商场物业工程部管理制度(工程部管理手册).docx

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1、商场物业工程部治理制度工程部治理手册一、 工程部组织架构工程经理工程主管修理领班工程文员运行领班强电修理工弱电修理工暖通修理工工程运行值班强电修理工弱电修理工暖通修理工工程运行值班强电修理工弱电修理工暖通修理工工程运行值班部门职责1.1 工程部承受客户效劳中心总经理直接领导，按时完成交办的各项工作。1.2 拟制机电设备方面的合理化建议。1.3 负责代表公司组织机电设备验收组，对楼宇机电设备进展验收接收， 负责设备技术资料的收集、整理、编目、存档，并处理遗留问题。1.4 负责依据国家有关技术法规、标准、标准，制定本公司机电设备验收、修理、保养及运行操作规章制度、工作程序、技术标准，并准时更， 监

2、视治理处、供方执行，对偏差进展订正。1.5 负责制订设施设备年度保养打算。1.6 负责设备修理保养供方及中修、大修、设备更改造、缺陷整改供方的 选择、定期评审。负责中修、大修、设备更改造、缺陷整改工程监视、组织验收。负责合同治理招标、订立-办理合同会签手续、履行监视、工程费用结算等。1.7 负责定期对公司所属物业内的机电设备进展检查、诊断。负责组织解决技术难题。1.8 负责调查设备运行安全事故。1.9 统计机电设备及房屋设施完好率。1.10 负责本部门文件的修订工作。1.11 依据年度工作打算，负责各类工程设施设备委外招标及后续监视治理工作。1.12 负责代表工程就设备治理方面事宜对外联络。1

3、.13 负责筹划、指导、参与高技术的引入。1.14 负责推动落实工程的节能降耗工作。工 程 部 经 理 职 责2.1 全面主持工程部的部门工作；制定部门工作打算及预算；领导、落实、指导、监视下属工作，对下属培训打算的制定和绩效的评估；按质量治理体系要求开展部门工作。2.2 工程施工、价格、合同的监管与实施。2.3 技术询问、指导。2.4 设施与设备治理：外委修理、报废、更及选购的的审批，年度设施设备保养打算、修理打算的审核。2.5 对本部门对口的业务负责组织编写教材并组织培训。2.6 建立有效的工作团队。2.7 组织召开工作例会与部门例会，传达上级指示，部署工作任务，制定部门打算。2.8 负责

4、大厦节能降耗实施治理工作。2.9 协作人力资源部组织本专业的相关技能培训。2.10 负责相关专业对外的业务联系、协调与相关主管部门的关系。2.11 帮助客户效劳中心做好相关专业的工程治理及费用把握。工程部主管职责3.1 在工程部经理的领导下，主管本专业的全面工作，确保所管辖设备处在优良的技术状态下安全运行。3.2 编制或审定本专业所负责设备的年度设施设备保养打算，并报公司工程部经理审核，建立相应的修理记录档案，并监视实施。3.3 每天催促设备运行工检查设备运行状况及工作现场。3.4 定期检查设备运行技术状态，觉察问题准时处理。3.5 检查下属员工的岗位纪律和工作态度，觉察不良现象准时订正。3.

5、6 批阅签署各类运行值班记录，准时觉察隐患并实行相应措施。3.7 检查设备现场卫生状况，保持良好的设备运行环境。3.8 安排下属员工的班次，监视检查出勤状况。在公司规定的权限范围内审批本部门员工的请假、休假，对本部门员工的转正、晋升、奖惩等供给正确建议。3.9 负责制定各班组的岗位职责及巡回检查制度，并监视执行、检查或抽查落实状况。3.10 负责本专业员工的培训、督导、考核和评估工作。3.11 负责对员工进展安全教育及训练，并定期或不定期实施安全检查。3.12 严格把握修理材料的出库及去向，努力降低本钱及能耗。3.13 负责二次装修审核验收并组织各专业技术人员对二次装修单元过程的监视、治理。3

6、.14 组织修理所需要的资源、准时完成业主提出的成低压修理人员职责5.1 生疏大厦供电、供水、消防、空调、电梯及各类机电设备操作与治理工作。5.2 负责对大厦各设施设备突发性故障修理工作。负责日常入户修理效劳。5.3 负责大厦水、电表的周、月及抄表工作。5.4 负责给排水管道的疏通清理工作，以及房屋的本体、附属设施、道路的检查、修理和保养工作。5.5 落实责任区内年度设施设备维护保养工作打算。5.6 生疏大厦房屋本体、附属设施、给排水、消防、空调、用水设施以及各类管5.7 路走向，阀门把握范围。5.8 做好各类突发大事应急处理预备，在紧急状况下协作各专业、各部门进呈现场处置工作。5.9 完成主

7、管领导下达的其他工作任务。弱电修理人员职责6.1 保障大厦弱电智能化系统处于良好运行状态。6.2 对消防监控系统、保安监控等配套智能化系统运行等提出合理化建议， 以确保设备处于有效状态。6.3 负责大厦全部的等有关弱电设备的修理、维护保养工作，并做好相应记录。6.4 在部门主管组织下，定期对部门员工进展弱电智能化系统操作使用进展业务培训。6.5 协作主管制定年度弱电智能化系统的修理保养打算。6.6 确保客户效劳中心办公室自动化系统处于最正确运行状态。6.7 负责对停车场自动收费系统进展常常性检查，并组织养护，以确保处于最正确状态。6.8 完成责任区域设施设备年度维护保养打算。6.9 提出更改造

8、弱电智能化设备的合理化建议。6.10 与秩序维护部协作，做好定期的例行消防设备的检测与试运行与秩序维护部协作，做好定期的例行消防设备的检测与试运行。6.11 参与部门日常各类设施设备的修理及入户修理等相关工作。6.12 完成主管领导交予的各项工作任务。暖通修理人员职责7.1 负责大厦中心空调系统运行与治理。7.2 负责日常中心空调运行巡察检查，分析主机运行状态，并做好相关记录。7.3 负责中心空调系统委外维保的监管，维保工作的跟进并负责确认签字。7.4 负责中心空调各设备报修、委外维保水处理维保跟踪监管，负责确认签字。7.5 负责对中心空调使用如何节能供给技术措施建议。7.6 对中心空调使用中

9、发生意外事故做好应对处置预备。7.7 负责中心空调系统的日常故障修理。7.8 参与部门日常各类设施设备的修理及入户修理等相关工作。7.9 落实责任区设施设备维护保养工作，按时完成年度中心空调系统维护保养打算。7.10 完成主管领导交予的各项工作任务。工程部行为准则1.1 宠爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和声誉，疼惜公共设施、设备；1.2 认真贯彻节能降耗的方针，在工作中厉行节约，不铺张资源 ；1.3 从全局动身，树立良好的合作意识，团结、真诚协作、到达顺畅、高效率的工作绩效，切实听从领导的工作安排和调度，如有异议，必需做到先听从后沟通；1.4 对工作中消灭的问题不推诿

10、，勇于担当责任，并从中吸取教训，不断提升工作力气；1.5 未经公司领导授权或批准，不得以公司名义对外开展业务或在外兼任其他工作；1.6 未获批准，不准将本公司的办公用品、公用工具、设备、设施等擅自赠予、转租、1.7 出租、抵押给其他公司、单位或个人 ；1.8 严禁向租主索取或收受任何礼品酬金；1.9 效劳素养良好，急躁听取业户建议，准时汇报落实反响，做到首问负责制，业户无投诉；1.10 遵守公司各项规章制度；上班岗、不干私活、无故不乘坐客梯，走员工通道，上下班不迟到、不早退，按时打卡；1.11 乐观参与公司及部门各种专业培训，考试成绩合格无不及格考卷，提高自身专业水平，进步明显；1.12 上班

11、时间内，按规定着制服，保持良好形象。着装干净，无油污汗迹。坚持每天烫平坦，按规定佩戴工作牌；1.13 与各部门之间工作乐观协作，不推诿，不怠慢，乐观努力协作各部门解决问题；无内部投诉；1.14 团结同事，乐于助人，工作中相互学习，相互帮助；不破坏团结，不搬弄是非，不拉帮结派；1.15 听从治理，乐观协作部门主管的日常工作安排，不擅自主见，不消极抵抗，准时完成交与各项工作任务；1.16 疼惜公共财物和公司各项资产及工程部各种工程器具；工具除业户外不任凭外借，个人不私自占用；1.17 严格执行设备安全操作规程，不违章操作设备；不发生安全事故；1.18 个人责任区设备设施维护保养良好，责任区范围内设

12、备设施无发生责任事故；1.19 具备良好的消防安全治理意识；觉察火灾隐患和消防设施缺失、损坏、故障准时修复上报，不视而不见；1.20 上班时，精神饱满，精力集中，认真处理各种设备故障和业户户内问题，不无故拖延时间，滞留问题到下一班；1.21 认真执行业户二次装修治理制度，但凡装修材料必需现场确认；严格把握违规装修和违规材料进场；1.22 使用对讲机时，反响快速，语言简洁，乐观应答，与各部门协作、沟通良好，不有意怠慢，无因此受投诉；1.23 工程修理时按规定使用安全标示和安全警示及防护布等；工作完毕不留痕迹，做到工完料清地净；1.24 入户修理时，努力为业户排忧解难，按统一收费标准收取费用不私自

13、向业户收取修理费，不因此受到业户投诉；1.25 按规定填写设备运行记录参数，认真写好工作日志、交接班、修理等相关记录；1.26 设施设备消灭紧急意外事故时，能马上到达现场，准时排解故障，不推卸责任和划分责任；1.27 合理使用优、中、一般等级材料，乐观把握工程修理本钱；不使用劣质有工程隐患性材料，确保工程修理质量；1.28 日常工作中按时关闭公共照明，减投不必要设备运行，合理把握运行设备，降低能耗；1.29 乐观提出合理建议，为公司进展作出奉献。安全治理制度2.1 部门全体员工必需把安全防范意识放在首要位置，执行有关规定，协同秩序维护部认真做好安全保卫工作；2.2 各岗位值班人员，必需严守岗位

14、职责，必需对本岗值班范围内进展安全检查，如觉察有安全隐患，必需马上上报主管或工程部经理；2.3 运行值班人员每日进展安全检查，随时消退担忧全因素，遇有重大安全隐患；必需马上上报主管或工程部经理；2.4 主管必需每月组织所属员工对所辖设施设备系统级范围进展安全检查， 消退隐患、并将检查处理结果报告工程部经理；2.5 未经工程部负责人批准，任何外来人员包括外部门、外单位领导严禁进入全部设备房。已经批准者必需办理登记手续；记录来宾姓名、证件号码，单位、进出日期准时间等。2.6 全部机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必需将门窗锁好。2.7 各机房门、设备门、仓库门钥匙的配制，必需经工程部经理经批准前

15、方可配制。重要设备机房必需在门外适当位置设置警示标志。2.8 全部设置于公共区域内的设备、设施等必需锁好，并应设置围栏及警示标志。2.9 全部水池、水箱箱盖随时上锁，钥匙专人治理、无关人员不得借用。2.10 高空作业时，工作人员必需佩戴安全带，并进展其他有效保护措施， 作业范围周边必需加装护网，防止意外坠物伤及人员或设施设备。2.11 凡公共区域施工作业，现场必需设置警示标示，防止人员误入受伤。2.12 全部运行、修理、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必需严格执行2.13 有关规程及标准，严禁违规操作，以保证人员及设备安全。2.14 各类安全用具、脚手架高梯等在使用前必需严格检查其结实牢靠

16、性， 确认安全前方可使用。2.15 必需每半年协作秩序维护部检查一次本物业的消防报警系统、联动系统、喷淋消火栓系统等全部消防设施、设备的全面测试，必需保证其功能正常。1.部门培训制度4.1 培训目的：为了提高物业修理人员的专业技术水平和综合素养，保证效劳质量，不断满足业主的需求。4.2 培训方法：面授、现场讲解、观看视频讲解、案例分析、参观、现场演示。4.3 培训方式：部门负责人授课、各相关专业负责人的讲解、资料下发个人、员工自学、定期考核。4.4 培训内容：4.5 大厦设施设备现场实地介绍：4.4.1 水泵房；介绍水泵房内各水箱容量、用途、给水方式、巡查维护留意事项；各泵的用途及把握原理、消

17、防设施的运行状况介绍及巡查维护留意事项；4.4.2 中心空调机组：介绍工作原理、制冷原理、操作留意事项，以及应急处理事项措施等。变配电室：介绍高压设备各配电柜的功能。低压配电柜各分路负荷的安排，以及各回路所管辖负荷范围的名称。各低压开关的操作方法及留意事项，以及停送电操作程序；4.4.3 消防中心：介绍消防把握中心设备，如何与大厦设备的联开工作原理；4.4.4 消防把握室：全部弱电设备在中控室的分布状况及使用功能；4.4.5 移动设备的介绍、通信网络设备在各楼层的分布状况；4.4.6 ；各层强电井、弱电井、设施管井、管网的名称及走向，管井内缆线的排列及名称；4.4.7 大厦供水方式，各区域所辖

18、楼层的范围；4.4.8 强电系统：大厦的供电方式；弱电智能化系统功能介绍；给排水系统； 消防系统；4.4.9 岗位职责：使每个人生疏自己工作的内容；4.4.10 工程部规章制度的学习；4.4.11 入户修理工作程序及效劳细节；4.4.12 质量记录的要求和把握；工作记录的填写要求；运行表格的填写要求及工作记录的保管。4.4.13 设施设备的维护保养作业标准；4.4.14 各类工程相关的法律法规学习；4.4.15 各类应急处理预案的学习与考核；交接班制度4.1 交接班人员必需提前 10 分钟到达岗位，更换工作服，做好接班预备工作。4.2 接班人员接班时必需检查如下工作：4.2.1 查看上一班运行

19、记录是否真实牢靠，听取上一班值班人员巡察状况介绍，交接设备运行记录表；4.2.2 查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检状况介绍，交接系统设备巡检记录表；4.2.3 检查所辖设备运行是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应计入备案栏， 并应要求上一班值班人员签字；4.2.4 检查仪表及公用工具是否有缺，损，是否清洁，并按原位整齐摆放， 如有问题，应要求上一班值班人员进展整理，如有丧失，应计入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字；查看交接班记录中是否有上级领班或主管公布的特别任务或安排，并在交接班记录上签字；4.3 交班人员在以下状况时不得交班离岗：4.3.1 接班人员未到岗时

20、，应通知上级领班或主管，必需在上级安排的接班人员到岗前方可进展交接班；4.3.2 接班人员有醉酒现象或其他缘由造成精神状态不良时，应通知上级领班或主管，必需在上级安排的接 班人员到岗前方可进展交接班；4.3.3 所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员必需加班与接班人员共4.3.4 同排解故障后，方可进展交接班，此时，接班人员必需帮助交班人员排解故障；4.3.5 交接班人员对所辖值班范围的清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁后，方可进展交班。4.4 交接班人员必需面对面，在接班人员同意接岗前方准离开岗位下班。4.5 接班人员从同意接岗开头，全面担当当值的责任巡检制度2.5.1

21、 各岗位值班人员在巡回检查时思想要集中，应依据检查标准和设备实际状况进展认真分析，确保巡回检查质量。5.2 运行值班人员外出巡检，必需随身携带对讲机，随时与当值主管保持联系。5.3 巡察检查时应携带所需工具，包括：手电筒、测温仪、钳形电流表等； 做到：腿要走到、眼要看到、耳要听到、鼻要闻到、手要摸到。5.4 巡检人员应按安全操作规程的要求进展巡回检查，必要时应穿绝缘鞋和戴防高温手套，留意自我保护，确保巡检安全。5.5 日常规定的巡回检查时间为最长间隔时间，当遇有雷、雨、大风、洪水、高温、严寒等恶劣天气，除进展正常巡回检查外，应加强重点检查。5.6 遇有设备运行特别、设备过负荷或带病运行、备用设

22、备故障或正在检修、设备试运行等，应有目的的增加巡回检查次数，做到心中有数。5.7 巡回检查过程中觉察的特别状况，应依据设备特别类别准时处理，如本班不能消退，应汇报主管领导，并尽可能实行措施防止缺陷扩大；对于危及人身及设备安全的紧急状况来不及汇报时，应依据运行规程的规定先处理后汇报。并将具体状况记入巡检记录备注栏。5.8 对于无故不进展巡回检查、玩忽职守，造成事态扩大者，将赐予责任人对巡回检查不认真、不能准时觉察设备缺陷而导致缺陷扩大或缺陷由上一级部门检查觉察者，将视状况赐予责任人从严惩罚。5.9 巡检人员在巡察完主要设备机房及全部无人值班的设备机房后，必需做到顺手锁门5.10 巡检人员在巡察完

23、毕设备及其把握箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等全部供配电实施后，必需将门锁好。5.11 各运行、修理人员必需每天对所辖系统设备进展检查，主管必需每周一次巡检本系统全部设备，觉察问题应报告工程部经理，并马上进展处理。工器具治理制度5.12 工程部工器具分为公用工具和个人工具，公用工具由主管负责治理，个人工具由个人自行保管及使用；5.13 全部工具保管人必需认真负责并保持工具的完好及使用功能。保管人应定期检修并保养所属工具，以保证各类工具的正常使用；5.14 公用工具保管负责人必需认真建立工程工器具台账，做到工具与台账相符；5.15 公用工具的借用，必需经主管批准，借用时需在工具借用登记表进展

24、登记；5.16 借用公用工具归还时，必需由主管和经手人检验，如有遗失或损坏， 必需由借用人照价赔偿；如借用工具时未按规定填写工具借用登记表或无法确定是借用人遗失或损坏的，由当班人员经手人负责照价赔偿，主管负连带责任；5.17 工程主管每月组织一次工程工器具的清点，包括个人专用工具；觉察遗失必需由使用人或责任人照价赔偿；工具正常损坏则填写报废单， 报工程部经理提准后另行申购；5.18 全部工器具不得擅自外借他人租户除外，如因状况特别，必需经主管批准前方可借出，部门员工不得用公用工器具干私活；5.19 全部工器具要疼惜使用，工具按规定的使用年限到期时进展报废。机房钥匙治理制度8.1 高压运行值班电

25、工负责治理日常设备机房和工程部钥匙箱全部钥匙含电梯机三角钥匙；8.2 每班下班前交接班人员进展钥匙交接，经接班人接收后，接班人负责治理全部钥匙责任，钥匙在当班内发生丧失，由当班人负全部责任；8.3 未经工程部主管同意，任何人不得私配钥匙；8.4 因工作需要，凡借用钥匙，值班经手人必需进展登记，无关人员不得借用机房钥匙；电梯三角钥匙不得交付无电梯安全治理员证人员使用；8.5 电信营运商工作人员借用管井钥匙必需留下个人工作证和工作联系单， 并￥50 元以上金额作为钥匙归还监管措施；8.6 遗失钥匙必需马上报告工程主管。重要设备机房出入治理制度9.1 重要设备机房包括如下范围：9.1.1 凹凸压配电

26、室；9.1.2 中心空调机房；9.1.3 生活水泵、消防泵机房；9.1.4 防监控中心；9.1.5 电梯机房。9.2 为确保大厦以上重要设备机房机电设备安全正常运行，非本部门工作人员，未经许可不得擅自进入以上设备机房。9.3 本公司内有关上级部门因工作检查需要必需进入该场所时，应由部门经理或其指定人员伴随，并通知当值人员开门后进入，同时在重要设备机房出入登记表上做好记录。9.4 凡外单位人员参观或有关上级业务主管部门前来检查工作，必需进入该场所时，应由部门经理或工程主管伴随，通知当值人员开门进入，同时在重要设备机房出入登记表上做好记录。9.5 本部门其他专业工作人员需要进入该场所地点进展作业时

27、，应在当值人员伴随下进入。工作完毕完毕后，在重要设备机房出入登记表上做好记录。9.6 外单位施工和检修人员因工作需要进入该场所时，必需到效劳中心办理好相关登记许可手续方可进入。当值人员应监护其工作中不得任凭操作或触动与其工作无关的设施设备。工作完毕后，做到工完、料尽、场地清。在重要设备机房出入登记表上做好记录。9.7 凡进入该场所人员，当值人员应监护其工作中不得任凭操作或触动与其工作9.8 无关的设施设备。9.9 全部进入该场所人员，不得无故将任何物品寄放机房内。制止携带任何危急、易燃、有毒物品入内。二次供水治理制度11.1 水箱、水池每半年清洗消毒不得少于一次；11.2 配备专兼职治理人员负

28、责水箱、水池的日常治理，专兼治理人员应持有效安康合格证并经卫生学问培训后上岗；11.3 清洗完将水样送防疫站或水质检测站进展常规检测，不合格的应重清洗直到检验合格；11.4 水箱、水池四周环境卫生要保持清洁；蓄水池四周10 米以内不得垃圾堆放；水箱四周不得设置污水管线及污染源；11.5 水箱、水池要加盖加锁，盖顶不漏渗，溢水口有防护罩，排水管不得与下水道直接连接；11.6 要领取“福州市饮用水二次供水用户登记卡”，每个水箱、水池要有清洗和设施状况、检验状况的记录；11.7 二次供水设施的清洗保洁应由经市政局审查批准和取得卫生部门许可的专业队伍进展；11.8 发生水质污染时，应马上停顿供水，并准

29、时进展清洗消毒，经市政和卫生部门检验合格前方能恢复供水。11.9 建立并保存好二次供水的档案资料。11.10 二次供水设施的建筑材料、管材、阀门应符合卫生和质量规定。11.11 二次供水水池应无渗漏，水箱、水池盖密封性能完好并上锁；透气管滤网完好，无锈蚀。11.12 水箱、水池四周无杂物、积水等污染隐患。11.13 制止二次供水设备上、下水池管道与市政供水管道直接连通。11.14 在二次供水设施及周边施工时，应实行必要的防护措施，避开对二次供水设施的污染。11.15 主动承受市政部门和卫生部门的监视指导，按期做好卫生许可证的年检工作。11.16 工程部主管分管二次供水的治理工作。11.17 配

30、备专兼职治理人员，治理人员应严格履行岗位职责，切实做好二次供水的治理工作治理人员应经培训、体检合格，取得安康证、合格证前方能上岗。11.18 每半年托付专业清洗单位清洗水箱池一次，要求严格依据清洗消毒规程操作并按期将水质送检。11.19 一旦发生水质污染，应马上停顿供水，并报市政部门和卫生部门备查，准时对二次供水设施进展清洗、消毒，经卫生部门检验合格方能恢复供水。11.20 加强生活饮用水卫生学问的宣传，提高全体人员的自我保护意识， 共同重视生活饮用水卫生，做好二次供水的治理工作。消防泵房治理制度12.1 非值班治理人员不得进入消防泵房，假设要进入须经部门领导同意并在值班值班人员的伴随下方可进

31、入。12.2 消防泵房设备必需由专人负责，定期进展保养、维护，定时巡查了解设备状况，认真做好巡查记录。12.3 消防水泵应保证随时都能投入使用，每月进展一次预防性运转，每季进展一次联动测试。12.4 泵房内消防设施、设备包括开关、阀门等操作标志，都应标实明确。12.5 泵房内设施、设备应外表无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物、油漆完好、干净光亮。12.6 消防泵房应随时上锁，钥匙由当值治理员保管员，治理员不得私自配钥匙。12.7 泵房内应配齐消防器材并应放置在便利惹眼处，泵房内严禁吸烟。12.8 消防泵房内严禁存放易燃、易爆物3.电梯机房治理制度4.14.1 电梯治理员须经专业培训前方可上岗工作。

32、14.2 严格遵守门禁制度，张贴“机房重地、非请勿进”标志，把握无关人员进入。如工作需要应进展登记前方可进入。14.3 电梯机房内严禁吸烟及明火作业，如因修理需要动用明火时应先实行严格的安全措施，按有关规定执行。14.4 电梯机房应安装空调设备，确保设备运行环境温度不高于 26。14.5 依据国家技术监视部门的相关规定，对电梯设备定期检查、保养觉察问题马上处理，杜绝各种安全隐患，每年按时向有关部门申报年检。14.6 机房内应干净干净，无尘烟及腐蚀气体。除救援工具、消防器材外不得放其它杂物。14.7 电梯机房应做好防水、防潮工作。机房门窗完好并上锁。14.8 电梯治理员应定期巡察机房认真写电梯每

33、日巡查记录觉察问题要准时处理。14.9 电梯发生困人故障时，严格按操作规程执行。5.电梯安全技术档案治理制度15.1 电梯安全治理人员负责电梯档案的收集、治理工作，单位档案室负责电梯档案的存档、保管工作。15.2 收集保管好电梯随机出厂文件(包括产品出厂合格证、安装使用维护保养说明书、电梯主要部件型式试验报告书、装箱单、机房井道布置图、电气原理图、接线图、电梯功能表、主要部件安装示意图、易损件目 录等)；15.3 电梯开工告知单、监检申请表；15.4 特种设备检验检测机构电梯定期检验报告；15.5 日常检查、维护保养记录，大修、改造记录及检验报告；15.6 运行状况记录和交接班记录；15.7

34、事故及故障记录；15.8 电梯作业人员培训记录；15.9 电梯安全治理人员应监视电梯维保作业人员作好各种记录；15.10 有关人员部门需借用电梯资料的应经电梯安全治理人员同意签署意 见后向档案治理部门借阅，并按规定作好借阅登记手续，按时归还借阅资料。15.11 电梯的各种资料应按年度装订成册。15.12 电梯相关资料的销毁应经电梯安全治理人员的允许才可进展。电梯定期报检制度16.1 电梯安全治理人员在电梯安全检验合格标志有效期满前一个月向特种设备检验检测机构申请定期检验。16.2 电梯停用一年后重启用，或发生重大的设备事故和人员伤亡事故，或经受了可能影响其安全技术性能的自然灾难如火灾、水淹、地

35、震、雷击、大风等，应进展设备大修，经特种设备检验检测机构检验合格后放可投入使用。16.3 申请定期检验前，电梯维保单位应对电梯的机械各部件和电气设备以及各关心设施进展一次全面的检查和修理，并按技术检验标准，进展一次全面的安全性测试。16.4 电梯定期检验由电梯维保单位负责相关检验协作工作，并负责取得检验合格证相关手续。16.5 未经定期检验或者检验不合格的电梯，不得连续使用电梯日常检查制度17.1 规定电梯日常性检查的周期，参与检查的有关人员及对检查觉察的问题实施整改措施和落实。17.2 电梯日常检查分日检、半月检、季度检、半年检和年检抽查四种。17.3 电梯日检由电梯治理人员或作业人员负责监

36、视实施，电梯日检应填写好检查表，并由检查负责人签字，在检查中觉察的问题应准时报告有关人员准时处理；17.4 电梯治理人员监视维保单位对电梯的半月检、季度检、半年检和年检的实施，并负责向特种设备检验检测机构申报年检。17.5 电梯日常检查的内容、工程参照电梯日常检查表和电梯产品随机文件所带的使用维护说明书的要求进展。17.6 检查中觉察的问题要准时依据“定人、定时、定措施”的原则进展处理，并就处理结果进展跟踪检查。电梯修理保养制度18.1 电梯的日常维护保养必需由依照特种设备安全监察条例取得许可的安装、改造、修理单位或者电梯制造单位进展。18.2 电梯应至少每 15 日依据国家安全技术标准的要求

37、对电梯进展一次清洁、润滑、调整和检查。对机房的电气和机械设备做定期的巡察检查， 清理轿厢机房卫生。18.3 电梯每次进展维护保养都必需有相应的记录，电梯安全治理人员必需向电梯维护保养单位索要当次维护保养的记录，并进展存档保管，作为电梯档案的内容。18.4 每月对各种安全防护装置和电控局部进展具体检查，更换各种易损部件。18.5 每季度对重要的机械部件和电气设备进展具体检查。18.6 每年进展一次全面的安全技术检验，确定电梯运行状态及担忧全因素。18.7 电梯长时间停用或发生火灾、地震、水淹等状况应做好具体记录并报请特种设备检验检测机构检验合格前方可投入使用。18.8 电梯重大工程的修理应有经资

38、格认可的修理单位担当，并按规定向特种设备安全监视治理部门备案前方可实施。18.9 电梯安全治理人员对在电梯日常检查和维护中觉察的事故隐患应准时组织有关人员或外委有关单位进展处理，存在事故隐患的电梯严禁投入使用。18.10 建立电梯运行记录并具体填写对故障及缘由尤其是安全部件安全装置修理及调整后的数据记录在案，为日后的修理保养工作供给牢靠的数据。18.11 18.11高压运行值班人员职责4.1 全面负责大楼高压低压变配电、中心空调、电梯及照明等各专业系统日常运行巡察检查等工作，汇总问题报修。4.2 坚守岗位、严禁擅自离开岗位，上班时不得做与工作无关的私事。4.3 严格按安全操作规程进展各项操作。

39、4.4 认真监视各种仪器、仪表、灯光、信号指示是否正常并做好记录；觉察设备特别现象准时处理并汇报上级主管，做好相关记录。4.5 监视保持设备房环境干净，不得堆放杂物，特别是易燃易爆物品。4.6 运行监管设备不特别发热、不滴水、不生锈、无异响、不漏油，觉察问题准时解决并记录报告。4.7 监视各专业委外单位实施维护保养工作，并进展确认签字。4.8 协作国家技术监视治理部门各种检验检查工作。4.9 完成主管领导交予的各项工作。3部门培训制度4.6 培训目的：为了提高物业修理人员的专业技术水平和综合素养，保证效劳质量，不断满足业主的需求。4.7 培训方法：面授、现场讲解、观看视频讲解、案例分析、参观、

40、现场演示。4.8 培训方式：部门负责人授课、各相关专业负责人的讲解、资料下发个人、员工自学、定期考核。4.9 培训内容：4.10 大厦设施设备现场实地介绍：4.4.16 水泵房；介绍水泵房内各水箱容量、用途、给水方式、巡查维护留意事项；各泵的用途及把握原理、消防设施的运行状况介绍及巡查维护留意事项；4.4.17 中心空调机组：介绍工作原理、制冷原理、操作留意事项，以及应急处理事项措施等。变配电室：介绍高压设备各配电柜的功能。低压配电柜各分路负荷的安排，以及各回路所管辖负荷范围的名称。各低压开关的操作方法及留意事项，以及停送电操作程序；4.4.18 消防中心：介绍消防把握中心设备，如何与大厦设备

41、的联开工作原理；4.4.19 消防把握室：全部弱电设备在中控室的分布状况及使用功能；4.4.20 移动设备的介绍、通信网络设备在各楼层的分布状况；4.4.21 各层强电井、弱电井、设施管井、管网的名称及走向，管井内缆线的排列及名称；4.4.22 大厦供水方式，各区域所辖楼层的范围；4.4.23 强电系统：大厦的供电方式；弱电智能化系统功能介绍；给排水系统；消防系统；4.4.24 岗位职责：使每个人生疏自己工作的内容；4.4.25 工程部规章制度的学习；4.4.26 入户修理工作程序及效劳细节；4.4.27 质量记录的要求和把握；工作记录的填写要求；运行表格的填写要求及工作记录的保管。4.4.2

42、8 设施设备的维护保养作业标准；4.4.29 各类工程相关的法律法规学习；4.4.30 各类应急处理预案的学习与考核；报告制度6.1 值班运行人员在以下状况下必需在运行记录或交接班记录中书面报告：6.1.1 所辖设备非正常操作的开停及开停时间；6.1.2 所辖设备除正常操作外的调整；6.1.3 所辖设备发生故障或停机检修；6.1.4 零配件更、带换或加工处理；6.1.5 运行人员短时间离岗，必需报告离岗时间及去向；6.1.6 运行人员的请假、换班、加班、倒休等；6.2 各专业修理人员在以下状况下必需以书面形式报告主管：6.2.1 执行修理保养打算时，觉察设备存在重大故障隐患；6.2.2 重要零

43、配件的更换、代替或加工修理；6.2.3 系统修理时觉察的隐患或故障；6.2.4 修理人员请假、加班、倒休等；6.3 工程主管的报告事项：6.3.1 重要设备发生故障或停机检修；6.3.2 因正常检修必需停顿系统而影响客户使用的；6.3.3 应急抢修及正常检修后修理总结；6.3.4 系统运行方式发生转变；6.3.5 影响大厦物业运行的任何施工及检修；6.3.6 重要设备主要零配件的更、代换或加工修理；6.3.7 设备的技术改造，移位安装、增改工程及外部施工等变配电室管理制度10.1 变配电室门应加锁，门上应有明显的警示标识。10.2 配电室严禁堆放物料，更不准将易燃易爆物品临时或长期存放室内。但

44、以下物品除外：10.2.1 必备的凹凸压安全操作用具；10.2.2 日常清洁所必需的用具；10.2.3 电工专用工器具及备件。10.3 保持变配电室内外卫生，定期进展清扫，做到配电柜无积尘，室内无堆物等。10.4 变配电柜地面应铺设宽度 1 米等长的橡胶绝缘垫、配电柜上开关手柄或按钮、指示灯，仪表下方应标签或文字标注名称。除供电部门有关人员及上级主管人员外，其他无关人员一律不得进入配电室内。如确需进入应经工程主管批准，并应有电工跟随、监护，严禁无故在配电长时间逗留。10.5 依据年度设备保养打算对供配电系统进展维护保养，时间应尽量安排在不影响业户供电的状况下进展。10.6 每半年对运行变压器进

45、展一次供电切换倒闸操作，时间应尽量安排在不影响业户供电的状况下进展。10.7 每半年对运行变压器进展一次供电切换倒闸操作，时间应尽量安排在不影响业户供电的状况下进展。10.8 每年汛期和冬季降落之前，对变配电室进展一次全面检查，主要内容为：10.8.1电缆沟进户保护管的密封状况；10.8.2门窗密封状况，做好防雨、防风、防尘工作；10.8.3有无小动物钻入配电室的通道、孔洞等；10.8.4地势较低的配电室，室外雨水或雪水有无倒灌的可能；10.8.5变配电室有无漏水的可能。10.9 变配电室必需配备足够适用于电气线路或设备的灭火器材并保证其完好有效。10.10变配电室内应保持环境清洁，无易燃易爆物品。10.11 工程部经理应定期对配