村市场。的确，墙体广告给人的感觉是比较低挡、缺乏公信力的，通常只有卖农村用品的厂商如饲料厂商才会运用。特殊是在现今媒体不断出新的状况下，一般的公司是肯定与墙体广告划清界线的。但其实，企业

45、这种拒绝墙体广告的看法可能是一个错误的决策。据调查，墙体广告是观众回忆度最高的广告，我能回忆到的也只有几个，“中国 移动”、“新飞冰箱”、“创维电视”、“农业银行”等。时代进步、经济发达，并没有完全把旧式的媒体淘汰掉，反而给了一些旧式媒体更多的空间。广告虽是艺术，讲究外表舒适、品位高雅。但是，我们企业所追求的是好用、实惠的双“实”原则！我们提倡的是“实实在在”的那点东西！对吧？ （二）房地产营销策划书-造势：大张旗鼓 我个人比较观赏孙子兵法对“势”的阐述：“流水之激，至于漂石者，势也；故善战者，求之于势，而不求之于人。”造势主要靠进行一个协助媒体广告的宣扬会、展销会。目的是进一步巩固消费者的印

46、象度及刺激冲动消费的潜能。因为广告是一个很抽象化的东西，给人以一种虚幻感。推广过于单调简单产生品牌的空心化，即单纯的符号化，有广泛的知名度而没有差异化的忠诚度，品牌无一个特性化的内涵，它对消费者购买决策的影响力特别有限。这时，我们必需借助一两个推介会将原本“虚”的“意识”转化成“实”的“物质”。 详细推介有多种操作方法： 1、利用突发事务（包括国内外甚至小到本省、市、区发生的有影响力的事务）来进行炒作。商场如战场，作战，不是只凭胆识就能取胜的。借助突发事务宣扬自己，对于知名度不高的品牌来说，会有出其不意的广告效果，而对于知名品牌来说，更是具有拉动力。 2、必要时可以在荷城广场绽开一个展销会，将商品主动送到人的生活中。这样的