航空港拿地可行性研究报告.pdf

《航空港拿地可行性研究报告.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《航空港拿地可行性研究报告.pdf（66页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、郑州航空港拿地可行性研究报告郑州地处中华腹地，九州之中，十省通衢；是全国重要的铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性枢纽城市。城市基本面 北临万里黄河，西依中岳嵩山，东、南接黄淮海大平原，山水相连，介于东经11242-11414，北纬3416-3458之间 郑州是一座平原城市，属北温带季风气候，年平均气温 14.3，平均降水量640.9毫米 一年中7月最热，平均气温 27.3，1月最冷，平均气温 0.2 郑州拥有得天独厚的自然资源，天然油石矿矿质优良，是全国最大的油石基地之一。郑州位于全国经济地理腹地，具有贯通东西、连接南北的战略作用 郑州位居全国中原经济区中心，是沟通、促进全国各经济区交流、

2、联合的中枢之地，是崛起中的中国中部的中心城市 全市总面积7446.2 平方公里，市区面积1010.3平方公里 现辖6区5市1县：金水区、二七区、中原区、管城区、惠济区、上街区，巩义市、登封市、荥阳市、新密市、新郑市、中牟县。根据第六次人口普查，郑州全市常住人口为863万人城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论中原经济区发展为郑州带来新的历史机遇，城市规模扩张、产业升级、城市辐射力增强；城市定位的转变将催生新一轮价值机会的实现，有利于房地产市场的发展。以郑州为中心的都市圈紧密联系圈辐射圈城市化战略格局示意图华北华东华南中原经济区西部城市黄河经济带中原经济区位于全国“两横三纵”城市化

3、战略格局中陆桥通道横轴和京哈京广通道纵轴的交汇处，包括河南省以郑州为中心的中原城市群部分地区；中原经济区是黄河经济带中促进中部崛起、辐射带动中西部地区的战略支点同时，中原经济区是河南省乃至中部地区承接发达国家及我国华北、华东、华南地区产业转移和西部资源输出枢纽和核心区域之一郑州作为中原城市群的唯一核心城市，是带动中原城市群协调发展，承接东部沿海发达地区产业转移的最佳载体和引领。郑州作为中原经济区的中心，是中原地区辐射中部的桥头堡，城市首位度高，中部崛起战略为中原经济区和郑州带来了新的历史机遇城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论城市基本面【政策经济背景】郑州经济数据来源：河南省统

4、计局中原地产（河南）数据库经初步核算，一季度郑州完成生产总值1513.03亿元，比去年同期增长8%。一季度郑州经济增速比上年同期回落了 0.7个百分点，但仍高于全国、全省增速1个百分点。增速在全省18个省辖市中排名第四，比上年同期位次提升10 位。根据一季度全省生产总值7720.21亿元计算可以得出，郑州GDP占全省比重为19.6%，这一比重与2014年水平 相当，郑州在中原经济区的首位度需要加强。郑州经济：全市一季度全市经济“低开高走”，经济下行压力有所缓解；全市主要经济指标稳 定增长，增幅波动处于相对合理区间30043308.54040.94912.712.06201.867831513.

5、0312.212.013.013.210.09.48.00.02.04.06.08.010.012.014.04000300020001000050008000700020082009201020112012201320142015一季度GDP增速（%）2008-2015年第一季度郑州GDP及增速55.20%54.60%56.20%59.00%57.80%56.00%55.60%55.20%41.60%42.30%40.70%38.30%39.60%41.60%42.20%43.00%0%20%60%80%100%120%2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2

6、015年第一季度第一产业第二产业第三产业2008年-2015年第一季度郑州三产结构城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论数据来源：河南省统计局中原地产（河南）数据库初步核算，1-5月，郑州市固定资产投资完成2160.7亿元，同比增长19.1%，增速比一季度回落2.1个百分点，比1-4月回落0.8个百分点，回落幅度明显趋缓。全市房地产开发完成投资636.9亿元，同比增长14.9%，增速较1-4月回 落1.9个百分点，回落幅度比一季度收窄0.2个百分点，房地产开发投资增速初现趋稳迹象。今年前5月房地产投资额稳定增长，回落幅度收窄，投资占比高达29.48%，预计今年房地产投资将保持增速

7、平稳。1523.22002.22432.52900.03561.24400.25259.62160.7429.9513.8775.2923.61095.11445.317 2 4 0 3.6.5 3%14.90%636.8634.10%31.45%21.49%1 19 9.2 12 4%22.80%23.56%19.53%19.10%43.90%19.52%50.88%18.57%31.98%0%10%20%30%40%50%60%6000550050004500400035003000250020001500100050002008年2009年郑州固定资产投资（亿元）2010年2011年20

8、12年2013年2014年2015年1-5房地产开发投资累计增长房地产开发投资（亿元）固定资产累计增长2008年1月-2015年5月郑州郑州固定资产投资及房地产开发投资城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论【政策经济背景】郑州经济数据来源：河南省统计局中原地产（河南）数据库2015年1-5月郑州市商品房新建面积907.9万平米，比去年同期增长86.7%；施工面积8454.9万平米，比去年同期增长3.2%；竣工面积177.6万平米，比去年同期减少21.2%。1370.11443.91811.81790.72169.32814.42749.3907.94864.25207.36255

9、.57425.88253.9691.8643.0944.61486.01449.81137.51889.4177.602000400060008000200820092010商品房新开工面积（万平米）20112012商品房施工面积（万平米）郑商品房：上半年由于货币、公积金等利好政策频现，房地产市场呈复苏态势，叠加我市城市规模的不断拉大，新型城镇化的加速，使得商品房新开工面较去年有大幅度提升，施工面积也有不同程度上涨，房地产回暖趋势正在日渐趋于明显。2008年1月-2015年5月郑州市商品房工程建设情况9721.210574.28454.9100001200020132014商品房竣工面积（万平

10、米）2015年1-5月城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论【政策经济背景】郑州经济郑州市城镇居民人均可支配收入29095元，比上年增加2480元，名义上增长9.3%，扣除价格因素实际增长7.2%，高出全省水平24391元奖金5000元；人均生活消费支出11125元，比上年增长8.6%，实际增长6.8%。全市人均收入与支出水平趋于平缓提升。郑生活：郑州城镇居民人均可支配收入增速持续提升，生活消费支出增长率下降有所缓解，总体居民生活水平区域平稳上升。1573217117188972161224246266152909545755372625476228967102421112514

11、.99.07.29.012.26.89.316.817.412.715.517.611.98.620181614121086420050001000015000200002500030000350002008年2009年城镇居民人均可支配收入（元）2010年2011年2012年2013年人均生活消费支出（元）2014年城镇居民人均可支配收入实际增长率（%）人均生活消费支出实际增长率（%）2008年-2014年郑州城镇居民人均可支配收入与生活消费支出城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论【政策经济背景】郑州经济数据来源：河南省统计局中原地产（河南）数据库513.8【房地产潜力城市】

12、房地产开发投资额连年增加，投资吸引力逐渐上升，领跑二线城市2010年至2014年郑州市房地产开发投资情况926.31095.150.9%775.219.2%18.2%20.0%10.0%0.0%60.0%1445.350.0%40.0%32.0%30.0%500020001500100018.1%2010年2011年2012年2013年2014年房地产开发投资（亿元）房地产开发投资同比增幅排名1234城市西安长沙合肥郑州区域西北中部中部中部5678910大连厦门无锡青岛宁波福州东北珠三角长三角环渤海长三角珠三角2014年二线城市房地产开发投资吸引力排名中指研究院发布 2010年至今，郑州市房地

13、产开发始终保持高速发展，其中2014年郑州市实现开发投资1445.3亿元,同比增长32.0%在中指研究院发布的2014年2线城市房地产开发投资吸引力排名中，郑州市位列第四位，报告中指出，郑州房地产市场规模大、增速快，依靠强大的人口需求优势位居二线城市前列城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论【政策经济背景】郑州经济2014 年全国主要城市商业营业用房开工及其近三年复合增速年全国主要城市商业营业用房开工及其近三年复合增速2005-2014 年年 40 个大中城市商业营业用房人均新开工面积个大中城市商业营业用房人均新开工面积城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论数据来源

14、：世邦魏理仕数据来源：CREIS 中指数据，郑州房地产概况郑州商业用房新开工面积及人均面积（不含办公用房）均未超安全线，具备商业地产安全开发条件。地产大鳄进入时间战略方向占领市场万科2012年与当地房企合作开发：万科与美景集团联姻签约成立万科美景销售阶段绿地2004年成立分公司：进行老街住宅、峰会办公等项目建设确立市场地位绿城2004年首选郑东新区：开发建设绿城百合公寓确立市场地位恒大2010年做规模大盘：与平原新区合作5000亩生态大盘确立市场地位万达2010年定位郑州西区、西南区和中心区：至少建5个万达广场确立市场地位华润2010年只做“顶级”：落户二七商圈黄金地块销售阶段保利2012年选

15、择郑州西区：择址万达商圈和碧沙岗商圈核心交汇处销售阶段金地2012年打造高端商业综合体项目：金地广场开发阶段雅居乐2012年打造绿色、精品建筑：以楼面价438元入驻中牟销售阶段中信2013年选择郑东新区龙湖片区：未来郑州新城市中心做高品质开发取地阶段中海2014年选择金水区文捞路北、信息学院路西：高调入驻郑州核心区开发阶段【品牌开发商进驻】一线地产大鳄看好市场前景，品牌开发商时代来临，郑州市场的开放度与开发水平迅速提升城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论郑州房地产概况城市规划：郑州组团新区拟投资超千亿，大幅推动各区域的联动发展，基础设施、公共服务投资的加大，将使各区域交通、生活

16、更加完善，各区域楼市也将因此引来实质利好5日，郑州市政府办公厅下发2015年郑州市组团新区建设专项工 作方案，方案提出，确保组团新区全年固定资产投资突破1000亿元，新增建成区面积24平方公里。根据方案，今年，郑州市将着力加大投资力度，确保全年固 定资产投资突破1000亿元，同比增长25%；基础设施和公共服务设施完 成投资220亿元，同比增长26%；主营业务收入突破1000亿元，同比增长25%；基础设施和公共服务设施完成投资220亿元，同比增长26%；主营业务收入突破1000亿元，同比增长27%；新增建成区面积24平方公里；实现就业20万人。方案指出，郑州市将通过“三突出三提升二强化”，进一步

17、提高组团新区建设水平。三突出：突出产业载体建设，计划新开和续建亿元以上重大产业项目140个以上，突出基础设施建设，全市12个组团新区力争完成基础设施投 资170亿元，突出公共服务设施建设；三提升：提升生态环境品质，提升新区城市形象，提升城乡一体化水平，抓好合 村并城；两强化：强化新区精细化管理，强化投融资体系建设。城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论【政策经济背景】郑州经济交通规划：6月10日，国家发改委“发改基础20131991号”文件，正式批复商丘至合 肥至杭州铁路项目建议书。即商合杭高铁。整体规划正线全长796.9公里，其中新建线路长617.3公里，利用在建或既有 铁路1

18、79.6公里。设计时速350公里，初期运营时速300公里。专线途经 河南、安徽和浙江三省，线路走向为：河南省商丘，向南途经安徽省亳 州、阜阳、淮南、合肥、芜湖、宣城，浙江省湖州至杭州。项目总投资960.8亿元，2014年12月28日全段正式开工建设，预计最快2019年建成通车，工期为5年。站点设置全线设车站28座，河南境内设2座，其中新建车站15个，分别是商丘新区、芦庙、亳州南、古城集、太和东、阜阳 西、颍上北、凤台南、寿县、淮南南、含山西、芜湖北、郎溪、广德南、安吉；改扩建既有及在建车站5个，分别是商丘、水家湖、肥东、巢湖东、湖州；利用既有及在建车站8个，分别是合肥北城、合肥、芜湖、弋江、湾

19、沚南、宣城、德清、杭 州东。简评：作为中部大省，商合杭高铁的开建，可以极大的巩固中原经济群的优势地位，同时促进中部区域与 长三角城市群的联动发展。城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论【政策经济背景】郑州经济【城市机会】中原经济区是以郑州都市区为核心、中原城市群为支撑、涵盖河南全省延及周边地区的经济区域，地处中国中心地带，全国主体功能区明确的重点开发区域，地理位置重要、市场潜力巨大、文化底蕴深厚郑州2011年国务院正式批复中原经济区规划，区域的核心城市郑州市的发展已上升至国家战略城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论区域价值解读【区域机会规划】两区两城三卫星形成中心

20、城区和航空港区双核驱动的新格局，“城市空间扩张，多中心发展”趋势下，航空港区强势崛起城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论区域价值解读规划新区规划时间规划面积（平方公里）发展等级发展定位航空港区2007年415国家级生态智慧航空大都市主体实验区郑东新区2002年260省级CBD郑上新区2013年972市级河南省新型城镇化、工业化、农业现代化和信息化协调发展示范区龙子湖高教园区200211.21区级教育科研新城，区域体育文化中心二七新区（运河新区）201128区级以“总部经济产业园区”、“商业商务办公区”、“现代物流产业区”、“生态休闲产业区”等四大功能片区为支撑，打造现代服务业集

21、聚区、智慧宜居新城区和低碳生态示范区中原新区201333区级宜居宜业生态环保新城惠济新城201372区级面向中原城市群、服务郑州都市区，融高端服务业、生态宜居于一体，产城融合的优美滨河景观新城【区域机会规划】郑州航空港规划为国家级生态智慧航空大都市主体实验区，规划能级超过郑东新区城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论区域价值解读【区域机会规划】作为全国第一个国家战略的航空港经济发展先行区，已成为郑州经济发展的新引擎2013年3月7日，国务院正式批复了郑州航空港经济综合实验区发展规划(20132025年)。这是全国第一个上升为国家战略的航空港经济发展先行区郑州航空港经济综合实验区的

22、战略定位为国际航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要门户、现代航空都市、中原经济区核心增长极富士康带动了100多个产业、400多个配套企业落户河南，已经有22家富士康协理厂商与我们签约，26家配套企业将租用闲置厂房进行生产，60多家企业表达进驻标准厂房的意向，产业集聚效应已初步显现郑州航空港产业集聚区内入驻或洽谈企业还有菜鸟、UPS、联邦快递、惠普、德铁辛克、德迅等世界知名物流企业抢滩河南截至去年年底，航空港区工商企业超过300家，已初步形成了以电子信息、航空物流、现代服务业等三大新兴主导产业为代表的产业集群，呈现出国际与国内知名品牌、台(外)资与内资企业良性互动，

23、共同发展的良好局面城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论区域价值解读郑汴一体化新城郑上新区龙子湖高教园区郑东新区中原新区【区域机会规划】与郑东新区相比，航空港区具有更加开阔的发展空间郑东新区处于城市的东西发展方向上，航空港区处于南北发展方向上惠济新区城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论区域价值解读规划新区景观资源航空港区后胡水库、罗垌水库等天然湖景；景观公园：张庄森林公园、北湖公园、西湖公园、兰河公园、南水北调干渠景观等；兰河、南水北调干渠郑东新区南水北调渠景观、人造湖景、人造中央公园、森林公园景观郑上新区丁店水库、南水北调渠景观、人造湖景、人造中央公园、森林公园

24、景观龙子湖高教园区人造湖景、人造中央公园二七新区（运河新区）尖岗水库、公园等景观中原新区西流湖人造景观惠济新城黄河湿地生态景观【区域机会景观】双河一园，生态资源优势突出兰河公园规划图南水北调河工程景观北港区公园规划图城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论区域价值解读规划新区主导产业航空港区以航空物流为基础、航空关联产业为支撑的航空港经济产业体系郑东新区金融业、商贸业郑上新区高新技术产业、装备制造、专用设备制造、纺织轻工、新光源、清洁能源装备制造、新能源、超硬材料、绿色新材料、通航设备制造及通航服务业等战略性新兴产业龙子湖高教园区教育、科研二七新区（运河新区）以创意、软件开发、金融

25、、电子商务、物流、娱乐、休闲、服装等为主的特色楼宇园区，以专业特色楼宇为主打造新区高档商务区中原新区生产性服务业和生活性服务业惠济新城商务会议、旅游休闲、文化创意、商贸物流、都市农业【区域机会产业】明确以航空关联产业为导向，形成于郑东新区的金融、商贸业的产异化发展城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论区域价值解读【区域机会产业】航空港目前已引入富士康、统一、菜鸟、中外运等企业，产业集聚逐步中外运（郑州）空港物流有限公司：用地面积22933.3，总建筑面积27891.72mDAEBFCKGLH富士康厂区工业土地出让情况富士康：港区初期发展阶段产业发展的核心驱动富士康包含10个厂区，

26、厂房建设面积约140万平方米，现有员工近20万人新郑国际机场二期新郑机场T2航站楼：新建建筑面积为 31万平方米的T2航站楼，预测目标2020年的旅客吞吐量、货邮吞吐量和飞机起降量分别为2900万人次、50万吨和24万架次菜鸟网络科技有限公司：用地614905，新郑机场东南部，由会展路、新港八路、规划路等围合而成2富士康C区规划图城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论区域价值解读规划新区航空高速/快速路轨道交通航空港区新郑国际机场京港澳高速、机场高速四港联动大道/万三公路（新107）石武客专机场联络线城际铁路枢纽地铁12、17号线地铁2号线延长线郑东新区中州大道、北三环京广客运专

27、线、郑徐客运专线、轨道1号线、轨道4号线、轨道5号线郑上新区郑上路、国道310轨道6号线、8号线、10号线和15号线龙子湖高教园区京港澳高速、绕城公路、东四环、连霍高速、国道107轨道1号、轨道5号线、京广客运专线、郑徐客运专线二七新区（运河新区）郑尧高速、绕城高速、京广南路，南三环、南四环轨道交通7号线、16号线、19号线中原新区郑云高速、国道310、中原西路地铁1号线、地铁5号线惠济新城连霍高速、中州大道、大河路【区域机会-交通】交通便利，兼具地铁、城铁、高铁、航空多种交通方式，可快速通达全国城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论区域价值解读规划新区规划人口航空港区190万（

28、2030年）郑东新区150万（2030年）郑上新区120万（2030年）龙子湖高教园区30万二七新区（运河新区）40万中原新区10万惠济新城20万【区域机会-人口】产业集聚，致人口激增，2030年区域人口达190万，为郑州各行政区之首城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论区域价值解读区域规模（平方公里）2020年规划人口（万）刚性置业转化率置业人数（万套）北港区283010%3综合服务区东部364015%4.5南港区263010%3合计9010015-20%10.5【未来港区人口预估】预计年均导入10万人，预计未来5年区域内将新增10万刚需客户28平方公里36平方公里40万人郑州

29、新郑综合保税区管理委员会与郑州航空港区管理委员会实行一个机构、一套人马、两块牌子，管委会内设10个正处级机构，下辖4个办事处。截止2014年底，常住人口数量已突破40万人http:/ 规划的范围 大致为西起京广铁路、东至规划G107，南北两侧与南水北调干渠平齐，总规划面积约为186平方公里。航空港现状：正处发展早期，目前工作重点主要是“企业的厂房建设、配套设施的完善和公共设施建设等方面”。代表性建设项目为富士康厂区配套公寓和裕鸿世界港建设。城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论区域价值解读【区域市场供应】受政策利好刺激，2011-2015年区域商品房供应量年均增长保持50%以上，

30、2015年后供应量将大幅增加城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论已入市供应量2014存量2015供应量201120122014201320152016以后20101256401006479整个航空港区累计超过2000万方（其中绿地大都会800万方）2013年3月航空港上升为国家战略区域房地产市场概况未来供应量润丰新尚润丰悦尚富田兴和苑兴隆世纪花园隆府新城华福生态城世纪公园豫发大运城正弘中央公园润丰锦尚万科魅力之城裕鸿世界港名门骏景【港区市场格局】港区房地产项目分为南北两大板块，本项目处于北港区热门板块，品牌开发商众多，区域价值逐步提升城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可

31、行性结论由于富士康的入驻及各大品牌开发商的入驻，区域价值、商业价值不断攀升，目前区域发展较为成熟在售楼盘数量：约7个，代表楼盘：裕鸿世界港、润丰锦尚、豫发大运城、正弘中央公园均价区间：小高层5800-6500、洋房10000客户：北港区客户目前以郑州投资客、改善客、和周边中高端产业管理者为主南港区：主要集中在薛店镇，地段位置优势相对北港降低，产品以小高层为主，以华福生态城和悦丰新尚为代表在售楼盘数量：约6个均价区间：4000-5000客户：以富士康中低层管理者、员工为主，其次为周边的拆迁户北港区：区域房地产市场概况北港区南港区片区特征上位规划综合服务区，配套齐全，大盘云集，起步早，目前开发热点

32、区域，短期内竞争激烈与南区重点产业园一路之隔，主抓产业刚需客户，在售多为小规模快销项目，目前市场供应较少楼盘特征前期小高层、洋房为主，逐渐出现高层，大规模开发，大盘集中小高层、多层产品为主，小盘开发，刚需为主片区竞争力港区价值开发商品牌产业优势价格主力户型80-90两房和小三房；120-130三房80-90两房；110-120三房代表楼盘裕鸿世界港、豫发大运城华福国际生态城、天涂易居竞争分析成熟的区域，居住氛围浓厚，现状竞争激烈，但土地接近饱和主力承接产业刚需客户，配套资源相对薄弱【板块特征总结】港区价值北高南低，北港区处于价值上升期，项目拟选地价值平台较高城市研究区域研究航空城研究项目定位经

33、济测算可行性结论区域房地产市场概况客群规模（人次/年）高端商务客40272中段商务客93960其它商务客201360小计335592根据港区规划、富士康集团规划及用工政策变化，2013年港区人口将超50万人，2030年将拥有150万的大城市人口规模；受富士康及相关产业带动，商务流动人群快速增长，2014年港区住宿及餐饮业收入已突破40亿元，同比大幅增长60.3%。深圳富士康厂区每年吸引33万商务流动客群航空港区人口增长及预测图6.825701508060402001201002009201120162030【人口规划】产城融合，人口复合化且数量显著提升，区域由“港”向“城”升级，客户基数逐步增

34、加城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论区域房地产市场概况区域项目名称开盘时间售价主力户型客户来源润丰锦尚2013/9/1600085-87两房;108-127三房客户50%来自郑州市区，居住客户以市区的金水和新郑拆迁户占30%，外地客户约20%正弘中央公园2013/11/1590076-78两房;85-90小三房;118-120三房以金水区为主，占比6-7成，其次为二七区和北环的；自住客户以港区为主豫发大运城白鹭源一期2014/1/5620088-89平米两房;129平米三房客户以郑州客户为主，约占成交客户的 60%，以城市刚需外溢客户和投资性客户为主。裕鸿世界港2014/3/

35、29小高层6400-6600，5层洋房9500小高层:142平米三房;洋房面积180-22050%60%客户来源于郑州市区，其中50%用于投资；10%客户为周边产业高层领导或者小公司老板。其中小高层客户富士康占50%,村民占40%;洋房客户以郑州市区为主,君利悦城一期雅居悦2014/4/26540085-88(2+1)两房;88-126三房客户主要为富士康职员,占比70%,山顶御和园2014/7/26580069-90两房、98-124三房、135-210复式客户中附近村民和市区客户各占一半,名门郡景2014/10/170-90两房、89小三房、120-130三房、130-140四房客户以金水

36、区为主，占比6-7成，其次为二七区和北环的;投资多一些，能占到6-7成;咨询洋房多为老板万科美景魅力之城2014/10/16600-6900高层74平米两房、82-89平米三房；洋房116-120平米三房市区客户与港区客户五五开郑报润园2014/12/177-86两房;111-126三房;141四房从咨询客户来看，多为住在东区和北区，多为二次置业，选择投资港区富田兴和苑2013/12/1463007层洋房78-95两房，101-120三房;公寓:78-86两房投资客户为主，以郑州市区客户为主，金水、管城区域较多，其中周边村民和大企业员工各占 50%，天途易居2013/8/1360075-79两

37、房；110三房6-7成为富士康的员工,其次为附近的村民尚东郡2013/5/26530080-82两房；110-128三房90%为自住，客群主要为周边的拆迁户和富士康的员工，其中薛店客户较少，拆迁户较多，富士康客户主要关注两房，买这边房子主要是为了图便宜隆府新城2013/5/14600-4700103-104三房和132三房富士康客户占比高,在5成以上,其次为周边拆迁的客户【客户来源】北港区项目来自市区的客户较多，以金水区为最，而本地客户中，富士康占比较高北港区南港区城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论区域房地产市场概况港四街105612423456789101112君利悦城雅居

38、悦康桥孟庄项目3121314郑港一路郑港二路郑港三路四港联动大道郑港五路9郑港五街郑港六街郑港七街名门郡景正弘中央公园万科美景魅力之城豫发大运城国园郑报润园裕鸿世界港润丰锦尚蓝山公馆山顶御和园润丰悦尚富田兴和苑1314地铁2号线1郑港四路郑港六路主干道（在建）地铁2号线（在建）快速路（在建）快速路（未建）主干道（已建）2014年前项目14年开盘项目已售罄项目2134郑港二街75郑港三街站876郑郑港三街 11郑港六路站【北港区项目分布】城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论区域房地产市场概况城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论【港区商业布局】港区典型商业布局呈现明

39、显的集聚特性，主要分布在富士康附近的各主要交通路口及地铁口周边大第五幼儿园道商1郑圈路郑郑港港港四街街7街68431315郑港一路四郑9二三街郑港六街郑港七街1017商业配套（已建）根据商业的集聚程度分大三大商圈：富士康商圈、地铁商圈、四港郑港三路联动大道商圈郑港四路商业配套（规划）润丰悦尚(商业街)12奥特莱斯豫康新城D7广场3航程东方港汇福祉源隆门鑫荣中央金地华鸿商业街港城793沃金商业广场山顶时代商业广场中建乐活街丹尼斯豫发锦荣天街金星商业文化广场世航之窗锦荣悦汇城家家欣购物中心161716 14郑港五12地铁商圈1714郑港二路四港中央商业广场联动五星级酒店 写字楼港联动大道港五郑港六

40、路112郑港九路456789101112131415已售罄项目区域商业概况项目名称主要卖点商业业态建筑形态沃金商业广场空中连廊设计下沉式广场三首层设计餐饮、化妆品、潮流服饰、花店、鞋帽社区底商+步行街山顶时代商业广场富士康1-2层品牌服饰；3层网吧、电玩；4层美食广场、电影院等社区底商+集中商业枣园商业街富士康餐饮、超市、网吧为主步行街港区振兴街富士康餐饮、超市、旅社为主步行街豫康新城商业富士康餐饮，服装，超市，日杂品店，网吧，美容美发为主社区底商家家欣购物中心富士康餐饮、服装为主购物中心富士康E区商业富士康餐饮、便利步行街富士康B区商业富士康餐饮、便利步行街富士康K区商业富士康餐饮、便利步行

41、街【商业业态】港区现经营商业形态以沿街商业为主，主营业态为餐饮、购物等生活服务型商业为主，整体档次不高沃金商业广场山顶时代商业广场家家欣购物中心枣园商业街富士康E区商业城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论区域商业概况国家层面的政策推动，将使得航空城的规划和开发更加如火如荼资料来源:罗兰贝格全国各地发展空港经济现状（部分）发展空港经济相关政策-国务院关于促进民航产业发展的若干意见2012年7月-李家祥在中央党校的讲话更好地发挥民航业在加快转变经济发展方式和调整经济结构中的战略作用2012年6月“大力推动航空经济发展。通过民航业科学发展促进产业结构调整升级，带动区域经济发展选择部分

42、地区开展航空经济示范区试点，加快形成珠三角、长三角、京津冀临空产业集聚区”“临空经济区”、“航空大都市”成为发展趋势要统筹谋划民航业与区域经济社会发展战略要依托机场大力发展临空经济郑州郑州航空城 目标建设总面积415平方公里、人口190万北京北京航空产业园航空发动机研发、试验、部件制造和维修武汉临空经济区 建设总面积62平方公里 总投资超300亿元上海虹桥临空经济园发展定位：总部经济武汉上海天津滨海航空城航空培训、制造、物流及设备维修天津珠海珠海航空产业园零部件加工、维修、服务及物流等航空城及临空产业在中国的发展热潮城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论航空城解读评论 受政策以及

43、空港的投资拉动效应驱动，各地纷纷上马布局空港产业 空港产业的投入产出比为1:10，就业带动比为1:12，各地政府希望通过引进空港产业，制造大量就业机会，增加政府税收 目前全国有21个省市规划/在建空港产业园,6个为国家级航空城1)全国各地都在积极打造空港产业园，但尚未成形广东珠海(2008.11)陕西西安(2007.9)陕西汉中(2009.12)黑龙江哈尔滨(2010)贵州安顺(2008.2)四川成都(2011.11)江西南昌(2009.12)辽宁沈阳法库县(2009.11)辽宁盘锦(2008)辽宁大连(2010)山东滨州(2002.11)山东青岛(2010)湖南株洲(2011)重庆(2012

44、)海南(2011.11)浙江梅山(规划中)内蒙古包头(2009)吉林长春(2010.7)福建福州(2010.5)江苏镇江(2011)湖北荆州(规划中)国家级空港产业基地其他规划/已建的空港产业基地1)括号里为航空城建立时间；2)国家级航空城由发改委认定，享受同级人民政府的审批权限和财政部的多项补贴优惠。由所在省级发改委编制规划并经省级人民政府同意后可向国家发改委提出申请中国航空城布局1)河南郑州(2013.2)城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论航空城解读目前中国正面临着发展航空城的良好机遇，同时也引起诸多决策者的关注中国航空业务正在迅速发展对标美国航空市场变迁历程，中国目前处

45、于美国60年代的高速发展期未来10年的航空产业仍将保持高速增速，预计年均增幅约为11%产业转移和城市外拓的新契机 国际分工的细化和国内产业的升级使得高附加值、高时效产业向机场周边区域转移的趋势 由于城市化进程的加快，大城市外拓的要求加强，办公和居住边缘化的趋势愈加明显竞争引发开拓“航空城”新思考在业界看来，建造航空城将是大型机场发展不可逆转的趋势国内主要机场已经把发展航空城提上议事日程，切实研究和规划适合自身特点的航空城发展模式中国部分机场已具备发展航空城的潜力 大致上看年客运量达到1500万人次，或者货运量达到100万吨就可以认为具备发展航空城的基本条件，而目前国内已经有相当部分机场达到这一

46、标准 国际机场在发展航空城时年人均收入的临界水平大约为1万美元如果考虑实际购买力的因素，则部分地区已完全具备条件中国航空城的发展机遇ABCD中国航空城发展的机遇城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论航空城解读航空城是围绕机场周边形成的高增值的城市功能组群和航空产业集群 当今的机场所扮演的角色已远不仅仅是航空业的基础设施了 在许多发达国家，重要机场的周边区域内已经成为由复合的交通体系、综合性的产业集群所构成的“城区”并极大地带动了机场所在区域的经济发展 现代都市中所拥有的全部功能都可以在机场周围的区域中发现，从而形成航空城或者航空都市区 与临空产业相关的产业往往会聚集在机场周边5-

47、20公里的范围内，从而形成临空产业区或者临空产业集群 航空城已经成为了机场及当地航空业发展的助推器和地方经济发展的引擎航空城是依托航空业发展，逐步于机场周边形成的具有城市特征的城市功能组群和航空产业集群航空城提升了机场及配套基础设施的综合使用效率、提高了机场周边土地价值并带动机场周边产业聚集和产业结构升级主要发现航空城的定义航空城的定义城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论航空城解读航空城的功能区块划分为航空相关和与城市/产业相关的两大类，一般包括四种不同层次的功能区块功能区块形成与划分的原理 机场及周边一定范围内的产业按照与航空业务的相关度以及与城市的关系，形成多层次的分布状态

48、 这些产业所依托的设施受到各自的发展驱动因素影响而形成聚集，从而产生了明显的功能区块组合 在每个功能区块中，按照一定的价值循环体系，形成产品的组合 但是，功能区块的组合很大程度上受制于机场周边原有土地的使用状况和政府一系列的限制性条件，使得航空城呈现多样化和个性化的特点航空基础功能航空配套功能航空延伸功能城市/产业功能高航空相关度低近与机场核心区距离远机场基础设施 航站楼 跑道 货站 飞机维修库商务办公商业娱乐及其它通用功能区可选功能区1)国际交流功能主要指国际展览、国际会议等航空保障配套教育、培训、科研旅客服务国际交流/旅游1)其它城市功能物流配套制造加工居住配套航空城功能区块规划模型城市研

49、究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论航空城解读Docume成功的航空城经验表明，机场推动和参与航空城的开发有利于增强自身的综合竞争力有利于优化机场的财务表现 开发航空城是机场建设的一个战略性举措，航空城开发的收入将大大弥补机场设施建设的资金缺口 机场参与航空城开发和运营还将产生可观的非航业务收入，将极大扩大机场的收入来源 机场收入结构的多元化将为机场航空业务的定价体系提供更大的调整空间 如荷兰阿姆斯特丹斯基辅机场集团，作为全球最早及最有经验的航空城开发者，其2011年的总利润中，75%的营业利润来自航空城相关的零售和地产业务有利于促进航空业务量的增长 航空城的促进与机场客运和货运相关

50、的服务设施完善，如会展中心、购物中心、办公设施、酒店公寓、转运中心、储藏加工中心等，提升旅客出行体验和物流效率 航空城的开发还可以带动航空维修和制造产业的发展，提高对航空公司的保障能力 航空城完善的交通设施体系扩大了机场的辐射范围，提升其在地区机场的竞争力 如德国法兰克福机场集团，多年来开发南北货运城，吸引大量物流和快递公司入驻；近年来又开发了“空铁中心大厦”，兼具空铁转运、会展办公、购物休闲等功能，吸引不少国际知名企业和知名品牌落户，吸引大量高价值客流航空城的经济和社会贡献城市研究区域研究航空城研究项目定位经济测算可行性结论航空城解读从更广范围来看，航空城的形成对推动区域经济发展具有着重大积