中级经济师考试房地产实务知识复习.pdf

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1、中级经济师考试-房地产实务知识汇总第一章房地产经济基本理论L区位的特征（四特征）踪合性自籍区位*天文区位自然地理区位社会区位经济地理区位文化地理区位政治地理区位层次性 历史性大位直小位置地址微位置地理环境的变 化以及经济环 境的变化弓1起 区位的防史变 迁 区位的防史性 是城市迁移和 兴衰的重要2.房地产区位的含义概念房地产区位指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。要 素（I 耍索）（后 署 （交 通 （外 卷、，环境和仅直（通达性）配 套 设 制I J【要翥二】位置坐落一所在具体地点方位一方向和位置与相关场所的距离一与有关场所的距离的远近临 街（路）状况朝向一正门或房间窗

2、户正对的方向楼层一所在的楼层【要素二】交 通（通达性）可及性便捷性从外到达该宗地“进来煤的方便程度【要素三】外部配套设施（两类）从该宗地去往其 他 地 方“出去”的方便程度基础设施道路、供水、供 电，供气、供 热、通 讯 等（必 需条件）公共服务设施教育、医疗、文 化、体育、商业服 务、邮电.市政公 用设施等（锦上添 花的条件【要素四】周围环境和景观 自然环境人文环境 景观3,位置与区位的关系房地产不可移动，其位置固定不变区位有四个要素构成，四要素中的任一要素发生变化，意味着房地产区位发生变化。【案例说明】称房屋，周边通地铁了，具交通状态发生变化，房屋的位置没有变，但其 区位变化了。4.杜 能

3、“孤立国”理论的前提孤立国是一个天然均质大平原，只有一个城市城市是农产品的唯一销售市场，农村则靠城市供给工业品运输工具只有马车农产品运输成本与其重量和产地到消费市场的距离成正比经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种5,杜能农业区位理论的主要内容V （销售价格）和E（生产成本）是 常 数（利润加上运费，价格减去生产成本，为常数）r+T=V-E=k利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小【核心内容】如何通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润6.杜能农业区位理论的结论一杜 能 圈（农业以城市为中心呈同心圆分布）自由农作区，生产易腐难运的农产品林 也区，生产木

4、材轮栽农作区，生产粮食谷草农作区，提供谷物与畜产品三圃农作制区畜牧业区7.韦伯工业区位论的假设条件均质国家与地区，只考虑经济因素工业原料、燃料地点固定且己知工业产品的消费地和范围已知，需求量不变劳动力供给为己知，不能流动，供给充裕运输成本是重量和距离的函数讨论同一产品的生产和销售问题8.以运输指向的工业区位分析运费的大小主要取决于运输距离和货物重量主要考虑原材料的运费和制成品的运费工业原料分类：遍布性原料（可就地取材）和限地性原料（必须要运输）结论工业企业应选择在原料和制成品二者的总运费找小的地方。9.原料指数原料指数=限地性原料总重量/制成品总重量遍布性原料0纯原料1失重性原料大于1原料指数

5、越大，生产厂应选隹离原料产地越近原料指数越小，生产厂应选在离市场越近10.集聚与分散因素影响I：业区位趋向的分析11.基本概念（五个重要概念）指区域内向其周围地域提供各种货物和 服务的中心城市或中心居民点指由中心地提供的商品和服务一个中心地对周围坨区的影响程度.或 者中心地联熊的空间作用大小 中心地口维持供应某种商品和劳务所需 的最低购买力和服务水平 消费者为获取商品和服务所希望通达的 最远路程.或指中心地提供商品和劳务 的最大俏售距离和服务半径12.克里斯塔勒中心地理论的假设条件均质平原与无差异性的居民交通费用与距离成正比厂商和消费者均为经济人货物可自由流动，不受任何关税与非关税壁垒的限制1

6、3.克里斯塔勒中心地理论的结论一六边形市场各厂商的销售范围为圆形新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到能维持最低收入水平的门槛为止 各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商形成六边形的市场区域14.克氏市场等级序列一多种商品与不同档次 高级商服中心，提供高中低级商品和服务 中级商服中心，提供中低级商品和服务 低级商服中心，提供低级商品和服务 需求门槛和服务范围由高到低，山大到小15.城市空间结构理论（四种理论）同心圆理论一伯吉斯与巴布科克扇形理论一霍伊特多核心理论一麦肯齐、哈里斯、乌尔曼中心商务区土地利用模式一墨菲和万斯16.同心圆理论一伯吉斯与巴布科克内涵伯吉斯基于生

7、态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列结论城市各功能用地以中心区为核心，门内向外环状犷展修正巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将理论修正为星状环形模式中心商务区过渡地带工人住宅区高收入阶层住宅区通勤人士住宅区17.扇形理论一霍伊特各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由旧中心向市郊呈扇形 发展18.多核心理论一麦肯齐、哈里斯、乌尔曼内容一个城市内会出现多个商业中心，其中一个主要商业区为城市核心，其余为次核心随着城市规模的扩大，新的极核中心随之产生多核心理论的理论基础基于地租地价理论，支付租金能力高的产业位于城市中心19.中心商务区土地利用模式一墨菲、万斯【重点难

8、点】三项指标2 A制 睚 惭（cai）口 第篙箫芹-I*raSM ttSW W t*（C8D CBRI 1X707 5 5mtaXytCBD20.三种区位论的实质与前提假设理论实质假设农业区 位论在城市周围农业区位布局的原则 只有一个城市，且是孤立国 运输工具只有马车 孤立国环境均质，且与外部隔 绝 农产品的运费、重量与产地到 消费巾场的距离成正比 经营者以获取最大经济收益为 目的工 业 区 位论找出工业产品成本最低、利润最大的位 置，作为配置工业企业的依据 均质国家或地区，只考虑经济 因素 工业原料、燃料地点固定且己 知 工业产品的消费地和范围己 知，需求量不变 劳动力不能流动，价格一知，供

9、给充裕 运费是重量和距离的函数,讨论同一产品中 心 地理论找出城市的分布规律 均质平原与无差异性的居民 交通费用与距离成正比 厂商和消费者均为经济人 货物可自由流动21.需求的两个 条 件（缺一不可）消费者愿意购买，即有购买的欲望 消费者能够购买，即有支付能力 条件二是需求与需要的区别所在 22.决定房地产需求量的因素决定需求的因素（五因素）O 房地产价格水平 消费者的收入水平 消费者的偏好 相关物品的价格水平 消费者对未来的预期【因素一】房地产价格 水 平（反相关）般情况卜是反相关，即价格上涨，需求减少特例是炫耀物品和吉芬物品（生活必需品），越贵需求越大【因素二】消费者的收入水平（正相关）收

10、入增加，需求增加收入减少，需求减少【因素三】消费者的偏好对某种商品偏好增强时，需求增加【因素四】相关物品的价格水平（替代品和互补品）替代品一需求反向变化（商品房与经济适用房）互补品一需求同向变化（住宅叮配套设施）【因素五】消费者对未来的预期买涨不买跌23.房地产需求曲线需求曲线的性质一般商品的需求量与价格呈逆相关关系，是向下的曲线价格上升，需求减少，价格下降，需求增加需求曲线的变动（两种变化）沿需求曲线的变动一价格发生变化需求曲线的平移一价格以外的因素发生变化P I24.房地产供给的条件愿意供给有能力供给房地产潜在供给量=存量一灭失量一转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该 种房地产量

11、+新开发量25.决定房地产供给量的因素（四因素）该种房地产价格水平一正相关该种房地产开发建设成木一反相关该种房地产开发技术水平一正相关房地产开发商对未来的预期一看好市场，减少当期供给（捂盘），对未来悲观，增加当期 供给26.房地产供给缺乏弹性土地总量不可增加（总量限制）政府独家垄断建设用地使用权出让市场（供给受政府控制）房地产开发周期较氏（反应需要时间）房地产不可移动性（房地产不能在地区间调剂余缺）27.房地产供给曲线性质房地产供给量与价格之间正相关，曲线向上价格上升，供给增加，价格下降，供给减少供给曲线的变动（两种变化）沿供给曲线的变动一价格发生变化供给曲线的平移一价格以外的因素发生变化28

12、.房地产均衡价格内涵均衡价格是指商品的需求价格与供给价格相一致时的价格供给不变时需求增加，则价格上涨需求减少，则价格下跌需求不变时供给增加，则价格下降供给减少，则价格上涨QPe p2 9 .房地产供求与价格关系的特殊性一难以形成统市场 房地产供求四类市.场全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况决定某房地产价格水平高低的供求状况,主要指本地区同类房地产的供求状况 3 0.级差地租级差地租I肥沃程度位置级差地租II同一块土地上连续追加投 资，每次投入资本的生产 率不同而产生的超额利润 所转化的地租形态【古典地租理论】地租=市场价格一生产成本

13、一平均利润3 1 .绝对地租由于土地的所有权使耕种最省等的土地也需支付的租金土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得3 2 .垄断地租由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租条件土地私有权垄断某些土地具有特殊的自然条件3 3 .地租与地价的关系地租是地价的基础（千万不要记反了）地价是地租的资本化地价不是土地的购买价格,而是土地所提供的地租的购买价格永久租期上地，地租叮地价的关系为-Wttl ilbM 断-s p s a s 9一 34.城市与乡村的区别区别项目城市乡村人口职业构成以非农人口集聚为主以农业人口集聚为主人口与建 筑 规模与密度大小空间形态和物 质构成用地类型多样，基础设施与公共

14、服务设施完备用地类型单一,基础设施与公共服 务设施相对薄弱职能类型和产 业结构是政治 经济文化中心与各种产 业集聚地职能单一35.城市的分类序号分类标准类型1城市人口规模特大城市（入口100万）大 城 市（50万 100万）中等 城 市（20万 50万）小 城 市（人口20万）2城市行政级别直辖市、地级市、县级市、建制镇3城市的职能具有综合职能的城市 以某种职能为主的城市4城市地理位置南方城市与北方城市 沿海城市和内陆城市 边境城市和内地城市5城市地形地貌平原城市、山地城市、高原城市、丘陵城市、盆地城市、河 谷城市6城市平面几何形 状块状城市、带状城市、星状城市7城市内部结构单中心城市、多中心

15、城市8城市道路格局棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市36.城市的产生城市是社会生产力发展到一定阶段，社会大分工的产物C第二次分工的产物）第一次大分工一农业与渔牧业分离，进入定居时代，产生了固定居民点第二次大分工一商业和手工业从农业中分离，形成以商业和手工业为主的最早城市 产业革命一农业经济时代进入工业经济时代，开创了城市发展新纪元37.城市的发展（四大阶段）序号 城市发展阶段对应工业化时期城市化水平备注1绝对集中阶段工业化初期城市化水平提高阶段发展中国家2相对集中阶段工业化成熟期城市化高速发展阶段3相对分散阶段后工业化初期郊区化前兆4绝对分散阶段后工业化成熟期郊区化西方发达国家38.城市化的

16、进程城市化阶段城市化水平城市化速度初级阶段较低较慢加速阶段逐渐提高很快饱和阶段较高减速39.城市化的度量 城市化度量指标城市化水平（城市化率L）城市化率计算方法一个区域内城镇人口占总人口的百分比绘市讹水平二ttttAQ某区嵯总人口xlOOHL越大，表明城市化水平越高40.郊区化概念郊区化郊区城镇化 指区域城市化水平达到一 定 程 度（70%80%）,市 区发展速度变得媛和平 篱.城市人口、就业岗位 和服务业由市区向外迁移 的一种分散化过程实质：一个城市内部由市 区向郊区的分 是指城市郊区的乡 村地域向城镇地域 转化的过程 实质】代表了乡村 与城镇的向心集聚4 1.郊区化与郊区城镇化的区别区：别

17、 项H郊区化郊区城镇化动力来自城市内部的离心力来自向心、离心等各种力量方向山市区向外由郊区向市内实质人口与经济要素由城市中心区向近郊区 的离心扩散（市区的离心扩散）人口与经济要索由郊区向市区的 聚 集（郊区的向心集聚）视 角 不同站在城市中心的角度站在郊区的角度42.逆城市化大都市区的人口向较小的都市乃至乡村地区流动分散化的过程是 种 暂 时 的 调 整，而不是种长久的变化43.郊区化与逆城市化的区别逆城市化着眼的是整个城市体系（多城市）郊区化着眼一个城市的发展趋势（一个城市）第二章房地产征收征用1,房地产征收的概念是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土地和单

18、 位、个人的房屋及其他房地产的行为本质是所有权由集体、单位和个人变为国家所有（必须是所有权发生变化，变为国家所有）征收的主体是国家，通常是政府部门，属于政府行使行政权2.房地产征收的类型集体所有的土地征收一土地（.城市的土地已经是国家所有，所以不存在征收问题）单位、个人的房屋及其他房地产征收（房屋的所有权不归国家，所以存在征收问题）国有土地上的房屋征收过去称为“城市房屋拆迁”，2011年1月2 1日公布的 国有土地 上房屋征收与补偿条例，已不再使用房屋拆迁这个名称3.征收中房与地的关系集体土地被征收，同时征收其上房屋（集体是房随地走）国有土地上房屋被征收，同时收回国有土地使用权（国有是地随房走

19、）4.房地产征收的限制条件（三条件征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收 征收必须严格依照法律规定的权限和程序政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公 平补偿5,征用的概念指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产 的 行 为（本质是所有权未发生变化，使用权发生变化）6,征用的限制条件征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况，平时不得采用征用应符合法律规定的权限和程序使用后应当将征用财产返还被征用人，并且给予补偿7.征用的特征征用必须是因紧急需要（属于公共利益+无法通过市场购买解决）

20、国家必须依法行使征用权一专属于政府的权力不转移所有权一只转移使用权，用后返还既适用于不动产也适用于动产（案例如警察征用车辆追捕逃犯）8,征收与征用的异同共 同 点（两点）强制性，都不必得到财产所有权人的同意补偿性，都应给予补偿区 别（四点）征 收征用适用对象不同限于不动产动产、不动产均适用前提条件不同为了公共利益需要因抢险、救灾等紧急需要所有权转移不同所有权转移所有权不变，使用权转移补偿内容不同法律规定双方依据法律规定协商确定9.公共利益的界定房屋征收条例中在立法史上首次界定了公共利益的范围国防和外交的需要由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要由政府组织实施的科技、教育、文化、卫

21、生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保 护、社会福利、市政公用等公共事业的需要由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区 改建的需要法律、行政法规规定的其他公共利益的需要10.公共利益的特点（四特点）公共利益是客观的一独立地真实地存在于各种利益之上公共利益是共享的一是社会共同的、整体的、普遍的利益，不是多数人与少数人的问题公共利益是不确定的一利益内容的不确定性和受益对象的不确定性公共利益不同于国家利益或政府利益一有时重合，有时甚至冲突，政府并不绝对代表公共 利益11.商业利益与公共利益的关系商业利益与公共利益并非绝

22、对对立，有时是致的商业利益是否构成公共利益，应结合实际情况作出判断12.有三类建设用地可不征收为国有乡镇企业用地农民宅基地乡镇村公共设施和公益事业用地13.何为书四方案农用地转用方案（土地用途改变）补充耕地方案征收土地方案（所有权改变）供地方案建设项目用地呈报说明书行政主管部门自收到申请之日起3 0 日内审批书四方案14.土地呈报说明书的附件土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图勘测定界图及勘测定界技术报告地籍资料或其他土地权属证明材料土地有偿使用合同及说明城市规划图和村庄集镇规划图15.四方案的批准3 0 日内审查完毕，政府批准后在5 日内由土管部门将批复发出【批准农用地转用方案和补充耕地方

23、案的条件】符合土地利用总体规划确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，目面积、质量符合规定要求单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件16.批 准（针对四方案）【批准征收土地方案的条件】被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议补偿标准符合法律、法规规定的需要安置人员的安置途径切实可行【供地方案符合条件】符合国家的土地供应政策申请用地面积符合建设用地标准和集约用地要求划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定只占用国有未利用地，必须符合规划、界址清楚、面积准确17

24、.公告的内容批准征地机关的批准文号征收土地的用途、范围、面积征地补偿标准和农业人员安置办法办理征地补偿的期限18.集体土地征收的审批农用地转用审批一用途变化土地征收审批-所有权变化农用地转用审批与土地征收审批的关系双审批，先农用地转用审批，后征地审批19.农用地转用审批一用途变化20.土地征收审批一所有权变化（国务院和省级两级审批）项目土地审批单位省级政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目国务院批准的建设项目国务院为实施规划而农地转为建设用地的山原批准土地利用总体规划的机 关批准已批准的农用地转用范围内具体建设项目用地市县政府其它项目省级政府0国务院批准的项目省 政 府 批A 准 的

25、项 目%所有的基本衣出 基本农田以外的耕地超过3淞 顷 的（5 2 5亩）其他土地超过7 0公填的（包括耕地和其它土 地之和超过7除 质 的）亩）除由困务院批准之外的其它土地 必须同时报国务院备窠21.农用地转用审批与土地征收审批的关系（三种情况）农用地转用批准 征收土地批准 处理方式22.征地补偿的特点按照被征收土地的原用途给予补偿根据被征收土地的平均年产值的倍数给予补偿，而非其市场价值补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等多项23.征地补偿费的构成权限权限国务院国务院或省级 政府由国务院同时批准省级政府省级政府省级政府同时批准省级政府国务院先由省级政府批准农用地转用

26、，再由国务院办理 征地审批补偿费构成补偿什么补给谁土地补偿费土地归农村集体经济组织所有安置补助费劳动力由农村集体经济组织安置的，支付给组织由企业安置的，支付给安置单位实行货币安置的，发放给每个被安置的人（自谋职 业的）地上物与青苗补 偿费地上物与青 苗地上物与青苗的所有者24.土地补偿费的标准征收耕地的，为被征收前3 年平均年产值的6 10倍征收其他土地的，由省级参照耕地补偿费的标准规定25.安置补助费的标准总安置补助费=需安置的人数X每一个安置的人口的安置补助标准需安置的人数，按被征收耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量来计算 每个需安置的人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前

27、3 年平均年产值的4 6 倍26.两个特殊规定每公颐被征收耕地的安置补助费不得超过被征收前3 年平均年产值的15倍如果还不能保持农民原有生活水平的，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3 年平均年产值的30倍27.地上附着物与青苗补偿费地上附着物补偿费由省级规定青苗补偿费可以移植的，支付移植费不能移植的，给予合理补偿或作价收购，由省级规定28.被征地农民的安置（最常用前两种）货币安置保障安置农业生产安置重新择业安置入股分红安置异地移民安置2 9.国有土地上房屋征收的管理体制房 雪 非 收 Q尿县A民政府,王体_ _ _ _ _ F春|篇 0 1市，县皴人民政府

28、确定的房屋征收部门 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单 房屋征收-r-K 位.实施单位的法律后果由房屋征收部门实 施 空 位 承担 房屋征收实施单位不得以营利为目的房屋征收监 督指导部门k 上级峻府对下级政府监督匚）建设行政主管部门会同有关部门加强指导 监察机关3 0 .作出房屋征收决定的准备工作（3 个前置条件）征收应符合经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划 作出房屋征收决定前，应进行社会稳定风险评估 作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用3 1 .作出房屋征收决定房屋征收决定由市、县人民政府作出当房屋征收决定涉及被征收人数量较多时，应当经政府常

29、务会议讨论决定3 2 .拟定征收补偿方案及公告房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县人民政府市县政府应对征收方案进行论证并及时公布公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项，征求公众意见3 3 .征求意见及修改征收补偿方案征求意见期限不少于3 0 I II 口城改建多数被征收人认为方案不符合规定，市县政府应组织被征收人与公众代表参加听 证会3 4 .房屋征收的实施【重点难点】在征收范围确定后，不得实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途，否则不予补偿 暂停办理相关手续，最长不超过1 年【重点难点】实施房屋征收的相关规定任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、

30、供电和道路 通行等非法方式迫使被征收人搬迁禁止建设单位参与搬迁活动3 5 .房屋征收的强制执行被征收人不服的，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼被征收人在法定期限内不申请行政复议或行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁 的，山作出房屋征收决定的市县政府依法申请人民法院强制执行3 6 .房屋征收补偿的内容（三部分）被征收房屋价 值的补偿0不得低于用屋征收决定公告之日被征收用 屋类似房地产的市场价格因征收房屋造 上成的搬迁、临 0 应支付握迁费.临豺安置费或提供周转用房时安置的补偿-因征收店屋造 成的停产停业 损失的补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限匚3 等因素确定“敏征收人符合住房保障

31、条件的、政府还应 当优先给予住房保障37.房屋征收补偿的方式（两种）货币补偿产权调换以房地产市场评估 价格确定要结清被征收房屋价值与 产权调换房屋价值的差价 因旧城区改建征收个人住 宅，被征收人选择在改建 地段进行房屋产权调换 的，政府应当提供改建地 段或者就近地段的房屋38.被征收房屋价值的评估房屋价值的确定应由具有相应资质的房地产价格评估机构按房屋征收评估办法评估确定房屋评估机构的选择山被征收人协商选定协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定39.评估异议对房屋评估价值有异议的，可以向评估机构申请复核评估对复核评估仍有异议的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定40.订立补偿协议或作出

32、补偿决定订立补偿协议作出补偿决定 由房屋征收部门与 被征收人签订协议 龄谈签订后.一方 当事人不履行.另 一方可提起诉退O 如在规定的期限内达不成协 谈,或被征收磨慝所有权人不 明确,由房屋征收部门报请作 出房屋征收决定的市县政府.按滕征收补偿方案作出补偿决 定.并公告 被征收人对补便决定不服的.可以申请行政复设.也可以提 起行政诉讼41.出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任由发证机关责令限期改正，给予警告对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下的罚款，记入信用档案对房地产估价师并处1万兀以上3万元以下的罚款，并记入信用档案情节严重:的，吊销资质证书、注册证书造成损失的，承担赔偿责任

33、构成犯罪的，追究刑事责任第三章建设用地使用制度1.建设用地的内容（建造建筑物、构筑物的土地）城乡住宅和公共设施用地工矿用地交通水利设施用地旅游用地军事设施用地等2.建设用地的分类分类标准具体类型按建设用的所有权分类国有建设用地 集体建设用地按建设用地服务的产业类型分类农业建设用地 非农业建设用地按建设用地的来源分类新增建设用地 存量建设用地按建设用地使用期限分类永久性建设用地 临时性建设用地按建设项目生产规模或总投资额的大小分类大型项目建设用地 中型项目建设用地 小型项目建设用地按建设用地用途分类工业建设用地 民用建设用地 军事建设用地3.我国的土地制度概要一所有权与使用权分离【补充】城市的土

34、地属于国家所有农村和城市郊区的土地般属于农民集体所有建设用地不能直接使用农村集体所有土地，必须通过征收变为国家所有后，再以各种方式 使土地使用者获得土地的使用权【重点难点】我国土地制度框架集体建设用地4.我国建设用地取得方式征收集体土地（所有权发生变化）划 拨（无偿或低价，无期限）出 让（有偿有期限，主流方式）租 赁（有偿有期限）作价出资（入股）或授权经营（有偿）转 让（土地使用者与使用者之间）集体建设用地使用权的转移（集体所有权不发生变化）5.建设用地管理的原则（四原则）节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则实行建设用地

35、有偿使用的原则社会效益、经济效益和生态效益相统的原则6.建设用地管理的主要内容（五方面）建设用地宏观调控管理（宏观调控）农用地转用管理（用途变化）土地征收管理（所有权变化）建设项目用地申请、审查、报批、供地工作（用地管理）建设用地的分配、协调，即组织建设用地使用权的供给，对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督管理（用地管理）7.国有建设用地使用权划拨和有偿使用（四种）国有建设用地使用权划拨（无偿无期限）国有建设用地使用权出让（有偿有期限）国有建设用地租赁建设用地使用权作价由资（入股）或授权经营8 .划拨的含义国家无偿无期限地将国有建设用地使用权让渡给土地使用者的 种行为 划拨的最低权限在县级

36、人民政府9 .划拨的范围国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地法律、行政法规规定的其他用地（主要指特殊用地）1 0 .划拨土地转让、出租、抵押的条件土地使用者为公司企业、经济组织和个人有国有土地使用证具有地上建筑物的合法的产权证明不同时满足以上条件的划拨建设用地，不得转让、出租、抵押1 1 .划拨土地转让的两种方式办理出让手续的受让方办理土地 出让手续，缴纳 出让金不办理出让手续的转让方将所获收益 中的土地收益上缴 国家 凡上缴土地收益的土地7未 办 理 出 让 手!I续的,仍按划拨土地进行管理;L _ _ _ _ _,_ _ 1 2

37、.划拨土地出租划拨上地地上物出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国家1 3 .划拨土地抵押房地产抵押的，抵押金额不应包括土地价格因抵押权实现造成土地使用权转移的，办理出让手续并向国家缴纳土地使用权出让金1 4 .出让的概念与方式概念国家将建设用地使用权有偿有期限地转移给土地使用者出让的方式（4种方式）招 标（竞争性）拍 卖（竞争性）挂 牌（竞争性）协 议（非竞争性）1 5 .出让的规定工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让严格限制以划拨方式设立建设用地使用权采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定1

38、 6 .出让的特征（5 大特征）土地出让是国家垄断行为（只有国有土地才能出让，只有国家才能出让）出让使用权有使用期限使用权出让是有偿的一土地使用权出让金建设用地使用权可分别设定一地表、地上、地下分设土地使用者权利范围有限一地卜资源、埋藏物与市政公用设施权属另立1 7 .出让最高年限居住用地7 0 年工业用地5 0 年教育、科技、文化、卫生、体育用地5 0 年商业、旅游、娱乐用地4 0 年综合或者其他用地5 0 年真实出让的期限，可以短于出让最高年限低，但不能长于最高年限1 8 .出让金概念指国有建设用地使用权受让者，次性或分期提前支付的整个使用期间的地租出让金包括的内容土地出让交易总额土地使用

39、期满，土地使用者续期所缴纳的出让价款划拨转有偿补交的上地出让价款交纳时间在签订出让合同后6 0 日内支付。逾期未交全，出让人有权解除合同1 9 .出让底价的确定出让可有底价也可无底价如果有底价，根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价（2个因素）出让底价不得低于国家规定的最低标准集体决策确定底价、起叫价、起始价、保证金2 0 .出让中期招标的程序投标人不得少于3人，如果少于3人，出让人应当终止招标活动评标小组由出让人代表和专家组成，人数为5 人以上的单数（2 类人）中标的标准是能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招 标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应确

40、定为中标人投标一开标一评标一中标2 1 .拍卖中的规定在拍卖中，竞买人的最高应价未达到底价时,主持人应当终止拍卖（流拍）2 2 .挂牌竞价规则只有一个竞买人，且报价高于底价，挂牌成交有两个及以上的竞买人，出价高者成交报价相同，先提交者为竞得人，但报价低于底价者除外挂牌期内无应价者或所有报价均低于底价，挂牌不成交23.挂牌截止时的现场竞价挂牌期限届满，主持人询问竞买人是否愿意继续竞价如有则进入现场竞价，规则同拍卖24.关于投标、竞买保证金的处理中标人、竞得人的保证金，抵作土地出让款其它人的在活动结束后5个工作日内退还，不计利息25.后期的共同程序一建设用地使用权的受让中标通知书或成交确认书的签订

41、一具有法律效力出让合同的签订，5个 匚作日内退还保证金出让结果的公布一10个工作日内建设用地使用权证书的领取一必须全部付清出让金26.落实房地产用地调控，规范土地出让行为的举措凡可能出现“高地价”的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高地价对招拍挂中溢价率超过50%、成交总价或者单价创历史新高的地块，市县土管部门在成交 确认书签订后2个工作日内，填 写 房地产用地交易异常情况一览表，分别上报国土资源 部和省级土管部门27.落实房地产用地调控，规范土地出让行为的举措（续）在坚持国有土地使用权招拍挂出让制度的前提下，积极探索“限房价、竞地价”、“限地 价、竞政策性住房面积”、“在商品住宅用地

42、中配建保障性住房”、网上挂牌、用地预申 请、诙竞价综合评标等多种交易形式28.协议出让的范围（五种情况）各类经营性用地以外用途的用地，口 同 宗 地 只 有 个 意 向 用 地 者 的，可以协议出让（仓 储用地属于经营性用地，而采矿用地不属于经营性用地）原划拨、承租土地使用人申请办理协议让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规 定应收回土地使用权后重新公开出让的除外划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规 定应收回土地使用权后重新公开出让的除外出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的29.

43、协议出让的类型（五种类型）政府供地环节的协议出让集体农用地办理转让和土地征收审批后形成的国有建设用地政府收回收购的国有建设用地原划拨、承租建设用地使用权人印请办理协议出让划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让出让建设用地使用权改变用途申请办理协议出让出让建设用地使用权续期申请办理协议出让30.协议出让最低价内涵为了宏观调控七地市场，防上低价协议出让建设用地使用权而实施的出让金最低控制标准标 准（两个不低于）不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地补偿费以及应交纳的有关税费（不能低于 开发成本）不得低于所在级别基准地价的7 0%3 1.协议土地改变为经营性用途的处理取得出让方和市、县人民政府规

44、划部门的同意签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同补交相应的出让金办理土地使用权变更登记手续3 2.协议出让与招标、拍卖和挂牌出让的区别区别项目招拍挂协议适用范围不同经营性用地用招拍挂除此之外的才用协议，适用于政府 的优惠扶持项目出让金形成方式 不同竞争形成与政府协商最低价确定的原 则不同根据土地估价结果和政府产 业政策综合确定不低于开发费用之和 不低于基准地价的7 0%3 3 .出让合同的概念及特征出让合同的概念指土地出让方（国家）与受让方之间就国有土地使用权出让达成的权利义务关系的协议 由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订出让合同的特征是出让双方当事人之间权利义务关系的协

45、议出让人是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门受让人一般为境内外公司、组织与个人出让合同对转让合同起着制约作用（如用途和期限）3 4 .出让合同的内容（物权法中规定的少，而具体操作中规定的多）物权法中的规定实际出让合同中的内容 当事人的名称和住所 土地界址、面积 建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间 土地用途 使用期限 出让金等费用及其支付方式 解决争议的方法 土地状况 土地用途及使用年限 建设规划设计条件 动工开发期限 出让金额及支付方式 开发进度与分期投资额度 违约责任 其他条款3 5 .双方的权利义务出让人的权利义务对方违约，出让方可解除合同并请求违约赔偿对未按合同规定的期限和条件开

46、发利用土地，可以罚款直至收回土地应向受计方提供达到合同规定条件的场地与资料受让人的权利义务对方违约，受让方可解除合同并请求违约赔偿可办理土地登记，领取土地使用证可按规划耍求开发利用土地3 6 .出让合同的变更和解除变更较为多见的是改变土地用途应取得土管部门和规划部门的同意（两部门批准）签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，并相应调整土地使用权出让金解除多见于双方违约或土管部门收回土地3 7 .租赁的范围的归纳（两种情况不能租赁）经营性房地产开发用地不能租赁国有企业破产涉及划拨建设用地使用权处置不能租赁其他建设用地和原划拨用地，可采取出让方式，也可采取国有土地租赁方式3 8 .租赁期限短期租赁

47、一年限不超过5 年长期租赁一5年以上，法定出让年限以下3 9 .租赁合同租赁期六个月以上的应当由市、县土地管理部门签订合同4 0 .承租土地使用权的权能（四项权能）转租一承租上地使用权仍归原承租人，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得 土地他项权利转让一承租上地使用权由第三人取得，原承租人脱离合同关系抵押一地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用权随之抵押，抵押权实现时租凭合同同时 转让承租人优先受让权一承租人优先办理出让4 1 .以出让方式取得的上地使用权转让（2条）按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书进行房屋建设工程的，完成开发投资总额的2 5%以匕但投资额不

48、含土地使用权出让金;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件转让房地产时房屋已经建成的，还应持房屋所有权证书42.关于转让的条件土地用途土地使用者不得擅自改变土地用途投资数额投资额超过投资总额的2 5%,注意这里面不包含土地使用权出让金土地利用要求指合同规定的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等条件4 3 .以划拨方式取得的建设用地使用权转让山有批准权的人民政府准予转让由受让方办理出让手续，缴纳出让金经批准可以不办理出让手续的，转让方将房地产收益中的土地收益上缴国家4 4 .建设用地使用权转让的限制（5 条）转让合同期限和建设项目完成日期不得超过原出让合同规定,转让获得的土地使用期

49、限为土地使用权出让合同期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务全部转移土地使用权转让时，其地卜.建筑物等所有权随之转让（房随地走）土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权土地使用权转让时规划用途改变，需经土管部门与规划部门批准，井调整出让金（两部门）4 5 .国有建设用地使用权转让的方式（三种）4 7 .租赁与出租的区别租赁一国有建设用地租赁一出租方是国家出租一国有建设用地使用权出租一出租方是土地使用权人4 8 .出租方的权利义务出租方权利收取租金监督承租方使用依法收回出租上地出租方义务交付土地及地上 建筑物等及保障义务修缮

50、义务妨害除去义务（不论原因是谁所致）出租人继续履行出让合同4 9 .承租方的权利和义务承租方权利合法使用租赁物的权利要求保障正常、有效使用租赁物的权利承租方义务保管义务支付租金义务租赁标的物返还义务5 0 .可以设定抵押权的建设用地使用权通过有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可以抵押通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交了出让金、领取国有 土地使用证后，可以抵押5 1 .不得设定抵押的范围权属有争议的房地产教育、医疗、市政等公共福利的房地产列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物及其土地使用权已公告列入拆迁范围的房地产依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产其它