城市CBD空间形态量化研究.pdf

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1、【摘要】从C B D 的区位、布局、活力三个方面入手对C B D 空间形态进行研究，通过大量基础条件相近的国内C B D 案例的量化比较，明确由相同条件决定的基本规律，同时也可以明确在条件差异前提下C B D 不同发展模式，进而揭示C B D 发展演化的深层次规律。【关键词】C B D；空间形态；量化研究SPATIAL FORM OF CBD:A QUANTIFICATIONSTUDY OF CBD IN CHINA(II)ABSTRACT:In terms of the location,layout anddevelopment potential,this paper studies t

2、he spatialform of CBD.Through a quantitive study of CBDsunder similar conditions,it discovers the basic rulesof CBD evolution and its development modes.KEYWORD:CBD;spatial form;quantification study在以市场经济为主导的全球一体化进程中，C B D 已发展成为以商务功能为主体，商业、旅游、娱乐等多功能混合的中心地区，是城市经济中最有活力的中枢。但由于自然环境、历史背景、经济基础、社会文化的不同，商务空间

3、聚集所表现出的空间形态变化呈现较大差异。因此，对各大城市C B D 的更新发展，需要充分意识到物质空间和社会结构固有的内聚力和发展惯性，对C B D 的发展进行客观的分析。然而，在深入研究C B D 之前，应当有一个尽可能明确的空间界限，这样，各种数据才可以找到统计与计算的基础，不同城市之间或同一城市不同时期之间的比较分析才具有实际意义。西方C B D 边界界定的方法主要有墨菲指数法、就业模式分析法、功能单元分析法、交通流量分析法、地价租金分析法等1 4 种方法，考虑到数据的精确性与可比性等，对各城市C B D 现状详细调查统计分析以墨菲指数界定法为基础，结合峰值地价法、功能单元法和交通流量分

4、析法这三个界定参数，以综合多因子叠加的方法，并通过多次校核，分析确定各城市C B D 的合理范围（图1）。在此基础上，本文从C B D 的区位、布局、活力三个方面入手对C B D 空间形态进行分析。城市 C B D 空间形态量化研究*中国 C B D发展量化研究之二图1 C B D范围界定步骤Fig.1 Steps of bound demarcation1 C B D 区位分布1.1 区位的主要制约因素C B D 的主要服务对象不是城市普通市民，而是面向城市和整个地区的生产单位和经济机构，它的主导服务职能也不是生活服务，而是为整个地区的市场和经济活动提供金融、信息、咨询、管理等“生产性服务”

5、。因而，与城市商业中心的区位要求比较，C B D 对城市普通市民分布的相对依赖程度并不高，C B D 的区位选择往往需要在最佳经营环境和最低建设成本之间作决定。在城市对商务活动辐射力的预期影响下，拆迁成本和土地转让价格总体上与项目开发效益呈正相关关系。因而城市商务设施分布趋于利用土地价值相对较高的可开发用地，开发商通过提高项目规模，创造商务设施新型模式等手段，挖掘用地的商务潜力。1.1.1 城市总体格局与城市总体格局相协调是C B D 区位选择的首要条件，现有城市公共中心体系对C B D 区位影响较大，同时C B D 本身即是城市公共中心体系的组成部分，因而C B D 的区位选择要融入城市公共

6、中心体系的可持续发展进程之中。一般情况下，城市中心地区是C B D 区位的首选区域。因为在商务空间发展的初级阶段，中心区可开发用地充足，新的商务项目首先会考虑进入功能相近的公共设施集中地，或者与之紧邻发展。城市中心地区的商业经营模式、贸易和服务业的分布成为商务空间初始发展的基础。在城市经济稳步增长阶段，规划商务设施布局宜充分依托现有的功能格局，逐步扩大、提高功能强度和聚集水平。随着中心区可建设用地减少，商务项目将在中心区外围寻求新的生长点。1.1.2 交通便捷交通便利是商业及各种经营活动的基本条件，历史形成的城市商业区也是围绕各种交通中枢发展起来的。在城市建成区扩大、交通压力增加的同时，新的市

7、内交通手段引入城市，城市交通格局不断变化。当代城市的交通体系中，轨道交通、城市快速干道承担大量的交通负荷，在传统商业区范围以外形成大量新的交通便利区。在城市商务设施容量发展有限时，商务空间总是首选交通集散便利的城市中心区集聚；而当城市贸易、金融、服务产业获得持续增长且城市中心地区交通拥挤，效率低下时，它们将立刻向这些新生的交通便利区扩散，城市商务活动重心偏移，甚至形成新的商务区。1.1.3 可开发用地的分布与开发潜力在原有城市空间环境中建构中心商务区，必须有足够多的且相对集中的可开发用地，以使C B D 获得持续的发展，达到应有的规模效应。城市更新的原则是低密度的物质与功能老化地区优先开发和改

8、造。一定程度上可开发用地的分布和开发潜力，决定着一定时期内商务空间的分布形态和开发进程。当现有的亟待改造地段得到了开发之后，商务空间发展的目标将转移到相对易于重建的下一地段。城市商务空间扩张能力旺盛时，中心区周围不同难度的待开发用地分布格局也就是商务空间发展过程不同时期的布局形态。1.1.4 其他环境因素商务中心区的区位还受到环境因素的影响。大面积的水体、自然生态绿化、山地对商务设施的扩展有着阻碍作用，铁路站区及线路、低质量住宅与工业混合区通常也会相互产生排斥作用。与此相反，城市建成区、高尚住区的新发展方向对商务设施的发展有着强烈的吸引力。良好的周边环境将有利于C B D 的有序发展和体现城市

9、形象与视觉景观特色。1.2 C B D 区位分类在理想状态下，C B D 的区位接近城市的地理几何中心，这是由于现代C B D 早期发展通常依赖传统商业中心形成，而商业中心一般处于城市地理中心位置。但是，城市形态、交通格局等C B D布局制约因素有多种类型，城市经济环境和发展速度也各不相同，许多情况下C B D 不一定接近城市的地理中心，而是随着各种制约因素的不同产生出多种类型（图2）。1.2.1 C B D 位于城市中心部位这是最常见的情况。在城市地势平坦、道路网络均衡的情况下，城市地理中心和交通可达性中心通常会重合在城市中心部位，在各种制约因素的影响下，商务空间的聚集同样优先在城市中心部位

10、产生。这种类型的C B D 数量最多，有上海C B D、重庆 C B D、南京 C B D、成都 C B D 等等。1.2.2 C B D 位于城市偏心部位由于自然条件或其他因素的制约，城市向某些方向的发展缓慢甚至停滞，从而产生在各个方向上不均衡延展的形态，典型的情况是滨水城市，这类城市的商务中心通常不在城市的中心部位，而是在城市滨水地带形成和发展起来，这是因为在这种形态的城市中，城市用地、道路交通的分布通常也是不均衡的，海湾、内湖周边由于拥有秀丽的自然环境、开阔的滨水视野、较多的可开发用地和良好的交通条件成为商务聚集的中心，这种类型有大连 C B D、青岛 C B D、厦门 C B D等等。

11、发生的整体变化比较有限，仅使C B D 周边的建筑逐渐被新的商务建筑所取代而形成一些连续地带，在整体上形成C B D 的扩展。广州在改革开放以后商务产业逐渐成形，1 9 8 0 年代后期，随着一批高级涉外宾馆、高级办公楼的建成，环市东路C B D 初见雏形。在聚集效应的作用下，旅馆业、信息咨询业、金融业、房地产业不断在环市东路沿线集中。阎小培统计了1 9 9 2-1 9 9 9 年的环市东路C B D 高层建设情况，7 年间增加了1 1 栋高层商务楼，高层建筑比例增加了6.8 个百分点。这种高端产业通过功能置换进入C B D 的发展过程本质上是一种旧城更新行为，而在整体上则表现为C B D稳态

12、的蔓延扩展。2.2.2 爆发性生长在政府主导和社会推动的合力之下，C B D 的规模迅速扩大。在爆发性扩展时，C B D 边界沿特定方向向外围推进，深入非商务用途的地区并将非C B D 街区原样包裹进区内，尽管持续的时间很短，但边界的推进深度很大，进而推动了整个片区的繁荣。北京朝阳C B D 本是1.0 2 k m2的C B D（北京市城市规划设计研究院，2 0 0 0 年统计数据），内有国贸大厦，德力大厦等 8幢商务高层建筑，2 0 0 0 年以来，北京市政府为了推动城市商务的聚集，介入C B D 的建设过程，以政策干预、原土地产权所有者的市场化运作等方式引导C B D的发展，3 年以来先后

13、有2 4 个大型商务项目在朝阳C B D征地开发，是前1 0 年建设量的8 倍。从各项目单个行为看，其目标不同，方式不同，表现出个体的复杂性；但从整体上看，它使C B D 在政府与社会的推动下迅速扩张，范围由1.0 2 k m2扩大到了3.6 k m2，C B D 就在合力的作用下跳跃地走向成熟期。从本质上看，朝阳C B D 的规划建设带有明确的二重性。西方C B D 是在完全市场经济的条件下经过长时间自然演变而成，是一个具有市场属性的概念。但朝阳C B D 当时的状况离成熟C B D 还有较大距离，既然C B D 可以对经济发展起到积极作用，就不用等长期的时间让其慢慢形成，可以在它发展的趋势

14、上作一定的推动和引导，争取在较短期内形成充满活力和吸引力的C B D。从这一角度看，C B D 的建设又带有一定的计划经济色彩。2.2.3 跳跃生长商务空间一般在商业中心周围聚集，但由于历史原因，有些城市的商业中心地处城市历史文化保护区内或本身就是历史文化街区，用地存量有限，道路网络化较低，不能提供C B D 形成所必须的发展空间。那么各类商务功能会围绕一些分离的节点形成松散形发展，而区位相对较好的节点商务聚集度逐渐增强，形成一个新C B D 的区域式集中。1 9 8 0 年代，天津劝业场商业中心区就被天津市政府划为历史文化重点保护区，在1.5 k m2的范围内所有的建筑开发都受到严格的控制，

15、1 9 9 0 年代以来新生的商务空间无法在最大区位找到发展空间，陆续在火车站、海河西侧、内环路等节点集中，其中海河与内环路相交的小白楼地区由于相对便捷的交通、良好的环境，吸引了商务产业聚集，逐渐发展成为天津的商务中心区（图8），同样的例子还有厦门、武汉、杭州、广州。对于一个规模、结构充分发展的C B D，三种扩展方式都是其演化过程中不可或缺的，城市化的加速、经济产业的增加和商务产业的不同发展方式导致三种扩张方式经常在C B D 的生长中交替出现。3 C B D 本体活力3.1 强度分析以C B D 总用地面积与总建筑面积的统计数据来推算其容积率，以此来反映C B D 建设强度构成的现状特征。

16、从各城市C B D 的建设强度构成来看，大致可分为三类（表1）：（1）容积率在3.5 以上，这类C B D 有重庆解放图7 重庆C B D的综合布局模式Fig.7 Integrated mode in Chongqing图8 天津C B D的跳跃生长Fig.8 Leap development in Tianjin注：图中灰色区域为劝业场，黑色区域为C B D。从表3 中可以看出，深圳罗湖、广州环市东路、福州3 个C B D 已建程度在9 0%以上，很难有余地进行大规模建设开发；而武汉解放路、天津2 个C B D 的已建度在7 0%以下，还有较大容纳新商务产业的能力。3.2.2 C B D 在

17、建程度我们对在建项目用地的概念界定是：从项目用地拆迁完成，施工队进场开始，到项目竣工正式运行之前，这一阶段的用地被认为是在建项目用地。同样统计了各个C B D 的在建项目总值和比重数据。在建项目总量占C B D 可建设用地的比值反映了C B D 当前的活力，从表3 中可以看出，重庆C B D和大连C B D 的在建项目总用地超过了C B D 总用地的 1 0%，属于 C B D 开发建设频繁，当前活力较大的一类；而深圳罗湖C B D 和广州环市东路C B D 的在建项目总用地不到 C B D总用地的 4%，属于开发建设较零星，当前活力较小的C B D 类型。3.2.3 C B D 可建程度我们

18、对可建项目用地的概念界定是：建设年代在1 9 8 0 年代以前、五层以下、风貌质量较差、设施欠缺的低矮建筑用地，大多为民房和工厂，中间杂夹着大量违章搭建和危房棚户，这类用地总体密度较低，容积率通常都在1 以下，更新改造代价小，同时能改善原住民的生活和整体城市风貌，是最新一轮C B D 更新的重点。从表3 中可以看出，上海外滩C B D、浦东C B D、的直接原因不是开发强度过大，而是C B D 结构不合理。3.2 C B D 发展活力指标判断一个C B D 的活力如何，饱和度的高低，可以从三个方面入手，即“已建度”（c o n s t r u c t e d）、“在建度”（c o n s t

19、r u c t i n g）与“可建度”（t o b ec o n s t r u c t e d），这三个指标可以全面地衡量C B D 的发展活力（表3）。一个C B D 如果已建度不高，在建度很大，可建度很大，那么可以认为它已处于发展上升期，短期不需要新建 C B D，而应重点把现有C B D 建设完善；相反若一个C B D 已建度很高，在建与可建用地都不大，那么可以认为它已处于发展饱和期，需要大规模拓展新建C B D 以疏解商务需求。3.2.1 C B D 已建程度在C B D 中，商务类建筑占了主体地位，拔地而起的摩天楼汇聚成动人的天际线，成为C B D 的图腾，进而成为整个城市的标志

20、性景观；同时大量的商场、娱乐、住宅、文化、医院等建筑作为C B D 的“基质”，密布于其间，共同构成了C B D 复杂的建筑类型。我们将C B D 中建设年代在1 9 8 0 年代以后、六层以上、风貌质量较好并且设施完善的建筑，划为C B D 已建建筑，认为它们在新一轮开发建设期中由于质量好、面积大、拆迁代价高而不太可能拆除，它们的比重代表了C B D 的已建程度。武汉建设大道C B D，天津C B D、成都C B D、厦门C B D都有 1 5%以上的用地存量，C B D 可建程度还比较高，可以容纳进一步的发展，而广州环市东路、深圳罗湖、福州等 3 个C B D 的用地存量已不足5%，必须在

21、原范围基础上进一步拓展或在新的C B D 中解决商务产业的聚集问题。3.3 组合分析我们将各C B D 已建程度，在建程度和可建程度的指标结合起来，制成折线图表，可以看出数据的不同组合大致形成三种类型（图1 0）：（1）月牙型：数据线两头高，中间低。这类C B D 有上海外滩、浦东，深圳福田，广州环市东路，南京，杭州，武汉解放路、建设大道，天津，成都，青岛，厦门，宁波1 3 个C B D。其特点是可建用地比在建用地多了约一倍甚至一倍以上，C B D 用地存量相对比较多，可以满足同等开发速度下较长时间的建设需求。这部分C B D 发展的重点多以在本C B D 范围内更新建设为主，还没有大规模拓展

22、 C B D 或新建C B D 的需求。（2）折椅型：数据线一高二低，C B D 在建程度与可建程度比较接近。这类C B D 有深圳罗湖、广州天河、大连、福州 4 个 C B D，其特点是 C B D 内可建用地与在建用地面积大致相等，在同等开发速度下已较难满足较长时间的建设要求。这部分C B D 或是在原来基础上拓宽范围，或是新建C B D以分担日益增长的城市商务产业的聚集。(3)滑梯型:数据线由高向低滑落，C B D 已建程度、在建程度与可建程度依次减小。重庆C B D为其典型范例，特点是C B D 在建用地面积大大高于可建用地面积，C B D 活跃度大，同时C B D 用地存量已不多，在

23、强大的开发速度支撑下未来短时期内C B D 内可建设用地就将告罄，而C B D 周围可供拓宽的余地也不大。在这种情况下，迅速规划新C B D，分流原C B D 的建设压力已成为当务之急。4 结语在当代中国社会中,位于城市产业链顶层的商务产业在全国和地区经济发展中的作用是决定性的，经济中心城市对区域的经济控制越来越依赖发达的商务网络体系，C B D 的重要性在这一方面凸现出来，因此各大城市不约而同地提出了C B D 的建设计划，希望打造更强大的商务节点增强区域经济凝聚力，强化在城市竞争中的优势。但是许多建设计划并没有充分意识到C B D 空间和产业经济之间固有的同步性和发展惯性，由于城市商务经济

24、的相对薄弱，缺乏强有力的产业支撑，因此造成新建C B D 土地利用强度不高，存在着基础设施低效、土地空置、聚集效应弱等诸多问题，这种决策失误造成城市资源的极大浪费，给城市决策者一系列强烈的疑问：什么样的城市建设，多大规模的C B D才能与城市经济产业同步？怎样判断新建C B D 有没有足够的产业支撑？选择什么时机建设第二个C B D 才符合城市发展规律?这些问题，在空间形态领域已无法回答，必须突破城市空间规划，进入城市产业经济层面，结合C B D 空间形态领域研究的成果进行综合分析。(本文在调研过程中，得到了南京、上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、杭州、大连、武汉、成都、青岛、福州、厦门、宁

25、波等城市规划部门的大力协助，特此鸣谢。)注释（N o t e s）吴良镛，世界建筑导报，2 0 0 0.6.阎小培，等.广州C B D的交通特征与交通组织研究，城市交通，2 0 0 2年第2 6卷第三期.参考文献（R e f e r e n c e s）1 吴明伟，孔令龙，陈联城市中心区规划 M 南京：东南大学出版社，1 9 9 9.2 陈联.C B D 规划研究的前提及方法 J .城市规划，1 9 9 5（3）.3 R e m o n d E M u r p h y.T h e C e n t r a l B u s i n e s s D i s t r i c t M .A l d i n e A h t e r t o n,I n c，1 9 7 2.图1 0 C B D本体活力三种类别Fig.10 Development potential of CBD