生活性主干路两厢控规及城市设计.pdf

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1、金 宇 路南侧控制性详细规划Urban design城市设计Urban design沿街绿化景观设计Urban design目 录CONTENTS一一城市设计城市设计 DETAILED PLANNING六六前言前言 INTRODUCTION（一）引言 （二）问题的提出 （三）技术路线 (四）工作内容背景分析背景分析 BACKGROUND ANALYSIS二二（一）认知余姚 （二）项目概述（三）相关规划解读 （四）案例研究发展条件分析发展条件分析 DEVELOPMENT ANALYSIS三三（一）发展现状 （二）发展潜力（三）发展特色 （四）主要业态四四定位与策略定位与策略 PLANNING C

2、ONCEPTION（一）规划目标 （二）规划定位（三）规划理念 （四）规划策略总体布局总体布局五（一）方案形成过程 （二）规划结构（三）规划总平面 （四）规划鸟瞰（五）风貌定位 （六）分区设计（七）系统布局(一)主题风貌 （二）高铁枢纽段(三)滨水休闲宜居段 （四）商贸中心段控制规划控制规划（含导则）（含导则）七七景观设计景观设计八八实施建议实施建议九九PART 1 前言前言INTRODUCTIONINTRODUCTIONPart 1 前言前言Introduction城市布局形态形成“一城四区、竞相发展态势。伴随城市的快速发展，诸多城市问题开始凸显。新旧城结合部，是城市未来发展的空间拓展区，但

3、由于城市建设重点及建设时序等因素的影响，使得本区域往往在一段时间内成为城市发展“盲区”，以至本区域产生了很多问题，成为影响城市环境提升的瓶颈。项目缘由Part 1 前言前言Introduction一、引言本次设计充分考虑基地的区位条件、上位规划对基地的目标定位、发展要素及发展需求多方面的因素，对金宇路沿线进行综合分析，对南侧地块进行控制性规划的编制，对沿街进行城市设计及景观设计。提出 用“金线”编织城市新荣的规划主题。金宇路由城市交通性外环路转变为缝合新老城的生活型干道，城市发展赋予其新的定位，将突出商业功能的同时融合多种城市功能，以活力化、复合化、多维化作为设计目标,塑造多元化的城市街区,强

4、化公共活动中心的服务功能，打造可持续发展的品质生活街区。9393年济宁市中心城区土地利用现状年济宁市中心城区土地利用现状0404年济宁市中心城区土地利用现状年济宁市中心城区土地利用现状1111年济宁市中心城区土地利用现状年济宁市中心城区土地利用现状缝合新老城的纽带缝合新老城的纽带城市重要发展核心区城市重要发展核心区金宇路随着任城新区的建设,以及任城行政中心的搬迁,金宇路两侧的地块具有极大地发展潜力。金宇路将摆脱边缘化得区位现状,成为连接老城商业中心、任城新区的重要的城市发展区域,是老城乡北拓展的最佳承接地。由无序走向有序由无序走向有序拓展老城区功能外延，打造金线走廊拓展老城区功能外延，打造金线

5、走廊作为城市中心区功能拓展的承载地，金宇路周边区域将逐步的实现产业、城中村的升级改造，实现由无序的工业、村庄等景观界面向有序的城市景观的转变，实现由无序的交通组织向有序的城市交通转变，实现由无序的道路绿化景观向绿色的城市生态走廊转变。Part 1 前言前言Introduction二、问题的提出QUESTION 2金宇路应规划什么样的城市功能？金宇路应规划什么样的城市功能？QUESTION 1金宇路具有什么样的城市定位金宇路具有什么样的城市定位？QUESTION 3金宇路应诠释什么样的城市特色景观？金宇路应诠释什么样的城市特色景观？构建城市新商圈、新生活构建城市新商圈、新生活打造城市新商圈，带动

6、新城市生活打造城市新商圈，带动新城市生活金宇路作为一条重要的城市生活性干道,将以活力化、复合化、多维化作为设计目标,与老城区功能错位发展,塑造多元化的城市街区,强化与城市整体功能的来联动，打造可持续发展的城市新街区,ANSWER1ANSWER2ANSWER3金宇路控制性规划控制性规划城市设计城市设计景观设计景观设计城市城市 繁华商圈繁华商圈 品质街区品质街区金宇路控制性规划控制性规划城市设计城市设计景观设计景观设计Part 1 前言前言Introduction时代新核心时代新核心 繁华商圈繁华商圈 品质街区品质街区金宇路控制性规划控制性规划城市设计城市设计景观设计景观设计n规划任务书本项目包括

7、编制济宁市任城区金宇路南侧地块控制性详细规划、金宇路城市设计、金宇路沿街绿化景观设计按照金宇路升级改造的规划要求，对金宇路沿街做出城市设计，对建筑后退红线部分做出绿化设计，对规划范围内可开发用地编制控制性详细规划，对局部重点节点，编制修建性详细规划。分为3个部分进行：控制详细规划。北起金宇路，南至常青路吴泰闸路，西起西外环路（105国道），东至供销路，规划总面积302公顷，其中已批准详细规划或现状保留的地块面积约60公顷。金宇路城市设计。长约5000米，道路中心线两侧200米范围内，规划用地约150公顷，其中金宇路北侧控制性详细规划已经批准，在城市设计方案中可根据实际情况对批准的控规提出修改意

8、见。金宇路沿街绿化景观设计。长约5000米，道路中心线两侧各5055米，规划面积50公顷。n规划范围界定但对于基地的理解，不能仅仅局限于的基地自身范围内，同时还应考虑到区域功能的完整性、系统性。从整体的角度和更加宏观的视角进行研究。因此，本次规划范围共划分为两个层次，分别是：规划研究范围和规划设计范围。结合规划设计任务书、城市发展用地边界及金宇路所影响的区域，确定规划研究边界、控规编制范围、城市设计范围及绿化景观范围。研究范围：范围北至济宁大道，东至，南至子陵路，西至中江。研究范围：15.49平方公里。规划设计范围：即控规范围、城市设计范围、绿化景观的范围。三、规划范围、内容及工作重点Part

9、 1 前言前言Introduction时代新核心时代新核心 繁华商圈繁华商圈 品质街区品质街区金宇路控制性规划控制性规划城市设计城市设计景观设计景观设计金宇路控制性规划控制性规划城市设计城市设计景观设计景观设计三、规划范围及工作框架n项目特点不同研究区域、不同空间层次、不同的控制内容。在这种强况下，如何把握两侧用地的控制、城市景观的打造？突出“以路为骨、以路为骨、以线带面以线带面”的设计手法。如何实现与老城的缝合如何实现与老城的缝合提升土地价值提升土地价值旧城换新颜，新城。展现任城新城风貌旧城换新颜，新城。展现任城新城风貌n工作框架从城市整体发展的角度，明确金宇路承担的作用，确定道路发展的定位

10、；在道路发展定位的指导下，如何从用地布局、交通组织、绿化景观、公共设施布局等方面，提出规划区域内的用地发展控制；结合相关规划及本次用地规划布局，提出沿线的整体城市设计的思路；按照金宇路近期升级改造的建设要求，提出沿线绿化景观的设计方案。城市发展的图片城市发展的图片金宇路控制性规划控制性规划城市设计城市设计景观设计景观设计Part 1 前言前言Introduction四、技术路线时代新核心时代新核心 繁华商圈繁华商圈 品质街区品质街区认识济宁与金宇路认识济宁与金宇路基础概述基础概述上位与相关规划解读上位与相关规划解读案例分析案例分析背景分析背景分析发展条件分析发展条件分析发展现状发展现状发展潜力

11、与特色发展潜力与特色定位与策略定位与策略规划目标规划目标功能定位功能定位规划策略规划策略总体布局总体布局规划结构规划结构用地布局用地布局道路交通道路交通基础设施基础设施城市设计城市设计开发强度测算开发强度测算重要节点城市设计重要节点城市设计设计准则设计准则整体城市设计整体城市设计控制规划控制规划建筑高度建筑高度地下空间地下空间开发强度开发强度规划控制规划控制景观设计景观设计实施建议实施建议绿化景观绿化景观五线控制五线控制金宇路控制性规划控制性规划城市设计城市设计景观设计景观设计PART 2 背景分析背景分析BACKGROUND ANALYSIS一、认知济宁一、认知济宁济宁市位于鲁西南腹地，地处

12、淮海平原与鲁中南山地交接地带,西与菏泽市接壤，东与滕州市、临沂市的平邑县、蒙阴县连接，南连枣庄市和江苏省徐州市，北与泰安市毗连，南北长167km，东西宽158km，截止2010年,市域人口843万人。中心城区建成区面积101.3平方公里，城区人口93.6万（一）济宁区位（一）济宁区位n 环渤海经济圈环渤海经济圈-济宁为环渤海地区重要的产业承载地济宁为环渤海地区重要的产业承载地n 鲁南城市带鲁南城市带 -济宁为中心城市，重要流通载体济宁为中心城市，重要流通载体n 余姚余姚-经济发展带上的重要节点经济发展带上的重要节点余姚作为沿海经济发展带与沿湾经济发展的交汇之处,其区位条件具有举足轻重的特殊性,

13、战略地位凸显,成为宁波北地区承接上海产业转移的重要支点。长三角区域空间发展结构Part 2 背景分析背景分析BACKGROUND ANALYSIS金宇路控制性规划控制性规划城市设计城市设计景观设计景观设计时代新核心时代新核心 繁华商圈繁华商圈 品质街区品质街区2 2、杭州湾层面、杭州湾层面 杭州湾南岸功能分工杭州湾南岸功能分工制造和现代服务结合的功能制造和现代服务结合的功能杭州湾大桥的建设推动了两岸的沟通，沿海城镇依托港口资源，以发展临港产业为主，北岸形成临港新城、金山石化城和乍浦港工业区等工业新城，南岸地区更多发展的是以加工制造为主的产业区，错位分工的关键在于规模的生态、服务、休闲产业。未来

14、沿杭州湾将形成港口(临港新城)化工(金山石化)一一城市(嘉兴、杭州)服务创新(宁波杭州湾新区)港口(镇海、北仑)的分工。在杭州湾南岸功能分工中，余慈中心城作为连接宁波与上海、杭州的交通要地，应充分发挥现有的优势及产业基础，提升产业结构等级，并积极的发展现代服务业，打造制造与现代服务相结合的综合功能。杭甬高速铁路客运专线的建设杭甬高速铁路客运专线的建设促进区域的协作与分工促进区域的协作与分工 随着杭甬高速铁路客运专线的建设，将于沪杭、沪宁、宁杭等线路构成长三角的城际铁路主骨架，形成长三角城市间“1-2小时交通圈”，对促进长三角城市经济发展和经济一体化，加快经济结构的优化整合和产业发展，满足沿线地

15、区社会经济快速发展等都具有重要的意义。杭甬客运专线在余姚设有余慈客运站，对于余姚的发展具有重要的意义，余姚市到周边中心城市杭州和宁波的时间距离缩小到半小时以内，“同城效应”将会极大地带动余姚与周边城市的功能整合，加速余姚与中心城市的商务交流和客流资金流的流动，促进城市旅游、商务等生产性服务业的发展。杭州湾区域发展结构背景分析Part 2 背景分析背景分析BACKGROUND ANALYSIS一、认知济宁一、认知济宁（一）济宁区位（一）济宁区位金宇路控制性规划控制性规划城市设计城市设计景观设计景观设计3 3、宁波层面、宁波层面n 余慈中心城余慈中心城宁波都市区的副中心宁波都市区的副中心余慈中心城

16、的职能定位为：宁波都市区副中心、杭州湾地区专业性生产服务中心、历史文化名城、浙东生态文化旅游休闲基地的服务中心之一、宁波都市区北部客运交通枢纽、长江三角洲区域性现代物流基地和先进制造业基地的组成部分n 余姚城区余姚城区余慈中西城的核心增长极余慈中西城的核心增长极 余姚城区的职能定位为：以建设长江三角洲地区最佳宜居城市为目标，着力打造生产资料市场群、构建中心城区商圈、创建中国优秀旅游城市。重点发展专业性商贸、会展、高端房产、物流管理、旅游、文化等功能。宁波总体空间布局模式Part 2 背景分析背景分析BACKGROUND ANALYSIS金宇路【文化余姚文化余姚】History Pathway

17、余姚历史悠久,文化灿烂,是浙江省历史文化名城。位于境内被中外历史学家视为奇迹的河姆渡遗址距今已有七千多年的历史,是长江流域母系氏属繁荣时期的代表性遗址。与良渚文化一起被称为浙江史前文化的“两朵奇葩”。从秦代以来,涌现了许许多多彪炳史册的以如严子陵、王阳明、朱舜水、黄梨洲等“四先贤”为道标的历史文化名人,余姚因此享有“姚江人物甲天下”、“东南最名邑”和“文献名邦”的美誉。姚江文化姚江文化 文献名邦文献名邦【实力余姚实力余姚】Economic Strength塑料王国塑料王国 模具之乡模具之乡余姚社会经济综合发展指数和县域经济基本竞争力分别位居全国第20位和第11位。余姚的工业门类齐全，基础较为扎

18、实，有“塑料王国、模具之乡”之称。工业经济以仪表、电子、塑料、化工、轻纺、机械、冶金等传统支柱产业为基础，机电仪一体化、新材料、精细化工等一批高新技术产业迅速崛起，同时以制笔、按键、灯具、汽车配件、水暖设备、电动工具、打火机、消防器材、不锈钢制造等行业为主的块状经济已遍及全市各地。【山水余姚】【山水余姚】Characteristics山水相依山水相依 休闲胜地休闲胜地 余姚南连峰峦叠翠的四明山，北濒海天一色的杭州湾，丽山胜水，风光旖旎；城市河流纵横，山水相依，环境优美，具有典型的江南山水城市特质。同时余姚旅游资源丰富,包括:仰天湖、梨洲村等山水田园游；云河漂流、北溪漂流等激情漂流；四明山自驾游

19、；体验余姚历史的文化之旅等丰富多彩的旅游产品。【宜居余姚宜居余姚】Liveable City幸福城市幸福城市 宜居之城宜居之城余姚不仅是全国经济实力百强县，同时还是全国卫生城市、全国科技先进（县）市、全国体育先进（县）市、全国文化模范（县）市和全国创建文明村镇活动示范点。并与2009、2010、2011连续三年荣获荣获中国十大（县级）最具幸福感城市，内容涉及城市的自然环境、交通状况、发展速度、生活便利等12项指标。(二)济宁特色Part 2 背景分析背景分析BACKGROUND ANALYSIS可有可无可有可无金宇路控制性规划控制性规划城市设计城市设计景观设计景观设计时代新核心时代新核心 繁华

20、商圈繁华商圈 品质街区品质街区Part 2 背景分析背景分析BACKGROUND ANALYSIS一、认知济宁、认识金宇路一、认知济宁、认识金宇路济宁城市发展济宁城市发展注重城市发展方向与核心轴线注重城市发展方向与核心轴线金宇路的发展与定位金宇路的发展与定位将规划的背景表述清楚将规划的背景表述清楚认识济宁（包含现在济宁城市建设管理年、城市综合整治的推动，省运会召开）认识济宁（包含现在济宁城市建设管理年、城市综合整治的推动，省运会召开）认识金宇路（金宇路现状大型项目入驻，道路功能改变，及金宇路提升改造的必然性）认识金宇路（金宇路现状大型项目入驻，道路功能改变，及金宇路提升改造的必然性）（一）基地

21、位置本项目的范围位于金宇路的两侧，基地位于余姚城区的北部地区，为余姚市和慈溪市的交界地段，周边分布有余慈高铁站、模具城、塑料城、时代广场等大型单位和设施。金宇路在余姚市区的位置金宇路在余慈中心城的位置Part 2 背景分析背景分析BACKGROUND ANALYSIS二、项目概述在本次规划规划的任务书中，规定本次规划的范围是金宇路（北至余慈路，南至北环东路）两侧100-150米的范围，道路全长3000米。n 规划研究范围：规划研究范围：范围包含余姚高铁新城单元，城北单元以及模具城单元、城东新区。北至姚慈路，东至东环路，南至子陵路，西至中江。研究范围：15.49平方公里。n 规划设计范围：规划设

22、计范围：北至余慈路，东至城东路和经四路，南至北环东路，西至经五路。设计范围：2.04平方公里。（二）规划层次与范围（二）规划层次与范围350M余慈路余慈路经五路经五路北环东路北环东路经四路经四路城东路城东路Part 2 背景分析背景分析BACKGROUND ANALYSIS中中山山路路提出因需对北侧控规提出调整意见，提出因需对北侧控规提出调整意见，将控规范围扩大至路北将控规范围扩大至路北200米。米。三、上位与相关规划解读（一）济宁市总体规划(2008-2030)余慈中心城总体规划图余慈中心城规划结构图余慈客运站在余慈中心城的位置余慈中心城城市职能：宁波都市区副中心、杭州湾地区专业性生产服务中

23、心、历史文化名城、浙东生态文化旅游休闲基地的服务中心之一、宁波都市区北部客运交通枢纽、长江三角洲区域性现代物流基地和先进制造业基地的组成部分。余慈中心城总体规划中指出，余姚应依托已经形成的塑料、模具、电器生产等产业集群和专业市场，利用杭州湾大桥的建设和客运高速铁路带来的商机，推动专业性商贸、会展、商务等服务业的发展，扩大区域辐射范围。中山北路位于余姚市的北部地区，紧靠规划中的余慈核心区，周边分布有高铁余慈客运站、模具城、塑料城等发展资源以及新建路、城东路、余慈公路等对外联系的交通干道，发展条件极为优越，是落实余慈统筹规划、实现功能合理布局、推进区域经济转变的重要的空间载体和前沿阵地。Part

24、2 背景分析背景分析BACKGROUND ANALYSIS（三）济宁市城市综合交通体系规划（2011-2030）中心城区道路系统规划图公交枢纽及大中运量捷运系统规划图中心城区慢性系统规划图公交骨架道路规划图n 道路交通定位：道路交通定位：生活性干道n 轨道交通规划：轨道交通规划：金宇路沿线规划有两条轨道交通线，一条为市域轨道S2线，由城东路、经余慈客运站，到慈禧杭州湾新区，另一条为余慈中心城轨道L2线。由中山北路，经余慈客运站往南，在舜宇路转到新建路，规划范围内设有两处站点。n BRT：金宇路规划有一条BRT交通线。沿金宇路、舜达东路、新建路布置。n 慢行交通慢行交通：金宇路是余姚慢性系统的重

25、要的组成部分，规划有市级非机动车通道。Part 2 背景分析背景分析BACKGROUND ANALYSIS综合整治综合整治界面景观控制高度控制容积率控制界面控制：界面控制：金宇路(东侧以及纬一路以南段)为连续界面控制，应强调底层商业界面的连续性，街墙率保持75%以上，居住建筑沿街鼓楼发展底层商业。金宇路(高铁站以东段)为开敞界面,要求基本为公共开敞空间，点缀景观建构筑物，是引人入胜的空间界面，应注重开放空间入口的设计，以及街面的造景，总体应体现绿意盎然。建筑高度：建筑高度：金宇路两侧居住用地建筑高度控制在50米以内,高铁站以南商业用地建筑高度控制在80米以内，高铁站以北的市场用地建筑高度控制在

26、40米以内。容积率容积率:金宇路两侧居住用地容积率控制在1.8以内,高铁站以南商业用地容积率控制在3.0以内，高铁站以北的市场用地容积率控制在1.5以内。n 功能定位功能定位:宁波北部都市区综合交通枢纽，以现代服务业为特色的余姚主城北部新区。n 规划目标规划目标:延伸城市商业轴线，加强新建路、经五路的商业商务功能；通过城市更新，提供紧邻交通枢纽区的现代居住功能；立足周边模具城、塑料城的服务业聚集区围合发展的基础，发展“微型CBD”、商贸会展物流为特色的，以生产性服务业集聚区为目标的现代服务业发展区。高铁新城用地规划图Part 2 背景分析背景分析BACKGROUND ANALYSIS（二）山东

27、省济宁市任城新区控制性详细规划Part 2 背景分析背景分析BACKGROUND ANALYSIS（二）济宁任城新区核心区域城市色彩专项设计案例借鉴案例借鉴一一 武汉楚河汉街武汉楚河汉街Part 2 背景分析背景分析BACKGROUND ANALYSISn案例特色：案例特色：武汉楚河汉街是武汉重点打造的“武汉中央文化区”的重要的组成部分，周边布置有”汉秀剧院“、电影文化主题公园、名人广场、五星级酒店、甲级写字楼等。形成以文化为核心、兼具旅游、商业、商务、居住等功能为一体的世界级的文化旅游项目。n经验借鉴：经验借鉴：1、较好的滨水景观界面，人工挖掘的水系楚河长达1700米，最宽处70米，最窄处2

28、0米，平均宽度40米，沿楚河一侧布置商业街，另一侧布置滨水绿地广场等，建筑风格以民国建筑为主，形成富有特色的滨水休闲景观带。2、良好的尺度，滨水步行街高度一边控制在3-5层，内部街道宽度在15米左右，街道尺度宜人。3、富有特色的景观节点设置。在汉街的两侧分别布置标志性的建筑汉秀剧场和电影文化主题公园。在街道内部的重要的节点处，通过布置广场、提升建筑高度和尺度、改变建筑风格等，形成了极具视觉冲击力的景观节点。2.4.2 2.4.2 案例二案例二 天津武清区天津武清区103103国道规划设计国道规划设计Part 2 背景分析背景分析BACKGROUND ANALYSISn案例特色：案例特色：武清区

29、103国道段原本是作为京津主通道的关键节点和重要的枢纽，随着货运交通功能的外移，武清区103国道段的主要功能功能由过境交通转变为城市的生活干道，同时，103国道现有大运河，通过规划，为103国道段注入休闲、观光等功能，围绕103国道和大运河构筑产业经济带、文化休闲带、生态景观带，成为展示武清区综合实力的“黄金走廊”。n经验借鉴：经验借鉴：1、道路与水系道路与水系“围合与渗透围合与渗透”的合理控制。的合理控制。合理的协调道路与水系之间的关系，一方面增加水系与道路的接触面，展示城市的水景特色，另一方面，在部分地区，将水景引入地块内部，结合步行系统的设计，增加地块内部的活力。2、多样的主题功能区。、

30、多样的主题功能区。共划分为三个功能分区，分别是高品质滨水服务居住区、高品位生态商业商务主题区、高品韵文化休闲娱乐主题区。各个功能区有各自鲜明的主题形象，从而将道路打造成为多样化、活力化的街区。3、注重文化休闲功能。、注重文化休闲功能。依托于滨水的开发，将文化休闲功能作为其中的特色要素，实现运河文化、休闲文化的统一。可保留可保留2.4.2 2.4.2 案例二案例二 生态城控规案例生态城控规案例可借鉴可借鉴PART 3 发展条件分析发展条件分析DEVELOPMENT ANALYSISPart 3 发展条件分析发展条件分析DEVELOPMENT ANALYSIS一、现状城市空间分析城市空间城市空间

31、：济宁市区分为济北片区、老城片区、北湖片区、高新片区、运河片区和接庄（十里营）片区，在城市向北的拓展中，吴泰闸路、金宇路逐渐成为城市内部主要道路，功能也需要随之的优化和改变。金宇路作为原城市外环路一直是连接嘉祥县和兖州市的重要通道，是城市西大门，与城市西外环一起共同承担城市过境交通的功能。金宇路的空间：金宇路的空间：金宇路是济北新区和老城区的过度地带，规划范围内路南与路北在空间上存在着较为鲜明的区别，路南具有旧城区的属性，建筑质量、景观风貌、基础设施等普遍较为落后，个别的点如亿丰时代广场、古槐家园、都市春天二期等整体较好；路北地区是近年来发展较快的地区，城中村、城郊村的改造完成了大部分、新城区

32、的雏形正在形成，个别的重要的点如满庄改造、华任上品、金宇家具等具有发展特色。在整个北部城市空间中，金宇路承担着缝补空间的作用，同时也是城市又一个“金边”。金宇路金宇路金宇路在城市空间的位置金宇路在济北新区、老城区的空间地位金宇路在城市北部的地位道路影响要素设施影响要素水系影响要素现状土地价值综合评价+=价值洼地价值洼地城市主要道路两侧300-500M的范围内具有较高的土地开发价值城市主要公共设施300M范围内土地价值最高，500M以内具有较高的土地开发价值。城市主要水系周边300M范围开发价值最高，500M范围内具有较高的开发价值。通过对于基地周边用地开发价值的研究可以发现，金宇路周边地区均已

33、经实现较高的开发价值，其中，新建路与北环东路交汇处开发价值最高，金宇路沿线区域现状正处于则处于”价值价值洼地洼地“的状态，应当通过一定的规划手段提升现有的土地价值。Part 3 发展条件分析发展条件分析DEVELOPMENT ANALYSIS一、基地发展现状范围：控规范围加北侧二百米范围，研究范围扩大，北至北外环，南至洸河路，东至洸府河，西至西外环范围：控规范围加北侧二百米范围，研究范围扩大，北至北外环，南至洸河路，东至洸府河，西至西外环（三）现状土地利用（三）现状土地利用1 1、现状用地统计、现状用地统计 本次金宇路规划设计范围 2.04 平方公里，现状用地基本上对外交通用地、居住用地、工业

34、用地、道路广场用地、市政公用设施用地、村镇建设用地为主。编号编号用地性质用地性质用地代号用地代号用地面积（公用地面积（公顷）顷）比例（比例（%）备注备注1 1居住用地居住用地R R8.68.64.20 4.20 其中其中住宅用地住宅用地R21R217.857.85永丰村安置地永丰村安置地服务设施用地服务设施用地R22R220.750.75永丰村菜场永丰村菜场2 2工业用地工业用地M M12.9812.986.34 6.34 3 3道路广场用地道路广场用地S S33.6733.6716.45 16.45 其中其中道路用地道路用地S1S124.8224.82广场用地广场用地S2S26.746.74

35、社会停车场用地社会停车场用地S3S32.112.114 4对外交通用地对外交通用地T T3.923.921.91 1.91 其中其中铁路用地铁路用地T1T12.742.74客运站用地客运站用地T23T231.181.185 5市政公用设施用地市政公用设施用地U U7.567.563.69 3.69 其中其中交通设施用地交通设施用地U21U217.567.566 6水域和其他用地水域和其他用地E E137.98137.9867.40 67.40 其中其中村镇建设用地村镇建设用地E6 E6 32.932.97 7总计总计204.71204.71100.00 100.00 现状用地统计表现状用地统计

36、表(原用地标准原用地标准)Part 2 背景分析背景分析BACKGROUND ANALYSIS编号编号用地性质用地性质用地编号用地编号 用地面积（公顷）用地面积（公顷）比例（比例（%）备注备注1 1居住用地居住用地R R8.68.64.20 4.20 其中其中住宅用地住宅用地R21R217.857.85永丰村安置地永丰村安置地服务设施用地服务设施用地R22R220.750.75永丰菜场永丰菜场2 2工业用地工业用地M M12.9812.986.34 6.34 3 3道路与交通设施用地道路与交通设施用地S S35.6735.6717.42 17.42 其中城市道路用地城市道路用地S1S124.8

37、224.82交通枢纽用地交通枢纽用地S3S31.181.18交通场站用地交通场站用地S4S49.679.674 4绿地与广场用地绿地与广场用地G G6.746.743.29 3.29 其中广场用地广场用地G3G36.746.743.29 3.29 5 5村庄建设用地H14H1432.932.916.0716.075 5铁路用地铁路用地H21H212.742.741.34 1.34 6 6非建设用地非建设用地E E105.08105.0851.3351.337 7总计总计204.71204.71100.00 100.00 现状用地统计表现状用地统计表(新用地标准新用地标准)用地现状图2 2、现状

38、土地利用、现状土地利用 居住用地居住用地住宅用地主要包括2处，分别是永丰家苑和正在建设的永丰村的安置地块。共7.85公顷。居住服务设施一处，为永丰村菜场，共0.75公顷。工业用地工业用地 现状工业用地主要分布在2个区域内，一处为北环路以北的模具城二期地块，建筑质量较好，面积4.10公顷。另一处为舜宇路两侧的工业用地。建筑质量较差，面积8.88公顷。道路广场用地道路广场用地状道路系统尚未完善，主要道路为正在建设过程中的金宇路、纬一路和站北路。广场用地为正在建设过程中的余慈客运站站前广场。对外交通用地对外交通用地现状对外交通用地主要存在于高铁站周边区域，铁路用地主要沿高铁线分布。另有一处客运站处于

39、建设之中。位于站北路和经五路交叉口处，面积1.18公顷。永丰村安置用地永丰家苑永丰村菜场模具城二期城东路新建路金宇路纬一路站北路余慈路客运站铁路用地Part 2 背景分析背景分析BACKGROUND ANALYSIS市政公用设施用地市政公用设施用地现状市政公用设施主要为高铁站周边的公共交通用地。面积共计7.56公顷。水域及其他用地水域及其他用地现状范围内分布有回村、谷家、石头柱等村庄建设用地。面积共计32.9公顷。现状范围内主要分布有水系，但水网尚未联通完善。已批用地用地已批用地用地 规划设计范围内，已批用地分别是北环东路旁的新峰模具市场，金兴路南侧的商业用地、永丰经济合作社外来人口安置地、站

40、北路南侧的高铁站公共停车场用地。已初步选址用地已初步选址用地规划设计范围内，已选址地块主要集中在2处，分别是高铁站周边地区，规划用作市场、商务办公、旅馆业、配套交通、居住等用地。另外一处为金兴路以北地块，规划用作工业用地。综合交通枢纽用地永丰村经济合作社外来人口安置用地新峰模具市场商业用地市场用地市场、办公、旅馆业用地市场、商务办公、用地仓储、社会停车场用地交通设施用地市场、商务办公、旅馆业、加油加气站用地工业用地商业、办公、是正红色是用地Part 2 背景分析背景分析BACKGROUND ANALYSIS2 2、现状土地利用、现状土地利用ADBCEA视点视点B视点视点C 视点视点D 视点视点

41、E 视点视点Part 2 背景分析背景分析BACKGROUND ANALYSIS3 3、现状景观风貌、现状景观风貌工工居居山山水水路路站站山景入城金宇路东侧以及北侧周边具备非常良好的山体景观，山体清晰可见，山体走势优美，是街景规划中宝贵的利用要素。水网密布金宇路周边拥有中江、东江等水系，规划范围内也分布和规划有较多的水系，江南水乡的风貌特征较为明显。宏伟大气余慈高铁客运站体量适中，站前广场体现出较为大气的尺度，是整个城北地区标志性的景观节点。差异有别金宇路沿线的工业建筑体现出非常明显的差别，北环路北侧的工业界面较为统一，景观较良好。而舜宇路两侧的工业较为凌乱，建筑质量较差。亟待更新金宇路两侧除

42、了已经建设的永丰家苑外，其他居住建筑均为建筑质量较差的农居，景观风貌较差，对现有道路的景观影响较大，农居建筑亟待更新。骨架初成规划范围内，城市道路正在建设，金宇路北部初步完成建设，但道路绿化工作尚未展开。Part 2 背景分析背景分析BACKGROUND ANALYSIS3 3、现状景观风貌、现状景观风貌（一）高铁站的影响1、高铁站能够为基地周边地区带来什么？、高铁站能够为基地周边地区带来什么？nANSWER 1 资源集、加快城市化进程资源集、加快城市化进程nANSWER 2 城市品牌、展示形象的窗口城市品牌、展示形象的窗口nANSWER 3 提升产业、促进现代服务业发展提升产业、促进现代服务

43、业发展nANSWER 4 土地价值、催生站点效应土地价值、催生站点效应二、基地发展的影响因素Part 3 发展条件分析发展条件分析DEVELOPMENT ANALYSIS考虑新的影响因素考虑新的影响因素如何实现与老城的缝合如何实现与老城的缝合提升土地价值提升土地价值旧城换新颜，新城。展现任城新城风貌旧城换新颜，新城。展现任城新城风貌（二）城市商务中心的影响1、城市商务中心建设的可行性和必要性、城市商务中心建设的可行性和必要性2、城市商务中心的特征、城市商务中心的特征n 余姚区域地位的提升余姚区域地位的提升通过对于余姚发展背景的分析，杭州湾大桥和杭甬客运专线的建设，余姚在区域中的地位得到提升，同

44、城效应将会极大的带动相关城市的区域整合，加速城市之间的商务交流和人流资金流等流动。发展生产性服务业的提供了条件，n 余姚产业结构升级的必然需求余姚产业结构升级的必然需求层出不穷的生产技术，日新月异的生产条件，促进产业结构的不断升级改造，是现代产业发展的必然趋势。根据上位规划，余姚的产业发展重点为：积极推进产业战略性的调整，走新型工业化的发展道路，发挥本地优势资源和特色优势产业，重点发展商贸、旅游、会展、物流信息等现代服务业。产业结构升级现实需求要求余姚应积极的发展总部经济、金融、创意等现代服务产业，作为现代服务产业重要的空间载体，城市商务中心的建设是余姚实现资源有效集聚、展示城市形象的重要的手

45、段。n 中心城区规划的指导中心城区规划的指导根据余姚中心城区的相关规划，城北地区是余姚未来发展的主动方向，并规划布置了城东商务中心和高铁服务中心两大城市公共设施中心，重点发展现代服务业，但以余姚中等城市的发展需求来看，应对现代服务产业积极的引导，对两个中心实行资源的整合，实现资源的有效集聚，合并形成一个城市级的商务中心。n 符合城市土地价值的符合城市土地价值的“竞标曲线竞标曲线规律规律一般情况下，城市商务中心区位于城市土地租金最高的区域，随着距离商务中心区的距离的增加，城市土地租金逐渐的降低。n 城市功能集聚中心城市功能集聚中心城市商务中心区是城市三种功能的集聚中心，即管理和控制职能的中心，金

46、融市场运作功能的中心、专业化生产服务职能的集聚中心。n 高强度的开发高强度的开发城市商务中心的规划与其城市的等级相适应，城市的等级越高，城市商务中心的规模越大，对于单中心模式的城市而言，商务中心总用地规模在2平方公里以下，总建筑面积在500万平方米以下，容积率一般在2.5左右。n 城市商务中心与城市商业中心的分离城市商务中心与城市商业中心的分离城市商务中心作为以办公、金融、专业化的服务为主导功能的区域，随着城市规模的扩大，商务中心与商业中心体现出不断分离的趋势，形成独立的系统，一般单中心的城市而言，城市级的商务与商业中心逐渐通常距离4-6公里的距离。n 复合的城市功能复合的城市功能成熟的商务中

47、心体现出功能复合的特征，除商务办公等主导功能外，还包括购物娱乐、居住、以及其他服务功能（医疗、教育、体育、休闲、娱乐）。Part 3 发展条件分析发展条件分析DEVELOPMENT ANALYSIS节点位置 优势劣势评价A 高铁站节点1、以高铁站为核心，能有效的吸引慈溪与姚北片区的高端商务活动。2、与城市主要发展方向保持一致。3、位于老城商业中心、姚北片区中心和慈溪老城中心的几何中心位置，交通便捷，对周边地区有极强的辐射带动作用。4、高铁站周边有塑料城、模具城、有色金属城和规划中的小家电城，对核心区的商办职能是有力的支撑。1、位于中心城区北部的边缘，对中心城区的辐射作用有限，高铁站北侧可用的腹

48、地规模有限。2、高铁站客流量有限B 塑料城节点1、现状用地城市建设量较少，拆迁量不大，容易开发。2、能够带动东、北、西三个方向的腹地，实现新中心的小蛙跳式发展。3、核心区的商务会展功能居中，周边有塑料城、模具城、有色金属城、小家电城（规划）、中塑国际会展中心和时代广场提供支撑。4、交通便捷，位于北环路与新建路的交叉口。5、与城市主要发展方向保持一致。1、距离高铁站较近C 模具城节点1、区位优势明显，位于老城商业中心与高铁站节点的中间位置。2、山水景观丰富，以金型路为景观轴，串联中江、西江与两侧山体。3、与城市主要发展方向保持一致。1、现状模具城规模较大，用地混杂，搬迁难度大。D 西环路节点1、

49、位于梁周线与余姚江交叉口东北，与姚北片区中心交通联系便捷。2、依托余姚江，利于形成滨水特色的中心区。1、位于中心城区西部，与城市主要发展方向不一致。E 城东路节点1、山水资源丰富，北侧有凤山、龟山、蛇山。依托余姚江，利于形成花园式山水特色的中心区。2、区域交通便捷，城东路向北可直达杭州湾跨海大桥。1、东侧城市可建设的腹地不多。2、与姚北片区中心较远，对周边地区的辐射较弱。F 模具城节点1、距离老城商业中心很近，容易聚集人气，形成复合型的强中心。2、与城市主要发展方向保持一致。1、现状用地混杂，包括中小学、新建居住区和城中村，搬迁难度大。2、周边地区城市建设量大，可用腹地少，不能发挥商务中心的辐

50、射带动作用。在余姚中心城区范围内，由潜力成为余姚市中心城新中心潜力的节点包括高铁站节点、塑料城节点、模具城节点、西环路节点、城东路节点、模具城南节点。进过各个节点发展优劣势的分析，塑料城节点发展成为余姚新的中心的条件较为完善。新的中心区的核心地块主要包括新建路以东、北环东路以北、金宇路以西、舜达路以南的部分。新的中心区建设可能性为金宇路南侧的用地定位及发展具有非常大的指导意义。3、城市商务中心的选址、城市商务中心的选址Part 3 发展条件分析发展条件分析DEVELOPMENT ANALYSIS4、城市商务中心的规模、城市商务中心的规模商务中心劳动人口预测商务中心劳动人口预测依照现状余姚市城市